Perbedaan Kadaster di Negara Belanda dengan Austria
1Hilda Arssy Wiga Cintya 2Ruly Oktavia Supriyani 3Rossita Yuli Ratnaningsih
1Jurusan Teknik Geomatika FTSP ITS
2Jurusan Teknik Geomatika FTSP ITS
3Jurusan Teknik Geomatika FTSP ITS
Abstrak
Syarat umum berdirinya suatu Negara adalah adanya rakyat, wilayah, dan pemerintahan yang berdaulat. Wilayah disini sering diartikan sebagai tanah, dimana tanah merupakan bagian dari bumi. Tanah yang dimaksud disini adalah tanah dalam pengertian yuridis yang disebutkan hak. Tanah memiliki nilai yang sangat berarti bagi manusia. Sejarah mencatat bahwa peperangan antar Negara, antar suku, antar kerajaan dimasa lalu maupun sekarang ini sering diakibatkan karena persoalan tanah, termasuk penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah untuk mengusai kekayaan alam yang terkandung didalamnya. Maka tiap negara harus memiliki instansi yang mengatur dalam pendaftaran tanah atau kita kenal dengan kadaster. Tiap negara memiliki sistem kadaster yang khas. Pada paper ini akan dibahas perbedaan sistem kadaster di negara Belanda dengan Austria.
Keywords:kadaster, Austria, Belanda
1 Pendahuluan
Kadaster secara etimologis berasal dari bahasa yunani yaitu katastikhon (κατάστιχον) yang kurang lebih bermakna daftar publik yang memperlihatkan rincian kepemilikan dan nilai suatu tanah yang dibuat untuk keperluan perpajakan. Dalam bahasa perancis ; cadastro sedangkan dalam bahasa italia; catastro. Dari definisi diatas terdapat kata kunci dari kadaster, yaitu: daftar publik, tanah, kepemilikan, nilai tanah dan pajak(atau penerimaan negara).
Mengingat pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, kelompok manusia bahkan bagi
suatu negara, maka tiap negara harus menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayahnya. Kegiatan pendaftaran tanah meliputi pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; pendaftaran hak-hak tanah atas tanahdan peralihan hak-hak tersebut; serta pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Mengenai sistem pendaftaran tanah ada dua jenis atau model pendaftaran tanah. Pertama disebut dengan model pendaftaran akta atau registration of deeds, disebut juga dengan istilah pendaftaran tanah dengan stelsel negatif atau pendaftaran tanah negatif. Kedua, pendaftaran hak atau registration of title, disebut dengan nama " pendaftaran dengan stelsel positif
ataupun seringkali disebut system Torrens. Contoh negara yang menerapkan sistem pendaftaran tanah negativ adalah Belanda sedang untuk contoh sistem pendaftaran positif adalah Austria.
2 Maksud dan Tujuan
Adapun maksud dan tujuan dari tulisan yang mengangkat topik tentang perbedaan kadaster di Negara Austria dan Belanda adalah
- Untuk menjelaskan lebih dalam tentang pengertian kadaster atau pendaftaran tanah
- Untuk menjelaskan sistem kadaster di Negara-negara selain Indonesia dalam hal ini
adalah Austria dan Belanda.
3 Metodologi
Lokasi yang dipilih untuk mengetahui perbedaan konsep dan sistem kadaster diberbagai negara yaitu Negara Belanda dan Austria. Karena sistem pendaftaran tanah di Belanda bersifat negatif sedang di Austria sistem pendaftaran yang positif. Untuk metode penulisan paper ini dilakukan dengan metode studi pustaka. Dimana literatur yang ada baik berupa makalah, buku, paper maupun modul yang dirangkum untuk ditarik sebuah kesimpulan.
4 Pembahasan
1 Sistem Pendaftaran Tanah di Belanda
Sistem Belanda mungkin merupakan sistem pendaftaran akta. Sebuah sistem pendaftaran akta berarti bahwa akta itu sendiri, yaitu suatu dokumen yang menjelaskan transaksi yang khusus, didaftar. Akta ini merupakan bukti bahwa transaksi tertentu telah terjadi, tetapi pada prinsipnya akta itu sendiri bukanlah bukti tentang hak-hak hukum dari para pihak yang terlibat dan, sebagai akibatnya, sesungguhnya ia bukanlah bukti akan legalitas atau keabsahannya. Jadi sebelum pelbagai kesepakatan apa pun dapat dengan aman dihasilkan, pemilik yang nyata harus melacak kembali kepemilikannya hingga ke akar yang baik dari hak.
