PERTANGGUNGJAWABAN PENYEWA RUMAH TOKO
(RUKO) APABILA TERJADI KERUSAKAN PADA SAAT
PERJANJIAN SEWA MENYEWA BERAKHIR
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas
dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk Memperoleh
Gelar Sarjana
Oleh :
MINSTYN TAMBUNAN
080200382
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN
PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis sampaikan atas kehadirat Tuhan Yesus Kristus yang
telah memberikan rahmat dan karuniaNya sehingga penulis dapat menyelesaikan
penulisan skripsi ini yang merupakan salah satu syarat untuk meraih gelar Sarjana
Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Skripsi ini berjudul: Pertanggungjawaban Penyewa Rumah Toko (Ruko)
Apabila Terjadi Kerusakan Pada Saat Perjanjian Sewa Menyewa Berakhir.
Pemilihan judul ini didasari atas rasa ketertarikan terhadap kegiatan sewa
menyewa, di mana sebagai objek utamanya merupakan sewa menyewa rumah
toko, yang dikarenakan begitu maraknya pertumbuhan ruko di Kota Medan.
Besar harapan semoga skripsi ini dapat memberi manfaat bagi para pembaca,
walaupun disadari bahwa penulisan skripsi ini jauh dari kesempurnaan.
Dalam penulisan skripsi ini mendapat bantuan, bimbingan serta masukan dari
Bapak dan Ibu Dosen maupun teman-teman. Oleh karena itu sepatutnya
disampaikan ucapan terima kasih atas bantuan yang diberikan terutama kepada :
1. Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
2. Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M. Hum., selaku Pembantu Dekan I
3. Bapak Syafrudin, S.H., M.H., D.F.M., selaku Pembantu Dekan II Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara
4. Bapak Muhammad Husni, S.H., M.H., selaku Pembantu Dekan III Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara
5. Bapak Dr. Hasim Purba, SH. M. Hum, selaku Ketua Departemen Hukum
Perdata Universitas Sumatera Utara
6. Ibu Rabiatul Syahriah, S.H., M. Hum., selaku Sekretaris Departement Hukum
Perdata
7. Bapak Syamsul Rizal, SH, M. Hum, selaku sebagai Dosen Pembimbing I
8. Ibu Dr. Yefrizawati, SH, M. Hum, selaku sebagai Dosen Pembimbing II
9. Bapak Makdin Munthe, S.H, M.Hum ,selaku Dosen Wali semasa kuliah
10. Bapak dan Ibu Dosen yang telah membimbing dalam masa perkuliahan
11. Seluruh staf dan pegawai Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang
telah memberikan ilmu dan bantuan kepada Penulis sejak perkuliahan sampai
penyelesaian skripsi ini.
12. Para Pihak Perjanjian Sewa Menyewa Ruko atau narasumber yang telah
bersedia member waktunya untuk mengisi kuisioner dari Penulis.
13. Untuk kedua orang tua tercinta Drs. T. M. Tambunan, SE, MBA dan Dra. E
br Pandia atas doa, pengorbanan, dan kasih sayang yang tidak terhingga
kepada Penulis
14. Buat abangku Melvin Hendrik Tambuan, SE. serta istrinya Christine Natalia
Marpaung, SE dan kakak-kakakku Mindy Novita Tambunan, Sp serta
Spd yang telah mendukung Penulis agar tetap semangat dalam
menyelesaikan skripsi
15. Buat para keponakanku Alexandra Erste Melia Tambunan dan Prinz Oktando
Purba yang selalu membuat Penulis ceria
16. Buat para teman dan sahabat-sahabatku Gishella Sianipar, Devy Hutagaol,
Putrinita Rajagukguk, Lusiana Pangaribuan, Melisa Pangaribuan, Yulia Ester
Pakpahan, Devi Lubis, Eva Sitindaon, Theresia Tarigan, Oka W. Sagala,
Asihot Manalu, Arif Fachriadi, Rezky Diapani Bangun dan Rully Daely serta
Endah Napitupulu yang membantu dan menemani serta memberi motivasi
dan masukan kepada Penulis dalam masa pengerjakan skripsi serta kepada
Enda Napitupulu yang menyelamatkan skripsi saya dari virus.
17. Buat para Guru-Guru Sekolah Minggu Methodist Jemaat Kanaan (Servant of
God) Kiki Astria Napitupulu (alm), CGI. Marthin Zebua (alm), Sabrina
Simorangkir, Mom Kitty, Novietta Tobing, Carla Napitupulu, Ferdolin
Sitorus, Decy Tobing, Dwi Septika Ginting dan Wesly Sianipar yang selalu
membawa penulis ke dalam doa
Penulis juga menyampaikan terima kasih kepada seluruh orang-orang yang
penulis tidak dapat menyebut satu persatu namanya yang telah membantu dan
memberi dorongan semangat kepada penulis agar penulis dengan segera
menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Jurusan Keperdataan BW dan segala
kritik-kritik dan saran dari pembaca sangat penulis harapkan demi perbaikan
Kiranya semoga Tuhan Yang Maha Kuasa, menerima dan meridhoi segala
amal dan kebaikan yang setinggi-tingginya kepada semua pihak yang telah
memberikan fasilitas dan bimbingan kepada Penulis. Syalom.
Medan, 15 May 2013
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ………....…... i
DAFTAR ISI ...………....…... iv
ABSTRAK ...………... vi
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang ..………... 1
B. Permasalahan …..………... 3
C. Tujuan Penulisan .………... 4
D. Manfaat Penulisan .………... 4
E. Metode Penelitian .………... 5
F. Keaslian Penulisan ………... 8
G. Sistematika Penulisan ………... 9
BAB II TINJAUAN UMUM MENGENAI RUMAH TOKO (RUKO) A. Pengertian Rumah Toko ...………... 11
B. Sejarah Rumah Toko ……...………...… 14 C. Spesifikasi Rumah Toko …..………... 19
BAB III TINJAUAN MENGENAI PERJANJIAN DAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA A. Pengertian Perjanjian ………..………... 27
B. Syarat Sah Perjanjian ……….………... 35
D.Dasar Hukum dan Kebiasaan-kebiasaan dalam Perjanjian Sewa
Menyewa ………... 46
E.Subjek dan Objek dalam Perjanjian Sewa Menyewa ... 51
F. Hak dan Kewajiban Dalam Perjanjian Sewa Menyewa ... 54
G.Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa …………...… 55 BAB IV PERTANGGUNGJAWABAN PENYEWA RUKO APABILA
TERJADI KERUSAKAN PASA SAAT PERJANJIAN SEWA
MENYEWA BERAKHIR
a. Prosedur Perjanjian Sewa Menyewa Ruko Yang Telah Terjadi
Diantara Para Pihak ...………..…... 61
b. Hak Dan Kewajiban Dari Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa
Menyewa Ruko ………... 63
c. Pertanggungjawaban Penyewa Ruko Apabila Terjadi Kerusakan
Pada Saat Perjanjian Sewa Menyewa Berakhir ……… 65
BAB V PENUTUP
ABSTRAK
Pertanggungjawaban penyewa rumah (ruko) apabila terjadi kerusakan pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir
Syamsul Rizal, S.H, M.Hum1 Dr. Yefrizawati, .H, M.Hum2
Minstyn Tambunan3
Di era pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat, kebutuhan akan tempat tinggal juga semakin meningkat, tetapi luas lahan yang dibutuhkan semakin berkurang, untuk itu, cara mengatasinya yaitu dilakukannya pembangunan rumah ataupun ruko untuk disewakan. Namun, tidak semua masyarakat mampu untuk membangun rumah atau ruko tersebut. Oleh karena itu dilakukanlah perjanjian sewa menyewa rumah atau ruko.Permasalahan dalam penelitian ini adalah bagaimana prosedur perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara para pihak, bagaimana hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian sewa menyewa ruko dan bagaimana pertanggungjawaban penyewa rumah toko apabila terjadi kerusakan pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir. Penelitian ini dilakukan di Kota Medan.
Penelitian ini bersifat deskritif. Metode pendekatan yang digunakan adalah metode yuridis normatif dan yuridis empiris. Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Metode pengumpulan data adalah data kepustakaan dan studi lapangan. Data dikumpulkan dengan menggunakan kuisioner. Setelah dikumpulkan data tersebut dianalisa secara kualitatif.
Perjanjian sewa menyewa ruko yang dilakukan oleh para pihak diawali dengan kesepakatan yang kemudian dicantumkan dalam sebuah kontrak yang mereka susun sendiri. Kewajiban pemilik ruko adalah menyediakan ruko yang layak pakai, menyerahkan kunci-kunci ruko, memberi fasilitas-fasilitas pendukung (misalnya: air, PAM, listrik dan telepon), tidak menyewakan kembali pada pihak lain dalam masa sewa yang berjalan, menanyakan kepada penyewa apakah dilakukannya perpanjangan sewa menyewa di ruko tersebut dan menyerahkan dokumen pendukung dalam perjanjian. Sedangkan kewajiban penyewa adalah membayar uang sewa ruko, menjaga keadaan ruko dengan baik, membayar uang anggaran iuran penyewa (misalnya: air, listrik dan telepon). Kalau terjadi kerusakan ruko pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir, maka yang bertanggung jawab disesuaikan dengan kesepakatan mereka apakah kedua belah pihak atau hanya pihak penyewa saja yang bertanggung jawab.
