KAJIAN YURIDIS PEMBATALAN AKTA
PENGIKATAN JUAL BELI (PJB) TANAH YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS
TESIS
Oleh
T. BASWEDAN
117011130/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KAJIAN YURIDIS PEMBATALAN AKTA
PENGIKATAN JUAL BELI (PJB) TANAH YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
T. BASWEDAN
117011130/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : KAJIAN YURIDIS PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI (PJB) TANAH YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS
Nama Mahasiswa : T. BASWEDAN Nomor Pokok : 117011130
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum) (Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 19 Oktober 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : T. BASWEDAN
Nim : 117011130
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : KAJIAN YURIDIS PEMBATALAN AKTA
PENGIKATAN JUAL BELI (PJB) TANAH YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : T. BASWEDAN Nim : 117011130
i ABSTRAK
Akta pengikatan jual beli tanah yang dibuat dihadapan notaris merupakan perikatan bersyarat atau perjanjian pendahuluan untuk mengikat para pihak yang membuat perjanjian tersebut agar dapat melaksanakan perjanjian pokoknya yaitu akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). pengikatan jual beli tanah pada prinsipnya sama dengan perjanjian pada umumnya yang tunduk pada syarat-syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana terdapat dalam Pasal 1320 KUH Perdata dan juga ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1338 ayat 1 yang menyebutkan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan Pasal 1338 ayat 3 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa pelaksanaan perjanjian harus dilakukan dengan itikad baik. Suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak.Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal, yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan.Dibatalkannya suatu akta pengikatan jual beli yang dibuat secara otentik di hadapan notaris akan membuat konsekuensi yuridis tertentu.
Jenis penelitian tesis ini menggunakan penelitian yuridis normatif, yang bersifat deskriptif analitis, dimana pendekatan terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji ketentuan perundang-undangan yang berlaku mengenai perjanjian dan bahan hukum lainnya dibidang perikatan. Penelitian ini menguraikan atau memaparkan sekaligus menganalisis permasalahan mengenai kekuatan hukum akta pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat dihadapan notaris dan faktor-faktor penyebab terjadinya pembatalan akta pengikatan jual beli tanah serta akibat hukum dari pembatalan akta pengikatan jual beli tanah yang dibuat dihadapan notaris.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa Perjanjian pengikatan jual beli tanah yang dibuat dihadapan notaris mempunyai kekuatan hukum sebagai suatu akta otentik yang mengikat kedua belah pihak untuk mentaati semua klausul yang terdapat dalam pengikatan tersebut dan juga merupakan alat bukti yang paling sempurna di pengadilan. Faktor-faktor terjadinya pembatalan akta pengikatan jual beli tanah adalah Karena adanya kesepakatan dari para pihak, Karena syarat batal sebagaimana yang tercantum dalam klausul pengikatan jual beli telah terpenuhi, serta pembatalan oleh pengadilan atas tuntutan dari salah satu pihak yang biasanya salah satu pihak wanprestasi dan unsur perbuatan melawan hukum. Akibat hukum dari pembatalan pengikatan jual beli yang dibuat dihadapan notaris tersebut adalah ganti kerugian, pembatalan perjanjian, dan pembatalan disertai ganti kerugian. Tuntutan hukum dapat dilakukan ke pengadilan (litigasi) setelah sebelumnya didahului dengan peringatan (somatie) yang disampaikan oleh pihak yang merasa dirugikan kepada pihak yang membatalkan atau pihak yang telah melakukan wanprestasi/cidera janji dalam pengikatan jual beli tersebut.
Hendaknya para pihak dalam membuat akta pengikatan jual beli dihadapan notaris, benar-benar memahami klausul yang diperjanjikan, sehingga semua isi perjanjian pengikatan jual beli tersebut benar-benar dapat dipenuhi oleh kedua belah pihak, sehingga dapat ditingkatkan ke perjanjian pokoknya yaitu akta jual beli dihadapan PPAT sebagaimana maksud dan keinginan dari kedua belah pihak. Apabila terjadi sengketa diantara para pihak hendaknya diutamakan penyelesaiannya dengan cara musyawarah mufakat, bila perlu dengan meminta bantuan notaris yang bersangkutan untuk menjadi mediator penyelesaian sengketa tersebut. Penyelesaian melalui jalur pengadilan (litigasi) hendaknya ditempatkan sebagai sarana terakhir (ultimum remedium), bila semua upaya hukum damai telah digunakan.
