12
BAB I
PENDAHULUAN 1.1 Gambaran Umum Objek Penelitian
Pada penelitian ini, objek yang akan diteliti adalah sektor properti bangunan. Real Property itu tidak hanya mencangkup bangunan dan struktur lainnya, tetapi hal hal seperti hak guna, hak sewa dan kepentingan juga termasuk kedalam kategori Real property dengan contoh seperti sewa kontrakan, sewa rumah, jual rumah. Real estate merupakan tanah yang digunakan secara permanen dengan gudung dan barang barang lain yang melekat pada struktur. Dan kontruksi pembangunan mempunyai 14 emiten didalamnya (Saham OK, 2017).
Gambar 1.1 Penjelasan Real Property & Real Estate Sumber: Saham OK, 2017
Sinar Mas Group yang mempunyai anak usaha yaitu PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) ini mempunyai kapitalisasi pasar sebesar Rp. 35,89 triliun.
BSD City Serpong merupakan hasil dari pengembangan anak usaha Sinar Mas Group dimana mempunyai wilayah pengembangan seluas 6.000 hektar. Ada ikon di BSD City yang dibangun dengan kerjasama antara PT Bumi Serpong Damai
13 Tbk. dan Kompas Media Group. Selain proyek BSD City masih banyak proyek yang tersebar di beberapa kota di Indonesia seperti Semarang, Surabaya, Balikpapan dan Batam.
PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON) sebuah perusahaan yang sudah berdiri pada tahun 1982 ini mempunyai proyek dengan lokasi di Jakarta dan Surabaya dengan kapitalisasi pasar saat ini sebesar Rp. 28,17 triliun. Proyek yang dikembangkan oleh PWON sangat beragam mulai dari resindensial, komersial, dan rumah sakit. Proyek resindesial PWON ada Grand Pakuwon, Pakuwon City, One Icon Condominium, dan The Ritz. PWON juga merupakan pemilik Gandaria City, Kota Kasablanka, Blok M Plaza, dan Somerset Berlian, di Jakarta.
PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA) yang didirikan pada tahun 1975 oleh Soetjipto Nagaria. Debut proyek SMRA berlokasi di Kelapa Gading dengan luas wilayah sebesar 10 hektar yang membuat lingkungan ini menjadi ada kota di dalam kota yang pasti harga investasi pun terus naik. Kapitalisasi pasar SMRA saat ini sebesar Rp. 19,54 triliun dengan proyek yang sudah ada yaitu Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpon, Summarecon Bekasi, Summarecon Bandung, dan Summarecon Emerald Karawang.
PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR) yang terlah berdiri sejak Oktober 1990 sebagai anak dari perusahaan Lippo Group. Pada awalnya Lippo meresmikan sebuah pembangunan yang disebut sebagai kota Mandiri di Karawaci Tanggerang yang beranama Lippo Village. Dan PT Lippo Karawaci ini tidak hanya membuat sebuah Lippo Village di Tanggerang tapi juga pada tahun yang sama membangun sebuah kota mandiri berikutnya di Tanjung Bunga Makasar. LPKR ini mempunyai kapitalisasi pasar tahun 2016 sebesar Rp. 16,61 triliun.
PT Ciputra Developement Tbk. (CTRA) ini IPO pada tanggal 28 Maret 1994 dengan harga saham perdananya Rp. 5.200,- dan total saham ada 50jt.
Perusahaan ini mengembangkan dan mengoperasikan 33 properti perumahan, pusat perbelanjaan, hotel, apartemen, pergudangan kompleks dan lapangan golf di 20 kota besar di Indonesia.
14 1.2 Latar Belakang Penelitian
Praktek investasi yang dapat dilakukan oleh investor sangatlah banyak pilihan, salah satunya adalah investasi pada pasar keuangan dan saham merupakan salah satu instrumen pasar keuangan yang paling popular. Menerbitkan saham merupakan salah satu pilihan perusahaan ketika memutuskan untuk pendanaan perusahaan. Pada sisi yang lain, saham merupakan salah satu jenis investasi yang banyak dipilih para investor karena saham mampu memberikan tingkat keuntungan yang menarik (IDX, 2010).
