1. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Surabaya merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki jumlah penduduk yang tinggi. Pada tahun 2015, Surabaya dengan luas sekitar 333.063 km² memiliki 2.909.257 jiwa penduduk (Wikipedia, 2016). Surabaya juga merupakan salah satu kota di Indonesia yang memiliki tingkat pertumbuhan ekonomi yang pesat. Suryantoro (2014) mengatakan, peningkatan infrastruktur yang terus dikelola oleh pemerintah seperti pembukaan akses jalan telah menjadi salah satu pendorong pertumbuhan ekonomi di kota ini. Angka pertumbuhan ekonomi dan investasi di kota ini terus bergerak naik secara signifikan hingga mencapai 7,4 persen diawal tahun 2014 (dalam BKPPM Surabaya, Suryantoro, 2014). Berikut merupakan data pertumbuhan ekonomi kota Surabaya sejak tahun 2008 :
Gambar 1.1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Surabaya Sumber : www.suarasurabaya.net
Seiring pertumbuhan ekonomi ini, Surabaya menjadi salah satu kota yang ramai didatangi untuk tujuan pembangunan dan investasi properti. Berbagai macam pembangunan produk properti terjadi di Surabaya seperti industri, bangunan-bangunan komersil, properti dengan tujuan khusus, serta residensial atau tempat hunian (Tanjung, 2013). Sejak tahun 2008 pasar properti di Surabaya telah mempertahankan tren pengembangan properti terutama perkembangan properti hunian seperti apartemen (VIBIZ, 2014). Berikut adalah grafik pengembangan apartemen di Surabaya:
Gambar 1.2 Data Pengembangan Apartemen di Surabaya Sumber : www.colliers.com
Dari segi pengadaan unit apartemen yang terus meningkat, dapat dilihat bahwa hal ini berlangsung dengan adanya permintaan yang besar dari masyarakat Surabaya sehingga penyesuaian harga yang ditawarkan oleh para pembangun pun terjadi. Dari awal tahun 2013 hingga pertengahan tahun 2014 terjadi peningkatan rata-rata harga apartemen sesuai permintaan konsumen di Surabaya seperti yang dapat dilihat dari gambar grafik 1.3. Hal ini menjelaskan bahwa meskipun harga yang ditawarkan oleh pengembang semakin meningkat, rata-rata harga yang disanggupi konsumen juga meningkat (Salanto, 2014). Berikut rata-rata permintaan harga dari konsumen Surabaya berdasarkan kawasannya:
Gambar 1.3 Rata-Rata Permintaan Harga Apartemen di Beberapa Bagian Surabaya
Sumber: www.colliers.com
Salanto (2014) mengatakan, banyaknya pembangunan apartemen yang terjadi disepanjang tahun 2014-2016 adalah sejumlah 19 apartemen yang setara dengan pengadaan lebih dari 20.000 unit. Salanto (2015) juga mengatakan bahwa rencana pembangunan apartemen hingga tahun 2018 akan bertambah hingga mencapai angka 8.000 unit. Kedua data di atas dapat dilihat dari data penelitian sebagai berikut:
Tabel 1.1 Daftar Apartemen yang Diluncurkan Semester Kedua 2013
Sumber : www.colliers.com
Tabel 1.2 Daftar Proyek Apartemen Baru yang Akan Diluncurkan
Sumber : www.colliers.com
Salanto (2015) memaparkan bahwa tingkat permintaan masyarakat akan apartemen terbilang lumayan besar. Konsumen membeli unit apartemen tanpa terpengaruh pada kenaikan harga jual yang disebabkan oleh kenaikan harga bahan bangunan (dalam Alexander, Salanto, 2015). Dharmawan (2014) mengatakan bahwa menjelang penyelesaian proyek suatu apartemen, permintaan masyarakat akan apartemen semakin tinggi (dalam Peluang Properti, Dharmawan, 2014).
Dharmawan (2012) juga mengatakan, angka permintaan yang terus bertumbuh ini menjadikan pihak pembangun yakin untuk menghadirkan lagi hunian-hunian apartemen di Surabaya (dalam Benu, Dharmawan, 2012).
Gambar 1.4 Distribusi Unit Apartemen di Surabaya Sumber : www.colliers.com
Gambar 1.4 menunjukan penyebaran pembangunan apartemen di Surabaya kini terfokus pada Surabaya bagian Barat dan Timur. Sejauh ini, Surabaya Barat tetap menjadi daerah dengan jumlah unit apartemen terbanyak dengan persentase 48%, diikuti Surabaya Timur sebesar 39%, Surabaya Selatan sebesar 9%, dan Surabaya Tengah sebanyak 4% (Erawan, 2014). Penyebaran apartemen di Surabaya dapat dilihat dalam diagram berikut ini:
Gambar 1.5 Tingkat Hunian Apartemen di Surabaya Sumber : www.colliers.com
Gambar 1.5 menunjukan tingkat hunian apartemen. Dilihat dari tingkat hunian apartemen, jumlah unit yang terisi atau memiliki kepemilikan adalah sebesar 65%. Tingkat hunian tersebut bahkan naik menjadi lebih dari 80% saat menjelang hari pergantian tahun atau hari libur dari 35% unit yang memang disewakan bagi pengguna sementara (Salanto, 2015). Penjualan unit apartemen juga terbilang sangat cepat contohnya seperti unit The Peak yang terjual dalam kurun waktu 1 tahun dan One Icon, Praxis, serta Sumatera 36 dengan penjualan unit mencapai 60-80% dalam kurun waktu 8 bulan (Salanto, 2014).