ii ABSTRACT
Land trading deed made before a public notary in a conditional agreement or a preliminary agreement to bind the parties who made the agreement in order to implement the main agreement which is the trading deed made before the Land Certificate Issuing Official. In principle, the land trade agreement is the same as the agreement in general which complies with the requirements of the validity of an agreement as stated in Article 1320 of the Indonesian Civil Codes and Article 1338 Paragraph (1) stating that all agreement which are legally made are used as the law for those who made them, and Article 1338 Paragraph (2) of the Indonesian Civil Codes states that the implementation of the agreement must be based on good will. An agreement cannot always last as what has been agreed by the parties involved. In certain conditions, many things can happen that can result in the cancellation of the agreement. The cancellation of a trading deed authentically made before a public notary will result in a certain juridial consequence.
This descriptive analytical normative juridical study was to study the provisions of the existing legislation about agreement and the other legal materials related to agreement. This study described and at the same time analyzed the problems about the legal power of trading deed of the right to land made before a public notary and the factors causing the incident of the cancellation of land trading deed and the legal consequence of the cancellation of land trading deed made before a public notary.
The result of this study showed that the land trading deed made before a public notary had a legal power as an authentic deed bound both parties to comply With all of the clauses written in the agreement and this canalso play its role as the most perfect evidence in the court of law. The factors causing the cancellation of the land trading deed was the agreement of the parties because the requirements of cancellation by the court of law for the claim of one of the parties that usually one of the parties did not keep his/her promise and there was an element of an action againts the law. The legal consequences of the land trading deed made before a public notary was compensation, cancelaltion of agreement, and cancellation with compensation. The sue could be done at the court of law (litigation) after the warning (somatie) was sent to by the injured party to the party that cancelled the agreement or the party who breeched the agreement agreed in the land trading deed.
The parties who made the land trading deed before a public notary should have understood all of the clauses promised that all of the content of land trading deed can be really met by both parties then it can be made as the main agreement in the form of trading deed before the Land Certificate Issuing Official as meant and wanted by both parties. In case, there is a dispute between both parties, the settlement should be mainly by concensus, when necessasry, the public notary concerned can be asked to be the mediator to settle the dispute. The settlement through litigation should be the final way to do (ultimum remedium) after all of the legal remedies done failed.
iii
KATA PENGANTAR
Syukur Alhamdulillainh penulis sampaikan kehadirat ALLAH SWT karena hanya dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul “KAJIAN YURIDIS PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI (PJB) TANAH YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum, dan Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulis banyak memperoleh bantuan baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak. Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada:
iv
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan Sekaligus sebagai dosen pembimbing utama yang memberikan masukan dan kritikan serta dorongan kepada penulis, atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Sumatera Utara dan juga selaku penguji dalam penelitian tesis ini, yang telah membimbing dan membina penulis dalam penyelesaian studi selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
v
6. Kedua orangtua tercinta, Ayahanda dan Ibunda dan Isteri serta anak-anak saya atas segala rasa sayang, cinta dan pengertian yang tidak terbatas sehingga menjadi dukungan untuk penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
7. Teman-teman mahasiswa MKn Reguler Khusus 2011 dan kawan-kawan di Kantor Notaris yang sudah banyak bekerja sama untuk penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
8. Seluruh staf pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
9. Dan semua pihak yang telah membantu penulisan yang tidak dapat disebut satu persatu.
Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan, dan rezeki yang berlimpah kepada kita semua. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jaug dari sempurna, namun tidak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak.