Pendaftaran akta membutuhkan beberapa peraturan perundang-undangan dalam rangka menyatukan cara bagaimana akta dibuat dan informasi dari akta-akta itu diproses dalam sistem pangkalan dan pengolahan data yang terkomputerisasi. Memiliki setumpukan salinan resmi dari akta tidaklah cukup. Orang perlu memiliki sebuah gambaran tentang transaksi yang relevan yang tekait dengan persil atau sebidang tanah, serta semua informasi tentang bidang tanah tersebut, para pemilik dan pembatasan-pembatasan umum yang mungkin berlaku.
Sistem Belanda disebut sistem negatif yang moderat karena sementara di satu sisi ia tidak menjamin kepemilikan kepada pemilik yang terdaftar atas barang tak bergerak, di sisi lain ia mengamankan hingga tingkat yang tinggi bahwa pengalihan tidak akan batal. Sistem akta menawarkan perlindungan yang cukup karena keterlibatan notaris dan Kadaster dan ketentuan-ketentuan khusus dalam hukum:
a. Transaksi harus disiapkan oleh seorang ahli hukum, notaris; ia bertanggung jawab atas kesalahan;
b. Hukum mengatur informasi-informasi yang harus terkandung dalam akta notaris; c. Notaris dikendalikan oleh Kadaster; Kadaster berhak untuk menolak pendaftaran
suatu akta notaris jika akta tersebut tidak memuat semua informasi yang diperlukan oleh hukum;
d. Hukum melindungi pihak ketiga jika mereka percaya pada informasi yang muncul dari arsip publik.
Sistem Belanda tentang hak atas tanah adalah berikut. Setiap bagian kecil tanah di Belanda memiliki pemilik yang sah secara hukum. Dia diperbolehkan untuk menggunakan sendiri tanah tersebut, tapi dia juga diperbolehkan untuk memberikan hak atas tanah tersebut kepada orang lain. Dia dapat mengalihkan kepemilikannya, tetapi juga dimungkinkan bahwa ia menawarkan hanya sebagian dari kekuasaannya kepada orang lain. Dalam kasus terakhir, ia bisa menyetujui adanya pelaksanaan hak perorangan, yang mengikat dia, tapi bukan orang lain lagi. Ia juga dapat menetapkan hak kebendaan.
Hak-hak kebendaan dapat digunakan terhadap (berhadapan dengan) siapa pun juga, begitu juga terhadap misalnya pemilik baru dari tanah tersebut. Jadi, dalam banyak kasus lebih baik untuk memiliki hak-hak kebendaan karena hak-hak perorangan secara umum tidak akan mengikat pemilik baru dari tanah yang bersangkutan selama mereka tidak setuju akan keberadaan hak perorangan tersebut oleh diri mereka sendiri. Dalam hal pengalihan kepemilikan, orang yang memiliki hak perorangan sebagian besar akan kehilangan kekuasaan untuk menggunakan harta miliknya. Karena hak-hak kebendaan dapat digunakan dalam berhadapan dengan orang lain, maka baik pembentukan maupun keberadaan hak-hak kebendaan telah diatur dengan cukup baik dalam hukum Belanda. Pertama, hanya hak kebendaan dari jenis yang sudah disebutkan dalam hukum yang dapat ditetapkan. Ini dinyatakan demikian agar keberadaan dan isi dari hak-hak kebendaan lebih transparan. Kedua, akta pembentukan harus didaftar dalam arsip publik untuk memastikan bahwa setiap orang memiliki kemungkinan untuk mengetahuinya atau memperhatikannya. Ketiga, seorang notaris dilibatkan dalam prosedur pembentukan untuk menggambarkan dengan sangat jelas isi yang tepat dari setiap hak kebendaan.
Adapun macam-macam hak-hak kebendaan di Belanda antara lain:
a. Hak dari seorang pemilik, kepemilikan (“ownership”, “eigendom”): hak yang paling komprehensif atas sebuah barang yang tidak bergerak.
b. Hak atas pengabdian pekarangan (“servitude”, “erfdienstbaarheid”): ini merupakan hak kebendaan yang lebih kurang dibandingkan hak atas kepemilikan; pengabdian pekarangan memberikan beban atas sebidang pekarangan seseorang untuk digunakan dan demi manfaat bagi pekarangan milik orang lain. Sebuah contoh yang terkenal adalah hak atas jalan.
