BAB II TINJAUAN PUSTAKA. 2.1 Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan. Pengertian tentang hak tanggungan ada pada Pasal 1 Ayat 1 UUHT

(1)

26 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan

2.1.1 Pengertian Hak Tanggungan

Pengertian tentang hak tanggungan ada pada Pasal 1 Ayat 1 UUHT nomor 4/1996 dijelaskan bahwa jaminan atas hak atas tanah dimana ada pada UUPA nomor 5/1960 yaitu berikut adalah barang satu kesatuan dengan tanah,¹ bertujuan melakukan pelunasan utang, mempunyai posisi yang paling utama pada kreditor tertentu dari kreditur lainnya.

Pada pasal 51 UUPA no 5/1960. Telah disediakan Lembaga jaminan yang mempunyai kekuatan dalam membebankan hak terhadap tanah adalah hak tanggungan merupakan lembaga hipotek serta cridietverband. Tiga puluh tahun sejak berlakunya UUPA tetapi lembaga hipotek belum memberi dampak sebagai mana fungsinya, dikarenakan terdapat peraturan yang mengatur dengan lengkap, sesuai aturan dari pasal 51 UUPA. Selama batas waktu itu masih berjalan aturan hipotek yang mana pada buku II Kuhperdata Credieverband.

Aturan yang terdapat pada undang-undang merupakan ketentuan yang terlahir dari era kolonial Belanda yang menjadikan dasar daripada hukum tanah yang sebelum berlakunya hukum tanah tingkat nasional yang mempunyai maksud untuk menjalankan hanya untuk waktu yang singkat, sampai ada undang-undang yang terbit sesuai dengan tujuan pasal 51

1 UU No 4 Tahun 1996

(2)

27 UUPA. Undang-Undang Baru yang memiliki tujuan dalam pasal 51 UUPA adalah UUHT. Peraturan tentang hak tanggungan memang telah lama dinanti masyarakat.

Sutan Remy Sjahdeini mengatakan bahwa peraturan mengenai Hipotek serta tanah tak bersertifikat, tujuan dari asas hukum tanah tingkat nasional serta nyatanya tidak layak lagi menampung kemajuan ada dalam hak jaminan khususnya di pengkreditan yang merupakan dampak dari majunya perkembangan kebutuhan ekonomi masyarakat. Akibatnya muncul beda pandangan dan pengartian tentang jaminan tanah, seperti dalam mencantumkan titel eksekusi, eksekusi pelaksanaan hingga aturan masih kurang dalam hal kepastian terhadap jaminan urusan perkreditan.²

Di masa sekarang pemerintah telah menjalankan Peraturan baru yang berisikan mengenai hak tanggungan yaitu Undang-Undang No 4/1999 UUHT. Dalam pembentukan peraturan ini terdapat 4 alasan mengapa Undang-Undang No 4/1996 ini bisa terbentuk antara lain

1. Perkembangan pembangunan memerlukan modal yang sangat banyak karena hasilnya didapatkan dari kredit. Oleh sebab itu, membutuhkan kepastian hukum yang memberikan hak jaminan yang memberikan kepastian hukum yang kuat.

2 ADRIAN SUTEDI, S.H., M.H., Hukum Hak Tanggungan, Jakarta : Sinar Grafika, 2010, Hlm 2

(3)

28 2. Undang-Undang Nomor 5/1960 UUPA pada pasal 51 menginginkan hak tanggungan yang mampu membebankan hak terhadap tanah diatur oleh undang-undang.

3. Peraturan tentang hipotek atas tanah pada buku dua KUHP serta Credietverband dpada Staatsblad 1908-542 jo. S. 1937-190 sudah tidak lagi sama dengan perkembangan di masa sekarang.

4. Hak Pakai terhadap tanah wajib didaftarkan serta mempunyai sifat yang dapat berpindah tangan, dibutuhkan juga dibebankan Hak Tanggungan.

Empat alasan ini yang menjadi dasar dari pembentukan UU No/1996 UUHT serta mempunyai dasar alasan yang dapat menimbulkan perbedaan pendapat serta pandangan tentang bermacam masalah yang timbul saat berlangsungnya perwujudan hukum jaminan terhadap tanah seperti pembubuhan identitas eksekusi dan proses eksekusi.³ Dari 4 alasan tersebut telah ditetapkan UU No 4 Tahun 1996 UUHT dinantikan dapat melahirkan kekuatan hukum yang kuat terhadap hak jaminan terhadap tanah. UUHT ini juga memilki ciri-ciri yaitu :

1. Pemegangnya diberikan kedudukan yang diutamakan 2. Objek yang dijaminkan selalu mengikuti objeknya berada

3. Harus terpenuhi asas publisitas serta spesialitas. Hukum yang kuat dalam mengikat pihak lain dan pihak yang memiliki kepentingan

3ADRIAN SUTEDI, S.H., M.H., Hukum Hak Tanggungan, Jakarta : Sinar Grafika, 2010, Hlm 4

(4)

29 4. Eksekusinya mudah serta pasti dalam pelaksanaanya. ⁴

Berlakunya UUHT ini, ketentuan hipotek dalam buku dua KUHPerdata, apabila itu menyangkut tentang membebankan hak tanggungan kepada hak terhadap tanah maka berkaitan dengan itu tanah tidak akan berlaku.

