BAB I : PENDAHULUAN
G. Metode Penelitian
4. Analisis Data
4. Analisis Data
Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan menggunakan data dalam pola, kategori dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan suatu hipotesa kerja seperti yang disarankan oleh data.44 Didalam penelitian hukum normatif, maka maksud pada hakekatnya berarti kegiatan untuk mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis, sistematisasi yang berarti membuat klasifikasi terhadap bahan hukum tertulis tersebut untuk mempermudah pekerjaan analisis dan konstruksi. Sebelum dilakukan analisis, terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang dikumpulkan. Setelah itu keseluruhan data tersebut akan dianalisis dan disistematisasikan secara kualitatif.45
44 Johnny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Banyu Media, Malang, 2005, halaman 8
45 Ibid,.
29 BAB II
PENGATURAN TENTANG PEMBUATAN HARGA JUAL BELI TANAH DALAM AKTAJUAL BELI YANG DIBUAT
DIHADAPAN PPAT
A. Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Jual Beli Yang Dibuat Dihadapan PPAT
1. Pelaksanaan Jual Beli Tanah Berdasarkan Peraturan Pemerintah No 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat AktaTanah Republik Indonesia
Berdasarkan pasal 2 PP No. 37 Tahun 1998, menyebutkan bahwa tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat aktasebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh pebuatan hukum itu.46
Perbuatan hukum tersebut adalah jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberian hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah hak milik, pemberian hak tanggungan dan pemberian kuasa memberikan hak tanggungan.
Dalam melaksanakan tugas pokok tersebut, maka PPAT mempunyai kewenangan untuk membuat aktaautentik mengenai semua perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang terletak didalam daerah kerjanya.
46Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat AKTATanah Presiden Republik Indonesia
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 dan Pasal 1 angka 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 1 Tahun 2006, ditetapkan bahwa aktayang dibaut oleh PPAT adalah aktaautentik. Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 1 Tahun 2006 tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan aktaautentik.47
Aktaautentik menurut Pasal 1868 Burgelijk Wetboek (BW), adalah aktadi dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh dan di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu, di tempat dimana aktaitu dibuat.48 Suatu aktadinyatakan autenti apabila memenuhi unsur-unsur yang ditetapkan oleh Pasal 1868 BW, yaitu:
1. Bentuk aktaditentukan oleh undang-undang;
2. Aktadibuat oleh dan dihadapan pegawai-pegawai umum (pejabat umum) yang berkuasa (berwenang);
3. Aktadibuat di tempat dimana aktadibuatnya atau aktadibuat dalam daerah kerja tertentu.
Kewenangan PPAT yang diatur dalam berbagai peraturan perundanga-undangan memberikan kewenangan kepada PPAT untuk membuat (to make) aktajual beli perumahan. Hal ini sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 3 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat AktaTanah yang menyatakan bahwa
“seseorang PPAT mempunyai kewenangan untuk membuat aktaautentik
47Urip Santoso, Op.,Cit Halaman 140
48R Subekti dan R Tjitorosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgelijk Wetbook, Pradnja Paramita, Jakarta, 1985, Halaman 419
mengenai perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di daerah kerjanya”.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada Pasal 38 ayat (2) menyebutkan bahwa: “bentuk, isi, dan cara pembuatan akta-aktaPPAT diatur oleh Menteri”. Ketentuan ini merupakan perubahan dari Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, bahkan kemudian dipertegas dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat AktaTanah pada Pasal 53 ayat (1) yang mengatakan bahwa;
“AktaPPAT dibuat dengan mengisi blanko aktayang tersedia secara lengkap sesuai dengan petunjuk pengisisannya”. PPAT dilahirkan bukanlah untuk mengisi blanko aktakosong melainkan membuat AktaJual beli autentik sesuai dengan blanko yang telah tersedia dalam Perkaban No. 8 Tahun 2012.49
2. Pelaksanaan Jual Beli Tanah BerdasarkanPeraturan Kepala Badan Pertanahan Nasioanal Republik Indonesia No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/
Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftran Tanah (Perkaban No. 8 Tahun 2012).
