BAB II TINJAUAN PUSTAKA. yang menyebabkan kegagal dan kerugian finasial yang sebenarnya dapat

8 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

Suatu investasi dalam bidang industri atau dalam bidang lainnya bertujuan untuk memperoleh standar yang layak dikemuadian harinya. Banyak faktor- faktor yang menyebabkan kegagal dan kerugian finasial yang sebenarnya dapat dievaluasi sebelum keputusan itu diambil. Cara untuk meminimalisir suatu kelayakan tersebut yakni dengan cara mengevaluasi secara mendalam, kita dapat menggambarkan hambatan-hambatan apa saja yang mungkin timbul dikemudian hari, serta seberapa jauh hambatan itu dapat diatasi atau diperbaiki. Evalusi rencana investasi akan memberikan gambaran seberapa jauh investasi pada suatu proyek tertentu dapat dipertanggungjawabkan dari berbagai macam aspek.

A. Tinjauan Hasil Penelitian Terdahulu

Peneliti Objek Tahun Kesimpulan

Mayora Evaluasi Rumah pemondokan kos di sekitar Universitas muhammadiyah Malang.

2014 Berdasarkan aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek ekonomi dan sosial, aspek keuangan layak diteruskan.

Wulan dan putra

Kelayakan bisnis guest house family dibandar lampung

2012 Berdasarkan aspek keuangan

layak untuk diteruskan.

Wiguna Evaluasi Kelayakan Bisnis Investasi The Safin Hotel Di Jawa Tengah

2017 Berdasarkan Aspek Keuangan tidak layak diteruskan.

B. Tinjauan Teori

1. Studi Kelayakan Bisnis

Studi kelayakan bisnis menurut (Kasmir dan Jakfar, 2012) adalah suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang usaha atau bisnis yang akan dijalankan dalam menentukan layak atau tidak layaknya suatu usaha atau bisnis yang dilaksanakan. Bisnis yaitu usaha yang dijalankan mampu memberikan keuntungan. Dalam menilai bisnis harus mempelajari secara mendalam yang artinya meneliti dengan sungguh-sungguh atas data yang telah diperoleh kemudian dianalisis dengan metode-metode tertentu, sehingga memperoleh hasil yang optimal dari penelitian tersebut. Kelayakan yang artinya meneliti secara mendalam yang dilakukan untuk menentukan bahwa usaha / bisnis yang dijalankan memberikan keuntungan finansial dan non finansial sesuai dengan tujuan tidak hanya untuk perusahaan yang menjalankan tetapi juga bagi investor, kreditur, pemerintah, dan masyarakat luas yang mereka ingingkan.

Adapun tahapan dalam melaksanakan studi kelayakan bisnis yang antara lain sebagai berikut :

a. Penemuan Ide

Dalam pemilihan jenis usaha haruslah memperhatiakan potensi produk apa

yang dipasar nantinya laku dijual dan dapat menguntungkan. Suatu produk

dibuat untuk memenuhi kebutuhan pasar yang masih belum terpenuhi, memenuhi kebutuhan manusia tetapi produk tersebut belum tersedia dan untuk mengganti produk yang sudah ada dengan produk lain yang mempunyai nilai tambah.

b. Tahap Penelitian

Setelah beberapa ide telah dipilih, selanjutnya dilakukan penelitian secara mendalam memakai metode ilmiah. Dimulai dengan mengumpulakn data, lalu mengolah data berdasarkan teori-teori yang relevan, menganalisis dan menginterprestasikan hasil pengolahan data dengan alat-alat analisis yang sesuai, menyimpulkan hasil sampai membuat laporan hasil penelitian tersebut, dengan melakukan penilaian terhadap aspek-aspek yang perlu dilakukan penilaian.

c. Tahap Evaluasi

Eavluasi yaitu membandingkan sesuatu dengan satu atau lebih standar atau kriteria, dimana standar atau kriteria tersebut dapat bersifat kuantitatif ataupun kealitatif. Ada 3 macam evaluasi yaitu pertama, mengevaluasi usulan suatu bisnis yang akan didirikan, kedua, mengevalusi bisnis yang sudah dibangun, ketiga, mengevalusi bisnis yang sudah dioperasionalkan secara rutin.

d. Tahap Pengusulan Yang Layak

Usulan bisnis yang dianggap layak dan terdapat keterbatan-keterbatasan

yang dimiliki manajemen untuk merealisasikan perlu dilakukan pemilihan

rencana yang dianggap manajemen sanggup dan mampu

mengoperasionalkannya dengan melewati segala pertimbangan yang telah dilewati.

