ABSTRACT
HEAD OFFICE LAND LAW POLICY
PESAWARAN DISTRICT LAND IN REGISTRATION FOR FIRST TIME FOR CHANGE OF RIGHTS
By
SUHANI WULANDARI
Registration of land for the first time a series of land registration activities for stronger legal recognition through certificates with evidence or proof that uses original documents held by the applicant, a wide range of recognized documents listed in Articles 23 and 24 of Regulation 24/1997 and its implementing regulations PMNA No. KaBPN. 3 1997. But in reality the original document used as the basis for the manufacture of certificates, many that are not owned by the public again. Just a note purchase agreement under the ground that is often attached to the hands of the public in filing a certificate of manufacture manufacture after 1997. Although based regulation No. Chewing Agrarian. 3 of 1997 Article 76 paragraph (1) letter g, it is not justified.
The formulation of the problem in this paper is how the head of legal policy Pesawaran the District Land Office land registration for the first time by proving Rights Assignment. How legal policy impact the District Land Office Chief Pesawaran the first time because the land registry Assignment.
Approach to the problem is done by normative-empirical approach is to identify the implementation of positive law on a particular legal events. The data used are primary data obtained from interviews with sources, and secondary data consists of primary and secondary legal materials. The data collected is processed by examining the data, classification data, and systematic data, then analyzed descriptively.
Based on these conclusions, it is suggested that examining the truth of certainty note purchase agreement under the hands of the land, and the year of manufacture restrict the sale and purchase of land under the letter of the hand. There needs to be education or socialization of law to the public of land registration.
ABSTRAK
KEBIJAKAN HUKUM KEPALA KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN PESAWARAN DALAM PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI KARENA PEMINDAHAN HAK
Oleh
SUHANI WULANDARI
Pendaftaran tanah untuk pertamakali merupakan serangkaian kegiatan pendaftaran tanah untuk mendapatkan pengakuan hukum secara kuat melalui sertipikat dengan alat bukti atau pembuktian yang menggunakan dokumen asli yang dimiliki oleh pemohon, berbagai macam dokumen yang diakui tercantum dalam Pasal 23 dan 24 PP 24/1997 dan peraturan pelaksananya PMNA KaBPN No. 3 tahun 1997. Namun dalam kenyataannya dokumen asli yang digunakan sebagai dasar pembuatan sertipikat itu banyak yang sudah tidak dimiliki oleh masyarakat lagi. Hanya surat perjanjian jual beli tanah dibawah tangan yang sering dilampirkan masyarakat dalam pengajuan permohonan pembuatan sertipikat yang pembuatannya setelah tahun 1997. Walaupun berdasarkan peraturan Permen Agraria No. 3 tahun 1997 Pasal 76 ayat (1) huruf g, hal ini tidak dibenarkan. Perumusan masalah dalam tulisan ini adalah bagaimana kebijakan hukum Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dalam pendaftaran tanah pertama kali karena Pemindahan Hak dengan pembuktian Hak. Bagaimana Dampak kebijakan hukum Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dalam pendaftaran tanah pertama kali karena Pemindahan Hak.
sertipikatnya. Kebijakan ini di terapkan pada tanah yang belum memiliki sertipikat, jika tanah yang telah memiliki sertipikat, kebijakan ini tidak berlaku dan harus dibuatkan akta PPAT nya sesuai bunyi Pasal 37 ayat (1) PP 24 tahun 1997. Dampak kebijakan ini adalah terpenuhinya asas pendaftaran tanah yaitu sederhana, dapat mempermudah permohonan masyarakat dalam pembuatan sertipikat, bertambahnya jumlah tanah yang telah memiliki sertipikat, secara tidak langsung dapat meningkatkan PAD.
Berdasarkan kesimpulan tersebut, disarankan agar meneliti kebenaran kepastian surat perjanjian jual beli tanah dibawah tangan tersebut, dan membatasi tahun pembuatan surat jual beli tanah dibawah tangan tersebut. Perlu dilakukan penyuluhan atau sosialisasi hukum ke masyarakat tentang peraturan pendaftaran tanah.
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah merupakan unsur fisik alamiah yang mempunyai kedudukan sangat penting bagi manusia karena sebagian besar kehidupan manusia berlangsung di atas tanah. Tanah diperlukan bagi pemenuhan berbagai proses hidup baik sebagai tempat tinggal, bercocok tanam, berusaha dan tempat melaksanakan berbagai kegiatan pembangunan.
