BAB IV KRITERIA OVERMACHT TERHADAP KEPEMILIKAN
PERJANJIAN RUMAH SUSUN
D). Berdasarkan ruang lingkupnya
2.3.4. Obyek dan Subyek perikatan dan/atau perjanjian
Obyek perikatan atau prestasi berupa memberikan sesuatu, berbuat dan tidak berbuat sesuatu. Pada perikatan untuk mernberikan sesuatu prestasinya berupa menyerahkan sesuatu barang atau memberikan kenikmatan; berbuat sesuatu adalah setiap prestasi untuk melakukan sesuatu dan tidak berbuat sesuatu adalah jika debitur berjanji untuk tidak melakukan perbuatan tertentu misalnya, tidak akan membangun sebuah rumah. Suatu perjanjian haruslah mempunyai obyek tertentu, sekurang-kurangnya dapat ditentukan, obyek perjanjian ialah hal yang diwajibkan kepada pihak berwajib dan hal terhadap mana pihak berhak mempunyai hak (Een overeenkomst moet een bepaald of tenminste bepaalbaar voorwerp hebben, Het object van een verbintenis is datgene waartoe de schuldenaar verplicht is en waartoe de schuldeiser gerechtigd ).
KUHPerdata memberikan batasan Obyek perikatan harus memenuhi beberapa syarat tertentu, yaitu:
1. Harus tertentu atau dapat ditentukan. Dalam Pasal 1320 ayat 3 KUHPerdata menyebutkan sebagai unsur terjadinya persetujuan suatu obyek tertentu, tetapi hendaknya ditafsirkan sebagai dapat ditentukan. Karena perikatan dengan obyek yang dapat ditentukan diakui sah.
2. Obyeknya diperkenankan. Menurut Pasal 1335 dan 1337 KUHPerdata persetujuan tidak akan menimbulkan perikatan jika/obyeknya bertentangan dengan ketertiban umum atau kesusilaan atau jika dilarang oleh Undang-undang.
Berkaitan dengan subjek perikatan, hanya dapat dilakukan oleh subjek hukum.163 Subjek hukum atau person dalam bahasa Inggris merupakan suatu bentukan hukum artinya keberadaannya karena diciptakan oleh hukum. Salmond menyatakan: "So far as legal theory is concerned, a person is being whom the law regards as capable of rights and ditties. Any being that is so capable is a person, whether a human being or not, and no being that is not so capable is a person, even though he be a man". Dari apa yang dikemukakan oleh Salmond tersebut jelas bahwa baik manusia maupun bukan manusia mempunyai kapasitas sebagai subjek hukum atau person164 kalau dimungkinkan oleh hukum.165
Selanjutnya menurut Salmond, A legal person is any subject matter other than human being to which the law attributes personality. Karakteristik badan hukum adalah didirikan oleh orang, mempunyai kekayaan sendiri yang terpisah dari kekayaan pendiri dan pengurusnya, mempunyai hak dan kewajiban terlepas dari hak dan kewajiban pendiri atau pengurusnya.166
163
Istilah subjek hukum merupakan terjemahan dari Bahasa Belanda Rechtssubject. Kata Subject dalam Bahasa Belanda dan Inggris, berasal dari Bahasa Latin Subjectus yang artinya di bawah kekuasaan orang lain (subordinasi). Berdasarkan pengertian dalam Bahasa Latin ini Franken menyatakan, bahwa Subject memberikan gambaran yang pasif dalam arti lebih banyak menerima kewajiban daripada mempunyai hak. Dalam Bahasa Inggris, dikenal istilah Person untuk menyebut sesuatu yang mempunyai hak. Menurut Paton, istilah Person berasal dari Bahasa Latin Persona yang ekuivalen dengan Bahasa Yunani Prosopon (Franken dan Paton dalam Peter Mahmud Marzuki II, op.cit, hal.241).
164
Person dapat dibedakan antara manusia dan bukan manusia. Manusia dalam literatur Bahasa Inggris biasanya disebut Natural Person atau Bahasa Belanda Natuurlijke Persoon atau dalam Bahasa Indonesia disebut Orang, sedangkan yang bukan manusia dalam Bahasa Inggris disebut sebagai Legal Person atau bahasa Belanda Rechtspersoon dan dalam Bahasa Indonesia disebut Badan Hukum. (Peter Mahmud Marzuki II, op.cit, hal.243).
165
Peter Mahmud Marzuki II, op.cit, hal.242. 166
Dari pengertian Subyek Hukum sebagaimana telah diuraikan diatas maka dapat disimpulkan bahwa Subyek Hukum, yaitu orang yang mempunyai hak, manusia pribadi atau badan hukum yang berhak, berkehendak atau melakukan perbuatan hukum. Badan Hukum adalah perkumpulan atau organisasi yang didirikan dan dapat bertindak sebagai subyek hukum, misalnya dapat memiliki kekayaan, mengadakan perjanjian dan sebagainya.167
Berkaitan dengan perjanjian rumah susun maka para pihak yang terlibat (stakholders) dalam pengelolaan rumah susun meliputi;
1). Penghuni atau pemilik SRS 2). Badan pelaksana
3). Perhimpunan penghuni 4). Badan pengelola
5) Penyelenggara Pembangunan rumah susun atau developer. 1). Pemilik dan Penghuni Rumah Susun
Adapun pengertian antara pemilik dan penghuni rusun mempunyai definisi yang berbeda. Pemilik adalah perseorangan atau badan hukum yang memiliki Satuan Rumah Susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Sedangkan penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam Satuan Rumah Susun. Para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun baik untuk hunian maupun bukan hunian wajib membentuk perhimpunan penghuni untuk mengatu dan mengurus kepentingan bersama yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian dan pengelolaannya.