Pada Pasal 96 ayat (1) Perkaban No. 8 Tahun 2012 dikatakan bahwa bentuk aktasebagaiamana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan ayat (2) dan tata cara pengisian dibuat sesuai dengan lampiran Peraturan ini yang terdiri dari50 :
1. AktaJual Beli 2. AktaTukar Menukar 3. AktaHibah
4. AktaPemasukan ke Dalam Perusahaan
49Evi Novita Tri Setyorini, Op.,Cit
5. AktaPembagian Hak Bersama 6. AktaPemberian Hak Tanggungan
7. AktaPemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai di ats Tanah Hak Milik 8. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Dimana dalam peraturan diatas cara pengisian akta-aktadiatas harus menggunakan blanko yang telah disiapkan oleh pemerintah, sehingga para PPAT harus mengisi blanko tersebut sesuai dengan aturan yang ada.
Secara historis penggunaan blanko AktaPPAT pada tahun 1961 melalui Peraturan Menteri Agraria No. 11 Tahun 1961 tentang bentuk aktayang mulai berlaku pada tanggal 7 September 1961 dan mengenai pembuatan akta, Pejabat Pembuat AktaTanah wajib menggunakan:
1. Formulir-formulir yang tercetak, atau
2. Formulir-formulir yang tersensil atau diketik dengan menggunakan kertas HVS 70/80 gram dengan ukuran A3 dengan persetujuan Kepala Jawatan Pendaftaran Tanah;
3. Formulir-formulir yang tercetak hanya dapat dibeli di Kantor pos.
Dalam perkembangannya, dengan berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah, telah ditegaskan kembali bahwa PPAT harus dibuat dengan blanko AktaPPAT yang telah disediakan atau dicetak pada Perkaban No. 8 Tahun 2012. Artinya, tanpa blanko Aktatersebut PPAT tidak boleh menjalankan jabatannya dalam membuat Akta-aktaPPAT. Aturan ini menimbulkan ketergantungan pelaksanaan tugas jabatan PPAT dengan keberadaan Blanko AktaPPAT. Bentuk hukum pengaturan blanko AktaPPAT dituangkan dan
tanggung jawab pengadaan dan pendistribusian blanko AktaPPAT berada di tangan Badan Pertanahan Nasional (BPN).51
Pengaturan secara khusus tentang bentuk AktaJual Beli hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun telah dimuat dalam lampiran Perkaban No. 8 Tahun 2012. Di dalam lampiran itu, disebutkan hal-hal yang tercantum dalam aktajual beli tanah. Ada empat hal yang dimuat dalam AktaJual Beli itu, yang meliputi:
1. Bagian sampul;
2. Judul akta;
3. Komparisi; dan 4. Bagian bawah.
Untuk memudahkan menganalisis aktajual beli tanah, maka sruktur aktajual beli tanah, yang tercantum dalam Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang jabatan notaris, Perkaban No. 8 Tahun 2012 dan struktur yang dikenal di dalam ilmu pengetahuan hukum dapat digunakan kombinasi dari ketiganya. Struktur aktajual beli hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan dimaksud, meliputi52:
1. Bagian sampul;
2. Jusul dan nomor aktajual beli;
3. Pembukaan atau opening aktajual beli;
4. Komparisi;
5. Substansi;
6. Syarat-syarat jual beli;
7. Bagian penutup; dan
51Samsaimun, Op.,Cit Halaman 161 - 162
52Salim HS, Teknik Pembuatan Akta(Pejabat Pembuat AktaTanah), PT Raja Grafindo, Jakarta, 2018, Halaman 126
8. Tanda tangan
Substansi aktajual beli, yang dalam bahasa Inggris, disebut the substance of the deed of sale, sedangkan dalam bahasa Belanda, disebut
dengan de inhoud van de akte van verkoop, yaitu memuat hal-hal yang berkaitan dengan keinginan dari pihak penjual dan pihak pembeli. Keinginan daripihak, yaitu menjual dan membeli tanah. Dalam hal substansi AktaJual Beli terdapat 3 (tiga) hal penting yang tercantum, yang meliputi53 :
1. Subjeknya;
2. Objeknya dan;
3. Harganya;
Dengan dilengkapinya substansi tersebut dalam AktaJual Beli, maka essensi substansi jual beli dapat dikatakan bahwa penjual menjual tanah dan menerima uang, sedangkan pembeli, yaitu membeli tanah dan menyerahkan harga tanah yang telah disepakati.