Kata kunci : Pertanggungjawaban, Perjanjian dan Sewa-Menyewa
1
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
3
ABSTRAK
Pertanggungjawaban penyewa rumah (ruko) apabila terjadi kerusakan pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir
Syamsul Rizal, S.H, M.Hum1 Dr. Yefrizawati, .H, M.Hum2
Minstyn Tambunan3
Di era pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat, kebutuhan akan tempat tinggal juga semakin meningkat, tetapi luas lahan yang dibutuhkan semakin berkurang, untuk itu, cara mengatasinya yaitu dilakukannya pembangunan rumah ataupun ruko untuk disewakan. Namun, tidak semua masyarakat mampu untuk membangun rumah atau ruko tersebut. Oleh karena itu dilakukanlah perjanjian sewa menyewa rumah atau ruko.Permasalahan dalam penelitian ini adalah bagaimana prosedur perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara para pihak, bagaimana hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian sewa menyewa ruko dan bagaimana pertanggungjawaban penyewa rumah toko apabila terjadi kerusakan pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir. Penelitian ini dilakukan di Kota Medan.
Penelitian ini bersifat deskritif. Metode pendekatan yang digunakan adalah metode yuridis normatif dan yuridis empiris. Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Metode pengumpulan data adalah data kepustakaan dan studi lapangan. Data dikumpulkan dengan menggunakan kuisioner. Setelah dikumpulkan data tersebut dianalisa secara kualitatif.
Perjanjian sewa menyewa ruko yang dilakukan oleh para pihak diawali dengan kesepakatan yang kemudian dicantumkan dalam sebuah kontrak yang mereka susun sendiri. Kewajiban pemilik ruko adalah menyediakan ruko yang layak pakai, menyerahkan kunci-kunci ruko, memberi fasilitas-fasilitas pendukung (misalnya: air, PAM, listrik dan telepon), tidak menyewakan kembali pada pihak lain dalam masa sewa yang berjalan, menanyakan kepada penyewa apakah dilakukannya perpanjangan sewa menyewa di ruko tersebut dan menyerahkan dokumen pendukung dalam perjanjian. Sedangkan kewajiban penyewa adalah membayar uang sewa ruko, menjaga keadaan ruko dengan baik, membayar uang anggaran iuran penyewa (misalnya: air, listrik dan telepon). Kalau terjadi kerusakan ruko pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir, maka yang bertanggung jawab disesuaikan dengan kesepakatan mereka apakah kedua belah pihak atau hanya pihak penyewa saja yang bertanggung jawab.
Kata kunci : Pertanggungjawaban, Perjanjian dan Sewa-Menyewa
1
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
3
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dewasa ini, kebutuhan untuk tempat tinggal dan usaha sangat mendesak,
yang setiap tahunnya mengalami peningkatan sesuai dengan pertumbuhan
penduduk yang semakin meningkat. Adanya pertumbuhan penduduk yang tinggi
mengakibatkan banyak penduduk yang kekurangan tempat tinggal rumah dan
tempat usaha. Pertumbuhan penduduk yang sangat cepat tersebut mengakibatkan
kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha (rumah toko/ruko)
juga semakin meningkat.
Salah satu cara untuk mengatasi kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan
ruko adalah dengan cara menambah jumlah rumah tempat tinggal dan jumlah ruko
yang digunakan sebagai tempat untuk usaha sekaligus sebagai tempat tinggal.
Untuk menambah jumlah rumah ataupun ruko tersebut tidaklah bisa semua
kalangan masyarakat yang membangun bangunan tersebut. Hal ini dikarenakan
taraf ekonomi dari lapisan masyarakat yang berbeda-beda.
Bagi masyarakat yang taraf perekonomiannya mampu untuk membangun
rumah atau ruko tersebut, mereka dapat menyewakan rumah-rumah mereka
ataupun ruko tersebut kepada orang-orang yang membutuhkan, atau dalam hal ini
masyarakat yang golongan menengah ke bawah yang tidak mampu untuk
membeli rumah atau membangun rumah mereka sendiri, maka mereka lebih
Dengan demikian timbullah kegiatan sewa-menyewa di antara pihak, yaitu pihak
penyewa rumah atau ruko dan pihak yang menyewa rumah atau ruko tersebut.
Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh para pihak tersebut
merupakan salah satu dari bentuk hubungan-hubungan hukum yang sekarang ini
sering dilakukan oleh seseorang demi memenuhi kepentingannya atau
kebutuhan-kebutuhannya.
Suatu perjanjian sewa menyewa yang dibuat atau dilakukan oleh beberapa
pihak atau orang menunjukkan bahwa setiap orang yang melakukan perjanjian itu
telah siap untuk melaksanakan kewajibannya seperti yang telah diperjanjikan.
Seperti yang diketahui, dalam hal perjanjian sewa-menyewa setiap pihak memiliki
hak dan tanggung jawabnya masing-masing, di mana hak dan tanggung jawab
tersebut harus dipenuhi oleh para pihak yang melakukan perjanjian tersebut.
Perjanjian sewa-menyewa merupakan salah satu bentuk perjanjian khusus
yang sering dijumpai dalam kehidupan sehari-hari. Telah diketahui bersama
bahwa setiap manusia selalu mempunyai kepentingan-kepentingan yang serba
kompleks, dimana manusia itu selalu berusaha untuk dapat meraih setiap
kebutuhannya. Salah satu caranya ialah dengan mengadakan hubungan hukum
dengan manusia lainya. Bentuk hubungan hukum yang beraneka ragam tersebut
salah satu di antaranya adalah dengan mengadakan perjanjian sewa-menyewa.
Sewa menyewa, seperti perjanjian lain pada umunya, merupakan
detik tercapainya kata sepakat antara kedua belah pihak.4 Jadi seperti yang diatur
dalam Pasal 1548 KUH Perdata
“Dalam perjanjian sewa menyewa ini, pihak yang menyewakan mengikat diri untuk menyerahkan barang yang disewakannya untuk dapat dinikmati oleh pihak penyewa untuk jangka waktu tertentu, sedangkan pihak penyewa diwajibkan untuk membayar sejumlah harga sebagaimana kontraprestasi dari barang yang diterimanya”.
B. PERMASALAHAN
Dalam penulisan skripsi haruslah ditentukan terlebih dahulu mengenai
masalah-masalah yang merupakan titik tolak dari pembahasan-pembahasan
selanjutnya, di mana akan dibahasnya masalah-masalah yang menyangkut
perjanjian sewa menyewa ruko. Bukan tidak mungkin masalah ini akan menjadi
lebih luas, disebabkan oleh banyaknya segi-segi dari hukum perjanjian itu sendiri,
yang mungkin bisa mengaburkan masalah yang sebenarnya. Oleh karena itu akan
dibatasi pada masalah yang akan menjadi topik pembahasan nantinya.
Adapun permasalah yang dimaksudkan adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana prosedur perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara
para pihak?
2. Bagaimana hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian sewa menyewa
ruko?
3. Bagaimana pertanggungjawaban penyewa rumah toko apabila terjadi kerusakan pada
saat perjanjian sewa menyewa berakhir?
4
C. Tujuan Penulisan
Adapun yang menjadi tujuan penulisan dalam penyusunan skripsi ini
adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui prosedur–prosedur dari perjanjian sewa menyewa ruko yang terjadi di antara para pihak.
2. Untuk menguraikan bentuk-bentuk hak dan kewajiban dari para pihak di dalam
perjanjian sewa menyewa ruko.
3. Tulisan ini juga untuk menjelaskan bagaimana cara penyelesaian sengketa
dalam pertanggungjawaban pihak penyewa ruko apabila terjadi perselisihan
atau permasalahan dalam perjanjian sewa menyewa ruko.
D. Manfaat Penulisan
a. Secara teoritis
1. Memberikan masukan sekaligus pengetahuan tentang hal-hal yang
berhubungan dengan sewa menyewa ruko.
2. Memberikan masukan dan manfaat dalam rangka pengembangan ilmu
pengetahuan dan di mana dalam penulisan skripsi ini diberikan
analisa-analisa yang bersifat objektif.
b. Secara praktis
1. Memberikan masukan sekaligus pengetahuan kepada para pihak baik si
penyewa maupun yang menyewakan dalam melakukan kegiatan sewa
pihak karena adanya perlindungan dan kepastian hukum yang menjamin
mengenai hal tersebut.
2. Dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan hukum apabila kelak terjadi
hal yang dibahas dalam skripsi ini.
E. Metode Penelitian
1. Lokasi penelitian
Penelitian skripsi dilakukan pada beberapa ruko–ruko yang ada di Medan sekitar. Hal ini dilakukan karena Medan merupakan salah satu kota ruko
atau salah satu kota yang memiliki bangunan berbentuk ruko terbanyak,
sehingga hal ini dapat memudahkan dalam penelitian yang hendak
dilakukan sesuai dengan judul skripsi yang diangkat. Sampel yang di
peroleh dalam penelitian sebanyak 5 ruko.
2. Sifat Penelitian
Penelitian yang dilakukan secara deskriptif, yaitu yang bertujuan
menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan, gejala,
atau kelompok tertentu, atau atau untuk menentukan penyebaran suatu
gejala atau untuk menetukan ada tidaknya hubungan antara suatu gejala
dengan gejala lain dalam masyarakat.
3. Metode pendekatan
Penulisan ini dilakukan dengan pendekatan yuridis normatif dan yuridis
empiris. Pendekatan yuridis normatif dimaksudkan untuk melakukan
sarana kebijakan hukum perdata dalam rangka perjanjian sewa menyewa
ruko di Kota Medan.
Pendekatan yuridis empiris dimaksudkan untuk melakukan penelitian
terhadap eksistensi hukum perdata di Indonesia dan pengaplikasiannya
terhadap penegakan hukum di Indonesia.
4. Sumber data
Sumber data yang dipergunakan dalam penulisan skripsi ini ada data
primer dan data sekunder. Data sekunder yaitu data yang diperoleh melalui
hasil studi pustaka, tulisan ilmiah dan berbagai sumber tulisan tangan
lainnya. Sedangkan data primer yaitu data yang diperoleh secara langsung
dari lapangan yang dapat berupa angket, kuisioner ataupun wawancara
langsung. Data sekunder dibagi menjadi dua yaitu:
a. Bahan Hukum Primer
yaitu data-data yang berupa dokumen-dokumen peraturan yang bersifat
mengikat, asli dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang. Bahan hukum
primer penulisan skripsi ini di antaranya K.U.H.Perdata Buku III Bab VII
Pasal 1574-1600 mengenai perjanjian sewa menyewa
b. Bahan Hukum Sekunder
yaitu semua dokumen yang merupakan informasi atau hasil kajian
mengenai masalah perjanjian sewa menyewa, seperti makalah, karya
ilmiah koran, karya tulisan dan beberapa sumber dari internet yang
berkaitan dengan persoalan diatas.
yaitu semua dokumen yang berisikan konsep-konsep dan
keterangan-keterangan otentik yang bersifat mendukung data primer dan data
sekunder, seperti kamus ensiklopedia, kamus bahasa Indonesia, dan
lain-lain.
5. Metode pengumpulan data
Metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini menggunakan dua
metode, yaitu:
a. Metode pengumpulan data dengan cara studi kepustakaan (Library
research) yaitu dengan mempelajari dan menganalisa secara sistematis
buku–buku, artikel, koran atau surat kabar, internet dan media masa. b. Dengan cara studi lapangan (Field research) yaitu dengan
melakukan wawancara langsung ke para pihak yang bersangkutan atau
dapat dengan cara melakukan angket atau dengan kuisioner.
6. Alat pengumpulan data
Dalam pengumpulan data yang dilakukan, penelitian dilakukan dengan
cara membuat kuisioner pada para pihak, di mana para pihak dapat
mengisi pertanyaan yang sudah tersedia dan dapat memberi jawaban
mereka sendiri di kolom jawaban yang telah disediakan oleh peneliti.
7. Analisa data
Metode analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah kualitatif,
yaitu data yang diperoleh dari penelitian disajikan dan diolah secara
a. Data yang diperoleh dari penelitian diklasifikasikan sesuai dengan
permasalahan dalam penelitian
b. Hasil klasifikasi data selanjutnya disistematiskan
c. Data yang telah disistematiskan kemudian dianalisis untuk dijadikan
dasar dalam pengambilan kesimpulan.
F. Keaslian Penulisan
Masalah sewa menyewa diatur dalam Buku III Bab VII Pasal 1574-1600
K.U.H.Perdata. Ketentuan tersebut berlaku untuk segala macam sewa menyewa,
mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak bergerak, baik barang
yang memakai jangka waktu tertentu maupun tidak memakan waktu tertentu oleh
karena waktu tertentu bukan merupakan syarat mutlak untuk perjanjian sewa
menyewa.
Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan, serta hasil penelitian baik itu dari
media eletronik yang ditelusuri tidak ada kesamaan dalam penulisan judul skripsi
ini. Karena masalah tentang sewa menyewa ruko belum ada satu pun mahasiswa
yang mengangkat sistematika dalam tata cara kegiatan sewa menyewa tersebut.
Maka dengan demikian secara akademis penulisan ini dapat di
G. Sistematika Penulisan
Penulisan skripsi ini didasarkan pada hasil penelitian data yang berhasil
dikumpulkan kemudian diolah dan dianalisis serta hasilnya digunakan untuk
memecahkan permasalahan yang dihadapi. Untuk memudahkan pembahasan
skripsi ini, maka akan dibuat sistematika secara teratur dalam bagian-bagian yang
semuanya saling berhubungan satu dengan yang lainnya.
Sistematika atau gambaran isi tersebut dibagi dalam beberapa bab dan
diantara bab-bab ini terdiri pula atas sub bab. Adapun gambaran ini atau
sistematika tersebut adalah sebagai berikut:
Bab I merupakan pendahuluan. Bab ini berisikan mengenai latar belakang,
permasalahan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, metode penelitian, keaslian
penulisan, dan sistematika penulisan
Bab II merupakan tinjauan umum mengenai rumah toko (ruko). Bab ini
berisikan mengenai rumah toko (ruko), sehingga dalam bab dua ini diuraikan :
pengertian dari rumah toko (ruko), sejarah dari rumah toko (ruko) dan spesifikasi
dari rumah toko (ruko).
Bab III merupakan tinjauan mengenai perjanjian dan perjanjian sewa
menyewa. Bab ini berisikan tentang pengertian perjanjian sewa menyewa, syarat
sahnya perjanjian, pengertian perjanjian sewa menyewa, dasar hukum dan
sewa menyewa, hak dan kewajiban dalam perjanjian sewa menyewa dan
berakhirnya perjanjian sewa menyewa.
Bab IV merupakan penerapan pertanggungjawaban penyewa ruko apabila
terjadi kerusakan pada saat berakhirnya perjanian sewa menyewa berakhir. Bab
ini yang dimaksud untuk menjawab pokok masalah yang diajukan, sehingga
dalam bab ini diuraikan mengenai : Prosedur Perjanjian sewa menyewa rumah
toko yang terjadi di antara para pihak, Hak dan Kewajiban para pihak dalam
perjanjian sewa menyewa rumah toko dan, cara Penyelesaian sengeketa dalam
pertanggungjawaban perjanjian sewa menyewa rumah toko
Bab V merupakan penutup. Bab penutup dari penulisan skripsi ini, yang
BAB II
TINJAUAN UMUM MENGENAI RUMAH TOKO (RUKO)
A. Pengertian Rumah Toko
Untuk lebih jelas mengenai pengertian ruko, terlebih dahulu
diklasifikasikan antara rumah tempat tinggal maupun rumah usaha (ruko). Secara
awam pemikiran manusia rumah merupakan tempat yang sangat penting bagi
manusia, hal ini dikarenakan rumah dapat melindungi manusia dari hujan, panas
maupun membuat berkumpulnya keluarga. Sekarang ini rumah sudah dibagi-bagi
menurut daripada fungsinya, misalnya saja rumah tempat tinggal, rumah tempat
usaha dan rumah tempat tinggal yang dijadikan juga sebagai tempat usaha.
Sebuah tempat tinggal biasanya berwujud bangunan rumah, tempat
berteduh, atau struktur lainnya yang digunakan sebagai tempat manusia tinggal.
