C. Kepatuhan Hukum Dalam Peralihan Kepemilikan Hak
2. Peralihan hak atas tanah dengan cara jual beli
Pada saat peralihan surat/dokumen yang diperlukan dalam rangka jual beli hak atas tanah memerlukan:136
a. tanda bukti hak atas tanah.
b. identitas tanah.
c. identitas dan kewenangan penjual dan pembeli.
Pada prinsipnya peralihan hak atas tanah dapat didaftarkan oleh petugas Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dengan wilayah kerja lokasi tanah yang menjadi objek pendaftaran, jika hal itu dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)137 yang berwenang menurut ketentuan Perundang-undangan yang berlaku.
134 Ibid., hal. 18-20.
135 Ibid., hal. 21.
136Effendi Perangin, Praktik Jual Beli Tanah, (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 1994), hal.
15-16.
137 Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Prinsipnya pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya (misalnya dalam perbuatan hukum Jual Beli dihadiri oleh Penjual dan Pembeli atau Kuasanya), disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu, yang dapat memberikan kesaksian mengenai kehadiran para pihak, kelengkapan dokumen-dokumen yang disyaratkan oleh peraturan perundang-undangan dan PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak dengan dihadiri para saksi, serta menjelaskan sehingga para pihak mengerti tentang apa yang ditandatanganinya sebagai bukti persetujuan atas perbuatan hukum yang dimaksud dalam akta yang ditandatangani.
Dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dimuat ketentuan perihal PPAT menolak membuat akta, jika:
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak disampaikan:
1) Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan atau
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak atau
e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau
g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Selain sertifikat tanah yang bersangkutan, bukti bahwa tanah yang dijual tidak sedang dalam perselisihan diperlukan bukti pendukung, dalam prakteknya harus diserahkan kepada PPAT juga yakni:138
a. bukti diri penjual ( Kartu Tanda Penduduk atau Paspor) b. surat kuasa (apabila penjual diwakilkan oleh seorang kuasa) c. izin mendirikan bangunan (apabila ada bangunan yang ikut dijual)
Dalam praktiknya dilapangan dan juga mengambil contoh penelitian pada subjek hukum penelitian tesis ini berkaitan dengan proses peralihan dengan cara jual beli menggunakan akta PPAT masih banyak ditemukan mengenai status peralihan hak yang tidak dilakukan di muka PPAT dan banyak terjadi dalam prakteknya, dimana didalam kenyataannya terutama di daerah-daerah masih dilakukan peralihan hak di muka kepala desa atau kepala adat dan oleh masyarakat, bahkan jual beli dilakukan dibawah tangan dengan sistem cara mencicil/mengangsur.139
138 Effendi Perangin., Op.Cit., hal. 16.
139 Soejono dan H. Abdurrahman, Prosedur Pendaftaran Tanah, (Jakarta: Rineka Cipta, 2008), hal. 38.
BAB III
PENGAWASAN PENDAFTARAN TANAH HINGGA KELUAR SERTIFIKAT SEBAGAI BUKTI HAK DI BADAN PERTANAHAN
NASIONAL (BPN) A. Peran Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Sertifikat hak atas tanah yang telah diterbitkan oleh negara dalam hal ini pemerintah sebagai alat bukti kuat bagi pemegangnya, boleh jadi melemah ketika diuji di pengadilan, hal ini menunjukkan bahwa banyak terjadi kesalahan dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yang disebabkan berbagai faktor seperti ketidakjujuran anggota masyarakat atau oknum aparat pemerintahan dan tidak tidak cermat atau tidak telitinya aparat kantor pertanahan dalam menafsirkan peraturan perundangan ketika melaksanakan kegiatan pengumpulan dan atau pengelolaan data fisik atau data yuridis.140 Kegiatan pengumpulan data fisik dan data yuridis merupakan bagian dari kegiatan yang dilakukan di dalam ruang lingkup kegiatan dalam pendaftaran tanah dalam ruang lingkup Badan Pertanahan Nasional.141Oleh sebab itu penting kiranya untuk mengkaji lebih jauh mengenai peranan Badan Pertanahan Nasional (BPN) berkaitan dengan memberikan jaminan kepastian hukum dalam memperoleh hak milik atas tanah.
1. Dasar hukum lembaga Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Dalam Amanat Konsititusi, Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1995 juga mengatakan peran BPN RI yaitu
140 Muchtar Wahid dalam S. Chandra, Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah, (Medan: Pustaka Bangsa, 2006) hal. 117.