2.1.2 Asas-Asas Hak Tanggungan

lembaga jaminan terhadap tanah dalam melakukan utang pelunasan. Hak tanggungan tentu memiliki asas-asas, seperti :

1. Asas preferent memberikan kekuatan kedudukan diutamakan pada kreditur . Kreditor sebagai pemilik hak tanggungan memiliki hak untuk didahulukan pada pelunasan atas utang dari pihak lain akibat dari penjualan barang yang dibebankan hak tanggungan.

2. Objek selalu mengikuti ke tangan siapapun dan selalu mengikuti kemanapun. Meskipun hak terhadap tanah jadi objek hak tanggungan berpindah tangan, tetapi hak tanggungan tetap ada di objek tersebut serta memiliki kekuatan hukum yang mengikat 3. Asas spesialitas serta publisitas harus terpenuhi, Maksud dari Asas

Spelsialitas ada di pasal 11 ayat 1 UUHT dimana asas ini merupakan wujud benda menjadi hak tanggungan serta wajib diperlihatkan dengan cara khusus dan juga wajib menyebutkan dengan tegas serta jelas bahwa benda yang dibebankan berupa apa, di mana tempat,luas,dan batas, serta juga bukti kepemilikannya harus

(5)

30 dijelaskan di dalam APHT. Adapun asas publikasi dalam membebankan hak tanggungan mengharuskan umum mengetahuinya, dalam pasal 13 ayat 1 UUHT APHT harus di daftarkan ke kantor pertanahan.

4. Asas droit de suite adalah asas dalam Memudahkan serta memiliki kepastian melaksanakan eksekusi maksunya memiliki hukum tetap serta pasti.⁵

Hak Tanggungan memilik sifat yang tidak bisa dibagi, tanpa kecuali sudah diperjanjikan pada APHT. maksunya mempunyai sesuatu Hak Tanggungan secara utuh membebankan benda yang dijadikan objek serta setiap bagiannya. Namun apabilla sebagian utang itu dibayarkan, sebagian utang itu tidak melepaskan Sebagian benda atas tanah yang dibebankan di dalam Hak Tanggungan. Tetapi sifat itu bisa menjadi penyimpangan apabila telah dijanjikan dengan tegas pada dalam APHT. Hak Tanggungan juga masuk dalam perjanjian ikutan (accessoir) merupakan perjanjian yang berakibat pada hubungan utang piutang (perjanjian kredit).

2.1.3 Objek Hukum Hak Tanggungan

Pada UUPA kita dapat mengetahui jaminan terhadap tanah, dan mampu dibebankan oleh hak tanggungan. Dalam UUPA ada beberapa tanah telah menjadi objek pembebanan hak tanggungan diantaranya :

(6)

31 1. Pasal 25 UUPA menjelaskan “hak milik terhadap tanah mempu menjadi jaminan utang serta dapat dibebankan dengan hak tanggungan.

2. Pasal 33 UUPA menjelaskan “HGU (guna usaha) mempu menjadi objek hak tanggungan.

3. Pasal 39 UUPA menjelaskan “bahwa HGB (guna bangunan) mampu menjadi objek hak tanggungan”.

Hukum jaminan nasional mewujudkan hak tanggungan lewat UUHT, pasal 51 UUPA menjelaskan “hak tanggungan diatur pada pasal 25,33, serta 39 diatur dalam pasal 51 UUPA. Hak pakai terhadap tanah milik negara wajib didaftarkan serta serta mempunyai sifat yang dapat dipindahtangankan serta dibebankan hak tanggungan. Hak tanggungan mampu dibebankan hak terhadap tanah juga termasuk tanaman,bangunan, serta hasil karya merupakan kesatuan dari tanah. pembebanan harus menyatakan tegas pada APHT yang bersangkutan.

2.1.4 Subjek Hukum Hak Tanggungan

Hak tanggungan memiliki subjek hukum menjadikan perikatan serta perjanjian pemberian hak tanggungan. Perjanjian pemberian hak tanggungan mempunyai orang yang mengikat diantaranya adalah :

1. Pemeberi hak tanggungan disebut debitur. Pihak penjamin objek hak tanggungan

(7)

32 2. kreditur sebagai pihak penerima hak tanggungan atas utang

yang diberikan.⁶

Dalam UUHT berisi aturan tentang subjek hak tanggungan diantaranya :

1. Pasal 8 Ayat 1 Menjelaskan “pihak dan badan hukum yang memberi hak tanggungan memiliki kewenangan dalam membuat perbuatan hukum karena objek yang berhubungan.

2. Pasal 9 menjelaskan “pemilik hak tanggungan merupakan pihak yang memiliki kedudukan sebagai kreditur”.⁷

Tidak hanya perseorangan maupun badan hukum Indonesia saja bisa menjadi subjek hukum hak tanggungan.yaitu hak pakai terhadap tanah milik negara juga mampu menjadi objek hak tanggungan tetapi mempunyai kekhususan yaitu, pihak negara lain atau WNA dapat dimungkinankan bisa jadi subjek dari hak tanggungan tetapi ada syarat yang harus terpenuhi.

Syarat subjek hak pakai bagi WNA apabila ingin menjadi pemohon kredit, dengan objek hak pakai terhadap tanah milik negara harus tepenuhinya syarat yaitu :

1. Bertempat di Indonesia dengan waktu yang sudah ditentukan.

2. Memiliki bisnis.

3. Digunakan dengan tujuan memajukan pembangunan di Indonesia.

7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

(8)

33 UUHT menjelaskan WNA bisa menjadi subjek hak tanggungan sebab hak tanggungan tidak berkaitan dengan pihak pemilikan hak terhadap tanah secara serta merta.

