BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pembangunan Nasional yang dilaksanakan dalam rangka memenuhi amanat Pembukaan UUD 1945 dari tahun ke tahun terus meningkat. Bersamaan dengan itu, jumlah penduduk terus bertambah dan sejalan dengan semakin meningkatnya pembangunan dan hasil-hasilnya, maka semakin meningkat dan beragam pula kebutuhan penduduk di Indonesia. Termasuk dalam kegiatan pembangunan nasional itu adalah pembangunan untuk kepentingan umum. Pembangunan untuk kepentingan umum ini harus terus diupayakan pelaksanaannya seiring dengan semakin bertambahnya jumlah penduduk yang disertai dengan semakin meningkatnya kemakmuran.
No Tahun Jumlah Penduduk
1 2010 240,7 Juta Jiwa
2 2011 243,8 Juta Jiwa
3 2012 246,9 Juta Jiwa
4 2013 249,9 Juta Jiwa
Tabel 1.1 Data Jumlah Penduduk Indonesia Sumber: Bank Dunia (diolah)
Dalam Pasal 1 ayat (6) UU Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum menyebutkan bahwa “Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kepentingan rakyat”.
Penduduk yang semakin bertambah dengan tingkat kemakmuran yang semakin baik, tentunya membutuhkan berbagai fasilitas umum seperti: jaringan transportasi, fasilitas pendidikan, peribadahan, sarana olah raga, fasilitas komunikasi, fasilitas keselamatan umum dan sebagainya. Pembangunan fasilitas-fasilitas umum seperti
di atas, membutuhkan tanah atau lahan. Tanah menempati posisi yang vital dalam konteks perkembangan di sektor agraria. Tanah telah berubah dari alat produksi subsistensi rakyat menjadi alat produksi bagi organisasi kapitalis. Selain ungkapan tersebut di atas, tanah merupakan titik temu bagi kepentingan semua pihak atau dengan kata lain tanah itu ajang konflik kepentingan semua pihak (Prayitna, 2003).
Dalam pasal 33 ayat (3) UUD 1945 disebutkan “bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”, sedangkan menurut konsepsi hukum tanah nasional, seluruh bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan kekayaan nasional, sehingga semua tanah yang ada di dalam wilayah negara kita adalah tanah bersama seluruh rakyat Indonesia, yang bersatu menjadi Bangsa Indonesia (Pasal 1 ayat (1) UUPA). Walaupun di dalam Pasal 1 ayat (1) dinyatakan bahwa seluruh tanah, air, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya adalah kepunyaan bersama bangsa Indonesia, namun dalam kewajiban pengelolaannya tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh bangsa Indonesia, maka penyelenggaraannya pada tingkatan yang tertinggi dikuasakan kepada negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hal ini mengacu pada ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang ada di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Salah satu wujud untuk mensejahterakan kemakmuran rakyat dengan diadakan Pertumbuhan ekonomi dan perkembangan infratruktur dan fasilitas publik. Akan
tetapi, pertumbuhan ekonomi yang ditopang dengan perkembangan infrastruktur dan fasilitas publik di pemerintah seringkali melibatkan pembebasan tanah yang dimiliki oleh masyarakat atau bahkan memindahakan tempat yang dimiliki penduduk (SPI 2013, 306-1.1). Dalam Pasal 1 ayat 2 UU Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum menyebutkan bahwa “Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak”. Pihak yang berhak disini berarti pihak yang menguasai atau mempunyai hak atas tanah yang menjadi objek pembangunan untuk kepentingan umum. Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (UU No.2 tahun 2012 pasal 1 ayat 4).
Salah satu bentuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum adalah pembangunan jalan tol Kertosono Solo. Jasa Marga menjelaskan Pembangunan jalan tol Kertosono Solo yang terintegrasi dengan jalan tol Trans Jawa akan dapat memberikan dampak cukup besar terhadap ekonomi daerah yang dilewati, jalan Tol Ruas Ngawi-Kertosono memiliki total panjang 87,02 kilometer. Dampak ekonomi tersebut salah satunya berpengaruh pada kawasan Kecamatan Balerejo yang tergolong masih kawasan pedesaan, dalam kawasan pedesaan, aksesibilitas merupakan salah satu faktor yang dapat merangsang tumbuhnya pasar dan pusat- pusat pertumbuhan ekonomi. Seiring dengan perkembangan jaringan jalan dan transportasi, aksesibilitas pada beberapa kawasan semakin mudah. Aktivitas masyarakat pun semakin berkembang, tidak hanya dalam bidang pertanian saja tetapi juga dalam bidang non pertanian. Dalam mempermudah aksesibilitas suatu
daerah agar bisa terhubung dengan daerah lain dengan mudah, maka perlu dilaksanakan pembangunan pada daerah tersebut, salah satu pembangunan yang sangat berpengaruh dalam mempermudah aksesibilitas adalah pembangunan jaringan jalan. Proyek jalan tol ini membutuhkan biaya investasi sebesar Rp3,83 triliun yang dipenuhi melalui ekuitas Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) dan pinjaman dari pihak perbankan. Lokasi proyek berada di Kabupaten Jombang, Kabupaten Madiun, Kabupaten Magetan, Kabupaten Nganjuk, dan Kabupaten Ngawi, Provinsi Jawa Timur. Untuk Jalan Tol Ruas Ngawi-Kertosono pengadaan tanah telah mencapai 68,70 persen dan diharapkan dapat selesai pada akhir tahun 2016.
