BAB II PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL
A. Duduk Perkara Kasus
4. Putusan Mahkamah Agung Nomor 98 K/Pdt/2016
Agung Nomor 98 K/Pdt/2016
Perlindungan hukum kepada Penggugat sudah tepat dengan membatalkan akta PPJB antara Tergugat I dan Tergugat II. Penggugat/pembeli dianggap sebagai pembeli yang beriktikad baik karena perjanjian jual beli dengan Tergugat I/penjual telah diakui oleh Tergugat I.
Sedangkan perlindungan hukum kepada Tergugat II yang dirugikan oleh Tergugat I dengan tidak dapat menguasai dan menikmati objek sengketa, seharusnya Tergugat I dihukum untuk membayar ganti kerugian kepada Tergugat II.
Berdasarkan tabel di atas dapat diuraikan bahwa Putusan Mahkamah Agung Nomor 250 K/Pdt/2014 dan Putusan Mahkamah Agung Nomor 2114 K/Pdt/2016 telah memberikan perlindungan hukum yang cukup berimbang kepada para pihak yang dirugikan atas tidak terlaksananya akta PPJB, namun pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 1650K/Pdt/2015 dan Putusan Mahkamah Agung Nomor 98 K/Pdt/2016 pihak yang dirugikan belum mendapatkan haknya kembali. Para pihak seharusnya lebih berani mengutarakan secara jelas apa yang menjadi hak-hak dan kewajibannya dengan membuat klausul-klausul tambahan yang disepakati bersama, agar tidak terjadi sengketa dikemudian hari. 225
Mengetahui pentingnya tugas dan kedudukan Notaris di dalam masyarakat serta kekuatan pembuktian dari akta otentik yang dibuatnya, dapat diartikan jabatan Notaris merupakan jabatan kepercayaan, yang diberikan Undang-Undang dan masyarakat, yang mewajibkan Notaris bertanggung jawab untuk melaksanakan kepercayaan tersebut dengan sebaik-baiknya serta menjunjung
225Shinta Christie, loc. cit.
tinggi etika hukum, martabat serta keluhuran jabatannya.226
Dalam pembuatan akta misalnya, Notaris harus berperilaku baik dalam menjaga kepercayaan masyarakat dan berdasarkan sense of ethics seperti dengan cara berbusana yang sopan, bertutur kata yang baik. Notaris harus berperilaku profesional dengan menerapkan UUJN dan peraturan perundang-undangan secara tepat agar tercipta otentisitas suatu akta dan syarat keabsahan perbuatan hukum.227
Pada uraian putusan, dalam pertimbangan Hakim maupun amar putusan sama sekali tidak ada menyatakan bahwa Notaris sebagai pihak yang melakukan kesalahan atas terjadinya pembatalan akta PPJB oleh Hakim yang telah dibuat di hadapan Notaris, maka dikhawatirkan dapat diartikan masyarakat bahwa Notaris lah yang tidak membuat akta sesuai peraturan yang berlaku, sedangkan Notaris telah membuat akta dengan memenuhi syarat sesuai UUJN dalam pembuatan suatu akta. Hal ini akan menimbulkan kerugian bagi Notaris berupa hilangnya kepercayaan masyarakat terhadap Notaris tersebut. Namun jika memang ada pihak yang dirugikan karena kesalahan dan kelalaian Notaris, maka penghadap dapat meminta ganti rugi.228
226Laurensius Arliman S, Notaris dan Penegakan Hukum Oleh Hakim, Deepublish, Yogyakarta, 2015, hal. 5.
227Pieter Latumeten, Code Of Ethics, Code Of Conduct & Sense Of Ethics Sebagai Sistem Etika Dan Pola Perilaku Notaris, melalui https://ikanotariatui.com/kode-etik-notaris, April 2018, Diakses pada tanggal 09 Mei 2020.
228Fikri Ariesta Rahman, Penerapan Prinsip Kehati-Hatian Notaris Dalam Mengenal Para Penghadap, Lex Renaissance, No. 2 Vol. 3, Juli 2018, hal. 435.
K/PDT/2014, PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 1650 K/PDT/2015, PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 2114 K/PDT/2016, DAN PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 98
K/PDT/2016
A. Duduk Perkara Kasus
1. Putusan Mahkamah Agung Nomor 250 K/Pdt/2014
Diawali pada tanggal 18 Juli 2002 dihadapan Notaris/PPAT Setiawati Sabarudin di Surabaya telah dibuat dan ditandatangani akta PPJB antara Almarhumah (alm.ah) Malika dengan Penggugat Ronny Wijaya atas 2 bidang tanah milik Alm.ah dengan harga sebesar Rp. 836.110.000 dengan pembayaran bertahap dan jatuh tempo pelunasan tanggal 18 Januari 2003, dalam Akta PPJB No. 21 Pasal 5 huruf b nomor 2 dan 3 dijelaskan bahwa perjanjian ini batal dengan sendirinya pada hari keterlambatan pelunasan pembayaran oleh pembeli dengan menyimpang Pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata yang berakibat Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut batal demi hukum serta pihak kedua tidak berhak meminta kembali semua uang yang sampai saat batalnya perjanjian telah diterima oleh pihak kesatu, sebab uang tersebut tetap milik pihak kesatu sendiri. Ternyata sampai dengan batas waktu yang diperjanjikan, Penggugat tidak melunasi sisa pembayaran sebesar Rp. 636.110.000 kepada alm.ah hingga meninggal dunia pada tanggal 30 April 2003.
