ANALISIS DAN PEMBAHASAN
5.1 Analisis Faktor Eksternal Perubahan Penggunaan Lahan .1 Analisis aktivitas perkantoran .1 Analisis aktivitas perkantoran
Perkembangan fisik yang terjadi pada suatu kota, salah satunya dapat dilihat dari perubahan penggunaan lahan dan perkembangan kawasan terbangun. Hal ini sesuai (Yunus, 1994) bahwa perkembangan fisik suatu kota akan berimplikasi terhadap perubahan tata guna lahan kota. Begitu pula yang terjadi di Kota Pamatang Raya dari tahun 2003 hingga tahun 2010 terhadap pesatnya perubahan penggunaan lahan yang terjadi. Perubahan yang terjadi yaitu dari lahan tidak terbangun dengan penggunaan lahan sebagai kawasan lahan pertanian, tanah kosong dan pekarangan diperuntukkan menjadi lahan terbangun untuk penggunaan lahan sebagai lahan permukiman, pertokoan dan jasa, perkantoran, industri, jalan dan fasilitas kota lainnya.
Kebijakan Pemerintah Daerah Kabupaten Simalungun yang memindahkan pusat perkantoran pemerintahan dari Pematangsiantar ke Pamatang Raya membawa efek yang sangat signifikan terhadap migrasi dan aktifitas di perkotaan Pamatang Raya, yang berimplikasi bagi tumbuhnya sektor lainnya seperti perdagangan dan jasa, turut mengalami peningkatan yang sangat pesat. Begitu pula dengan kebutuhan akan
perumahan dan fasilitas umum/sosial lainnya melonjak sejalan dengan pertambahan penduduk akibat urbanisasi dari kecamatan lainnya.
Perkembangan pusat perkantoran pemerintahan tidak hanya terbatas pada satu instansi saja, namun sejalan kebijakan pemerintah, semua instansi pemerintah sebanyak 37 (tiga puluh tujuh) instansi pemerintah dengan jumlah pegawai sebanyak 2.108 jiwa yang bekerja menetap di Pamatang Raya ditambah lagi dengan Polres Simalungun dan Kodim yang turut pindah ke Pematang Raya.
Pegawai yang sebelumnya bermukim di Pematangsiantar dan setiap harinya harus bekerja di Pamatang Raya dengan jarak yang relatif yang mamakan waktu 1,5– 2 jam sekali perjalanan dan harus mengeluarkan uang untuk biaya transportasi menyulitkan bagi pegawai sehingga sejalan dengan perkembangan waktu sebagian besar pegawai telah membawa keluarganya berpindah ke Pamatang Raya dan didukung ketersediaan lahan kosong di Pamatang Raya dan fasilitas perkotaan yang semakin memadai baik itu pendidikan, kesehatan, pusat perbelanjaan dan lainnya.
Perpindahan pegawai yang bekerja di Pamatang Raya memberikan dampak kepada perkembangan populasi kota. Laju pertumbuhan penduduk pendatang yang tinggi akan berjalan seiring dengan meningkatnya permintaan akan lahan. Sehingga dapat dikatakan bahwa perpindahan pusat pemerintahan ini berimplikasi kepada pertumbuhan dan perkembangan kota.
Pada Gambar 5.1 dapat dilihat rute pergerakan PNS yang berdomisili di Pematangsiantar yang setiap harinya harus bekerja ke Pamatang Raya.
Gambar 5.1 Pergerakan Aktivitas PNS yang Berdomisili di Pematangsiantar Sumber: Peta Kabupatrn Simalungun dan Hasil Analisis, 2013
Efek dari kegiatan pusat perkantoran ini telah menjalar terhadap kegiatan lain seperti perdagangan dan jasa yang pada akhirnya akan menjadi magnet bagi pencari kerja dari luar daerah Pamatang Raya yang kemudian diserap oleh sektor perdagangan dan jasa ini. Perkembangan ini menuntut untuk terpenuhinya berbagai fasilitas perkotaan untuk menunjang berbagai kegiatan mulai dari kawasan permukiman, fasilitas umum, fasilitas sosial termasuk juga kawasan aktifitas perekonomian kota.
