SOALAN TEMU BUAL
BAHAGIAN A: MAKLUMAT RESPONDEN
1. Nama Responden : 2. Jawatan : 3. Nama Syarikat : 4. Pengalaman Kerja : 5. Tandatangan Responden : 6. Cop Syarikat :
BAHAGIAN B:
1. Apakah faktor-faktor yang mempengaruhi kadar penjualan rumah?
Faktor-faktor yang mempengaruhi
kadar penjualan rumah 1 2 3
A Keadaan pasaran O O O
B Kadar faedah pinjaman O O O
C Kemudahan pinjaman kewangan O O O
D Sumber kewangan O O O
E Harga Rumah O O O
F Lokasi O O O
G Rekabentuk Rumah O O O
H Kemudahan asas & awam O O O
I Faktor pemaju O O O
J Stok rumah semasa & pembinaan baru O O O Kriteria Tidak
mempengaruhi
Sederhana
mempengaruhi Mempengaruhi
2. Apakah langkah-langkah yang diambil dari pihak pemaju bagi meningkatkan jualan unit perumahan?
Langkah-langkah yang diambil oleh pihak pemaju bagi meningkatkan jualan unit perumahan
1 2 3
A Pihak pemaju memberikan harga yang murah atau percuma seperti penghawa dingin, set dapur, pengubahsuaian rumah, pemasangan saluran air dan perabut.
O O O
B Pihak pemaju memperkenalkan bayaran secara ansuran
Wang pendahuluan untuk membeli rumah.
O O O
C Pilihan pembiayaian untuk membeli rumah. O O O
D Memperkenalkan skim sewa dan beli O O O
E Mengunakan pendekatan digital melalui kempen
di media sosial. O O O
iv) Adakah langkah lain yang diambil oleh pihak pemaju selain daripada yang dinyatakan diatas?
v) Adakah langkah-langkah yang diambil memberi impak kepada penjualan rumah?
Kriteria Tidak setuju Sederhana
Setuju Setuju
vi) Apakah kekangan yang dihadapi oleh pihak pemaju dalam mengaplikasikan langkah tersebut
93
LAMPIRAN B
94 Responden P6
Dalam bacaan saya ada beberapa faktor yang mempengaruhi kadar penjualan rumah.kalau ikut skala yang pertama adalah tidak mempengaruhi, yang kedua sederhana mempengaruhi dan ketiga mempengaruhi.yang pertama adalah keadaan pasaran mempengaruhi kadar penjualan rumah?
R Keadaan pasaran, yes.
S Macam mana keadaan pasaran mempengaruhi penjualan rumah?
R Hmm…macam mempengaruhi dari segi lokasi , harga dan infrastruktur yang ada di sekeliling
S Kadar faedah pinjaman? R Yes for sure.
S Kemudahan pinjaman kewangan itu sendiri?
R Biasanya memang orang akan cari interest rendah dan banyak bagi promosi S Maksudnya sekarang pihak bank senang ke bagi pinjaman?
R Susah.
S Sumber kewangan itu sendiri adakah mempengaruhi penjualan rumah?
R Sumber kewangan? Biasanya mana-mana pon you all kena bagi deposit kan. So memang perlu lah ,somehow sekarang ini loan tu margin tidak boleh dapat tinggi let say 90 % pon susah dapat 85 % so kena sediakan 15 % untuk bayar deposit S Puan, harga rumah itu sendiri mempengaruhi kadar penjualan ?
R Ya for sure, kalau rumah harga RM200, 000 orang akan berebut compare dengan harga RM500, 000 betul tak.
S Lokasi itu sendiri puan?
R Ya betul, jauh sangat pon orang tak nak. Kalau you dekat kawasan kerja johor bahru tetapi nak beli dekat kulai.jarak kena fikir juga kan.
S Rekabentuk rumah itu sendiri?
R Rekabentuk ini, hmm…nak kata terlalu tak la.sederhana sebab orang lebih fokuskan kepada harga dan lokasi rumah.