2.2 Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Hak Tanggungan Konvensional 2.2.1 Kewajiban Pendaftaran Hak Tanggungan Konvensional

UUPA mewajibkan kementrian agraria Indonesia menjalankan pendaftaran tanah di Indonesia. Dijelaskan di pada pasal 19 ayat 1 menjelaskan “dalam pemerintah memastikan hukum harus mengadakan aturan pendaftaran terhadap tanah”. Dan dilanjutkan pada pasal 19 ayat 2 pendaftaran tanah yaitu :

1. Pemetaan, pengukuran serta melakukan pembukuan terhadap tanah;

2. Peralihan serta pendaftaran;

3. Surat pemberian tanda bukti hak pembuktian yang kuat.⁸

Sejak bulan April 1996 dalam pembenahan tanah hak tanggungan, telah diatur UUHT, maka pendaftaran tanah sudah melewati perubahan pendaftarannya. Dalam Prosesnya, membebankan hak tanggungan dilalui dua tahap, yaitu :

1. Hak tanggungan diberikan, diawali dengan cara melahirkan perjanjian utang dijaminkan tanah terhadap jaminannya, kemudian dibuatnya APHT yang dilakukan PPAT

8 Undang-Undang No 5 Tahun 1960 TENTANG PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA

(9)

34 2. Pendaftaran di Kantor Pertanahan, adalah tahap terbitnya hak

tanggungan.⁹

Pendaftaran tanah merupakan catatan peralihan, penghapusan, yang terdapat pada Kantor Pertanahan. Sama dengan Pasal 13 UUHT menjelaskan “pemberian hak tanggungan harus dilaksanakan di Kantor Pertanahan”.¹⁰ Pada Pasal 10 ayat 1 UUHT dijelaskan “Pemberian hak tanggungan harus diutamakan pada perjanjian memberikan pelunasan hutang serta menjaminkan hak terhadap tanah sebagai jaminan, kemudian pada ayat 2 pasal 10 dijelaskan bahwa “hak tanggungan dilaksanakan dengan cara membuat APHT oleh PPAT sejalan pada aturan yang telah ada”. Dengan demikian, sudah diberikan maupun yang sudah jadi serta diparaf, akan muncul keharusan dalam mendaftarkan pemberian hak tanggunagan.

APHT menuangkan perilaku hukum hak tanggungan yang sama dengan pasal 10 UUHT yang berkaitan dengan lahirnya hak tanggungan.

Tetapi hanya dengan paraf APHT aja tidak akan terbit hak tanggungan karena wajib ditindak lanjuti pendaftaran di Kantor Pertanahan. Lahirnya Hak Tanggungan ini sangat penting karena berhubungan dengan adanya hak preferen pada kreditor.¹¹ Posisi kreditor dalam hal kedudukanya sesama

11 J.Satrio. Hukum Jaminan Hak-Hak Jaminan Kebendaan. Cetakan Ketiga. Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996), hlm. 10. Pasal 1132 dan 1133 KUHP

(10)

35 kreditor utama wajib menentukan posisinya atas benda jaminan.¹² Pada pasal 5 ayat 2 menjelaskan “Objek hak tanggungan yang menjadi pembebanan peringkatnya ditentukan saat melakukan pendaftaran di kantor pertanahan.¹³

2.2.2 Objek Pendaftaran Hak Tanggungan Konvensional

Kementrian agraria menerbitkan permen agrarian nomor 5/1996 terkait pendaftaran hak tanggungan yang merupakan peraturan lebih lanjut mengenai pendaftaran hak tanggungan. Pada pasal 1 permen agrarian nomor 5/1996 menyatakan “objek hak terhadap tanah dan hak milik terhadap sarusun jika telah tertulis atas nama pihak pemberi hak tanggungan”.¹⁴ Selanjutnya PPAT harus membuat APHT serta ditandatangani, kemudian PPAT melahirkan APHT serta ditandatangani , kemudian PPAT selaku pembuat APHT harus menyerahkan berkas kepada Kantor Pertanahan dengan tenggang waktu 7 hari sehabis paraf APHT selesai untuk selanjutnya dilakukan pendaftaran.¹⁵Berkas yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran di kantor pertanahan diantaranya untuk melakukan pendaftaran :

12 Pasal 1181 KUH Perdata

13 UU Nomor 4 Tahun 1996

14 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996

15 Bambang Setijoprodjo. “Pengamanan Kredit Perbankan yang dijamin oleh Hak Tanggungan”.

Dalam Lembaga Kajian Hukum Bisnis Fakultas Hukum USU-Medan, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan. Cetakan Ke 1. (Jakarta: Citra Aditya Bakti, 1996), hlm 69.

(11)

36 1. Hak tanggungan di daftarkan objeknya berupa hak terhadap tanah dan hak milik terhadap satuan rusun, beralihnya hak tanggungan karena ada pewarisan dan pemindahan hak;

2. Hak tanggungan di daftarkan objeknya sebagai hasil dari pecahnya hak terhadap tanah induk apabila telah terdaftar dalam perumahan, wilayah industry, atau badan usaha serta diperoleh pemindahan hak karena hak tanggungan

3. Hak tanggungan di daftarkan karena objek berbentuk hak terhadap tanah bekas milik adat yang tidak terdaftar.¹⁶ Dalam UUHT, telah ada dua bagian penting syarat dari objek hak tanggungan yang wajib terpenuhi di antaranya :