167
Soedjono Dirdjosisworo, 2010, Pengantar Ilmu Hukum, Ed.1, Cet.13, Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal.128.
Setiap penghuni rumah susun memiliki hak yang patut diperolehnya, diantaranya :
a. Memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama secara aman dan tertib; b. Mendapatkan perlindungan sesuai dengan Anggaran Dasar dan
Anggaran Rumah Tangga;
c. Memilih dan dipilih menjadi Anggota Pengurus Perhimpunan Penghuni.168
Setiap penghuni rumah susun memiliki kewajiban yang harus dipenuhinya, yaitu:
a. Mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
b. Membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran;
c. Memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.169
Setiap penghuni rumah susun dilarang untuk melakukan hal-hal sebagai berikut:
a. Melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan, ketertiban, dan keselamatan terhadap penghuni lain, bangunan dan lingkungannya;
b. Mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar satuan rumah susun yang dimiliki tanpa mendapat persetujuan perhimpunan penghuni.170
2). Perhimpunan Penghuni
Adapun perhimpunan penghuni adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun. Perhimpunan-perhimpunan anggotanya terdiri dari para penghuni yang mempunyai tugas dan wewenang pengelolaan yang meliputi penggunaan, pemeliharaan, dan perbaikan terhadap bangunan,
168
Vide Pasal 61 ayat 1 PP Rumah Susun. 169
Vide Pasal 61 ayat 2 PP Rumah Susun. 170
bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Perhimpunan penghuni memiliki fungsi yaitu:
a). Membina terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat,tertib dan aman; b). Mengatur dan membina kepentingan penghuni;
c). Mengelola rusun dan lingkungannya.171
Perhimpunan penghuni rumah susun mempunyai tugas pokok, antara lain sebagai berikut:
a. Mengesahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum perhimpunan penghuni sebagaimana dimaksud dalam Pasal 55 ayat (2);
b. Membina para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras, dan seimbang dalam rumah susun dan lingkungannya;
c. Mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
d. Menyelenggarakan tugas-tugas administratif penghunian;
e. Menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan pengelola dalam pengelolaan rumah susun dan lingkungannya;
f. Menyelenggarakan pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan penghuni;
g. Menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah ditetapkan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.172
Kewajiban perhimpunan penghuni, yaitu: mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan, kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama penghunian.173 Pasal 54 ayat (3) PP Rumah Susun menentukan kewenangan perhimpunan penghuni adalah dapat mewakili para penghuni dalam melakukan perbuatan hukum baik kedalam maupun keluar pengadilan. Pengertian dapat mewakili berarti bahwa
171
Vide Pasal 56 PP Rumah Susun. 172
Vide Pasal 59 PP Rumah Susun. 173
dalam hal mengurus kepentingan bersama untuk melakukan perbuatan hukum perhimpunan penghuni harus mendapat persetujuan para penghuni.
3). Badan Pelaksana
Badan pelaksana dibentuk oleh Pemerintah untuk mewujudkan penyediaan rumah susun yang layak dan terjangkau bagi MBR. Pembentukan badan pelaksana, bertujuan untuk:
a). Mempercepat penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus, terutama di perkotan;
b). Menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dn dihuni oleh MBR;
c). Menjamin tercapainya asas manfaat rumah susun;
d). Melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rumah susun umum dan rumah susun khusus.174
Badan pelaksana mempunyai fungsi: pelaksanaan pembangunan, pengalihan kepemilikan dan distribusi rumah susun umum dan rumah susun khusus secara terkoordinasi dan terintegrasi.175 Badan pelaksana bertugas:
a). Melaksanakan pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus;
b). Menyelenggarakan koordinasi operasional lintas sektor, termasuk dalam penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum;
c). Melaksanakan peningkatan kualitas rumah susun umum dan rumah susun khusus;
d). Memfasilitasi penyediaan tanah untuk pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus;
e). Memfasilitasi penghunian, pengalihan, pemanfaatan serta pengelolaan rumah susun umum dan rumah susun khusus;
f). Melaksanakan verifikasi pemenuhan persyaratan terhadap calon pemilik dan/ atau penghuni rumah susun umum dan rumah susun khusus; dan
g) Melakukan pengembangan hubungan kerjasama dibidang rumah susun dengan berbagai instansi didalam dan di luar negeri.176
174
Vide Pasal 72 ayat 2 UU Rumah Susun. 175
Vide Pasal 73 ayat 3 UU Rumah Susun. 176