Keterangan: Nilai dalam satuan triliun
Gambar 1.2 Grafik Nilai Realisasi Investasi 5 Sektor Yang Paling Diminati Investor Tahun 2015.
Sumber: Sindonews,2015
Ada lima sektor yang paling diminati oleh investor dalam berinvestasi di Tanah Air menurut Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM).
Dimana ada sektor listrik, gas, dan air yang paling unggul dengan total realisasi investasi Rp. 309 triliun. Kemudian ada sektor properti (perumahan,kawasan industri, dan perkantoran) pada tahun 2015 memiliki total realisasi investasi sebesar Rp. 107,3 triliun yang naik tiga kali lipat dari tahun sebelumnya.
Dilanjutkan oleh sektor komoditas (tanaman,pangan, dan perkebunan) dengan total Rp. 48,8 triliun. Keempat sektor industri kimia dengan nilai realisasi
309
107.3
48.8 46.3
28.8 0
50 100 150 200 250 300 350
Listrik,Gas, dan Air
Properti Komoditas Kimia Mineral dan Nonlogam Mineral dan Non Logam
15 investasi sebesar Rp. 46,3 dan yang terakhir ada sektor mineral dan nonlogam dengan nilai 28,8 triliun (Ekbis Sindonews, 2015).
Menurut Analis Capital Asset Management Desmon Silitonga ketika investor membeli saham di sektor properti maka kita tidak perlu membutuhkan dana yang besar. Dikarenakan sektor properti mempunyai potensi yang besar untuk mendapatkan keuntungan melalui apresiasi harga dan dividen. Dimana saham sektor properti dianggap cukup likuid, sehingga ketika investor memutuskan menjualnya akan sangat mudah terjual (Okezone Ekonomi, 2017).
Gambar 1.3 Grafik Kapitalisasi Pasar Sektor Properti Sumber: Saham OK, 2017
Dari total 49 emiten yang terdaftar pada sektor properti ada 5 perusahaan yang mempunyai kapitalisasi tertinggi selama tiga tahun terakhir yaitu ada perusahaan dengan kode saham BSDE, PWON, SMRA, LPKR dan CTRA (Saham OK, 2017).
- 5,000,000,000,000 10,000,000,000,000 15,000,000,000,000 20,000,000,000,000 25,000,000,000,000 30,000,000,000,000 35,000,000,000,000 40,000,000,000,000
BSDE PWON SMRA LPKR CTRA
2014 2015 2016 RATA RATA
16 Gambar 1.4 Grafik Adj. Closing Price 5 Perusahaan Dengan Kapitalisasi
Tertinggi Pada Sektor Properti.
Sumber: Yahoo Finance, 2017
Pada gambar 1.4 merupakan gambar perbandingan harga saham pada 5 perusahaan dengan kapitalisasi tertinggi pada sektor properti, dapat dilihat bahwa harga saham cukup berfluktuasi, dimana semakin berfluktuasi maka sangatlah baik ketika flukuasi yang terjadi sangat tinggi menandakan risiko yang didapat oleh investor pun tinggi dan jika risiko tinggi maka tingkat pengembalian ataupun kehilangan semakin tinggi (Hull, 2007).
Sedangkan jika ada 2 sekruitas yang mempunya risiko sama maka investor akan memilih return yang tinggi. Risiko tinggi maka semakin besar juga kemungkinan mendapatkan return tinggi (Tuller, 1994).
Casual Observation dan penelitian formal keduanya menyarankan bahwa risiko investasi adalah hal paling penting dalam melakukan kegiatan berinvestasi demi mendapatkan expected return. Pada dasarnya ada 2 hal yang penting disini yaitu risiko dan tingkat pengembalian (expexted return) (Bodie et al, 2008).
Risiko dalam hal investasi pasti adanya tapi bagaimana investor meminimalisir risiko yaitu salah satunya dengan mengetahui apa saja yang mempengauruhi harga saham seperti penelitian yg dilakukan Jothimani (2016) dengan menggunakan metode PCA-DEA.
