PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG. Oleh : KARTIKA PUSPA NEGARA RETNO INDRYANI, Ir., M.S. RIANTO B.ADIHARDJO, Ir.,M.Sc.,Ph.D

34 

Teks penuh

(1)

ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG

DI KOTA MALANG

DI KOTA MALANG

Oleh :

KARTIKA PUSPA NEGARA RETNO INDRYANI, Ir., M.S.

(2)

LATAR BELAKANG

Pemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yang Pemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yang beroperasi di terminal Gadang ke Terminal Hamid Rusdi. Ketika rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat, g p dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya.

Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan menggunakan metode Analisa Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analyze), dimana merupakan metode untuk mengidentifikasi kegunaan yang tertinggi dan terbaik dari kegunaan kompetitif yang diizinkan.

(3)

RUMUSAN MASALAH

1. Apa saja alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang ?p g

2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan 2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan

(4)

TUJUAN PENELITIAN

1. Mengetahui alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang.

2. Mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di kota Malang.

(5)

TINJAUAN PUSTAKA

Definisi Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah

Penggunaan yang paling mungkin dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti, yang mana secara fisikp g p p , y g memungkinkan, mendapatkan dukungan yang cukup, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi. (The

secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi. (The Dictionary of Real Estate Appraisal 4th edition)

(6)

TINJAUAN PUSTAKA

Empat kriteria penggunaan tertinggi dan terbaik yaitu (Appraisal Institute, 2001) :

1. Harus memenuhi ketentuan hukum yang aday g 2. Layak secara fisik

3 Layak secara finansial 3. Layak secara finansial

(7)

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Kelayakan Hukum (Legal Permissibility)

Merupakan

proses

seleksi

seluruh

alternatif

yang

memungkinkan untuk diterapkan pada obyek penelitian

memungkinkan untuk diterapkan pada obyek penelitian

terhadap kesesuaiannya dengan hukum atau peraturan yang

b l k

A

bil

d

l

if

id k

hi

berlaku. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi

ketentuan secara hukum, maka alternatif tersebut akan

dieliminasi.

(8)

TINJAUAN PUSTAKA

Subkriteria Kelayakan Hukum

Sumber Subkriteria Kelayakan Hukum Appraisal Institute

(2001)

Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan,

k l k b j h li k

(2001) kontrol kawasan bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan perubahan zoning

Prawoto (2003) Pembatasan secara pribadi, amdal, ketentuan bangunan sejarah, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan Hidayati dan Harjanto

(2003)

Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol bangunan sejarah, peraturan lingkungan

(9)

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Kelayakan Fisik (Physical Possibility)

Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji kelayakan hukum , untuk kemudian dilakukan uji kelayakan kondisi fisik lahan.

Sumber Subkriteria Kelayakan Fisik

Fanning (2005) Slope, view, Access, noise, utilities, floodplain, soil, rock Hidayati dan Harjanto

(2003)

Ukuran, bentuk, luas, ketinggian, kontur tanah, utilitas, luas, desain, kondisi properti

Prawoto (2003) Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, aksesibilitas, resiko bencana, sarana public, desain, kondisi.

Appraisal Institute (2001) Ukuran, kemiringan, terrain, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, sistem saluran limbah cair, topografi

(10)

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Kelayakan Finansial (Financial Feasibility)

Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji

kelayakan hukum dan fisik untuk dianalisa kelayakan dari sisi

kelayakan hukum dan fisik untuk dianalisa kelayakan dari sisi

finansial. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat

b ik

i i

di

iliki k l

k

memberikan positive return dianggap memiliki kelayakan

keuangan (Hidayati dan Harjanto, 2003).

(11)

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Produktifitas Maksimal (Maximally Productive)

1. Merupakan

penggunaan

yang

menghasilkan

harga

tertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam hal

tertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam hal

finansial (Hidayati dan Harjanto, 2003)

2. Merupakan penggunaan yang menghasilkan nilai residual

yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian

yang dijamin pasar (Prawoto, 2003)

(12)

METODE PENELITIAN

Perumusan Masalah

1. Apa saja alternatif yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminalp j y g g p Gadang?

2. Apa penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang?

Analisa Diizinkan secara Hukum

Tidak lulus

tereliminasi

Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan

Tidak lulus

Analisa Kelayakan Fisik

Lulus uji

tereliminasi

Lulus uji Tidak lulus

Analisa Kelayakan Keuangan

Analisa Produktifitas Maksimal

Permintaan dan Penawaran

Tidak lulus

tereliminasi

Lulus uji

Alternatif yang lulus dalam analisa hukum, fisik, keuangan dan memiliki produktifitas maksimal merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik

Analisa Produktifitas Maksimal

(13)

METODE PENELITIAN

ALTERNATIF-ALTERNATIF PENGGUNAAN LAHAN EKS TERMINAL GADANG

Di l h l l i t d b bilit li ( ilih l Diperoleh melalui metode non probability sampling (pemilihan sampel secara tidak acak) menggunakan jenis judgement sampling.

Sampel obyek penelitian ditentukan sebagai berikut : 1. Pemkot Malang :

a.Kepala bidang Fisik Bappeko,

b.Kepala Dinas Perindustrian dan Perdagangan, c Kepala Dinas Perumahan

c.Kepala Dinas Perumahan, d.Kepala Dinas Perhubungan.

2. Satu orang pakar Pendidikan Perencanaan Wilayah Kota Malang l k l h d

(14)

METODE PENELITIAN

KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

1. Analisa diizinkan secara hukum,

a. Pembatasan secara pribadi (private restriction)p (p )

Terkait kemungkinan adanya rencana penggunaan tertentu oleh pemiliknya

b. Zoning

Menganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan rencana tata kota wilayah Malang

c. Ketetapan peraturan pemerintah

Menganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan peraturan

( d d ) i h k i d l if

(15)

METODE PENELITIAN

KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

2. Analisa Kelayakan Fisik a. Ukuran

Dianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan standar ukuran Dianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan standar ukuran bangunan untuk penggunaan bangunan tertentu yang berlaku secara umum.

b. Bentuk

Hasil pengamatan visual kemudian dianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan kebutuhan bentuk lahan pada

alternatif-l f d

alternatif yang tersedia.

c. Kemiringan (secara visual)

Hasil pengamatan visual kemudian dianalisa kesesuaiannya dengan alternatif-alternatif penggunaan lahan.

(16)

METODE PENELITIAN

KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

3. Analisa Kelayakan Keuangan a. Permintaan dan Penawaran

Membahas beberapa aspek yang mempengaruhi permintaan dan penawaran. Apabila permintaan belum/tidak memungkinkan didirikannya suatu alternatif, maka alternatif dinyatakan tidak lulus uji

uji.

b. Tingkat Pengembalian Modal

U t k lt tif b i d i

Untuk alternatif yang penggunaannya berupa income producing

property maka kelayakannya dapat diketahui dengan indikasi NPV

yang positif. Sedangkan untuk penggunaan yang bukan merupakan

income producing property maka kelayakannya dapat diketahuip g p p y y y p dengan indikasi benefit cost yang lebih besar dari satu.

(17)

METODE PENELITIAN

4 A

li

P d k ifi

M k i

l

4. Analisa Produktifitas yang Maksimal

Memperkirakan nilai lahan dengan mengurangkan nilai

properti dengan nilai bangunan. Alternatif yang memiliki nilai

properti dengan nilai bangunan. Alternatif yang memiliki nilai

lahan tertinggi merupakan alternatif yang tertinggi dan

terbaik.

(18)

ANALISA DAN PEMBAHASAN Terminal Gadang Terletak pada : -Kecamatan Sukun, -Kelurahan Gadang, Terminal Gadang g,

-Tepatnya di pojok sebelum

pertemuan antara Jalan Kolonel

Soegiono Selatan (Jalan Raya

Gadang) dengan Jalan Satsuit

Kec. Sukun Kec.Kedungkandang Kec Blimbing g) g Tubun. Kec.Blimbing Kec.Lowokwaru Kec.Klojen

(19)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

Eksisting Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan eks

Kondisi Eksisting dan Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan Eks Terminal Gadang

Eksisting Alternatif alternatif Penggunaan Lahan eks Terminal Gadang yang Akan Dianalisa 1.Lahan terminal Gadang pada saat

penelitian difungsikan sebagai terminal

a. Town square kelas B dengan luas 16.757,91 m2.

