commit to user 4 BAB
2
LANDASAN
TEORI2.1. Tinjauan Pustaka
Menurut Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan pemukiman.
“Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.” dapat dijelaskan sebagai berikut :
a. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk memenuhi kebutuhan bertempat tinggal yang layak sehat, aman dan nyaman, misalnya : jalan, saluran air, limbah dan saluran air hujan.
b. Sarana adalah fasilitas lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi.
antara lain berupa : fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan, niaga, pemerintahan, pelayanan umum, peribatan, rekreasi, kebudayaan, olah raga dan lapangan terbuka serta fasilitas umum lainnya.
c. Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian. Pelayanan lingkungan yang diselenggarakan oleh instansi atau pemerintah, misalnya berupa : jaringan listrik, gas, air bersih, telepon, pembuangan sampah dan pemadam kebakaran.
Adanya lingkungan perumahan menjadi sangat penting bagi lingkungan perkotaan karena bagian terbesar pembentuk struktur ruang perkotaan adalah lingkungan permukiman. Dengan kata lain dapat disimpulkan bahwa baik atau buruknya sistem perkotaan dipengaruhi oleh baik buruknya lingkungan permukiman.
commit to user
Seperti penelitian yang terdahulu yang telah dilaksanakan oleh :
1. Nida Inayat Mufidatul Khasanah (Universitas Sebelas Maret, 2013) dalam penelitiannya tentang Perencanaan dan Studi Kelayakan Investasi Proyek Perumahan Taman Sentosa Tahap II yang berlokasi diboyolali, dalam penelitiannya menghasilkan layout perumahan, Rencana Anggaran Biaya, dan Analisis Kelayakan Investasi.
2. Supriyadi (Universitas Sebelas Maret, 2013) dalam penelitiannya tentang Perencanaan dan Studi Kelayakan Investasi Proyek Perumahan Pondok Permata Hijau Desa Wirun Kecamatan Mojolaban, dalam penelitiannya yang dianalisis yakni perencanaan layout, Rencana Anggaran Biaya, dan Analisis Kelayakan Investasi. Kemudian dalam penelitian Supriyadi Universitas Sebelas Maret, 2013 pada Perumahan Pondok Permata Hijau Desa Wirun Kecamatan Mojolaban menyebutkan untuk penelitian perumahan selanjutnya desain yang digunakan harus lebih baik dan dapat bernilai jual, kemudian mencari perbandingan harga jual real perumahan sehingga dapat memberikan gambaran dan juga sebagai acuan.
3. Yanuar Rifqi Nugroho (Universitas Sebelas Maret, 2013) dalam penelitiannya tentang Analisis Strategi Pemasaran Pengembangan Perumahan Disolo (Studi Kasus Pada PT. Fajar Bangun Raharja, CV. Hananta, PT. Pondok Permata Hijau, CV. Catur Tunggal Sentosa) dalam penelitiannya menghasilkan tentang tata cara pemasaran perumahan menggunakan metode matrik.
Dari penelitian terdahulu maka untuk penelitian saat ini yang dianalisis yaitu tentang tata cara perencanaan site plan yang memenuhi SNI-03-1733-2004 dan analisis tantang tinjauan harga jual perumahan Griya Pratama apakah mengikuti dengan harga pasar yang ada sesuai SPI tahun 2007.
Oleh karena itu perencanaan sebuah perumahan memegang peranan yang sangat penting dalam pengendalian laju pembangunan agar berdampak positif dan berkesinambungan. Perencanaan itu harus dilakukan, dimulai dari perencanaan rumah-rumah hingga perencanaan lingkungan permukiman dan ruang perkotaan, bahkan hingga perencanaan wilayah.
commit to user 2.1.1. Persyaratan Dasar Perencanaan Perumahan
2.1.1.1. Ketentuan Umum
Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam merencanakan lingkungan perumahan berdasarkan SNI-03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan adalah :
a. Lingkupan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan sehingga dalam perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen lainnya yang ditetapkan oleh pemerintah Kota/Kabupaten.
b. Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang sehat, aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan/
berkesinambungan, harus memenuhi pesyaratan administrasi, teknis dan ekologis, setiap rencana pembangunan rumah atau perumahan, baik yang dilakukan oleh perseorangan ataupun badan usaha perumahan.
c. Perencanaan lingkungan perumahan meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang diperlukan untuk menciptakan lingkungan perumahan yang serasi, sehat, harmonis dan aman.