0 500 1000 1500 2000 2500
4/19/16 5/19/16 6/19/16 7/19/16 8/19/16 9/19/16 10/19/16 11/19/16 12/19/16
BSDE PWON SMRA LPKR CTRA
17 Gambar 1.5 Grafik Perbandingan Harga Saham Dan ROE 5 Perusahaan Sektor Properti Paling Tinggi Kapitalisasi Pasarnya, Data Tahun 2014-2016
Sumber: Gambar diolah peneliti data bersumber dari Yahoo Finance dan IDX Indonesia.
Jika dilihat dari gambar 1.5 diatas hubungan antara harga saham dan Return on Equity terlihat tidak selaras, dimana ketika harga penutupan saham naik maka return on equitynya mengalami penurunan dan ketika return on equity mengalami penurunan maka harga penutupan saham juga mengalami kenaikan.
Hasil penelitian yang dilakukan oleh Hanum (2009) yaitu Return on Equity berpengaruh terhadap harga saham.
Banyak metode untuk mengurangi risiko yaitu dengan cara mencari tahu indikator apa saja yang mempengaruhi nilai investasi dalam hal ini adalah saham salah satunya adalah metode Principal Component Analysis atau yang biasa disebut dengan analisis komponen utama yang dapat dipergunakan untuk melakukan peramalan harga saham dengan mencari kombinasi linear dari faktor ekonomi dan variabel keuangan (Klein, Lawrence, 2004).
Penelitian yang dilakukan oleh Jothimani (2016) menggunakan 17 variabel dalam penentuan harga saham dimana hasil dari penelitian ini menunjukan bahwa metode PCA-DEA dapat membantu mengurangi jumlah parameter input dan output dengan meminimalisir informasi yang hilang. Selain
0 5 10 15 20 25 30 35
2014 2015 2016 2014 2015 2016 2014 2015 2016 2014 2015 2016 2014 2015 2016
BSDE PWON SMRA LPKR CTRA
Harga Saham ROE
18 itu hasil lain yang didapat adalah output dari pengolahan data dapat digunakan sebagai alat ukur kinerja perusahaan. Pada penelitian yang dilakukan oleh Jothimani menggunakan 17 variabel yaitu Debt to Equity Ratio, Quick Ratio, Current Ratio, Solvency Ratio I, Solvency Ratio II, Leverage Ratio, Asset Turnover, Recieveables Turnover, Return on Assets, Earning per Share, Net Profit Margin, Return on Equity, Revenue Growth Rate, Earning per Share Growth Rate, Net Income Growth Rate, Price to Earning Ratio, Price to Book Ratio.
Adapun penelitian Hargreaves dan Mani (2015) yang juga melakukan penelitian untuk mengidentifikasi faktor yang paling penting untuk mengindikasikan winning stocks menggunakan metode analisis komponen utama dengan 22 variabel dimana setelah dilakukan reduksi menggunakan PCA atau analisis komponen utama muncul 2 faktor yang mempengaruhi winning stocks.
Dalam 2 faktor baru itu terdapat 4 variabel pengaruh yaitu Return on Assets, Return on Equity, Revenue per Share dan Book Value Per Share yang dimana variabel Return on Assets dan Return on Equity diberi nama Management Effectiveness selanjutnya untuk faktor 2 diberi nama Common Share Value yang di dalamnya terdapat 2 variabel pengaruh yaitu Revenue per Share dan Book Value Per Share.
Berdasarkan apa yang peneliti sampaikan mengenai fenomena ROE tidak selaras atau berbanding terbalik dengan harga saham 5 perusahaan pada sektor properti dengan kapitalisasi tertinggi, maka dapat dirumuskan suatu masalah yaitu apa saja variabel variabel lainnya seperti Debt to Equity Ratio, Quick Ratio, Current Ratio, Solvency Ratio I, Solvency Ratio II, Asset Turnover, Recieveables Turnover, Return on Assets, Earning per Share, Net Profit Margin, Revenue Growth Rate, Earning per Share Growth Rate, Net Income Growth Rate, dan Price to Earning Ratio menjadi faktor utama dalam penentuan harga saham pada sektor properti dengan menggunakan metode analisis komponen utama. Maka judul dari penelitiaan ini adalah “Implementasi Analisis Komponen Utama pada Sektor Properti untuk Menentukan Harga Saham”.