S Kemudahan asas dan awam? R Ya,
S Penting la.sekarang ini orang nak beli rumah melihat sekitar.
R Dia orang akan tengok sekeliling dekat tak dengan sekolah.kalau tak tiada sekolah nak hantar jauh, pengangkutan lagi kan.
S Ada ke yang pelanggan pilih dekat dengan highway?
R Highway tak.kebiasanya pesekitaran itu sekolah, hospital, pejabat keperluan asas seperti pasar atau pasaraya.itu lebih la daripada highway. Highway normally kalau nak balik kampong jarang nak gunakan unless guna highway nak pergi kerja macam tu okay lah laluan itu.
95 S Faktor pemaju itu sendiri. Adakah setiap orang yang nak beli tengok?
R Betul, kalau ada abandoned projek orang tak nak beli. Kalau history projek terbengkalai, rumah banyak complain for sure akan memberi kesan.
S Stok rumah semasa dan pembinaan baru akan memberikan kesan?
R Tidak juga, kita ada juga rumah yang tidak terjual tetapi launch produk baru. So far okay buat masa ini.
S Puan,Kadar faedah pinjaman sekarang ini pihak bank ketatkan atau kadar faedah yang tinggi kan
R Not say tinggi faedah yang tinggi, dia punya keperluan maksudnya syarat-syarat untuk lulus itu akan ketatkan dari segi jenis pekerjaan, income, kategori pekerjaan juga mempengaruhi juga. Then you punya history sama ada you adalah pembayar yang baik atau tidak dari segi pinjaman kereta, kad kredit kalau you ada dan personal loan. Itu semua mempengaruhi, kalau background you sendiri tidak baik, dari segi bayaran bulan dan banyak default. Pihak bank jugak takut nak bagi pinjaman lagi. Keadaan pembeli itu sendiri dari segi pekerjaan.margin itu sendiri adalah standard rate kerana bawak bank negara.tak boleh pergi sebarang-sebarang kerana bawah undang. Memang ada perbezaan antara bank-bank seperti 0.5, 0, 3 tetapi ada offer yang disertakan sekali. Contoh 0.5 bagi MRTA dan sebaliknya. Ada give and takes kat situ
S Dari segi harga rumah, harga rumah di bandar dato onn itu sendiri bermula RM500, 000. Dia akan mempengaruhi penjualan, kalau UDA holding macam mana?
R Tetapi you kena tengok market. Macam sekarang rumah 4 bilik 2 tingkat keluasan 22 x 70 ,semua developer harga lebih kurang sama.So, in case saya nak masuk market, downgrade harga maybe saya mungkin boleh dapat penjualan yang bagus tetapi dari kualiti tidak sebagus harga RM500,000 dan mungkin margin keuntungan saya sedikit.So, pergi masuk balik market,majoriti pasaran harga macam itu.
S Puan, saya nak tanya, apakah faktor yang mempengaruhi harga pasaran macam itu, contohnya barang ke?
R Harga barang, tenaga buruh sekarang susah nak dapat. Foreigner yang nak datang diperketatkan lagi syarat-syarat kemasukan .kebanyakknya harga barang la. S Adakah GST memberikan kesan?
R Pasti, kontraktor mengalami masalah tersebut.That why, mungkin dari segi harga sebab gst dia orang kena bayar kan.
S Ini langkah yang diambil oleh pemaju bagi meningkat penjualan rumah? dari segi bacaan saya pihak pemaju memberikan harga murah atau percuma seperti penghawa dingin,set dapur,pengubahsuaian rumah,pemasangan saluran air dan perabut. Adakah puan setuju dapat meningkatan penjualan rumah?
R Betul
S Pihak pemaju memperkenalkan bayaran secara ansuran wang pendahuluan untuk membeli rumah?
R okay
S Pilihan pembiayaian untuk membeli rumah? macam yang saya baca pihak sunway group menyediakan pinjaman in house loan sendiri kepada pembeli kalau loan bank ditolak
96 R Memang ada jugak untuk pemaju besar mereka ada ekonomi yang kukuh boleh
melakukan pembiayaian seperti itu. S Memperkenalkan skim sewa dan beli?
