BAB III ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN. 1. Sejarah PT Ciputra Development Tbk. salah satu perusahaan properti terdepan di Indonesia.

(1)

commit to user 29 BAB III

ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Perusahaan

1. Sejarah PT Ciputra Development Tbk

Perseroan adalah perusahaan yang secara umum bergerak di bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian dan jasa dalam sektor properti, baik secara langsung maupun tidak langsung melalui entitas anak. PT Ciputra Development Tbk (“Perseroan”) dirintis oleh Dr. (HC) Ir. Ciputra beserta keluarga dari perusahaan pengembang proyek perumahan dan komersial berskala besar sampai akhirnya berkembang dan dikenal sebagai salah satu perusahaan properti terdepan di Indonesia.

Perseroan kini telah memiliki sejumlah portofolio proyek dan lahan yang besar sehingga menjadikannya sebagai salah satu perusahaan properti terbesar dan paling mempunyai keanekaragaman usaha di Indonesia dari segi produk, lokasi, dan segmen pasar. Perseroan memperkirakan memiliki pangsa pasar sekitar 2% dari pasar properti di Indonesia.

Pada awalnya Perseroan didirikan dengan nama PT Citra Habitat Indonesia pada tanggal 22 Oktober 1981 dengan modal dasar Rp5 triliun.

Sejalan dengan pertumbuhan usaha, Perseroan pada akhirnya berganti nama menjadi PT Ciputra Development Tbk pada tanggal 28 Desember 1990 dan melakukan Penawaran Umum Perdana (IPO) pada tahun 1994.

(2)

commit to user

Pada tahun 1999 PT Ciputra Surya yang merupakan anak perusahaan Perseroan juga melakukan IPO dan disusul oleh PT Ciputra Property pada tahun 2007.

Perseroan menjalankan kegiatan usaha dan mengelompokkan bisnisnya menjadi dua kelompok usaha yaitu perumahan (residensial) dan properti komersial. Pengembangan properti komersial Perseroan meliputi pusat perbelanjaan, hotel, apartemen, perkantoran, lapangan golf, dan rumah sakit. Perseroan semakin dikenal luas dan mendapatkan kepercayaan yang besar dari masyarakat melalui pengembangan 70 proyek perumahan dan properti komersial tersebut. Lokasi proyek perumahan dan properti komersial Perseroan tersebar di lebih dari 30 kota besar di Indonesia meliputi wilayah Jabodetabek, Surabaya, dan sekitarnya, kota- kota lain di pulau Jawa, Sumatera, Kalimantan, Sulawesi, dan Bali.

Dalam hal penjualan properti, Perseroan pada umumnya melakukan pre-sale, dimana Perseroan menjual properti sebelum selesainya pembangunan yang digunakan untuk membangun properti presale tersebut. Pembeli dapat membayar harga pembelian secara penuh

atau membayar uang muka sebesar 20% dari harga pembelian yang dilanjutkan dengan mengangsur sisanya secara bertahap atau mendapatkan pembiayaan dari bank pemberi KPR (Kredit Pemilikan Rumah) atau KPA (Kredit Pemilikan Apartemen).

Apabila pembeli yang mengangsur pembayarannya gagal memenuhi kewajiban pembayaran, maka sesuai dengan kontrak penjualan

(3)

commit to user

dan pembelian standar, Perseroan berhak untuk membatalkan kontrak penjualan dan menjual kembali properti tanpa proses penyitaan terlebih dahulu. Selain itu, Perseroan berhak untuk menahan sebagian dari pembayaran yang telah dilakukan pembeli sebelum terjadinya gagal bayar.

Di tengah kondisi pasar properti di Indonesia yang kurang kondusif, PT Ciputra Development Tbk (Perseroan) terus memacu langkah ekspansinya sepanjang tahun 2014. Kegigihan Perseroan ini membuahkan hasil nyata dengan penambahan jumlah proyek properti di sejumlah kota besar di Indonesia serta pertumbuhan pendapatan Perseroan yang mencapai 25% dibandingkan tahun 2013. Pada tahun 2014 Perseroan berhasil membukukan laba usaha sebesar Rp2.247,4 miliar, meningkat 36,1% dibandingkan tahun sebelumnya sebesar Rp1.651,5 miliar.

Kinerja positif ini semakin memantapkan langkah Perseroan untuk tumbuh semakin kuat dan terus menciptakan nilai unggul bagi pemegang saham, pemangku kepentingan, dan masyarakat Indonesia.

Pada tahun 2015, Perseroan mulai melakukan pengembangan produk-produk properti inovatif yang ditargetkan untuk kelas menengah, namun tetap memperhatikan kepuasan pelanggan secara keseluruhan sebagai fokus utama.

Dalam seluruh arsitektur yang dikembangkannya, Perseroan berhasil mengaplikasikan berbagai konsep unik dan modern yang menjadikannya sebagai keunggulan tersendiri dalam proyek pengembangan perumahan dan properti komersial.

(4)

commit to user

Dukungan Sumber Daya Manusia (SDM) yang loyal dan kompeten merupakan salah satu kunci keberhasilan Perseroan dalam meraih kesuksesan yang berkelanjutan di masa depan. Setiap tahun Perseroan selalu mengadakan evaluasi terhadap berbagai kebijakan terkait SDM dan selalu berusaha melakukan berbagai penyesuaian dan penyempurnaan. Hal ini merupakan bukti atas komitmen Perseroan yang memandang SDM sebagai aset utama Perseroan yang harus dijaga dan selalu dikembangkan.

Dalam hal pembagian dividen, Perseroan secara konsisten merealisasikannya kepada para Pemegang Saham setiap tahunnya.

Besarnya dividen tunai yang dibagikan secara umum adalah maksimum 30% dari laba bersih konsolidasi setelah pajak pada tahun buku yang bersangkutan. Hal ini dilakukan sebagai bagian dari penerapan Good Corporate Governance (GCG).