Pengaturan ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan perumahan sebagai satu kesatuan fungsional dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya.
d. Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilakukan oleh kelompok tenaga yang ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis, yang keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku.
e. Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan bagian dari pelayanan umum sehingga dalam perencanaan lingkungan perumahan dan kawasan-kawasan fungsional lainnya.
commit to user
f. Perencanaa pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan pusat- pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan (ekonomi, sosial, budaya) dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk) hingga skala terbesar (120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata terintegrasi dengan pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan.
g. Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang berkaitan dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni, sertifikasi tanah, yang diatur oleh pemerintah kota/kabupaten dengan berpedoman pada Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku.
h. Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar Nasional Indonesia atau ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah serta Pedoman Teknis yang disusun oleh instansi terkait.
i. Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan bagi semua orang, termasuk yang tidak memiliki kemampuan fisik atau mental seperti para penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita penyakit tertentu atas dasar pemenuhan azas aksebilitas (sesuai dengan Kepmen No.468/Tahun 1998).
j. Dalam menentukan suatu besaran standar untuk perencanaan lingkungan perumahan yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, menggunakan pendekatan besaran kepadatan penduduk.
2.1.1.2. Persyaratan Lokasi
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penetuan lokasi perumahan berdasarkan SNI-03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan sebagai berikut :
a. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) atau dokumen perencanaan
commit to user
lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut :
1) Kriteria keamanan, dicapai mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan pertanian hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area bandara, daerah di bawah jaringan listrik tegangan tinggi.
2) Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam.
3) Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian (akcesbilitas), kemudian berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudian berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia).
4) Kriteria keindahan/keserasian/keteraturan (compatibilitas), dicapai dengan penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan.
5) Kriteria fleksible, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
6) Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan memperimbangkan jarak pencapaian ideal kemampuan orang pejalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana utilitas lingkungan.
7) Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat.
b. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis.
c. Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam disekelilingnya, dengan mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin tumbuh di kawasan yang dimaksud.
commit to user 2.1.2. Persyaratan Prasarana Lingkungan
Persyaratan prasarana lingkungan menurut SNI-03-6967-2033 butir 3.1.6 adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Lebih jelasnya prasarana lingkungan atau sarana dasar yang utama bagi berfungsinya suatu lingkungan permukiman adalah jaringan jalan untuk mobilitas orang dan angkutan barang, mencegah perambatan kebakaran serta untuk menciptakan ruang dan bangunan yang teratur, jaringan air bersih, jaringan saluran pembuangan air limbah dan tempat pembuangan sampah untuk kesehatan lingkungan, serta jaringan saluran air hujan untuk drainase dan pencegah banjir setempat.
2.1.2.1. Panjang deretan kavling
Panjang deretan kavling berdasarkan SNI-03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan ditetapkan maksimal 100 m.
Dengan demikian maka pada setiap panjang jalan lingkungan pembagi mencapai 100 m, harus bertemu dengan jalan lingkungan utama atau jalan lingkungan pembagi atau jalan lingkungan pembantu.
2.1.2.2. Jalan
Kriteria jalan perumahan berdasarkan SNI-03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan adalah sebagai berikut :
a. Jalan penghubung atau jalan masuk
Yang dimaksud jalan penghubung atau jalan masuk adalah jalan yang menghubungkan antara jalan masuk atau lokasi proyek dengan jaringan jalan umum menuju pusat kota yang telah ada.
