STUDI KASUS PERMINTAAN DAN PENAWARAN
TERHADAP TANAH DAN KONSTRUKSI
TUGAS PENGANTAR EKONOMI MIKRO
MAMIATUN NIM. 14310028
PROGRAM STUDI S-1 AKUNTANSI FAKULTAS ILMU SOSIAL DAN EKONOMI
UNIVERSITAS RESPATI YOGYAKARTA YOGYAKARTA
1. Pasar Properti
Studi Pasar atau Analisis Pasar (Market Analysis) pada properti adalah
studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan demand (permintaan) properti. Dalam analisis pasar properti, terdapat dua fungsi penting untuk menentukan
perkiraan permintaan dan penawaran dan memperlihatkan variabel-variabel yang mempengaruhinya.
Penawaran dari pasar properti pada umumnya tidak elastis (inelastic) setidaknya
untuk jangka pendek. Meskipun permintaan properti mengalami peningkatan besar, penambahan properti baru sangat sedikit.
Terdapat dua alasan mengapa pasar properti umumnya tidak elastis:
1. Kelambatan Waktu Pembangunan rumah membutuhkan waktu minimal satu tahun untuk tahap pertama. Dalam pembangunan butuh beberapa
tahap seperti pencarian lahan, pencarian bahan bangunan, perancangan konstruksi, kepengurusan izin dari pemerintah, sampai tahap penyelesaian.
Karena itu, jika perusahaan konstruksi reaktif terhadap pasar, bukan memprediksi masa depan, maka akan terlambat bereaksi.
2. Di sebagian besar negara persediaan properti besar. Sehingga penambahan
tahunan tidak signifikan jika dibandingkan dengan keseluruhan jumlah properti. Biasanya penambahan hanya satu sampai dua persen pertahun.
penawaran di masa depan (bagian aspirasi dari fungsi penawaran). Juga dapat dilakukan percepatan dari proses pembangunan properti. Peningkatan dari bidang
ini dapat diperoleh dari:
1. Having ‘off the shelf’ plans (Menggunakan perencanaan yang sudah
disiapkan sebelumnya)
2. Metode yang lebih cepat dalam pembangunan properti (Variabel teknologi dari fungsi penawaran)
3. Land bank (Menyimpan persediaan tanah yang dapat digunakan untuk pembangunan)
Di luar tiga di atas harus diingat bahwa segala macam persiapan seperti tiga poin di atas dapat beresiko tinggi. Aspek tertentu dari itu membutuhkan biaya atau mewakili opportunity cost dalam kapital yang tidak dapat dicairkan. Contohnya
adalah jumlah bunga dari uang pinjaman yang digunakan untuk membeli tanah dapat signifikan jika tanah tersebut tidak dengan cepat digunakan dalam
pembangunan.
Menghubungkan ide-ide ini dengan permintaan, maka dapat kita lihat bagaimana pasar properti tidak stabil karena fluktuasi dari permintaan.
Di bawah ini adalah faktor yang menyebabkan permintaan pada pasar properti dapat berubah sewaktu-waktu:
3. Alternatif pengganti yang tersedia bagi calon pembeli.
4. Tren kepemilikan rumah di kebudayaan atau wilayah tertentu.
5. Faktor demografi seperti jumlah penduduk berusia produktif (20-25 tahun) yang mempengaruhi jumlah permintaan di pasar properti, perceraian yang
menyebabkan mantan pasangan membeli rumah baru, naiknya jumlah orang berusia lanjut sehingga rumah yang ditempati tidak dilepas di pasar, dan keluar masuknya penduduk di suatu wilayah (emigrasi dan imigrasi).
6. Kebijakan pemerintah seperti menghilangkan atau mengurangi pajak dari peminjaman uang untuk properti.
Terdapat perdebatan tentang penggunaan sistem pasar pada pasar properti. Berikut ini adalah argumen yang mendukung penggunaan sistem pasar.
1. Sistem pasar memungkinkan orang untuk memilih rumah sesuai dengan
preferensinya sendiri.
2. Tidak dibutuhkannya birokrasi pemerintahan yang mahal untuk mengatur
pembangunan dan mengalokasikan properti.
Tetapi, ada beberapa masalah dari penggunaan mekanisme sistem pasar pada pasar properti, seperti:
1. Ketidakelastisan dari penawaran. Ini menyebabkan harga yang semakin meningkat karena penambahan yang terlalu sedikit pada penawaran
2. Karena mahalnya harga properti, dibutuhkan sistem peminjaman uang bagi calon pembeli. Institusi yang meminjamkan uang biasanya
berhati-hati dalam menilai calon peminjam uang. Ini dapat menyebabkan banyak diskriminasi yang dilakukan oleh institusi tersebut seperti diskriminasi
berdasarkan ras.
3. Informasi yang tidak sempurna. Karena pembelian rumah tidak seperti barang lain yang dapat dibeli berkali-kali, maka ada kesulitan bagi calon
pembeli untuk mendapatkan informasi tentang harga pasar. Informasi yang didapatkan biasanya harus dibayar dengan harga yang mahal.