Bagi suatu negara dengan corak kehidupan masyarakat bersifat agraris seperti Indonesia, tanah merupakan modal utama bagi terwujudnya kemakmuran dan kesejahteraan bagi seluruh rakyat Indonesia. Dalam rangka mewujudkan kesejahteraan dan kemakmuran rakyat Indonesia diperlukan suatu tatanan yang dapat mengatur peruntukan dan penggunaan tanah agar dapat memberikan manfaat dan kesejahteraan yang sebesar-besarnya secara merata dan berkeadilan sehingga dapat mendukung proses pembangunan nasional.
Mengingat pentingnya tanah bagi kehidupan manusia serta peningkatan pembangunan nasional yang berkelanjutan diperlukan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Kecenderungan munculnya berbagai persoalan pertanahan di dalam masyarakat, maka diperlukan suatu perangkat hukum tertulis, yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan secara konsisten sehingga mampu memberikan perlindungan hukum bagi para pemegang hak atas tanah.
Pokok Agraria (disingkat UUPA). UUPA merupakan salah satu perangkat hukum dalam memberikan jaminan kepastian hukum. Pemerintah sebagai pelaksana UUPA mengadakan kegiatan pendaftaran tanah seperti tertuang dalam Pasal 19 UUPA menyatakan bahwa: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut pada ayat (1) Pasal ini meliputi : a. pengukuran, perpetaan, dan pendaftaran tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 merupakan peraturan pelaksana dalam Pendaftaran Tanah, yang kemudian disempurnakan kembali dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, L.N. 1997 Nomor 59 tanggal 8 Juli 1997 dan baru berlaku aktif tanggal 8 Oktober 1997 (Pasal 66).
Pengertian Pendaftaran Tanah disebutkan dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus berkesinambungan, pembukaan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data Pendaftaran tanah.
b. pembuktian hak dan pembukuannya; c. penerbitan sertifikat;
d. penyajian data fisik dan data yuridis; e. penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Sedangkan Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi: a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali berdasarkan Pasal 13 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 terdiri dari pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri. Pendaftaran Tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan. Berkaitan dengan pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sporadik dalam kegiatan Pembuktian Hak terbagi lagi menjadi pembuktian hak baru yang diatur dalam Pasal 23 dan pembuktian hak lama diatur dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Selanjutnya dipertegas kembali dalam Pasal 75 dan Pasal 76 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
sertifikat sebagai bukti hak atas tanah yang memiliki kekuatan otentik. Pembuktian hak merupakan kegiatan membuktikan kebenaran hak si pemilik tanah dengan membuktikan alat bukti yang dimiliki si pemohon, yang berhak menilai sejauh mana kebenaran alat bukti tersebut adalah Kepala Kantor Pertanahan.
proses transaksi jual beli tanah, berikut ini jumlah pemohon pada Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran.
Tabel 1: Contoh Permohonan
No. Nama pemohon Alat Pembuktian Hak Lokasi dan luas 1. Sekar Meliana Surat Keterangan Jual Beli
Tanah Tahun 2012
Padang cermin, 13.733 m2
2. Budiyono Surat Keterangan Jual Beli Tanah Tahun 2011
Way Lima, 506 m2
No. Nama Pemohon Alat Pembuktian Hak Lokasi dan luas 3. Susan Kohari Surat Keterangan Jual Beli
Tanah dibawah Tangan Tahun 2003
Punduh Pedada, 40.000m2 4. Agus Hariyanto Surat Pernyataan Jual beli
Tanah Tahun 2012
Padang Cermin, 307m2
5. Alex Hendrawan Surat Perjanjian Jual Beli Tahun 2012
Gedong Tataan, 6.963m2
Sumber : Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran, 2012
Perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang banyak terjadi pada masyarakat adalah pemindahan hak karena jual beli tanah, pemicu tingginya aktifitas jual beli tanah dipengaruhi oleh kegiatan kemajuan perekonomian suatu daerah. Ini terjadi pada daerah Kabupaten Pesawaran yang merupakan daerah hasil pemekaran wilayah Kabupaten Lampung Selatan dan Kota Bandar lampung.Tetapi tidak diimbangi dengan tingkat pemahaman masyarakat akan hukum, sehingga terjadi pelanggaran hukum dalam pelaksanaan peraturan itu sendiri.
Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran hal ini dapat diproses menjadi sertipikat, melalui kebijakan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran secara lisan. Kebijakan ini didasarkan pada azas-azas pendaftaran tanah dan peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Pasal 37 Ayat 2. Fenomena tersebut yang akan menjadi permasalahan pada penulisan ini. Dimana kenyataan (das sein) tidak sejalan dengan yang seharusnya (das sollen). Berdasarkan uraian di atas, penulis berkeinginan untuk melakukan penelitian dengan judul “Kebijakan Hukum Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dalam Pendaftaran
Tanah Untuk Pertama Kali Karena Pemindahan Hak“
B. Perumusan Masalah
1. Bagaimana kebijakan hukum Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dalam pendaftaran tanah untuk pertama kali karena Pemindahan Hak ?