Penggugat beralasan sebenarnya ia telah berniat untuk melunasi sisa kekurangan kepada alm.ah di hadapan Notaris tanggal 16 Januari 2003 untuk
dibuatkan Akta Jual Beli PPAT, tetapi alm.ah belum bersedia karena ada pengerusakan pagar batas oleh Tihantoro dan kawan-kawan terhadap objek tanah sehingga jadi sengketa di Polres Surabaya Selatan. Penggugat bermaksud tetap melaksanakan jual beli atas tanah tersebut dengan ahli warisnya yaitu Rubiyanto (Tergugat I) dan Slamet Riyadi (Tergugat II) karena Penggugat telah membayar uang muka pembelian atas tanah tersebut dan berniat membayar sisa uang pembayaran, namun Para Tergugat tidak mengindahkan permintaan tersebut sehingga Penggugat mengajukan gugatan untuk menyatakan Para Tergugat telah melakukan wanprestasi karena tidak mau melanjutkan pembayaran, menghukum Para Tergugat untuk melaksanakan/melakukan jual beli atas tanah Sertipikat Hak Milik No. 446/Kel. Lontar dan Sertipikat Hak Milik No. 452/Kel. Lontar kepada Penggugat dihadapan Notaris/PPAT di Surabaya dengan menerima sisa uang pembayaran, serta untuk menghindari itikad buruk dari Para Tergugat yang berupaya dengan segala cara mengalihkan objek tanah sengketa tanpa sepengetahuan atau persetujuan dari Penggugat, yaitu telah terbukti itikad buruk dari Para Tergugat tersebut dengan adanya Akta Perjanjian Kerjasama No. 22 tanggal 15 Oktober 2009 antara Para Tergugat dengan Moh. Agus Wibowo untuk menjual, mengalihkan, melepaskan atau dengan istilah apapun mengoperkan haknya atas tanah tersebut kepada siapapun juga.
Terhadap gugatan Penggugat dalam perkara pokok tersebut, Para Tergugat telah mengajukan jawaban sekaligus gugatan rekonpensi bahwa perbuatan Penggugat yang cidera janji dan sangat merugikan Para Tergugat, dimana kerugian Para Tergugat karena akta PPJB dianggap masih berlaku dan
dipergunakan oleh Penggugat untuk intervensi siapapun yang akan membeli tanah tersebut, maka untuk memberikan kepastian hukum Para Tergugat agar hak-haknya tidak terpasung maka Para Tergugat mengajukan gugatan Pembatalan akta PPJB (wanprestasi) terhadap Penggugat di Pengadilan Negeri Surabaya yang terdaftar dalam Register Nomor 653/Pdt.G/2011/PN.Sby.
2. Putusan Mahkamah Agung Nomor 1650 K/Pdt/2015
Duduk perkaranya diawali saat Sutikno (Penggugat) menjual 11 bidang tanah yang terdiri dari 9 Sertifikat Hak Milik dan 2 Sertifikat Hak Guna Bangunan masing-masing terletak di Desa Sempidi, kepada Hendra Pangestu (Tergugat) sebagaimana tersebut dalam Akta PPJB No. 12, tanggal 4 Februari 2011 yang dibuat dihadapan I Wayan Sugitha, Notaris Kota Denpasar dengan harga keseluruhan disepakati Rp. 27.235.500.000, pembayaran dilakukan dengan 4 tahap. Pembayaran tahap I dan tahap II sebesar Rp 2.000.000.000 telah dibayar oleh Tergugat, tapi untuk pembayaran tahap III dan tahap IV tidak dilaksanakannya dengan alasan Penggugat belum melengkapi seluruh dokumen yang disyaratkan untuk peralihan balik nama dan karena adanya pengurangan luas tanah akibat pemecahan sertifikat dan overlap terhadap luas tanah. Atas hal tersebut Penggugat telah mengirim surat pemberitahuan mengenai telah lengkapnya dokumen kepada Tergugat dan pada Notaris I Wayan Sugitha pada tanggal 06 Februari 2012, 10 September 2012, 18 September 2012 dan 26 September 2012, surat pemberitahuan dijawab oleh Tergugat yang menerangkan bahwa ia tetap belum mau membayar, maka Penggugat mengajukan gugatan atas perbuatan Tergugat dengan petitum menyatakan Tergugat telah wanprestasi
terhadap Akta PPJB No. 12 tanggal 4 Februari 2011 dan meminta dibatalkan karena wanprestasi oleh Tergugat sehingga tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.