Istilah ini dapat digunakan untuk rupa-rupa tempat tinggal, mulai dari
tenda-tenda nomaden hingga apartemen-apartemen bertingkat. Dalam konteks tertentu
tempat tinggal memiliki arti yang sama dengan rumah, kediaman, akomodasi,
perumahan, dan arti-arti yang lain.5
Pengertian rumah usaha menurut dari Handa S. Abidin ialah:
“Rumah usaha atau lebih sering disebut tempat usaha adalah tempat yang digunakan untuk kegiatan-kegiatan perdagangan, industri, produksi, usaha jasa, penyimpanan-penyimpanan dokumen yang berkenaan dengan perusahaan, juga kegiatan-kegiatan penyimpanan atau pameran
5
barang, termasuk rumah tempat tinggal yang sebagian digunakan untuk kegiatan-kegiatan tersebut”. 6
Sedangkan rumah tempat tinggal yang dijadikan ruko pengertiannya
berbeda lagi dengan rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha. Ruko adalah
salah satu jenis bangunan yang berasal dari kata rumah dan toko. Rumah yang
berarti tempat berpenghuni dan tokoberarti ruang untuk kegiatan usaha, jadi ruko
dapat dikatakan sebagai sebuah bangunan yang menggabungkan fungsi hunian
dan kerja dalam satu tempat. Dengan titik tolak yang sederhana ini, menyebabkan
ruko dapat berkembang dengan sangat pesat. Disamping praktis dan murah, fungsi
ruko mampung menampung kegiatan dalam sekala ekonomi kecil.
Perkembangan tren rumah sebagai tempat usaha untuk mensiasati
efektivitas dan mobilitas yang tinggi dari manusia modern semakin menunjukkan
perkembangan yang luar biasa akhir-akhir ini. Hal ini dapat dilihat dari bisnis
properti rumah toko (ruko) yang semakin marak di setiap kota di Indonesia tidak
terkecuali di Medan. Selain itu permintaan klien untuk membangun
rumah sekaligus sebagai tempat usaha dari berbagai kalangan seperti dokter,
bidan, akupunturis, sampai guru pun membanjir. Pemesanan desain ruko ini juga
datang dari enterpreuner yang juga berkeinginan menjalankan usahanya dari
rumah.
Ruko memang merupakan solusi yang cukup baik untuk mengatasi
kebutuhan akan rumah tinggal sekaligus juga tempat mengembangkan usaha dari
rumah. Dari mulai usaha jasa, sampai dengan usaha perdagangan dapat
6
mengembangkan usaha mereka melalui desain ruko sehingga tercipta mobilitas
dan efektivitas yang tinggi dari para pemakainya.
Seperti yang sudah dibahas terlebih dahulu, bahwa rumah toko lebih sering
disebut dengan nama ruko, yang memiliki pengertian yang berbeda-beda dari
tiap-tiap pemikiran orang.
Menurut Andie A. Wicaksono
“Rumah toko atau lebih sering disebut sebagai ruko adalah sebutan bagi bangunan-bangunan di Indonesia yang umumnya dibuat bertingkat antara dua hingga lima lantai, di mana fungsinya lebih dari satu, yaitu fungsi hunian dan komersial. Lantai bawahnya digunakan sebagai tempat usaha atau kantor, sedangkan lantai atas dimanfaatkan sebagai tempat tinggal”7 Menurut J.D Benyamin
“Rumah toko adalah bangunan yang digunakan untuk tempat berusaha
(berdagang) barang dan jasa, dan juga sebagai tempat tinggal pemilik toko
tersebut”.8
Berdasarkan pengertian yang telah disebutkan di atas maka secara garis
besar dapat disimpulkan bahawa rumah toko atau yang lebih sering disebut
dengan ruko itu adalah rumah yang dimana memiliki dwifungsi. Fungsi yang
terdapat dalam rumah toko tersebut antara lain sebagai rumah tempat tinggal dan
rumah tempat usaha.
Pada dasarnya orang yang tinggal di ruko, pada lantai dasar sering
digunakan sebagai tempat usaha atau sebagai tempat kantor, sedangkan pada
lantai berikutnya sering digunakan sebagai tempat tinggal. Hal ini dikarenakan
7
Andie A. Wicaksono, Ragam Desain Ruko (Rumah Toko), Penebar Swadaya, Jakarta, 2007, hal 6
8
agar orang yang menempati ruko tersebut dapat membagi waktu dan tempatnya
bekerja, agar tidak tercampur aduk antara tempat usaha maupun tempat tinggal
yang terjadi di dalam 1 (satu) rumah.
Tipologi dari ruko biasanya dikenal:
1. Relatif sempit dengan massa bangunan yang memanjang ke
belakang
2. Kedua sisinya masih saling berdekatan yang menyebabkan kualitas
dalam bangunan rendah.
B. Sejarah Rumah Toko
Usaha jual-beli ruko pada dasarnya termasuk usaha di bidang properti.
Pendirian sebuah ruko hendaknya dimulai dari pemikiran tentang konsep ruko
tersebut. Proses desain sejak awal perancangan hingga akhir proses konstruksi
selalu didasarkan pada ketetapan antara kestrategisan pemilihan lokasi, bentuk
desain fascade, masa bangunan yang tepat dan juga ketetapan dalam penentuan
harga jual atau sewa dari properti ruko tersebut.
Fenomena ruko menjadi sebuah subjek penelitian dalam kerangka proses
pencarian jati diri budaya arsitektur lokal maupun regional (di era globalisasi).
Ruko memiliki ruang-ruang yang relatif tipikal, yang dapat secara mudah
dimanfaatkan untuk bermacam fungsi. Umumnya bagian depan digunakan sebagai
tempat untuk berusaha. Dalam budaya bermukim kota di Indonesia, pada awalnya
kita mengenal “toko” sebagai sebuah konsep tradisional yang berbeda dengan
Lombard, “toko” (yang berasal dari “tu ku” (土庫), kata yang dalam bahasa
Mandarin maupun Hokkian berarti serupa; di Bahasa Melayu digunakan istilah
(kedai) dikenal di sebagai sembarang ruangan tempat barang dagangan ditumpuk
tanpa aturan jelas, tempat di mana sang pemilik atau penjaga toko melewati
harinya, sebelum etalase atau meja pajang diperkenalkan.9
Tak kalah penting, keberadaan kehidupan di dalam ruko-ruko telah
memberikan banyak sumbangan penting pada budaya bermukim perkotaan lewat
konsep-konsep dan teknologi rumah tangga. Lombard menyebutkan dengan
gamblang sejumlah teknik-teknik umum dimanfaatkan di Jawa, seperti misalnya
penggunaan istilah-istilah seperti „loteng‟ dan „ubin‟ yang diduga kuat berasal dari kebudayaan Cina.10 Tak bisa dipungkiri bahwa kebudayaan masyarakat Cina di
perantauan juga dipengaruhi banyak oleh budaya lokal maupun Eropa seiring
perkembangan zaman dan interaksi antar budaya. Berikut ini adalah beberapa
konsep penting yang merupakan ciri khas tipologi ruko pada awal abad ke-20.
Ruko-ruko abad ke-19, dalam kehidupan perkotaan masa itu, membentuk
aktivitas di jalan dan menciptakan pusat-pusat keramaian yang secara khas hanya
dapat dijumpai di pecinan. Gaya hidup semacam inilah yang telah menghidupi
pusat-pusat keramaian kota-kota di Indonesia selama ratusan tahun hingga
keberadaannya kini terancam oleh pusat-pusat perbelanjaan dan
perumahan-perumahan modern yang menggunakan kapital besar. Tanpa langsung disadari,
hilangnya toko-toko ini mengakibatkan matinya lorong-lorong kota dan
9
Lombard Denys, Nusa Jawa, Silang Budaya Bagian 2, Jaringan Asia, Le Carefour Javanais, Essai d‟hostoire Globale II, Le Resaux Asiatiques, Jakarta : Gramedia, 1996, hal 275- 277
10
terciptanya jalan-jalan yang sepi karena pindahnya keramaian ke
bangunan-bangunan mal yang monolit, ketimbang hingar bingarnya toko-toko dan kaki-lima
yang beragam. Ini merupakan pertanda matinya sebuah warisan budaya kota dan
juga identitas kita.11
Ruko-ruko awal abad 20 juga merupakan bukti-bukti pergeseran sosial
budaya penghuninya, namun diperkenalkannya konsep-konsep bermukim baru,
yang tidak serta merta meninggalkan tradisi dan konsep-konsep lama.
Penghormatan pada leluhur yang merupakan tradisi masyarakat Cina tetap
ditampilkan lewat altar dan ritual sembahyang meski dalam bentuk yang
disederhanakan. Konversi ke agama Kristen juga tidak langsung menghapuskan
tradisi ini. Singkat kata, seiring dengan berbagai perubahan sosial dan benturan
kebudayaan, produk-produk budaya era ini dapat menampilkan begitu banyak
kualitas seni dan keunikan yang tidak kita jumpai sebelum maupun dengan jauh
sesudahnya (masa kini) sehingga produk era ini menjanjikan banyak hal yang
dapat kita pelajari sebagai fakta sejarah maupun pelajaran yang berguna.