2. Bagaimana Dampak kebijakan hukum Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dalam pendaftaran tanah untuk pertama kali karena Pemindahan Hak?
C. Ruang Lingkup
Ruang lingkup pada penulisan ini adalah pembuktian hak yang digunakan untuk pendaftaran tanah untuk pertama kali karena pemindahan hak jual beli tanah dibawah tangan yang berlangsung diatas tahun 1997 (berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997) dari bulan Januari sampai dengan Desember 2012 bagi tanah hak milik yang belum terdaftar melalui permohonan sporadik.
1. Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan:
1) Untuk mengetahui dasar kebijakan hukum kepala kantor pertanahan kabupaten pesawaran dalam pendaftaran tanah untuk pertama kali karena pemindahan hak
2) Untuk mengetahui dampak kebijakan hukum tersebut.
2. Kegunaan Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat:
a. Memberikan informasi bagaimana pelaku hukum seharusnya dalam mengambil kebijakan hukum dalam rangka pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sporadik yang menggunakan alat bukti hak dibawah tanggan yang dibuat diatas tahun 1997. b. Memberikan informasi pada masyarakat tentang penggunaan alat bukti hak dalam
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Kebijakan
Kebijakan adalah peraturan umum yang dikeluarkan oleh instansi pemerintah berkenaan dengan pelaksanaan wewenang pemerintah terhadap warga negara atau terhadap instansi pemerintahan lainnya dan pembuatan peraturan tersebut tidak memiliki dasar langsung maupun tidak langsung.
Abdul Hamid S. Attamimi, menegaskan pendapatnya bahwa kewenangan pembentukan peraturan kebijakan bersumber dari kewenangan mengatur (verordnungs) yang dimiliki oleh pemerintah. Kewenangan mengatur yang dimiliki oleh pemerintah itu sendiri termasuk dalam aspek kewenangan pemerintah yang bersifat formal.
Kewenangan formal pemerintah mencakup kewenangan mengatur meliputi dua macam aspek berikut :
1. Pemerintah berwenang melakukan pengaturan dengan membentuk peraturan perundang-undangan berdasarkan kewenangan legislatif pemerintah. Contoh : peraturan pemerintah, peraturan presiden, peraturan menteri, peraturan gubernur, dan sebagainya.
2. Pemerintah berwenang melakukan pengaturan dengan membentuk peraturan kebijakan berdasarkan kewenangan pemerintah yang bersumber dari kewenangan eksekutif. Contoh : peraturan pedoman, pengumuman, surat edaran, petunjuk pelaksana, petunjuk teknis, dan sebagainya.
Tugas-tugas pemerintahan tersebut dapat diselenggarakan jika pemerintah diberi kebebasan untuk mengambil kebijakan sesuai dengan situasi dan kondisi faktual.
Dengan demikian peraturan kebijakan adalah merupakan produk kebijakan yang bersifat bebas yang ditetapkan oleh pejabat administrasi negara dalam rangka penyelenggaraan tugas-tugas pemerintahan. Kebijakan tersebut kemudian dituangkan dalam suatu format tertentu supaya dapat diberlakukan secara umum (berlaku sama bagi setiap warga negara).
Abdul Hamid S. Attamimi, mengemukakan bahwa peraturan kebijakan kerap tampil dalam bentuk dan format lain, seperti nota dinas, surat edaran, petunjuk pelaksanaan, petunjuk teknis, pengumuman, dan sebagainya, bahkan juga tampil dalam petunjuk lisan (kepada bawahan) yang memang tidak mempunyai bentuk dan format.
B. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali
Pendaftaran Tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus berkesinambungan, pembukaan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Hal disebutkan dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kegiatan pendaftaran tanah terdiri dari pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data.
b. pembuktian hak dan pembukuannya; c. penerbitan sertifikat;
d. penyajian data fisik dan data yuridis; e. penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Sedangkan Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi: a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali berdasarkan Pasal 13 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 terdiri dari pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik berdasarkan Pasal 13 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri. Pendaftaran Tanah secara sporadik berdasarkan Pasal 13 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi 3 (tiga) bidang, dalam Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu:
1) Bidang fisik. 2) Bidang yuridis.
3) Penerbitan dokumen tanda bukti hak.