Pada tahun 2013 Perseroan membagikan dividen Rp12 per saham dan mengembangkan resor pertama di Tanah Lot Bali. Pada tanggal 3 Juni 2014, para pemegang saham memutuskan untuk membagikan dividen tunai sesuai hasil dari Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) sebesar Rp19 per saham atau sebesar Rp288,1 miliar dari sisa laba bersih tahun buku 2013 yang dibagikan secara tunai pada tanggal 22 Juli 2014.

Selain itu, pada RUPS tanggal 30 Juni 2015 memutuskan untuk membagikan dividen tunai sebesar Rp8 per saham atau sebesar Rp121,33 miliar dari sisa laba bersih tahun buku 2014 yang dibagikan secara tunai pada tanggal 31 Juli 2015 dan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham

(5)

Luar Biasa (RUPSLB) tanggal 8 September 2015 membagikan dividen saham dengan jumlah keseluruhan 164.843.843 saham (jumlah maksimum Rp132.492.265.467) dan dividen interim (sementara) sebesar Rp2,25 per saham atau sebesar Rp34,1 miliar pada tanggal 19 Oktober 2015.

2. Struktur Organisasi

Dr. (HC) Ir. Ciputra Komisaris Utama

Dr. Widigdo Sukarman, MBA, MPA (Alm.) Ketua Komite Audit Tulus Santoso

Sekretaris Perusahaan

Candra Ciputra Direktur Utama

Fadjar Halim Kepala Internal Audit

Rina Ciputra Sastrawinata Direktur SDM

Junita Ciputra Direktur Keuangan

Tanan Herwandi Antonius Direktur Pemasaran

Tulus Santoso Direktur Investasi

Promosi &

Strategi

Pemasaran

Penyewaan

Keuangan

Akunting

Pajak Personalia

Pelatihan

Umum &

Pembelian

Hubungan Investor

Hukum

Sistem Informasi Manajemen

Sumber: Laporan Keuangan Tahunan PT Ciputra Development Tbk (2015: 34) Gambar 3.2 Struktur Organisasi

(6)

co er _x^Cip^u

tra Hanoi International City xGrand Phnom Penh International City xGrand Shenyang International City Ciputra Hospital Tangerang

PT Ciputra Development Tbk (15,330,659,837saham/ @Rp250)

Ciputra Related Co. 41%Public/ Others 59% International City Holdings PTE. LTD 7,43%

PT Ciputra Raya Sejahtera 99,99%

PT Ciputra Residence & Anak Perusahaan 99,99%

PT Ciputra Graha Mitra & Anak Perusahaan 99,99%

PT Ciputra Indah & Anak Perusahaan 99,89%

PT Ciputra Surya Tbk & Anak Perusahaan 62,66%

PT Cipura Property Tbk & Anak Perusahaan 58,14% xCitraRaya Tangerang xCitraGarden City Jakarta xCitraGrand City Palembang xCitraRaya City Jambi xCitraLake Sawangan Depok

xCitraGarden Banjarmasin xCitraLand Banjarmasin xCitraLand City Samarinda xCitra BukitIndah Balikpapan xCitraLand Celebes Makassar xCitraIndah Jonggol xCitraLand Pekanbaru xCitraGarden Pekanbaru

xCitraLand Surabaya xCiputra Golf Surabaya xCiputra World Surabaya xCitraHarmoni Sidoarjo xCitraGarden Sidoarjo xCiputra Mall & Hotel Jakarta xCiputra Mall & Hotel Semarang xSomerset Apartment Jakarta xCiputra World Jakarta xDIPO Business Center Jakarta

3.Struktur Perusahaan

(7)

xCitraGarden Bumi Mutiara Wanayasa Cilegon xCitraGarden Aneka Pontianak xCitraLake Suites Jakarta xCitraMaja Raya Banten xCitra Towers Kemayoran Jakarta xCitraGarden City Malang

xCitraGarden Makassar xCitraGreen Dago Bandung xCitraLand NGK Jambi xCitraGarden Pekalongan xCitraLand Tegal xBizPark CE Banjarmasin xCitraLand Botanical City Pangkalpinang xVida View Apartment Makassar xCitraGrand Galesong City Pangkalpinang xCitraMitra City Banjarbaru xCitraCity Balikpapan xCitraLand Cirebon xCitraLand Megah Batam xCitraLand Bukit Semarang Baru Semarang xCitraLand Puri Serang xCitraGrand Senyiur City Samarinda xCitraIndah Sidoarjo xThe Taman Dayu Pandaan xCitraGarden Lampung xCitraSun Garden Semarang xCitraLand Kendari xCitraLand Denpasar xCitraSun Garden Yogyakarta xCitraGrand Mutiara Yogyakarta xCitraGrand Semarang xCitraLand Palu xCitraLand Bagya City Medan xCitraLand Green Lake Surabaya xCitraLand City Losari Makassar Tercatat di BEI

xCitraDream Hotel Cirebon xCitraDream Hotel Semarang xCitraDream Hotel Bandung xCitraDream Hotel Yogyakarta xCitraDream Hotel Serpong xCitraDream Hotel Banjarmasin xCitraDream Hotel Bintaro xCitraDream Hotel Bengkulu xCiputra International Jakarta xThe Nivata Bali Tercatat di BEI Sumber: Laporan Keuangan Tahunan PT Ciputra Development Tbk(2015: 35) Gambar 3.3 Struktur Perusahaan

(8)

commit to user 4. Daftar Entitas Anak

TABEL 3.1

Daftar Entitas Anak Perusahaan serta Kegiatan Usahanya

Nama Anak

Perusahaan Kegiatan Usaha % Status

PT Ciputra Raya Sejahtera

x Mengembangkan dan mengelola rumah sakit dan usaha di bidang kesehatan

x Sebagai perusahaan induk

99,99% Beroperasi

PT Ciputra Residence

x Mengembangkan dan menjual real estat berupa rumah, ruko, dan gudang

x Mengembangkan dan mengelola pusat niaga/mal, hotel, lapangan golf, dan waterpark

