BAB III TINJAUAN UMUM
3.5. Akta Peralihan Hak atas Tanah
Keberadaan UUPA yang menganut prinsip-prinsip hukum adat, bukan berarti bahwa pemindahan hak atas tanah dapat dilakukan dengan akta yang dibuat dibawah tangan. Semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Ayat (2) PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengenai hak atas tanah merupakan tugas pokok dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu atau pejabat yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Akta tanah yang dibuat oleh PPAT, berdasarkan ketentuan dalam Pasal 2 ayat (2) PP Nomor 37 Tahun 1998, yakni:
1. Akta Jual Beli
Dalam bahasan ini, akan dibedakan pembahasan tentang akta jual beli yang dibuat oleh PPAT dengan akta pengikatan perjanjian jual-beli yang di dalam praktek peralihan hak atas tanah sering dijumpai. Akta Jual Beli (AJB)
82 Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hal 382.
65
yang di dalam praktek peralihan hak atas tanah digunakan sebagai alat untuk pendaftaran permohonan peralihan hak di kantor pertanahan kabupaten/kota dimana tanah berada, dibuat dan menjadi wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sehingga AJB ini lazim disebut dengan Akta Jual Beli PPAT.
Setelah persyaratan seperti data tanah, seperti sertipikat asli dan data penjual serta pembeli tersebut dilengkapi, maka PPAT melakukan pengecekan terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan setempat guna mengetahui apakah hak atas tanah yang akan dialihkan tersebut bermasalah atau tidak disertai surat permohonan pengajuan informasi pertanahan (pengecekan sertipikat) yang dibuat oleh PPAT yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan setempat.83 2. Akta Tukar-Menukar
Perjanjian tukar menukar ini juga merupakan suatu perjanjian obligatoir sama seperti jual-beli, dalam arti bahwa ia belum memindahkan hak milik, tetapi baru pada taraf memberikan hak dan kewajiban. Masing-masing pihak mendapat hak untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang yang menjadi objek perjanjian. Yang memindahkan hak milik atas masing-masing barang adalah perbuatan hukum yang dinamakan levering atau penyerahan hak milik secara yuridis. Kalau jual-beli adalah mengenai barang lawan uang, maka tukar-menukar ini adalah suatu transaksi mengenai barang lawan barang.
Untuk dapat melakukan perjanjian tukar-menukar, masing-masing pihak harus
83 Ibid.
66
pemilik dari barang yang ia janjikan untuk diserahkan dalam tukar-menukar itu.84
3. Akta Hibah
Berdasarkan ketentuan Pasal 1666 KUHPerdata, penghibahan (bahasa Belanda: schenking; bahasa Inggris: donation) adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah, di waktu hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan sesuatu barang guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu. Penghibahan ini digolongkan pada apa yang dinamakan perjanjian “dengan cuma-cuma” (om niet), dimana perkataan
“dengan cuma-cuma” itu ditujukan pada hanya adanya prestasi dari satu pihak saja, sedangkan pihak yang lain tidak perlu memberikan kontra-prestasi sebagai imbalan.
Perkataan “diwaktu-hidupnya” si penghibah adalah untuk membedakan penghibahan ini dari pemberian-pemberian yang dilakukan dalam suatu testament (surat wasiat), yang baru akan mempunyai kekuatan dan berlaku sesudah si pemberi meninggal dan setiap waktu selama si pemberi itu masih hidup, dapat dirubah atau ditarik kembali olehnya. Pemberian dalam testament/surat wasiat itu dalam KUHPerdata dinamakan “legaat” (hibah wasiat) yang diatur dalam hukum waris, sedangkan penghibahan ini adalah suatu perjanjian. Karena penghibahan menurut KUHPerdata itu adalah suatu
