TINJAUAN PUSTAKA
B. Konsep Dasar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
1. Pengertian Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
a. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan, yang selanjutnya disebut pajak.
b.Perolehan hak atas tanah atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
c.Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengolahan, beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
Pelaksanaan BPHTB melibatkan para pejabat terkait; antara lain: PPAT/Notaris, Badan Pertanahan Nasional (BPN), Kantor Lelang (BUPLN), KPPBB (Dit Jen Pajak), dan Instansi terkait lainnya.
2. Dasar Hukum
Dasar hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah undang –undang Nomor 21 tahun 1997, yang berlaku mulai tanggal 1 januari 1998, Undang-undang ini menggantikan Organisasi Bea Balik Nama Staatsbald 1924 nomor 291, dan telah disempurnakan kembali menjadi UU No. 20 tahun 2007.
Peraturan pelaksana izinnya yang mendukung realisasi Undang-Undang ini antara lain:
a. Peraturan Pemerintah RI No. 113 Tahun 2000 tentang penentuan Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak BPHTB. b. Keputusan Menteri Keungan RI No.516/KMK.04/2000 tentang Tata
Cara Penentuan Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB.
c. Keputusan Menteri Keuangan RI No. 517/KMK.04/2000 tentang Penunjukan Tempat dan Tata Cara Pembayaran BPHTB.
d. Keputusan Direktorat Jendral Pajak No. KEP-21/PJ.6/1997 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembayaran BPHTB dan Bentuk Serta Fungsi Surat Setoran BPHTB (SSB).
e. Keputusan Menteri Keuangan RI No.181/KMK.04/1999 tentang Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. f. Keputusan Direktorat Jendral Pajak No.KEP-22/PJ.6/1997 tentang
Tata Cara Pengajuan dan Penyelesaian Keberatan BPHTB.
g. Peraturan Pemerintah No.111 Tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah.
h. Peraturan Pemerintah No.112 Tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan.
i. Keputusan Direktorat Jendral Pajak No.KEP-35/PJ.6/2006 tentang Kewajiban Pemilikan NPWP Dalam Rangka Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan.
3. Subjek Pajak dan Objek Pajak a. Subjek Pajak
Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak BPHTB. b. Objek Pajak
Dalam Pasal 2 ayat (1) UU. No.20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat
(1) meliputi:
1) Pemindahan hak karena: a. Jual beli
b. Tukar menukar c. Hibah
d. Hibah wasiat
Adalah suatu penetapan terhadap wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.
e. Waris
f. Pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya
Adalah pengalihan hak atas tanah dan bangunan dari orang pribadi atau badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada Perseroaan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut.
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
Adalah pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama.
h. Penunjukan pembeli dalam lelang
Adalah penetapan pemenang lelang oleh Pejabat Lelang sebagaimana yang tercantum dalam Risalah Lelang.
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
j. Penggabungan usaha
Adalah penggabungan dari dua badan usaha atau lebih dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha baru dan melikuidasi badan usaha lainnya yang bergabung. k. Peleburan usaha
Adalah penggabungan dari dua atau lebih badan usaha dengan cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan usaha yang bergabung tersebut.
l. Pemekaran usaha
Adalah pemisahan suatu badan usaha menjadi dua badan usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru dan mengalihkan sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru tersebut dilakukan tanpa melikuidasi badan usaha yang sama.
M. Hadiah
Adalah suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan, yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah.
2) Pemberian hak baru karena: a. Kelanjutan pelepasan hak
Adalah pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.
b. Diluar pelepasan hak
Adalah pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sedangkan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah:
1) Hak milik
Adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah.
Hak milik hapus apabila: a) Tanahnya jatuh pada negara
1. Karena pencabutan hak untuk kepentingan umum 2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
3. Karena ditelantarkan
4. Karena dialihkan kepada orang asing
b) Tanahnya musnah 2) Hak guna usaha
Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai laangsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku.
3) Hak guna bangunan
Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu sebagaimana yang ditentukan perundang-undangan yang berlaku.
4) Hak pakai
Adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dan tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang, dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya.
5) Hak milik atas satuan rumah susun
Adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dari terpisah.
6) Hak pengelolaan
Adalah hak untuk menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaanya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya.
Dalam Pasal 3 ayat (1) UU No,29 Tahun 2000 telah disebutkan bahwa objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh:
a. Perwakilan Diplomatik dan Konsulat berdasarkan azas perwakilan timbal balik.
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
c. Badan atau perwakilan organisasi Internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri, dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf.
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah Berdasarkan Pasal 3 ayat (2) UU No.20 Tahun 2000 tentang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Objek Pajak yang diperoleh karena waris, hibah wasiat dan pemberian hak hak pengelolaan, pengenaan pajaknya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
4. Tarif Pajak dan Dasar Pengenaan Pajak
Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 5%. Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 6 ayat (1) dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Berdasarkan ketentuan dalam pasal 6 ayat 2, NPOP sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditentukan sebesar:
a. Harga tranksaksi, dalam hal: jual beli. b. Nilai pasar objek pajak, dalam hal.