99,99% Beroperasi

PT Ciputra Graha Mitra

x Mengembangkan dan menjual real estat berupa rumah, ruko, dan gudang

99,99% Beroperasi

PT Ciputra Indah

99,89% Beroperasi

PT Ciputra Surya Tbk

x Mengembangkan, menjual, dan mengelola apartemen dan gedung perkantoran

62,66% Beroperasi

PT Ciputra

Property Tbk x Sebagai perusahaan induk 58,14% Beroperasi International City

Holdings Pte. Ltd. x Sebagai perusahaan induk 7,43% Beroperasi

(9)

commit to user 5. Kronologis Pencatatan Saham

TABEL 3.2

Pencatatan Saham Secara Terperinci

Aksi Korporasi Jumlah Saham Ditawarkan

Tanggal Pencatatan

BEI

Jumlah Saham Beredar

Nilai Nominal Penawaran Umum

Perdana 250.000.000 28-03-1994 250.000.000 1.000

Pemecahan Saham 250.000.000 06-08-1996 500.000.000 500 Penawaran Umum

Terbatas (PUT) I 250.000.000 08-10-1996 750.000.000 500 Saham Bonus 862.500.000 04-12-2000 1.612.500.000 500 Penambahan

Modal tanpa HMETD

2.307.276.912 29-03-2006 3.919.776.912 500 PUT II 2.449.860.570 12-12-2006 6.369.637.482 500 Konversi Waran 1.213.270.515 04/06/2007-

30/11/2009 7.582.907.997 500 Pemecahan Saham 7.582.907.997 15-06-2010 15.165.815.994 250 Saham Bonus 164.843.843 19-10-2015 15.330.659.837 250

Catatan:

1) Jumlah saham yang ditawarkan 50.000.000 saham (nilai nominal Rp1.000 per saham) dengan harga penawaran Rp5.200 per saham.

2) Pemecahan nilai nominal saham dari Rp1.000 per saham menjadi Rp500 per saham.

3) Setiap pemegang 2 saham lama mendapat 1 HMETD untuk membeli 1 saham baru (nilai nominal Rp500 per saham) dengan harga Rp1.400 per saham.

4) Setiap pemegang 20 saham lama mendapatkan 23 saham baru.

5) Sehubungan dengan penyelesaian utang sebesar USD181,2 juta.

(10)

commit to user

6) Setiap pemegang 8 saham lama mendapat 5 HMETD untuk membeli 5 saham baru (nilai nominal Rp500 per saham) dengan harga Rp500 per saham.

7) Setiap pemegang 1 waran berhak untuk membeli 1 saham baru (nilai nominal Rp500 per saham) dengan harga Rp500 per saham.

8) Pemecahan nilai nominal saham dari Rp500 per saham menjadi Rp250 per saham.

9) Setiap pemegang 92 saham lama mendapatkan 1 saham baru.

6. Visi, Misi dan Filosofi PT Ciputra Development Tbk Visi

Mengembangkan sebuah grup bisnis properti dengan semangat yang unggul dan penuh inovasi, sehingga menciptakan nilai tambah dalam menyediakan kehidupan yang lebih baik bagi masyarakat dan memberikan kemakmuran dan kesejahteraan bagi para pemangku kepentingan.

Misi

Menjadi yang terdepan dalam bisnis properti dengan menjadi yang paling unggul, profesional dan menguntungkan, sehingga menjadi pilihan pertama bagi para konsumen, menjadi tempat kerja yang paling menarik dan menantang bagi para karyawan, menjadi investasi yang paling menguntungkan bagi para pemegang saham dan menjadi berkat yang nyata bagi masyarakat dan tanah air.

(11)

commit to user Filosofi

Integritas, Profesionalisme, dan Entrepreneurship.

B. Analisis dan Pembahasan

Analisis rasio keuangan membutuhkan data laporan keuangan yang telah ada sebagai dasar penilaian. Kondisi perusahaan yang dinilai baik berdasarkan hasil perhitungan rasio belum bisa disimpulkan kebenarannya bila tidak ada standar yang dipakai sebagai alat pembanding. Salah satu alternatif yang bisa dijadikan pembanding adalah rata-rata industri sebagai standar penilaian analisis rasio.

Penulis mengumpulkan data nama perusahaan sejenis (industri properti) yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia serta data laporan keuangannya untuk menghitung rata-rata industri. Terdapat 48 perusahaan yang laporan keuangannya sudah dipublikasikan per 22 Oktober 2015 dan dapat diakses di www.idx.co.id. Penulis melakukan perhitungan rasio likuiditas, profitabilitas, dan solvabilitas pada 48 perusahaan sejenis untuk mendapatkan hasil rata-rata industri setiap rasio per tahun (2013-2015).

1. Rasio Likuiditas

Rasio ini mengukur kemampuan likuiditas jangka pendek perusahaan dengan melihat aktiva lancar perusahaan relatif terhadap utang lancarnya. Rasio likuiditas juga dikenal sebagai rasio modal kerja (rasio

(12)

commit to user

aset lancar). Standar likuiditas yang baik untuk ukuran perbandingan antara total aset lancar dengan total kewajiban lancar adalah 200% atau 2:1. Namun standar tersebut tidaklah mutlak karena harus diperhatikan juga faktor lainnya, seperti karakteristik industri, efisiensi persediaan, manajemen kas, dan sebagainya (Hery, 2015:179).

1) Rasio Lancar (Current Ratio)

Rasio lancar menggambarkan seberapa besar jumlah ketersediaan aset lancar yang dimiliki perusahaan dibandingkan dengan total kewajiban lancar. Rasio lancar dihitung dengan membagi aktiva lancar dengan utang lancar. Perusahaan yang mempunyai rasio lancar yang tinggi belum dapat dikatakan baik karena kemungkinan manajemen kas dan persediaannya kurang efektif.

