DIJADIKAN FIXED ASSET DITINJAU DARI PASAL 12A UU PERBANKAN
C. Kedudukan obyek AYDA Setelah Dibeli Oleh Kreditur dengan Mekanisme AYDA
1. Kedudukan obyek AYDA setelah dibeli oleh kreditur secara lelang
Hak tanggungan diberikan oleh debitur kepada kreditur setelah memenuhi unsur-unsur kredit. Bank umumnya mengutamakan tanah menjadi jaminan karena nilai jualnya semakin meningkat. Pemberian Jaminan Hak Tanggungan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum kepada bank dan debitur.
Kepastian bagi bank adalah kepastian untuk menerima pengembalian pokok kredit dan bunga dari debitur, sedangkan bagi debitur adalah kepastian untuk mengembalikan pokok kredit dan bunga yang ditentukan.124 Apabila debitur cidera janji, Bank selaku pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan hak tanggungan.
Eksekusi tersebut dapat dilakukan dengan cara lelang melalui perantaraan kantor lelang atau penjualan di bawah tangan atas dasar kesepakatan antara kreditur dan debitur agar diperoleh harga tertinggi.125
Pasal 6 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan) menyebut bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.126 Pasal 21 UU Hak Tanggungan menyebutkan bahwa objek hak atas tanah yang telah diikat
124Salim H.S, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Op.Cit, h.28.
125Rachman Marwali, Pembatalan APHT Akibat Tidak Berwenangnya Debitur Pemberi Hak Tanggungan, Bumi Aksara, Jakarta, 2012, h.9.
126Pasal 6 UU Hak Tanggungan.
dengan jaminan hak tanggungan tetap dapat dieksekusi oleh kreditur.127 Kewenangan untuk menjual objek Hak Tanggungan juga diatur dalam Pasal 14 ayat 2 dan 3 UUHak Tanggungan menyatakan bank dapat langsung melakukan lelang eksekusi tanpa adanya penetapan pengadilan (parate executie).
Penjual yang akan melakukan penjualan barang secara lelang melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) harus mengajukan surat permohonan lelang dengan disertai dokumen persyaratan lelang kepada Kepala KPKNL untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang.128
Tiap-tiap hari pelelangan atau penjualan secara umum harus dibuat berita acara tersendiri. Ketentuan tersebut mengatur risalah lelang sama artinya dengan berita acara lelang yang merupakan landasan autentifikasi penjualan lelang yang mencatat segala peristiwa yang terjadi pada penjualan lelang.129 Oleh sebab itu, setelah proses pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan telah dilakukan sesuai dengan prosedur dan syarat yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Pemenang lelang adalah penawar tertinggi dan diberikan Akta Risalah Lelang setelah melakukan pembayaran harga lelang maupun kewajiban yang ditentukan Undang-Undang.
Risalah lelang sebagai perjanjian yang mengikat para pihak dalam lelang.130 Risalah lelang dibuat oleh Pejabat Lelang dan mempunyai kekuatan pembuktian
127Pasal 21 UU Hak Tanggungan.
128Pasal 10 ayat 2 PMK Nomor 213/PMK.06/2020 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
129Rachmadi Usman, Op.Cit, h.155.
130Sutiarnoto, Op.Cit, h.83.
yang sempurna bagi para pihak.131 Tanpa risalah lelang, pelaksanaan lelang yang dilakukan Pejabat Lelang tidak sah dan tidak memberi kepastian hukum tentang hal-hal yang terjadi karena tidak tercatat secara jelas.132
Risalah lelang mempunyai fungsi sebagai bukti adanya perbuatan hukum seperti tercantum dalam risalah lelang itu. Dengan kekuatan pembuktian tersebut, risalah lelang dapat digunakan sebagai berikut:133
1. Untuk kepentingan dinas:
a. bagi Kantor Pertanahan, sebagai dasar peralihan hak atas tanah (baliknama);
b. bagi bendaharawan barang, sebagai dasar penghapusan atas barang yang dilelang dari daftar inventaris;
c. bagi Kejaksaan atau Pengadilan Negeri, sebagai bukti bahwa telah melaksanakan penjualan sesuai dengan prosedur lelang;
d. bagi Bank, sebagai dasar untuk meroya atau mencoret hipotik;
2. Bagi pembeli sebagai akta jual beli, yang merupakan bukti sah bahwa ia telah melakukan pembelian;
3. Bagi penjual sebagai bukti bahwa penjual telah melakukan penjualan sesuai dengan prosedur lelang;
4. Bagi administrasi lelang sebagai dasar perhitungan bea lelang dan uang miskin.
Pembeli lelang diberikan Kutipan Risalah Lelang sebagai Akta Jual Beli
131M. Yahya Harahap, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata Edisi Kedua, Cetakan ke-8, Sinar Grafika, Jakarta, 2017, h.169.