Dari hasil observasi responden maka diperoleh bahwa pembangunan dan pengalihan pusat pemerintahan merupakan daya tarik kawasan untuk berkembang lebih lanjut. 25% responden menyatakan bahwa daya tarik kantor pemerintahan
Kawasan perkantoran pemerintah Kab. Simalungun di Pamatang Raya
30 Km
Kantor Pemerintah Kab. Simalungun sebelum pindah ke Pamatang Raya dan tempat domisili PNS
Jarak yang harus ditempuh setiap hari bagi pegawai yang berdomisili di Pematang Siantar dengan waktu tempuh 1-1,5 jam sekali perjalanan
demikan kuat, 17% responden menyatakan bahwa pembangunan pasar tradisional yang lebih menjadi daya tarik. Adapun pembangunan jalan 20%, pembangunan ruko 20%, dan pembangunan perumahan baru 20% sebagai suatu daya tarik pembangunan kawasan Pematang Raya (Gambar 5.2).
Gambar 5.2 Persepsi Terhadap Pembangunan Sebagai Daya Tarik Kawasan Sumber: Hasil Analisis, 2013
Para responden yang mengalami manfaat pembangunan kantor pemerintahan kabupaten Pematang Raya juga menyatakan bahwa prospek pembangunan ini mempunyai dampak yang cukup positif yatu 50% menyatakan baik dan baik sekali, 40% menyatakan cukup baik dan cukup buruk sementara 10% menyatakan buruk yang berarti prospeknya tidak cukup berarti bagi pengembangan kawasan (Gambar 5.3).
Gambar 5.3 Persepsi Masyarakat Tentang Prospek Pengembangan Kawasan Sumber: Hasil Analisis, 2013
Ditinjau dari perkembangan setelah pembangunan kantor kabupaten pematang raya maka responden juga menyatakan bahwa perkembangan kawasan mempunyai alasan tertentu. 20% menyatakan kawasan berkembang, 10% menyatakan kawasan tidak cepat berkembang karena fasilitas lainnya belum terbangun, 8% menyatakan kurangnya perkembangan kota akibat kependudukan, 12% menyatakan kawasan tidak cepat berkembang karena `masyarakat belum modern/ pendidikan kurang. Sebanyak 10% menyatakan kawasan tidak cepat berkembang karena tidak adanya daya tarik lokal yang dikembangkan, 20% terakhir menyatakan kawasan tidak cepat berkembang karena kedekatan dengan kota Pematang siantar dalam artian fasilitas lebih baik dan lengkap di pematang Siantar (Gambar 5.4).
Gambar 5.4 Persepsi Kemajuan Pembangunan Kantor Kabupaten Sumber: Hasil Analisis, 2013
5.1.2 Analisis aktivitas perdagangan dan jasa
Fasilitas perdagangan juga merupakan fasilitas umum yang sangat penting dalam suatu wilayah, karena dengan adanya perdagangan maka akan dapat melayani keperluan dan kebutuhan penduduk. Secara kuantitas, fasilitas perdagangan untuk pelayanan wilayah perencanaan telah memenuhi, kecuali untuk memenuhi lingkungan perumahan dalam satuan bagian wilayah perencanaan masih dirasakan kurang. Secara kualitas, baik ditinjau dari jenis komoditi, spesialisasi komoditi, jenis fasilitas, maupun skala tingkatan pelayanan, untuk masa akan datang perlu ditingkatkan. Hal ini perlu dilakukan sebagai upaya meningkatkan kegiatan perdagangan dan memenuhi kebutuhan komsumsi penduduk di Ibukota Kabupaten Simalungun.
Aktifitas perdagangan dan jasa mengalami pertumbuhan yang sangat tinggi, yaitu sekitar 146 % dalam kurun waktu 5 tahun. Perkembangan aktivitas ini berkaitan dengan meningkatnya demand (permintaan) baik dari penduduk kota sendiri, pemenuhan kebutuhan perkantoran dan pelintas kota. Gambaran aktivitas sepanjang jalan protokol yaitu:
1. Pada ruas jalan di Kelurahan Sondi Raya: Karakter komersial berupa pertokoan dan supermarket pada penggal jalan bagian barat yang bercampur dengan lahan kosong/ pertanian pada penggal jalan bagian timur.