Lebar jalan (ROW) penghubung minimal 7 m dengan lebar perkerasan minimal 3,50 m. Apabila jalan penghubung tersebut masih di bawah 7 m lebarnya, maka diusahakan untuk dapat diperlebar hingga 7 m.
commit to user
Yang dimaksud jalan masuk adalah jalan yang menghubungkan antara jalan penghubung atau jalan yang telah ada dengan lokasi proyek. Lebar jalan masuk minimal 7 m dengan lebar perkerasam minimal 3,50 m.
b. Jalan lingkungan utama
Yang dimaksud jalan lingkungan utama adalah jalan yang menghubungkan antara jalan lingkungan pembagai satu dan jalan lingkungan pembagi lainnya dengan jalan masuk. Lebar minimal 7 m dan ukuran lebar perkerasan sama dengan pada jalan penghubung.
c. Jalan lingkungan pembagi
Yang dimaksud jalan lingkungan pembagi adalah jalan untuk menuju ke kavling-kavling yang ada. Untuk dapat memperoleh suatu perencanaan lingkungan yang baik, maka sebaiknya lebar jalan lingkungan pembagi dapat disesuaikan dengan besarnya rumah yang menghadap jalan tersebut dengan ketentuan sebagai berikut :
§ Untuk rumah tipe inti hingga tipe 36 : lebar jalan lingkungan pembaginya minimal 3,60 m dan sebaiknya dibuat > 5 m.
§ Untuk tipe rumah di atas 36 hingga tipe 54 : lebar jalan lingkungan pembaginya minimal 6 m.
§ Untuk rumah tipe di atas 54 hingga tipe 70 : lebar jalan lingkungan pembagainya minimal 7 m.
Dalam hal panjang jalan pembagi dengan lebar di bawah 7 m, lebih dari 100 m, maka pada ujung dari jalan tersebut harus ditemukan dngan sesuatu jalan yang lebarnya minimal 7 m. Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan pelayanan terhadap rumah-rumah yang ada terutama pada waktu terjadi kebakaran atau keadaan darurat lainnya.
commit to user
2.1.3. Faktor Terbentuknya Nilai Tanah dan Bangunan Sumber : Standar Penilaian Indonesia Tahun 2007
a. Kegunaan (utility)
Kegunaan adalah kemampuan dari suatu produk atau jasa yang dapat memberikan kepuasan dari manusia atau orang yang membutuhkannya.
Dengan demikian, suatu properti yang terdiri dari tanah dan bangunan akan memiliki unsur Nilai bila properti tersebut secara bersamaan memiliki potensi kegunaan yang diperlukan oleh seseorang atau sekelompok orang di pasar properti tersebut berada. Potensi manfaat atau kegunaan, dapat dilihat dari perspektif pasar terbuka atau dapat juga dilihat dari pasar penggunaanya secara terbatas.
b. Kelangkaan (scarcity)
Kelangkaan, sesuatu yang terkait kepada penawaran atas suatu produk dan jasa.
Semakin terbatas ketersediaan suatu barang pada posisi permintaan tetap, maka barang tersebut tentu semakin memiliki potensi Nilai yang cenderung relatif lebih tinggi. Contoh sederhana, tanah yang digunakan sebagai tapak perumahan, apabila ketersediaannya semakin menurun maka potensi terciptanya Nilai akan semakin besar meskipun permintaannya relatif tetap.
c. Keinginan (desire)
Keinginan, sesuatu yang terkait kepada adanya potensi keinginan sekelompok orang atau pengguna untuk memiliki, menguasai atau memperoleh suatu produk atau jasa tertentu. Keinginan selalu melahirkan permintaan yang akan memberikan sinyal terhadap pembentuk Nilai.
d. Kekuatan daya beli (effective purchasing power)
Kekuatan daya beli selalu menjadi ukuran atas kemampuan seseorang atau sekelompok orang untuk memiliki sesuatu produk dan jasa di pasar. Adanya pada waktu penawarannya terbatas, seharusnya pasar bereaksi menguat yang akan memberikan sinyal harga menjadi cenderung naik. Namun, bukan berarti kecenderungan harga naik tersebut dapat memenuhi keinginan penjual secara
commit to user
signifikan kalau daya beli pasar tidak mendukung. Artinya, Nilai selalu tercipta dan akan berkorelasi secara positif terhadap adanya potensi kekuatan daya beli.