132Ibid
133Rachmadi Usman, Op.Cit, h.158.
(AJB) untuk keperluan balik nama.134 Pejabat Lelang juga menyerahkan asli dokumen kepemilikannya kepada pembeli lelang apabila penjual/pemilik barang telah menyerahkannya kepada Pejabat Lelang. Apabila Risalah lelang tidak diserahkan kepada Pejabat Lelang maka penjual/pemilik barang harus menyerahkannya kepada pembeli lelang paling lama 1 (satu) hari kerja dengan menunjukkan kuitansi atau tanda bukti pelunasan pembayaran dan bukti setor pelunasan BPHTB.135
Penyerahan objek lelang merupakan saat-saat beralihnya kepemilikan objek lelang dari penjual/pemilik barang kepada pembeli, tetapi hukum membedakan penyerahan barang bergerak dan barang tidak bergerak.136 Penyerahan obyek lelang ialah pemindahan hak kebendaan baik secara fisik dan nyata (feitelijke levering) maupun secara yuridis (juridische levering).137 Dengan kata lain, yang dialihkan penjual kepada pembeli yaitu barang lelang berikut hak kebendaan yang melekat pada barang itu.138 Penyerahan benda bergerak terjadi sejak barang dikuasai oleh pembeli lelang dan secara yuridis telah terjadi penyerahan.139 Mengenai barang tidak bergerak pembeli lelang harus melakukan penyerahan
134Ibid, h.166.
135Pasal 83 PMK No:213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksaan Lelang.
136R. Subekti dalam Alvina Masitah, Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan (Studi Kasus pada KP2LN Medan), Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2007, h.47.
137Desminurva Festia Amalia, “Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Apabila Obyek Lelang Disita dalam Perkara Pidana,” Fairness and Justice : Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum, Volume 17, Nomor 1, 2019, h.22.
138ibid
139S. Mantayborbir dan V. J. Mantayborbir, Hukum Perbankan dan Sistem Hukum Piutang dan Lelang Negara¸ Pustaka Bangsa Press, Medan, 2006, h.168.
nyata dari penjual lelang dan selanjutnya melakukan penyerahan yuridis melalui balik nama pada Kantor Pertanahan.140
Pada dasarnya, Pada saat dibuatnya risalah lelang oleh Pejabat Lelang, maka pada saat itu telah terjadi peralihan hak atas tanah dari pemegang hak semula/penjual lelang kepada pembeli lelang. Akan tetapi, untuk memenuhi asas publisitas maka peralihan hak atas tanah tersebut harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Hal ini dilakukan agar setiap orang mengetahui peralihan hak atas tanah tersebut.141 Terkait adanya gugatan pihak ketiga terhadap objek lelang hak tanggungan setelah risalah lelang ditanda-tangani, maka kedudukan objek lelang secara yuridis tetap berada di tangan pembeli lelang beritikad baik, kecuali dibuktikan lain oleh pengadilan.
Dalam hal kreditur menjadi peserta lelang agunan milik debiturnya sendiri, kreditur diwajibkan menyertakan acta de command yang isinya menyatakan bahwa pembelian agunan untuk pihak yang akan ditunjuk kemudian selambat-lambatnya 1 tahun sejak pelaksanaan lelang. acta de command merupakan syarat diperbolehkannya kreditur menjadi peserta lelang. Dengan adanya acta de command tersebut menunjukkan komitmen dari kreditur dan menjadi dasar Pejabat lelang menyakini bahwa pembelian agunan sungguh-sungguh untuk pihak lain.
140ibid
141Fheyrencie J. Saisab, “Tinjauan Hukum Hak atas Tanah melalui Lelang Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996,” Lex Privatum, Volume 7, No. 7, 2019, h. 55.
Setelah kreditur yang membuat acta de command telah menunjuk pihak lain pembeli akhir obyek lelang, selanjutnya Pejabat lelang menetapkan nama pembeli akhir tersebut dalam Akta Risalah Lelang, dengan demikian Pelaksanaan lelang terlaksana dengan sempurna dan kedudukan obyek lelang berpindah kepada pihak pembeli lelang yang sesunguhnya. Tetapi apabila kreditur peserta lelang tidak menunjuk nama pihak lain menjadi pembeli lelang, maka Pembeli Lelang telah melakukan wanprestasi dan pelaksanaan lelang belum sempurna dan sepatutnya lelang batal demi hukum.
2. Kedudukan obyek AYDA yang dibeli kreditur dengan penyerahan