BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pembangunan nasional Indonesia bertujuan untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil, makmur, materiil dan spiritual berdasarkan pancasila dan UUD 1945. Dalam rangka mewujudkan tujuan tersebut, maka kegitan di bidang pembangunan semakin digalakkan, dengan semakin meningkatnya pertumbuhan penduduk, maka dengan sendirinya kebutuhan masyarakat semakin meningkat termasuk di bidang perdagangan, seperti jual-beli kios sebagai tempat berdagang untuk memenuhi kebutuhan hidup.
Mengingat pendapatan penduduk di Indonesia yang masih rendah. Maka hal tersebut juga mempengaruhi masyarakat dalam memenuhi kebutuhan hidup salah satunya seperti untuk memiliki kios untuk berdagang, karena mereka tidak dapat sepenuhnya membuat atau mengadakan sendiri, lebih-lebih bagi mereka yang tidak punya lahan sendiri yang siap untuk di bangun kios untuk menjalankan usaha atau berdagang.
Para pelaku usaha atau pengembang kios-kios yang biasanya terdapat di pusat perbelanjaan di kota-kota besar. Dalam menawarkan kios-kiosnya kepada pembeli atau calon pengguna kios, menggunakan sistim kontrak sewa-menyewa atau jual-beli, dalam arti kios atau tempat
tersebut dapat dipakai dalam jangka waktu tertentu yang telah ditentukan atau dapat dimiliki oleh pembeli.
Pengelolah pusat perbelanjaan menawarkan pembayaran dengan sistim tunai atau angsuran bagi masyarakat yang ingin memiliki kios di suatu pusat perbelanjaan, yang mana pembayaran dapat dilakukan langsung melalui pengelolah pusat perbelanjaan tanpa harus melalui bank sebagai lembaga keuangan. Pengembang atau pengelolah pusat perbelanjaan juga menyediakan berbagai macam kredit dengan suku bunga yang sesuai dengan suku bunga pasar. Para pelaku usaha juga menawarkan mengenai jangka waktu sistim pembayaran yang beragam tergantung kesepakatan antara pengelolah pusat perbelanjaan dan para calon pembeli kios.
Jual-beli secara angsuran atau kredit biasanya terjadi perjanjian atau kontrak jual-beli yang mana pada prinsipnya kontrak adalah serangkaian janji yang dibuat oleh para pihak dalam kontrak. Kontrak adalah janji (promises), oleh karena itu definisi kontrak diartikan sebagai peristiwa di mana seseorang berjanji kepada orang lain atau di mana seseorang berjanji kepada orang lain atau di mana dua orang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu.
Black’s law dictionary mengartikan kontrak sebagai suatu perjanjian atau dua orang atau lebih yang menciptakan kewajiban untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu hal yang khusus. Melihat batasan dari
kontrak ini dapat disebutkan bahwa antara “perjanjian” dan “kontrak” mempunyai arti yang lebih kurang sama.1
Pertama-tama harus dikemukakan bahwa hukum perjanjian adalah bagian dari hukum perdata yang berlaku di Indonesia. Hal janji adalah suatu sendi yang amat penting dalam hukum perdata, oleh karena hukum perdata banyak mengandung peraturan-peraturan hukum yang bedasar atas janji seorang.2
Perjanjian biasanya juga antara dua belah pihak membuat akta perjanjian, batasan akta sendiri merupakan suatu pernyataan tertulis yang di tanda tangani, di buat oleh seseorang atau oleh pihak-pihak dengan maksud dapat dipergunakan sebagai alat bukti dalam proses hukum. Sehubungan dengan ini, Undang-Undang menyatakan bahwa pembuktian dengan tulisan dilakukan baik dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan di bawah tanda tangan (Pasal 1867 KUH Perdata).