c. Hak sewa atau emphyteusis (“erfpacht”) memberikan suatu hak atas penikmatan untuk menguasai dan menggunakan tanah orang lain. Dalam kenyataannya, hak ini sangat dekat dengan kepemilikan. [Emphyteusis adalah hak yang berasal dari pelimpahan atau karena pewarisan berdasarkan keturunan atas sebuah harta kekayaan yang produktif. Hak ini memungkinkan orang untuk menikmati secara bersyarat atas
sebuah barang atau tanah. Orang ini harus merawat barang atau tanah tersebut dan membayar pajak atau sewa setiap tahun. Tambahan penjelasan dari penrj.]
d. Sebuah hak guna bangunan (“superficies”, “opstal”) memberikan hak untuk memperoleh kepemilikan atas bangunan atau konstruksi yang terpisah dari kepemilikan atas sebuah tanah. Hak guna bangunan memberikan pengecualian terhadap aturan “superficies solo cedit” [Latin: permukaan memberi jalan ke bagian dasar; maksudnya, hak atas permukaan mencakupi juga hak atas bagian dalam dari tanah yang bersangkutan; penrj.]
e. Hak menikmati hasil (“usufruct”): ini adalah hak kebendaan untuk menggunakan, menikmati dan menerima keuntungan dari property yang dimiliki orang lain. Pemilik hak menikmati hasil adalah pemilik atau penerima manfaat dari keuntungan-keuntungan tersebut. Hak-hak ini berakhir ketika penerima manfaat meninggal, meskipun hak menikmati hasil masih dapat dialihkan, dengan risiko penjual meninggal (segera) sebelum pembeli. Hak-hak ini tidak dilihat sebagai bagian dari genus hak atas pengabdian pekarangan di Belanda. Sebuah variasi dari hak ini adalah “hak atas usus et habitatio” [Latin: hak atas penggunaan/pemakaian dan tempat tinggal]. Perbedaan utamanya adalah bahwa hak kebendaan ini adalah bersifat sangat pribadi dan tidak dapat dialihkan.
f. Hak atas hipotek atau hak tanggungan: ini adalah hak jaminan atas properti yang terdaftar. Pihak pemegang hipotik (mortgagee) dapat menjual properti ini jika pihak pemberi hipotik (mortgagor) tidak memenuhi kewajibannya. Dia (kreditur) memiliki hak eksekusi: ini adalah hak untuk secara terbuka menjual properti yang dijadikan sebagai agunan/jaminan dan tanggungan tanpa campur tangan hakim dan untuk menutup piutang dari hasil penjualan.
g. Hak atas kewajiban kualitatif: ini adalah suatu ketentuan kontraktual yang berkaitan dengan properti yang terdaftar, yang menjamin pelimpahan kewajiban pribadi tertentu untuk mentoleransi atau menahan diri dari tindakan-tindakan tertentu pada orang-orang yang kemudian mendapatkan barang tak bergerak tersebut dengan hak tertentu, atau yang memperoleh hak perorangan atau hak sisa atas harta itu.
h. Perhatian khusus perlu diberikan untuk suatu bentuk khusus dari kepemilikan bersama (“co-ownership”): kepemilikan atas sebuah apartemen. Sistem Belanda untuk kepemilikan apartemen dalam sebuah gedung dibangun melalui asumsi dasar bahwa pemilik apartemen adalah pemilik bersama dari seluruh bangunan dengan hak mutlak khusus atas penikmatan bagian tertentu dari bangunan tersebut, yaitu apartemennya. i. Ada juga bentuk lain dari kepemilikan bersama antara tetangga, yang disebut
“mandeligheid” [Belanda: kepemilikan bersama/umum]. Ini adalah bentuk kepemilikan bersama atas sebidang tanah (misalnya jalan keluar untuk umum) yang dilekatkan pada kepemilikan harta atau tanah dalam hidup bertetangga. Selain mandeligheid, yang harus ditetapkan oleh pemilik bersama atas tanah yang bersangkutan, ada dinding atau tembok pemisah bersama dan pagar bersama, dll.; mandeligheid ini dalam KUH Perdata Prancis dikenal dengan sebutan mitoyenneté. Tidak seperti praktik asuransi hak di Amerika Serikat, di Belanda tidak perlu untuk mengasuransikan hak Anda karena risiko bahwa Anda tidak menjadi pemilik sangat kecil.
