BAB I PENDAHULUAN
B. Ketentuan Kontrak antara PT. Bank Negara Indonesia
2. Ketentuan Pemberian KPR Indent kepada Konsumen
Pemberian kredit oleh bank diawali dengan pemeriksaan penelitian atas permohonan atau aplikasi kredit beserta dokumen dari nasabah atau debitur dimana permohonan kredit harus memuat keterangan tentang profil perusahaan, surat keterangan kerja dan jumlah gaji beserta tunjangan-tunjangannya, tujuan dan manfaat kredit, besarnya kredit dan jangka waktu pelunasan kredit, cara pengembalian kredit dan agunan atau jaminan kredit. Selain itu, sebagai bahan pendukung nasabah atau debitur harus melampirkan dokumen pendukung yang disyaratkan, yaitu:82
1. Photocopy Kartu Tanda Penduduk (KTP) calon debitur dan suami/isteri (bagi yang telah menikah) yang masih berlaku;
2. Pasphoto calon debitur dan suami/isteri (bagi yang telah menikah) ukuran 3cm x 4cm masing-masing sebanyak 1 (satu) lembar;
3. Photocopy kartu keluarga;
82Perjanjian Kerjasama antara PT. Bank Negara Indonesia (persero) Tbk dengan PT. Bintang Realty Multiland tentang Penyediaan Fasilitas Kredit Pemilikan Properti BNI Griya nomor RSM/9/PKS/2014/80 tanggal 23 April 2014 yang dibuat secara dibawah tangan bermaterai cukup, Pasal 6.
4. Photocopy surat nikah (bagi yang telah menikah);
5. Asli slip gaji terakhir atau surat keterangan penghasilan kerja yang sah dan atau penghasilan lainnya;
6. Data penghasilan pribadi dan laporan keuangan perusahaan minimal 2 (dua) tahun terakhir (permohonan sampai dengan Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) diperkenankan dengan menggunakan catatan atau bon-bon penjualan);
7. Photocopy rekening koran atau buku tabungan 3 (tiga) bulan terakhir;
8. Photocopy bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun terakhir properti yang akan dibeli;
9. Asli surat keterangan masa kerja dari atasan atau unit yang berwenang;
10. Photocopy legalitas usaha atau surat izin usaha atau surat keterangan usaha (SIUP dan TDP) dari pemerintah daerah setempat;
11. Photocopy surat izin praktek atau profesi;
12. Asli surat keterangan rencana pembelian dari developer yang menerangkan tentang properti yang akan dibeli yang berisi keterangan nama developer dan propertinya, type properti, harga jual, ketentuan pembayaran uang muka dan tahapan pembayaran, spesifikasi dan lampiran gambar letak satuan properti;
13. Photocopy Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dilegalisir atau disahkan berikut denah bangunan dan site plan atau blok plan;
14. Photocopy sertipikat hak atas tanah agunan (Sertipikat Hak Milik atau Sertipikat Hak Guna Bangunan, Sertipikat Hak Pakai, Sertipikat Induk) 15. Photocopy Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau SPT PPh Pasal 21
untuk total plafon diatas atau equivalent (≥) Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah);
16. Dokumen lain yang ditetapkan oleh Bank jika diperlukan (casuistis).
Selanjutnya bank akan melakukan penelitian secara mendalam dan mendetail atas berkas aplikasi kredit yang diajukan, jika hasil penelitian ternyata berkas aplikasi kredit belum lengkap, maka bank akan mengembalikan berkas kepada nasabah debitur untuk dilengkapi. Sebaliknya, jika berkas sudah lengkap maka proses berikutnya masuk pada penilaian kelayakan kredit.