Kredit kepemilikan rumah atau kios biasanya memuat tiga perjanjian:
1. Perjanjian kredit 2. Perjanjian jual-beli
3. Perjanjian meletakkan jaminan untuk pelepasan hutang-hutang nantinya serta kuasa menjual dan memasang hak tanggungan. Perjanjian jual-beli secara angsuran biasanya dalam pembayaran juga sering timbul berbagai masalah yang mana dapat menimbulkan wan
1
Modul “pelatihan contrack drafting” Pusdiklat UII 2
prestasi atas perjanjian yang telah disepakati antara kedua belah pihak salah satunya seperti kredit macet. Ada beberapa faktor kemungkinan timbulnya kredit macet:3
1. Faktor intern yaitu faktor yang menyebabkan timbulnya kredit macet karena adanya kesalahan dari bank itu sendiri, seperti kesalahan dalam menganalisa kemampuan baik finansial maupun manejemen debitur, kesalahan dalam mengawasi dan membina debitur dalam hal penggunaan kredit, kesalahan karena bank terlalu mementingkan jaminan tanpa melihat kemampuan debitur untuk membayar pokok dan bunga, bank tidak mempunyai sistem monitoring.
2. Faktor eksternal yaitu faktor yang menyebabkan timbulnya kredit macet berasal dari debitur sendiri, di mana dalam mengelolah usahanya kurang baik sehingga usahanya mundur atau kredit yang diterimanya tidak digunakan sebagaimana mestinya, hal-hal lainnya misalnya bencana alam atau musibah yang dialami debitur.
Walaupun pada saat permintaan kredit diajukan faktor intern dan ekstern tersebut dapat dianalisa kelayakannya, namun selama masa perjanjian kredit faktor-faktor tersebut dapat berubah. Dengan demikian kemampuan atau kesediaan debitur melunasi kredit dapat berubah pula.
Praktek perbankan untuk menentukan apakah suatu kredit berjalan lancar atau tidak, dilihat berdasarkan kolektibilitasnya, yaitu keadaan ketepatan pembayaran pokok atau angsuran dan bunga kredit oleh debitur.
3
Kartini Soejudono, Kredit Macet Tinjauan Hukum Dan Upaya Penyelesaian, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, hlm 26
Secara garis besar dapat dikatakan bahwa usaha menekan resiko munculnya kredit bermasalah dapat dilakukan dengan menjaga mutu kredit yang disalurkan. Suatu kredit yang diberikan kepada para debitur dikatakan bermutu bila mana debitur mampu membayar bunga dan melunasi kredit tepat pada waktunya.4
Berkaitan dengan wan prestasi di bidang penjualan kios sebagaimana yang telah dijelaskan di atas, sebenarnya dalam perjanjian jual-beli juga banyak terdapat perjanjian baku atau standar yang mana hal tersebut sangat merugikan pihak pembeli yang mana di suatu sisi banyak sekali merugikan pembeli dan menguntungkan pengelolah atau penjual kios tempat berdagang.
Salah satu bentuk perjanjian standar antara pihak pengembang dengan pihak pembeli selaku konsumen secara nyata di wilayah Yogyakarta salah satu contoh terjadi antara Tn. Yan Richo Nielson Purba. Selaku pihak pembeli dengan PT. Saphir Yogya Supermall atau dikenal Saphir Square selaku pihak pengembang atau pengelolah mall di mana pihak pembeli dalam hal ini membeli kios dari pihak pengembang di
upper ground mall Saphier Square Yogyakarta seharga Rp. 194.040.000,- (seratus sembilan puluh empat juta empat puluh ribu) dengan sistim angsuran yang dibayarkan tiap bulannya. Namun setelah pembayaran uang muka yang dilakukan oleh pihak pembeli tersebut setelah waktu yang telah ditentukan pihak pelaku usaha tidak menyerahkan kiosnya kepada
4
Siwanto Sutojo, Menangani Kredit Bermasalah, PT Gramedia Pustaka Media, Jakarta, 1997, hlm 4
pembeli. Yang mana hal ini tidak sesuai dengan perjanjian jual-beli antara pembeli dan pelaku usaha.
