Mekanisme dan prosedur perizinan pembangunan permukiman dilakukan melalui izin lokasi atau Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) dan izin mendirikan bangunan (IMB). Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala BPN No 2/1999 tentang izin lokasi, menyebutkan bahwa izin lokasi merupakan izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. Izin lokasi diberikan apabila pemanfaatan ruang yang akan dilakukan sesuai dengan RTRW Kabupaten/kota.
Luas penggunaan lahan oleh suatu perusahaan atau satu grup perusahaan untuk pengembangan perumahan/permukiman dalam satu provinsi maksimum 400 ha. Izin lokasi tersebut diberikan dengan jangka waktu tertentu sesuai dengan luas lahan. Izin lokasi berlaku satu tahun untuk luas lahan sampai 25 ha. Izin lokasi berlaku dua tahun untuk luas lahan antara 25-50 ha. Izin lokasi berlaku tiga tahun diberikan untuk luas lahan lebih dari 50 ha. Tenggang waktu berlakunya
izin lokasi dapat diperpanjang 1 tahun apabila pembebasan lahan telah mencapai 50 %. Apabila tidak selesai dalam tenggang waktu yang diberikan maka terhadap bidang-bidang tanah yang sudah diperoleh dilakukan tindakan sebagai berikut : a. Dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal dengan
penyesuaian mengenai luas pembangunan, dengan ketentuan bahwa apabila diperlukan masih dapat dilaksanakan perolehan tanah sehingga diperoleh bidang tanah yang merupakan satu kesatuan bidang.
b. Dilepaskan kepada perusahaan atau pihak lain yang memenuhi syarat (Gambar 14).
Gambar 14. Prosedur Izin Lokasi(PMNA/KBPN No 2/1999)
Izin lokasi diberikan berdasarkan pertimbangan aspek penguasaan tanah dan tata guna tanah yang meliputi keadaan hak serta penguasaan tanah yang bersangkutan, penilaian fisik wilayah, penggunaan tanah, serta kemampuan tanah.
Surat keputusan izin lokasi dikeluarkan setelah dilakukan rapat koordinasi. Rapat
koordinasi disertai konsultasi dengan masyarakat pemegang hak atas tanah dalam lokasi yang dimohon. Konsultasi meliputi empat aspek yaitu :
a. Penyebarluasan informasi mengenai rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan, ruang lingkup dampaknya dan rencana perolehan tanah serta penyelesaian masalah yang berkenaan dengan perolehan tanah tersebut.
b. Pemberian kesempatan kepada pemegang hak atas tanah untuk memperoleh penjelasan tentang rencana penanaman modal dan mencari alternatif pemecahan masalah yang ditemui.
c. Pengumpulan informasi langsung dari masyarakat untuk memperoleh data sosial dan lingkungan yang diperlukan.
d. Peran serta masyarakat berupa usulan tentang alternatif bentuk dan besarnya ganti kerugian dalam perolehan tanah.
Pemegang izin lokasi mempunyai hak dan kewajiban sebagai berikut :
a. Diizinkan untuk membebaskan tanah dalam areal izin lokasi dari hak dan kepentingan pihak lain berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak atau pihak yang mempunyai kepentingan dengan cara jual beli, pemberian ganti kerugian, konsolidasi tanah atau cara lain sesuai ketentuan yang berlaku.
b. Sebelum tanah dibebaskan, semua hak atau kepentingan pihak lain yang sudah ada atas tanah tersebut tidak berkurang dan tetap diakui, termasuk kewenangan yang menurut hukum dipunyai oleh pemegang hak atas tanah untuk memperoleh tanda bukti hak (sertifikat), dan kewenangan untuk menggunakan dan memanfaatkan tanahnya bagi keperluan pribadi atau usahanya sesuai rencana tata ruang yang berlaku, serta kewenangan untuk mengalihkannya kepada pihak lain. Pemegang tanah yang bersangkutan dibebaskan dari pihak-pihak lain atas tanah yang belum dibebaskan, dan tidak menutup atau mengurangi aksebilitas yang dimiliki masyarakat di sekitar lokasi, dan menjaga serta melindungi kepentingan umum.
c. Sesudah tanah yang bersangkutan dibebaskan dari hak dan kepentingan pihak lain, maka kepada pemegang izin lokasi dapat diberikan hak atas tanah yang
memberikan kewenangan kepadanya untuk menggunakan tanah tersebut sesuai dengan keperluan untuk melaksanakan rencana penanaman modalnya.