2.Terminal Gadang bersebelahan langsung dengan Pasar Induk Gadang

yang merupakan pasar basah (jenis b. Pasar Grosir yang merupakan pasar basah (jenis

sayuran, ikan dan sebagainya)

c. Balai Uji Kelayakan Kendaraan Bermotor

(20)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

A HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

1. Ditinjau dari segi pembatasan secara pribadi, dapat diketahui

A. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

bahwa belum ada aturan hukum mengikat terkait pembatasan jenis penggunaan yang spesifik pada lahan eks Terminal Gadang.

2. Ditinjau dari segi penetapan zoning, dapat diketahui bahwa dalam RDTRK Malang, kawasan ini masuk dalam sub BWK III sebagai pusat kegiatan pengembangan perdagangan dan jasa. Dengan demikian diperoleh hasil :

A. Alternatif town square dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena tidak bertentangan dengan RDTRK Malang.

B. Alternatif balai uji kelayakan dinyatakan tidak lulus uji subkriteria karena tidak bertentangan dengan RDTRK Malang.

C Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji karena tidak bertentangan C. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji karena tidak bertentangan

(21)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

A HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

3. Ditinjau dari segi ketetapan peraturan, diperoleh hasil bahwa:

A. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

A. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena tidak bertentangan dengan Perpres No 112g g p tahun 2007 mengenai lokasi dan KepMen No 11 tahun 2007 mengenai lingkungan.

B. Alternatif balai uji kelayakan kendaraan dinyatakan tidak lulus uji subkriteria ini karena bertentangan dengan Kepmen Perhubungan No 71 Tahun 1993 pasal 6 (2b) mengenai lokasi pendirian.p ( ) g p

C. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena tidak bertentangan dengan Perpres No 112 tahun 2007 mengenai tidak bertentangan dengan Perpres No 112 tahun 2007 mengenai lokasi dan KepMen No 11 tahun 2007 mengenai lingkungan.

(22)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN HUKUM

No Subkriteria Uji Kelayakan Hukum

Jenis Alternatif

Town square Balai Uji Pasar Grosir

1 Pembatasan pribadi - -

-2 Penetapan zoning lulus uji tidak lulus uji lulus uji

3

Ketetapan Peraturan

a.Lokasi lulus uji tidak lulus uji lulus uji

b.Dampak Lingkungan lulus uji lulus uji lulus uji

(23)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

B HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN FISIK

1. Ditinjau dari segi bentuk lahan, dapat diketahui bahwa

B. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN FISIK

keseluruhan alternatif yaitu pusat perbelanjaan town square dan pasar grosir dinyatakan lulus subkriteria ini karena dapat dibangun di atas lahan eks Terminal Gadang yang berbentuk segi empat.

2. Ditinjau dari segi kemiringan, dapat diketahui bahwa secara visual lahan Terminal Gadang tidak memiliki kelandaian/kemiringan yang tajam. Dengan demikian kedua alternatif dinyatakan lulus uji subkriteria ini.

3. Ditinjau dari segi ukuran, dapat diketahui bahwa dengan luas terminal sebesar 16.757,91 m2, maka alternatif pusat perbelanjaan

town square dan pasar grosir dapat didirikan di atas lahan ini.

k k l f k l l bk

Dengan demikian kedua alternatif dinyatakan lulus uji subkriteria ini.

(24)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN FISIK

No Subkriteria

Jenis Alternatif No

Uji Kelayakan Hukum Town square Pasar Grosir

1 Bentuk Lahan lulus uji lulus uji

2 Kelandaian/kemiringan lulus uji lulus uji

3 Ukuran lulus uji lulus uji

(25)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN S bk i

i

1 Ditinjau dari segi ketersediaan dapat diketahui bahwa pusat

C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria

Permintaan dan Penawaran

1. Ditinjau dari segi ketersediaan, dapat diketahui bahwa pusat perbelanjaan town square maupun pasar grosir memiliki peluang untuk didirikan karena belum tersedianya kedua alternatif tersebut di wilayah selatan Kota Malang.

2. Ditinjau dari arah pengembangan kota, dapat diketahui bahwa pusat perbelanjaan town square maupun pasar grosir memiliki

l k didi ik k j l d h

peluang untuk didirikan karena sejalan dengan arah pengembangan kota Malang di masa mendatang.

3 Ditinjau dari segi laju perdagangan besar dan eceran dapat 3. Ditinjau dari segi laju perdagangan besar dan eceran, dapat diketahui bahwa pusat perbelanjaan town square dan pasar grosir memiliki peluang besar untuk didirikan karena laju pertumbuhan perdagangan di Kota Malang senantiasa positif dan menempati

p g g g p p

peringkat terbesar kedua sebagai Pendapatan Regional Domestik Bruto.

