Hak Pakai diatur dalam Undang - Undang Pokok Agraria (UUPA) Pasal 16 Ayat (1) Huruf (d), secara khusus diatur dalam Pasal 41 sampai Pasal 43 dan diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak pakai.
Pengertian hak pakai menurut UUPA Pasal 41 dan 42 UUPA adalah
46
hak pakai adalah suatu kumpulan pengertian dari hak-hak yang dikenal dalam hukum pertanahan dengan berbagai nama, yang semuanya dengan sedikit perbedaan berhubung dengan keadaan sedaerah, pada pokoknya memberi wewenang kepadda yang mempunyai sebagai yang disebutkan dalam pasal ini. Dalam rangka usaha penyerderhanaan sebagai yang dikemukakan dalam penjelasan umum, maka hak-hak tersebut dalam hokum agrarian yang baru disebut satu nama saja.
Dari pengertian diatas pada hakikatnya hak pakai adalah memakai tanah di atas tanah yang berstatus tanah negara atau hak milik. Penguasaan tanah hak pakai tidak pada tanah miliknya sendiri, maka penggunaannya tidak untuk dimiliki dan memiliki jangka waktu tertentu. Hal itu diperjelas dalam UUPA Pasal 41 ayat 2 dan 3 yang memyebutkan bahwa hak pakai dapat diberikan dalam jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Pemberian hak tersebut diberikan dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau dengan pemberian jasa dan tidak boleh disertai dengan syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan. Kepemilikan hak pakai memiliki batas atau jangka waktu tertentu dan pemberiannya berdasarkan atas keputusan pejabat yang berwenang untuk memberikannya atau kesepakatan antara pihak pemilik tanah dan pemohon hak pakai. Cara memperoleh hak pakai bukan berdasarkan pada jual beli yang mengakibatkan kepemilikan, melainkan izin untuk memakai dalam jangka waktu tertentu (Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, 2005:246).
47
Hak pakai juga ada yang lahir dari keberadaan hukum tanah adat yang bermacam-macam (Soimin Soedharyo, 2001:17). Semua tanah yang ada di Indonesia sudah diatur dalam aturan hukum yang terdapat di dalam UUPA tahun 1960, namun dalam kenyataannya masih ada lembaga-lembaga adat yang mengatur pengaturan hak atas tanah yang berbeda-beda. Keberadaan pengaturan yang berbeda-beda ini pada kenyataannya memiliki karakter dan ciri-ciri yang sama, yaitu pemberian izin dari lembaga adat untuk menempati dan mempergunakan tanah, namun tanah itu tidak bisa dimiliki oleh masyarakat.
Penggunaan hak pakai dalam istilah berbagai macam peraturan tanah adat ini dimaksudkan untuk mewujudkan suatu kesatuan dan kesederhanaan hukum di wilayah Indonesia. Dalam pelaksanaan hukum adat atas tanah, air di beberapa wilayah yang dahulunya berlaku secara mandiri di masing-masing wilayah adat atau suku bangsa jika kemudian dalam perkembangannya wilayah adat tersebut melebur menjadi suatu negara kesatuan, tentunya dapat dijumpai adanya unsur-unsur yang bertentangan antara satu daerah dengan daerah lain dan hal ini sangat bertentangan dengan prinsip persatuan bangsa (Mohammad Hatta, 2005:13).
Hukum adat yang pada pendiriannya tetap bertentangan dengan persatuan bangsa dan kepentingan nasional, tetap diberlakukan dan
48
merupakan hukum pertanahan nasional (Mohammad Hatta, 2005:14). Perubahan hukum adat seperti uraian diatas bukanlah suatu yang luar biasa, karena pada dasarnya hukum adat berkembang sesuai dengan perkembangan zaman “het adatrecht groeit stil als de padi”, kata Van Vollenhoven yang menyatakan bahwa hukum adat tumbuh diam-diam seperti padi.
2. Objek Hak Pakai
Tanah yang diberikan hak pakai menurut UUPA Pasal 41 adalah tanah negara dan tanah hak milik. Sedangkan Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 mempertegas bahwa tanah yang diatasnya dapat diterbitkan hak pakai adalah tanah negara, hak milik, dan tanah hak pengelolaan. Dalam pemberian hak pakai diatas tanah negara dilakukan dengan keputusan pejabat yang berwenang, sedangkan pemberian hak pakai diatas hak pengelolaan dengan keputusan pejabat yang berwenang yang ditunjuk dan berdasarkan usul dari pemegang hak pengelolaan itu sendiri diatur dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996.