Pada penilaian kelayakan kredit (studi kelayakan), maka yang dinilai adalah beberapa aspek yang terkait dengan pengelolaan kredit yang hendak dikucurkan, yaitu:83
1. Aspek hukum, yaitu penilaian atas keaslian dan keabsahan dokumen-dokumen yang diajukan oleh nasabah debitur sebagai permohonan kredit;
2. Aspek pasar dan pemasaran, yaitu apakah prospek usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit berpotensi menguntungkan saat ini dan waktu yang akan datang;
3. Aspek keuangan, yaitu kelayakan laporan keuangan berupa neraca dan laporan laba rugi dari pemohon kredit;
4. Aspek teknis operasional, yaitu prospek lokasi tempat usaha, kondisi gedung dan prasarana yang layak;
5. Aspek manajemen, yaitu melalui pengalaman dari perusahaan pemohon kredit dalam mengelola kegiatan usahanya termasuk sumber daya manusia yang mendukung;
6. Aspek sosial ekonomi, yaitu melalui dampak kegiatan usaha yang dijalankan secara ekonomis dan sosial bagi masyarakat;
7. Aspek amdal, yaitu meneliti dampak amdal dari kegiatan perusahaan terhadap lingkungan darat, air dan udara.
Selain penilaian yang dilakukan tersebut diatas, bank juga menilai calon debitur berdasarkan penilaian standard prosedur pada umumnya yakni:84
1. Character (karakteristik)
Ini menyangkut dengan sisi psikologi calon penerima kredit itu sendiri yaitu karakteristik atau sifat yang dimilikinya, seperti latarbelakang keluarganya, hobi, cara hidup yang dijalani dan kebiasaan-kebiasaannya.
Tujuan karakteristik ini dapat dilihat dalam hal bagaimana calon debitur melakukan keputusan bisnis selama ini dalam hal ketepatan waktu yang menyangkut dengan perjanjian atau kesepakatan-kesepakatan yang telah dilakukan selama ini. Secara umum tujuan memahami karakteristik ini juga menyangkut persoalan seperti kejujuran seorang nasabah atau debitur dalam urusannya untuk berusaha memenuhi kewajibannya atau dengan istilah lainnya adalah willingness to pay.
83E. C. W. Neloe, Op.Cit., hlm. 95-96.
84Irham Fahmi, Op.Cit., hlm. 13-17.
2. Capacity (kemampuan)
Capacity adalah menyangkut dengan business record atau kemampuan seorang pebisnis mengelola usahanya terutama pada masa-masa sulit sehingga nanti akan terlihat ability to pay atau kemampuan membayar.
Kemampuan yang dimilki oleh setiap orang berbeda-beda. Setiap orang memiliki bakatnya masing-masing atau keahliannya yang berbeda dengan orang lain dan itu pada dasarnya telah menjadi keunggulannya yang lebih dibandingkan dengan orang lain. Pihak perbankan akan melakukan analisis secara mendalam sebelum permohonan kredit yang diajukan oleh nasabah atau calon debitur tersebut layak untuk disetujui atau dicairkan.
3. Capital (modal)
Ini menyangkut dengan kemampuan modal yang dimiliki oleh seseorang pada saat nasabah atau calon debitur melaksanakan bisnisnya tersebut.
Hal ini akan lebih baik jika nasabah atau calon debitur melakukan peminjaman kepada pihak perbankan atau leasing sehingga angka pengajuan kreditnya tersebut melebihi dari kepemilikan modal yang dimilikinya. Karena jika nasabah atau calon debitur melakukan peminjaman dana melebihi dari kepemilikan modal yang dipunyainya, jelas ini akan menimbulkan resiko dikemudian hari (future risk) apalagi jika terjadinya persoalan kemacetan dalam cash flow atau aliran kas yang dimilikinya.
4. Collateral (jaminan)
Collateral atau yang biasa disebut dengan jaminan adalah barang atau sesuatu yang dapat dijadikan jaminan pada saat seseorang akan melakukan peminjaman dana dalam bentuk kredit ke perbankan atau leasing. Untuk jenis barang ini yang dapat menjadi jaminan dapat berupa mulai dari land (tanah), building (bangunan), otomotive (mobil, motor), atau juga pesawat, helikopter juga bisa dijadikan jaminan dan juga barang lainnya yang kira-kira dapat disetujui oleh pihak analis kredit.
5. Condition of Economy (kondisi perekonomian)
Kondisi perekonomian yang sedang berlangsung disuatu negara seperti tingkat pertumbuhan ekonomi yang tengah terjadi, angka inflasi, jumlah pengangguran, purchasing power parity (daya beli), penerapan kebijakan moneter sekarang dan yang akan datang dan iklim dunia usaha yaitu regulasi pemerintah, serta situasi ekonomi internasional yang tengah berkembang adalah bagian penting untuk dianalisis dan dijadikan bahan pertimbangan.