3. Pelaksanaan Jual Beli Tanah Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
53Ibid., Halaman 137
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.54 Yang pada hakikatnya pendaftaran tanah ini dilakukan oleh Pejabat Pembuat AktaTanah yang selanjutnya disebut dengan PPAT adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-aktatanah tertentu.55
Keberadaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah mempunyai arti yang sangat penting bagi Pejabat Pembuat AktaTanah karena dalam Peraturan ini, tidak hanya memuat tentang perintah dan sanksi, tetapi juga memuat tentang pedoman – pedoman yang harus diikuti oleh PPAT, yaitu tentang bentuk aktayang tercantum dalam Peraturan ini akan mempermudah PPAT di dalam melaksanakan kewenangannya.
Tugas PPAT dalam pendaftaran tanah ditetapkan dalam Pasal 6 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu:
(1) Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5, tugas pelaksananaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang bersangkutan.
(2) Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan56.
Berdasarkan Pasal 6 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, pendaftaran tanah dilaksanakan oleh Kepala Kantor pertanahan Kabupaten/
Kota. Dalam kegiatan-kegiatan tertentu dalam pendaftaran tanah, Kepala
54Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah BAB I Ketentuan Umum Pasal 1 Huruf 1
55Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah BAB I Pasal I Huruf 24
56Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 6 ayat (1) dan (2)
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh PPAT dan pejabat lain. Selain PPAT, pejabat yang membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah Pejabat Pembuat AKTAIkrar Wakaf (PPAIW), Pejabat dari Kantor Lelang, dan Panitia Ajudikasi. Peran pejabat pembuat AktaTanah dalam kegiatan pendaftaran tanah adalah membuat aktapemindahan hak, pembebanan Hak Tanggungan, dan pemberian hak atas tanah.57
Bentuk akta, yang dalam bahasa Inggris, disebut dengan deed of form, sedangkan dalam bahasa Belanda disebut dengan gedaantee akte terdiri dari dua suku kata, yaitu58 Bentuk dan AktaBentuk dikonsepkan sebagai wujud atau sistem, susunan59. Sedangkan Aktadikonsepkan sebagai surat tanda bukti.
Asas-asas Pendaftaran Tanah sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 adalah, sederhana, amanm terjangkau, mutakhir dan terbuka. Adapun maksud dari asas-asas tersebut adalah :
1. Asas sederhana, dimaksudkan, agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama pemegang hak atas tanah.
2. Asas aman, bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberi jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
57Urip Santoso, Op.Cit., Halaman93
58H. Salim HS, Teknik Pembuatan AktaSatu (Konsep Teoritid, kewenangan Notaris Bentuk dan Minut Akta, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2015, Halaman 69
59Departemen Pendidikan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1989 Halaman 103-104
3. Asas terjangkau, untuk keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
4. Asas mutakhir, kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Asas yang mutakhir ini menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehinga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan.
5. Asas terbuka, bahwa masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.60
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37 yang mewajibkan peralihan hak karena jual beli hanya bisa di daftarkan apabila dibuat oleh PPAT.61 Hal ini dilakukan untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam jual beli tanah tersebut, maka proses jual beli tanah hanya dapat dilakukan diatas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-hak atas tanah, artinya obyek tanah yang telah disahkan atau dibuktikan dengan bukti kepemilikan hak atas tanah yang diterbitkan oleh Instansi yang berwenang, dalam hal ini adalah Badan Pertanahan Nasional. Dengan demikian dapat diketahui, bahwa penjual adalah sebagai orang atau pihak yang
60Dyara Radhite Oryza Fea,. Op,.Cit Halaman 97
61Fajar Adhitya Nugroho, Sihabudin, Hariyanto Susilo, Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Terhadap Jual Beli Hak Atas Tanah Dilakukan Secara Dibawah Tangan (Studi Kasus Di Kota Malang), Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, 2009, Halaman 8
berhak dan sah menurut hukum untuk menjual tanah tersebut kepada pembeli Prinsip utama peralihan jual beli tanah adanya hak yang melekat bagi pemilik, artinya seseorang memiliki kekuatan hukum sebagi pemilik hak atas tanah.