Perjanjian jual-beli antara pembeli dan pengelola atau pengembang Saphir Square terjadi perselisihan yang mana pembeli mengajukan tuntutan ke badan penyelesaian sengketa konsumen kota Yogyakarta dalam penyelesaian sengketa ini diselesaikan dengan cara arbitrase. Arbiter telah mengabulkan gugatan pembeli sebagian. Tetapi dalam faktanya pelaku usaha tidak melaksanakan putusan arbitrase. Pelaku usaha dalam hal ini mengajukan kasus wan prestasi ini ke Pengadilan Negeri Yogyakarta. Pelaku usaha atau pengelola Saphier Square menggugat pembeli kios dan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen.
A. Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian di atas maka penulis merumuskan permasalahannya sebagai berikut:
1. Bagaimanakah wan prestasi dalam perjanjian jual-beli kios di Saphir Square?
2. Bagaimana penyelesaian hukum dalam kasus wan prestasi perjanjian jual-beli kios Saphir Square?
B. Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi tujuan dilakukannya penelitian adalah sebagai berikut:
1. untuk mengetahui bagaimana wan prestasi dalam perjanjian jual-beli kios di Saphir Square
2. untuk mengetahui bagaimana penyelesaian hukum dalam kasus wan prestasi perjanjian jual-beli kios Saphir Square
C. Tinjauan Pustaka
Menurut subekti bahwa yang dimaksud perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada orang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.5
Sementara Sudikno Mertokusumo memberikan definisi tentang perjanjian adalah sebagai berikut: perjanjian adalah hubungan hukum antara dua belah pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.6 Menurut pendapat beliau bahwa dua belah pihak sepakat untuk menimbulkan hak dan kewajiban yang mengikat mereka untuk ditaati. Dari pendapat beliau di ketahui dengan jelas bahwa maksud hubungan hukum yang diadakan oleh dua belah pihak atau lebih itu adalah hubungan hukum yang berdasarkan kata sepakat para pihak yang bertujuan untuk menimbulkan hak dan kewajiban dan apabila kesepakatan itu dilanggar maka ada akibat hukumnya yang mana akan dikenai sanksi.
Perjanjian jual-beli adalah suatu perjanjian timbal balik, dalam mana pihak yang satu (penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas
5
Subekti, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, 1987, hlm 1 6
Sudikno Mertokusumo,Mengenal Hukum (Suatu Pengantar), Liberty, Yogyakarta,1988, hlm 97
suatu barang, sedang pihak yang lain (pembeli) berjanji untuk membayar harga berupa uang.7
Masing-masing pihak penjual dan pihak pembeli memiliki kewajiban sebagai berikut: 8
1. Menyerahkan barang kepada pembeli
2. Menjamin bahwa barang yang dijual tidak dalam keadaan sengketa atau cacat.
Suatu perjanjian biasanya dilakukan pembuatan kontrak yang disepakati kedua belah pihak agar suatu kontrak oleh hukum di anggap sah dan mengikat kedua belah pihak, maka harus memenuhi syarat-syarat sahnya suatu kontrak. Syarat sahnya kontrak dapat di golongkan dalam dua bentuk, yaitu syarat sah yang bersifat umum dan syarat sah yang bersifat khusus. Syarat sah yang bersifat umum terdiri dari syarat umum berdasarkan Pasal 1320 KUHP Perdata yang terdiri dari:
1. Sepakat mereka yang mengikat dirirnya, 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3. Suatu hal tertentu dan
4. Suatu sebab yang halal.
Syarat sah umum di luar Pasal 1338 dan Pasal 1339 Kitab Undang Undang Hukum Perdata. Yang terdiri dari syarat itikad baik, sesuai dengan kebiasaan, kepatutan dan kepentingan umum. Sedangkan syarat sah yang bersifat khusus terdiri dari syarat tertulis untuk kontrak-kontrak tertentu,
7
Nukman muhamad, modul teknik dan strategi penyusunan kontrak, pusdilklat, UII, hlm 5 8
syarat akta notaris untuk kontrak-kontrak tertentu, syarat akta pejabat tertentu (bukan notaris). Mengenai perjanjian kredit tidak di jelaskan dalam buku III KUHPerdata.Perjanjian kredit merupakan perjanjian tak bernama, tetapi dapat juga di kategorikan perjanjian beli-sewa yang di mana pembeli dapat memiliki hak sepenuhnya atas apa yang mereka beli yaitu pada angsuran terakhir yang mana perpindahan hak tergantung dari kemampuan pembeli dalam ansuran yang terakhir.
