Berhutang Dengan Membeli Properti
7. Siapkan semua berkas
Siapkan semua berkas yang diperlukan sebagai syarat KPR, untuk detailnya anda tanya ke bank, karena tiap bank berbeda. Contoh
berkas-berkas: KTP, KK, rekening tabungan/ giro perusahaan, rekening air, listrik, telpon, dan sebagainya.
2.c. Pilihlah KPR!
Kenapa Kita memilih KPR?
Sebagai pengusaha saya suka sekali dengan berhutang. Kenapa?
Dipikiran saya, kalau ada kesempatan (uang/modal) pasti saya bisa membuat usaha yang kemudian menghasilkan uang/ keuntungan.
Ada banyak jenis hutang yang bisa kita gunakan, ada pinjaman rekening koran, ada KUR (Kredit Usaha Rakyat), ada Kredit modal kerja, Kredit multi guna, dan yang paling saya senang adalah KPR.
50
Kenapa KPR yang paling saya sukai? Mari kita bandingkan pinjaman-pinjaman yang saya sebutkan td KPR, (PRK, KUR, KMK, KMG), kartu kredit dan KTA. Perbandingan berbagai produk pinjaman pada bank saat modul ini ditulis:
KPR KUR, Kredit
Modal Kerja, KUK, KMG
Kartu Kredit Kredit Tanpa
Agunan Bunga 9-10% per tahun atau 0,75-0,8% per bulan Bunga 1-2% per bulan, atau 12 – 24% per tahun Bunga 2,5 – 4% per bulan, atau 30 – 48% per tahun Bunga 3 – 4% per bulan, atau 36 – 48% per tahun Jangka waktu bisa sampai 15-20 tahun Jangka waktu rata-rata 5 tahun Jangka waktu kira-kira 1 tahunan, sampai cicilan lunas. Jangka waktu 2-3 tahun Contoh Pinjaman 100jt, bunga 9% per tahun, jk waktu 15 tahun, cicilan 1jt per bulan Contoh pinjaman 100jt, bunga 12% per tahun, jangka waktu 4 tahun, cicilan 2,65jt per bulan Contoh pinjaman 100jt, bunga 3% per bulan, jangka waktu 1 tahun, cicilan 10jt per bulan
Contoh pinjaman 100jt, bunga 3% per bulan, jangka waktu 2 tahun, cicilan 5,9jt per bulan
Ada asuransi jiwa dan kebakaran Biasanya tidak ada asuransinya, krn jangka pendek Tergantung nasabah, bisa menaruh asurani atau tidak Biasanya tidak ada asuransi
ŀ
51 Kita mati meninggalkan warisan (utang lunas), karena pasti ada asuransinya. Kalau dipasang asuransi, kita mati utang lunas, jk tidak kita mati meninggalkan utangKalau dipasang asuransi, kita mati utang lunas, jk tidak kita mati meninggalkan utang
Kalau dipasang asuransi, kita mati utang lunas, jk tidak kita mati meninggalkan utang Jaminan hanya berupa rumah, ruko atau apartemen (untuk KPA) Jaminan bisa berupa tanah, rumah, ruko, apartemen, kendaraan bermotor, deposito atau tabungan
Tanpa jaminan Tanpa jaminan, hanya
membutuhkan kartu kredit
KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi).
Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR.
Memang tidak menutup kemungkinan anda bisa pergunakan permodalan-permodalan yang lainnya, misalnya dengan menggunakan PRK, KUR, KMK, KMG tadi, dengan berbagai jaminan (mobil, tanah, sepeda motor) atau bahkan tanpa jaminan, seperti kartu kredit dan KTA (Kredit Tanpa Agunan).
Tapi anda harus tahu, berapa cicilannya vs keuntungan yang bisa anda dapat dari hutang, jika lebih besar/ jika bisa menaikkan keuntungan tidak mengapa.
ŀ
52
2.d. Bagaimana Membuat Bank Agar Tertarik Memberikan Pinjaman Kepada kita
Bank mempunyai beberapa pertimbangan untuk memberikan kredit kepada seseorang. Adapun faktor-faktor pertimbangan kredit tersebut ialah:
1. Jika anda pernah berhutang atau leasing (berhutang membeli
kendaraan), maka pasti ada track record di Bank Indonesia, bagaimana track record pembayaran anda, seberapa besar hutang anda, dan
sebagainya.
Jika track record anda bagus (tidak pernah terlambat membayar
cicilan), maka anda akan mendapat nilai plus untuk bisa mendapatkan kredit tersebut.