R Part of it. Rumah itu you sewa, sewa itu boleh jadi sebagai deposit, selepas beberapa tahun you hanya perlu melangsaikan selebihnya untuk mendapatkan loan.
S Mengunakan pendekatan digital melalui kempen di media sosial?adakah meningkatkan jualan
R Boleh jugak tapi perlu juga kempen ada promosi.kalau you just war-warkan harga tanpa promosi di media. Kena war-warkan dan promosikan lagi better.
S Adakah langkah lain yang diambil oleh pihak UDA Holding itu sendiri untuk meningkatkan jualan?
R Salah satunya rebat hargalah maksudnya bank memang margin akan pergi sampai 90 % sahaja. Pemaju akan bagi rebat jualan sehingga 10 % atau based on balance loan dia. Contoh purchaser dapat 85 % sahaja, pihak pemaju bagi 10% manakala pihak pembeli boleh membayar 5 % dalam bentuk ansuran atau bagi rebat ke S Langkah lain?
R Zero kos, tidak perlu bayar kos guaman. Sebab kena kos guaman kena dari pihak pemaju dan bank maka dua itu kami absorb kos tersebut.kalau pembeli-pembeli, komersial macam kedai kena bayar GST sebenarnya tetapi kami hapuskan GST tersebut.So, tidak perlu bayar GST lah.
S Adakah langkah lain yang diambil? R So far, itu sahaja lah
S Adakah langkah yang diambil memberi impak kepada penjualan?
R So far, berdasarkan statistik, yes lah. Pembeli akan mencari yang ada rebet lah especially tidak perlu keluar duit deposit.
S Sejauh mana ianya memberi impak? Maksudnya bulan ini puan tidak buat, bulan depan buat?
R Biasanya rebet itu adalah untuk early bird 20 unit terawal. Mungkin jualan hari itu boleh habis.bila yang rebet 10% untuk 20 orang itu habis, kita kurangkan 5 % maka agak slow sikit sebab pelanggan perlu tambah lagi 5 %.mempercepatkan jualan dalam masa yang singkat.
S Berapa peratus peningkatan, Saya ada interview dekat Johor land, 70-80% meningkatkan kalau ada promosi.
R Promosi memang ada membantu.
S Apakah kekangan yang dihadapi oleh pihak pemaju dalam mengaplikasikan langkah .contohnya puan buat promosi?apakah halangan
R Kita buat promosi harga, pihak bank tahu dia akan downgrade pinjaman. Pihak bank biasanya bagi margin 90 % tetapi kalau pihak bank tahu akan downgrade pinjaman.contohnya harga saya RM100, 000, Pihak pemaju bagi RM10, 000 maka tidak perlu. Pihak bank akan kira 80% daripada RM90,000 selepas diberikan 10 % rebet
S Dari segi kewangan dari pihak pemaju?
R So far, pihak UDA tiada masalah in fact, kita tiada bridging hartanah. Normally cash flow
97 S Bagaimankah peratusan penjualan hartanah pihak UDA Land?
R Hmm, kalau based trend yang dekat bandar baru uda.ini memang hot cake lah.disini majoriti kawasan bumiputera.kawasan ini memang hot cake lah kalu buat pelancaran itu. So far, kalau di taman perling pun lebih sama juga. Cuma faktor sekarang ini dari segi kita punya kumpulan sasaran, because of harga agak tinggi maka kumpulan sasaran mengecil.
S Harga rumah yang uda land tawarkan berapa?
R Harga bumiputera,RM560,000 bagi 22 x 70, 4 bilik 4 bilik air S Kumpulan sasar RM7000 keatas
R Kalau bumiputera RM6500 keatas S memang golongan professional
R Macam you all new graduate agak sukar sedikit
S Pada pandangan puan, berdasarkan statistic banyak rumah tidak terjual di johor? R History developer. Tapi saya rasa faktor yang paling kuat adalah harga
S Rumah dekat johor mahal kan?