Bila seluruh unsur seperti kegunaan, kelangkaan dan keinginan terpenuhi diikuti dengan adanya kekuatan daya beli maka, Nilai akan mengalami penguatan secara positif. (SPI, 2007)
2.1.4. Prinsip – Prinsip Penilaian Tanah dan Bangunan Sumber : Standar Penilaian Indonesia Tahun 2007
a. Pemanfaatan Tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Pengguanaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti dalam hal ini perumahan, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari perumahan tersebut.
d. Penawaran dan Permintaan (Suplay and Demand)
Properti memiliki nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai akan menjadi naik bila kebutuhan meningkat sementara persediaan mengecil.
e. Pengganti (Subtitution)
Pembeli property tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti disbanding dengan biaya pembelian lain yang sama. Misalnya dalam pasar didapat dua properti baru dengan kondisi yang sama, maka properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.
d. Antisipasi (Anticipation)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan property tersebut. Contoh properti seperti hotel, perkantoran, perumahan dan lain - lain.
commit to user e. Perubahan (Change)
Properti tak henti – hentinya berubah, Nilai dipengaruhi variabel anata lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.
f. Kesesuaian (Conformity)
Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai Nilai yang maksimum. Properti yang terletak di daerah yang kurang cocok, nilainya akan turun.
g. Persaingan (Competition)
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali perumahan. Bila permintaan akan suatu perumahan besar, developer akan mendapatkan keuntungan besar. Bila developer lain masuk ke lokasi tersebut, maka akan timbul persaingan, keuntungan akan turun.
h. Eksternalitas (Externalities)
Prinsip menganut kepada pengaruh yang datang dari luar apakah berbentuk positif maupun negatif.
i. Kontribusi (Contribution)
Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total Nilai dari properti. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua di atas tanah komersial boleh dikatakan bahwa Nilai tanah disini memberikan kontribusi terhadap seluruh Nilai property tersebut.
2.2. Dasar Teori
2.2.1. Besaran dan Luas
Berdasarkan SNI-03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan, untuk menentukan luas minimum rata-rata perpetak
commit to user
tanah didasarkan pada faktor-faktor kehidupan manusia (kegiatan), faktor alam dan peraturan bangunan. Luas lantai minimum per orang dapat diperhitungkan dengan rumus sebagai berikut :
L per orang= U/Tp ...(2.1)
Keterangan :
L per orang : Luas hunian lantai per orang
U : Kebutuhan udara segar / jam dalm satuan m3 Tp : Tinggi plafon minimal dalam satuan m
Berdasarkan kegiatan yang terjadi, yaitu : tidur (ruang tidur), masak, makan (dapur), mandi (kamar mandi), duduk (ruang duduk / ruang tamu), kebutuhan udara segar per orang dewasa per jam 16 – 24 m3 dan per anak-anak per jam 8 – 12 m3, dengan pergantian udara dalam ruang sebanyak-banyaknya 2 kali per jam dan tinggi plafon rata-rata 2,5 m, maka luas lantai per orang :