2. Bank akan melihat jenis usaha anda apakah berprospek atau kurang berprospek (sunset industry/usaha yang sedang surut atau sunrise industry/ usaha yag sedang ramai) . Semakin baik prospek usaha
anda, maka semakin bersemangat bank memberikan kredit. kriteria sunset industry, industri yang sudah banyak pesaingnya,
margin keuntungannya sedikit, dan kurang menguntungkan; kriteria
sunrise industry, industri yang sedang naik daun, ramai margin
keuntungan besar, pesaing sedikit, pasarnya masih luas.
Untuk itu anda harus membuat komoditi yang bagus agar usaha anda semakin ramai dan bank bersemangat untuk memberikan kredit kepada anda.
3. Buatlah skema perhitungan keuntungan anda dalam menjual barang. Misalnya anda memproduksi barang, bahan bakunya A, B, dan C, Lalu dijual ke toko anu:
ŀ
53
harga bahan baku A, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); harga bahan baku B, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); harga bahan baku C, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); Total bahan baku Rp sekian;
Penjualan ke toko anu, Rp sekian (sertakan bon penjualan anda); Keuntungan kotor Rp sekian, sama dengan sekian % dari bahan bakunya.
Semakin detil semakin senang bank, semakin besar margin keuntungan semakin senang bank.
4. Buatlah rekening koran, kenapa? Karena rekening koran akan terlihat, siapa yang transfer, kepada siapa anda transfer. Semakin banyak nama, semakin senang bank.
5. Semakin aktif rekening anda semakin bank suka, karena bank menganggap itu sebagai omzet perputaran bisnis anda.
Semakin banyak nama pada rekening koran, semakin senang bank. Bayarlah apapun melalui rekening anda. Masukkan segala pemasukan melalui rekening anda. Hal tersebut memperbesar sirkulasi perputaran uang pada rekening anda.
6. Semakin lengkap dokumen anda, semakin menunjukkan keseriusan anda dalam mengambil kredit.
7. Sertakan bukti-bukti pembayaran, bukti-bukti penjualan anda sebanyak-banyaknya.
Sertakan juga nama, alamat dan nomor telpon suplier atau distributor anda, agar bank bisa menghubungi mereka. Mintalah tolong kepada distributor dan suplier anda agar memberi tanggapan positif bagi anda jika bank menelpon mereka.
ŀ
54
8. Mungkin ini hal sepele bagi banyak orang, tapi ketika anda bertemu dengan orang bank, perhatikan penampilan anda. Berpakaianlah yang rapi, tidak usah resmi (pakai jas segala), tetapi cukup rapi dan
menyakinkan. Contohnya jangan memakai sandal jepit, kaos oblong, dsb.
Hal ini cukup menampilkan karisma anda sebagai pengusaha yang siap menerima kredit dari mereka.
Bagaimana cara bank menghitung kemampuan kredit anda?
Bank kebanyak menilai 1/3 dari penghasilan bersih kita adalah untuk mencicil cicilan.
Contoh, Pada rekening kita omzet Rp.100jt.
Lalu kita mengatakan kepada bank, dari omzet keuntungan bersih kita adalah 30%. Berarti keuntungan netto = Rp.100jt x 30% = Rp.30jt.
Dari keuntungan netto itu, 1/3 nya adalah kemampuan kita untuk mencicil, atau dikenal dengan istilah Credit Capacity. 1/3 x Rp.30jt = Rp.10jt.
Misalnya pada saat modul ini ditulis, bunga KPR 9,5%, dengan cicilan Rp.10jt, berarti kita bisa mendapat kredit sebesar Rp.1 M.
Terlepas entah anda mengambil kredit atau tidak, persiapkan rekening anda. Dengan demikian jika suatu saat anda mendapat properti yang bagus, murah, dan menguntungkan, ataupun bisnis/barang yang bagus dan menguntungkan, bank akan siap memberikan kredit bagi anda (karena anda telah
55
2.e. Memilih Properti
Tidak semua properti dapat menguntungkan kita, karena ada properti yang harganya naik, ada yang stagnan, ada juga yang turun.
Sebelum kita membeli properti, ada beberapa hal yang perlu dihindari dalam membeli properti, jika anda hendak mengambil untung dalam properti:
• Jangan membeli properti dekat dengan kuburan/ makam atau bekas makam, kecuali dijual sangat murah.
• Jangan membeli properti dekat dengan pom bensin, kecuali dijual sangat murah.