2. Pada ruas jalan di Kelurahan Pamatang Raya: Karakter komersil retail besar (pasar tradisional) dan pertokoan pada penggal jalan bagian tengah, sedangkan pedagang skala kecil dan eceran yang bercampur dengan pendidikan dan perkantoran pada penggal jalan bagian timur dan barat. 3. Pada ruas jalan di Kelurahan Dalig Raya: Karakter perdagangan skala
kecil bercampur dengan permukiman dan lahan kosong/pertanian.
Fungsi komersial 3 kawasan tersebut sangat terasa sekali meskipun didalamnya masih bercampur dengan banguna yang berfungsi hunian. Kondisi ini bermula sejak tahun 2008, dimana perkembangan aktifitas pada koridor jalan protokol menunjukkan aktifitas yang lebih produktif dibanding sifat konsumtif.
Merebaknya bangunan perdagangan dan jasa skala menengah seperti Indomaret, Alfamart dan Hotel berbintang telah memicu usaha komersil skala kecil
lainnya untuk mengambil bagian dalam menggerakkan roda perekonomian kota. Unit-unit usaha ini tumbuh dekat dengan pusat perdagangan yang disebutkan diatas.
5.1.3 Analisis kebijakan pemerintahan 5.1.3.1 Program pembangunan
Sebagai kota yang relatif masih baru, Pamatang Raya masih dalam tahap persiapan dan pemantapan. Setiap bagian dari wilayahnya masih memiliki peluang untuk dikembangkan sesuai dengan potensinya. Sehingga setiap peluang dalam pengembangan wilayah Kota Pamatang Raya sangat dimanfaatkan oleh pemerintah.
Sebagai pusat pelayanan bagi wilayah Kabupaten Simalungun dan sekitarnya baik pelayanan jasa koleksi maupun distribusi, kondisi yang berlangsung sangat ditopang adanya pertumbuhan dan perkembangan industri dan perdagangan. Sebagai pusat pemerintahan, Kota Pamatang Raya akan memberikan kontribusi bagi bangkitnya aktifitas perekonomian daerah hinterland-nya dan mengoleksi hasil-hasil produksinya dan demikian pula sebaliknya yang mendistribusikan hal-hal yang dibutuhkan daerah hinterland-nya.
Untuk mengetahui tingkat keberhasilan integrasi program dan kebijakan pemerintah dalam menata dan mengembangkan Kota Pamatang Raya dapat dilihat secara kasat mata dari ketersediaan infrastruktur dan fasilitas perkotaan baik secara kualitas maupun kuantitas termasuk aktifitas yang berlangsung didalamnya.
Pembangunan infrastruktur berupa jaringan jalan telah meningkatkan aksesibilitas masyarakat dalam melakukan pergerakan dari dan keluar pusat aktifitas tersebut. Sementara itu kualitas jalan di Kota Pamatang Raya tahun 2008
teridentifikasi hanya 20%. Perbaikan kualitas jalan hingga tahun 2013 mencapai 80% kondisi baik, disamping kondisi jalur jalan utama Kota Pamatang Raya sepanjang 7,5 Km pada tahun 2008 dengan lebar 5 meter telah diperlebar menjadi 12 meter dan menjadi 2 (dua) lajur pada tahun 2013.
Hal ini sejalan dengan hasil wawancara peneliti:
Sejak Bupati yang baru ini sudah jauh kali lah kemajuan raya ini terutama dalam hal pembangunan. Seperti jalan misalnya, klo dulu jalan di raya ini jelek kali bang, jalannya sempit, berlobang-lobang, pokoknya hancur kali lah bang, tapi sejak bupati JR Saragih ini jalan sudah bagus, lebar lagi. Kitapun sudah enak naik kendaraan, mobil kita tidak cepat rusak dan bias lebih cepat ke mana-mana. Trus kalau untuk pembangunan yang lain juga cepat seperti sekarang pemerintah sudah membangun balai pertemuan, merenovasi pasar, membangun alun-alun, pokoknya baguslah bupati ini kalau untuk pembangunan raya bang, mungkin karena dia anak raya ini juga kali bang. (Wawancara dengan TA. Saragih, Pemilik toko bahan bangunan TAS jalan Sutomo Pematang Raya, wawancara dilakukan pada tanggal 15 Januari 2014).