Perkembangan tipologi ruko tidak begitu saja terhenti dewasa ini seiring
dengan pergantian zaman dan rejim politik karena di hampir seluruh kota di
kawasan ini, baik ruko tua maupun ruko yang baru dibangun masih memenuhi
daerah-daerah padat komersial (baik di dalam pecinan maupun di luar). Karena
harga tanah yang tinggi berkat lokasi strategis dan iklim ekonomi perkotaan dunia
ketiga, ruko masih merupakan solusi yang sesuai dengan menawarkan
kapasitasnya sebagai bangunan multifungsi berkepadatan menengah dan dengan
11
fleksibilitas tinggi. Tetapi pada dasawarsa 1970 dan 1980, seiring dengan
pertumbuhan ekonomi yang pesat, ruko-ruko dengan konsep yang sama sekali
baru bermunculan di berbagai sentra-sentra ekonomi kota dengan tidak lagi
dihalangi oleh kebijakan zone etnis.12
Setelah melalui salah satu krisis terburuk dalam sejarah modern Indonesia,
politik asimilasi Orde Baru secara efektif melarang segala bentuk ekspresi „ke
-Cina-an‟ di muka publik sehingga mengakibatkan banyak pecinan mengalami krisis identitas. Banyak klenteng „berubah‟ menjadi vihara, banyak yang mengalami penurunan kualitas fisik karena posisinya terjepit oleh kemunculan
bangunan-bangunan baru dan penataan fisik yang tidak mendukung. Hilangnya
elemen-elemen pembentuk identitas kawasan juga menyebabkan hilangnya
identitas etnis pada ruko-ruko, yang sekaligus memperkuat fungsinya sebagai
bangunan komersial. Fungsi hunian juga lambat laun tidak lagi dapat diakomodasi
oleh pecinan karena kondisi lingkungan yang tidak mendukung dan persepsi yang
berubah. Ruko-ruko ini akhirnya muncul sebagai usaha spekulasi properti. Banyak
pengembang lebih memilih untuk mengembangkan sebuah lahan untuk satu deret
ruko daripada mengembangkannya untuk sebuah rumah tinggal. Ruko-ruko ini,
meski masih memakai istilah „ruko‟, tidak lagi berfungsi dominan sebagai tempat
tinggal tetapi lebih diperuntukan sebagai tempat usaha yang fleksibel, mudah
dibangun, dan murah. Dengan sendirinya ruko-ruko ini juga mengabaikan
12
konsep tradisional yang dulu vital bagi sebuah hunian dan kehilangan kualitas
individualitas.13
Hasilnya adalah ruko-ruko seragam monoton yang tersebar di berbagai
pelosok kota menggeser fungsi-fungsi hunian ke pinggiran kota. Diabaikannya
konsep „chimcay‟ juga mengakibatkan ruko-ruko jenis baru ini tidak sesuai
dengan iklim tropis yang panas dan lembab. Selain itu, keberadaan ruko-ruko ini
pada skala lingkungan telah merubah karakter fisik kota secara drastis. Karena
ruko-ruko lama sudah tidak lagi diminati orang, banyak ruko-ruko baru
menggantikan ruko-ruko lama yang termakan usia. Akselerasi perubahan karakter
ruko-ruko di pecinan juga dipacu oleh kebijakan perencanaan kota modern
Indonesia yang mendorong dibangunnya tipologi-tipologi baru seperti pada kasus
Bogor maupun Bandung. Namun kecenderungan yang bertolak belakang terjadi
(misalnya) di Padang dan Palembang, pemindahan aktivitas ekonomi (pasar) dari
kawasan kota lama ke sentra ekonomi baru menjadikan matinya kehidupan
pecinan dan kawasan kota lama. Ruko-ruko lama rusak dan tidak lagi
diperbaharui menjadikan kawasan pecinan ditinggal penghuni dan dibiarkan
menjadi kawasan hitam yang rawan.
Ruko sebagai sebuah sosok arsitektur di Indonesia memiliki sejarah
panjang dan berperan penting dalam memberi bentuk dan warna terhadap
perkembangan kota-kota di Indonesia. Akan tetapi, belakangan ini tipologi ruko
13 Lim, Jon “The Origin of the Singapore Shophouse”, pp. 23
dibangun dengan citra yang “asal” dan “semrawut”. Ruko juga dianggap sebagai
salah satu penyebab rusaknya arsitetur kota-kota di Indonesia.
C. Spesifikasi Rumah Toko
Seiring dengan perkembangan zaman, fungsi dan bentuk ruko ikut mengalami
perubahan-perubahan, terutama dalam hal efisiensi lahan. Bentuk ruko bagian
depan dimajukan, sehingga lahan terbuka pun menjadi berkurang. Hal ini
membawa dampak terhadap kota, terutama dalam hal sirkulasi. Untuk itu, hal
yang perlu diperhatikan dalam merancang sebuah ruko adalah kenyamanan dari
ruko itu sendiri. Ruko dalam pembagian jenis desain terbagi menjadi beberapa,
yaitu :14
1. Pavilliun sebagai sanggar seni
2. Rumah warisan sebagai tempat kost mahasiswa
3. Carport atau garasi sebagai tempat warung internet
4. Loteng rumah dengan plafon tinggi sebagai studio desain
5. Garasi dijadikan distro, dan sebagainya.
Lokasi merupakan faktor terpenting untuk pemilihan tempat ruko yang
strategis, hal ini dikarenakan ruko yang memiliki salah satu fungsi sebagai tempat
usaha. Dalam memilih sebuah lokasi, diperlukan adanya analisis tapak terlebih
dahulu, yaitu semacam riset kecil untuk menentukan apakah sebuah lokasi layak
untuk dijadikan sebagai tempat usaha atau tidak.
14
Analisis tapak berfungsi untuk menentukan “nilai” dari lokasi yang
diamati sehingga dapat diketahui perbandingan “nilai” beberapa lokasi yang ada,
kemudian dipilih yang terbaik. Penilaian ini kurang lebih sama dengan penilaian
terhadap sebuah hotel yang menggunakan tanda bintang. Bintang satu untuk
lokasi yang biasa dan bintang lima untuk lokasi yang luar biasa dengan harga
yang luar biasa. Bintang-bintang yang menentukan kebaikan sebuah lokasi antara
lain :15
a. Kedekatan dengan pusat atau magnet aktivitas kota,
b. Ketersediaan utilitas kota seperti air, listrik, telepon dan lain-lain
c. Kemudahan pencapaian atau aksesibilitas
d. Aktivasi penunjang yang ada di sekitar lokasi seperti layanan perbankan,
rumah sakit dan tempat rekreasi
e. Lingkungan disekitar lokasi termasuk di dalamnya keamanan, kebersihan dan
estetika lingkungan dan lain-lain.
Pada umumnya tidak ada aturan yang membuat standart resmi yang
diberlakukan terhadap ukuran sebuah ruko. Akan tetapi, ukuran standar yang
dipakai sebagai pedoman adalah lebar depan sebuah mobil (kendaraan roda
empat), yaitu 3,5 m. Biasanya masih ditambah dengan sirkulasi untuk pejalan kaki
(estimasi dua orang berjalan bersebelahan), yaitu 1,5 m. Jadi, ukuran standar yang
dapat diambil untuk lebar depan sebuah ruko adalah 5 m.
15
Ruko dalam kenyataannya dibagi menjadi beberapa desain atau bentuk
ruko, antara lain :16
1) Ruko Dua Unit
Ruko ini menyesuaikan ketinggian dan sebisa mungkin mengoptimalkan
ukuran (space) ruang-ruang yang ada. Ruko ini terletak di kawasan perbukitan
di tengah-tengah kota. Pemilik menginginkan agar tercipta sebuah perbedaan
yang jelas antara fungsi publik dan fungsi privat sehingga kavling tanah
dipisahkan menjadi dua bagian. Area depan digunakan untuk usaha, sedangkan
area belakang murni digunakan sebagai rumah tinggal.
Kondisi lahan terletak di perbukitan dengan kontur berlereng-lereng dan luas
terbatas. Dengan kondisi tersebut bangunan dibuat menyesuaikan ketinggian
dan sebisa mungkin mengoptimalkan ukuran (space) ruang-ruang yang ada.
Oleh karena itu, bangunan dibuat berlantai satu pada bagian depan (tempat
usaha) dan tiga lantai pada area belakang (hunian).
2) Ruko Kawasan Kampus
Ruko ini berdekatan dengan kawasan kampus perguruan tinggi. Oleh karena
itu, jenis usahanya harus yang dapat memenuhi kebutuhan mahasiswa yang
tinggal di sekitar lingkungan ruko, baik menyangkut kebutuhan penunjangan
aktivitas perkuliahan maupun kebutuhan seharian mahasiswa.
Kompleks ruko tersebut dirikan pada lahan berkontur dengan topografi ruko
lebih tinggi 50 cm dari atas jalan. Diupayakan seminimal mungkin dilakukan
pemotongan atau penambahan kontur tanah (cut and fill). Selain itu, bentuk
16
lahan tidak beraturan (mengarah ke bentuk segitiga), untuk meminimaliskan
terjadinya lahan yang tidak berguna (lost of space), pengolahan fungsi ruang
dilakukan seoptimal mungkin.