e. Tahap Rencana Pelaksanaan

Setelah rencana bisnis dipilih untuk direalisasikan, perlu dibuat rencana kerja pengoperasionalan bisnis tersebut. Mulai dari jenis pekerjaan, waktu yang dibutuhkan, jumlah sumber daya yang dimiliki, ketersedianaan dana dan sumber-sumber dana laninnya, kesiapan manajemen, dan lain-lain.

f. Tahap Pelaksanaan

Merealisasi pengoperasionalan suatu bisnis. Jika bisnis tersebut telak dijalankan tahapan berikutnya yaitu melaksanakan operasioanal bisnis secara rutin. Dalam operasinal ini, perlu kajian-kajian untuk mengevaluasi bisnis dari fungsional keuangan, SDM, Produksi, Pemasaran, dan Manajememen agar mampu memberikan hasil yang optimal.

2. Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis

Dalam Studi kelayakan bisnis terdapat aspek-aspek yang harus dianalisis, sebagai berikut:

a. Aspek Pasar dan Pemasaran

Aspek pasar dan pemasaran merupakan pokok kajian dalam studi

kelayakan bisnis. Kajian yang dilakukan dalam aspek pasar dan

pemasaran bertujuan untuk menguji serta menilai sejauh mana potensi

pasar dan pemasaran dari produk atau jasa yang dihasilkan perusahaan

dapat mendukung pengembangan usaha atau bisnis yang akan dijalankan (Sucipto, 2010).

Analisa aspek pemasaran akan dilakukan dengan cara menggunakan metode bauran pemasaran, yakni menggunakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan perusahaan untuk mencapai tujuan pemasarannya sesuai segmentasi yang dipilih, alat-alat bauran pemasaran dapat diklasifikasikan menjadi 4 unsur, yaitu produk, harga, lokasi dan distribusi, dan promosi (Kasmir dan Jakfar, 2012).

Untuk mengetahui potensi pasar dimasa yang akan datang menggunakan metode Peramalan yang merupakan cara untuk memperkirakan bagaimana potensi pasar yang akan datang dengan mempertimbangkan beberapa asumsi-asumsi tertentu yang mungkin terjadi di masa yang akan datang dari hasil riset yang telah dilakukan.

Ada beberapa metode dalam melakukan peramalan, yakni sebagai berukut:

1) Metode least square

Metode ini sering deguanakan banyak perusahaan dikarenakan pada waktu data yang tersedia mempunyai kecenderungan berbentuk garis lurus. Maka persamaannya adalah:

𝑌 = 𝑎 + 𝑏𝑥 Keterangan:

Y = Variabel yang diramalkan

X = Unit waktu

a = Konstanta yang menununjukan besarnya harga (ramalan) apabila X sama dengan 0

b = variabilitas per X, yaitu menunjukan bersarnya nilai perubahan nilai Y dari setiap perubahan satu unit X

Didalam mempergunakan model peramalan penjualan produk seperti diatas, maka Y adalah variabel yang akan diramalakan dan X merupakan nilai waktu. Untuk memnentukan nilai X ditentukan terlebih dahulu nilai a dan b. untuk mencari besarnya a dan b menggunakan rumus sebagai berikut:

𝑎 =

^𝑎̇𝑌

𝑛

= 𝑌 dan 𝑏 =

^{𝑎̇𝑋𝑌}

𝑎̇𝑋²

Dengan syarat bahwa 𝑎̇ X = 0, n adalah sama dengan jumlah data.

2) Metode Kuadratik

Metode kuadratik adalah metode non linier, dan jika gambar berbentuk lengkung, metode ini biasanya digunakan/diterapkan untuk data historis dimana jika gambar yang menentukan garis tidak lurus atau berbentuk parabola (Jihadi, 2001). Perasamaan dari metode kuadratik yaitu:

Y= a+bx+cx

²

Keterangan:

Y = Variabel yangan akan diramalkan

a = Konstatanta, yang akan menunjukan besarnya harga Y (ramalan) apabila sama dengan 0

x = unit waktu

Sedangkan koefesiennya adalah sebagai berikuit:

a = (∑Y - c∑X

²

) / n b = (∑XY - ∑X

²

)

c = (n ∑ X

²

Y) − ((∑ X

²

)(∑ Y)) (n ∑ X

⁴

) − ((∑ X

²

)

²

)

Dengan syarat ∑X

²

= 0

3) Metode Eksponensial Sederhana (Simple Eksponential)