84 R. Soebekti, loc.cit., hal. 36.
67
perjanjian, maka dengan sendirinya ia tidak boleh ditarik kembali secara sepihak oleh si penghibah.85
Dalam ketentuan Pasal 1682 KUHperdata telah disebutkan bahwa:
“tiada suatu hibah kecuali yang disebutkan dalam Pasal 1687 KUHPerdata, dapat, atas ancaman batal, dilakukan selainnya dengan suatu akta notaris, yang aslinya disimpan oleh notaris itu.” Hibah yang dilakukan dengan akta notaris tersebut adalah untuk barang yang bergerak, sedangkan hibah yang dilakukan dengan akta PPAT adalah untuk tanah dan bangunan (Pasal 37 ayat (1) PP nomor 24 Tahun 1997).86
4. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan
Dalam ketentuan Pasal 34 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas disebutkan bahwa penyetoran atas modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang dan/atau dalam bentuk lainnya, dengan ketentuan: (1) baik berupa benda berwujud maupun tidak berwujud; (2) dapat dinilai dengan uang; (3) secara nyata telah diterima oleh perseroan; (4) penyetoran saham dalam bentuk lain selain uang, harus disertai rincian yang menerangkan nilai atau harga, jenis atau macam, status, tempat kedudukan dan lain-lain yang dianggap perlu demi kejelasan mengenai penyetoran tersebut.
Bentuk penyetoran saham dalam bentuk lain inilah yang biasa disebut dengan
“pemasukan barang” modal atau “inbreng” atau “capital brought in to/put into the business”87. Sedangkan yang dimaksud dengan tanah inbreng adalah tanah yang berasal dari penyetoran modal dalam pembentukan sebuah perseroan
85 R. Soebekti, op.cit., hal. 95.
86 Irma Devita Purnamasari, op.cit., hal. 58.
87 Yahya Harahap, 2011, Hukum Perseroan Terbatas, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 238.
68
terbatas. Pada dasarnya, proses dan perlakuan pajak untuk peralihan hak atas tanah dengan cara inbreng tersebut sama seperti peralihan hak atas tanah dengan mekanisme jual-beli, yakni pihak yang menyerahkan tanah tersebut tetap dikenai pajak penghasilan sebesar lima (5) persen seperti halnya pada jual-beli biasa. Ini diasumsikan bahwa dari penyerahan tanah dengan cara inbreng tersebut pihak yang menyerahkan tanah tetap mendapat keuntungan
berupa saham yang nilainya sama dengan nilai tanah yang diserahkan. Yang membedakan dari proses jual-beli biasa adalah untuk proses inbreng, biasanya didahului dengan appraisal.88
Berdasarkan ketentuan Pasal 34 ayat (2) UUPT Nomor 40 Tahun 2007, penyetoran modal saham yang dilakukan dalam bentuk lain, penilaian setoran modal saham tersebut ditentukan berdasarkan nilai wajar (fair value), yakni ditetapkan sesuai dengan harga pasar (market values). Karena tanah merupakan benda tidak bergerak (onroerend goed, inmovable property), maka penyetoran itu menurut ketentuan Pasal 34 ayat (3) UUPT, proses tersebut diumumkan dalam satu (1) surat kabar atau lebih, dan pengumuman dilakukan dalam jangka waktu empatbelas (14) hari setelah akta pendirian ditandatangani atau setelah RUPS memutuskan penyetoran saham tersebut. Setelah langkah tersebut dijalani, maka akan dilanjutkan dengan pembayaran pajak penghasilan dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan menggunakan perhitungan yang sama dengan proses jual-beli biasa. Setelah itu, baru dilanjutkan dengan pembuatan akta inbreng dihadapan PPAT