R Kalau you tengok rumah dekat johor bahru yang banyak tidak terjual adalah high rise seperti kondominum dan apartmen.apartmen dan kondominum, bagi orang melayu belum trend lagi sebab orang melayu masih lagi mencari rumah atas tanah.lagi satu dia orang buat kondomium harga sama dengan rumah teres RM600 ribu keatas. Rumah high rise, contohnya kena bayar installement RM2000 dan bayar maintenance RM300-RM400.so, lambakan disebabkan high rise properties, kalau landed kurang sikit.Tengok sahaja country garden, berapa banyak blok yang tidak habis terjual. Harga dia satu juta, bukan untuk pasaran tempatan.mereka fokus kepada pembeli luar negara.
S Singaporean pun hendak beli disini kan?
R Belum tentu, sebab Singaporean kalau hendak beli kondomium lebih baik beli dekat tempat dia, lebih moden daripada kita. Kalau dia kemari, mereka akan beli rumah landed jarang yang cari high rise mcm itu.
S Pihak pemaju ghairah untuk membuat rumah tinggi menyebabkan lambakan R Sebab margin buat high rise mungkin la lebih berbanding buat landed sebab dapat
save beberapa banyak unit dengan landed perlukan banyak tanah yang banyak. Kos untuk membuat landed infra, nak manage perlukan kos yang tinggi compare nak buat high rise, tanah besar boleh dapat 1000 unit compare dengan tanah untuk buat rumah landed
S Sebab itu saya baca banyak rumah tidak terjual di johor?
R Sebab itu, sekarang kita tidak boleh buat submission rumah high rise, ini kerajaan telah mengeluarkan undang-undang untuk menghalang rumah highrise satu juta keatas. Tetapi rumah landed boleh lagi.
S Tetapi saya pergi pasir gudang taman nusa damai, saya nampak prima nak buat rumah high rise?
R Itu lain dik, prima kena tengok harga. Kalau pihak kerajaan buat bawah RM200 ribu. Itu berbaloi bandingkan dengan unit. Kalau buat rumah kos sederhana
98 rendah, memang kerajaan buat high rise rm80 ribu bagi membantu memberikan lebih ramai orang untuk mendapatkan rumah
S Kalau rumah prima dia akan dikecualikan la?
R Kerana ianya agenda pihak kerajaan.kalau kategori RM700 keaats S Baru lagi ke, pihak kerajaan mengantung kelulusan?
R Pada tahun ini kan. S Sekian , terima kasih
99
Responden P7
S Pada bacaan saya, literature review saya mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi kadar penjuaalan rumah. adakah keadaan pasaran mempengaruhi penjualan rumah ?
R Sangat mempengaruhi
S Kadar faedah pinjaman itu sendiri, adakah ianya mempengaruhi? R Sederhana.win-win situation la.
S Kemudahan pinjaman kewangan? R sederhana S Sumber kewangan? R Mempengaruhi S Harga rumah? R mempengaruhi S Rekabentuk rumah?
R Not so laa.Sederhana mempengaruhi S Kemudahan asas & awam disekitar itu? R Sederhana mempengaruhi
S Faktor pemaju itu sendiri? R Yes, mempengaruhi
S Stok rumah semasa & pembinaan baru? R Letak 2, sederhana mempengaruhi
S Kenapa puan kata keadaan pasaran sangat mempengaruhi?
R Betul, sebab kadang-kadang tengok market. Ekonomi juga macam kalau ekonomi Malaysia down, ianya mempengaruhi pelanggan. Kadang-kadang sumber pendapatan tidak menentu.ekonomi down orang lebih banyak saving daripada spend. Macam sekarang ini scientex tidak effect sangat, tetapi developer lain mungkin terkesan dengan ekonomi semasa. Sebenarnya sangat-sangat effect kalau ekonomi tengah bagus,orang tidak kisah untuk berbelanja untuk membeli rumah kedua ke macam mana ke. Bila ekonomi down, orang lebih banyak menyimpan dan berbelanja. Itu yang salah satu kita susah nak jual rumah.bila ekonomi down, banyak retachment S So maksudnya, keadaan pasaran memberi kesan jualan?