Metode ini digunakan jika data historis digambar menjadi kurve cenderung berbentuk naik turun, akan tetapi kenaikan dan penurunannya tidak terlalu drastis (Jihadi, 2001). Fungsi persamaan metode tersebut sebagai berikut:

Y = log a =+ log b X

Dengan syarat ∑X = 0, berarti dalam menentukan prediksinya yaitu sama halnya dengan metode least square yakni 0 (nol). Koefesien a dan b dapat dicari sebagai berikut:

log 𝑎 = ∑ log 𝑌 𝑁 log 𝑏 = ∑ 𝑋 log 𝑌

∑ 𝑋

²

b. Aspek Teknis

Aspek teknis merupakan aspek yang berhubungan dengan pembangunan suatu usaha yang harus dilakukan dengan pertimbangan yang matang dalam hal-hal yang harus diperhatikan menganai aspek teknis yaitu masalah penentuan lokasi, luas produksi, tata letak (layout), pennyusunan peralatan/perlengkapan usaha, dan pemilihan teknologi (Kasmir dan Jakfar, 2012).

Ada 3 faktor penting bahan pertimbangan penentuan lokasi antara lain sebagai berikut (Dadang, 2018) :

1) Strategi pemerintah dalam proyek industri yaitu pemerintah baik pusat atau daerah mempunyai peranan tertentu dalam menunjang pembangunan industri dalam negeri

2) Bobot pengaruh letak daerah pemasaran produk dan sumber bahan baku terhadap efesiensi operrasi proyek yaitu menentukan lokasi proyek sehubungan dengan letak pasar dan bahan baku.

3) Faktor lingkungan yaitu kondisi dimana lingkungan tersebut mampu mendukung jalannya proses operasional usaha.

Luas produksi adalah adalah jumlah produk yang seharusnya diproduksi untukmencapai keuntungan yang optimal (Jihadi, 2001).

Beberapa faktor yang perlu diperhatikan dalam penentuan luas prodsuksi sebagai berikut:

1) Batasan permintaan.

2) Tersedianya kapasitas teknis atau kapasitas ekonomis.

3) Jumlah dan kemampuan tenaga kerja.

4) Kemampuan finansial dan mananjemen.

layout (tata letak) merupakan suatu proses dalam menentukan bentuk

dan penempatan fasilitas yang dapat menentukan efesiensi operasional usaha. Untuk memperoleh layout yang baik, maka perusahaan perlu menentukan hal-hal sebagai berikut:

1) kapasitas dan tempat dibutuhkan harus dipertimbangkan.

2) peralatan dan perlengkapan yang sesuai dibutuhkan.

3) lingkungan dan estetika 4) arus informasi

Pemilhan teknologi adalah seberapa jauh derajat mekanisasi yang diingkan dan manfaat ekonomi yang dikerjakan , maka dari itu perlu diperhatikan dalam pemilihan teknoligi antara lain:

1) ketepatan teknologi dengan bahan bakunya.

2) Keberhasilan teknologi ditempat lain.

3) Pertimbangan teknologi lanjutan.

4) Besarnya bianya investasi dan biaya pemeliharaan.

5) Kemampuan tenaga kerja dengan pengembangnya.

c. Aspek Manajemen

Aspek manajemen merupakan aspek yang menyangkut rencana

mengenai masalah sumber daya manusia (SDM) yang dimiliki. Dalam

aspek manajemen menarapkan fungsi-fungsi manajemen (Kasmir dan

Jakfar, 2012) antara lain sebagai berikut:

1) Perencanaan (Planning)

Proses menentukan arah yang telah ditempuh dan kegiatan- kegiatan yang diperlukan untuk mencapai tujuan yang sudah ditetapkan.

2) Pengorganisasian (Organizing)

Proses pengelompokan-pengelompokan kegiatan-kegiatan atau pekerjaan –pekerjaan dalam uni-unit.

3) Pelaksanaan (Actuating)

Proses untuk melaksanakan/mengerakan kegiatan-kegiatan dalam organisasi.

4) Pengawasan (Controling)

Proses untuk mengukur dan menilai pelaksanaan tugas yang telah dijalankan.

d. Aspek Keuangan

Aspek keuangan merupakan aspek kunci dari suatu studi kelayakan bisnis, karena meskipun aspek lain tergolong layak, jika aspek keuangan memberikan hasil yang tidak layak, maka usulan proyek akan ditolak karena tidak memberikan manfaat ekonomi. Evalusi aspek keuangan biasa dilkukan setelah aspek lain-lain dilakukan.