TABEL 3.3

Perhitungan Rasio Lancar Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Keterangan C = A/ B

Dalam jutaan rupiah

2013 2014 2015

A Aktiva Lancar 9.751.824 11.094.507 12.544.502

B Utang Lancar 7.155.195 7.775.706 8.013.555

C Rasio 1,36 1,43 1,57

Kenaikan/ (Penurunan) - 0,07 0,14

Rata-rata Industri 2,32 2,50 2,75

Sumber: Laporan Keuangan Tahunan PT Ciputra Development Tbk 2013-2015 (diolah)

(13)

commit to user DIAGRAM 3.1

Perbandingan Rata-rata Industri dengan Rasio Lancar Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Analisis:

Rasio lancar tahun 2015 lebih baik daripada dua tahun sebelumnya. Rasio lancar meningkat sebesar 0,14 di tahun 2015 dan pada tahun 2014 meningkat sebesar 0,07 dibandingkan tahun 2013.

Kas dan setara kas pada akhir tahun 2015 tercatat naik Rp145,6 miliar (5%) menjadi Rp3.034,1 miliar dari sebelumnya Rp2.888,6 miliar yang berasal dari penerimaan dana dari konsumen atas penjualan produk-produk properti melalui entitas anak perusahaan.

Kenaikan jumlah piutang sebesar 14,3% di tahun 2015 dan sebesar 41,27% di tahun 2014 disebabkan karena peningkatan aktivitas

0 0,25 0,5 0,75 1 1,25 1,5 1,75 2 2,25 2,5 2,75 3 2013

2014 2015

2013 2014 2015

Rasio Lancar 1,36 1,43 1,57

Rasio Lancar

(14)

commit to user

penjualan. Aktivitas penjualan yang meningkat disebabkan karena penambahan jumlah persediaan di tahun 2015 sebesar Rp1.102,5 miliar (17,15%) dan sebesar 31,77% di tahun 2014 yang dikontribusikan oleh kenaikan persediaan residensial (kaveling tanah, rumah, ruko, apartemen dan kantor) di anak-anak perusahaan PT Ciputra Residence (CR), PT Ciputra Surya Tbk (CTRS) dan PT Ciputra Property (CTRP).

Kenaikan ini merupakan konsekuensi atas aktivitas pengembangan usaha Perseroan dan anak-anak perusahaan.

Selama tahun 2015 Perseroan meluncurkan 6 (enam) proyek baru. Dari enam proyek tersebut, satu proyek dikembangkan melalui anak perusahaan yang langsung di bawah Perseroan (PT Ciputra Residence) yaitu CitraGarden City di Malang pada bulan Oktober 2015.

Selain itu, tiga proyek lainnya melalui anak perusahaan PT Ciputra Surya Tbk yaitu satu proyek residensial CitraLand City Losari di Makassar dan dua tower di Ciputra World Surabaya (SOHO (Small Office Home Office) dan gedung perkantoran), sedangkan PT Ciputra

Property Tbk mengembangkan dua proyek sisanya dengan merealisasikan penjualan 185 unit apartemen Ascott Kuningan Jakarta dan meluncurkan pengembangan proyek vila seluas 6 hektar yang merupakan bagian dari Ciputra Beach Resort di Bali.

Dari target tahunan yang telah ditetapkan sebesar Rp9.480,9 miliar, pre-sales Perseroan telah mencapai target sebesar 97% pada tahun 2015. Perseroan melakukan pengembangan usaha melalui

(15)

commit to user

peluncuran produk properti yang inovatif seperti CitraLake Suites yang sudah berhasil terjual sebanyak 195 unit pada tahun 2014. Selain itu, menjelang akhir tahun 2014 Perseroan meluncurkan gedung perkantoran bernama Citra Towers. Kenaikan jumlah persediaan ini tentunya juga menambah jumlah utang lancar perusahaan untuk biaya pembangunan gedung dan fasilitasnya.

Dari hasil perhitungan rasio dapat dilihat jumlah aktiva lancar tahun 2013 (1,36), tahun 2014 (1,43), dan tahun 2015 (1,57) kali dari total kewajiban lancar sehingga perusahaan belum dapat dikatakan likuid karena perusahaan pada umumnya harus memiliki aktiva lancar dua kali lipat dari utang lancar. Rata-rata industri sejenis untuk rasio lancar adalah 2,43. Hal tersebut menunjukkan bahwa dari tahun 2013 hingga tahun 2015 kemampuan likuiditas perusahaan dapat disimpulkan kurang baik karena masih jauh di bawah rata-rata industri. Perusahaan harus lebih memperbanyak jumlah aktiva lancarnya dengan cara menambah investasi dan menahan penerimaan utang supaya bisa mencapai target rata-rata industri.

2) Rasio Sangat Lancar (Quick Ratio atau Acid Test Ratio)

Quick ratio dihitung sebagai hasil bagi antara aset sangat lancar (aset yang dapat dengan segera dikonversi menjadi kas tanpa mengalami kesulitan) dengan total kewajiban lancar.

(16)

commit to user TABEL 3.4

Perhitungan Quick Ratio Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Keterangan E = (A+B+C)/ D

Dalam jutaan rupiah

2013 2014 2015

A Kas dan Setara Kas 3.465.104 2.888.572 3.034.144

B Sekuritas Jangka Pendek 10.970 531 589

C Piutang 759.109 1.070.672 1.323.274

D Utang Lancar 7.155.195 7.775.706 8.013.555

E Rasio 0,59 0,51 0,54

Kenaikan/ (Penurunan) - (0,08) 0,03

DIAGRAM 3.2

Perbandingan Rata-rata Industri dengan Quick Ratio Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

0 0,25 0,5 0,75 1 1,25 1,5 1,75 2

2013 2014 2015

Quick Ratio 0,59 0,51 0,54

Quick Ratio

(17)

commit to user Analisis:

Quick ratio tahun 2013 lebih baik daripada dua tahun

berikutnya. Posisi total kewajiban lancar tidak dapat ditutup sepenuhnya oleh aset sangat lancar karena rata-rata dari ketiga tahun tersebut dalam memenuhi total kewajiban lancar hanya 55% nya saja.