Istilah perjanjian kredit dapat ditemukan dalam Instruksi Presedium Kabinet No 15/EKA/10/1966 jo Surat Edaran Bank Negara Indonesia No.2/634/upk/pemb/1966 tentang pedoman kebijaksanaan di bidang perkreditan diinstruksikan bahwa memberikan kredit dalam bentuk apapun, bank-bank wajib memberikan “akad perjanjian kredit”
Definisi kredit menurut Undang-Undang No 10 Tahun 1998 Pasal 1 angka 11, adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat di persamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dan dengan pihak lainnya yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi untangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Persoalan yang biasanya terjadi pada perjanjian adalah apabila terjadi wan prestasi. Pengertian wan prestasi adalah apabila si berutang (debitur) tidak melaksanakan apa yang telah dijanjikannya misalnya ia alpa atau lalai atau ingkar janji. Ataupun ia melanggar isi perjanjian, bila ia melakukan atau berbuat sesuatu yang tidak boleh dilakukannya.
Akibat wan prestasi pada umumnya, dalam hal debitur tidak memenuhi kewajibannya atau tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana mestinya dan tidak dipenuhinya kewajiban itu karena ada unsur salah padanya, maka seperti telah dikatakan ada akibat-akibat hukum yang atas tuntutan dari kreditur bisa menimpa dirinya.9
Tuntutan ganti-rugi dalam Pasal 1243-1252 mengatur lebih lanjut mengenai masalah ganti rugi. Prinsip dasarnya adalah bahwa wan prestasi mewajibkan penggantian kerugian; yang diganti meliputi ongkos, kerugian dan bunga. Dalam peristiwa-peristiwa tertentu disamping tuntutan ganti rugi ada kemungkinan tuntutan pembatalan perjanjian, pelaksanaan hak retensi dan hak reklame.10
Wan prestasi seorang debitur, menurut subekti dapat berupa : 1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya. 2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak
sebagaimana dijanjikan.
3. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat.
4. Melakukan sesuatu menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Hartono Hadisoeprapto menyebutkan alasan debitur tidak memenuhi kewajibannya di sebabkan karena adanya dua hal:11
9
J. Satrio, Hukum Perikatan Pada Umumnya, PT Alumni, Bandung, 1999, hal 144 10
Ibid, hlm 145 11
Hartono Hadisoeprapto, Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan jaminan, Liberty,Yogyakarta, hlm 42
1. Karena pada diri debitur ada kesalahan. Dalam keadaan seperti ini debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk berprestasi karena memang ada kesalahan.
2. Karena adannya overmatch. Dalam keadaan seperti ini debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya disebabkan oleh peristiwa yang menghalangi untuk berprestasi.
Selanjutnya penetapan lalai menurutnya adalah pemberitahuan atau peryataan dari kreditur kepada debitur yang berisi ketentuan bahwa kreditur menghendaki pemenuhan prestasi seketika atau dengan jangka waktu seperti ditentukan dalam pemberitahuan itu.12
Menurut Subekti, terhadap wan prestasi dapat diancam beberapa sanksi atau hukuman berupa:13
