BAB I PENDAHULUAN. Potensi industri pariwisata di Indonesia memiliki jenis yang bervariatif,

Teks penuh

(1)

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Potensi industri pariwisata di Indonesia memiliki jenis yang bervariatif,

berbagai macam bentuk potensi wisata seperti wisata alam, sejarah, budaya dan

religi dimiliki oleh hampir semua wilayah di Indonesia. Kondisi ini turut

mendorong berbagai macam sektor usaha yang mendukung industri pariwisata

semakin berkembang di hampir semua wilayah di Indonesia. Sektor-sektor usaha

seperti: jasa perhotelan, jasa perjalanan wisata, usaha penyediaan makanan dan

minuman dan jasa pendukung pariwisata lainnya semakin marak bermunculan dan

terus berkembang di Indonesia. Potensi industri pariwisata terhadap perekonomian

juga cukup signifikan dalam kurun waktu 5 tahun terakhir, yang ditunjukkan oleh

tren positif realisasi investasi sektor pariwisata sejak tahun 2010-2014.

Tabel 1.1 Realisasi Investasi Sektor Pariwisata ke Indonesia, 2010-2014

*) FDI : Foreign Direct Investment *) DDI : Domestic Direct Investment

Sumber: Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), 2015

Sektor perhotelan sebagai salah satu pilar utama yang berkontribusi pada

perkembangan industri pariwisata, memiliki peran dan posisi yang unik. Hal ini

nampak dari ciri spesifik (nature) usahanya yaitu sebagai berikut.

1. Berinteraksi langsung secara personal dengan para pemakai jasa dalam

penyediaan jasa sarana akomodasi (lodging service) sehingga kualitas layanan USD (dalam jutaan) 2010 2011 2012 2013 2014

FDI 346.613 242.242 768.159 462.522 511.811

DDI 39.034 39.444 101.503 140.178 173.076

(2)

dari sektor perhotelan ini akan sangat mempengaruhi persepsi dari pengguna

jasa sektor perhotelan.

2. Pengembangan sektor perhotelan relatif membutuhkan investasi dalam jumlah

yang sangat besar, serta memiliki jangka waktu pengembalian yang cukup

panjang. Dengan demikian setiap keputusan yang dilakukan terkait investasi

pada sektor perhotelan membutuhkan kajian dan analisis yang komprehensif.

Perkembangan sektor perhotelan termasuk sektor industri yang cukup

berkembang pesat di Indonesia. Data perkembangan jumlah usaha jasa akomodasi

(hotel) pada kurun waktu 2009-2014 menunjukkan tren positif seiring dengan

makin meningkatnya investasi dari sektor pariwisata.

Tabel 1.2 Perkembangan Jumlah Jasa Akomodasi (Hotel), 2009-2014

Sumber: BPS, 2015

Berdasarkan Tabel 1.2 dalam kurun waktu 6 tahun terakhir perkembangan jumlah

penyedia jasa akomodasi untuk kriteria hotel berbintang tumbuh rata-rata sebesar

8,15 persen per tahun, sedangkan untuk penyedia jasa akomodasi untuk kriteria

hotel non-bintang tumbuh rata-rata sebesar 4,07 persen per tahun.

Operasional sebuah hotel secara umum dapat dibedakan menjadi 2 kategori.

Pertama, sebuah hotel dimiliki oleh seorang investor, namun kegiatan usahanya

dilakukan oleh jaringan operator hotel yang dikelola oleh grup manajemen seperti,

Accor, Hilton, Intercontinental, Starwood, Tauzia, dan berbagai grup manajemen

internasional lainnya. Beberapa nama yang merupakan pengelola jaringan hotel

nasional seperti: Santika Group, Sahid Group, Dafam Group, dan Kagum Group. Kriteria Hotel 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Jumlah Hotel Berbintang (unit) 1.237 1.306 1.489 1.623 1.778 1.996 Jumlah Hotel non-Bintang (unit) 12.695 13.281 13.794 14.375 14.907 15.488

(3)

oleh investor yang bersangkutan. Di Indonesia, untuk hotel-hotel bintang tiga

sampai dengan kelas melati lebih banyak dimiliki oleh investor perorangan yang

mengelola operasional hotelnya sendiri tanpa menggunakan jasa operator hotel.

Kecuali untuk hotel-hotel kelas budget yang justru banyak dikelola oleh operator

jaringan hotel.

Investasi di sektor perhotelan sebagaimana telah dikemukakan sebelumnya,

relatif membutuhkan investasi dalam jumlah yang besar untuk pengembangannya.

Rata-rata para pelaku usaha dalam bidang ini mempergunakan kombinasi struktur

permodalan dengan cara mencari sumber pendanaan dari pihak eksternal dan

mengkombinasikannya dengan modal sendiri. Di Indonesia, sumber pendanaan

eksternal yang paling lazim dan banyak dimanfaatkan adalah melalui mekanisme

hutang (kredit) ke pihak perbankan. Tahun 2014, sekitar 36,73 persen dari total

penyaluran kredit investasi dan modal kerja seluruh perbankan nasional di

Indonesia, diserap oleh sektor perdagangan, hotel dan restoran (Bank Indonesia,

2014).

