BAB II PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH
A. Landasan Hukum Hak Milik
2. Peralihan Hak Milik
Sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA, Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan Hak Milik tersebut dapat dalam bentuk beralih dan dalam bentuk dialihkan:
1. Beralih artinya berpindahnya Hak Milik atas tanah dari pemilik sebelumnya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Misalnya : meninggalnya pemilik tanah. Dengan demikian hak milik atas tanahnya terpindah atau beralih secara hukum kepada ahli warisnya sepanjang ahli warisnya memenuhi syarat- syarat sebagai subjek hukum.59
2. Dialihkan/pemindahan hak artinya beralihnya hak milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum,
58Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya,Hak-Hak Atas Tanah-Seri Hukum Harta Kekayaan, (Jakarta: Kencana, 2007), h.30.
perbuatan hukum dimaksud adalah : jual beli, tukar, menukar, hibah pemasukan atau pernyertaan ke dalam modal perusahaan (inbreng), lelang, pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan dan Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.60
Berkenaan dengan pemindahan hak milik undang-undang juga telah mengaturnya, bahwa:
1. “Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain dimaksudkan untuk pemindahan hak milik serta pengawasannya diatur oleh peraturan pemerintah”.61
2. Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung ataupun tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga Negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan pemerintah, termasuk dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung, serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.62
Peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut berkaitan dengan hukum dan ditandai oleh adanya bukti yang dapat berupa akta jual beli, hibah, fatwa waris, surat keputusan pemberian hak atas tanah dan bangunan, dan lain-lain. Untuk memberikan kepastian dan kekuatan hukum pemilikan tanah dan bangunan maka setiap peralihan hak harus dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang mengatur setiap peralihan
60Mhd.Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis,Op.Cit.h. 30. 61Pasal 37 PP No. 24/97.
hak dan dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang untuk selanjutnya didaftarkan pada instansi yang berwenang yaitu Kantor Pertanahan setempat untuk memperoleh sertifikat hak. Dengan demikian hak atas tanah dan bangunan secara sah ada pada pihak yang memperoleh hak tersebut sehingga dapat dipertahankan terhadap semua pihak.63
3. Terjadinya Hak Milik
Hak Milik atas tanah dapat terjadi sebagaimana diatur dalam Pasal 22 UUPA melalui cara :64
1. Hak Milik atas tanah yang terjadi menurut Hak Adat.
Hak Milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah atau pembukaan hutan, atau karena timbulnya lidah tanah (Aanslibbing).
2. Hak Milik atas tanah terjadi karena Penetapan Pemerintah.
Hak Milik yang terjadi karena adanya penetapan pemerintah terhadap tanah yang pada awalnya dikuasai oleh pemerintah dengan sebelumnya mengajukan permohonan dan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional.
3. Hak Milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang.
Hak Milik atas tanah ini karena adanya ketentuan konversi UUPA mengatur tentang pertanahan, dimana setelah berlakunya UUPA, semua hak atas tanah
63Marihot Pahala Siahaan,Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan-Teori dan Praktek, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003) h. 6.
harus diubah menjadi salah satu hak atas tanah yang diatur oleh UUPA termasuk dalam hal ini mengenai Hak Milik.
Berdasarkan Pasal 27 UUPA menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah :65
1. Tanahnya jatuh kepada Negara:
a. Karena pencabutan hak berdasarkan ketentuan Pasal 18, untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur oleh Undang-undang.
“Hal ini sebagai pengakuan hak atas tanah sebagai hak pribadi dari warga Negara, karena sebelumnya Negara jugalah yang telah menetapkan hak itu kepada warga pemegang hak atas tanah itu, baik melalui pemberian hak maupun pengakuan hak.”66
b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya. c. Karena diterlantarkan.
d. Karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah.
e. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah.
2. Tanahnya musnah
65Supriadi,Op.cit,h. 67.
66Muhammad Yamin Lubis dan Rahim Lubis,Pencabutan Hak, Pembebasan, dan Pengadaan
Pada dasarnya pemilik tanah berkewajiban menggunakan atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif. Namun demikian UUPA mengatur bahwa Hak Milik atas tanah dapat digunakan atau diusahakan oleh bukan pemiliknya. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 24 UUPA yaitu penggunaan tanah Hak Milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundangan. Beberapa bentuk penggunaan atau pengusahaan tanah Hak Milik oleh bukan pemiliknya, yaitu :
1. “ Milik atas tanah dibebani Hak Guna Bangunan 2. Hak Milik atas tanah dibebani Hak Pakai
3. Hak Sewa untuk Bangunan 4. Hak Gadai (Gadai Tanah)
5. Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil) 6. Hak Menumpang
7. Hak Sewa Tanah Pertanian”67
B. Landasan Hukum Hak Guna Bangunan
Pengertian mengenai Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditemui dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA yaitu: “Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.”
Kemudian hak ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya. Selain itu juga Hak Guna Bangunan dapat beralih
dan dialihkan kepada pihak lain.68 Menurut A.P. Parlindungan Right to use dari hak ini adalah mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah bukan milik sendiri.69 1. Subjek Hak Guna Bangunan
Subjek dari Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 36 UUPA j.o. pasal 19 PP Nomor 40/1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna bangunan atas tanah adalah:
1. Warga Negara Indonesia.
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Jika subjek Hak Guna Bangunan tersebut tidak lagi memenuhi syarat-syarat tersebut maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika masa tenggang waktu satu tahun tersebut telah daluwarsa maka hak tersebut dapat hapus demi hukum.
Pemberian Hak Guna Bangunan harus didaftar, jika Hak Guna Bangunan yang diberikan berdasarkan suatu keputusan, demikian juga Hak Guna Bangunan yang berasal dari Hak Pengelolaan, maka Hak Guna Bangunan Tersebut lahir setelah didaftarkan. Dengan demikian, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan dan tanah Hak Milik.
68Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 35 Ayat (2) dan (3).
69 A.P. Parlindungan, Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara Pejabat Pembuat Akta
2. Jangka Waktu dan Perpanjangan Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang dan diperbaharui. Hak Guna Bangunan di atas tanah negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang dan diperbaharui jika memenuhi syarat :
1. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik, sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya.
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak, yaitu Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia.
4. Tanah tersebut masih sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang bersangkutan.70
Terhadap Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang dan diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut. Selanjutnya perpanjangan atau pembaharuan HGB tersebut dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan.71
70Pasal 26 PP No.40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pengelolaan Atas Tanah.
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik tidak dapat diperpanjang tapi dapat diperbaharui atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik dengan suatu akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.72
3. Terjadinya Hak Guna Bangunan dan Objek Hak Guna Bangunan
Terjadinya Hak Guna Bangunan dapat dilihat dalam Pasal 37 UUPA yang menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Sedangkan Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan (objek Hak Guna Bangunan) adalah :
1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Pengelolaan 3. Tanah Hak Milik
Maka berdasarkan objeknya Hak Guna Bangunan dapat terjadi :
1. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk (Pasal 22 ayat (1) PP 40/1996).
2. Hak Guna Bangunan yang berasal dari Hak Pengelolaan terjadi dengan keputusan pemberian hak pejabat yang berwenang yang ditunjuk
72 Sudargo Gautama dan Ellyda Soetiyarto, Komentar Atas Peraturan-peraturan Pelaksana
berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan (Pasal 22 ayat (2) PP 40/1996).
3. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik terjadi dengan perjanjian oleh pemegang Hak Milik dengan penerima hak dengan suatu akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.73
Adapun Hak Guna Bangunan atas tanah yang diberikan diatas tanah Hak Milik adalah :
1. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2. Pemberian ini didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
3. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan.
4. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
5. Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Berdasarkan Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, pemegang Hak Guna Bangunan mempunyai hak :
1. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu.
2. Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau keperluan usahanya.
3. Mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut kepada pihak lain melalui suatu perjanjian.
4. Membebani dengan Hak Tanggungan.74
Hak Guna Bangunan ini dapat dijadikan jaminan hutang yaitu dengan dibebani Hak Tanggungan. Right of disposal dari Hak Guna Bangunan adalah sama seperti pada Hak Milik, yaitu dapat sebagai objek jaminan hutang dengan hak tanggungan.75 Ditentukan pula sebagaimana halnya dengan Hak Guna Bangunan, bahwa apabila Hak Guna Bangunan ini telah hapus maka Hak tanggungan juga sebagai suatu hak yangAccesoir turut menjadi hapus. Dengan kata lain hak tersebut hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan.76
Pengertian Hak Tanggungan tersebut adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang Undang Hak Tanggungan, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan suatu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang
74
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
75A.P.Parlindungan,Loc.cit.h.11.
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain.77 Prosedur pembebanan Hak Tanggungan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah antara lain diatur tentang:
1. Akta Tanah (PPAT) sebagai perjanjian ikutan.
2. Adanya pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.78