Penyebab penurunan quick ratio di tahun 2014 sebesar 0,08 adalah karena kas dan setara kas yang menurun sebesar 16,64% dari Rp3.465,1 triliun menjadi Rp2.888,6 triliun yang digunakan untuk membayar utang bank jangka panjang yang telah jatuh tempo sebesar Rp25.951,1 miliar, serta untuk membayar biaya dibayar di muka dan uang muka operasional proyek. Selain itu, investasi juga menurun sebesar Rp10.439,3 miliar karena Perseroan mengurangi jumlah investasi obligasi seiring dengan kondisi makro ekonomi yang kurang kondusif pada tahun 2014.

Jumlah rasio mulai meningkat di tahun 2015 sebesar 0,03 karena kas meningkat dari penambahan jumlah utang lancar dan perusahaan mulai menambah lagi investasinya sebesar Rp57.843 miliar karena kondisi ekonomi yang sudah mulai membaik. Rata-rata industri sejenis adalah 1,03 yang jika dijadikan pembanding, maka quick ratio perusahaan selama tiga tahun terakhir masih tergolong kurang baik.

Rasio aset sangat lancar cenderung rendah karena lebih dari setengah aset lancar perusahaan didominasi oleh persediaan. Untuk

(18)

i

menghasilkan quick ratio yang lebih baik, maka investasi perusahaan harus ditingkatkan jumlahnya supaya pendapatan bunga juga meningkat yang akan membuat peningkatan pada jumlah kas dan setara kas.

2. Rasio Profitabilitas

Rasio ini mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan keuntungan pada tingkat penjualan, aset, dan modal saham tertentu.

1) Rasio Margin Laba Bersih (Net Profit Margin)

Rasio margin laba bersih dihitung dengan membagi laba bersih terhadap penjualan bersih. Laba bersih dihitung sebagai hasil pengurangan antara laba sebelum pajak penghasilan dengan beban pajak penghasilan.

TABEL 3.5

Perhitungan Rasio Margin Laba Bersih Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Dalam jutaan rupiah

2013 2014 2015

A Laba Bersih 1.413.388 1.794.594 1.740.300

B Penjualan Bersih 4.239.679 5.220.043 6.134.303

C Rasio 0,33 0,34 0,28

Kenaikan/ (Penurunan) - 0,01 (0,06)

(19)

Perbandingan Rata-rata Industri dengan Rasio Margin Laba Bersih Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Analisis:

Pada tahun 2015 jumlah margin laba bersih lebih rendah daripada kedua tahun sebelumnya. Pada tahun 2014 rasio naik sebesar 0,01, sedangkan tahun 2015 turun sebesar 0,06. Dari ketiga tahun tersebut dapat disimpulkan bahwa margin laba bersih masih tergolong rendah yang berarti dari tahun 2013 semakin rendah laba bersih yang dihasilkan dari penjualan bersih. Hal ini disebabkan karena rendahnya laba sebelum pajak penghasilan.

Pada tahun 2014 penjualan bersih meningkat 23,1% dari Rp4.239,7 miliar menjadi Rp5.220 miliar, terutama berasal dari

0 0,25 0,5 0,75 1 1,25 1,5 1,75 2 2013

2014 2015

2013 2014 2015

Rasio Margin Laba Bersih 0,33 0,34 0,28

Rasio Margin Laba Bersih

(20)

commit to user

peningkatan penjualan rumah sebesar Rp1.159,7 miliar (42,7%) walaupun pasar properti sedang kurang diminati karena harga properti yang terlampau tinggi, kenaikan tingkat suku bunga dan harga bahan bakar minyak (BBM) serta adanya pengetatan kredit dari Bank Indonesia.

Pendapatan yang seperempatnya didominasi oleh penjualan bersih tetap bisa meningkatkan laba bersih di tahun 2014 walaupun terjadi kerugian kurs dan kenaikan beban keuangan. Kenaikan kurs valuta asing tahun 2014 menyebabkan biaya lain-lain seperti rugi atas selisih kurs meningkat Rp149,4 miliar yang menjadi pengurang dari laba kotor.

Penjualan bersih dari residensial tahun 2015 meningkat 17,5%

dari Rp5.220 miliar menjadi Rp6.134,3 miliar, yang terutama berasal dari peningkatan penjualan apartemen sebesar Rp748,4 miliar (90%) dan penjualan rumah hunian dan ruko sebesar Rp282,2 miliar (7,3%).

Sementara itu, penjualan kantor mengalami penurunan sebesar Rp140,3 miliar (40,2%) seiring dengan menurunnya permintaan.

Peningkatan penjualan apartemen terutama berasal dari transaksi penjualan atas 185 unit apartemen kepada Ascott Group pada bulan Juni 2015. Peningkatan laba usaha yang lebih kecil daripada persentase kenaikan penjualan adalah akibat dari kenaikan harga pokok penjualan apartemen (Rp553,6 miliar) dan rumah hunian serta ruko (Rp122 miliar).

(21)

commit to user

Kenaikan pendapatan usaha di tahun 2015 sebesar Rp259,8 miliar (23,19%) dari Rp1.120,2 miliar menjadi Rp1.380 miliar terutama dikontribusikan oleh hotel yang meningkat Rp167,9 miliar (108,9%) dari Rp154,2 miliar menjadi Rp332,2 miliar, seiring dengan mulai beroperasinya hotel yang dikelola oleh Raffles Hotel Singapore sejak bulan Maret 2015.

Peningkatan pendapatan usaha tahun 2015 diikuti dengan kenaikan laba usaha sebesar 7,4% menjadi Rp2.414,8 miliar dibandingkan tahun 2014 sebesar Rp2.247,4 miliar, sedangkan laba bersih tercatat mengalami penurunan sebesar Rp54,294 miliar (3,03%) dari Rp1.794,6 miliar menjadi Rp1.740 miliar yang terutama disebabkan oleh kenaikan beban bunga pinjaman, khususnya yang dibayarkan oleh proyek properti investasi Perseroan.