Apabila penilaian kelayakan kredit sudah dilakukan dan hasilnya positif, maka berkas aplikasi kredit disampaikan kepada pejabat yang berwenang untuk memberikan keputusan persetujuan. Jika keputusan persetujuan sudah diberikan oleh pejabat yang berwenang, maka tahap berikutnya adalah penandatanganan akad kredit baik secara langsung maupun melalui notaris termasuk pengikatan jaminan/agunan, dan tahap terakhir adalah pencairan kredit melalui rekening pemohon kredit. Kriteria untuk pemberian KPR yang ada di PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk adalah legalitas usaha, tempat bekerja, penghasilan, info BI, serta jaminan yang marketable.85
Setelah itu dilakukan analisa oleh bagian terkait mengenai data-data kosumen yang telah diterima oleh bank. Cara menganalisa calon pembeli atau calon debitur sebelum KPR nya disetujui oleh Bank adalah melakukan verifikasi dan analisa legalitas usaha, tempat bekerja, penghasilan, info BI, serta jaminan yang marketable.86
Kemudian penilaian agunan/jaminan terhadap tanah dan bangunan dilakukan oleh bagian penilai. Penilaian terhadap agunan ini dilakukan oleh tim penilai baik dari penilai internal bank atau tim penilai independen sesuai dengan ketentuan dan syarat-syarat yang berlaku di Bank BNI. Biasanya untuk tim penilai yang dilakukan oleh pihak Bank BNI adalah penilai internal yang berasal dari karyawan atau pegawai
85 I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
86 I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
bank tersebut. Penilaian terhadap rumah indent yang nantinya akan menjadi agunan/jaminan pembayaran dari calon debitur kepada bank adalah berdasarkan melihat/kunjungan langsung spesifikasi bangunan yang akan dibangun oleh developer dan nilai pasar tanah. Penilaian jasa penilai dari pihak ketiga (appraisal independent) dilakukan oleh PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk jika dianggap perlu.87
Selain penilaian yang dilakukan oleh pihak bank tersebut terhadap agunan/jaminan rumah yang akan dibiayai oleh bank, maka ada beberapa faktor yang menjadi bahan pertimbangan bank dalam melakukan penilaian tanah/bangunan rumah tersebut yang nantinya bisa menyebabkan turun atau berubahnya nilai tanah dan bangunan rumah, yakni:88
1. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan pabrik atau industri kimia;
2. Lokasi tanah atau rumah yang berdekatan dengan tempat pembuangan bahan olahan pabrik atau indsutri;
3. Lokasi tanah atau rumah yang berada disekitar bekas industri migas.
Dikhawatirkan suatu saat migas tersebut bisa aktif kembali karena faktor pergerakan pada lapisan bumi;
4. Lokasi tanah atau rumah yang berada di daerah rawan longsor dan banjir.
5. Lokasi tanah atau rumah yang berdekatan dengan pipa gas.
6. Lokasi tanah atau rumah yang berada di lereng gunung atau diprediksi memungkinkan rumah tersebut bisa suatu saat rubuh. Sehingga disini juga harus dilihat kontruksi tiang dan teknik lain dalam proses pengerjaan pembangunan perumahan tersebut;
7. Lokasi rumah yang berada dalam posisi tusuk sate dan gang buntu;
8. Lokasi rumah yang sangat memungkinkan terjadinya penggusuran karena akan adanya perluasan kota;
9. Lokasi tanah atau rumah yang rawan gempa dan bencana tsunami;
10. Lokasi tanah atau rumah dalam sengketa;
87 I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
88Irham Fahmi, Op.Cit., hlm. 27-30.