Kegiatan di bidang fisik mengenai tanah yaitu untuk memperoleh data tentang letak, batas-batas serta luasnya, bangunan-bangunan dan atau tanaman-tanaman penting yang ada di atasnya. Untuk kegiatan yang demikian ini yang telah menghasilkan peta pendaftaran yang sudah diukur maka dibuatkan surat ukur. Dalam rangka pengumpulan dan pengolahan data fisik, dilakukan kegiatan dengan pengukuran dan pemetaan. Sedangkan kegiatan bidang yuridis bertujuan untuk memperoleh status hukum objek pendaftaran, pemegang haknya dan ada atau tidak ada hak pihak lain yang membebaninya disebut kegiatan pembuktian hak yang berupa dokumen dan lain-lainnya.
Adapun kegiatan pembuktian hak meliputi: 1) Pembuktian hak baru.
2) Pembuktian hak lama. 3) Pembukuan hak.
dimaksudkan untuk membedakan antara pembuktian hak baru yang dilakukan terhadap tanah negara dan pembuktian hak lama untuk tanah hak adat termasuk tanah milik adat.
Pembuktian hak baru berdasarkan Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa :
Untuk keperluan pendaftaran hak :
a. hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
1) penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang pemberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah hak pengelolaan;
2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;
b. hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;
c. tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;
d. hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan;
e. pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
Sedangkan pembuktian hak lama berdasarkan Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa:
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
Sesuai isi Pasal 24 ayat (1) tersebut, bahwa bukti tertulis yang dimaksud dengan bukti kepemilikan atas tanah pemegang hak pada waktu berlakunya Undang- Undang Pokok Agraria.
Kemudian di dalam Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa penguasaan fisik bidang tanah selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut dan dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, maka pembukuan hak dapat dilakukan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah, dengan syarat terhadap penguasaan fisik bidang tanah tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Selanjutnya diatur lebih jelas dalam Pasal 75 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 bahwa permohonan harus disertai dokumen asli untuk pembuktian hak baru dan Pasal 76 untuk pembuktian hak lama. Dalam kegiatan Pembuktian hak dan pembukuan hak dimana sebelum hak atas tanah tersebut dibukukan harus dibuktikan terlebih dahulu adanya hak tersebut dan siapa pemiliknya. Berdasarkan pendaftaran tanah untuk pertama kali pembuatan sertifikat diproses melalui pendaftaran konversi/pengakuan hak untuk tanah milik adat dan pemberian hak untuk tanah negara.
C. Pemindahan Hak
pemindahannya hak milik tersebut diketahui atau diinginkan oleh pihak yang melakukan perjanjian peralihan hak atas tanah.
Secara umum terjadinya peralihan hak atas tanah itu dapat disebabkan oleh berbagai perbuatan hukum antara lain:
a. Jual beli b. Tukar menukar c. Hibah
d. Pemasukan dalam perusahaan e. Pembagian hak bersama
f. Pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik g. Pemberian hak tanggungan
h. Pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan
Sebelum melakukan peralihan hak atas tanah, antara kedua pihak terlebih dahulu melakukan perjanjian atau kesepakatan mengenai bidang tanah yang akan dialihkan haknya tersebut. Tetapi jika diteliti lebih lanjut, maka jual beli yang dilakukan menurut Hukum Adat bukanlah suatu “perjanjian” sebagaimana yang dimaksud dalam rumusan KUHPerdata, melainkan suatu
perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk menyerahkan tanah yang bersangkutan oleh penjual kepada pembeli, dan bersamaan dengan itu penjual menyerahkan harganya kepada pembeli.
selama penyerahan yuridisnya belum dilakukan, karena antara perjanjian jual beli dengan penyerahan yuridisnya (balik nama) dipisahkan secara tegas, jadi misalnya suatu penyetoran sejumlah uang dibank untuk sipenjual belum berarti tanah yang dijual itu otomatis menjadi milik sipembeli.Tetapi sipembeli masih harus melakukan suatu perbuatan hukum lagi yaitu balik nama
untuk dikukuhkan sebagai pemilik tanah yang baru.
Ada dua hal penting yang perlu diperhatikan dalam jual beli tanah, yaitu mengenai subyek dan obyek jual beli tanah. Mengenai subyek jual beli tanah adalah para pihak yang bertindak sebagai penjual dan pembeli, yang perlu diperhatikan dalam hal ini adalah calon penjual harus berhak menjual yaitu pemegang sah dari hak atas tanah tersebut, baik itu milik perorangan atau keluarga. Sedangkan mengenai obyek jual beli tanah adalah hak atas tanah yang akan dijual. Didalam jual beli tanah, tujuan membeli hak atas tanah adalah supaya dapat secara sah menguasai dan mempergunakan tanah, tetapi secara hukum yang dibeli atau dijual bukan tanahnya tetapi hak atas tanahnya.