(26)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN S bk i

i

C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria

Permintaan dan Penawaran

4. Ditinjau dari segi kondisi sosial penduduk, dapat disimpulkan

bahwa alternatif pusat pusat perbelanjaan town square

b l

k if

k didi ik

di

l h

k T

i

l

belum prospektif untuk didirikan di atas lahan eks Terminal

Gadang. Hal tersebut karena belum didukung dengan tingkat

kesejahteraan penduduk di sekitar lahan eks Terminal

Gadang. Hal ini berbeda dengan pendirian alternatif pasar

grosir yang masih sejalan dengan tingkat ekonomi penduduk

di sekitarnya yang rata-rata adalah tingkat menengah

(27)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN S bk i

i

C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria

Permintaan dan Penawaran

Dengan demikian maka :

1. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan tidak lulus ji bk i i i i k k di i i l d d k di ki

uji subkriteria ini karena kondisi sosial penduduk di sekitarnya yang belum memungkinkan untuk pendirian alternatif ini. Hal ini sejalan dengan peraturan Menteri Perdagangan No 53 tahun 2008 bahwa pendirian pusat perbelanjaan harus memperhatikan kondisi sosial masyarakat. Apabila tidak sejalan, maka tidak boleh dipaksakan untuk berdiri.

2. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena masih sejalan dengan kondisi masyarakat di sekitarnya

(28)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria Permintaan dan Penawaran

Subkriteria Permintaan dan Penawaran

Jenis alternatif Hasil Uji

Town Square Tidak lulus uji

(29)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN

C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN

Subkriteria Tingkat Pengembalian Modal

1. Biaya investasi pembangunan Pasar Grosir diperoleh sebesar Rp 57.500.000.000

2. Berdasarkan perhitungan diperoleh NPV = Rp 21.510.136.439, dengan nilai NPV yang positif maka pendirian pasar grosir dinyatakan layak . Dengan demikian maka alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji Dengan demikian maka alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkiteria ini.

(30)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

D HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL

1. Nilai properti dihitung sebesar jumlah pendapatan di masa

D. HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL

p p

g

j

p

p

mendatang yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang.

Dari hasil perhitungan diperoleh nilai properti adalah sebesar

Rp 79 010 136 439

Rp 79.010.136.439

2. Nilai lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai properti

p

g

g

g

p p

dengan nilai bangunan, dimana diperoleh hasil bahwa nilai

lahan adalah sebesar Rp 1.283.581 per m

2

.

(31)

ANALISA DAN PEMBAHASAN

D. HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL

Kode Biaya Nilai (Rp) Keterangan

1 Nilai Properti

79.010.136.439 2 Nilai Bangunan

57.500.000.000 3 Nilai Pasar Lahan (16.757,91 m2)

21.510.136.439 (1)-(2) 4 Nilai Lahan per m2

(32)

KESIMPULAN

1 T d

i

l

if

l h

k T

i

l

1. Terdapat tiga alternatif penggunaan lahan eks Terminal

Gadang yang akan dianalisa dengan prinsip Penggunaan

Tertinggi dan Terbaik, yaitu alternatif town square, balai uji

kelayakan kendaraan dan pasar grosir.

d

b k

d l h

k

l

2. Penggunaan Tertinggi dan terbaik pada lahan eks Terminal

Gadang adalah berupa pasar grosir. Hal ini karena alternatif

pasar grosir telah lulus seluruh uji kelayakan hukum, fisik,

p

g

j

y

(33)

SARAN

1. Dalam penelitian selanjutnya disarankan untuk memperluas

responden penelitian sehingga dapat dilakukan analisa

responden penelitian, sehingga dapat dilakukan analisa

dengan kemungkinan dua alternatif atau lebih terkait

penggunaan lahan yang memungkinkan didirikan di atas

lahan eks Terminal Gadang.

2 Hendaknya penelitian selanjutnya memperluas penggunaan

2. Hendaknya penelitian selanjutnya memperluas penggunaan

sub kriteria analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik,

sehingga keterbatasan analisa dalam penelitian ini dapat

dieliminir.

(34)

TERIMA KASIH

TERIMA KASIH

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...

Related subjects :