Selama evaluasi aspek ini menghitung perkiraan jumlah dana modal

kerja awal. Disamping jumlah kebutuhan dana pembiayaan dan

sumber dana, juga akan mempelajari struktur pembiayaan bagaimana

yang paling menguntungkan dan berapa bagian dari jumlah kebutuhan dana tersebut dapat atau wajar untuk dibiayai dengan pinjaman dari pihak ketiga, dari mana sumbernya dan berapa biaya-biayanya.

1) Sumber Dana

Sumber dana digunakan untuk mendanai suatu kegiatan investasi.

Sumber perolehan dana dapat dicari memlalui sumber modal sendiri dan atau modal asing (pinjaman). Sumber modal dibagi 2 macam yakni:

a) Modal Sendiri

Modal sendiri yaitu modal yang berasal dari pemilik perusahaan. Keuntungan modal sendiri yakni tidak adanya beban bunga yang harus dibayarkan perusahaan, namun harus membayar deviden. Deviden diberikan ketika perusahaan mendapatkan keuntungan dan besarnya deviden yang harus dibayarkan tergantungang tingkat keuntungan yang diperoleh perusahaan. Perusahaan juga tidak ada kewajiban untuk mengembalikan modal yang telah digunakan.

b) Modal Asing (Pinjaman)

Modal asing atau modal pinjaman adalah modal yang

diperoleh dari pihak diluar perusahaan. Penggunaan modal

asing atau modal pinjaman dalam suatu pembiayaan suatu

usaha akan dikenakan beban biaya bunga yang harus

dibayarkan dari pihak perusahaan kepada pihak yang telah

meminjamkan. Besarnya beban yang harus dibayarkan perusaaan jumlahnya relatif dan jangka waktu pembayaran beban tergantung kesepakatan yang dilakukan pihak perusahan dan pihak yang meminjamkan dengan ketentuan yang berlaku.

Kelebihan dari modal asing atau modal pinjaman, biasanya pihak perusahaan termotivasi untuk menjalankan operasional perusahaan dengan sungguh-sungguh atas kewajiban yang harus dibayarkan terhadap pihak yang meminjamkan.

2) Proyeksi Laba Rugi

Analisa proyek laba rugi dimaksudkan untuk mengetahui kemungkikan bisnis tersebut memperoleh keuntungan atau kerugian pada tiap-tiap periode tertentu, sesuai dengan kapasitas yang direncanakan dan diasumsikan pada akhir-akhir tiap periode pendapatan. Langkah-langkah perhitungan laba rugi yakni sebagai berikut:

a) Perhitungan biaya dan perkiraan pendapatan berdasarkan rencana yang telah ditetapkan.

b) Perhitungan pembayaran bunga dan pokok pinjaman.

Dari proyeksi laba rugi akan dapat memberikan gambaran bagi

pihak perusahaan untuk menentukan kebijakan harga jual barang

atau jasa yang ditawarkan.

3) Analisa Aliran Kas (Operational cash flow)

Aliran kas merupakan Langkah pertama dalam analisa ekonomi dikarenakan dalam aliran kas terdapat jumlah uang masuk dan keluar dalam suatu perusahaan mulai dari investasi dilakukan sampai dengan berakhirnya investasi tersebut (Kasmir dan Jakfar, 2012). Tujuan dari aliran kas (Operational cash flow) yakni untuk mempermudah mengetahui perkembangan uang sesuai dengan waktu.

Untuk mencari aliran kas (Operational cash flow) menggunakan rumus sebagai berikut:

a) Jika aktivitas didanai oleh modal sendiri Operational cash flow = EAT + Depreasiasi

b) Jika seluruh aktivitas didanai oleh modal asing

Operational cash flow = EAT + depreasiasi + bunga(1-tax)

4) Biaya Modal

Biaya-biaya peggunaan modal adalah biaya yang dimana untuk menenentukan berapa besar biaya sesungguhnya dari masing- masing sumber dana yang telah dipakai dalam menjalankan usaha.

Perlu juga unutuk menentukan biaya penggunaan modal rata-rata

dari keseluruhan dana yang akan dipakai dan menjadikannya

sebagai patokan untuk mengetahui tingkat keuntungan yang akan

didapatkan. Dalam perhitungannya biaya modal dari masing-

masing sumber baik dari biaya modal sendiri ataupun modal asing, pembiayaan harus dihitung setelah pajak.