Pengaturan mengenai pemberian hak pakai di atas tanah hak milik diatur dalam Pasal 44 yang menyatakan bahwa pemberian hak tersebut dilakukan di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kesemua macam hak pakai tersebut wajib didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah,
49
untuk hak pakai diatas tanah negara dan tanah hak pengelolaan mulai berlaku sejak pendaftaran dilakukan (Pasal 43 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996), sedangkan untuk hak pakai di atas tanah hak milik terjadi dan berlaku mulai sejak adanya perjanjian pemberian hak pakai dari pemilik tanah kepada pemohon (Pasal 44 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996).
3. Subjek Hak Pakai
Dalam Pasal 42 UUPA disebutkan pihak-pihak yang bisa memperoleh hak pakai adalah:
a. Warga Negara Indonesia
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
c. Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
d. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Subjek hak pakai menurut Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 adalah:
a. Warga Negara Indonesia
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
c. Departemen, Lembaga Pemerintah non Departemen dan Pemerintah Daerah
50
d. Badan-Badan Keagamaan dan Sosial
e. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
f. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia g. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional
(Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, 2005:248)
Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 4o Tahun 1996 memberikan batasan sejauh mana subjek hak tersebut diatas dapat mempertahankan haknya terhadap tanah yang dikuasai dengan hak pakai, ketentuannya disebutkan sebagai berikut:
a. Pemegang hak pakai yang tidak memenuhi syarat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi syarat. b. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana yang dimaksud dalam ayat
1 haknya tidak tidak dilepaskan atau dialihkan hak tersebut hapus karena hukum dengan ketentuan-ketentuan hak-hak pihak lain yang terkait diatas tanah tersebut dapat diperhatikan.
4. Terjadinya Hak Pakai
Terjadinya hak pakai diatur dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menyatakan hak pakai atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk, sedangkan hak pakai atas tanah pengelolaan diberikan dengan
51
keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. Ketentuan mengenai tata cara dan syarat-syarat permohonan dan pemberian hak pakai atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden.
Pasal 43 menjelaskan bahwa hak-hak tersebut diatas wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Pemberian hak pakai atas tanah tanah negara dan tanah hak pengelolaan sejak didaftarkan dan dicatat dalam buku tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, hak pakai tersebut mulai terjaid dan berlaku. Terjadi dan berlakunya hak pakai di atas tanah hak milik ditentukan secara sendiri dalam Pasal 44 ayat 1 sejak diadakannya perjanjian antara pemilik tanah dengan pemohon hak pakai. Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang hak pakai diberikan sertifikat ha katas tanah.
Dalam hal pemberian hak pakai atas tanah hak milik menurut pasal 44 diberikan dengan pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah dan kemudian wajib didaftarkan dalam buku tanah pada kantor pertanahan. Hak pakai atas tanah hak milik mengikat pihak ketiga saat pendaftarannya.
Peraturan Menteri Agraria No 1 tahun 1996 juga mensyaratkan bahwa hak pakai wajib untuk didaftarkan. Hak pakai yang dalam surat keputusan pemberiannya tidak disebutkan jangka waktunya, akan berakhir
52
31 Desember 1970. Hak pakai yang dalam surat kepeutusan pemberiannya tidak ditentukan jangka waktunya (untuk kepentingan sosial, agama, kedutaan asing,dan lain-lainnya) tetap didaftarkan untuk jangka waktu selama tanah tersebut dipergunakan.
5. Jangka Waktu Berlakunya Hak Pakai
Pemberian hak pakai tidak untuk selamanya, melainkan dalam jangka waktu tertentu atau selama tanah itu masih digunakan sesuai dengan kegunaannya. Pasal 45 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menyebutkan bahwa penggunaan tanah hak pakai diatas tanah negara dan hak pengelolaan bisa mencapai jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun selanjutnya. Namun dalam ketentuan berikutnya bisa dengan tidak ditentukan jangka waktunya selama tanah itu masih dipergunakan untuk keperluan tertentu dalam hal ini dipergunakan oleh lembaga-lembaga seperti departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah daerah, perwakilan negara asing dang perwakilan badan internasional, badan keagamaan dan sosial. Apabila jangka waktunya habis, penggunaan tanah oleh pemegang hak pakai bisa diteruskan dengan suatu pembaharuan hak pakai atas tanah yang sama.