Alas hak kepemilikan ini mengandung konsekuensi hukum, sehingga legalitas jual jika subyek hukum sah sebagi pemilik hak dan jual beli melalui mekanisme yang disepakati dan ditetapak oleh ketentuan Hukum keberadaan sertifikat hak tas tanah merupakan hasil dari proses pendaftaran tanah.
Berikut isi dari Pasal 37 dan 38 PP 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Bagian Kedua Pendaftaran Peraliihan Dan Pembebanan Hak Paragraf 1 Pemindahan Hak;
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan aktayang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftarkan pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan aktayang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Pasal 38
(1) Pembuatan aktasebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
(2) Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-aktaPPAT diatur oleh Menteri.
Berdasarkan Pasal 40 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan bahwa, Ayat (1) dan (2) menyebutkan62 :
(1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatangani aktayang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan aktayang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
(2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan secara tertulis mengenai telah disampaikannya aktasebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan.
Berdasarkan Pasal 64 Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerinta No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, selanjutnya disebut dengan PMA No. 3 Tahun 1997 terhadap Hak atas tanah yang alat buktinya lengkap sebagaimana Pasal 60 Ayat (2) dan yang alat bukti tertulis tidak lengkap tetapi ada keterangan saksi maupun pernyataan yang bersangkutan, sebagaimana Pasal 60 ayat (3), oleh Ketua Panitia Adjukasi ditegaskan konversinya menjadi Hak Milik atas nama pemegang hak terakhir.63
Jumlah dan syarat saksi dalam jual beli tanah yaitu minimal 2 (dua) orang yang memenuhi syarat untuk memberikan kesaksian bahwa sumpah dimuka pengadilan mengenai kebenaran dalam perkara perdata. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 18 ayat (4) Peraturan Menteri No. 3 Tahun 1997 .
62Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
63Dyra Radhite Oryza Fea, Op.,Cit, Halaman 107
Tugas saksi berdasarkan Pasal 101 ayat (2) Peraturan Menteri No. 3 Tahun 1997 jo. Pasal 18 ayat (2) Peraturan Menteri No. 4 Tahun 1999, yaitu menyaksikan mengenai:
1. Identitas penghadap dalam hal Pejabat Pembuat AktaTanah Tidak mengenal penghadap;
2. Kehadiran para pihak;
3. Kebenaran data fisik dan data yuridis objek perbuatan hukum dalam hal objek perbuatan hukum tersebut belum di daftarkan;
4. Kebenaran dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam akta;
5. Telah dilaksanakannya perbuatan hukum yang bersangkutan.
Hal tersebut jelas bahwa kewajiban yang harus dilaksanakan oleh PPAT dan tidak boleh dilalaikan boleh dilalaikan guna membantu kelancaran proses pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan. Dan demi kebaikan dan kemaslahatan orang banyak. Agar tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.64 AktaPPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah, maka pokok-pokok tugas PPAT serta cara pelaksanaannya mendapat pengaturan juga dalam Peraturan Pemerintah.