1. Objek tersebut harus padu dengan aturan serta berlaku, harus dicatat kedalam daftar umum Kantor Pertanahan 2. Objek tersebut sifatnya bisa serta dapat dipindahtangankan,

maka dari itu perlu dapat secepatnya diwujudkan dalam pembayaran utang yang dijadikan jaminan pelunasan.¹⁷

2.2.3 Pemohon Pendaftaran Hak Tanggungan Konvensional

UUHT pada pasal 13 menyatakan bahwa PPAT harus mempersiapkan APHT yang berhubungan serta warkah yang dibutuhkan kepada Kantor Pertanahan dengan urusan pendaftaran pada Kantor

(12)

37 Pertanahan. Pada pasal 13 UUHT telah memberikan pemahaman pendaftaran harus ditunjukan pada PPAT serta pendaftaranya dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan,dengan tidak mengucapkan pihak dalam kepentingan pendaftaran.

Pendaftaran Hak Tanggungan sejatinya tidak memerlukan keahlian khusus dan bahkan bank sebagai Lembaga maupun kreditur seharusnya sudah mengetahui dan mempunyai pengalaman mengenai bagaimana tahap serta cara mendaftarkanya pada Kantor Pertanahan, dan apabila nantinya terdapat pihak yang akan mengurus, serta meminta APHT kepada PPAT dengan tujuan mendaftarkan sendiri merupakan bank, sudah mengetahui bagaimana tahap pendaftaran di Kantor Pertanahan. memang pendaftaranya tidak memerlukan keahlian khusus, dan bank mengetahui serta mempunyai keperluan dalam pendaftaran,maka dari itu tidak akan keberatan, jika kreditur, diizinkan untuk melakukan pendaftaran sendiri.

Pada Pasal 13 ayat 2 UUHT memang PPAT harus menjalankan aturan pada pasal 13 UUHT sebab jabatanya. tetapi, pengertian seperti itu hanya berefek apabila yang mempunyai kepentingan tidak memohon untuk mengurus sendiri seperti yang dijelaskan pada Pasal 1 Permen agrarian nomor 5/1996 keperluan Pendaftaran ada pada pasal 13 ayat 2 UUHT bisa dilaksanakan lewat petugasnya sendiri dengan cara melalui pos tercatat, atau melalui penerima.¹⁸ Pendaftaran pada Kantor Pertanahan merupakan wujud pelaksanaan dari prinsip publisitas.

18 Peraturan Menteri Agraria /Kepala Badan Pertanahan Nasional No 5 Tahun 1996

(13)

38 2.2.4 Pemeriksaan Tanah Yang Dibebankan Hak Tanggungan

Pemeriksaan tanah sebelum melakukan Pendaftaran berkaitan dengan beberapa hal yaitu :

1. Kepemilikan tanah yang menjadi hak tanggungan;

2. Kebenaran bukti hak terhadap tanah;

3. Fisik serta letak tanah;

4. Kewenangan dalam memberi hak tanggungan;

5. Posisi preferent bagi kreditur;

6. Kemudahan eksekusi dalam penjualan objek tanah jaminan kredit.

19

Tanah menjadi jaminan hak tanggungan merupakan tanah yang telah ada sertifikat (syarat tertentu) maupun belum. Dari sisi pendaftaran yang telah bersertifikat tidak akan bermasalah.terpenting adalah pihak kreditur maupun PPAT telah mengecek sertifikat tanah dari sisi kebenaranya yang bertautan 2 hal yaitu :

1. Keaslian data, nama pemegang hak, nomor hak serta letak tanah, peta, luas, serta letaknya berada di peta pendaftaran, asal, dan catatan lahirnya tanah.selain dilakukan pengecekan buku tanah, juga dari warkah pengikut terbitnya sertifikat, karena buku tanah serta sertifikat terbit berasal dari warkah penduduknya serta dicatat di dalam isian.

19 Djoko Walijatun. “Pendaftaran Hak Tanggungan”. Dalam Ir. Akbar Tanjdung, et al. Implikasi Undang-Undang Hak Tanggungan terhadap Bisnis Properti. Cetakan Pertama. (Jakarta:

Infomediatama Selaras, Oktober 1996), hlm 57.

(14)

39 2. Keaslian bentuk fisik sertifikat. Memiliki tujuan agar terhindar dari sertifikat palsu. Fisik sertifikat sangat penting diperhatikan karena bisa menjadi jaminan pada Kantor Pertanahan, sertifikat dapat diperiksa dari :

a. Siapa serta bagaimana fisik dari paraf Kepala Kantor Pertanahan saat tanggal diterbitkan sertifikat;

b. Fisik cap serta tulisan;

c. Bagaimana fisik blanko;

d. Penulisan dan penggambaran kartografisnya, termasuk tata letak tulisan;

e. Gambar dan berbagai kode yang berlaku.²⁰

Berkaitan dengan bukti hak, diperlukan pula kreditor mengadakan pengecekan terhadap fisik tanah. selain letak tanah, tanah juga harus diteliti dari sisi penguasaan fisik, berubahnya penggunaan serta kepastin batas di lapangan. Apabila adanya penduduk yang tinggal pada tanah yang sudah bersertifikat akan menyulitkan proses eksekusi.