Sebagai gambaran perbandingan kondisi jalan utama Kota Pamatang Raya pada tahun 2008 dengan tahun 2013 dapat dilihat pada Gambar 5.5.
Kondisi Jalan Utama Tahun 2008 Kondisi Jalan Utama Tahun 2013
Gambar 5.5 Perbandingan Kondisi Jalan Tahun 2008 dengan Tahun 2013 Sumber: Hasil Pengamatan Lapangan, 2013
Dari hasil pengamatan kebijakan pemerintah adalah salah satu faktor eksternal yang paling berpengaruh bagi perkembangan kota Pamatang Raya. Program-program pembangunan berupa proyek fisik dan peraturan perundang-undangan penata ruangan adalah bentuk intervensi luar yang menstimulasi perkembangan kota dan pusat kota. Beberapa indikasi yang menunjukkan program pemerintah dalam mendorong tumbuhnya kota Pamatang Raya menjadi pusat pelayanan wilayah yaitu adanya peluang strategi berupa:
1. Ditetapkannya Pamatang Raya sebagai ibukota kabupaten dimaksudkan untuk lebih mengembangkan pertumbuhan ibukota kabupaten serta terutama kecamatan-kecamatan yang ada di Kabupaten Simalungun. Oleh karena itu Ibukota Kabupaten Simalungun memiliki posisi yang sangat penting dalam kedudukannya sebagai ibukota Kabupaten Simalungun. Pembangunan berbagai sarana dan prasarana terkait fungsinya akan mendorong perkembangan kota kearah yang lebih berkembang.
2. Memiliki kesempatan pembangunan yang lebih luas dan fleksibel dibandingkan dengan kota/kabupaten lain yang sudah ”mapan”. Kota Pamatang Raya yang baru lahir memiliki keunggulan dalam kemudahan pemberian perijinan lokasi oleh pemerintah kabupaten. Peluang berusaha sangat terbuka lebar mengingat pemerintah daerah berusaha mendapatkan PAD yang lebih tinggi, sebagai indikator pertumbuhan ekonomi dan penguat daya saing dengan wilayah kota disekitarnya.
3. Sedang berkembangnya era demokrasi dimana stakeholder ingin memberikan kontribusi nyata.
4. Pada tahun 2011 dilakukan pembebasan lahan seluas 44.603 m2 untuk pembangunan alul-alun kota.
5. Pembebasan tanah dan pelebaran jalan protolok sepanjang 3 km tahap I pada tahun 2011 dan 4,5 km tahap II pada tahun 2012.
6. Pembangunan gedung Balai Pertemuan di pusat kota Pamatang Raya pada tahun 2011.
7. Pembangunan dan Rehabilitasi sekolah SD, SMP dan SMA Negeri di Pamatang Raya yang direncanakan berlantai 2.
8. Pembangunan dan pengembangan ruas jalan Tanjung Morawa–Saribu Dolok–Tongging (Rawasaring) yang melewati Ibukota Kabupaten Simalungun, akan mendukung pengembangan kota terutama untuk fungsi pariwisata.
9. Rencana jaringan rel kereta api yang melewati Ibukota Kabupaten Simalungun akan mendorong pengembangan kawasan.
10. Pembangunan Bandara Perintis yang juga sangat mendukung pengembangan kawasan perkotaan.
11. Pembangunan RSUD Tuan Rondahaim Pamatang Raya pada tahun 2010 yang akan memberikan pelayanan kesehatan kepada masyarakat. 12. Keberadaan daerah pertanian dan pariwisata sebagai hinterland dari
pengembangan fungsi-fungsi pengolahan hasil pertanian ataupun penyediaan jasa-jasa pariwisata.
5.1.3.2 Analisa tata ruang
Pada kawasan penelitian banyak terjadi perubahan struktur ruang yang ditandai dengan banyaknya bangunan yang tidak sesuai lagi dengan luas dan bentuk aslinya baik itu GSB, KDB dan fungsi bangunan. Pemukiman yang ada merupakan pemukiman yang lama, namun dapat berfungsi ganda yaitu sebagai hunian dan sebagai lahan usaha karena pertimbangan lokasi yang menguntungkan.