Kondisi ini memperlihatkan bahwa sektor perhotelan merupakan sektor yang

sarat akan kebutuhan pendanaan dari pihak eksternal dalam pengembangannya.

Berdasarkan pengalaman Penulis, rata-rata perbandingan struktur permodalan yang

ideal dalam sebuah investasi hotel adalah 30 persen modal sendiri dan 70 persen

sisanya berasal dari pinjaman kreditur (hutang). Hal ini mengisyaratkan

pengambilan keputusan untuk melakukan investasi pada sektor perhotelan,

diperlukan adanya kajian atau analisis yang cukup komprehensif, guna melihat

(4)

Bagi kreditur, dalam hal ini perbankan yang menjadi pihak yang telah

maupun akan menginvestasikan dana yang dimilikinya dalam bentuk pinjaman,

memiliki kepentingan yang sangat besar untuk dapat mengetahui nilai pasar dari

investasi dalam bentuk properti perhotelan yang dibiayainya tersebut. Informasi

mengenai nilai pasar ini, nantinya dapat dimanfaatkan guna mengambil keputusan

mengenai penyaluran kredit yang telah maupun akan dilakukannya (biasanya

terkait dengan aspek collateral). Proses penentuan nilai pasar dari sebuah hotel di

Indonesia, dapat dilakukan dengan mengikuti kaidah-kaidah penilaian yang berlaku

umum di Indonesia, sebagaimana telah diatur dalam Standar Penilaian Indonesia

(SPI) 2013. Penentuan opini mengenai besarnya nilai pasar suatu properti dikenal

dengan proses penilaian.

Penelitian ini mengambil objek penelitian pada sebuah budget hotel di Kota

Semarang, yang berlokasi di Jl. KH. Ahmad Dahlan, Semarang (selanjutnya disebut

Hotel X). Hotel tersebut telah beroperasi sejak awal tahun 2014, dan berada di

lokasi yang cukup strategis di Kota Semarang yakni berada kurang lebih 300 meter

dari kawasan Simpang Lima Semarang yang merupakan landmark Kota Semarang.

Hal ini memberikan nilai positif bagi Hotel X di Kota Semarang, sebagai sebuah

kota yang memiliki karakteristik kegiatan ekonomi sebagai kota jasa dan

perdagangan.

Segmentasi Hotel X yang masuk dalam klasifikasi hotel budget memberikan

keunggulan kompetitif untuk bersaing di industri pendukung sektor pariwisata. Hal

ini terkait dengan kegiatan yang mendominasi ekonomi Kota Semarang yakni

(5)

konsumen ini lebih mementingkan fungsi utama hotel sebagai penyedia jasa

penginapan serta fungsi pendukung standarnya saja (bed and breakfast).

Sumber: Data primer, 2015 (diolah)

Gambar 1.1 Peta Lokasi Hotel X di Semarang

Selain itu, dapat dijelaskan pula bahwa struktur permodalan Hotel X

merupakan kombinasi dari modal internal dan eksternal (kredit pihak perbankan).

Oleh karena itu, kebutuhan akan informasi nilai pasar properti diperlukan oleh

pihak manajemen hotel maupun pihak bank dalam penentuan dan evaluasi

(6)

1.2 Keaslian Penelitian

Penelitian ini mencoba mengembangkan penelitian-penelitian yang pernah

dilakukan peneliti lain, dengan pembeda pada objek penelitian yang dipergunakan.

Beberapa penelitian sebelumnya yang pernah dilakukan terkait penentuan nilai

pasar properti tersaji pada Tabel 1.3.

Tabel 1.3 Penelitian Terdahulu

No Nama/ Tahun Topik Penelitian Hasil Penelitian

1. Simpan (2013) Penilaian Hotel Mercuri Regency Makassar untuk tujuan penjaminan hutang.

Rekonsiliasi 3 pendekatan (pasar, biaya, dan pendapatan) untuk menentukan nilai pasar hotel.

2. Dharana (2013) Perjanjian kerjasama pengelolaan aset keraton yaitu Hotel Royal Ambarukmo

Pendekatan pendapatan dalam penilaian bisnis hotel secara kuantitatif dengan menggunakan DCF.

3. De Marco dkk. (2012)

Penentuan faktor yang mempengaruhi besar modal dalam kerjasama BOT.

Metoda regresi linier digunakan untuk mengetahui hubungan antara risiko proyek BOT dengan struktur modal.

4. Damanik (2011) Estimasi nilai Hotel Grand Aston Medan terkait kerjasama BOT/BGS.

Penilaian dengan pendekatan pendapatan dan metode hotel valuation formula – ten year DCF sebagai alternatif penggunaan pende-katan biaya.