Dalam subyek jual beli tanah, ada 4 syarat mengenai sahnya suatu perjanjian jual beli hak atas tanah, yaitu:
a. Syarat sepakat yang mengikat dirinya
Dalam syarat ini berarti kedua pihak sama-sama sepakat untuk mengadakan suatu perjanjian jual beli yang mutlak dibuatkan sustu perjanjian tertulis berupa akta yang harus dibuat dan dihadapan Pejabat khusus yaitu PPAT/PPATS.
Untuk mengadakan suatu perjanjian perbuatan hukum dalam hal ini perjanjian jual beli hak atas tanah, maka yang berhak adalah para pihak yang sudah memenuhi syarat dewasa menurut hukum, sehat pikiran dan tidak berada dibawah pengampuan.
c. syarat hal tertentu
Apa yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual beli, baik itu mengenai luas tanah, letaknya, sertipikat, hak yang melekat demi mengelakkan kemulut hukum dan hak-hak serta kewajiban kedua pihak harus terulan dengan jelas.
d. Syarat sebab yang hal
Didalam pengadaan suatu perjanjian, isi dan tujuan dalam perjanjian itu harus jelas dan berdasarkan atas keinginan kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian.
D. Jual Beli Tanah
Perjanjian jual beli adalah perjanjian dengan mana penjual memindahkan atau setuju memindahkan hak milik atas barang kepada pembeli sebagai imbalan sejumlah uang yang disebut sebagai harga. (Abdulkadir Muhammad, 1986 : 243)
1. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat.
Menurut hukum adat jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya pada saat mana pihak pembeli menyerahkan harganya kepada penjual. Dengan dilakukannya jual beli tanah, hak milik atas tanah beralih kepada pembeli. Sejak itu menurut hukum, pembeli menjadi pemilik yang baru. (Effendi Parangin, 1989 : 15)
berarti, bahwa perbuatan pemindahan hak (jual beli) tersebut harus dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak (jual beli) tersebut, sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Dengan tunai dimaksudkan, bahwa perbuatan pemindahan hak (jual beli) dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak (kontan) atau baru dibayar sebagian. Dalam hukum adat tidak ada pengertian penyerahan secara yuridis sebagai pemenuhan kewajiban hukum penjual, karena justru apa yang disebut jual beli tanah itu adalah penyerahan hak atas tanah yang dijual kepada pembeli dan pada saat yang sama membayar penuh kepada penjual harga yang telah disepakati bersama. Maka jual beli tanah menurut pengertian hukum adat ini pengaturannya termasuk hukum tanah.
Jual beli tanah biasanya dilakukan dihadapan Kepala Desa (Adat), yang tidak hanya bertindak sebagai saksi akan tetapi dalam kedudukannya sebagai kepala desa (adat) menanggung bahwa jual beli tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku. Dengan demikian pembeli mendapat pengakuan dari masyarakat sebagai pemilik yang baru dan akan mendapat perlindungan hukum jika kelak dikemudian hari terjadi sengketa terhadapnya dari pihak yang menganggap jual beli tersebut tidak sah. (Effendi Perangin, 1986 : 16)
Sehubungan dengan jual beli yang obyeknya berupa tanah, maka jual beli tanah telah terjadi pada saat telah tercapainya kata sepakat antara penjual dan pembeli. Berdasarkan prinsip-prinsip hukum adat, yakni jual beli merupakan perbuatan yang dilakukan secara tunai, terang dan nyata, maka pembayaran atas sebidang tanah dengan sejumlah harga tertentu, dianggap telah terjadi perjanjian jual beli dan pada waktu itu pula hak atas tanah tersebut telah beralih kepada pembeli sebagai pemilik tanah yang baru.
Lembaga jual beli tanah dalam hukum adat terbagi menjadi 3 (tiga) jenis: jual tahunan, jual gadai, dan jual lepas. Jual beli yang dijelaskan di atas adalah jual-lepas. Dari ketiga pranata jual beli tersebut terlihat bahwa jual lepas hanya akan dilakukan jika jual tahunan dan jual gadai tidak lagi mencukupi untuk memenuhi kebutuhan hidup si empunya tanah.
Jual beli dalam masyarakat hukum adat tidak didaftar karena masyarakat masih sedikit. Tiap orang masih saling mengenal satu dengan yang lain dan perbuatan jual beli tanah tidak dilakukan setiap hari. Tegasnya, Kepala Desa/Adat masih mengetahui secara persis perihal letak, kepemilikan tanah dan peralihan tanah dari para anggota masyarakat desa/adatnya.