Berdasarkan Keputusan Presiden no 34/2003 tentang Kebijakan nasional di bidang pertanahan, kewenangan pemerintah di bidang pertanahan dilaksanakan oleh kabupaten. Kewenangan tersebut berupa :
a. Pemberian izin lokasi;
b. Penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan;
c. Penyelesaian sengketa tanah garapan;
d. Penyelesaian masalah ganti kerugian dan santunan tanah untuk pembangunan;
e. Penetapan subyek dan obyek redistribusi tanah, serta ganti kerugian tanah kelebihan maksimum dan tanah absentee;
f. Penetapan dan penyelesaian masalah tanah ulayat;
g. Pemanfaatan dan penyelesaian masalah tanah kosong;
h. Pemberian izin membuka tanah;
i. Perencanaan penggunaan tanah wilayah Kabupaten
Sesuai dengan Keppres No 34/2003 dan PMNA/KBPN No 2/1999, di Kabupaten Bogor, Surat keputusan pemberian izin lokasi ditandatangani oleh Bupati, setelah diadakan rapat koordinasi antar instansi terkait, yang dipimpin oleh Bupati atau oleh pejabat yang ditunjuk secara tetap. Susunan Tim Pertimbangan Pemberian Izin Lokasi di Kabupaten Bogor berdasarkan SK Bupati Bogor No 503/Kpts/Huk/1999 adalah sebagai berikut:
Penanggung Jawab : Bupati dan Wakil Bupati
Ketua : Sekretaris Daerah
Wk Ketua I : Ketua Bappeda
Wk Ketua II : Kepala Kantor Pertanahan Sekretaris : Asisten Tata Praja
Wk Sekretaris I : Kepala Seksi Tata Guna Tanah Kantor Pertanahan Wakil Sekretaris II : Kepala Bagian Tata Pemerintahan Sekretariat Daerah.
Anggota tetap : Kepala Dinas Tata Ruang Lingkungan Hidup, Kepala Bagian Hukum, Kepala Bagian Ketertiban, Kepala
Bidang Fisik Bapeda.
Anggota tidak tetap
: Kepala Dinas/instansi sesuai kepentingan permohonan izin lokasi, Camat dan Kepala Desa terkait
Penilaian pertimbangan sesuai dengan tupoksi masing-masing dinas/instansi.
Selain Izin lokasi, di Kabupaten Bogor terdapat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT). Menurut Perda Kabupaten Bogor No 19/2000 tentang Retribusi IPPT, IPPT adalah izin yang diberikan oleh Pemda kepada orang pribadi atau badan yang dimaksudkan untuk pembinaan, pengaturan, pengendalian dan pengawasan atas kegiatan pemanfaatan ruang guna melindungi kepentingan umum dan menjaga kelestarian lingkungan. Sifat IPPTadalah sebagai keterangan pemanfaatan ruang (advice planning) yang harus ditempuh sebelum melakukan suatu kegiatan pemanfaatan ruang. Luasan IPPT adalah ≤ 25 ha untuk usaha pertanian dan ≤ 1 ha untuk usaha bukan pertanian.
Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) terdiri dari izin perencanaan dan rekomendasi perencanaan. Izin perencanaan merupakan salah satu persyaratan administrasi untuk memperoleh Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Segala ketentuan dan persyaratan yang tercantum dalam izin perencanaan dimaksudkan sebagai pedoman di dalam pelaksanaan pembangunan fisik sehingga sesuai dengan arahan rencana tata ruang. Di kabupaten Bogor setiap orang atau badan hukum yang mengajukan permohonan memperpanjang masa pemakaian tanah milik/dikuasai Pemerintah Daerah, rencana tapak lahan/site plan dan pemasangan reklame, harus mendapatkan izin perencanaan terlebih dahulu dari Bupati atau Pejabat yang ditunjuk. Permohonan IPPT ditolak apabila tidak sesuai dengan rencana tata ruang serta persyaratan yang telah ditentukan atau lokasi yang dimohon dalam keadaan sengketa. Selain itu IPPT yang telah dikeluarkan dapat dicabut apabila terdapat penyimpangan dalam pelaksanaannya. Izin peruntukan penggunaan tanah (IPPT) dikelola oleh Dinas Tata Ruang & Lingkungan Hidup.