Mengenai perpanjangan hak pakai diatas tanah tanah negara penguasaanya dapat diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang hak jika memenuhi syarat sebagai berikut:
53
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39
Hak pakai atas tanah hak pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbaharui atas usul pemegang hak pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu hak pakai atau pembaharuan diajukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak pakai tersebut dan dicatat dalam buku pertanahan di kantor pertanahan.
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan jangka wkatu hak pakai tersebut dalam dilakukan sekaligus dengan pembayaran uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada saat pertama kali pengajuan permohonan hak pakai. Dalam hal uang pemasukan telah dibayar sekaligus sebagaimana yang dimaksud diatas, untuk perpanjangan atau pembaharuan hak pakai hanya dikenakan biaya administrasi yang besarnya ditetapkan oleh menteri setelah mendapat persetujuan dari menteri keuangan, kemudian dicantumkan dalam keputusan pemberian hak pakai.
54
Hak pakai atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Atas kesepakatan antar pemegang hak milik, hak pakai atas tanah dapat diperbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah dan tersebut wajib didaftarkan.
6. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Pakai
Dalam kepemilikan hak pakai, pemegang diberikan kewajiban-kewajiban sebagaimana ditentukan dalam pasal 50 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 adalah:
a. Membayar pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
b. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak pakai atas tanah hak milik
c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup
55
d. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara, pemegang hak pengelolaan dan hak milik sesudah hak pakai tersebut hapus
e. Menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahan
Jika tanah hak pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan tanah atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang hak pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air, atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu. Pemegang hak pakai berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak pakai selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk memindahkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya atau selama digunakan untuk keperluan tertentu.
Dengan melihat kewajiban-kewajiban diatas, jelas bahwa kedudukan pemegang hak pakai adalah pengguna dan bukan pemegang hak milik atau pemilik. Pemegang hak harus menjaga dengan sebaik – baiknya tanah yang sudah dipercayakan oleh pihak pemberi hak pakai. Termasuk untuk menyerahkan kembali tanah itu apabila hak pakainya sudah habis dan tidak diperpanjang, dengan kondisi tanah yang tetap baik
56
seperti sebelumnya ketika diberikan kepeda pemegang hak pakai. Pemegang hak pakai harus tertib dan disiplin untuk senantiasa membayarkan uang pemasukan sesuai dengan jumlah dan cara pembayarannya sesuai dengan perjanjian apabila telah ditentukan sebelumnya.
7. Pembebanan dan Peralihan Hak Pakai
Pembebanan hak pakai atas tanah Negara atau atas tanah pengelolaan dapat dijadikan jaminan uatang dengan dibebani hak tanggungan. Keberadaan pembebanan ini akan hapus dengan hapusnya hak pakai.
Hak pakai yang diberikan diatas tanah Negara untuk jangka waktu tertentu dan hak pakai atas tanah hak pengelolaan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, sedangkan hak pakai atas tanah hak milik hanya dapat dialihkan apabila hal tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik yang bersangkutan serta mendapat persetujuan dari pemegang hak milik yang bersangkutan. Peralihan terjadi karena :
a. Jual beli (dengan akta peraturan pemerintah kecuali jual beli karena lelang, yang harus dengan surat lelang)
b. Tukar menukar (dengan akta PPAT)
57
d. Hibah (dengan akta peraturan pemerintah)
e. Pewarisan (surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang)
8. Hapusnya Hak Pakai
Ketentuan mengenai hapus dan akibat hapusnya hak pakai dituangkan dalam Pasal 55 dan Pasal 66. Hak pakai dapat hapus dengan sebab-sebab seperti berakhirnya jangka waktu, dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir, dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961, ditelantarkan, tanahnya musnah, ketentuan Pasal 40 ayat 2 tentang hapusnya karena hukum. Sedangkan akibat yang terjadi setelah hapusnya hak pakai antara lain untuk hak pakai diatas tanah negara harus dikembalikan ke negara berupa tanah kosong dalam waktu selambat-lambatnya satu tahun setelah hapusnya hak tersebut dan untuk hak pakai diatass tanah hak pengeloaan ataupun hak milik harus dikembalikan kepada pemegang hak pengelolaan atau hak milik atas tanah tersebut dengan segala ketentuan yang telah disepakati dalam perjanjian penggunaan dan pemberiannya.