141 Bab III tentang Pokok-Pokok Penyelenggaraan Pendaftaran tanah Pasal 5 tentang Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional dan Pasal 12 ayat (1) dan ayat (2) tentang kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama sekali yakni berkaitan dengan pengelolaan data fisik dan data yuridis dan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
mewujudkan “Tanah untuk sebesar-besarnya Kemakmuran rakyat”. Menurut Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2013 Tentang Badan Pertanahan Nasional seperti yang tercantum dalam pasal 1 ayat 2 Badan Pertanahan Nasional adalah lembaga pemerintah nondepartemen yang berada dibawah dan bertanggung jawab kepada presiden dan badan pertanahan nasional dipimpin oleh kepala.
Dalam sturktur kelembagaan nama Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia berubah menjadi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria yang berfungsi Tata Ruang dan Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional yang ditetapkan pada 21 Januari 2015.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden dan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dipimpin oleh Menteri yang sekaligus menjabat sebagai Kepala Badan Pertanahan Nasional.142 Dalam kedudukannya organisasi dan tata kerja kantor Badan Pertanahan Nasional di tingkat daerah disebut juga dengan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional atau disebut dengan Kanwil BPN yang merupakan instansi vertikal Badan Pertanahan Nasional di Provinsi yang berada di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional yang dipimpin oleh seorang kepala.
Sementara itu di Badan Pertanahan Nasional di tingkat Kabupaten/Kota dinamakan Kantor Pertanahan yang berada dibawah dan bertanggung jawab
142 Pasal 1 ayat (1) dan (2) tentang Kedudukan, Tugas dan Fungsi dalam Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2015 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Kepala Kanwil BPN dan dipimpin oleh seorang kepala.143
Struktur Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN sebagaimana diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 terdiri dari :
a. Sekretariat Jenderal;
b. Direktorat Jenderal Tata Ruang;
c. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;
d. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;
e. Direktorat Jenderal Penataan Agraria;
f. Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah;
g. Direktorat Jenderal Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah;
h. Direktorat Jenderal Penanganan Masalah Agraria, Pemanfaatan Ruang dan Tanah;
i. Inspektorat Jenderal;
j. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat atas Tanah;
k. Staf Ahli Bidang Masyarakat Adat dan Kemasyarakatan; dan l. Staf Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan.
2. Tugas, fungsi dan wewenang Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Tugas dari Badan Pertanahan Nasional adalah membantu Presiden dalam mengelola dan mengembangkan Administrasi Pertanahan baik berdasarkan UU No. 5 tahun 1960 tentang UUPA maupun peraturan perundang-undangan lain yang meliputi pengaturan, penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah, penetapan hak-hak atas tanah, pengukuran dan pendaftaran tanah dan lain-lain yang berkaitan dengan masalah pertanahan berdasarkan kebijaksanaan yang ditetapkan oleh Presiden.144
143 Pasal 1 tentang kedudukan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Pasal 29 tentang kedudukan Kantor Pertanahan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan Kepala Badan Pertanahan Nasional Repulbik Indonesia.
144 Boedi Harsono., Op.Cit., hal. 28.
Badan Pertanahan Nasional mempunyai tugas melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam melaksanakan tugas tersebut, BPN menyelenggarakan fungsi :145
a. Penyusunan dan penetapan kebijakan di bidang pertanahan;
b. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran, dan pemetaan;
c. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidangpenetapan hak tanah, pendaftaran tanah, dan pemberdayaan masyarakat;
d. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan dan pengendalian kebijakan pertanahan;
e. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah;
f. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengendalian dan penanganan sengketa dan perkara pertanahan;
g. Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan BPN;
h. Pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian dukungan administrasi kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN;
i. Pelaksanaan pengelolaan data informasi lahan pertanian pangan berkelanjutan dan informasi di bidang pertanahan;
j. Pelaksanaan penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan; dan k. Pelaksanaan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan.
Sedangkan fungsi lembaga BPN adalah merumuskan kebijaksanaan dan perencanaan penguasaan dan pengurusan tanah; merumuskan kebijaksanaan dan perencanaan pengaturan pemilikan tanah dengan prinsip tanah mempunyai fungsi sosial; mekasanakan pengukuran dan pemetaan serta pendaftaran tanah;
melaksanakan pengurusan hak-hak atas tanah; melaksanakan penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan serta pendidikan dan pelatihan pegawai dan hal-hal lain yang ditetapkan presiden.146
145 Pasal 2 Peraturan Presiden Nomor 20 tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional.
146 Elza Syarief, Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan Khusus Pertanahan, (Jakarta: Kepustakaan Populer Gramedia, 2012), hal. 143.