2.2.5 Pengiriman Berkas Pendaftaran Hak Tanggungan Konvensional Pengiriman berkas pendaftaran mempunyai batas waktu, pada pasal 13 ayat 2 UUHT tenggang waktu selambat-lambatnya 7 hari sesudah paraf APHT dilakukan. Seperti yang ada pada pasal 10 ayat 2, PPAT harus mempersiapkan APHT serta warkah yang dibutuhkan dalam pendaftaran di

20ADRIAN SUTEDI, S.H., M.H., Hukum Hak Tanggungan, Jakarta : Sinar Grafika, 2010, Hlm 178-179

(15)

40 Kantor Pertanahan. Artinya APHT serta warkah untuk pendaftaran harus diselesaikan sebelum hari ke tujuh. APHT serta warkah harus serahkan ke Kantor Pertanahan sebelum hari ketujuh dibenarkan, sebab tenggang waktu tujuh hari dihitung sejak dari APHT diparaf. Kesimpulannya adalah APHT harus diparaf, apabila semua warkah serta berkas lengkap untuk dilakukan pendaftaran.

Lengkapnya warkah serta APHT dalam pada Kantor Pertanahan sudah diatur Permen agrarian nomor 5/1996. Pendaftaran Hak Tanggungan harus melampirkan salianan APHT yang sudah di tandatangani PPAT,agar disahkan untuk menjadi Salinan Kepala Kantor Pertanahan dalam membuat sertifikat. Pada Prinsipnya, salianan akta pembebanan dibuat oleh Kantor Pertanahan. Pada pelaksanaannya, Kantor Pertanahan. meminta satu tebusan APHT, nantinya harus diakui untuk Salinan serta dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan.

2.2.6 Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Konvensional

Pelaksanaan pendaftaran dilaksanakan dengan awalan mempersiapkan buku tanah hak tanggungan, selanjutnya buku tanah akan meyimpan hak tanggungan yang berhubungan pada Kantor Pertanahan.

selanjutnya menyalin catatan tersebut dalam sertifikat hak terhadap tanah yang berhubungan.²¹ Pendaftaran tidak dapat ditangguhkan karena

21 Penjelasan atas Pasal 13 ayat 2 UUHT, yang menyebut tentang pos tercatat atau cara pengiriman lain yang paling baik dan aman.

(16)

41 merupakan wujud dari salah satu asas yaitu asas Publisitas, pelaksanaannya diwujudkan sebagai gambaran dari pendaftaran.

Buku tanah diterbitkan sejak adanya pembebanan hak tanggungan.

Namun apabila belum adanya pembebanan,maka buku tanah juga tidak dapat diterbitkan.²² Pada UUHT tidak disebutkan tentang Salinan APHT yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan, tapi pada Pasal 1 ayat 1 UUHT, Sertifikat Hak Tanggungan dijahit menjadi satu dengan APHT yang diberikan oleh PPAT, yang dibenarkan sebagai Salinan yang terbit pada Kantor Pertanahan.²³

2.2.7 Lahirnya Hak Tanggungan

Sejak APHT serta warkah dikirim ke Kantor Pertanahan maka akan terbit buku tanah. Buku tanah tersebut harus ada tanggal. Pemberian saat buku tanah terbit,buku tanah sangat penting yang berarti, dikarenakan tanggal ini nantinya akan menentukan kedudukan preferent pemegang hak tanggungan terhadap pihak lain. kegiatan ini merupakan perwujudan dari Pasal 1132 dan 1133 KUHPerdata, kreditor pemegang hak tanggungan berposisikan sebagai preferent, diutamakan dari kreditor yang lain.²⁴ Hal ini menjadi penyebab posisi kreditor lain bergantung kepada posisi kreditor terhadap pemilikan hak tanggungan dan juga kedudukan kreditor preferent

23 J.Satrio. Hukum Jaminan Hak-hak Jaminan Kebendaan. Cetakan Ketiga. (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996), Hlm.300.

(17)

42 terhadap kreditor preferent lainnya itu bergantung sejak kapan Hak Tanggungan lahir. Oleh karena itu tanggal dalam buku tanah Hak Tanggungan menjadi sangat penting karena mempengaruhi kedudukan sebagai kreditor preferent dalam menentukan posisi peringkay terhadap sesama kreditur preferent.

Pada Pasal 13 ayat (4) UUHT, dijelaskan bahwa penyerahan berkas- berkas tidak dikatakan bahwa paling lambat untuk penyerahannya pada hari ketujuh, tetapi hanya dikatakan hari ketujuh. Maka sekalipun berkas- berkasnya sudah ada pada Kantor Pertanahan tentu saja tidak boleh lebih dari tujuh hari tersebut. Pada pasal 13 ayat 4 UUHT dicermati lagi bahwa apabila pemberi serta penerima sudah menandatangani APHT di depan PPAT juga telah diparaf oleh saksi, melainkan dalam ketentuannya hal itu belum bisa dikatakan terbitnya suatu APHT, sebab hak tanggungan baru dapat dikatakan terbit ketika hari ketujuh sesudah permohonan pendaftaran (dengan melengkapi berkas). Dan yang menentukan terbitnya Pembebanan hak tanggungan.²⁵

Terbitnya hak tanggungan juga bergantung kepada objeknya yaitu :

1. Hak-hak terhadap tanah serta Hak Milik terhadap sarusun telah terdata dengan pihak pemberi hak tanggungan, sejak menerima dokumen dari PPAT, yang telah dinyatakan di lembar kedua surat

25 Sofwan Masjchoen, Sri Soedewi. Hukum Perdata, Hak Jaminan Atas Tanah. Edisi Keempat.

(Yogyakarta: Liberty, 1981), hlm. 42

(18)

43 pengantar PPAT, yang memuat paraf Petugas kantor serta disampaikan kepada PPAT;