B. Prosedur Pelaksanaan AktaJual Beli Dihadapan PPAT
Perjanjian jual beli hak atas tanah merupakan suatu kegiatan yang sering dilakukan oleh masyarakat.Pengertian jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik atau penyerahan tanah untuk selama-lamanya oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga pembeli
64Samsaimun, Peraturan Jabatan PPAT, Bandung, Pustaka Reka Cipta, 2018, Halaman 160.
membayar harganya kepada penjual.Dalam hukum agraria atau hukum tanah jual beli mengakibatkan beralihnya hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli.65
Pengertian jual beli tanah menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, jual beli adalah salah satu macam perjanjian atau perikatan seperti termuat dalam Buku III tentang perikatan.Menurut Pasal 1457 KHUPerdata apa yang disebut ”jual beli tanah” adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang mempunyai tanah, yang disebut ”penjual”, berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain, yang disebut pembeli. Sedang pihak pembeli berjanji danmengikatkan diri untuk membayar harga yang telah disetujui. Yang dijual belikan menurut ketentuan Hukum Barat ini adalah apa yangdisebut ”tanah-tanah hak barat”, yaitu tanah-tanah Hak Eigendom,Erfpacht, Opstal dan lain-lain66. Biasanya jual belinya dilakukan dihadapan notaris, yang membuat aktanya.
Menurut Boedi Harsono, hal jual beli tanah dari bunyi Pasal 1457, Pasal 1458, dan Pasal 1459 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dapat disimpulkan bahwa jual beli adalah suatu perjanjian, dimana satu pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan tanah dan pihak lainnya untuk membayar harga-harga yang telah ditentukan.67
65Boedi Harsono. Menuju Penyempurnaan Hukum tanah Nasion., Jakarta, Universitas Trisakti, 2002, halaman 135.
66 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang‐Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, 2007, Halaman .28
67Ibid.,
Pengertian jual beli tanah ruang lingkup objeknya terbatas hanya pada hak milik atas tanah. Namun dalam hukum positif yang mengatur hak-hak atas tanah, yang dapat menjadi obyek jual beli tidak hanya terbatas hanya pada hak milik, namun juga hak guna usaha ,hak guna bangunan, hak pakai, maupun hak milik atas satuan rumah susun.
Hak atas tanah yang dapat dijadikan obyek jual beli adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah negara dengan izin dari pejabat yang berwenang, dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagaimana diatur dalam undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Tidak semua hak atas tanah dapat dijadikan obyek jual beli.
Hak atas tanah yang tidak dapat diperjualbelikan adalah hak pakai atas tanah negara yang diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu. Misalnya, Hak Pakai yang dimiliki oleh lembaga/instansi Pemerintah, Perwakilan Negara Asing atau Badan/Organisasi Internasional, dan Badan Sosial diatur dalam Pasal 45 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
Peralihan hak atas tanah dalam bentuk jual beli harus memenuhi beberapa syarat yang telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.Apabila syarat-syarat yang telah ditentukan tidak terpenuhi maka akan membawa konsekuensi pada legalitas jual beli hak atas tanah tersebut. Di samping itu apabila suatu perbuatan jual beli hak atas tanah tidak memenuhi syarat, juga dapat berkonsekuensi tidak dapat didaftarkannya peralihan hak atas tanah melalui jual beli tersebut.
Perjanjian jual beli dikatakan pada umumnya merupakan perjanjian konsensual karena ada juga perjanjian jual beli yang termasuk perjanjian formal, yaitu yang mengharuskan dibuat dalam bentuk tertulis yang berupa aktaotentik, yakni jual beli barang-barang tidak bergerak.68
Penyerahan hak itu, dalam istilah hukumnya disebut jurisdische levering yaitu penyerahan menurut hukum, yang harus dilakukan dengan
pembuatan aktadimuka dan oleh Pejabat Pembuat AktaTanah berdasarkan PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dan perbuatan hukum tersebut dimasyarakat terkenal dengan sebutan Balik Nama. Menurut Ahmad Miru, sebelum dilangsungkan Balik Nama itu, maka hak atas tanah belum berpindah dari penjual kepada pembeli.69
Aktajual beli merupakan salah satu aspek legal yang perlu diperhatikan dalam setiap dalam setiap transaksi. Jika tidak punya AktaJual Beli, akan mengalami kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan
Aktajual beli merupakan salah satu aspek legal yang perlu diperhatikan dalam setiap dalam setiap transaksi. Jika tidak punya AktaJual Beli, akan mengalami kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan
