BAB III : PELELANGAN SECARA PROSEDURAL
A. Proses Peralihan Hak Atas Suatu Objek Agunan Kepada Pembeli
A. Proses Peralihan Hak Atas Suatu Objek Agunan Kepada Pembeli Lelang
Mengenai masalah peralihan hak kepada Pembeli Lelang, merujuk pada Pasal 32 Peraturan Lelang dalam Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Pada garis besarnya, Pasal - Pasal tersebur mengatur administrasi pembayaran Uang Hasil Lelang. Pembeli memenuhi syarat - syarat pembayaran yang diwajibkan kepadanya. Berdasarkan pembayaran itu, kepadanya diberi bukti atau surat keterangan oleh Kantor Lelang, yang menyatakan pembeli telah memenuhi semua kewajiban pembayaran.
Memperhatikan Pasal - Pasal tersebut, peralihan hak kepada pembeli lelang, tidak dengan sendirinya terjadi pada saat pembeli dinyatakan dan disahkan Pejabat Lelang sebagai pemenang. Pernyataan dan pengesahan itu, belum mengakibatkan peralihan hak secara efektif karena hal itu baru merupakan proses ke arah perolehan hak secara yuridis. Perolehan hak, baru terjadi menurut hukum antara lain :
1. Setelah pembeli lelang memenuhi semua syarat lelang, terutama pelunasan pembayaran Uang Hasil Lelang, yang dibuktikan dengan surat keterangan pelunasan dari kantor Lelang.
2. Surat keterangan itu diberikan kepada pembeli, maka sejak saat itu, barulah secara formil dan materil terjadi peralihan hak ke tangan pembeli.
Penentuan cara peralihan hak yang demikian dalam lelang tidak bertentangan dengan Pasal 1457 KUHPerdata. Bukankah menurut pasal ini, jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana para pihak (penjual dan pembeli) saling mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah di janjikan. Dalam hal ini pun sepenuhnya berlaku ketentuan Pasal 1457 dan Pasal 1458 KUHPerdata. Persetujuan pembelian lelang antara peserta (peminat) dengan pihak penjual telah mengikat, sejak seseorang dinyatakan sebagai pemenang/pembeli lelang.
Bahkan pada dasarnya, sejak seorang peserta mengajukan penawaran dengan rela dan kehendak sendiri, ia telah mengikat diri dan bersedia sebagai pembeli. Dengan demikian maka:
1. Pemenang lelang yang dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh Pejabat Lelang wajib melunasi pembayaran harga sebesar penawaran yang diajukan.
2. Pihak penjual wajib menyerahkan barang lelang kepada peserta yang ditetapkan dan disahkan sebagai pembeli, setelah penjual memenuhi pembayaran.44
Jadi, konstruksi hukumnya, sejak peserta dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh Jawatan Lelang, jual-beli objek lelang telah sah dan mengikat atau telah definitif dan concluded kepada pembeli dan penjual. Hanya peralihan
44
haknya secara konkrit yang ditangguhkan, sampai pembeli membayar seluruh harga.
Konstruksi yang demikian harus ditegakkan untuk menghindari terjadinya pertentangan dengan resiko jual – beli yang dirumuskan Pasal 1460 KUHPerdata, yang menentukan, resiko atas objek pada jual – beli barang tertentu (een zeker en bepaalde zaak) berada atau dipikul kepada pembeli terhitung sejak saat terjadi persetujuan jual – beli. Dengan demikian :
a. Sejak seseorang dinyatakan dan di sahkan sebagai pembeli, telah berwujud secara definitif dan concluded ikatan jual – beli.
b. Peralihan hak secara konkrit dan materil baru dilakukan apabila pembeli lelang melunasi pembayaran.
c. Resiko jual – beli dipikul kepada pembeli, sejak saat dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli.
Namun, penerapan resiko tersebut tidak diterapkan secara generalisasi, tetapi kasuistik seperti yang dijelaskan di bawah ini:
1) Resiko sepenuhnya ditanggung pembeli sejak saat dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli apabila syarat pembayaran secara tunai
Pada pembayaran lelang secara tunai, resiko sepenuhnya dipikul pembeli terhitung sejak saat dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh Pejabat Lelang. Sehubungan dengan itu, sekiranya barang lelang hilang atau musnah sebelum pembeli melunasi pembayaran dengan itikad tidak baik (bad faith), pembeli lelang menanggung resiko atas kejadian itu.
Memang resiko yang diatur pada Pasal 1460 KUHPerdata bersifat imperatif. Namun, penerapannya tidak terlepas dari asas kepatutan. Patut atau wajar membebankan resiko kepada pembeli lelang jika atas usul penjual sendiri, Kantor Lelang memberi izin dispensasi pembayaran secara tunda atau tangguh. Namun, sebelum tenggang waktu tunda dilampaui, barang lelang rusak atau musnah. Dalam kasus demikian, tidak layak (inappropriate) membebankan resiko kepada pembeli lelang.
Alasan melepaskan pembeli dalam pembayaran secara tunda/ tangguh, bertitik tolak dari adanya izin dari Kantor Lelang atas usul penjual sesuai dengan Pasal 41 ayat 2 dan 3 Peraturan Menteri Keuangan dimaksud pada satu sisi, dikaitkan dengan peralihan hak yang telah digariskan. Dengan adanya izin pembayaran secara tunda, pada izin tersebut dengan sendirinya terkandung penghapusan resiko.
Hal itu diperkuat lagi dengan alasan peralihan hak, baru terjadi setelah pembeli membayar Uang Hasil Lelang. Dengan demikian, pemberian izin pembayaran secara tunda dihubungkan dengan saat perolehan hak milik, dengan sendirinya menunda pula semua prinsip pembebanan resiko jual – beli. Oleh karena itu, jika barang musnah atau hilang dalam jangka waktu penangguhan pembayaran, resiko yang dibebankan Undang – Undang kepada pembeli lelang gugur.
Namun demikian, pada pembayaran secara tunda/tangguh, resiko tetap melekat pada diri pembeli, dalam hal berikut :
a) Pada pemberian izin, secara tegas dicantumkan resiko tetap dipikul pembeli
Sebaiknya dalam surat izin dicantumkan klausul yang menegaskan pembayaran secara tunda tidak menghilangkan tanggung jawab resiko pembeli atas hilang atau musnahnya barang. Sehubungan dengan itu, sebaiknya pada setiap izin pembayaran secara tunda selalu dicantumkan klausul mengenai tetap dipikulnya resiko oleh pembeli selama pembayaran belum dilunasi.
b) Barang musnah setelah dilampaui tenggang waktu pembayaran tunda Sekiranya pada pemberian izin tidak dicantumkan klausulanya, maka resiko tetap dipikul pembeli, namun musnahnya barang terjadi setelah tenggang waktu pembayaran tunda yang ditentukan dilampaui, dalam kasus yang seperti ini layak dan adil membebankan resiko kepada pembeli.
Dalam hal pembeli lelang ingkar janji atau lalai memenuhi pembayaran, padahal kepadanya telah diberikan prioritas atau toleransi pembayaran secara tunda, wajar resiko dipikulkan kepadanya sesuai dengan ketentuan Pasal 1460 jo. Pasal 1472 dan Pasal 1338 KUHPerdata.
3) Beralih kepada Pembeli, Benda dan Hak Kebendaannya
Sesuai dengan ketentuan Pasal 200 ayat 10 HIR. Menurut pasal ini : a) Hak tereksekusi atas barang tidak bergerak, berpindah kepada pembeli b) Perpindahan hak terjadi setelah pebeli memenuhi syarat pembayaran
Jika ketentuan pasal diatas dihubungkan dengan Pasal 1474 dan Pasal 1475 KUHPerdata, yang diserahkan penjual kepada pembeli lelang ialah
perpindahan hak kebendaan baik secara fisik dan nyata (feitelijk, actual) maupun secara yuridis.
Hak lain di luar itu, tidak beralih kepada pembeli. Badan hukum (legal entity) di mana semula objek yang dilelang berada tidak melekat pada perolehan itu. Misalnya, sebuah Perseroan Terbatas (PT) memiliki sebidang tanah dan di atasnya berdiri pabrik. Tanah dan pabrik dilelang eksekusi oleh Pengadilan Negeri untuk membayar utangnya. Dalam kasus ini, yang beralih kepada pembeli hanya terbatas hak kebendaan atas tanah dan pabrik. Tidak termasuk peralihan badan hukumnya.
Dari penjelasan diatas, peralihan atau perolehan hak yang disebut Pasal 200 ayat 10 HIR hanya terbatas sepanjang hak kebendaanya cukup diserahkan langsung secara fisik. Hal itu sesuai dengan ketentuan Pasal 612 KUHPerdata yang menyatakan peralihan hak barang bergerak telah sempurna terjadi dengan penyerahan nyata (feitelijke levering, actual delivery). Adapun peralihan objek tidak bergerak baru sempurna menurut hukum, setelah dilakukan balik nama pada kantor pendaftaran barang yang bersangkutan. Menurut Pasal 37 ayat 1 jo. Pasal 41 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah yang diperoleh melalui lelang didaftarkan berdasarkan bukti kutipan risalah lelang yang dibuat Pejabat Lelang. Begitu juga peralihan hak atas kapal atau pesawat terbang, baru sempurna setelah dilakukan balik nama pada Kantor Pendaftaran yang bersangkutan.45
45