5) Penilaian Investasi a) Payback Period (PP)

Metode payback period merupakan Teknik penilaian terhadap jangka waktu (Periode) pengembalian investasi suatu proyek atau usaha. Rumus perhitungan Payback Period sebagaia berikut:

𝑃𝑃 = 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖

𝐾𝑎𝑠 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ/𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛 𝑋 1 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛

Keterangan:

PP = Tingkat pengembalian Investasi = Jumlah investasi

Kas bersih/tahun = Jumlah pendapatan bersih pertahun

Untuk menilai apakah usaha layak diterima atau tidak diterima, maka hasil perhitingan PP sekarang lebih kecil (<) dari umur investasi.

b) Net Present Value (NPV)

NPV merupakan perhitungan nilai bersih sekarang investasi

dengan nilai sekarang dengan penerimaan kas bersih

(operasional ataupun terminal cash flow) dimasa yang akan

datang. Rumus perhitungan NPV sebagai berikut :

𝑁𝑃𝑉 = −𝐴

_𝑜

+ ∑ 𝐴

_𝑡

(1 − 𝑟)

^𝑡

𝑛

𝑡=0

Keterangan:

-A

o

: Aliran kas keluar (Intial Investment) At : Aliran kas masuk pada periode t

n : Periode terakhir aliran kas yang diharapkan Secara operasional dapat dikembangan menjadi:

𝑁𝑃𝑉 = 𝑘𝑎𝑠 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 1

(1 + 𝑟) + 𝐾𝑎𝑠 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 2

(1 + 𝑟)

²

+ ⋯ + 𝐾𝑎𝑠 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 𝑁

(1 + 𝑟)

^𝑛

− 𝐼𝑣𝑠𝑡

Untuk menilai apakah usaha layak diterima atau tidak diterima, mak hasil perhitingan apabila nilai NPV postif, maka invesatsi diterima dan atau NPV negataif, sebaiknya investasi ditolak.

c) Internal Rate of Return (IRR)

IRR merupakan alat untuk mengukur tingkat pengembalian hasil intern. Untuk mengetahui suatu usulan proyek investasi dianggap layak atau tidak, dengan cara membandingkan antara IRR dengan tingkat keuntungan yang diharapkan. Rumus perhitungan IRR sebagai berikut:

𝐼𝑅𝑅 = 𝑖

₁

+ 𝑁𝑃𝑉

¹

𝑁𝑃𝑉

¹

− 𝑁𝑃𝑉

²

𝑋(𝑖

²

− 𝑖

¹

)

Keterangan :

i

1

: tingkat bunga 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1)

i

2

: tingkat bunga 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2)

NPV

1

: Net Present Value 1 NPV

2

: Net Present Value 2

Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima sedangkan jika IRR lebih kecil (<) dari Bungan pinjaman, maka ditolak.

d) Modified Internal Rate of Return (MIRR)

MIRR merupakan penyempurnaan atau modifikasi dari metode IRR. Asumsi yang digunakan pada metode IRR adalah bahwa tingkat pengembalian dari investasi akan kembali sebesar IRR- nya, bukan sebesar biaya modalnya (COC). Hal tersebut dianggap sebagai kelemahan pada model perhitiungan IRR.

Untuk memperbaiki itu, muncullah metode MIRR yang dianggap baik dari IRR. Rumus yang digunakan dalam perhitungan MIRR sebagai berikut:

𝑃𝑉 𝐶𝑜𝑠𝑡 = 𝑃𝑉 𝑇𝑒𝑟𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑣𝑎𝑙𝑢𝑒

𝑃𝑉 𝐶𝑜𝑠𝑡 = 𝑇𝑉

(1 + 𝑀𝐼𝑅𝑅)

^𝑛

Keterangan:

PV : Nilai sekarang

TV : Arus kas masuk (Terminal value)

n : Umur ekonomis proyek

MIRR : tingkat pengembalian internal modifikasi Kriteria layak atau tidak layak sebagai berikut:

Jika MIRR > COC maka Proyek diterima.

Jika MIRR < COC maka Proyek Tidak diterima.

C. Kerangka Pikir

Kerangka pikir dapat dilihat pada gambar sebagai berikut :

Kerangka pikir pada Gambar 2.1 tersebut menjelaskan bahwa aspek penilaian pada evaluasi kelayakan bisnis terdapat 4 aspek yakni Aspek Pasar dan Pemasaran, Aspek Teknis, Aspek Manajemen, dan Aspek Keuangan yang mempengaruhi layak atau tidak layak usaha rumah kos Az-Zahra untuk diteruskan.

Aspek Penilaian

Aspek Keuangan

Aspek Manajemen Aspek Teknis

Aspek Pasar dan Pemasaran

Hasil Studi

Gambar 2.1 Kerangka Pikir

Sumber : Studi Kelayakan Bisnis (Kasmir dan Jakfar, 2012) diolah Layak

Tidak

Layak