Fenomena yang telah dijabarkan menunjukkan bahwa peningkatan penyediaan atau penjualan unit apartemen didukung oleh permintaan konsumen yang banyak. Dalam penelitian terdahulu tentang faktor-faktor yang mendorong konsumen membeli apartemen oleh Kartamihardja (2015) yaitu “Analisis Faktor- Faktor Penyebab Membeli Apartemen”, terdapat 6 alasan mengapa konsumen membeli apartemen yaitu investasi (59%), lokasi (21%), kepraktisan (9%), budget
(6%), lifestyle (3%), dan privasi (3%). Penelitian ini dilakukan pada tahun 2015 dengan 37 responden di area Jabodetabek dan Bandung dengan metode campuran kualitatif dan kuantitatif. Namun penelitian ini dinilai masih kurang dalam pelaksanaannya karena jumlah responden yang sedikit. Jawaban yang diberikan oleh responden juga dianggap kurang mewakili alasan peningkatan penjualan apartemen karena responden dianggap sebagai pembeli yang potensial di masa depan (calon pembeli).
Berbeda dari penelitian tersebut, dalam penelitian kali ini penulis menggunakan metode kuantitatif dalam skala yang lebih besar dengan responden yang merupakan konsumen apartemen di Surabaya. Penulis telah melakukan survei pra-penelitian dengan kuesioner yang bersifat open question terhadap 10 responden untuk mengetahui indikator (varibel) apa saja yang mempengaruhi perilaku konsumen dalam melakukan pembelian apartemen di Surabaya. Dari survei pra-penelitian tersebut, penulis mendapatkan 24 variabel yang menjadi pertimbangan konsumen untuk membeli apartemen di Surabaya. Dari 24 variabel tersebut, terdapat empat variabel yang paling banyak menjadi pertimbangan bagi responden dalam membeli apartemen yaitu pengaruh dari keluarga (dinyatakan 8 dari 10 orang), alasan investasi, kebutuhan tempat tinggal, serta promosi (masing- masing dinyatakan 6 dari 10 orang). Hasil survei pra-penelitian dapat dilihat pada lampiran 2. Variabel yang berjumlah 24 butir ini selanjutnya akan dianalisa lebih lanjut.
Berdasarkan fenomena di atas, penulis tertarik untuk menganalisa faktor- faktor apa saja yang mempengaruhi perilaku konsumen dalam melakukan pembelian apartemen di Surabaya dengan judul penelitian “Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Perilaku Konsumen dalam Melakukan Pembelian Apartemen di Surabaya”.
1.2 Rumusan Masalah
Dari latar belakang yang telah dikemukakan di atas, penulis menentukan beberapa rumusan masalah antara lain:
1. Faktor-faktor apa yang mempengaruhi perilaku konsumen dalam melakukan pembelian apartemen di Surabaya?
2. Berapa besar nilai kontribusi faktor-faktor yang mempengaruhi perilaku konsumen dalam melakukan pembelian apartemen di Surabaya?
1.3 Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini antara lain:
1. Untuk mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi perilaku konsumen dalam melakukan pembelian apartemen di Surabaya.
2. Untuk mengetahui berapa besar nilai kontribusi faktor-faktor yang mempengaruhi perilaku konsumen dalam melakukan pembelian apartemen di Surabaya.
1.4 Manfaat Penelitian
Manfaat yang bisa didapatkan dari penelitian ini adalah:
1. Bagi Penulis
Penulis mampu menerapkan dan mengaplikasikan ilmu ekonomi yang telah dipelajari selama di Universitas Kristen Petra dalam menyusun penelitian ini seperti ilmu yang berkaitan dengan perilaku konsumen dan keputusan membeli. Penulis juga mengasah kemampuan untuk mengembangkan suatu kerangka berpikir secara sistematis dan tepat serta mengembangkan tujuan penelitian ini kearah yang lebih besar. Penelitian ini sekaligus sebagai tanggung jawab penyelesaian tugas akhir untuk menyelesaikan gelar Strata Satu.
2. Bagi Pembaca
Pembaca mendapatkan wawasan yang lebih jelas dan luas dari penelitian ini mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi perilaku konsumen dalam pembelian apartemen di Surabaya. Selain itu memberikan referensi dan
motivasi kepada para pembaca yang ingin mengembangkan penelitian ini lebih lanjut.
3. Bagi Developer
Penelitian ini dapat menjadi masukan bagi pihak developer untuk melakukan evaluasi terhadap strategi yang telah dilaksanakan. Selain itu untuk menentukan strategi dimasa mendatang yang berkaitan dengan tujuan pembangunan dan pemasaran berdasarkan faktor-faktor yang ditemukan dalam penelitian ini.