• Jangan membeli properti bekas pembunuhan, angker, atau ditakuti penduduk sekitar, kecuali memang dijual dengan sangat sangat murah sekali.
• Jangan membeli properti tusuk sate, kecuali dijual sangat murah. • Jangan membeli properti yang tanahnya berbentuk segitiga, kecuali
kalau memang anda akan memecah-mecahnya sehingga tidak lagi berbentuk segitiga (bentuk trapesium tidak mengapa), kecuali dijual sangat murah.
• Jangan membeli properti yang sedang bersengketa pemiliknya, anda bisa cek melalui notaris dan BPN.
• Jangan membeli properti dalam kawasan bencana yang dimana recoverynya memakan waktu yang lama (contoh: lumpur lapindo). • Jangan membeli properti yang berada dibawah listrik SUTET (Saluran
Udara Tegangan Ekstra Tinggi), kecuali dijual sangat murah.
• Jangan membeli properti yang berada dalam pembuangan limbah atau terkena imbas limbah, kecuali dijual sangat murah.
56
• Jangan membeli properti di rawa-rawa atau air yang menggenang, karena akan cepat merusak bangunan tersebut, mengurangi harganya (kecuali memang ada infrastruktur yang mengatur pembuano9gan air, contoh: daerah Ancol Jakarta), kecuali dijual sangat murah.
• Lihat disekitar properti anda, jika tingkat kriminalitasnya tinggi, tingkat polusi tinggi (disebelah pabrik contohnya), tingkat kebisingan tinggi, maka akan mengurangi harga properti tersebut.
Bagaimana Properti yang menguntungkan:
• Lihat sekitar properti, anda bisa melihat sekitar properti apa yang
hendak dibangun disekitar properti anda, misalnya akan dibangun mall, dibangun supermarket, dibangun sekolah ataupun kampus. Jika perlu tanya kepada dinas tata kota.
• Jika anda membeli properti diperumahan, pilihlah developer yang baik, ternama, yang berpengalaman membangun perumahan, karena jika developer mempengaruhi tingkat harga rumah didaerah itu.
Misalnya developer membangun tahap kedua, dan ketiga, maka tahap pertama akan naik harganya. Berikutnya jika developer tersebut
menjaga keasrian, kebersihan, dan failitas umum perumahan tersebut, maka akan meningkatkan harga properti disana.
• Lihat fasilitas umum disekitar properti anda, semakin dekat dengan fasilitas umum, maka semakin mahal harganya. Semakin ramai fasiitas umumnya, semakin naik pula harga properti itu.
• Jika anda membeli properti dan kemudian didekatnya dibangun perumahan elit, maka akan menaikkan harga dari properti anda.
57
• Ketika anda membeli properti, mintalah PBB properti tersebut selama 3 tahun berturut-turut, jika perkembangannya bagus, setiap tahun
naiknya sekitar 15% maka kenaikan harga propertinya bagus tiap tahunnya.
• Perkembangan daerah disekitar properti meningkatkan harganya, misalnya dulu tidak ada jalan, lalu sekarang dijadikan jalan.
Jika anda membeli rumah berbeda dengan membeli ruko, adapun masing-masing faktor yang harus diperhatikan dalam membeli keduanya, supaya untung pada saat membeli:
Rumah:
• Lebar jalan harus bisa dilalui oleh 2 mobil (bukan didalam kampung) • Adanya garasi atau carport menambah nilai.
• Tidak melanggar ketentuan pemerintah (misalnya IMB, dsb), jikapun melanggar perhatikan seberapa jauh melanggarnya.
• Lingkungan yang baik dan nyaman.
• Keramaian lalu lintas tidak berpengaruh, yang penting tidak jauh dari jalan utama.
• Fasilitas umum disekitarnya menambah nilai.
• Semakin mendekati arah kota, semakin tinggi harganya.
• Kawasan perumahan menambah nilai, misalnya terletak dikawasan elit menambah nilainya.
• Tingginya tingkat hunian disekitar rumah (bukan rumah-rumah kosong disekitarnya) akan meningkatkan nilai.
58
• Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, listrik SUTET, dan rawa.
• Tidak dalam sengketa.
• Tingkat kebisingan rendah, tingkat polusi rendah, tidak dekat dengan limbah.
Ruko:
• Semakin tinggi tingkat keramaian lalu lintas, semakin bagus harganya. • Semakin ramai disekitarnya, semakin tinggi nilainya; semakin sepi
disekitarnya makin mengurangi nilai.
