TANAH BELUM TERDAFTAR A. Perinsip-Perinsip Hukum Perdata
B. Penguasaan Dan Perolehan Hak Atas Tanah Menurut Undang-Undang Pokok Agraria Pokok Agraria
2. Hak-Hak Atas Tanah Yang Di Atur Dalam UUPA
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA baru sebatas menandai dimulainya era baru kepemilikan tanah yang awalnya bersifat komunal berkembang menjadi kepemilikan individual.98 Hak-hak atas tanah adalah hak-hak atas tanah sebagaimana diperintah oleh Pasal 16 UUPA.99 Pasal ini adalah pelaksanaan daripada ketentuan dalam pasal 4. Sesuai dengan azas yang diletakkan dalam pasal 5, bahwa hukum pertanahan yang nasional didasarkan atas hukum adat maka penentuan hak-hak atas tanah dan air dalam pasal ini didasarkan pula atas sistematik dari hukum adat. HGB bukan hak opstal. Lembaga erfpacht dan opstal ditiadakan dengan dicabutnya ketentuan-ketentuan dalam Buku ke II KUHPerdata. Pada itu hak-hak adat yang sifatnya bertentangan dengan ketentuan-ketentuan UU ini (Pasal 7 dan 10) tetapi berhubung dengan keadaan masyarakat sekarang ini belum dapat dihapuskan, diberi sifat sementara dan akan diatur (ayat
98Muhammad Yamin Lubis, Negara Belum Jamin Hak Atas Tanah, https://googleweblight.com, 25/8/2007. Dikutip 12/2/2018
99Hak - hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat 1 ialah : a. hak milik, b.
hak guna saha, c. hak guna bangunan, d. hak pakai, e. hak sewa, f. hak membuka tanah, g. hak memungut hasil hutan, h. Hak - hak lain yang tidak termasuk dalam hak- hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-Undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53. Hak - hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat 3 ialah : a. hak guna air, b. hak pemeliharaan dan penangkapan ikan, c. hak guna ruang angkasa.
1 huruf h jo pasal 53). 100 Selain hak-hak tersebut dalam Pasal 16 UUPA juga terdapat hak-hak lain seperti yang terdapat dalam UU Nomor: 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.101
Kewenangan memperoleh semua hak-hak atas tanah ini adalah merupakan bagian perintah amanat Pasal 2 ayat (2) UUPA dan lebih mendetail diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.102 Pendaftaran tanah ini merupakan perintah konstitusi dan UUPA serta peraturan perundang-undangan lainnya yang merupakan kewajiban pejabat penyelenggara negara khususnya dilingkungan BPN , akan tetapi pada pelaksanaannya kewajiban ini diabaikan dan disalahgunakan kewenangannnya sehingga program nasional pendaftaran tanah menjadi buruk bahkan menimbulkan konflik pertanahan diseluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
Keseluruhan tanah yang ada di Indonesia konsepnya merupakan karunia dari Tuhan Yang Maha Esa, maka untuk menghindari kekacauan dalam
100 Pasal 16 UUPA menegaskan bahwa hukum pertanahan nasional merupakan sandaran secara nasional di dasarkan pada hukum adat akan tetapi hak-hak yang dimaksud dalam hukum adat itu belum dapat mendapat legalitas formil dari pemerintah sebagaimana legalitas hak-hak atas tanah yang lain yang ada dalam Pasal 16 UUPA. Seharusnya pemerintah harus bisa memberikan dan melayani perolehan hak atas tanah adat dan menentukan status tanah adat yang bertentangan dengan kepentingan nasional. Atinya ada pengakuan secara yuridis tentang tanah-tanah adat tersebut. Hak-hak yang sifatnya sementara dalam Pasal 16 ayat 1 UUPA tersebut adalah Hak Gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian, diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang ertentangan dengan UU ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapus nya di dalam waktu yang singkat.