Apabila dilihat dari aspek hubungan keserasian antara kegiatan dalam suatu kawasan tidak saling membatasi atau merugikan, sejauh mekanisme pengendalian dari pemerintah berjalan dengan baik dan dipatuhi penduduk pusat kota. Kondisi ini diharapkan dapat membawa keuntungan bagi pelaku aktifitas perdagangan dan jasa, pertkantoran maupun bagi masyarakat.
Namun khusus untuk kawasan sepanjang jalur utama jalan pusat kota, hampir semua kawasan mengalami perubahan dalam arti proporsi penggunaan lahan untuk tiap jenis dan lokasi kegiatan. Pertumbuhan lahan kekotaan cenderung menempati jalur transportasi, sehingga pola umum penggunaan lahan akan mengikuti pola memanjang atau segaris (Linear Pattern).
Pertumbuhan lahan terbangun pada masing-masing kawasan sebagian besar pada lapis pertama yaitu berhadapan langsung dengan jalan raya. Pada lapis pertama
cenderung dengan kegiatan perdagangan/pertokoan dan jasa sedangkan pada lapis kedua yang tidak berhadapan langsung dengan jalan raya penggunaan lahan diperuntukkan bagi perumahan dan lahan pertanian. Pada lapis kedua ini berkembang dengan lahan permukiman yang cepat, hal ini dipengaruhi selain kemudahan pencapaian kawasan juga dipengaruhi oleh daya dukung lingkungan, kondisi sarana dan prasarana dan fasilitas perkotaan yang relatif memadai.
Dilihat dari kondisi lapangan sebahagian besar responden (62%) tidak menempuh mekanisme perijinan dalam mengubah fungsi dan bentuk bangunannya, adapun responden yang melaporkan perubahan perubahan lahan/bangunannya karena membutuhkan sertifikat (IMB) sebagai agunan guna pengajuan kredit/pinjaman dari Bank. Berkaitan dengan hal perijinan, responden mengaku proses perijinan yang selama ini diterapkan memakan waktu yang lama, birokrasi yang berbelit-belit dan tidak transparan. Gambaran ini diperoleh dari jawaban responden yaitu 20 responden menyatakan perijinan terlalu mahal, 28 responden menjawab kendala prosesnya lama dan berbelit-belit dan 14 responden menyatakan perijinan tidak transparan. Disamping itu tingkat pengetahuan masyarakat terhadap RTRW ternyata sangat kurang ini terlihat jelas dengan pengakuan sebanyak 70 responden mengaku tidak memahami muatan yang dikandung dalam RTRW.
Masih rendahnya tingkat kepatuhan dan kesadaran masyarakat dalam mengurus perijinan menyebabkan wajah kota tampak semrawut dan kurang representatif sebagaimana diperlihatkan dalam Gambar 5.6.
Gambar 5.6 Kondisi Kota yang Kurang Representatif Sumber: Hasil Pengamatan Lapangan, 2013
Hasil temuan dilapangan menunjukkan bahwa ada sebahagian responden yang melaporkan perubahan lahan/bangunannya karena membutuhkan IMB untuk pengajuan kredit/pinjaman ke Bank untuk modal usaha dimana mereka tidak memiliki lahan lain selain lahan yang mereka tempati saat ini. Tingkat pengetahuan tentang ketentuan teknis maupun administrasi dikalangan responden masih rendah ini terlihat dari beberapa responden walaupun mengurus IMB namun tetap melanggar ketentuan teknis tata ruang seperti sempadan, fungsi, luas bangunan.
Hal ini dapat terjadi karena lemahnya pengawasan dari aparatur pemerintah dan persepsi masyarakat oleh pembiasaan makna ”era kebebasan” otonomi daerah. Terlepas dari keengganan mengurus IMB, dari yang tidak melaporkan perubahan bangunan diketahui karena berbagai sebab, yaitu karena merasa tidak bermanfaat, kawatir ditarik retribusi, dan sebagian lain memperkirakan dibongkar. Alasan lain karena bangunan direnovasi sebahagian kecil saja.
5.2 Analisis Faktor Internal Perubahan Penggunaan Lahan