• Semakin tinggi probabilitas orang untuk singgah, semakin bagus harganya.
• Adanya parkir yang luas meningkatkan nilai, sebaliknya jika parkirnya tidak tersedia atau susah, akan mengurangi nilai.
• Adanya supermarket, bank, atau mall yang terkenal disekitarnya akan meningkatkan harga.
• Semakin berada dipinggir jalan besar, semakin tinggi harga ruko tersebut.
• Jenis bangunan akan meningkatkan nilai bangunan (misalnya beton lebih mahal dibanding tembok biasa).
• Tingginya tingkat kriminalitas disekitarnya akan mengurangi nilainya. • Bangunan tingkat akan menaikkan nilai properti.
• Tidak tusuk sate, tanahnya tidak berbentuk segitiga.
• Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, limbah industri, listrik SUTET, dan rawa.
• Tidak dalam sengketa.
ŀ
59
Jika anda adalah seorang yang baru, saya sarankan agar membeli properti yang bisa menghasilkan uang. Contoh properti yang bisa menghasilkan uang, kos-kosan, rumah yang bisa dikontrakkan, ruko untuk perluasan bisnis
anda/cabang dari bisnis anda, pabrik anda yang baru, dsb.
Jika properti itu bisa membayarkan cicilannya sendiri, maka anda masih bisa membeli properti lain lagi untuk dipergunakan.
ŀ
60
2.f. Memperoleh Modal dari Membeli Properti?
Salah satu cara anda mendapatkan modal ialah dengan cara ini, membeli properti plus mendapatkan uang.
Berikut contoh gampang kasus untuk menjelaskan bagaimana membeli rumah plus mendapatkan uang:
Pak Amir menjual rumahnya, ia menjual rumahnya karena butuh uang.
Pak Amir menjual rumahnya seharga 100 jt. Lalu Pak Udin melihat rumah Pak Amir lalu dia ingin membelinya karena ia melihat harga rumah tersebut murah. Pak Udin segera mengkontak Bank, karena ia membelinya dengan cara kredit di bank.
Setelah itu Bank menilai rumah itu, ternyata memang benar, rumah itu harga pasarannya 125 jt.
Lalu Bank akan siap memberikan kredit kepada Pak Udin selama rumah itu masih menjamin hutangnya (yaitu 125jt). Pak Udin setuju, lalu ia mengambil kredit 125jt di bank itu, lalu memberikan 100 jt sesuai dengan harga rumah kepada Pak Amir (penjual). Dan Pak Udin menerima 25 jt sisanya dari bank.
Secara kenyataan tentu saja tidak semudah contoh kasus diatas, ada
perhitungan-perhitungan lain yang musti dilihat, misalnya biaya-biaya yang akan dikeluarkan oleh pembeli seperti provisi 1%, biaya notaris, pajak penjualan 5% (dari njop/ nilai di PBB nya), biaya balik nama, biaya administrasi dari pihak bank.
Selain itu juga rata-rata bank hanya memberikan 80% dari penilaian bank terhadap properti itu.
ŀ
61
Jadi anda harus menghitung, berapa biaya yang dikeluarkan, berapa cashback
yang bisa didapat.
Untuk bisa mendapatkan cashback ada beberapa cara yang bisa anda lakukan: 1. Cari properti yang anda rasa murah dibandingkan dengan harga pasaran.
Contoh properti yang dijual murah: Rumah kuno, rumah warisan, orang mau naik haji menjual rumahnya (takut tdk dapat kuota), suami istri yang bercerai menjual harta gono gini mereka, sitaan bank yang belum masuk balai lelang (yang siap ditake over oleh orang lain), orang yang terjepit
oleh bank, orang salah kasih harga, dan sebagainya.
Secara gampang menilai properti itu murah atau tidak, kita bisa mecah perhitungan menjadi 2 bagian, bangunan dan tanah.
Untuk bangunan, bisa dihitung harga permeter perseginya. Jika bangunan terdiri dari batu bata, pasti lebih mahal dari pada bangunan dari kayu bambu. Jika terdiri dari beton cor maka akan lebih mahal lagi dibanding batu bata biasa.
Untuk harga pasaran tanah anda bisa tanyakan kepada:
• Bank, berapa harga tanah disekitar situ, kalau-kalau bank mempunyai debitur yang ada disekitar properti yg anda incar, sehingga bisa dilihatkan hasil appraisalnya berapa harga pasaran tanah disitu.