Atas gugatan Penggugat, Tergugat mengajukan jawaban secara tertulis bahwa pemecahan dan balik nama terhadap salah satu sertifikat objek yang dijual yaitu SHM Nomor 3157/Desa Sempidi yang dilakukan oleh Penggugat tanpa sepengetahuan dan persetujuan Tergugat selaku Pembeli, pemecahan tersebut mengakibatkan penyusutan luas tanah yang sangat signifikan yaitu dari luas 4.470 m2 dipecah menjadi 2 bidang yang masing-masing luasnya untuk SHM No : 1001/Desa Lukluk, luas 2.825 m2 menjadi atas nama Sutikno dan SHM No : 676/Desa Lukluk luas 1.520 m2, menjadi atas nama Ari Anjasmoro apabila dijumlahkan luas tanah kedua SHM hanya didapat jumlah luas 4.345 m2, akibat adanya pemecahan terdapat kekurangan tanah seluas 125 m2. Proses balik nama tersebut dilakukan tanpa sepengetahuan dan persetujuan Tergugat/Pembeli dan jelas tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan dalam Akta Notaris Nomor 12.
Pada posita yang dikemukakan Penggugat bahwa sudah jelas dan terang dalam Akta PPJB Pasal 3 sub E “Terhadap sebidang tanah SHM 3157/Desa Sempidi seluas 4470 m2 tersebut yang pada saat ini dinyatakan tumpang tindih (overlap) oleh pihak yang berwenang pada Kantor Pertanahan Kabupaten Badung, setelah diadakan pengukuran di lapangan, jika luasnya diperoleh kurang akan dibayar kurang oleh Pihak Kedua (Tergugat) pada Pihak Pertama (Penggugat).”
Artinya dengan itikad baik Penggugat selaku penjual menyampaikan kondisi objek tanah kepada Tergugat sebagai pembeli dan sudah menyepakati kondisi
bahwa apabila objek tanah ada overlap maka nilai jual bisa dikurangi disesuaikan dengan jumlah tanah yang tidak overlap, sehingga adanya tanah overlap bukan merupakan alasan Tergugat untuk tidak membayar tahap III dan tahap IV.
3. Putusan Mahkamah Agung Nomor 2114 K/Pdt/2016
Duduk perkaranya diawali dengan almh.ah Uya Mulyanah dan Robin Sitaba (Penggugat) pada tanggal 5 Juni 1995 membuat akta PPJB yang di hadapan Notaris Tien Norman Lubis terhadap 2 bidang tanah, disepakati harga jual beli sebesar Rp. 567.875.000 pembayaran dilakukan bertahap yang akan dilunaskan seluruhnya “segera setelah” sertifikat atas tanah tanah selesai, selanjutnya SHM diterbitkan tanggal 5 September 1996, seharusnya Penggugat segera melunasi sisa pembayaran. Dalam prosesnya, Uya Mulyanah meninggal dunia tahun 2001.
Penggugat seharusnya telah mempersiapkan uang untuk pelunasan tetapi setelah bertahun-tahun, baru pada tanggal 10 Desember 2012 Penggugat mengundang secara patut seluruh ahli waris dari alm.ah (Tergugat), maka para ahli waris merasa keberatan dan tidak mau menerima pelunasan pembayaran.
Pada petitumnya Penguggat memerintahkan kepada Tergugat untuk menerima uang sisa Pembayaran sebesar Rp. 406.375.000 yang dititipkan di PN.
Bandung dengan terlebih dahulu menandatangani Akta Jual Beli antara Penggugat dan Tergugat yang dibuat oleh Turut Tergugat (Notaris) atau dengan upaya paksa untuk Turut Tergugat melanjutkan AJB dengan atau tanpa dihadiri oleh Tergugat.