Selain fungsi diatas Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia memiliki kewenangan dalam pemberian hak atas tanah negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara dapat dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi atau Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. 147 Kewenangan tersebut mencakup dalam pemberian hak atas tanah yaitu :148
a. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota memberi keputusan mengenai : 1) Pemberian Hak Milik atas tanah pertanina yang luasnya tidak lebih dari
20.000 M2 (dua puluh ribu meter persegi);
2) Pemberian Hak Milik atas tanah non-pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 M2 (dua ribu meter persegi);
3) Pemberian Hak Milik atas tanah dalam pelaksanaan program:
a) Transmigrasi;
b) Redistribusi tanah;
c) Konsolidasi tanah;
d) Pendaftaran tanah yang bersifat strategis, massal, dan program lainnya.
b. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota memberikan keputusan mengenai : 1) pemberian Hak Guna Bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang
luasnya tidak lebih dari 1.000 M² (seribu meter persegi).
2) pemberian Hak Guna Bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 5.000 M² (lima ribu meter persegi).
3) semua pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan.
c. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota memberikan keputusan mengenai : 1) pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang
luasnya tidak lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi).
2) pemberian Hak Pakai untuk badan hukum atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi).
3) pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2.000 M² (dua ribu meter persegi).
4) pemberian Hak Pakai untuk badan hukum atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2.000 M² (dua ribu meter persegi).
5) semua pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan.
d. Kepala Kanwil Badan Pertanahan Nasional memberi keputusan mengenai:
1) pemberian Hak Milik untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi).
147 Urip Santoso, Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, (Depok: Kencana, 2017), hal. 24.
148 Pasal 3 sampai Pasal 10 dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah Dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu.
2) pemberian Hak Milik untuk badan hukum atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi).
3) pemberian Hak Milik atas tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 2.000 M² (dua ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 5.000 M² (lima ribu meter persegi).
e. Kepala Kanwil Badan Pertanahan Nasional memberi keputusan mengenai pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 1.000.000 M² (satu juta meter persegi).
f. Kepala Kanwil Badan Pertanahan Nasional memberi keputusan mengenai:
1) pemberian Hak Guna Bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang luasnya lebih dari 1.000 M2 (seribu meter persegi) dan tidak lebih dari 5.000 M² (lima ribu meter persegi);
2) pemberian Hak Guna Bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya lebih dari 5.000 M2 (lima ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 75.000 M² (tujuh puluh lima ribu meter persegi).
g. Kepala Kanwil Badan Pertanahan Nasional memberi keputusan mengenai:
1) pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi).
2) pemberian Hak Pakai untuk badan hukum atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi).
3) pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 2.000 M² (dua ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 5.000 M2 (lima ribu meter persegi);
4) pemberian Hak Pakai untuk badan hukum atas tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 2.000 M² (dua ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 25.000 M² (dua puluh lima ribu meter persegi).
h. Kewenangan Kepala Badan Pertanahan Nasional menetapkan pemberian Hak atas tanah yang diberikan secara umum dan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia memberi keputusan mengenai pemberian Hak Atas Tanah yang tidak dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kanwil Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Pertanahan.
B. Kegiatan Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah Di Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Untuk mewujudkan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan ada dua hal yang harus diperhatikan, yaitu perlu adanya hukum tanah yang tertulis dan penyelenggaraan pendaftaran tanah. Dengan kata lain, apabila membicarakan
pendaftaran tanah, berari berbicara tentang salah satu usaha dalam rangka mewujudkan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan.149
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharan data fisik dan data yuridis, dalm bentuk peta dan daftar mengenai bidang bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Peraturan Pemerintah No 24 Tahun1997 yang merupakan revisi dari PP No 10 Tahun 1961 masih tetap menggunakan sistem pendaftaran tanah sebagaimana dikehendaki oleh Pasal 19 UUPA. Sistem Pendaftaran tanah tersebut antara lain:
1. Torrens Sistem;
2. Sistem Negatif;
3. Sistem Publisitas;
4. Sistem Recht Kadaster;
5. Sistem Kepastian Hukum;
6. Sistem Pemastian Lembaga.
7. Sistem Spesialitas;
Berkaitan dengan pembahasan penelitian ini dalam kegiatan pendaftaran tanah maka dalam hal ini sistem pemastian lembaga akan menjadi fokus pembahasan yang spesifik dalam penelitian ini. Pemastian lembaga adalah bahwa hanya ada 2 (dua) instansi yang berwenang melakukan pendaftaran tanah, yaitu Kantor Pertanahan melakukan pendaftaran baik untuk pertama kali maupun untuk
149 Aartjie Tehupeiory, Op.Cit., hal. 6.
berikutnya secara berkesinambungan, sedangkan PPAT membantu Kepala Kantor Pertanahan melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu pembuatan akta PPAT seperti yang dirumuskan dalam Pasal 6 ayat (2) PP No 24 Tahun 1997.150
Berdasarkan ketentuan Pasal 22 UUPA ada 3 (tiga) cara terjadinya Hak Milik atas tanah, yaitu:151
1) Hak Milik atas tanah terjadi menurut hukum adat
2) Hak Milik atas tanah terjadi melalui Penetapan Pemerintah.