19 1.3 Perumusan Masalah
Seperti yang peneliti paparkan pada latar belakang bahwa sektor properti bangunan merupakan sektor yang pasti meningkat yang berarti harga saham pun mengalami fluktuasi harga setiap tahunnya sehingga perlu diketahui variabel variabel yang mempengaruhi harga saham penutupan (closing price) dengan berdasar kepada fenomena ROE tidak selaras dengan harga penutupan harga saham maka akan dilakukan penelitian pada sektor properti bangunan pada perusahaan dengan kode emiten BSDE, PWON, SMRA, LPKR, dan CTRA yang merupakan 5 perusahaan yang mempunyai nilai kapitalisasi pasar rata-rata tertinggi dalam 3 tahun terakhir sejak 2014-2016 pada sektor properti.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Sesuai dengan perumusan masalah diatas maka pertanyaan penelitian ini yaitu, variabel apa saja yang menjadi faktor utama dalam penentuan harga saham pada sektor properti?
1.5 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah mengetahui faktor utama dalam penentuan harga saham pada sektor properti.
1.6 Manfaat Penelitian 1.6.1 Aspek Praktis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi masyarakat terutama investor supaya dapat menjadi pertimbangan dalam mengambil keputusan berinvestasi untuk mendapatkan keuntungan yang sebesar-besarnya.
1.6.2 Aspek Akademis
Dengan dilakukannya penelitian ini diharapkan dapat dijadikan pengembangan dalam ilmu analisis laporan keuangan, manajemen keuangan dan manajemen risiko. Selanjutnya penelitian ini bisa menjadi acuan terhadap penelitian penelitian selanjutnya dengan topik yang berhubungan.
20 1.7 Ruang Lingkup Penelitian
1.7.1 Variabel Penelitian
Variabel dalam penelitian ini adalah Liquidity Ratios (Debt to Equity Ratio, Quick Ratio, Current Ratio), Leverage Ratios (Debt To Assest Ratio, Debt to Equity Ratio II), Asset Utilization (Asset Turnover, Inventory Turnover, Recievables Turnover), Profitability Ratio (Return on Assets, Earning per Share, Net Profit Margin, Return on Equity), Growth Ratio (Revenue Growth Rate, Earning per Share Growth Rate, Net Income Growth Rate).
1.7.2 Lokasi dan Objek Penelitian
Objek dari penelitian ini adalah sektor properti bangunan pada perusahaan dengan kode emiten BSDE, PWON, SMRA, LPKR, dan CTRA yang merupakan 5 perusahaan yang mempunyai nilai kapitalisasi pasar rata rata tertinggi dalam 3 tahun terakhir sejak 2014-2016 pada sektor properti.
1.7.3 Waktu dan Periode Penelitian
Waktu penelitian ini ditargetkan kurang lebih selama 6 bulan dengan periode penelitian sejak Juli 2017 hingga Desember 2017.
1.8 Sistematika Penelitian Tugas Akhir
Penelitian ini akan disusun berdasarkan sistematika penelitian yang dibagi ke dalam lima bab, yaitu:
BAB I PENDAHULUAN
BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LINGKUP PENELITIAN
Pada bab II membahas tentang kajian teori yang berisi pemahaman konsep pertumbuhan ekonomi, indikator kinerja bank, dan faktor-faktor yang mempengaruhi kinerja bank landasan teori yang relevan dengan topik pembahasan, yang dijadikan landasan dalam pembahasan analisis dalam penelitian.
21 BAB III METODE PENELITIAN
Bab III menjelaskan mengenai pendekatan, metode, dan teknik yang digunakan untuk mengumpulkan dan menganalisis data yang dapat menjawab tujuan dari penelitian.
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini berisi tentang hasil dan pembahasan mengenai kinerja perbankan, membahas dan menjawab rumusan masalah serta hasil perhitungan analisis data yang telah dikumpulkan.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
Pada bagian ini dikemukakan kesimpulan dari hasil penelitian beserta rekomendasi dan saran yang dapat diimplementasikan sebagai kegunaan penelitian untuk pihak terkait.