3) Ruko Klasik
Pengolahan massa bangunan menggunakan system proposi untuk memberikan
rasio estetika terhadap ornamen bangunannya. Ruko ini terletak di kawasan
kota lama, yaitu sebuah area yang dahulunya digunakan sebagai pusat
perdagangan. Di kawasan ini banyak ditemukan bangunan-bangunan kuno
bergaya arsitektur klasik kolonial. Bangunan-bangunan tua juga telah
dimasukkan sebagai bangunan konservasi sehingga dapat disebut sebagai cagar
budaya.
4) Ruko Tropis di Perumahan
Ciri-ciri dari gaya arsitektur tropis dapat dilihat pada atap bangunan yang
menggunakan kisi-kisi untuk sirkulasi udara sehingga ruang-ruang di
bawahnya tidak terasa panas. Bangunan ruko ini terletak di depan kompleks
perumahan.
5) Ruko Minimalis
Penerapan gaya modern minimalis di dalam ruko ini data dilihat pada material
yang digunakan untuk bahan bangunannya, seperti kaca, dinding plester halus,
aluminium, bentuk dasar ruko yang sedikit hiasan, serta pewarnaan yang
minim.
Ruko ini terletak di kawasan Central Building District (CBD) area di jantung
penting terhadap berjalannya aktivitas perdagangan dan perekonomian di kota
tersebut. Terdapat banyak gedung-gedung bertingkat megah di sepanjang jalan
di kawasan ini.
6) Ruko Kontemporer
Kontemporer berasal dari temporer atau sesuatu yang sifatnya sementara.
Kontemporer dapat juga disebut gabungan antara dua atau lebih gaya yang
menghasilkan gaya baru.
Ruko di tepi jalan arteri primer merupakan akses utama menuju kota lainnya
ini juga dapat digunakan sebagai area transit sementara. Letaknya yang cukup
strategis dijadikan sebagai tempat usaha dengan mengadopsi gaya adopsi
campuran antar kota satu dengan kota yang lain. Gaya arsitektur ini sering
disebut dengan gaya arsitektur kontemporer.
7) Ruko High Tech
Bangunan ini dapat dilihat dari penggunaan teknologi modern di dalamnya
seperti penggunaan koneksi internet, sistem pemindai (Scanning),
pengeksposan tempat utilitas seperti Shaft Ac, listrik serta telepon, serta telepon
maupun jaringan air. Ruko ini terletak di sebuah area sentra industri otomotif
yang di dalamnya berisikan tempat pembuatan dan perakitan suku cadang
kendaraan, showroom, dan layanan purna jual. Pada siang hari kawasan ini
dipadati oleh aktivitas perdagangan dan industri, sedangkan malam harinya
tidak begitu ramai pada aktivitas. Dalam pemilihan aktivitas usaha yang cocok
yang dapat dilakukan hingga malam hari di tempat ini hanyalah usaha
8) Ruko Vernakuler
Gaya vernakuler adalah gaya yang mengadopsi kekhasan unsur-unsur
kebudayaan lokal di tempat tersebut. Ruko ini terletak di kawasan wisata yang
ramai dikunjungi wisatawan asing maupun lokal. Atraksi yang ditawarkan di
tempat tersebut antara lain wisata air seperti rekreasi pantai dan selancar di
malam hari tempat ini ramai dengan hiburan malam seperti kafe, night club,
restoran dalan lain-lain. Oleh karena letaknya di daerah pantai, kawasan ini
berkembang secara organik dengan simpul-simpul kegiatan di tempat yang
sering dikunjungi oleh wisatawan.
9) Ruko Futuristik
Futuristik adalah suatu gaya penataan sebuah objek bangunan sehingga tampak
seolah-olah berasal dari masa depan. Ruko ini dinamakan dengan ruko
futuristik karena bentuknya terkesan tidak biasa bahkan biasa disebut sebagai
model dari bangunan masa depan. Ruko seperti ini cocok untuk diaplikasikan
pada kawasan perkotaan yang sudah memiliki banyak bangunan modern.
10) Ruko Postmodern
Gaya postmodern berusaha untuk mengubah citra modern yang statis dengan
penambahan lengkung yang dinamis, serta elemen-elemen tambahan
fungsional untuk menyesuaikan kondisi lingkungan sekitar. Ruko postmodern
terletak di kawasan perbatasan kota atau kawasan urban yang penduduknya
merupakan bangunan tradisional dan beberapa diantaranya sudah mengalami
penambahan.
Kawasan urban merupakan kawasan pengembangan dari pusat kota dan
biasanya penduduknya merupakan orang-orang yang bekerja di kota. Jadi,
kultur budaya serta adat istiadatnya termasuk dalam golongan manusia modern.
Sedangakan dalam hal mendesain ( rumah toko ) atau ruko terbagi menjadi
beberapa bagian, yaitu:.
a) Kenyamanan.
Menggabungkan 2 fungsi rumah tempat tinggal dan toko dalam satu
wadah sehingga tidak mengganggu sinergis fungsi ruang masing - masing
sehingga tercipta kenyamanan.
b) Ketepatan.
Mencipta desain rumah toko adalah hal yang mesti dipertimbangkan dari
sebelum awal membangun sebuah rumah.Atur ruangan supaya efisien dan tidak
ada yang kosong. Sedangkan dalam pembagian ruang pada ruko, jika memakai
rumah tinggal yang dialih fungsikan juga untuk toko maka dapat memakai
ruangan yang sering tidak dipakai misal : teras,halaman rumah,carport,pavilion
atau lantai loteng rumah. Apabila direncanakan dari awal untuk dipakai rumah
dan toko itu akan lebih efektif. Dalam pengaturan ruang pada ruko mengunakan
Dalam memahami hal ini tidak akan membangun rumah dengan sia - sia dan
tidak menghambur-hamburkan material beserta uang anda karena terjadi
kesalahan desain. Beberapa hal konsekwensi rumah took, yaitu :
(a) Pembagian waktu efektif antara urusan pribadi dan usaha.
(b) Pembagian ruang secara konsekwen tanpa mencampur adukan fungsi
BAB III
TINJAUAN MENGENAI PERJANJIAN DAN PERJANJIAN
SEWA MENYEWA
A. Pengertian Perjanjian
Buku III KUH Perdata mengatur tentang perikatan, di mana di dalamnya
tercakup mengenai perjanjian. Untuk mendapatkan pengertian dari istilah yang
dipakai yaitu perikatan dan perjanjian, maka harus ditelaah dengan seksama
makna dari kata-kata di atas.
Istilah-istilah diatas berasal dari Bahasa Belanda, yaitu untuk istilah
perikatan yaitu “Verbintenis”, sedangkan untuk istilah perjanjian atau persetujuan merupakan “Overeenskomst”. Kata perjanjian menunjukkan adanya makna, bahwa para pihak dalam perjanjian yang akan diadakan telah sepakat tentang apa
yang mereka sepakati berupa janji-janji yang diperjanjikan. Sementara itu, kata
persetujuan menunjukan makna bahwa para pihak dalam suatu perjanjian tersebut
juga sama-sama setuju tentang segala sesuatu yang diperjanjikan.17 Penggunaan
istilah ini menimbulkan perselisihan pendapat di antara para ahli hukum dan hal
ini merupakan suatu permasalahan di dalam memberikan rumusan perjanjian dan
perikatan tersebut.
Dalam Buku III KUH Perdata, Pasal 1313 menyatakan bahwa :
“Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya dengan satu orang atau lebih orang lain”.
17
Menurut para sarjana hukum Perdata, defenisi perjanjian dalam Pasal 1313
ini tidak lengkap dan terlalu luas. Hal ini dibagi menjadi:18
1. Tidak jelas, karena perbuatan dapat disebut perjanjian
2. Tidak tampak asas konsesualisime, dan
3. Bersifat dualisme.
Tidak jelasnya definisi ini disebabkan dalam rumusan tersebut hanya
disebutkan perbuatan saja. Maka yang bukan perbuatan hukum pun disebut
dengan perjanjian. Untuk memperjelas pengertian itu maka harus dicari dalam
doktrin. Jadi, menurut doktrin (teori lama) yang disebut perjanjian adalah
"Perbuatan hukum berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.19
Kata “perbuatan” yang terdapat dalam pasal tersebut mencakup juga tanpa konsesus. Dalam pengertian “perbuatan” termasuk juga tindakan melaksanakan
tugas tanpa kuasa (Zaakwarneming) dan tindakan melawan hukum
(Onrechtmatigedaad) yang tidak mengandung suatu konsensus. Dalam pasal ini
juga tidak menyebutkan tujuan mengadakan perjanjian, sehingga para pihak tidak
jelas mengikatkan diri untuk apa.