Menurut hukum barat, jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri (artinya berjanji) untuk menyerahkan suatu benda dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan (Pasal 1457 KUH Perdata, 1999 : 366).
Lebih lanjut di dalam Pasal 1458 KUH Perdata dinyatakan bahwa "jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar”.
Hak Milik atas tanah baru beralih kepada pembelinya jika telah terjadi penyerahan yuridis (juridische levering), yang wajib diselenggarakan dengan pembuatan akta di muka dan oleh Kepala Kantor Perdaftaran Tanah selaku overschrijvings ambtenaar menurut overschrijvings ordonantie(Effendi Parangin, 1989 : 14)
Pada waktu dilakukan penyerahan yuridis, baik pembeli maupun penjual kedua-duanya wajib hadir. Biasanya penjual setelah perjanjian jual beli dilakukan memberi kuasa kepada pembeli untuk hadir dan melaksanakan penyerahan yuridisnya untuk dan atas nama penjual, yaitu jika harganya sudah dibayar lunas (Effendi Parangin, 1989 : 15)
Pasal 1320 KUH Perdata menyatakan bahwa sahnya perjanjian diperlukan empat syarat yaitu : 1) Sepakat mereka yang mengikatkan diri, 2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3) Suatu hal tertentu, 4) Suatu sebab yang halal.
sama secara timbal balik, dimana si penjual mengharapkan sejumlah uang, sedangkan si pembeli mengharapkan tanah atau barang yang lain (Subekti, 1985 : 17). Kedua, kecakapan untuk membuat suatu perikatan menurut Subekti, (1979 : 17) adalah Orang membuat suatu perjanjian harus cakap menurut hukum. Pada dasarnya setiap orang yang sudah dewasa dan sehat akal pikiran, adalah cakap menurut hukum. Demikian juga dalam halnya melakukan jual beli kedua belah pihak menurut hukum harus cakap (dewasa, tidak dalam pengampuan, sehat jasmani dan rohani), serta mampu untuk bertindak sendiri dan tidak dalam tekanan atau paksaan. Ketiga, suatu hal tertentu artinya dalam perjanjian jual beli barang (tanah) yang diperjanjikan harus jelas tentang letak tanah , luas dan batas-batasnya. Keempat, suatu sebab yang halal menurut Subekti, (1979 : 20) adalah tujuan dari perjanjian tersebut atau isi dari perjanjian itu sendiri. Dalam suatu perjanjian jual beli tanah isinya adalah pihak penjual menghendaki uang dan pihak pembeli menghendaki tanahnya atau barang yang diperjanjikan.
Lebih lanjut di dalam Pasal 1338 KUH Perdata dinyatakan bahwa suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa perikatan jual beli tanah pada dasarnya adalah suatu persetujuan antara pemilik tanah untuk menjual tanahnya kepada pembeli dengan harga yang telah disepakati.
METODE PENELITIAN
A. Pendekatan Masalah
Metode penelitian yang digunakan dalam tulisan ini menggunakan penelitian ilmu hukum normatif dan penelitian ilmu hukum empiris. Penelitian hukum ini dimaksudkan terhadap implementasi ketentuan hukum normatif sacara langsung pada setiap peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat.
B. Sumber Data a. Data Primer
Data primer adalah data yang diperoleh secara langsung di lapangan terhadap objek penelitian yang dilakukan secara wawancara di Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran.
b. Data Skunder
Data skunder diperoleh dari studi kepustakaan bersumber dari literatur yang mencakup dokumen resmi, buku-buku, laporan hasil penelitian, perundang-undangan dan data lain yang berhubungan dengan penelitian.
Data skunder dalam penelitian ini adalah :
1) Bahan hukum primer : peraturan perundang-undangan a) Undang-Undang Dasar 1945;
b) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang Pokok Agraria; c) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 Tentang
d) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
2) Bahan hukum sekunder adalah leteratur yang berkaitan dengan pokok permasalahan, karya ilmiah, dan hasil penelitian para pakar sesuai dengan objek permasalahan yang diteliti.
3) Bahan hukum tersier adalah majalah, koran, kamus besar bahasa indonesia, kamus hukum, kamus bahasa inggris, dan bahan yang diperoleh dari internet.
C. Prosedur Pengumpulan dan Pengolahan Data a. Prosedur Pengumpulan Data
Pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan melalui prosedur sebagai berikut :
1) Studi kepustakaan, dengan tujuan mencari dan mendapatkan data sekunder yang dilakukan melalui studi dokumen dengan membaca, mencatat, dan mempelajarinya serta menganalisis buku-buku dan peraturan perundang-undangan serta dokumen lain yang berkaitan dengan penelitian.