Penyebab penurunan lainnya adalah karena beban pokok penjualan naik Rp775 miliar sehingga jumlah laba kotor hanya naik sebesar Rp399 miliar. Beban lain-lain mengalami penurunan 50,78%

karena kurs valuta asing yang mulai membaik, namun tetap kurang mempengaruhi kenaikan laba bersih.

Kenaikan beban bunga dan keuangan lainnya tahun 2015 sebesar Rp152,8 miliar (45,8%), dari Rp334 miliar menjadi Rp486,8 miliar sehubungan dengan telah beroperasinya secara full year beberapa proyek komersial CTRP. Rata-rata industri sejenis adalah 0,95 yang

(22)

commit to user

berarti perusahaan harus lebih meningkatkan kinerjanya dalam menghasilkan laba bersih.

2) Hasil Pengembalian atas Aset/ Return on Assets (ROA)

Rasio ini dihitung dengan membagi laba bersih terhadap total aset.

TABEL 3.6

Perhitungan Hasil Pengembalian atas Aset Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Dalam jutaan rupiah

2013 2014 2015

A Laba Bersih 1.413.388 1.794.594 1.740.300

B Total Aset 20.245.535 23.538.715 26.258.719

C Rasio 0,07 0,08 0,07

DIAGRAM 3.4

Perbandingan Rata-rata Industri dengan Hasil Pengembalian atas Aset Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

0 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1

2013 2014 2015

Rasio ROA 0,07 0,08 0,07

Return on Assets

(23)

commit to user Analisis:

Pada tahun 2014 perusahaan mengalami peningkatan kinerja manajemen dalam menghasilkan laba bagi perusahaan sebesar 0,01, namun pada tahun 2015 mengalami penurunan sebesar 0,01. Rata-rata hasil rasio tahun 2013-2015 sebesar 0,07 yang setara dengan rata-rata industri sebesar 0,07 mengartikan bahwa perusahaan memiliki kontribusi total aset terhadap laba bersih yang sudah baik di antara industri sejenis. Hal ini disebabkan karena aset perusahaan dimanfaatkan secara maksimal untuk menciptakan penjualan.

Penerimaan kas dari pelanggan naik sebesar Rp1,116 miliar adalah seiring dengan kenaikan pre-sales dari Rp8.630,6 miliar menjadi Rp9.179,1 miliar. Kenaikan aset tetap-bersih (Rp547 miliar) dan properti investasi (Rp652 miliar) tahun 2014 terkait dengan peningkatan pada kemajuan pembangunan proyek Ciputra World 1 dan Ciputra World 2 Jakarta melalui anak perusahaan CTRP, proyek kantor manajemen (management office) CitraRaya Tangerang dan proyek rumah sakit CitraGarden City melalui anak perusahaan CR.

Total aset properti komersial tercatat Rp11.050,1 miliar atau 42,1% dari total aset Perseroan pada tahun 2015 dan Rp10.213,6 miliar (43,4%) dari total aset Perseroan pada tahun 2014. Total aset dari residensial tercatat Rp15.208,6 atau 57,9% dari total aset Perseroan pada tahun 2015 dan Rp13.325,1 miliar (56,6%) dari total aset Perseroan pada tahun 2014.

(24)

commit to user

Kenaikan tanah untuk pengembangan tahun 2014 (Rp371 miliar) terutama dikontribusikan oleh penambahan tanah di anak perusahaan CR sebesar 63,6%. Tanah untuk pengembangan tersebut juga dijadikan sebagai jaminan atas utang bank. Kenaikan tanah untuk tahun 2015 sebesar Rp257,3 miliar terutama terkait dengan perolehan tanah di Surabaya, Sidoarjo, Bandar Lampung, Jakarta dan Bali oleh CTRS dan CTRP.

Kenaikan aset tidak lancar lainnya tahun 2014 sebesar Rp256,4 miliar terutama dikontribusikan oleh kenaikan dana yang dibatasi penggunaannya yang berasal dari pencairan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sehubungan dengan pre-sale (menjual properti sebelum pembangunan selesai) yang terjadi.

Ekspansi bisnis yang dilakukan Perseroan dan anak perusahaan menyebabkan jumlah karyawan Perseroan dan anak perusahaan mengalami kenaikan sebesar 8,09% dari 3.287 orang menjadi 3.553 orang hingga akhir tahun 2014 yang menyebabkan biaya gaji juga naik sebesar 25,4%.

3) Hasil Pengembalian atas Ekuitas/ Return on Equity (ROE)

Hasil pengembalian atas ekuitas merupakan rasio yang menunjukkan seberapa besar kontribusi ekuitas dalam menciptakan laba bersih. Rasio ini dihitung dengan membagi laba bersih terhadap ekuitas.

(25)

Perhitungan Hasil Pengembalian atas Ekuitas Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Dalam jutaan rupiah

2013 2014 2015

A Laba Bersih 1.413.388 1.794.594 1.740.300

B Total Ekuitas 9.876.703 11.652.437 13.050.221

C Rasio 0,14 0,15 0,13

DIAGRAM 3.5

Perbandingan Rata-rata Industri dengan Hasil Pengembalian atas Ekuitas Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Analisis:

Pada tahun 2014 jumlah kontribusi total ekuitas terhadap laba bersih lebih baik daripada tahun 2013 dan 2015. Dengan demikian telah

0 0,04 0,08 0,12 0,16 0,2

2013 2014 2015

ROE 0,14 0,15 0,13

Return on Equity

(26)

commit to user

terjadi penurunan kinerja manajemen dalam menghasilkan laba bersih di tahun 2015 sebesar 0,02. Hasil perhitungan rasio dari ketiga tahun terakhir melebihi jumlah rata-rata industri, sehingga dapat disimpulkan bahwa perusahaan sudah baik dalam memanfaatkan modal untuk menciptakan penjualan jika dibandingkan dengan perusahaan sejenis.