Rumus kebutuhan luas lantai minimum hunian per orang dewasa :
L per orang= Udewasa/Tp = 24 m3/2,5 m = 9,6 m2...(2.2)
Keterangan :
U dewasa : Kebutuhan udara segar / orang dewasa / jam dalam satuan m3 Tp : Tinggi plafon minimal dalam satuan m
Rumus kebutuhan luas lantai minimum hunian per anak :
L per orang= Uanak/Tp = 12 m3/2,5 m = 4,8 m2...(2.3)
Keterangan :
U anak : Kebutuhan udara segar / anka-anak / jam dalam satuan m3 Tp : Tinggi plafon minimal dalam satuan m
commit to user
Jadi bila satu kepala keluarga terkecil rata-rata terdiri dari 5 orang (ayah + ibu + 3 orang anak) maka kebutuhan luas lantai minimum dihitung sebagai berikut : Luas lantai minimum utama = (2 x 9,6) + (3 x 4,8) m2 = 33,6 m2 Luas lantai pelayanan = 50% x 33,6 m2 = 16,8 m2
Total luas lantai = 51 m2
Jika koefisien dasar bangunan 50%, maka luas kaveling minimum untuk keluarga dengan anggota 5 orang :
Luas kaveling minimum= HJJ�J x51 m"= 100 m" ...(2.4) Keterangan :
100 : Ketetapan prosentasi 50 : Koefisien dasar bangunan 51 : Total luas lantai
2.2.2. Sarana Ruang Terbuka
Berdasarkan SNI-03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan, ruang terbuka merupakan komponen berwawasan lingkungan, yang mempunyai arti sebagai suatu landscap, hardscap, taman atau ruang rekreasi dalam lingkup urban. Peran dan fungsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) ditetapkan dalam instruksi Mendagri no.4 tahun 1988, yang menyatakan
“Ruang terbuka hijau yang populasinya didominasi oleh penghijauan baik secara alamiah atau budidaya tanaman, dalam pemnfaatan dan fungsinya adalah areal berlangsungnya fungsi ekologis dan penyangga kehidupan wilayah pekotaan”.
Berikut ini adalah rumus-rumus untuk mengetahui perbandingan antara wilayah terbuka dengan wilayah terbangun
Wilayah terbangun = Cn̜ ªúr ̜gang
Cn̜ ̜Ȗ̜g ª ª̜...(2.5)
Wilayah terbuka = Cn̜ ªúr n ̜
Cn̜ ̜Ȗ̜g ª ª̜...(2.6)
commit to user
2.2.3. Analisis Pendekatan Perbandingan Data Pasar
2.2.3.1. Pengertian Dasar
Menurut Standar Penilaian Indonesia (2007), Pendekatan data pasar adalah metode penilaian suatu properti atau perumahan yang diperoleh dengan membandingkan properti atau perumahan yang dinilai terhadap properti lain yang sebanding yang ditransaksikan di pasar terbuka.
2.2.3.2. Proses Pendekatan Data Pasar
Menurut Standar Penilaian Indonesia (2007), beberapa proses pendekatan data pasar yaitu pengumpulan data, verifikasi dan analisa data, penyesuaian (Adjusment), rekonsiliasi dan kesimpulan nilai.
2.2.3.3 Sumber Data
a. Agent Property b. Developer
c. Pihak yang terlibat langsung dalam transaksi
e. Iklan – iklan di surat kabar, majalah, internet, dan lain – lain.
f. Arsip – arsip penilaian (bukan laporan penilaian) g. Data resmi (Akte Jual Beli, NJOP).
2.2.3.4 Verifikasi dan Analisa Data
a. Validitas data dapat dipertanggung jawabkan dan harus dari sumber – sumber yang dapat dipercaya.
b.Jika perlu dapat dilakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) dan mengidentifikasikan persmaan dan perbedaan perumahan yang dinilai.
c. Data tersebut harus memenuhi syarat atau asumsi dalam nilai pasar (Market Value).