3) Hak Milik terjadi atas ketentuan Undang-Undang.
Ketiga cara terjadi hal milik diatas tentunya harus melalui proses pendaftaran, sebagai contoh hak milik yang terjadi atas ketentuan Undang dimana dalam Pasal 7 ayat (1) Ketentuan-ketentuan Konversi Undang-Undang No.5 Tahun 1960 menyatakan bahwa “Hak gogolan atau sanggan yang bersifat tetap yang ada mulai berlakunya undang-undang ini menjadi Hak Milik tersebut dalam Pasal 20 ayat (1).
Dalam Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa untuk keperluan pendaftaran hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak, dan hak-hak lain yang membebaninya. Dengan demikian terjadinya hak milik disini nantinya
150Zaidar, Dasar Filosofi Hukum Agraria Indonesia, (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2014), hal. 144.
151 Urip Santoso., Op.Cit., hal. 23.
akan melalui proses permohonan penegasan konversi kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk diterbitkan sertifikat Hak Milik.
1. Kegiatan pendaftaran hak atas tanah di Badan Pertanahan Nasional.
Penyelenggaraan pendaftaran tanah dilakukan oleh pemerintah dan bukan oleh swasta. Dalam hal ini, secara operasional instansi penyelenggaranya ialah Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah, yang terdapat pada setip Daerah Tingkat II Kabupaten atau Kotamadya. Seksi pendaftaran tanah tersebut melaksanakan kegiatannya di wilayah kabupaten/kotamadya. Pendaftaran Tanah dilakukan melalui dua sistem, yaitu:152
a. Pendaftaran Tanah Sistematik.
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilyah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.
b. Pendaftaran Tanah Sporadik.
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.
152 Aartjie Tehupeiory, Op.Cit., hal. 14-16.
Berbagai hal mengenai pelaksanaan pendaftaran tanah, dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu. Kemudian dalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh panitia ajudikasi. Sementara itu, penunjukan panitia ajudikasi untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah sistematis, dimaksudkan agar tugas-tugas rutin para kepala kantor tidak terganggu, mengingat kegiatan pendaftaran tanah secara sistematis pada umumnya bersifat massal dan besar besaran. Selain pendaftaran tanah secara sistematis dan sporadik dilakukan juga kegiatan pendaftaran tanah yang meliputi kegiatan pengukuran, pemetaan, dan pembukuaan hak.153
Panitia ajudikasi dibentuk oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk sebagaimana diatur dalam Pasal 8 PP 24 Tahun 1997 terdiri atas:
1) Seorang ketuan merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional (BPN)
2) Beberapa anggota, yaitu seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah, kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong desa/kelurahan yang ditunjuknya. Panitia ini dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpulan data yuridis, dan satuan tugas administrasi.
3) Keanggotaan panitia ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah di wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan, seperti tetua adat yang mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-bidang tanah setempat, khusus di daerah yang hukum adanya masih kuat.
153 Ibid.
2. Kegiatan pendaftaran tanah pertama sekali.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi dalam Pasal 12 ayat (2) Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 yaitu:
a. Pengumpulan dan pengelolaan data fisik;
b. Pembuktian hak dan pembukuannya;
c. Penerbitan sertifikat;
d. Penyajian data fisik dan data yuridis e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Untuk keperluan pengumpulan dan pengelolaan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya. Untuk kegiatan yang demikian ini yang telah menghasilkan peta pendaftaran yang sudah diukur maka dibuat surat ukurnya, sedangkan kegiatan bidang yuridis bertujuan untuk memperoleh status hukum objek pendaftarannya, pemegang haknya dan ada atau tidak ada hak pihak lain yang membebaninya. Pengumpulan data tersebut menggunakan alat pembuktian berupa dokumen dan lain-lainnya.
Untuk keperluan pengumpulan dan pengelolaan data fisik dilakukan Pengukuran dan Pemetaan. Kegiatan pengukuran dan pemetaan sebagaimana di-maksud pada ayat meliputi :154
a. pembuatan peta dasar pendaftaran;
b. penetapan batas bidang-bidang tanah;
154 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 14 Pengukuran Dan Pemetaan
c. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
d. pembuatan daftar tanah;
e. pembuatan surat ukur.
Kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah harus memenuhi kaedah
Kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah harus memenuhi kaedah