5. Bintoro (2011) Perhitungan selisih nilai royalti pada besaran nilai investasi pemda pada pengembangan Alun-alun Mall di Kota Malang.

Perbandingan beberapa besaran royalti kemudian dibandingkan dengan nilai investasi Pemerintah Daerah Kota Malang.

6. Chen dan Kim (2010)

Penentuan nilai hotel di China.

Menggunakan 7 (tujuh) metoda penilaian. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penggunaan metode DCF 10 tahun paling valid 7. Dulatif (2010) Faktor- faktor yang

mempengaruhi pendapatan kotor efektif

kamar hotel sebagai indikasi nilai properti di Kota dan Kabupaten Tegal

Faktor-faktor seperti jumlah kamar, lokasi, jaringan, dan umur yang berpengaruh secara signifikan

terhadap pendapatan kotor efektif hotel.

(7)

1.3 Rumusan Masalah

Dalam hubungan antara pihak kreditur (bank) dan pemilik properti (hotel)

selaku debitur, diperlukan adanya perhitungan nilai pasar hotel yang diagunkan

pada pihak kreditur. Dengan demikian informasi tentang nilai pasar properti hotel

yang diperlukan dalam rangka evaluasi penyaluran kredit dapat diketahui. Selain

itu, bagi pihak pemilik hotel, informasi tentang nilai pasar properti hotel diperlukan

pula sebagai salah satu komponen informasi yang dibutuhkan dalam menentukan

langkah strategi di masa mendatang. Berdasarkan paparan di atas maka rumusan

masalah penelitian yang diajukan dalam penelitian ini adalah penentuan opini nilai

pasar Hotel X di Semarang menggunakan pendekatan pendapatan dan biaya yang

selama ini belum dilakukan dalam konteks penilaian jaminan untuk bank.

1.4 Pertanyaan Penelitian

Berdasarkan latar belakang penelitian yang telah dikemukakan sebelumnya,

maka pertanyaan penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut.

1. Berapakah nilai pasar dari Hotel X di Semarang berdasarkan penilaian

menggunakan pendekatan pendapatan (income approach)?

2. Berapakah nilai pasar dari Hotel X di Semarang berdasarkan penilaian

menggunakan pendekatan biaya (cost approach)?

3. Berapakah nilai pasar dari Hotel X di Semarang, berdasarkan hasil

rekonsiliasi pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya?

1.5 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis dan menentukan opini

(8)

pendekatan yang lazim dipergunakan dalam praktik penilaian properti di

Indonesia, yakni pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya.

1.6 Manfaat Penelitian

Hasil dari penelitian ini nantinya diharapkan memiliki beberapa manfaat

praktis, antara lain sebagai berikut.

1. Bagi pihak pemilik properti (hotel)

Bagi pemilik hotel, hasil penelitian ini akan dapat memberikan informasi

tentang nilai pasar properti hotel yang dimilikinya, sehingga pemilik hotel akan

dapat dengan mudah mengetahui potensi ekonomi salah satu aset yang

dimilikinya. Dengan demikian pemilik hotel dapat memanfaatkan informasi ini

untuk kebutuhan perencanaan strategis, pengembangan maupun evaluasi terkait

properti yang dimilikinya tersebut.

2. Bagi pihak kreditur

Kreditur membutuhkan informasi nilai pasar dari aset yang diagunkan padanya

(collateral), sebagai salah satu dasar dalam penyaluran kredit. Hasil dari

penelitian ini berupa opini tentang nilai pasar hotel, sehingga diharapkan hasil

penelitian ini akan dapat membantu pihak kreditur dalam menyediakan

informasi perihal nilai pasar Hotel X di Semarang.

3. Bagi perkembangan ilmu penilaian

Penelitian ini diharapkan juga akan menambah khasanah ilmu penilaian,

terkait dengan estimasi nilai pasar pada properti komersial, khususnya hotel.

(9)

Pendahuluan, memuat tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan

masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian serta

sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori, menguraikan tentang tinjauan

pustaka dan landasan teori dari berbagai konsep serta pendekatan yang

dipergunakan dalam penelitian ini. Bab III Metode Penelitian, menjelaskan tentang

sumber data yang dipergunakan, metode pengumpulan data serta mekanisme

analisis data penelitian. Selanjutnya Bab IV Analisis, menjelaskan analisis kondisi

perekonomian secara makro dan analisis sektor properti pada saat proses penilaian

dilakukan, gambaran umum obyek penelitian, analisis penggunaan tertinggi dan

terbaik, analisis pendekatan pendapatan, analisis pendekatan biaya pada penilaian

obyek penelitian serta rekonsiliasi nilai dari dua pendekatan yang dipergunakan

dalam penelitian ini. Terakhir Bab V Simpulan dan Saran, menjabarkan berbagai

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...

Related subjects :