2. Hak-hak terhadap tanah serta Hak Milik terhadap Satuan Rumah Sususun telah sudah tapi belum dinyatakan dengan nama pemberi hak tanggungan, sejak terbit hak tanggungan, peralihan, pada buku tanah serta sertifikat hak terhadap pemberi hak tanggungan;

3. Hak terhadap tanah yang membutuhkan pemecahan hak terhadap induk tanah yang telah terdaftar serta pendaftaran hak terhadap nama pemberi, terbitnya penyelesaiannya, pemecahan hak tersebut serta dipersiapkan buku tanah serta diterbitkan sertifikat hak terhadap pihak pemberi tanggungan;

4. Hak milik bekas adat belum terdaftar, terbit dibuatnya buku tanah serta sertifikat tanda bukti hak milik yang berhubungan dengan pihak pemberi tanggungan.²⁶

Selesai dibuatnya buku tanah, hak tanggungan dituliskan pada buku tanah serta menyalin sertifikat hak terhadap tanah dan hak milik terhadap sarusun tak tanggungan. Didalam Pendaftaran Hak Tanggungan ini jangkauan hak preferent dan hak privilege dapat didapatkan saat didaftarkannya pemberian hak Tanggungan ke dalam buku tanah.

26 Boedi Harsono. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan-Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaanya. Edisi Revisi. Cetakan Ketujuh. Jilid 1. (Jakarta : Djambatan, 1997), hlm 404-405

(19)

44 2.3 Tinjauan Umum Pencoretan Hak Tanggungan

2.3.1 Pengertian Roya

Pencoretan hak Tanggungan atau biasa disebut roya merupakan penghapusan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak tanggungan.

surat roya merupakan dokumen dengan menyatakan bahwa sebuah tanah yang sudah bebas dari utang dan juga bebas dari Lembaga pemberi pinjaman seperti bank. Dan surat roya diterbitkan oleh Kantor Pertanahan jika pemilik tanah telah melakukan pelunasan pembayaran Kredit kepemilikan rumah dan utang pembelian aset tanah.

UUHT menjelaskan buku tanah yang bersangkutan dengan hak tanggungan telah diberikan tentang roya tersebut, sedangkan sertifikat Hak Tanggungannya dihilangkan. Pencoretan juga dilaksanakan pada sertifikat hak terhadap tanah serta juga buku tanah telah diberi poin dan akan dikembalikan kepada pemilik haknya.. Surat roya sangat penting dimiliki. Karena mempunyai kekuatan hukum bagi pihak yang berhubungan dengan hal peralihan dan hapusnya piutang yang dijaminkan. Dengan lepasnya debitur oleh kreditor yang bersangkutan.

2.3.2 Pendaftaran Roya Konvensional

Sebelum melakukan pendaftaran Roya dan sebelum mendatangi Kantor Pertanahan Kabupaten Malang, perlu mempersiapkan beberapa berkas sebagai syarat pendaftaran Roya diantaranya berkas yang harus dilengkapi adalah :

(20)

45 1. Formulir pendaftaran roya yang telah diisi serta diparaf oleh pemohon

maupun kuasa hukum pemohon disertai materai.

2. Surat Kuasa

3. KTP dan KK foto kopi

4. Surat pendirian serta pengesahan badan hukum 5. Sertifikat Hak Atas Tanah

6. APHT 7. SKMHT

8. APHT yang telah disalin dan di paraf dengan PPAT serta disahkan oleh kepala kantor pertanahan sebagai Salinan proses membuat sertifikat.

9. KTP debitur fotokopi dan KTP kreditur fotokopi

Setelah persyaratan lengkap selanjutnya harus mendatangi Kantor Pertanahan untuk mengajukan surat Roya dan kemudian pihak loket memberikan SPS untuk dibayarkan ke kasir dan nantinya akan memberikan bukti setor. Bukit setor ini menjadi tanda untuk mendapatkan sertifikat atau surat roya setelah 7 hari setelah pendaftaran Roya dilakukan.

2.4 Tinjauan Umum Tentang Pengalihan Hak Tanggungan 2.4.1 Pengertian Cessie

Cessie merupakan hak piutang yang dipindahkan atau biasa disebut pergantian nama dari yang berpiutang lama, cessie ada pada pasal 613 KUHPerdata yang menjelaskan bahwa “piutang dengan nama serta barang tidak berfisik,dilakukan lewat pembuatan akta otentik serta diparaf dan memberikan kuasa terhadap barang pada pihak lain” menurut Prof Subekti

(21)

46

“cessie merupakan perpindahan hak piutang sebenarnya mengganti pihak yang telah memiliki utang lama yaitu cendent terhadap yang baru berpiutang yang dinamakan cessionariss”. Dalam hal ini cessie merupakan penyerahan piutang terhadap atas nama adalah hak menagihnya dari kreditur kepada debitur.²⁷

2.5 Tinjauan Umum Tentang Subrogasi 2.5.1 Pengertian Subrogasi

Subrogasi adalah penggantian hak piutang dari kreditu lama oleh pihak ketiga atau kreditur baru yang telah membayar utang debitur kepada kreditur lama. dapat disimpulkan bahwa subrogasi adalah pembayaran utang debitur yang dilakukan dari pihak ketiga pada kreditur lama kemudian utang tersebut berpindah kepada pihak ketiga. Subrogasi wajib menyatakan dengan jelas sebab subrogasi berbeda dengan pelepasan utang, dikarenakan ada pihak ketiga yang membayar utang debitur tersebut memiliki tujuan untuk menggantikan posisi dari kreditur sebelumnya sehingga debitur masih harus membayar utang pada pihak ketiga ini atau kredur barunya.