Pendapatan usaha Perseroan tahun 2014 meningkat 25%

dibandingkan tahun 2013 karena pengaruh peningkatan harga jual produk residensial Perseroan yang meliputi rumah hunian, apartemen, kaveling tanah dan gedung kantor serta kenaikan tarif sewa properti komersial Perseroan yang meliputi mal, hotel dan gedung kantor sehingga penjualan yang optimal membuat ekuitas juga naik.

Pada tahun 2014, harga pokok produksi termasuk biaya konstruksi mengalami kenaikan sekitar 10% karena kenaikan Upah Minimum Regional (UMR) dan pengurangan subsidi BBM oleh Pemerintah, begitu juga tahun 2015 naik sekitar 25,7% yang terutama disebabkan kenaikan harga pokok penjualan apartemen (Rp553,6 miliar), rumah hunian serta ruko (Rp122 miliar), dan beban langsung hotel sebesar Rp102,4 miliar.

Beban usaha tahun 2015 naik Rp250,1 miliar (22,2%) yang berasal dari kenaikan beban penjualan serta beban umum dan administrasi, masing-masing sebesar Rp35,3 miliar (11,1%) dan Rp214,8 miliar (26,6%), sedangkan beban penjualan naik Rp35,3 miliar

(27)

commit to user

seiring dengan kenaikan pre-sale dari Rp8.630,6 miliar menjadi Rp9.179,1 miliar.

Secara lebih rinci, beban gaji, upah dan imbalan kerja lainnya tahun 2015 tercatat sebesar Rp546,7 miliar atau naik sebesar Rp85,1 miliar (18,4%) dari tahun 2014 sebesar Rp461,6 miliar. Biaya umum dan administrasi selain gaji naik 37,4% dari Rp347,1 miliar menjadi Rp476,8 miliar terkait dengan operasional Perseroan. Beban yang besar membuat laba yang didapat menjadi berkurang sehingga ekuitas yang didapat juga berkurang.

3. Rasio Solvabilitas

Rasio ini mengukur likuiditas jangka panjang perusahaan.

1) Rasio Utang terhadap Aset (Debt to Asset Ratio)

Rasio utang terhadap aset menghitung seberapa jauh dana disediakan oleh kreditor. Rasio ini dihitung sebagai hasil bagi antara total utang dengan aset.

TABEL 3.8

Perhitungan Rasio Utang terhadap Aset Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Dalam jutaan rupiah

2013 2014 2015

A Total Utang 10.368.832 11.886.278 13.208.497

B Total Aset 20.245.535 23.538.715 26.258.719

C Rasio 0,51 0,50 0,50

Kenaikan/ (Penurunan) - (0,01) -

(28)

Perbandingan Rata-rata Industri dengan Rasio Utang terhadap Aset Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Analisis:

Dari tahun 2013 jumlah rasio utang terhadap aset sudah terlihat kurang baik karena ketentuan umumnya adalah sebaiknya perusahaan memiliki debt ratio kurang dari 0,50 (Hery, 2015: 195). Rata-rata industri masih jauh diatas rasio utang perusahaan selama tiga tahun terakhir yaitu sebesar 0,39. Hal ini berarti perusahaan akan sulit memperoleh pinjaman jika tidak segera menambah jumlah asetnya untuk lebih dominan daripada jumlah utangnya.

Peningkatan utang berbanding lurus dengan peningkatan aset Perseroan terutama yang berasal dari kenaikan persediaan, tanah untuk

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6

2013 2014 2015

Rasio Utang terhadap Aset 0,51 0,5 0,5

Rasio Utang terhadap Aset

(29)

commit to user

pengembangan, aset tetap, properti investasi dan aset tidak lancar lainnya.

Pada tahun 2014 terjadi penurunan kas dan setara kas sebesar 16,6% dari Rp3.465 miliar menjadi Rp2.888,6 miliar terutama terkait dengan turunnya penjualan produk-produk Perseroan melalui anak perusahaan selama tahun 2014.

Total utang mengalami peningkatan 14,6%, dari Rp10.369 miliar menjadi Rp11.886 miliar terutama berasal dari peningkatan pinjaman bank, utang usaha dan utang obligasi. Kenaikan utang usaha sebesar Rp110,3 miliar adalah sehubungan dengan estimasi kewajiban atas penyelesaian konstruksi proyek di beberapa anak perusahaan.

Kenaikan utang obligasi sebesar Rp488,8 miliar adalah sehubungan dengan penerbitan Obligasi I Ciputra Residence Tahun 2014 oleh anak perusahaan CR dengan nominal Rp500 miliar yang dikurangi dengan beban emisi obligasi yang belum diamortisasi sebesar Rp11,2 miliar.

2) Rasio Utang terhadap Ekuitas (Debt to Equity Ratio)

Rasio utang terhadap ekuitas berguna untuk mengetahui besarnya perbandingan antara jumlah dana yang disediakan oleh kreditor dengan jumlah dana yang berasal dari pemilik perusahaan.

Rasio ini dihitung sebagai hasil bagi antara total utang dengan ekuitas.

(30)

Perhitungan Rasio Utang terhadap Ekuitas Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Dalam jutaan rupiah

2013 2014 2015

A Total Utang 10.368.832 11.886.278 13.208.497 B Total Ekuitas 9.876.703 11.652.437 13.050.221

C Rasio 1,05 1,02 1,01

Kenaikan/ (Penurunan) - (0,03) (0,01)

DIAGRAM 3.7

Perbandingan Rata-rata Industri dengan Rasio Utang terhadap Ekuitas Tahun 2013-2015 PT Ciputra Development Tbk

Analisis:

Dari ketiga tahun terakhir dapat disimpulkan bahwa struktur pembiayaan perusahaan banyak didominasi oleh utang daripada modal pemilik yang menyebabkan debt to equity ratio jauh dibawah rata-rata

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2

2013 2014 2015

Rasio Utang terhadap Ekuitas 1,05 1,02 1,01

Rasio Utang terhadap Ekuitas

(31)

commit to user

industri yang sebesar 0,79 sehingga keadaan ini akan menyulitkan perusahaan dalam memperoleh pinjaman dari kreditor.