• Tanya kepada kantor appraisal, jika anda mempunyai koneksi/ teman appraisal, anda bisa tanyakan kepadanya; atau jika anda mencoba nekat sediki, minta alamat & nomor telpon beberapa appraisal, lalu coba lah menelpon mereka, tanyakan baik-baik kira2 berapa harga tanah di situ.
ŀ
62
• Lihat disekeliling properti itu, apakah ada yang dijual, coba bandingkan dengan properti pilihan anda.
2. Cara yang safe/aman, tapi membutuhkan modal Rp.100 rb sd 250 rb untuk biaya appraisal (jika bank menunjuk lembaga appraisal untuk menilai
properti):
Ketika anda menemukan sebuah properti yang anda rasa murah, anda tidak usah menawar dulu properti tersebut. Bilang pada penjualnya, “Pak, saya ini tergantung dengan bank sepenuhnya, saya tidak menawar dahulu harganya, tapi biar banknya dulu yang menilai. Bagaimana pak?” Jika penjualnya setuju, anda bisa mencoba mendaftarkan properti itu untuk dinilai bank. Jika bank mengutus appraisal untuk menilai, anda akan
dikenai biaya appraisal, tergantung kebijaksanaan bank yang memberikan kredit.
Setelah bank mengeluarkan nilai berapa rumah itu dan berapa kredit yang akan dikeluarkan oleh bank, baru anda tawar rumah itu dengan harga dibawah hasil appraisal (tentunya yang membuat untung anda).
3. KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi).
Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR.
Bagaimana jika anda menemukan tanah yang murah harganya? Jika anda tetap memakai KPR anda bisa negosiasi dengan penjual, bilang kepadanya “Pak ini saya kasih DP terlebih dahulu, tapi saya akan bangun dulu rumah kecil, setelah itu saya masukkan ke bank.” Namun anda harus tahu benar apakah tanah tersebut benar-benar murah atau tdk, jika tidak anda yang rugi, karena anda harus membangun rumahnya terlebih dulu.
63
Pengalaman saya dan orang-orang sekitar saya yang membeli properti mendapatkan modal kembali/cash back, ada beberapa hal yang bisa dilihat:
a. Nilai properti diatas 350jt baru cash back bisa dirasakan, semakin tinggi harga propertinya, semakin tinggi cash back yang bisa didapat. Untuk
properti harga dibawah itu agak susah untuk bisa mendapatkan cash back,
Andaipun bisa mendapatkan tapi cash back impas dengan biaya notaris dan
biaya-biaya lainnya.
b. Ketidaktahuan penjual akan nilai propertinya adalah kunci dari cash back itu.
c. Kepercayaan bank kepada kita bisa menambah cash back, pernah saya temui bank memberikan pinjaman lebih dari nilai jaminan hanya karena orang tersebut telah berhubungan baik dengan bank (track record yang baik, pinjaman yang besar, prospek usahanya cerah, dan kredibilitasnya baik); Bank mengatakan pinjamannya ditambahi dengan jaminan barang dagangannya (padahal barang dagangannya tidak dipegang oleh bank). d. Harga properti memang murah (kira-kira 60% dari harga pasaran). e. biasanya hanya properti bekas/second atau properti baru namun
pembangunnya adalah perorangan, bukan perumahan.
Contoh real mendapatkan modal dari membeli properti: Kasus 1:
Saya berjalan-jalan saya melihat sebuah rumah baru dijual, kebetulan penjualnya sedang berada dilokasi tersebut. Sehingga iseng-iseng langsung saya melihat dan menanyakan harganya. Penjual menawarkan harga 250jt. Saya tahu harga pasaran dan harga penilaian appraisal di sekitar rumah saya, karena memang saya beberapa waktu lalu menilaikan rumah saya pada
64
appraisal, namun saya tidak langsung menawar harga rumah tersebut.
Saya bilang sama penjualnya, pak saya berminat akan rumah ini. Tapi saya ini tergantung dengan bank, biar bank menilai rumah ini baru setelah itu saya akan tawar harganya. Penjualnya setuju.
Lalu saya mengajukan di 3 bank sekaligus, ternyata
Bank A mengeluarkan harga rumah 305jt, pemberian pinjaman 80%, bunga 9,5%.
Bank B tidak mau mengeluarkan kredit karena tanahnya belum selesai sertifikatnya.
Bank C mengeluarkan kredit 305jt, pemberian kredit 90% (275jt) karena rumah baru, bunga 9,5%.