2) Studi lapangan, yang dilakukan melalui wawancara dengan daftar pertanyaan terbuka serta menghimpun data pada Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dan Notaris/PPAT.
b. Prosedur Pengolahan Data
Sesudah melakukan pengumpulan data, kegiatan berikutnya adalah pengolahan data sebagai berikut :
2) Pengklasifikasian data, yaitu berupa penggolongan atau pengelompokan data menurut kerangka pembahasan yang ditentukan;
3) Sistematika data, yaitu penyusunan data yang dilakukan dengan cara menyusun dan menempatkan data pada tiap-tiap pokok bahasan secara sistematis mempermudah dalam pembahasan.
D. Analisis Data
BAB V
P E N U T U PA. Kesimpulan
Dari penulisan ini hal-hal yang dapat penulis simpulkan adalah sebagai berikut : 1. Dasar Kebijakan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran bahwa
semua pendaftaran tanah untuk pertama kali yang menggunakan alat pembuktian berupa surat perjanjian jual beli tanah dibawah tangan yang tahun pembutannya diatas tahun 1997 dapat didaftarkan untuk diterbitkan sertipikatnya tanpa akta PPAT adalah bunyi pada Pasal 37 ayat (1) PP 24/ 1997.
2
B. Saran
Berdasarkan penelitian yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dengan adanya kebijakan kepala kantor pertanahan Kabupaten Pesawaran dalam Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah sebagai berikut :
1. Untuk memberikan rasa keadilan, kemanfaatan serta kepastian hukum bagi masyarakat diperlukan ketelitian dalam memastikan kebenaran surat perjanjian jual beli tanah dibawah tangan, walaupun dapat memberikan kemudahan terhadap masyarakat untuk membuat sertipikat, namun asas aman serta kebenaran harus tetap diutamakan dan dipastikan.
2. Membatasi tahun pembuatan surat jual beli tanah dibawah tangan tersebut. 3. Dilakukan penyuluhan atau sosialisasi hukum ke masyarakat dan Notaris
PPAT/PPATS tentang peraturan pendaftaran tanah.
iii
B. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali ...
C. Pemindahan Hak ...
D. Jual Beli Tanah ..………..……...
1. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat …………...
2. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Barat ………... 9
C. Prosedur Pengumpulan dan Pengolahan Data ...
D. Analisa Data ... 24
24
25
26
BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS
A. Gambaran Umum
1. Gambaran Umum Lokasi Penelitian
2. Tata cara Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali dengan
Pembuktian Hak Sesuai Pasal 24 PP 24/1997.
27
iv
B. Dasar Kebijakan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Pesawaran dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah Untuk
PertamaKali……….. 36
C. Dampak Kebijakan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Pesawaran dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah Untuk
PertamaKali ……… 41
BAB VI. PENUTUP
A. Kesimpulan...
B. Saran...
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
45
v
D. Dampak dari Kebijakan Hukum Pendaftaran Tanah Untuk
Pertama Kali Melalui Pembuktian Hak Lama di Kantor Pertanahan
Kabupaten Pesawaran ……… 33
BAB VI. PENUTUP
A. Kesimpulan ...
B. Saran
... 35
36
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
....
vi
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 1. Contoh permohonan ... 5-6
vii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1. Angket/kuisioner
Lampiran 2 - 3. Panduan Wawancara
Lampiran 4. Rekapan Hasil Penelitian
Lampiran 5 - 6. Alat Bukti Jual Beli Tanah di Bawah Tangan
Lampiran 7. Surat Izin Penelitian
Lampiran 8. Peta Administrasi Kecamatan Cluring
Lampiran 9. Peta Administrasi Kabupaten Banyuwangi
iii
B. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali ... 11
C. Pemindahan Hak ... 16
C. Prosedur Pengumpulan dan Pengolahan Data... 27
D. Analisa Data ... 28
BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS A. Gambaran Umum B. Gambaran Umum Lokasi Penelitian……….… 28 C. Kebijakan Hukum Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali
iv
Kabupaten Pesawaran………
31
1. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali dengan Pembuktian Hak Lama Sesuai Pasal 24 PP 24/1997.……… 31 2. Dasar kebijakan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dalam
melaksanakan pendaftaran tanah pertamakali……… 37
D. Dampak dari Kebijakan Hukum Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali Melalui Pembuktian Hak Lama di Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran ………. 42
BAB VI. PENUTUP
A. Kesimpulan ... 46 B. Saran ... 47 DAFTAR PUSTAKA
v
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 1. Contoh permohonan ... 5
vi
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Daftar Nama Pemohon
Judul skripsi : KEBIJAKAN HUKUM PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH KARENA PEWARISAN DI KANTOR PERTANAHAN KOTA BANDAR LAMPUNG
N a m a :
SUHANI WULANDARI
No. Pokok Mahasiswa : 0442011290
Program Kekhususan : Hukum Administrasi Negara
Program Studi : Ilmu Hukum
Fakultas : H u k u m
MENYETUJUI Dosen Pembimbing
Pembimbing Utama, Pembimbing Pendamping,
Nurmayani, S.H., M.H. Upik Hamidah, S.H., M.H. NIP. 196112191988032002 NIP. 196006061987032012
MENGETAHUI
Ketua Bagian Hukum Administrasi Negara Universitas Lampung
MENGESAHKAN
1. Tim Penguji
Ketua : Nurmayani, S.H., M.H. ...