101 Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional , baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
102 Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
peruntukan dan pemilikannya, diperlukan suatu pengaturan terhadap peruntukan dan pemilikan tanah tersebut. Untuk itu lebih lanjut dalam Pasal 2 juncto Pasal 8 UUPA dikenal dengan “Hak Menguasai Negara“.103 Ciri-ciri yang melekat pada hak adalah sebagai berikut :
1. Hak itu dilekatkan pada seseorang yang disebut sebagai pemilik atau subjek dari hak itu. Ia juga sebagai orang yang memiliki titel atas barang yang menjadi sasaran hak.
2. Hak itu tertuju kepada orang lain, yaitu yang menjadi pemegang kewajiban. Antara hak dan kewajiban terdapat hubungan korelatif.
3. Hak yang ada pada seseorang ini mewajibkan pihak lain untuk melakukan (commission) atau tidak melakukan. (omission) sesuatu perbuatan. ini bisa disebut sebagai isi dari hak.
4. Commission atau omission itu menyangkut sesuatu yang bisa disebut sebagai objek dari hak.
5. Setiap hak menurut hukum itu mempunyai titel, yaitu suatu peristiwa tertentu yang menjadi alasan melekatnya hak itu pada pemiliknya.104 Salah satu hak penguasaan atas tanah adalah hak perorangan yang terbagi lagi menjadi hak-hak atas tanah, wakaf, dan hak jaminan hak atas tanah, menurut ketentuan pasal 16 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA, hak-hak atas tanah terdiri dari beberapa jenis yaitu :
1. Hak milik, Hak ini memberikan kebebasan penuh kepada pemiliknya dalam batas-batas yang diperbolehkan oleh hak persekutuan. Pemiliknya mempunyai segala hak untuk melakukan transaksi atas tanah. Di mana hak persekutuan masih kuat, maka adalah terlarang untuk mengalihkan hak milik kepada orang luar persekutuan. Tetapi di mana hak persekutuan luntur, perpindahan tanah kepada orang luarorang asing bagi persekutuan itu, berjalan dengan sendirinya.105 Corak dan sifat yang lain dari hak milik atas tanah adalah apa yang disebut dengan pekulen. Di berbagai daerah
103HMN adalah hak yang dimiliki oleh negara untuk melakukan pengaturan tanah yang merupakan karunia dari Tuhan Yang Maha Esa baik dalam peruntukan maupun kepemilikan terhadap tanah di Indonesia.
104 Menurut Fitzgerald , disitir Sutjipto Rahardjo , Ilmu Hukum, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2000 , hal. .55.
105 R. Van Djik, Pengantar Hukum Adat Indonesia, hal 46
Jawa Tengah terdapat sawah-sawah pekulen, yang diberikan kerena jabatan kepala desa.106
2. Hak memungut hasil, adalah hak yang diperdapat dengan persetujuan kepala persekutuan, untuk mengolah sebidang tanah, untuk satu atau beberapa kali panen. Di samping itu, terdapat juga hak memungut hasil hutan, dengan memberikan tanda tanda pada areal hutan yang dinikmatinya.107
3. Hak pakai adalah hak mengolah tanah dan memungut hasil yang diperoleh dari tanah pertanian orang lain. Hak ini paling sering diketemukan di Minangkabau dan Minahasa di mana tanah pertanian adalah milik bersama keluarga. Biasanya tanah diserahkan kepada keluarga tertentu untuk di kerjakan.108
4. Hak gadai dan hak sewa, Semua tanah tanah Adat tersebut tidak terdaftar, kecuali tanah agrarische eigendom di dalam S.1873 No. 38, tanah-tanah milik swapraja di Yogyakarta dan Surakarta, tanah-tanah-tanah-tanah grant di Sumatera Timur.109
Pendaftaran tanah merupakan bagian integral dari regulasi mendapatkan kepastian hukum atas peruntukan dan pemilikan hak atas tanah.