Lalu saya menghubungi penjual itu lagi, saya menawar harga rumah tersebut. Akhirnya disetujui harga rumah tersebut 240jt.
Saya masukkan ke bank C dengan perhitungan:
Kredit 15 tahun, bunga 9,5% Rp. 275.000.000,- Biaya Proses Biaya administrasi Rp. 100.000,- Biaya APHT Rp. 2.500.000,- Provisi 1% x kredit Rp. 2.750.000,- Biaya notaris Rp. 1.500.000,- Biaya Asuransi
Asuransi Jiwa single premium 15 thn Rp. 1.300.000,- Asuransi Kebakaran single premium 15 thn Rp. 4.800.000,- Biaya lain
65
Angsuran bulan 1 Rp. 2.930.000,-
Total Biaya Rp. 16.430.000,-
Harga jual dikurangi pinjaman kredit bank adalah:
Rp.275.000.000,- - Rp.240.000.000,- = Rp.35.000.000,- Sehingga cash back yang saya nikmati ialah:
Rp.35.000.000,- - Rp. 16.430.000,- = Rp.18.500.000,- (pembulatan kebawah).
Diatas merupakan contoh pembelian properti dibawah 350jt, seperti yang saya katakan sebelumnya, semakin tinggi harga properti semakin besar cash back
yang bisa didapat.
Contohnya Ruko seharga 750jt, pada bank keluar nilai 1,35M, karena ruko tersebut baru, maka bank mengabulkan kredit sebesar 1M. Cash back yang didapat 250jt, dipotong notaris, provisi, dan biaya lain sebesar 35jt, sehingga
cash back bersih yang didapat 215jt.
Kasus 2:
Pak Ujo membeli sebuah ruko, perolehan cash back mirip dengan kasus nomor
1 diatas.
Ruko dijual pemiliknya Rp.800jt, pak Ujo mendapat cash back dari bank sekitar
200jt.
Cicilan Pak Ujo kepada bank perbulannya sekitar Rp.11 jt . Ruko dipergunakan Pak Ujo untuk berdagang.
Lalu Pak Ujo menggunakan Rp.110jt dari cash backnya untuk mengisi ruko
66
sendiri.
Dari tokonya itu, pendapatan bersih Pak Ujo perbulannya sekitar Rp.11jt, sehingga digunakan untuk mencicil rukonya.
Dari cerita diatas, Pak Ujo mendapat Rp.90jt bersih untuk dirinya sendiri. Karena cicilannya sudah dilunasi oleh tokonya.
Kasus 3:
Pak Joni membeli sebuah kos-kosan. Perolehan cash back juga seperti kasus
nomor 1 diatas.
Properti berbentuk rumah, rumah dijual Rp.500jt, dan Pak Joni memperoleh
cash back Rp.100jt.
Cicilan Pak Joni atas pembelian rumah itu sekitar Rp.7jt per bulannya. Lalu Pak Joni menambah sekat-sekat pada ruangannya sehingga kamar kosnya bertambah, menghabiskan sekitar Rp.5jt.
Dari kamar-kamar yang disewa itu Pak Joni mendapatkan keuntungan bersih sekitar Rp.7jt, yang kemudian dipergunakan untuk mencicil cicilan KPR rumah itu.
Dari cerita atas, Pak Joni mendapatkan keuntungan Rp.100jt – Rp.5jt = 95jt bersih, karena cicilan KPR nya dibayarkan oleh properti itu sendiri.
ŀ
67
2.g. Cara Mudah Menilai Harga Properti
Properti bekas/Second bisa mendatangkan cashback bagi anda. Namun perlu
teknik untuk menilai, apakah suatu properti itu murah atau tidak. Ada 3 kriteria yang perlu diperhatikan :
1. Harga Tanah disekitar itu. 2. Harga bangunannya.
3. Nilai-nilai yang menambah atau mengurangi, misal disebelah makam, disebelah pom bensin, disebelah Mall, disebelah kampus, tusuk sate atau tidak, dan sebagainya.
Berikut ini cara mudah menilai properti second.
1) Bagi Luas Rumah dan Tanahnya, contoh luas tanah 400M², luas bangunan 250M².
2) Lihat kondisi bangunan. Bangunan terdiri dari beberapa bagian yang bisa dinilai:
a) Kualitas Bangunan, mulai jenis kayu, jenis bangunan beton atau batu bata.
misalnya kalau sekarang membangun rumah biasa, dibangun dengan batu bata, dan kayu kalimantan, hingga finishing sekitar 1,75jt per