Atas gugatan tersebut Tergugat mengajukan jawaban sekaligus mengajukan gugatan rekonvensi bahwa jelas dan nyata Penggugat telah mengingkari hal-hal yang tercantum dalam akta PPJB Nomor 20 yaitu tidak
melakukan pelunasan pembayaran “dengan segera” setelah sertifikat atas tanah selesai dan diterbitkan secara resmi oleh Kantor Pertanahan Kota Bandung pada tahun 1996, dimana hanya berselang 1 tahun setelah ditandatanganinya akta PPJB Nomor 20, Penggugat telah mengetahui alm.ah Uya Mulyanah selaku penjual/pemilik Tanah telah meninggal pada tanggal 6 Agustus 2001 setelah kurang lebih 5 tahun SHM No. 1710 dan SHM No. 1722 terbit, namun sangat mengherankan ketika Penggugat tidak segera melakukan pelunasan ketika alm.ah masih hidup dan dapat melakukan transaksi dengan baik sebab justru Penggugat baru memaksakan kepada Tergugat selaku ahli waris alm.ah sekitar tahun 2005, dimana jangka waktu sejak akta terbit telah terlewati kurang lebih 10 tahun dan harga atas tanah sudah tidak wajar secara ekonomi dengan mempertimbangkan kondisi dan situasi saat ini dan Tergugat meminta jika Penggugat mau membeli tanah tersebut harus terlebih dahulu membatalkan akta PPJB dan melakukan jual beli baru dengan harga baru pula.
4. Putusan Mahkamah Agung Nomor 98 K/Pdt/2016
Duduk perkaranya diawali pada sengketa antara Ni Putu Suastini dan I Nyoman Arta (Para Penggugat) yang telah membeli dan membayar lunas 1 unit kavling tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya, yang ditawarkan oleh Masfufah (Tergugat I), setempat dikenal “Bukit Hijau Residence Blok B3”, namun setelah Para Penggugat menempati, kemudian antara mereka dengan Tergugat I sepakat menukarkannya dengan 1 unit kavling lain yang juga berlokasi di areal “Bukit Hijau Residence Blok A3”, maka dibuat Perjanjian Pembelian Tanah dan Bangunan tanggal 14 Juni 2011 dengan harga Rp. 575.000.000,
pembayaran dilaksanakan bertahap dan lunas pada 20 Juni 2011. Para Penggugat telah memiliki, menguasai, menempati tanah dan bangunan selama ini tidak pernah ada gangguan dari pihak lain, akan tetapi balik nama (penandatangan AJB) belum dilakukan dengan alasan surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atau Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) belum selesai karena belum dipecah, belakangan Para Penggugat ketahui bahwa tanah dan bangunan dibuatkan
“pengikatan/perjanjian jual beli dan kuasa menjual” oleh Tergugat I dengan Susilawati (Tergugat II), pada Januari 2012 dan SHM atas tanah telah dibalik nama menjadi atas nama Tergugat II dan buku SHM atas tanah saat ini berada dalam penguasaan Tergugat II.
Para Pengggat memberikan petitumnya yang menyatakan Perjanjian Pembelian Tanah dan Bangunan yang dibuat dan ditandatangani oleh Tergugat I dengan Penggugat adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum mengikat, menyatakan Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan perbuatan melawan hukum atas tanah dan bangunan sengketa sehingga merugikan Para Penggugat.
Para Penggugat berpendapat meskipun jual beli dengan Tergugat I dilakukan dengan di bawah tangan, tetapi dilakukan dengan itikad baik dan keadaan wajar, sedangkan gugatan ini diajukan karena penggugat belum mendapatkan SHM dari Tergugat I.
Tergugat I mengajukan jawaban bahwa benar Tergugat I telah meminjam sejumlah uang kepada Tergugat II dengan jaminan objek sengketa, tanpa terlebih dahulu meminta ijin kepada Penggugat sebagai pemiliknya, tetapi Tergugat I beralasan tidak mengerti dan mengetahui SHM yang Tergugat I pinjamkan uang
kepada Tergugat II telah dibaliknamakan menjadi atas nama Tergugat II, maka telah terjadi suatu perbuatan di luar yang diperjanjikan, karena yang diperjanjikan adalah pinjam meminjam, bukan jual beli, sehingga perbuatan membalik namakan SHM semula atas nama Tergugat I menjadi atas nama Tergugat II merupakan perbuatan melawan hukum atau perbuatan itikad buruk.
Tergugat II mengajukan jawaban bahwa telah membeli 3 unit tanah dan bangunan dilokasi Bukit Hijau Residence termasuk di dalamnya adalah Blok A3, terhadap pembelian tanah dan bangunan tersebut Tergugat II membayar untuk menebus hutang Tergugat I di Bank Perkreditan Rakyat "Sri Artha Lestari"
sebesar Rp. 750.000.000 dengan Cek Bank Mutiara No. 05137659 tertanggal 6 Januari 2012, yang telah dibebankan Hak Tanggungan dan atas pelunasan tersebut Sertifikat Hak Tanggungan telah di roya dan dibalik nama atas nama Tergugat II, lalu dibuat akta PPJB No. 5 dan akta kuasa No. 06 tanggal 6 Januari 2012 di Notaris I Nyoman Udiana dan dilanjutkan dengan AJB tanggal 4 Juni 2013 No.
50/2013 di Notaris Ni Wayan Starningsih, sehingga SHM saat ini atas nama Susilawati (Tergugat II) dan semua itu dilakukan dengan prosedur yang benar.