Sekretaris : Upik Hamidah, S.H., M.H. ...
Penguji Utama : Elman Eddy Patra, S.H., M.H ...
2. Dekan Fakultas Hukum
Dr. Heryandi, S.H., M.S. NIP. 196211091987031003
LEMBAR PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan dengan sebenarnya bahwa :
1. Skripsi dengan judulkebijakan hukum pendaftaran tanah untuk pertama kali karena pemindahan hak di kantor pertanahan kabupaten pesawaran bandar lampung adalah karya saya sendiri dan saya tidak melakukan penjiplakan atau pengutipan atas karya penulis lain dengan cara yang tidak sesuai dengan tata etika ilmiah yang berlaku dalam masyarakat akademik atau yang disebut plagiarisme.
2. Hak intelektual atas karya ilmiah ini diserahkan sepenuhnya kepada Universitas Lampung.
Atas pernyataan ini apabila di kemudian hari ternyata ditemukan adanya ketidakbenaran, saya bersedia menanggung akibat dan sanksi yang diberikan kepada saya, saya bersedia dan sanggup dituntut sesuai dengan hukum yang berlaku.
Bandar Lampung, 14 Pebruari 2013 Yang membuat pernyataan,
RIWAYAT HIDUP
Penulis di lahirkan di Medan pada tanggal 7 Oktober 1984 dan merupakan Putri Bapak Harsoyo dengan Sriwaty. Penulis telah menikah dengan Suami tercinta yang bernama Seto Apriyadi dan dikaruniai 2 Orang Putra.
MOTTO
Tugas kita bukanlah untuk berhasil. Tugas kita adalah untuk mencoba, karena di dalam mencoba itulah kita menemukan dan
belajar membangun kesempatan untuk berhasil.
PERSEMBAHAN
Skripsi ini didedikasikan untuk :
Suamiku tercinta Seto Apriyadi
dan anak-anakku Sapta 14 bulan dan riski 3bulan
mama, papa dan Saudara-saudaraku,
KATA PENGANTAR
Puji syukur dipanjatkan kehadirat Allah S.W.T, yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan SKRIPSI ini dengan judul Kebijakan Hukum Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran Dalam Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali Karena Pemindahan Hak
SKRIPSI ini disusun guna memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister Hukum pada Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Lampung. Dengan telah selesainya skripsi ini, penulis mengucapkan rasa terima kasih kepada :
1. Bapak Dr. Heryandi, S.H., M.S., selaku Penjabat Dekan Fakultas Hukum Universitas Lampung.
2. Ibu Nurmayani, S.H., M.H, selaku pembimbing I, yang telah banyak membantu dan membimbing dalam penyelesaian Skripsi ini.
3. Ibu Upik Hamidah, SH., M.H, selaku pembimbing II, yang telah memberikan bimbingan dan saran dalam penyelesaian Skripsi ini.
4. Bapak Elman Eddy Patra, S.H.,M.H, selaku pembahas I, atas saran dan kritik dalam penulisan Skripsi ini.
6. Seluruh Dosen dan staf karyawan administrasi yang telah banyak membantu penulis selama menempuh pendidikan pada Bagian Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Lampung.
7. Bapak Drs Sudiarto. MM., selaku Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pesawaran dan seluruh karyawan/karyawati atas dukungan yang diberikan. 8. Ibu Notaris/PPAT Dewi Zahara yang telah memberikan penjelasan yang
begitu terbuka.
9. Rekan-rekan mahasiswa yang telah banyak memberikan dukungan dan bantuan moriil kepada penulis.
Semoga Allah S.W.T membalas segala kebaikan dan Skripsi ini dapat lebih berguna dan bermanfaat bagi kita semua.
Bandar Lampung, 14 Pebruari 2012 Penulis,