R Sangat memberi kesan. Kalau ekonomi down dia pon down juga la,kalau ekonomi bagus Jualan pon rancaklah.Lebih kepada kuasa pembeli,kalau kuasa pembeli tinggi senang nak laku dan kuasa pembeli rendah susah nak laku.
S Kadar faedah pinjaman itu sekarang puan? sebab saya tahu kadar faedah pinjaman meningkat
100
R Ianya bergantung,kadar faedah pun kadang-kadang memainkan perasaan macam kadar interest tinggi sangat installment jadi tinggi.Bila installment jadi tinggi orang jadi tak mampu
S Macam sekarang kan puan?
R Macam sekarang kan,lebih kurang 5 lebih tu semua , kalau dulu 3 lebih rendah kira rendah.interest ini faedah ini dia punya 1 % pon kadang-kandang beza.kita nampak je beza 1% je tetapi effect dia tinggi sebab ada orang pandai dia kira long term. Orang tak pandai dia tengok 3.70 & 3.80 beza 1 % je tak payah tengok banyak la 3.80 & 4.00 beza 2 % je. Tetapi 2% untuk long term banyak kalau orang yang tahu la,tengok individu jugak la,tetapi kalau orang desperate nak rumah tak kisah pon tetapi kalau yang investor dia tak akan invest.
S Sekarang bank strict sikit nak bagi kebenaran pinjaman kan?
R Betul, qualification sekarang penting la .. Orang muda sekarang CCRIS dengan CTOS kan.
S Sumber kewangan itu penting la untuk membeli rumah?
R Tetapi sekarang KWSP banyak membantu, kalau you nak beli rumah pertama boleh keluar 20 % daripada kwsp so kat situ boleh dapat bantu bayar down payment. Ada pemaju pulak macam pawkau yang mana semua legal fee dah masuk semua dalam tu.Pemaju bear the cost,kamu cuma bayar deposit je. Ada sesetengah pemaju buat Rm100 atau RM1000 mana mampu lah. 10 % tu , loan boleh capai pinjam sampai 90 % untuk first timer lah sebab nak 100 % tak boleh la.tapi on other side, pihak kwsp membantu boleh keluarkan 20 % which is 10 % untuk downpayment, 10% lagi boleh bayar legal fee tak pon buat renovation rumah. Provided kwsp banyak la kalau tak banyak tak boleh nak bantu jugak lah.
S Harga rumah puan?
R Market la, market tu jahat. Lokasi lah. You talking about Skudai area memang orang kata high end lah pastu you compare Skudai dengan area pekan nenas
S Dia memang bukan tempat tumpuan, maksudnya harga rumah akan dipengaruhi lokasi itu sendiri.
R Betul, lokasi itu penting sebenarnya. S Bagi investor lokasi?
R Investor,Yes
S Dari segi rekabentuk rumah puan? R Tak sangat lah,
S Kalau orang desperate nak beli rumah dia tak kisah kan
R Aah, bukan kita tidak boleh buat renovation.Cuma dia mempengaruhi tak banyak la. Kalau dari 5 dia munbgkin 2 je macam tu
S Kemudahan asas dan awam dia mempengaruhi?
R Betul, perlu itu penting. Tengok macam ni lah dekat dengan mydin, tesco macam itulah
S Faktor pemaju sendiri puan? Ada ke orang datang tanya pasal scintex,Adakah faktor pemaju itu sendiri mempengaruhi penjualan?