commit to user 2.2.3.5 Analisa Data
a. Karakteristik Fisik
1. Tanah : Lokasi, aksebilitas, luas, bentuk, frontage, kontur, dan lain – lain 2. Bangunan : Type, luas, kualitas meliputi konstruksi, finishing, fasilitas
pelengkap dan lain – lain b. Karakteristik Non – Fisik
1. Harga Jual 2. Tanggal transaksi 3. Aspek Hukum
4. Kondisi penjualan khusus 5. Tata Kota.
2.2.4 Analisis Harga Tanah Permeter Persegi
Rumus perkiraan Jual atau Transaksi:
Perkiraan jual atau transaksi = Harga Penawaran X (1 – discount %) ...(2.7)
Setelah didapatkan perikiraan jual transaksi analisis berikutnya yaitu memberikan harga bangunan baru permeter persegi dengan melihat spesifikasi banguan tersebut , adapun yang ditinjau meliputi rangka banguan, dinding, lantai, pintu, jendela, langit – langit, kuda – kuda. Setelah mengetahui spesifiksi bangunan tersebut maka kita dapat memperkirakan harga bangunan baru tersebut. Bila terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang dinilai, maka perlu diadakan penyesuaian.
Untuk mengetahui harga tanah permeter persegi diperhitungkan juga penyusutan bangunan, ada 3 kategori penyusutan yaitu :
a) Penyusutan Fisik
Penyusutan fisik disebabkan oleh faktor penggunaan dan kerusakan dari elemen bahan atau konstruksi, kemudian disebabkan juga oleh umur banguan,pemeliharaan, dan intensitas pemakaian.
commit to user b) Kemunduran Fungsi
Kemunduran fungsi ini disebabkan oleh struktur bangunan yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan disain dan kemunduran teknologi.
c) Kemunduran Ekonomis
Kemunduran ekonomis ini disebabkan oleh faktor ekonomi dan sosial, faktor kebijakan pemerintah dan faktor lingkungan. Setelah didapat harga bangunan baru permeter persegi dan penyusutan bangunan kemudian analisis selanjutnya yaitu dengan menentukan harga pasar bangunan permeter persegi.
Pasar bangunan permeter persegi = (100% - harga bangunan baru permeter persegi) X penyusutan bangunan (%) )
………(2.8) Total harga bangunan = harga pasar bangunan X luas bangunan ….…(2.9) Harga Tanah = Perkiraan terjual – total harga bangunan ………...….(2.10) Harga tanah permeter persegi = Round (ks k )k k
k )k k
)
,-2 …… …….. (2.11) Round adalah pembulatan hasil bagi antara harga tanah dan luas tanah2.2.5 Teknik Penyesuaian
2.2.5.1 Pengertian Penyesuaian
Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar harga jual (penawaran) dari properti pembanding mendekati sama dengan sama dengan nilai objek penilaian. Oleh karena itu penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.
2.2.5.2 Teknik Penyesuaian a) Penyesuaian Lumpsum
Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan dan tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan dalam rupiah.
commit to user Tabel 2.1 Teknik Penyesuaian Lumpsum
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3
Sale Price 100,000 120,000 110,000
Adjusment 12,000 9,000 5,000
Adjusment Sale Price 112,000 111,000 115,000
Sumber : Property Appraisal and Assessment Administration, The International Association Of Assessing Officers,1990
b) Penyesuaian Jumlah Rupiah
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding dan objek penilaian dinyatakan dalam rupiah.
Tabel 2.2 Teknik Penyesuaian Jumlah Rupiah
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3
Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjusment 12,000 9,000 9,000
Time Adjusted Sale Price 108,300 88,400 92,400
Age 10 Years - 3,200 (3,200)
Condition Good 4,800 - 4,800
Lot Size 50 * 40 (10,000) - (5,000)
Floor Area 1,500 (9,600) (4,800) -
Garage Attached - 800 -
Quality Good - - 4,000
Not Adjusment (14,800) (800) 600
Adjusted Sale Price 93,500 87,600 93,000
Sumber : Property Appraisal and Assessment Administration, The International Association Of Assessing Officers,1990
c) Penyesuaian Persentase
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding dan objek penilaian dinyatakan dalam persentase.
commit to user Tabel 2.3 Teknik Penyesuaian Persentase
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3
Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjusment 12% 9% 95
Time Adjusted Sale Price 107,856 86,546 90,906
Age 10 Years 0% 4% -4%
Condition Good 5% 0% 5%
Lot Size 50 * 40 -10% 0% -5%
Floor Area 1,500 -10% -5% 0%
Garage Attached 0% 3% 0%
Quality Good 0% 0% 5%
Not Adjusment -15% 2% 1%
Adjusted Sale Price 91,700 88,300 91,800
Sumber : Property Appraisal and Assessment Administration, The International Association Of Assessing Officers,1990
d) Rekonsiliasi
Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian pula sebaliknya.
Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam bentuk skala (rating). Praktek penilaian sehari – hari di indonesia pada umumnya menggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase jumlah total pembobotan harus 100%
2.2.6 Studi Kelayakan Proyek
Herlianto (2009:2) mengatakan, Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu.
commit to user
Munandar, 1996 mengatakan, Studi kelayakan dapat digunakan untuk : a. Menilai kelayakan suatu rencana investasi yang ingin dilaksanakan agar nantinya investasi yang telah dilaksanakan tidak merupakan suatu keterlanjuran.
b. Memilih investasi yang paling sesuai bagi perusahaan diantara berbagai alternative investasi yang mungkin dilaksanakan.
c. Menilai kembali suatu investasi yang telah dilaksanakan dan telah berjalan beberapa lama karena mungkin dirasakan telah terjadi beberapa perubahan-perubahan yang mempengaruhinya.
2.2.6.1 Aspek-Aspek dalam Studi Kelayakan
Menurut Husein Umar (2003 : 24) mengatakan, belum ada keseragaman mengenai aspek-aspek bisnis apa saja yang harus dikaji dalam rangka studi kelayakan bisnis. Dalam proses analisis setiap aspek saling berketerkaitan antara satu aspek dengan aspek yang lainya. Mengacu kepada konsep bisnis terdahulu aspek yang perlu diteliti adalah sebagai berikut :
a. Aspek pasar
Peranan aspek pasar dalam pendirian maupun perluasan usaha pada studi kelayakan proyek maupun studi kelayakan bisnis merupakan variabel pertama atau yang utama untuk mendapatkan perhatian. Adapun yang harus diperhatikan dalam aspek pasar yaitu :
1.) Permintaan 2.) Penawaran 3.) Harga
4.) Program Pemasaran 5.) Perkiraan Penjualan
b. Aspek teknis dan produksi
Aspek teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya, pelaksanaan aspek teknis dilakukan setelah evaluasi aspek pasar yang menunjukan
commit to user
adanya kesempatan pemasaran yang memadai untuk jangka waktu yang relatif panjang.
c. Aspek manajemen
Manajemen berfungsi untuk aktivitas-aktivitas perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengendalian. Dalam menyusun suatu rencana hendaknya dapat dikaji dari beberapa sisi, seperti sisi pendekatan pembuatan perencanaan, sisi fungsi perencanaan, sisi jangka waktu pelaksanaan, setelah itu buatlah suatu rekomendasinya.
d. Aspek hukum
Untuk menganalisa siapa pelaksanaan bisnis, tentunya hal ini menyangkut pada badan usahanya dan orang-orang atau individu yang terlibat.
e. Aspek ekonomi dan sosial
Dengan adanya proyek atau bisnis baru diharapkan dapat memberikan kesempatan kerja dan tumbuh industri lain baik yang sejenis maupun industri pendukung, bisa juga industri sebagai dampak positif adanya kegiatan bisnis di daerah tersebut. Sedangkan dari segi sosial investasi hendaknya dapat berpengaruh positif pada masyarakat sekitar dengan kondisi lingkungan yang lebih baik.
f.Aspek keuangan
Aspek yang sangat menentukan berjalannya invetasi yang akan dilakukan.
Karena aspek keuangan dapat menentukan rencana investasi melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan cara membandingkan antara pengeluaran dan pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan untuk membayar kembali investasi yang telah dilakukan dalam waktu yang telah ditentukan, serta dapat menilai apakah investasi tersebut berjalan sesuai dengan yang diharapkan.