Medan, Oktober 2013 Penulis
vi
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
1. Nama : T. Baswedan
2. Tempat, Tanggal Lahir : Bl. Manggeng, 18 Juli 1976 3. Jenis Kelamin : Laki-laki
4. Status : Kawin
5. Agama : Islam
II. KELUARGA
1. Nama Ayah : Drs. T. BurhanSaby
2. Nama Ibu : Cut Nyak Jeut
3. Nama Adik : Cut Yusliana
4. Nama Istri : Cut Winanda
III. PENDIDIKAN
1. MIN : Teupin Batee Tahun 1989
2. SMP : Negeri IDI Aceh Timur Tahun 1992 3. SMA : Negeri IDI Aceh Timur Tahun 1995
4. Perguruan Tinggi (S1) : Universitas Abulyatama Banda Aceh Tahun 2001
5. Perguruan Tinggi (S2) : Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU Tahun 2013
vii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI... vii
DAFTAR SINGKATAN... ix
DAFTAR ISTILAH ASING... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1 A. Latar Belakang ... 1 B. Perumusan Masalah ... 9 C. Tujuan Penelitian ... 9 D. Manfaat Penelitian ... 10 E. Keaslian Penelitian... 10
F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 11
1. Kerangka Teori... 11
2. Konsepsi ... 26
G. Metode Penelitian... 28
1. Sifat dan Jenis Penelitian... 28
2. Sumber Data ... 29
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data ... 30
4. Analisis Data ... 30
BAB II KEKUATAN HUKUM AKTA PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DILAKUKAN DIHADAPAN NOTARIS ... 32
A. Pengertian dan Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Yang Dibuat Dihadapan Notaris ... 32
viii
B. Faktor-faktor yang Mewajibkan Dilaksanakannya Terlebih
Dahulu Perjanjian Pengikatan Jual Beli... 40
C. Kekuatan Hukum Dari Akta Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dibuat Dihadapan Notaris ... 45
BAB III FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB TERJADINYA PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TANAH YANG DILAKUKAN DIHADAPAN NOTARIS ... 59
A. Pengertian dan Analisa Akta Pengikatan Jual Beli ... 59
B. Tinjauan Yuridis Kuasa Mutlak Pada Praktek Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli Tanah Sesuai Peraturan Perundang-Undangan ... 70
C. Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Yang Dilakukan Dihadapan Notaris ... 80
BAB IV AKIBAT HUKUM DARI PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TANAH YANG DILAKUKAN DIHADAPAN NOTARIS ... 93
A. Pengikatan Jual Beli Tanah Tidak Mengakibatkan Hak Atas Tanah Beralih ... 93
B. Kasus Sengketa Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1527/K/Pdt/2007... 104
C. Akibat Hukum Dari Kelalaian Atau Keterlambatan Pemenuhan Kewajiban Dalam Suatu Praktek Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli Tanah ... 110
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 123
A. Kesimpulan ... 123
B. Saran... 124
DAFTAR PUSTAKA ... 126 LAMPIRAN
ix
DAFTAR SINGKATAN
AJB : Akta Jual Beli
BPHTB : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BRR : Badan Rehabilitas dan Rekonstruksi
IPPAT : Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah KUH Per : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata NAD : Nanggroe Aceh Darussalam
PBB : Pajak Bumi Dan Bangunan PJB : Pengikatan Jual Beli
PPAT : Pejabat PembuatAkta Tanah
PT GMTD : PT Goa Makassar Tourisme Development, Tbk PPh : Pajak Penghasilan
PPn : Pajak Penjualan SHM : Sertipikat Hak Milik
x
DAFTAR ISTILAH ASING
Accidentalia : Unsur perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak.
Compensatory justice : Keadilan kompensatoris, dimana hak-hak dan Keuntungan dibagikan kepada pihak lain berdasarkan besar kerugian yang dideritanya.
Daden van beheer : Perbuatan kepengurusan
Developer : Orang yang melakukan pembangunan
Distributive justice : Keadilan distributif, yang mempunyai pengertian dimana semua hak-hak dan keuntungan harus dibagi secara adil.
Essensialia : Unsur perjanjian yang selalu harus ada didalam suatu perjanjian, unsur mutlak,
Good faith : Itikad baik
In nominaat : Perjanjian tak bernama
Joint venture : Usaha patungan
Juridische levering : Penyerahan suatu benda secara hukum
Naturalia : Unsur perjanjian yang oleh Undang-undang diatur, tetapi oleh para pihak dapat disingkirkan atau diganti
Nominaat : Perjanjian bernama
Open system : Sistem terbuka
xi
Recht gehectheid : Keadilan Hukum
Rechtszekerheid : Kepastian Hukum
Retributive justice : Keadilan retributive, dimana hak-hak dan keuntungan dibagi berdasarkan andil atau jasa-jasanya.
Recht personality : Kepribadian hukum
Regelend/ aanvullend recht : Hukum yang menambahkan/mengatur
Rechtshandeling : Perbuatan hukum
Repudiation : Penghentian perjanjian secara sepihak
Riil : Nyata
Self imposed obligation : Melaksanakan kewajiban sendiri
Somatie : Peringatan kepada pihak yang lalai melakukan kewajibannya
Trust : Kepercayaan
Uitings theorie : Teori ucapan
Vertegenwoordiging : Mewakilkan atau perwakilan
Vetrouwenstheorie : Teori kepercayaan
Verzend theorie : Teori pengiriman
Vernemingstheorie : Teori pengetahuan
volmacht : Kuasa
Vrijwaren : Pemberian jaminan