101
R Yes, kalau awk tiada brand, bukan awak pemaju ternama.orang takut nak beli, takut abandon projek.tahu abandon projek apa?itu sangat penting. Scientex tu satu hal ah, kalau awak nak beli rumah, awak pilih SP setia dengan yang tak pernah dengar ?awak akan pilih mana
S Mestilah SP setia lah.brand itu penting la R Brand sangatlah penting
S Stok rumah semasa dan pembinaan baru dia akan mempengaruhi penjualan ?saya ada baca laporan bank negara, banyak rumah tidak terjual di johor .
R Rumah apartmen,kalau rumah landed sekarang ni susah nak cari sekarang. Sangat-sangat laku.tapi kalau you cakap pasal apartmen memang ada yang terbengkalai. Especially you cakap pasal orang melayu , tak suka sangat rumah apartmen suka rumah atas tanah
S Disini pula, ada beberapa langkah yang diambil oleh pihak pemaju bagi meningkatkan jualan unit perumahan.Yang pertama, pihak pemaju memberikan harga yang murah atau percuma seperti penghawa dingin,set dapur,pengubahsuaian rumah. Adakah meningkatkan jualan ?
R Betul
S Pihak pemaju memperkenalkan bayaran secara ansuraan wang pendahuluan untuk membeli rumah?
R Itu kita Scientex tidak praktiskan
S Pilihan pembiayaian untuk membeli rumah? R Itu memang ada.
S Memperkenalkan skim sewa dan beli?
R Itu kalau projek, atau sesuatu rumah tak boleh nak jual la.biasanya kalau awak cakap pasal sewa dan beli, untuk kilang la yang orang tak beli harga juta- juta dia akan buat sewa beli tetapi kalau rumah landed RM300, RM600 ribu memang tak akan ada. S Mengunakan pendekatan digital melalui kempen di media sosial?
R Yes, of course
S Apakah langkah lain yang diambil pihak scientex sendiri selain daripada diatas? R Kita akan bear loan legal fee.itu penting senang cerita legal fee sebab ada dua untuk
perjanjian jual beli dengan loan. Biasanya kalau kita cover,orang dah senang S Contohya puan,kalau pihak scientex tak cover berapa pembeli kena bayar ?
R Let say kalau macam kita amik rumah paling rendah RM80,000 dalam RM4000 untuk kos guaman.Kalau rumah untuk RM300 ribu dalam RM10-RM15 Ribu
S Situ jer
R Tau takpe. Sebab tu ada pemaju yang suka bila dia jual rumah dia, awak tak payah bayar apa-apa. Sepatutnya awak bayar dia dah masukkan semua dalam satu harga S Pihak scientex buat promosi ke?
R Macam-macam promosi ada, contohnya tidak perlu bayar deposit dan kita bagi lebih discount so you punya discount boleh cover 10 %.
102
R Yes, ofcourse.let say you bagi percentage dalam 30%. Dia tidak memberi impak tetapi membantu lah.
S Apakah kekangan yang diambil oleh pihak pemaju dalam mengaplikasikn langkah tersebut? contohnya dari segi kewangan ke ?
R Promosi biasanya laju je. Dah namanya promosi kan.basanya macam,kekangan itu ialah tengok kepada ekonomi lah.kekangan lebih kepada ekonomi lah. Kalau ekonomi tak cantik tak cantik lah jualan.Tapi sebab kita kebanyak buat rumah mampu beli jadi tu tak rasa sangat lah.ada tapi tiada impak sangat la
S Kalau pihak scientex buat rumah range harga?
R RM80 ribu sehingga tapi tengok lokasi lah.kalau sini apartment sampai rm600-700 ribu. Kalau landed house kawasan pasir gudang, senai harga RM500 ribu kebawah. S Kalau dekat sini sale apartment okay?
R Okay.habis sebab kita ada kitchen cabinet apalah semua pawkau.Kita dah bagi legal kos kita bagi lagi air-cond, kitchen cabinet that why cepat habis.Orang tak payah fikir keluar duit banyak.sebenarnya semua itu kita bayar juga cuma tak nampak je.bila kita apply loan bank sebab dia bagi 90 % so tak rasak pon cuma berat dekat bayaran installment je. Rumah tinggi bayaran installment pon tinggi.