Selanjutnya notaris dapat dimintai pertanggungjawabannya dalam kasus di mana ia tidak memenuhi “tugas perawatan”-nya dengan cukup baik (dan dia harus diasuransikan untuk tanggung jawab profesionalnya). Kadaster juga bertanggung jawab atas kesalahan dan penundaan oleh stafnya yang menyebabkan kerusakan atau kerugian (Pasal 117 Undang-Undang tentang Pendaftaran Tanah), baik yang berkaitan dengan menjaga dan memperbarui daftar pencatatan tanah maupun arsip-arsip publik. Pada akhirnya dalam kasus khusus di mana aturan perlindungan untuk pihak ketiga yang memiliki niat baik ternyata menyebabkan Anda kehilangan hak Anda, pemerintah bertanggung jawab bila Anda tidak memberikan kontribusi kepada pihak ketiga yang berniat baik itu (Pasal 3:30 KUH Perdata).
3.2Sistem Pendaftaran Tanah di Austria
The cadastral history in Austria started as far back as 1817. From this time to 1865 the so called Original Map "Urmappe" was produced. This map was produced mainly to
be able to collect a fair tax related to agricultural real estates. The following years showed that local corrections and maintenance were necessary. Since 1887 this maintenance was done due to a special law which has been set in force to guarantee the quality of the map. The quality of the measurements was closely related to the accuracy of the state of the art. So the cadastral map started to become more and more inhomogeneous.
Due to the complete digital cadastral map which is also used for the registration of rights and due to the high reliability of the Austrian land registry we have highly guaranteed information on ownership rights.
The geometric quality of the cadastral maps depends on digitized material and applied quality improvement strategy. But overall it is sufficient for serving a very vivid real estate market, especially as the ownership rights are supposed to be like documented in the land registry.
Whole territory is covered with only one cadastral map which consists of parcels of different legal and technical quality within this unique coverage! This sometimes makes it difficult for non experts to use the maps in a correct way.
The two qualities are the traditional Land tax-Cadaster vs. the new Property-Boundary -Cadastre. The different consequences for owner are that the Land tax-Cadaster
cadastre is a visualization respective reference for the land registry, the Property-Boundary -Cadastre also guaranties the geometry of boundary. The basic idea of the law is to bring all parcels into the Property-Boundary -Cadastre with a step by step quality improvement.
Due to the current law there is no reliable and actual documentation of use within the cadastral map although some information can be found regarding this issue. Some of these information can even have strong consequences, like for instance if parts of the parcel are defined to be wood. In this case the real use of the parcel could be
considerably restricted.
5 Kesimpulan
Kadaster secara etimologis berasal dari bahasa yunani yaitu katastikhon (κατάστιχον) yang kurang lebih bermakna daftar publik yang memperlihatkan rincian kepemilikan dan nilai suatu tanah yang dibuat untuk keperluan perpajakan. Dalam bahasa perancis ; cadastro sedangkan dalam bahasa italia; catastro. Dari definisi diatas terdapat kata kunci dari kadaster, yaitu: daftar publik, tanah, kepemilikan, nilai tanah dan pajak(atau penerimaan negara)
Untuk sistem kadaster di Belanda merupakan sistem pendaftaran akta. Sebuah sistem pendaftaran akta berarti bahwa akta itu sendiri, yaitu suatu dokumen yang menjelaskan transaksi yang khusus, didaftar.
Pendaftaran akta membutuhkan beberapa peraturan perundang-undangan dalam rangka menyatukan cara bagaimana akta dibuat dan informasi dari akta-akta itu diproses dalam sistem pangkalan dan pengolahan data yang terkomputerisasi. Memiliki setumpukan salinan
Sistem Belanda disebut sistem negatif yang moderat karena sementara di satu sisi ia tidak menjamin kepemilikan kepada pemilik yang terdaftar atas barang tak bergerak, di sisi lain ia mengamankan hingga tingkat yang tinggi bahwa pengalihan tidak akan batal.
Sedangkan di Austria merupakan
6 Saran
Sebagai mahasiswa geomatika sudah seharusnya untuk menguasai ilmu kadaster di Indonesia maupun luar negeri. Mengingat sistem kadaster merupakan sistem yang vital dalam sebuah sistem petanahan di suatu Negara, baik di Indonesia sendiri maupun di luar negeri.
7 Referensi
Hutagalung, Arie S. dkk. 2012. Hukum Pertanahan di Belanda dan di Indonesia. Bali:Pustaka Larasan.
Dr. Boedi Djatmiko HA,SH,Mhum, Sistem Pendaftaran Tanah. 2009.
http://sertifikattanah.blogspot.com/search/label/Disertasi, (diakses tanggal 22 September 2014)
Hidayat, Farid. 2009. Kadaster dan Tanah. http://kadastersurvey.blogspot.com/2009/03/ tanah.html, (diakses tanggal 22 September 2014).
Pfahler, Gerhard and Harald Meixner. 2007. The Austrian Model For Cadastre And Land Registry