11. Lokasi tanah atau rumah yang surat-suratnya tidak lengkap atau tidak dapat dipertanggungjawabkan ;
12. Lokasi tanah atau rumah yang berdekatan dengan makam atau kuburan;
13. Lokasi tanah atau rumah yang berada di kawasan sering atau rawan terjadi tindak kriminal;
14. Lokasi tanah atau rumah yang berada di kawasan konflik atau memiliki sisi historical conflict, yaitu seperti adanya konflik antar suku atau kawasan tersebut rawan oleh konflik separatis;
15. Lokasi tanah atau rumah yang berada pada kawasan yang menyalahi aturan pemerintah daerah. Contoh pelarangan pembangunan perumahan pada daerah atau kawasan respan air hujan;
16. Lokasi rumah yang berdekatan dengan daerah keributan seperti dekat dengan perlintasan kereta api, terminal bis, bandara, bengkel, dan sejenisnya;
17. Lokasi tanah atau rumah yang jauh dari tempat peribadatan;
18. Lokasi tanah atau rumah yang air tanahnya tidak tersedia dengan kualitas baik. Jika tanah atau rumah tersebut banyak mengandug air asin, itu juga bisa mempengaruhi cepat timbulnya karatan pada besi rumah tersebut;
19. Lokasi tanah atau rumah yang berada di bawah badan jalan. Ini adalah kondisi yang rawan terhadap terjadinya kecelakaan seperti masuknya kendaraan ke rumah tersebut tanpa disengaja;
20. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan abrasi pantai. Terjadinya situasi yang tidak terduga seperti naiknya air laut hingga menggenangi rumah atau tanah;
21. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan bantaran sungai, mungkin saja sewaktu-waktu jika air sungai meluap atau terjadi banjir, bisa menyebabkan masuknya air ke rumah atau tanah;
22. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan kebun binatang, yang mungkin saja ada binatang yang lepas dan masuk ke kawasan rumah dan tanah tesebut;
23. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan gunung berapi, kekhawatiran sewaktu-waktu gunung berapi tersebut bisa meletus;
24. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan gardu listrik atau pusat tenaga listrik, ini bisa berbahaya untuk kesehatan dari segi energi yang ditimbulkan atau juga berbahaya jika suatu saat ada kabel dan gangguan yang bisa mengakibatkan putusnya kabel hingga menyebabkan kebakaran;
25. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan komplek pelacuran, maksiat dan sejenisnya karena dikhawatirkan akan memungkinkan timbulnya protes, kericuhan, dan sejenisnya dari pihak-pihak tertentu;
26. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan tempat pembuangan sampah, ini bisa menyebabkan bau yang tidak sedap dan juga rawan terhadap penyakit;
27. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan tempat pemotongan hewan, pasar ikan dan sejenisnya;
28. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan pom bensin atau tempat pengisian bensin. Ini dikhawatirkan bisa menimbulkan dampak yang tidak terduga seperti kebakaran besar yang disebabkan oleh meledaknya pom bensin;
29. Lokasi tanah atau rumah jauh (tidak tersedia) dengan tempat bermain anak-anak seperti lapangan untuk anak-anak bermain, taman bermain;
30. Lokasi tanah atau rumah jauh (tidak tersedia) dari tempat berolahraga seperti: lapangan tenis, lapangan badminton, kolam renang, dan lain-lain;
31. Lokasi tanah atau rumah jauh atau tidak dekat dari rumah sakit, pukesmas, dan dokter praktek; dan
32. Lokasi tanah atau rumah jauh atau tidak dekat dari sekolah seperti: taman kanak-kanak, sekolah dasar (SD), sekolah menengah pertama (SMP), sekolah menengah umum (SMU), dan universitas.
Penurunan nilai atau value tanah atau rumah bisa tidak berlaku untuk item-item tertentu jika dipandang dari sudut yang berbeda, seperti: memanfaatkannya mengikuti kondisi sekitarnya, seperti tanah atau rumah yang dekat dengan kebun binatang yang bisa dimanfaatkan untuk bisnis sehingga dengan ramainya pengunjung yang datang akan memberikan manfaat tersendiri disana. Penurunan nilai juga bisa tidak terjadi jika ternyata ada hal-hal lain yang bisa menyebabkan itu berubah yaitu sangat bergantung kepada situasi dan kondisi yang terjadi pada saat ini.
C. Bentuk Perjanjian Kerjasama antara Developer dan BNI dalam Pemberian