Pengadaan tanah dalam pembangunan jalan tol Kertosono Solo ini tentu saja menyebabkan adanya pembebasan tanah milik masyarakat yang dilalui proyek tersebut. Dalam berjalannya proses pembebasan tanah tersebut tentu ada yang menimbulkan permasalahan, baik dari pihak pemilik tanah dalam meminta ganti rugi akibat pembebasan lahan tersebut, maupun dari pihak pemerintah dalam menentukan besarnya ganti kerugian.
Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013, 306-1.2), pengadaan tanah bagi pembangunan kepentingan umum dilaksanakan dengan melakukan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, dengan memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah.
Penentuan pengambilan hak tanah yang terkena kepentingan umum dengan mempertimbangkan kepentingan umum, kepentingan bangsa dan negara, serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah bisa dicabut dengan memberikan ganti kerugian yang layak menurut cara yang diatur undang-undang
(Pasal 18 UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria).
Nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian akan menjadi dasar musyawarah penetapan Ganti Kerugian (Pasal 34 ayat (3) UU No.2 tahun 2012).
Penetapan nilai tanah dan bangunan dengan memperhatikan faktor-faktor yang relevan tidak mudah dilakukan oleh seseorang awam, maka dari itu perlu peran suatu penilai yang profesional dan independen, mempunyai kewenangan dan kemampuan untuk menetapkan nilai nyata tanah dan bangunan yang obyektif dan adil seperti yang dituangkan dalam ketentuan pasal 25 Peraturan KBPN Nomor 3 Tahun 2007. Berdasarkan Soeparjanto (2008) menyebutkan bahwa mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilai telah dijadikan aktifitas profesional dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter 1998.
Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasi nilai dari kepentingan yang terdapat dari suatu properti untuk tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan dengan mempertimbangkan karakteristik yang terdapat pada sebuah properti (Harjanto dan Hidayati, 2013).
Penilaian merupakan gabungan dari ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasi nilai dari properti. Supriyanto, (2011) mengatakan Penilaian merupakan proses pekerjaan agar dapat memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis. Dalam UU No.2 tahun 2012 Pasal 1 ayat (11) disebutkan bahwa
“Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat
izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai atau harga objek pengadaan tanah.
Berdasarkan latar belakang di atas, untuk mengetahui lebih lanjut mengenai jumlah penggantian ganti rugi tanah atas pembangunan Jalan Tol Kertosono-Solo, maka judul TA ini “Revaluasi Nilai Penggantian Wajar di Atas Tanah 2298 M2 di Desa Kuwu Kecamatan Balerejo Kabupaten Madiun Tujuan Pembebasan Lahan untuk Kepentingan Umum”.
1.2 Rumusan Masalah
Ada keraguan pemilik tanah atas penetapan Nilai Penggantian Wajar yang diberikan oleh Pemerintah.
1.3 Tujuan
Tujuan penulisan Tugas Akhir ini adalah untuk menentukan Indikasi Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Penggantian Wajar dengan tujuan pembebasan lahan untuk kepentingan umum.
1.4 Manfaat Penelitian
Dalam penulisan ini penulis mengharapkan adanya manfaat yang dapat diperoleh antara lain:
1. Memberikan sumbangan pemikiran pengembangan ilmu penilaian khususnya mengenai pemberian Nilai Penggantian Wajar.
2. Hasil penulisan ini dapat dijadikan acuan bandingan besarnya ganti kerugian bagi masyarakat yang memiliki hak atas tanah untuk pengadaan pembangunan untuk kepentingan umum.
3. Bagi civitas pendidikan, sebagai bahan pedoman untuk penelitian selanjutnya