R. Setiawan mengusulkan untuk menambah kata-kata dalam perjanjian itu
sebagai berikut :
“perbuatan itu harus diartikan sebagai perbuatan hukum yaitu perbuatan
yang bertujuan untuk menimbulkan akibat hukum. Menambah perkataan
atau saling mengikatkan dirinya”.20
Perumusan pengertian perjanjian menurut R Setiawan menjadi, perjanjian
adalah
“Suatu perbuatan hukum di mana satu orang atau lebih saling mengikatkan
dirinya terhadap satu orang atau lebih”.21
Berdasarkan kelemahan dari pengertian perjanjian yang diberikan Pasal
1313 KUHPerdata ini, maka para sarjana ahli hukum mencoba memberikan
pengertian perjanjian tersebut dari sudut pandang mereka mesing-masing.
Pengertian perjanjian menurut para sarjana tersebut antara lain :
1. R. Subekti
Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seseorang berjanji kepada
seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan
sesuatu hal.22
2. Wirjono Prodjodikoro
Perjanjian adalah suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua
pihak, dalam mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk
melakukan suatu hal atau untuk tidak melakukan sesuatu hal, sedang pihak lain
berhak menuntut pelaksanaan janji itu.23
21
Ibid
22
R. Subekti, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, 1987, hal 1 Selanjutnya disebut R. Subekti 2
23
3. Abdul Kadir Muhammad
Perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang pihak atau lebih
mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta
kekayaan.24
4. M. Yahya Harahap
Perjanjian adalah suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua
pihak atau lebih memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh
prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi
itu.25
Perjanjian dapat melahirkan suatu perikatan, hal ini dapat diketahui dari
Pasal 1233 KUH Perdata yang menyatakan bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan
baik karena perjanjian, maupun karena undang-undang.
Jadi, dari semua uraian di atas dapat disimpulkan bahwa perikatan lahir
dari perjanjian yang memang dikehendaki oleh para pihak, sedangkan yang lahir
karena undang-undang memang sudah ditetapkan oleh pembuat undang-undang.
Dari pengertian perjanjian yang telah diuraikan, maka sifat pokok dari
hukum perjanjian itu sendiri adalah bersifat perorangan, di mana hukum itu
mengatur hubungan hukum antara orang dengan orang atau satu pihak dengan
pihak lain. Maka dengan demikian meskipun suatu mengenai suatu benda, akan
tetapi karena hak yang dihasilkannya adalah tetap merupakan hak perseorangan
(persoonlijke recht), maka ia bersifat perorangan. Dengan demikian hak bersifat
perorangan tersebut juga bersifat relatif, artinya karena hal tersebut dapat
24
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hal 225
25
dipertahankan terhadap setiap orang tertentu, yakni orang yang turut serta dalam
perjanjian tersebut. Berbeda halnya dengan hak yang bersifat kebendaan (zakelijke
recht) yang bersifat absolut, yang berarti hak tersebut dapat dipertahankan
terhadap setiap orang.
Di samping pengertian yang telah diuraikan tersebut di atas, Pasal 1313
KUHPerdata tetap merupakan pedoman bagi para sarjana hukum dalam
memberikan batasan mengenai apa yang dimaksud dengan perjanjian itu sendiri.
Di antara para sarjana hukum yang berpedoman kepada Pasal 1313 KUH Perdata
dalam memberikan definisi tentang perjanjian tersebut adalah sebagai berikut :
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja di dalam buku mereka Perikatan
Pada Umumnya mengatakan :
“Perikatan sebagai terjemahan istilah “verbintenis”, yang merupakan
pengambilalihan dari kata “obligation” dalam Code Civil Perancis.
Dengan demikian berarti perikatan adalah kewajiban pada salah satu pihak
dalam hubungan hukum perikatan tersebut”.26
Dalam pengertiannya perikatan dapat terjadi jika sudah melalui perjanjian
yang dilakukan oleh dua orang atau lebih dan menimbulkan suatu hak dan
kewajiban.
Berdasarkan istilah, perikatan didefinisikan sebagai hubungan hukum
dalam lingkungan harta kekayaan antara dua pihak atau lebih yang menimbulkan
hak dan kewajiban atas suatu prestasi. Artinya, suatu hal menurut isi perjanjian
wajib dipenuhi oleh para pihak yang satu dan merupakan bagian bagi pihak lain.
26
Tiga hal yang harus diketahui dalam mendefenisikan suatu perjanjian.27
1. Adanya suatu barang yang akan diberi
2. Adanya suatu perbuatan, dan
3. Bukan merupakan suatu perbuatan
Dalam melakukan perjanjian sah harus disyaratkan pada :
1. Bebas dalam menentukan suatu perjanjian
2. Cakap dalam melakukan suatu perjanjian
3. Isi dari perjanjian itu sendiri, dan
4. Perjanjian dibuat harus sesuai dengan undang-undang yang berlaku.
Mengenai batasan tersebut para sarjana hukum perdata umumnya
berpendapat bahwa defenisi atau batasan atau juga dapat disebut rumusan
perjanjian yang terdapat di dalam ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata kurang
lengkap bahkan dikatakan terlalu luas dan banyak mengandung
kelemahan-kelemahan.
Dari sisi Pasal 1339 KUH Perdata menyatakan bahwa, perjanjian tidak
hanya mengikat untuk hal-hal yang secara tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi
juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian itu diharuskan oleh
kepatutan, kebiasaan atau undang-undang. Hal ini ternyata diikuti oleh ketentuan
yang tertuang dalam Pasal 1347 KUH Perdata, yang menyatakan hal-hal yang
menurut kebiasaan selamanya diperjanjikan, dianggap secara diam-diam
dimasukkan dalam persetujuan, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan di
dalamnya.
27
Dari kedua ketentuan tersebut di atas, maka dapatlah dikatakan bahwa
perjanjian itu ditentukan oleh : 28
1. Isi perjanjian
2. Kepatutan
3. Kebiasaan
4. Undang-undang
Isi perjanjian, adalah apa yang dinyatakan secara tegas oleh kedua belah
pihak mengenai hak dan kewajiban mereka dalam perjanjian tersebut. Dalam hal
ini apabila kata-kata dari perjanjian tersebut begitu jelas, sehingga tidak mungkin
menimbulkan keragu-raguan, maka para pihak tidak diperkenankan untuk
memberikan pengertian yang lain.
Unsur kepatutan adalah kepatutan yang terdapat dalam Pasal 1339 KUH
Perdata, yang bersama-sama dengan kebiasaan dan undang-undang harus
diperhatikan kedua belah pihak di dalam melaksanakan perjanjian itu. Semua
perjanjian haruslah dilaksanakan dengan itikad baik. Juga janji yang bersifat
kebiasaan dianggap tetap berlaku dalam persetujuan itu sekalipun tidak
dinyatakan secara tegas.
Sifat lain daripada hukum perjanjian yang dianut adalah sifat terbuka.
Pasal-pasal dari hukum perjanjian tersebut adalah merupakan pelengkap,
maksudnya pasal-pasal tersebut dapat dikesampingkan oleh para pihak yang
mengadakan perjanjian, kalau para pihak tersebut menghendaki lain, maka mereka
dapat mengadakan ketentuan lain asal tidak bertentangan dengan ketertiban umum
28
dan kesusilaan serta undang-undang. Jadi apabila mengenai sesuatu hal para pihak
tidak mengaturnya dalam butir perjanjian mereka, maka dalam hal ini dapat
diartikan bahwa mereka tunduk pada pasal-pasal yang terdapat di dalam Buku III
KUHPerdata tersebut.
Dari berbagai rumusan yang telah diuraikan di atas, maka pada prinsipnya
hukum perjanjian mengandung beberapa asas yang amat mendasar. Dalam setiap
perjanjian secara teoritis berlaku asas antara lain:29
1. Asas kebebasan berkontrak yaitu dapat mengadakan perikatan apa saja asalkan
tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum
yang diatur dalam Pasal 1337 KUH Perdata.
2. Asas konsesualisme yaitu dalam perikatan didasarkan pada kesepakatan para
pihak yang diatur di dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
3. Asas kekuatan mengikat (Pacta Suntservanda) yaitu kekuatan mengikat
sebagai undang-undang.
4. Asas kepribadian yaitu untuk menentukan personalia dalam perjanjian sebagai
sumber perikatan.
5. Asas kepercayaan atau Vertrouwensabeginsel artinya seseorang yang
mengadakan perjanjian dan menimbulkan perikatan dengan orang lain, antara
para pihak ada kepercayaan bahwa akan saling memenuhi prestasi.
29
6. Asas iktikad baik atau Tegoeder Trouw yaitu dalam melaksanakan perikatan
didasarkan pada iktikad baik.
Sehingga perwujudan dari prinsip tersebut juga merupakan sifat hukum
perjanjian, yakni asas yang terkandung dalam Pasal 1338 KUH Perdata ayat 1
yang berbunyi: “semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya‟.