2.5.2 Sebab-Sebab Terjadinya Subrogasi

Subrogasi dapat terjadi dikarenakan dua hal yakni perjanjian dan Undang- Undang dijelaskan pada pasal 1401 dan 1402 KUHPerdata, dalam pasal 1401 dijelaskan bahwa perpindahan piutang yang disebabkan adanya persetujuan adalah :

27 Akhmad Budi Cahyono (2004). Cessie Sebagai Bentuk Pengalihan Piutang Atas Nama, (Fakultas Hukum Universitas Indonesia Esa Unggul)

(22)

47 1. Bila pihak ketiga membayar kreditu dan menetapkan pihak ketiga akan menggantikannya untuk menggunakan haknya terhadap debitur.

2. Bila pihak debitur menjanjikan melakukan pelunasan utang, serta menetapkan pihak ketiga yang telah meminjamkan uangnya akan menggantikan kreditur lama

Apabila subrogasi karena undang-undang terjadi karena :

1. Bila pihak lain melakukan pelunasan utang debitur kepada krediturnya yang mempunyai dasar hak istimewa dan hipotek maka mempunyai hak diatas kreditur pertama

2. Beli barang dengan menggunakan uang dari harga barang dalam melakukan pelunasan pada kreditur

3. Seorang yang terikat untuk melakukan pelunasan barang bersama dengan pihak lain dan kepentingan pelunasan utang

4. Pembayaran utang oleh ahli waris menggunakan uang sendiri, sedangkan hak istimewanya adalah menerima waris tetapi tujuan mewujudkan catatan dari harta peninggalan.²⁸

Subrogasi telah ditetapkan pada pasal yang lalu baik terjadi kepada pihak yang berhutang yakni debitur. Hal ini tidak bisa menghilangkan hak kreditor mengenai apa yang masih menjadi haknya.

28 KUHPerdata Pasal 1401 dan 1402

(23)

48 2.6 Tinjauan Umum Tentang Pelaksanaan Hak Tanggungan Elektronik

2.6.1 Pengertian Pelayanan Hak Tanggungan Elektronik

Kementerian Agraria telah melahirkan Pelayanan Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik bisa disebut HT-el. Terkait dengan aturanya hak tanggungan elektronik diatur dalam Permen Agraria nomor 5/2020 Perubahan atas Permen Agraria No 9/2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Elektronik.

Dalam Permen Agraria nomor 5/2020, terkait dengan Pengertian hak tanggungan elektronik telah dijelaskan pada Pasal 1 ayat 7 yaitu “Pelayanan hak tanggungan elektronik adalah sistem elektronik terkait dengan rangkaian pemeliharaan data berbasis elektronik yang dilaksanakan dengan sistem elektronik”. Dalam hal ini sistem elektronik dijelaskan dalam pasal 1 ayat 8 dijelaskan bahwa sistem yang dimaksud elektronik adalah sistem yang telah dikembangkan oleh teknisi yang bekerja pada data serta informasi dalam proses pelaksanaan hak tanggungan elektronik..

Permen Agraria no 5/2020 ini adalah pengembangan dalam hukum agrarian dan hukum perikatan yang berbasis digital dan mempunyai tujuan untuk memberikan kemudahan, ketepatan, kecepatan, dan keterjangkauan bagi pengguna Hak Tanggungan dan pihak yang melakukan perikatan, sehingga dalam prosesnya pembebanan Hak Tanggungan dapat dijalankan dengan efektif serta efisien. Sistem hak tanggungan elektronik sebagaimana yang dimaksud dalam Permen Agraria Nomor 5/2020 ini adalah proses dalam pelayanan Hak Tanggungan terkait dengan rangka pelaksanaan hak

(24)

49 tanggungan yang dilakukan lewat sistem yang tertata secara elektronik. Dalam sistem Hak tanggungan elektronik ini terdapat beberapa layanan antara lain :

a. pendaftaran;

b. subrogasi;

c. Cessie.

d. Roya.²⁹

Dalam pelaksanaan pelayanan HT-el terdapat komponen yang menyelenggarakan pelayanan HT-el seperti yang dimaksud pada pasal 5 ayat 1 Permen Agraria No 5/2020 ini yaitu terdiri dari :

a. Penyelengara yaitu kementrian agraria;

b. Pelaksana yaitu Kantor Pertanahan; serta c. Pengguna yaitu PPAT.³⁰

Ketentuan Permen Agraria No 5/2020 ini juga mengatur tentang pengguna pelayanan sistem hak tanggungan elektronik yang melingkupi Kreditor,PPAT, serta pihak yang telah ditentukan kementrian. Kreditor yang termasuk adalah badan hukum atau perorangan yang sudah diatur pada Permen Agraria No 5/2020.

29 IGA Gangga Santi Dewi, Mira Novana, Kebijakan Penjaminan Tanah Melalui Hak Tanggungan di Indonesia, Jurnal Law, Development & Justice Review, Volume 3, Nomor 1, 2020, hal. 5

30AZWARNI SINAGA,NELLY. (2021). JAMINAN KEPASTIAN HUKUM AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGGAN TERHADAP PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN SECARA ELEKTRONIK YANG MELEBIHI KETENTUAN JANGKA WAKTU TERKAIT DENGAN PERLINDUNGAN KREDITUR. (Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara, Medan,2021) Diakses dari

https://repositori.usu.ac.id/bitstream/handle/123456789/40889/207011067.pdf?sequence=1&isAllowed=y

(25)

50 2.6.2 Mekanisme Pelayanan Hak Tanggungan Elektronik

Pada mekanisme pelaksanaan hak tanggungan elektronik pada pasal 7 Permen Agraria No 5/2020 telah mengatur pengguna hak tanggungan elektronik terkait hal ini merupakan notaris sebagai pengguna hak tanggungan elektronik.