88 Irma Devita Purnamasari, op. cit., hal. 70.
69
setempat, dan terakhir didaftarkan pada kantor pertanahan setempat.89 5. Akta Pembagian Hak Bersama;
Pembagian hak bersama bisa terjadi karena hak yang ada terdaftar atas nama beberapa nama sehingga untuk lebih memperoleh kepastian hukum para pihak melakukan pembagian atas bidang tanah yang mereka miliki bersama-sama. Akta pembagian hak bersama ini merupakan akta yang (biasanya) berisi mengenai pembagian warisan. Misalnya dalam satu sertipikat hak milik atas nama lima orang. Sertipikat hak milik atas tanah tersebut seluas lima are, dan ingin dipecah untuk dibagikan kepada kelima orang tersebut sehingga masing-masing orang berhak mendapatkan satu are. Pada saat dipecah menjadi satu are, dalam sertipikat tersebut masih atas nama kelima orang tersebut. Agar masing-masing pihak mendapat bagian satu are atas namanya sendiri, inilah yang disebut akta pembagian hak bersama.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 51 PP Nomor 24 Tahun 1997, pembagian hak bersama atas tanah menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku, yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut. Pembuatan akta ini dihadiri pula oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan sekurang-kurangnya dua (2) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum tersebut.
89 Ibid, hal. 70.
70
6. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan (HGB)/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
Dalam hal pembuatan akta HGB/hak pakai di atas hak milik ini di dahului dengan perjanjian sewa-menyewa, dengan jangka waktu maksimal tigapuluh (30) tahun dan dapat diperpanjang duapuluh (20) tahun. Pihak pertama merupakan pemegang hak milik, di mana pihak pertama memberikan HGB kepada pihak kedua dan pihak kedua menerangkan dengan ini menerima pemberian HGB dari pihak pertama. Seperti misalnya suatu hak milik atas nama si A. Kemudian si B ingin menyewa tanah tersebut dengan mendirikan bangunan di atasnya (hak guna bangunan) selama jangka waktu dari HGB yakni tigapuluh (30) tahun. Setelah jangka waktu sewa dari hak guna bangunan tersebut habis, maka hak guna bangunan tersebut akan hilang. Dalam hal jangka waktunya telah habis, maka segala bangunan yang ada di atas hak milik tersebut menjadi milik pihak pertama atau dapat pula bangunan tersebut dibongkar sesuai dengan keadaan semula. Hal ini tergantung dari kesepakatan para pihak.
Hak guna bangunan/hak pakai ini tetap membebani hak milik yang bersangkutan walaupun hak milik itu telah beralih atau dialihkan oleh pihak pertama kepada pihak lain dan pihak kedua tetap dapat melaksanakan haknya sampai jangka waktu hak guna bangunan/hak pakai ini habis. Pihak kedua tidak diperkenankan untuk mengagunkan atau menjual dengan cara apapun juga hak guna bangunan/hak pakai yang diberikan dengan akta ini dan/atau bangunan yang ada di atas tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan/hak pakai tersebut tanpa persetujuan tertulis dari pihak pertama.
71
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan;
UUPA mengatur bahwa yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan.90 Sesuai dengan ketentuan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, yang dimaksud dengan hak tanggungan:
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya (Pasal 1 Angka 5 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah/UUHT).
APHT mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian hak tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor preferen) daripada kreditor-kreditor lain (kreditor konkuren). Jadi, pemberian hak tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang
90 Urip Santoso, op.cit., hal. 410.
72
bersangkutan.91
8. Akta Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Dalam penjelasan umum angka 7 dan penjelasan Pasal 15 ayat (1) UUHT dinyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan dengan cara hadir di hadapan PPAT. Hanya apabila karena sesuatu sebab pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri dihadapan PPAT, diperkenankan penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang berbentuk akta autentik dengan cara menunjuk pihak lain sebagai kuasanya. Dengan demikian fungsi SKMHT adalah sebagai alat untuk mengatasi apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT.
Untuk hak atas yang sudah terdaftar, wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya satu (1) bulan sesudah diberikan, sedangkan terhadap hak atas tanah yang belum terdaftar harus dipenuhi dalam jangka waktu tiga (3) bulan. Dasar pemikiran dicantumkannya batas waktu SKMHT dalam UUHT adalah agar SKMHT segera direalisir menjadi APHT. Esensi dari kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seseorang memberikan kuasa kepada seorang lain untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Dengan demikian, terdapat suatu hubungan hukum antara pemberi kuasa (pemberi hak tanggungan) dengan penerima kuasa (dalam hal ini bank sebagai pemegang hak tanggungan).
91 Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 72.
73
BAB IV