1) Tukar Menukar 2) Hibah
3) Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 4) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak
5) Peralihan hukum karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
6) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak.
c. Harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang, dalam hal: Penunjukan pembeli dalam lelang.
d. Nilai jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB), apabila besarnya NPOP sebagaimana dimaksud dalam huruf a, b, dan c tidak diketahui atau NPOP lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan.
Berdasarkan Pasal 6 ayat (4) apabila NJOP PBB belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh menteri keuangan RI
.
5. Nilai Perolehsan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional dan dibedakan antara perolehan hak karena waris, dan hibah wasiat dengan besarnya NPOPTKP dalam hal perolehan hak karena perbuatan dan peristiwa hukum lainnya. Mengingat adanya perbedaaan tingkat perekonomian antar daerah. Maka penetapan besanya NPOTKP dapat dibedakan antar daerah satu dengan daerah lainnya sesuai dengan semangat Otonomi Daerah yang lebih memberikan kewenangan kepada Daerah/ Kabupaten/ Kota untuk mengatur sendiri rumah tangganya.
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.516/KMK.04/2000 tentang cara penetuan besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak BPHTB dan Pasal 7 ayat (1) UU No.20 Tahun 2000 tentang BPHTB, NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 60.000.000.,- kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat kebawah dengan pemberi hibah wasiat, temasuk suami/ istri NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,-.
Dan berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.444/ WPJ.08/2002 telah ditetapkan bahwa NPOPTKP di Kantor Pelayanan Pajak Bumi Pratama Serpong sebesar Rp. 30.000.000,- atas semua tranksaksi atau pemberian hak, kecuali dalam
hak perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat, dan telah ditetapkan dalam hal perolehan hak karena waris dan hibah wasiat sebesar Rp. 150.000.000,-.
6. Menentukan Besarnya BPHTB Terutang
a. Besarnya pajak yang terutang adalah dengan cara mengalikan tarif pajak dengan nilai perolehan objek pajak kena pajak.
BPHTB = Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak x Tarif = NPOPTKP x Tarif
= (NPOP-NPOPTKP) x 5% Contoh:
Wajib Pajak “A” membeli tanah dan bangunan dengan NPOP Rp. 60.000.000,- NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris atau hibah wasiat ditetapkan sebesar Rp 30.000.000,- maka besarnya pajak yang terutang yaitu:
NPOP = Rp 60.000.000,- NPOPTKP = Rp 30.000.000,- Maka NPOPKP = Rp 30.000.000,- Pajak (BPHTB) terhutang:
Rp 30.000.000,- x 5% = Rp 1.500.000,-
b. Bila NPOP tidak dietahui atau lebih kecil dari dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dipakai sebagai dasar pengenaaan pajak
BPHTB = NPOPKP x 5%
= (NJOP PBB- NPOPTKP) x 5%
Contoh:
Wajib Pajak “B” membeli tanah dan bangunan dengan NPOP Rp. 40.000.000,- NJOP PBB tersebut yang digunakan dalam pengenaan PBB adalah sebesar Rp. 60.000.000,- dan NPOPTKP Rp 30.000.000.- maka pajak yang terutang yaitu:
NJOP PBB = Rp 60.000.000.- NPOPTKP = Rp 30.000.000,- Maka NPOPKP = Rp 30.000.000,- Pajak BPHTB terhutang :
Rp 30.000.000,- x 5% = Rp 1.500.000,-
c. Khusus untuk perolehan hak karena waris dan hibah wasiat besarnya BPHTB adalah:
BPHTB = (NPOPKP x 5%) x 50% Contoh:
Wajib pajak memperoleh hak karena waris, sedangkan NPOP tidak diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB digunakan sebagai dasar pengenaan:
NJOP PBB = Rp 200.000.000,- NPOPTKP = Rp 150.000.000,- Maka NPOPKP = Rp 50.000.000,- Pajak (BPHTB) terhutang:
Rp 50.000.000,-x 5% = Rp 2.500.000,-
Khusus untuk perolehan hak karena waris dan hibah wasiat BPHTB yang seharusnya terutang sehingga menjadi:
Rp 2.500.000,- x 50% = Rp 1.250.000,-
7. Saat dan Tempat Pajak yang Terutang
a. Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 9 ayat (1), saat yang menentukan terutangnya pajak adalah:
1) Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk: a) Jual beli
b) Tukar-menukar c) Hibah
d) Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya e) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
f) Penggabungan usaha g) Peleburan usaha h) Pemekaran usaha i) Hadiah
2) Sejak tanggal penunjukan pemenang lelang,untuk lelang 3) Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum yang tetap, untuk putusan hakim
4) Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan, untuk hibah wasiat dan waris 5) Sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak,
untuk:
a) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
b) Pemberian hak baru diluar pelepasan hak
Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1).
b. Sedangkan tempat pajak terutang adalah diwilayah: 1) Kabupaten Daerah Tingkat II, atau
2) Kotamadya Daerah Tingkat II, atau
3) Propinsi Daerah Tingkat I untk Kotamadya Administratif yang meliputi letak tanah dan atau bangunan.
C. Penyampaian dan Validasi Surat Setoran Bea perolehan Hak atas Tanah