Pada prinsipnya IPPT ini merupakan saringan awal bagi setiap kegiatan pemanfaatan ruang agar sesuai (berpedoman) kepada rencana tata ruang yang ada (RTRW). Substansi pokok dari IPPT adalah :
a) Informasi rencana pemanfaatan ruang pada lokasi yang akan dimanfaatkan (dibangun) sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku;
b) Ketentuan teknis : Jenis bangunan; KDB/BCR dan KLB maksimum; Garis sempadan (GSB, GSP, GSS); dan informasi yang dianggap perlu (Gambar 15).
Selain IPPT/Izin lokasi, untuk mendirikan bangunan diperlukan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). IMB adalah izin yang diberikan pemda kepada perorangan atau badan untuk membangun. Mendirikan bangunan adalah suatu kegiatan membangun, memperbaharui, merubah, mengganti seluruh atau sebagian, dan memperluas bangunan.
Gambar 15 Mekanisme Pemberian Izin Lokasi dan IPPT Kabupaten Bogor
Selain IPPT/Izin lokasi, untuk mendirikan bangunan diperlukan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). IMB adalah izin yang diberikan pemda kepada perorangan atau badan untuk membangun. Mendirikan bangunan adalah suatu kegiatan membangun, memperbaharui, merubah, mengganti seluruh atau sebagian, dan memperluas bangunan. Di Kabupaten Bogor, IMB diajukan secara tertulis kepada Kepala Dinas Cipta Karya atau kepada Camat melalui Kepala Cabang Dinas Cipta Karya. Pembinaan pelaksanaan IMB dilakukan oleh Bupati Kabupaten Bogor yang secara teknis operasional dilaksanakan oleh Kepala Dinas Cipta Karya. Pelaksanaan pengawasan terhadap IMB dan tertib bangunan dilaksanakan oleh Dinas Cipta Karya, Camat, Kades/Lurah dan masyarakat.
Mekanisme dan prosedur pemberian IMB tertera Gambar 16.
Gambar 16. Mekanisme Pemberian IMB
Berdasarkan Perda Kabupaten Bogor No 23/2000 tentang IMB dan keputusan Bupati No19/2002 tentang petunjuk pelaksanaan Perda kabupaten Bogor No
23/2000, untuk pengesahan IMB selain izin lokasi atau IPPT diperlukan pengesahan Master Plan dan atau Site Plan serta peta situasi. Objek Master plan adalah kawasan non perumahan dan perumahan yang luas lahannya >50 ha yang rencana pembangunannya dilakukan secara bertahap dan atau lebih dari satu fungsi. Objek Site plan adalah setiap rencana tapak pembangunan di suatu lokasi yang memiliki bangunan tidak tunggal dan/atau memiliki lebih dari satu fungsi, baik kegiatan perumahan maupun non perumahan. Mekanisme pengesahan Master Plan dan Site Plan tertera pada Gambar 17.
Gambar 17 Mekanisme Pengesahan Master Plan dan Site Plan di Kabupaten Bogor
Objek peta situasi adalah setiap rencana pendirian bangunan dan /atau beberapa bangunan di suatu lokasi dengan kriteria luas lahan< 3000 m2,
mempunyai satu fungsi kegiatan perumahan atau non perumahan dan bangunan bersifat tunggal. Mekanisme pengesahan peta situasi tertera pada Gambar 18.
Gambar 18 Mekanisme Pengesahan Peta Situasi Kabupaten Bogor
Terdapatnya berbagai mekanisme dan prosedur perizinan pembangunan di Kabupaten Bogor tersebut, menunjukkan bahwa dari segi peraturan perundangan , pengendalian pembangunan permukiman dapat dilakukan sesuai dengan ketentuan yang ada.