Rasio perusahaan pada tahun 2015 turun sebesar 0,01 karena perusahaan mendapat kredit dari Singapura yang membuat utang semakin naik karena tekanan nilai tukar rupiah yang berpengaruh pada bengkaknya beban selisih kurs. Pada tahun 2015 total liabilitas mengalami peningkatan 11,1%, dari Rp11.886,3 miliar menjadi Rp13.208,5 miliar yang terutama berasal dari peningkatan pinjaman bank sebesar Rp636,9 miliar dan wesel bayar.

Manajemen berkeyakinan bahwa kenaikan pinjaman merupakan konsekuensi dari pengembangan usaha Perseroan dan anak-anak perusahaan dan oleh karenanya Perseroan tetap memiliki kemampuan untuk memenuhi kewajibannya. Hasil dari pengembangan usaha di masa mendatang akan lebih menguntungkan sehingga tahun berikutnya perusahaan pasti bisa mendapatkan hasil rasio yang lebih baik dalam pelunasan utang.

C. Temuan

Berdasarkan hasil analisis rasio kinerja keuangan dan pembahasan terkait dengan rasio likuiditas, profitabiltas, dan solvabilitas, maka penulis menemukan beberapa kelebihan dan kelemahan pada PT Ciputra development Tbk selama tahun 2013-2015.

(32)

commit to user 1) Kelebihan

a) Pada tahun 2014 penjualan bersih meningkat 23,1% walaupun pasar properti sedang kurang diminati karena harga properti yang semakin tinggi, kenaikan tingkat suku bunga dan harga bahan bakar minyak (BBM) serta adanya pengetatan kredit dari Bank Indonesia.

b) Pendapatan usaha Perseroan tahun 2014 meningkat 25% dibandingkan tahun 2013 karena pengaruh peningkatan harga jual produk perumahan Perseroan yang meliputi rumah hunian, apartemen, kaveling tanah dan gedung kantor serta kenaikan tarif sewa properti komersial Perseroan yang meliputi mal, hotel dan gedung kantor.

c) Pendapatan yang seperempatnya didominasi oleh penjualan bersih tetap bisa meningkatkan laba bersih di tahun 2014 walaupun terjadi kerugian kurs dan kenaikan beban keuangan.

d) Perusahaan mengalami peningkatan kinerja manajemen dalam menghasilkan laba bagi perusahaan sebesar 0,01 pada tahun 2014.

e) Dari target tahunan yang telah ditetapkan sebesar Rp9.480,9 miliar, pre-sales Perseroan telah mencapai target sebesar 97% pada tahun

2015.

f) Dari hasil perhitungan rasio lancar dapat dilihat bahwa perusahaan belum dapat dikatakan likuid karena jumlah aktiva lancar tidak mencapai dua kali lipat dari utang lancar.

(33)

commit to user

g) Hasil perhitungan return on assets perusahaan yang setara dengan rata- rata industri sejenis sebesar 0,07 mengartikan bahwa perusahaan memiliki kontribusi total aset terhadap laba bersih yang sudah baik.

h) Perusahaan selalu menambah properti baru untuk dijual setiap tahunnya sehingga jumlah utang juga banyak bertambah, namun hal tersebut bisa lebih menguntungkan perusahaan saat properti di masa depan laku terjual.

2) Kelemahan

a) Rata-rata industri sejenis untuk rasio lancar sebesar 2,43 menunjukkan bahwa dari tahun 2013 hingga tahun 2015 kemampuan likuiditas perusahaan dapat disimpulkan kurang baik karena masih jauh dibawah rata-rata industri.

b) Pada tahun 2014 terjadi penurunan kas dan setara kas sebesar 16,6%

dari Rp3.465 miliar menjadi Rp2.888,6 miliar terutama terkait dengan turunnya penjualan produk-produk Perseroan melalui anak perusahaan selama tahun 2014.

c) Rata-rata quick ratio dari tahun 2013-2015 dalam memenuhi total kewajiban lancar hanya 55% nya saja.

d) Quick ratio cenderung rendah karena lebih dari setengah aset lancar perusahaan didominasi oleh persediaan.

(34)

commit to user

e) Peningkatan laba usaha yang lebih kecil daripada persentase kenaikan penjualan karena kenaikan harga pokok penjualan apartemen (Rp553,6 miliar) dan rumah hunian serta ruko (Rp122 miliar).

f) Laba bersih mengalami penurunan tahun 2015 sebesar Rp54,294 miliar (3,03%) yang terutama disebabkan oleh kenaikan beban bunga pinjaman.

g) Terjadi penurunan kinerja manajemen dalam menghasilkan laba bersih dari total ekuitas di tahun 2015 sebesar 0,02.

h) ROA pada tahun 2015 mengalami penurunan sebesar 0,01.

i) Ekspansi bisnis yang dilakukan Perseroan dan anak perusahaan menyebabkan jumlah karyawan Perseroan dan anak perusahaan mengalami kenaikan sebesar 8,09% hingga akhir tahun 2014 yang menyebabkan biaya gaji juga naik sebesar 25,4%.

j) Jumlah rasio utang terhadap aset dari tahun 2013 sudah terlihat kurang baik karena ketentuan umumnya sebaiknya perusahaan memiliki debt ratio kurang dari 0,50.

k) Total utang tahun 2014 mengalami peningkatan 14,6%, terutama berasal dari peningkatan pinjaman bank, utang usaha dan utang obligasi. Kenaikan utang usaha sebesar Rp110,3 miliar adalah sehubungan dengan estimasi kewajiban atas penyelesaian konstruksi proyek di beberapa anak perusahaan.