Pengertiannya adalah bahwa para pihak diberikan kebebasan dalam
menetapkan sendiri hukum yang berlaku bagi mereka. Jadi dalam hal ini
perjanjian yang dibuat para pihak tadi adalah merupakan juga undang-undang.
Perbedaannya hanya terletak pada, perjanjian yang hanya berlaku bagi mereka
yang membuatnya.
B. Syarat Sah Perjanjian
Suatu perjanjian dikatakan sah, apabila perjanjian tersebut memenuhi
syarat-syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang sehingga ia diakui oleh
hukum. KUH Perdata mengatur syarat-syarat yang diperlukan untuk sahnya
perjanjian dalam Buku III Bab 2 bagian kedua (Pasal 1320-1337).
Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan syarat-syarat perjanjian tersebut
adalah :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri
2. Cakap untuk membuat perjanjian
4. Suatu sebab yang halal
Syarat 1 dan 2 disebut sebagi syarat subjektif karena menyangkut para
pihak yang membuat perjanjian. Syarat 3 dan 4 disebut syarat objektif, karena
menyangkut isi perjanjian yaitu apa yang menjadi tujuan para pihak untuk
membuat perjanjian tersebut. Perbedaan syarat-syarat sahnya perjanjian dalam dua
kelompok ini oleh banyak ahli hukum digunakan untuk mengetahui apakah
perjanjian itu batal demi hukum atau merupakan perjanjian yang dapat dimintakan
pembatalannya.
Para ahli hukum Indonesia, umumnya berpendapat bahwa dalam hal syarat
syarat objektif tidak dipenuhi, maka perjanjian batal demi hukum. Sedangkan
dalam hal subjektif tidak dipenuhi maka perjanjian itu bukan batal demi hukum
melainkan dapat dimintakan pembatalannya. Dengan kata lain perjanjian ini sah
atau mengikat selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang
berhak meminta pembatalan itu.
Menurut R. Subekti, alasan pembatalan antara perjanjian yang bisa
dimintakan pembatalannya dan perjanjian yang batal demi hukum ialah :
“Tentang perjanjian yang tidak mengandung sesuatu hal tertentu dapat dikatakan bahwa perjanjian yang demikian tidak dapat dilaksanakan
karena tidak terang apa yang diperjanjikan oleh masing-masing pihak.
Keadaan tersebut dapat seketika dilihat oleh hukum.”30
Penjelasan dari syarat-syarat perjanjian di atas adalah sebagai berikut:
30
Ad. 1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri
Sepakat dalam hal ini adalah adanya kata sepakat para pihak, seia sekata,
setuju mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang diadakan. Pokok
perjanjian itu berupa objek perjanjian dan syarat-syarat perjanjian. Apa yang
dikehendaki oleh pihak yang satu juga dikehendaki oleh pihak yang lain.
Persetujuan kehendak dan sepakat itu bersifat sukarela, artinya betul-betul atas
kemauan sukarela pihak-pihak, tidak ada paksaan sama sekali dari pihak
manapun.
Menurut peendapat dari J. Satrio
“Kata sepakat sebagai persesuaian kehendak antara dua orang di mana dua
kehendak saling bertemu dan kehendak tersebut harus dinyatakan. Pernyataan
kehendak harus merupakan pernyataan bahwa ia menghendaki timbulnya
hubungan hukum. Dengan demikian adanya kehendak saja belum melahirkan
suatu perjanjian karena kehendak tersebut harus diutarakan, harus nyata bagi yang
lain dan harus dimengerti oleh pihak lain”.31
Akibat hukum tidak ada kesepakatan baik karena kekhilafan, paksaan atau
penipuan adalah bahwa perjanjian itu dapat dimintakan pembatalannya kepada
hakim. Kekhilafan dapat terjadi apabila kehendak seorang pada waktu membuat
perjanjian dipengaruhi oleh kesan palsu. Pokok kekhilafan tersebut, menjadi
hakekat barang yang menjadi pokok perjanjian (ruko) dan mengenai diri pihak
31
lawannya, dalam perjanjian yang dibuat terutama mengenai dirinya orang tersebut
(Pasal 1322 KUH Perdata).
Paksaan telah terjadi apabila perbuatan itu sedemikian rupa sehingga dapat
menaklukan seseorang yang berfikir sehat ( Pasal 1324 KUH Perdata).
Penipuan telah terjadi apabila salah satu pihak dengan sengaja melakukan
tipu muslihat untuk membujuk pihak lawannya (Pasal 1328 KUH Perdata).
Akibat hukum tidak ada kesepakatan (karena kekhilafan, paksaan atau
penipuan) bahwa perjanjian itu dapat dimintakan pembatalannya kepada hakim.
Menurut ketentuan Pasal 1454 KUH Perdata, pembatalannya dapat diminta dalam
tenggang waktu 5 (lima) tahun, dalam hal ada paksaan dihitung sejak dini pertama
paksaan berhenti, dalam hal ini ada kekhilafan dan penipuan dihitung sejak hari
diketahuinya penipuan dan kekhilafan itu.
Ad. 2. Kecakapan untuk membuat sesuatu perjanjian
Kecakapan dalam hal ini adalah bahwa orang yang membuat perjanjian
harus cakap menurut hukum. Orang-orang yang disebutkan tidak cakap untuk
membuat suatu perjanjian menurut Pasal 1330 KUH Perdata antar lain :32
a. Orang yang belum dewasa
b. Mereka yang di bawah pengampuan
c. Orang perempuan yang telah kawin (dengan adanya UU No. 1 Tahun 1974,
ketentuan ini tidak berlaku lagi).
32
Menurut Pasal 330 KUHPerdata belum dewasa adalah mereka yang belum
mencapai umur genap 21 (dua puluh satu) tahun, dan tidak lebih dahulu telah
kawin. Apabila perkawinan itu dibubarkan sebelum umur mereka genap 21
(dua puluh satu) tahun, maka mereka tidak lagi dalam kedudukan belum
dewasa.
Orang yang berada di bawah pengampuan menurut Pasal 433 KUH Perdata
adalah setiap orang dewasa, yang selalu berada dalam keadaan dungu, sakit
otak atau mata gelap ataupun terlalu boros, sehingga tidak mampu bertanggung
jawab atas kepentingan sendiri, oleh karena itu dalam melakukan suatu
perbuatan hukum mereka diwakili oleh pengampunya (wali).
Sedangkan yang dimaksud dengan orang perempuan dalam hal ini adalah
seorang perempuan yang bersuami, tidak dapat bertindak dalam mengadakan
tindakan hukum atau membuat perjanjian tanpa persetujuan suaminya. Tetapi
setelah keluarnya Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 Tahun 1963, seorang
istri atau perempuan bersuami dapat melakukan perbuatan hukum.
Ad.3. Suatu hal tertentu
Suatu hal tertentu merupakan pokok perjanjian, merupakan prestasi yang
perlu dipenuhi dalam suatu perjanjian, merupakan objek perjanjian. Prestasi itu
harus tertentu atau sekurang-kurangnya dapat ditentukan. Maksudnya apa yang
diperjanjikan, hak-hak dan kewajiban kedua belah pihak harus disebutkan dalam
ditentukan jenisnya. Jumlah barang tidak perlu disebutkan asal saja kemudian
dapat dihitung atau ditentukan (Pasal 1333 KUH Perdata).
Syarat bahwa prestasi itu harus ditentukan atau dapat ditentukan, gunanya
untuk menetapkan hak dan kewajiban kedua belah pihak. Apabila prestasi kabur,
sehingga perjanjian itu tidak dapat dilaksanakan, maka anggaplah tidak ada objek
perjanjian. Akibat tidak dipenuhinya syarat ini, perjanjian itu batal demi hukum.
Ad. 4. Suatu sebab (causa) yang halal
Kata “causa” berasal dari bahasa Latin, artinya “sebab”. Yang dimaksud dengan sebab atau kausa di sini bukanlah sebab yang mendorong orang tersebut
melakukan perjanjian. Sebab atau kausa suatu perjanjian adalah tujuan bersama
yang hendak dicapai oleh para pihak.33
Dalam Pasal 1320 BW tidak dijelaskan pengertian orzaak (causa yang
halal) dan di dalam Pasal 1337 BW hanya ditegaskan causa yang terlarang. Suatu
sebab adalah terlarang apabila bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan
dan ketertiban umum. Undang-undang menghendaki untuk sahnya perjanjian
harus ada oorzaak atau causa. Secara letterlijk, oorzaak atau causa berarti sebab,
tetapi menurut riwayatnya yang dimaksudkan dengan kata itu adalah tujuan, yaitu
apa yang dikehendaki oleh kedua pihak dengan mengadakan perjanjian itu. Jika
ayat 3 dan 4 dari Pasal 1320 KUH Perdata tidak dipenuhi maka perjanjian ini
batal demi hukum. Jadi sebab (causa) yang halal menurut R.Subekti yang
33