Langkah pertama sebelum adanya proses penjaminan HT-el dilakukan, penggunan sistem hak tanggungan elektronik terlebih dahulu harus terdaftar sistem hak tanggungan elektronik sesuai pada Permen Agraria No 5/2020, mekanisme dalam pelayanan pelaksanaan hak tanggungan elektronik adalah terkait berikut :

1. Pengguna dari layanan Hak Tanggungan Elektronik harus terdaftar dan mendaftarkan permohonan pelayanan hak tanggungan elektronik lewat sistem HT-el dimana sudah disiapkan oleh Kementrian ATR/BPN untuk melengkapi syarat pemohon.

2. Pendaftaran Hak Tanggungan secara Elektronik harus membuat keabsahan dari surat pernyataan dari berkas elektronik yang telah diajukan. Syarat dengan surat pernyataan dibuat dengan softfile atau Dokumen Elektronik.

3. Tentang syarat berupa sertifikat hak terhadap tanah maupun hak milik terhadap sarusun harus dengan nama debitur;

4. Layanan hak tanggungan elektronik apabila sudah didapat dengan sistem elektronik akan mendapatkan bukti pelayanan akan terbit pada sistem elektronik;

(26)

51 5. Biaya Pelayanan HT-el yang sudah diterima dikenai biaya yang sudah

berlaku di kementrian yaitu penerimaan negara buka pajak;³¹

6. Pengajuan dilanjutkan apabila data lamaran dan pembayaran telah dikonfirmasi oleh sistem elektronik. Namun apabila sistem tidak merespon setelah dilakukan pembayaran maka pembayaran tidak mendapat konfirmasi oleh sistem HT-el, maka pengguna harus pergi untuk konfirmasi ke Kantor Pertanahan atau customer service HT-el.

Apabila dalam tenggang waktu tertentu apabila tidak kunjung membayar maka dapat batal dan harus memulai dari awal lagi;

7. Kantor Pertanahan mempunyai kewajiban mengecek dokumen serta persyaratan sertifikat hak tanggungan elektronik, sebelum hasil pelayanan terbit;

8. Jika hasil pengecekan terdapat berkas yang tidak lengkap maupun tidak sama, nantinya akan diberitahukan pada PPAT dan Kreditor agar segara melengkapi berkas yang tidak lengkap;

9. Jika berkas bermasalah dengan kelengkapan dan kesesuaian maka harus segera dilengkapai dengan tenggang waktu lima hari terhitung dari permohonan pelayanan diterima oleh sistem elektronik;³² Apabila

31 Pasal 11 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2020 Tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik

32

(27)

52 dalam tanggang tertentu PPAT atau kreditur belum melengkapinya maka dapat dinyatakan batal;

10. Catatan hasil dari pelayanan hak tanggungan dilakukan dengan cara dicetak kemudia ditempelkan pada hasil cetakan sertifikat hak milik dan buku tanah sertifikat

11. Hak tanggungan pada buku tanah dilakukan lewat buku tanah elektronik oleh pejabat Kepala Kantor Pertanahan mempunyai kewenanagan;

12. Catatan hak tanggungan akan dilakukan oleh kredituor dan catatatn yang dimaksud adalah kesatuan sertifikat hak terhadap tanah maupun hak milik, kemudian hasil pelayanan hak tanggungan elektronik diterbitkan dengan sistem hak tanggungan elektronik lewat domisili elektronik;³³

13. Hasil Pelayanan dari HT-el selanjutnya disetujui dengan paraf elektronik Kepala Kantor Pertanahan yang mempunyai kewenangan, untuk mempertahankan keaslian dokumen elektronik.³⁴

14. Pendaftaran Hak Tanggungan tingkat kedua dan selanjutnya, sertifikat Hak Tanggungan Elektronik akan diterbitkan dengan nomor seri baru.

Dalam hal :

a. Pengalihan KPR;

(28)

53 b. Perubahan nama (Cessie);

c. Hapusnya hak tanggunan (Roya) d. Koreksi data

Sedangkan sertifikat hak tanggungan elektronik diterbitkan dalam pelaksanaan Tingkat kedua tetapi memiliki nomor seri yang sama dengan perubahan data terkini. Sedangkan dalam pencabutan cicilan penuh, pada sertifikat Hak Tanggungan Elektronik sebelumnya akan dicap tanda khusus yang menandakan jika sertifikat yang dicap tidak berlaku lagi.

15. Apabila terdapat kesalahan dalam Sertifikat Hak Tanggungan Elektronik maka akan dilakukan koreksi data sertifikat Hak Tanggungan Elektronik dan dapat disampaikan pada saat penerapan sistem elektronik sudah diterbitkan. Koreksi bisa diajukan paling lama 30 hari terhitung setelah sertifikat hak tanggungan elektronik terbit.

Hasil dari pelayanan hak tanggungan elektronik ini akan diperoleh seperti sertifikat hak tanggungan yang berupa catatan yang ada pada buku tanah dan diterbitkan oleh sistem hak tanggungan elektronik.