PENYELENGGARAAN PENDAFTARAN TANAH OLEH BPN PROVINSI SUMATERA UTARA
PENDAFTARAN TANAH
A. Upaya Pencegahan dan Penanggulangan Hambatan dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah Melalui Kebijakan Hukum Agraria
A. Upaya Pencegahan dan Penanggulangan Hambatan dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah Melalui Kebijakan Hukum Agraria
a. Biaya Pendaftaran Tanah
Oleh UUPA masyarakat Indonesia dikenal dalam 3 golongan yaitu : a. golongan ekonomi lemah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara (SUMUT) Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah (Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT), 2008.
USU Repository © 2009
b. golongan ekonomi cukup c. golongan ekonomi kuat
Pernyataan yang tegas tentang perlindungan terhadap golongan ekonomi lemah ini terdapat pada berbagai pasal dalam UUPA dan pada peraturan pelaksananya.
Pada pasal 19 ayat (4) UUPA ditegaskan :
”Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya tersebut.”
Pada PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan bahwa atas permohonan yang bersangkutan dapat dibebaskan sebagian atau seluruhnya biaya jika pemohon dapat membuktikan tidak mampu membayar biaya tersebut sebagaimana pada pelaksanaan PRONA (Keputusan Mendagri No. 220/1981). Sementara untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu 6 (enam) bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris tidak dipungut biaya pendaftaran.
Terhadap masalah pengenaan BPHTB telah diupayakan memperkecil besarnya kewajiban yang harus dibayar dengan hanya mengenakan Harga Tanah saja untuk penentuan NJOP, khusus terhadap pendaftaran tanah pertamakali. Pada dasarnya, sebagian dari Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan diperuntukkan bagi Badan Pertanahan Nasional untuk perbaikan administrasi pertanahan, khususnya sertipikasi tanah (pasal 23 UU 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan).
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara (SUMUT) Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah (Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT), 2008.
USU Repository © 2009
Oleh karena itu khusus mengenai besar dan cara pembayaran biaya pembayaran tanah tersebut diautr dalam Peraturan Pemerintah tersendiri. Apalagi dikaitkan dengan anggaran pendapatan dan Belanja Negara dan Daerah Provinsi, Kabupaten dan Kota (APBN dan APBD). Pengaturan tersendiri itu mengisyaratkan bahwa biaya pendaftaran tanah tersebut akan mengalami perubahan sesuai kebutuhan sebagai salah satu pendapatan negara dan daerah.
Berdasarkan ketentuan UUPA, Peraturan Pemerintah No 34 tahun 2002 dan peraturan pelaksana lainnya biaya pendaftaran tanah ditetapkan variatif. Hal- hal yang menyebakan demikian disebabakan sebagai berikut :
a. Luas Lahan
Sekalipun penetapan ceiling (batas maksimum) luas tanah pertanian yang dapat dimiliki, baik secara umum maupun khusus dimasing-masing kabupaten dan kota telah ditetapkan di dalam Undang-undang No 56 PRP tahun 1960 dan untuk tanah-tanah non pertanian belum ada penetapannya, perbedaaan luas tanah yang didaftarakan itu akan membedakan jumlah biaya yang harus dibayar.
b. Peruntukan Penggunaan Tanah
Dalam hukum agararia peruntukan penggunaan tanah secara umum dikenal untuk pertanian dan untuk non pertanian. Biaya pendaftaran tanah untuk pertanian lebih kecil dari pada tanah untuk non pertanian. Penetapan itu tentu berdasarkan kepada negara Indonesia sebagai negara agraris dan lahan pertanian itu sebagian besar berada di pedesaaan yang dipunyai masyarakat yang berpendapatan relatif lebih rendah dibanding lainnya. c. Letak Tanah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara (SUMUT) Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah (Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT), 2008.
USU Repository © 2009
Letak tanah secara umum dibagi atas tanah di perkotaan dan di pedesaan. Tanah di perkotaan biaya pendaftaran tanahnya lebih besar dari di pedesaan. Hal itu disebabkan selain keterbatasan tersedianya lahan juga nilai dan peralihannya lebih besar di perkotaan dari pada di desa. Bahkan lebih rinci lagi akan dibedakan biaya pendaftarannya bagi tanah-tanah yang letaknya lebih srategis atau tidak, sekalipun berada dalam kawasan yang sama.
d. Pemilik Tanah
Walaupun dalam hukum agraria pemilik tanah itu sangat dibedakan antara pemilik yang memenuhi asas kebangsaan seperti orang yang kewarganegaraannya hanya Indonesia dan pemilik yang tidak memiliki asas kebangsaan seperti warga negara asing namun untuk penetapan biaya pendaftaran tanah yang dikedapkan ialah pemiliknya termasuk ekonomi lemah atau tidak. Biaya pendaftaran tanah yang pemiliknya golongan ekonomi kuat akan lebih besar dari pada pemilik lainnya.
e. Besar Pajak
Berdasarkan penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang telah ditetapkan pada setiap bidang tanah turut menjadi dasar penetapan tanahnya yang biasa disebut Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tanah yang lebih besar NJOPnya akan dikenai biaya pendaftaran tanahnya yang lebih besar dari pada yang lainnya.
f. Status Tanah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara (SUMUT) Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah (Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT), 2008.
USU Repository © 2009
tanah Negara atas tanah hak yang sudah berakhir waktunya (bekas tanah hak) tetapi tidak menutup kemungkinan atas tanah hak dalam hal jika diajukan permohonan perubahan hak atas tanahnya seperti perubahan hak guna bangunan yang ada dikawasan perumahan yang dibangun oleh Perum. Biaya pendaftaran tanah yang dimohon untuk mendapatkan tanah hak milik akan lebih besar dibanding dengan tanah hak lainnya, apalagi biaya untuk perubahan haknya akan lebih kecil daripada permohnan hak untuk pertama kalinya karena data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap tersedia.
b. Penjaminan Kredit Bagi Usaha Mikro Kecil Menengah (UMKM)
Kebijakan baru pemerintah yang tertuang dalam Instruksi Presiden No 6 tahun 2007 menyatakan bahwa pemerintah akan memperkuat sistem penjaminan kredit bagi usaha mikro kecil menengah (UMKM) dengan mempermudah dan mempercepat penerbitan sertifikat tanah bagi UMKM, mempermudah pembuatan sertifikasi tanah bagi UMKM dan menrunkan biayanya akgar lebih murah dan terjangkau. Berkaitan dengan impres tersebut, menteri keuangan juga akan menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (Permenkeu) mengenai perubahan batas kena pajak bea perolehan atas tanah dan bangunan (BPHTB). Batas terendahnya akan dinaikkan sehingga memperluas cakupan sertifikasi tanah.
c. Sistem publikasi negatif tetapi mengandung unsur positif
Pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan dan bahwa sistem publiksinya adalah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara (SUMUT) Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah (Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT), 2008.
USU Repository © 2009
sistem negatif tetapi mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat- surat bukti pihak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat seperti yang dinyatakan dalam pasal 1 ayat 2 huruf C, pasal 23 ayat 2, dan pasal 38 ayat 2 UUPA.
B. Upaya Pencegahan dan Penanggulangan Hambatan dalan Kegiatan