1. Membayar kerugian yang di derita oleh kreditur, atau ganti rugi.
2. Pembatalan perjanjian atau pemecahan perjanjian.
3. Membayar ongkos perkara, jika sampai di perkarakan di pengadilan.
Suatu perjanjian untuk memberikan suatu jika si berutang atau debitur tidak memenuhi kewajibannya, maka debitur akan mendapatkan peyelesaian dengan kewajiban memberikan ganti kerugian. Ganti kerugian tersebut menurut ketentuan Pasal 1246 KUHPerdata, terdiri dari tiga macam, yaitu:
12
Ibid, hlm 42 13
1. Membayar ongkos yang telah di keluarkan
2. Kerugian, yaitu kerugian yang benar-benar di derita
3. Bunga atau keuntungan yang diperoleh atau yang diharapkan. Maksud dan kehendak dilaksanakannya penelitian terhadap penyelesaian wan prestasi dalam perjanjian pembelian kios di Saphir Squere Yogyakarta ini adalah bagaimana pengelolah pusat perbelanjaan dan pengguna kios dalam melakukan perjanjian jual beli kios.
E. Metode Penelitian
1. Objek penelitian
Wan prestasi dalam perjajian jual-beli kios di Saphir Square Yogyakarta
2. Subjek penelitian
a. Anggota majelis Badan penyelesaian Sengketa Konsumen b. Konsumen atau pembeli kios di Saphir Square Yogyakarta c. Pengurus Saphir Square Yogyakarta
3. Sumber Data
a. Sumber data primer yaitu berupa data yang diperoleh dari penelitian lapangan yang berkaitan dengan permasalahan penelitian.
b. Sumber data sekunder yaitu berupa data yang diperoleh dari penelitian kepustakaan yang terdiri atas :
1) Bahan hukum primer, berupa peraturan perundang undangan yang berkaitan dengan permasalahan penelitian kepustakaan, yaitu Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2) Bahan hukum sekunder, berupa buku-buku dan
literature-literatur serta hasil penelitian terdahulu yang berkaitan dengan permasalahan penelitian yaitu wan prestasi dalam perjanjian.
4. Teknik Pengumpulan Data a. Data Primer
Dilakukan dengan wawancara, yaitu wawancara bebas secara lansung dengan subjek penelitian untuk memperoleh keterangan yang diperlukan yang berhubungan dengan permasalahan penelitian.
b. Data sekunder
Dilakukan dengan cara studi pustaka, yaitu dengan mengkaji berbagai peraturan perundang-undangan, literatur dan berbagai dokumen resmi dan lain-lain yang berhubungan dengan permasalahan penelitian.
5. Metode Pendekatan
Metode pendekatan adalah sudut pandang yang digunakan peneliti dalam memahami dan menyelesaikan permasalahan. Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif, yaitu menganalisa
permasalahan sudut pandang atau menurut ketentuan hukum atau peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis Data
Analisis data dilakukan secara deskriptifkualitatif, yaitu data yang telah diperoleh disajikan secara dekrptif dan dianalisa secara kualitatif dengan langkah-langkah mengklafikasi data penelitian. Selanjutnya klasifikasi data disistimatisasikan, kemudian data tersebut dianalisis untuk dijadikan dasar dalam mengambil kesimpulan.
F. Sistematika Penulisan
Agar penulisan dalam skripsi ini dapat lebih terarah dan sistimatis, maka pembahasan akan dibagi menjadi empat bab, dengan sistimatika sebagai berikut : Bab I : Pendahuluan
Sebagaimana bab pendahuluan memuat latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian dan sistimatika penulisan.
Bab II : Tinjauan umum tentang perjanjian
Bab ini berisi tentang pegertian tinjauan secara umum mengenai perjanjian jual-beli..
Bab II : Wan prestasi dalam perjanjian jual-beli kios di Saphir Square
Yogyakarta
Bab ini berisi tentang gambaran umum atau mendeskripsikan mengenai wan prestasi dalam perjanjian jual-beli kios di saphir squre yogyakarta.
BabIV : Penutup
Dalam bab ini berisikan kesimpulan dan saran dari pembahasan masalah yang di teliti oleh penulis, serta memberikan masukan-masukan yang berguna terhadap permasalahan tentang perjanjian jual-beli.