4. Externalities tidak diperhitungkan oleh sistem pasar. Kita dapat mengambil contoh, rumah yang mengganggu keindahan akan mengurangi nilai dari rumah di sekitarnya (negative externalities). Sebaliknya, rumah
mewah akan menaikkan nilai dari rumah di sekitarnya (positive externalities).
5. Perumahan yang selalu berada di lokasi yang tetap dan tidak dapat dipindah-pindah. Karena itu, tidak seperti barang lainnya, dapat terjadi kekurangan pasar properti di suatu wilayah, dan surplus di wilayah
lainnya.
6. Sistem pasar tidak mempunyai mekanisme untuk mengakomodasi
orang-orang yang tidak mampu membeli rumah (pendapatan rendah).
Walaupun ada berbagai permasalahan dalam menggunakan mekanisme pasar dalam pasar properti, kita tidak seharusnya membuang sistem pasar secara
1. Menggunakan sistem kontrol atau ketetapan dari pemerintah, dan/atau 2. Mencari jalan untuk mengurangi atau menghilangkan permasalah pasar
yang disebut di atas.
2. Pasar Tanah (tanah yang digunakan untuk pembangunan)
Meski jumlah tanah di suatu negara tetap (selain adanya perubahan sedikit karena erosi atau reklamasi tanah), ini tidak merefleksikan jumlah tanah yang diperdagangkan ataupun insentif untuk perdagangan tanah pada suatu waktu.
Karena itu, kurva penawaran dari pasar tanah bukan berbentuk kurva inelastis.
Misalkan seseorang memiliki empat bidang tanah. Pada saat harga tanah murah
(atau rendah), pemilik tanah cenderung untuk tidak menjualnya atau hanya menjual satu bidang tanah. Pada saat terjadi pertambahan permintaan yang besar, maka harga akan naik dan pemilik tanah akan tergerak untuk menjual semua
bidang tanahnya. Di sini berlaku hukum penawaran. Pada kurva penawaran yang inelastis, jumlah penawaran akan tetap apapun harga pasar. Ini tidak logis jika kita
mempertimbangkan penjelasan di atas.
Konsep selanjutnya yang penting adalah permintaan untuk tanah pembangunan ini derived demand. Perusahaan konstruksi tidak hanya membeli
tanah untuk disimpan, melainkan untuk pembangunan. Sehingga mereka dapat menjualnya di masa depan dengan harga tinggi dan mendapatkan keuntungan.
harga properti naik secara cepat, pembangun rumah akan menyadari bahwa dengan adanya permintaan yang tinggi mereka dapat membangun dan menjual
rumah lebih banyak dari biasanya dengan harga yang lebih tinggi. Hal ini dapat meningkatkan keuntungan yang didapat dari perusahaan pembangun tersebut. Bila
perusahaan konstruksi merasa bahwa ledakan pasar properti akan terjadi dalam waktu yang cukup lama, mereka akan mencari lebih banyak tanah yang tersedia untuk dibeli. Konsekuensinya adalah permintaan akan tanah pembangunan akan
naik dan harga tanah akan meningkat. Ini menunjukkan kaitan antara pasar properti dengan pasar tanah.
3. Pasar untuk Komponen Konstruksi
Keputusan bagi pembangun untuk menggunakan material tertentu yang digunakan untuk pembangunan tergantung dari berbagai faktor seperti:
1. Berbagai material yang tersedia di pasar dan dapat dipilih. Jenis dari material yang tersedia tergantung dari jumlah perusahaan di sektor
penawaran material, dan kompetisi diantara perusahaan sejenis.
2. Standar pembangunan. Material yang digunakan harus sesuai berbagai standar seperti kesehatan, keamanan, dan kekuatan materi.
3. Kualitas material yang tergantung dari jenis bangunan yang akan dibangun, apakah pembangunan untuk gedung industri atau hunian.
konstruksi akan turun meskipun kualitasnya sama, karena tidak banyak pembangunan.
5. Permintaan konsumen. Jika berhubungan dengan material yang dapat dilihat oleh konsumen (visual material), maka pembangun akan
memastikan bahwa material tersebut sesuai dengan selera konsumen.
4. Pasar untuk Buruh Konstruksi
Berikut ini akan dibahas satu contoh dari pasar buruh, yaitu buruh “tukang
batu”. Pada banyak negara, rumah akan dibangun secara tradisional dengan tembok luar dibuat dari batu bata. Karena itu kita berharap bahwa permintaan dari
tukang batu akan sangat tidak elastis (inelastic). Ketidakelastisan tersebut disebabkan karena meski gaji dari tim tukang batu tiap rumah meningkat secara dramatis, perusahaan konstruksi akan mempekerjakan jumlah tukang batu yang
sama untuk membangun rumah pada umumnya, paling tidak pada jangka pendek. Dalam jangka panjang, kurva permintaan akan menjadi lebih elastis, di mana
tukang batu atau tim tukang batu dapat diberhentikan.
Perusahaan konstruksi dapat bereaksi pada naiknya gaji dengan berbagai cara seperti:
1. Perusahaan dapat menuntut produktifitas yang lebih tinggi dari tukang batu yang ada.
percuma, dan memastikan proses produksi diatur dengan efisien sehingga waktu yang dibutuhkan oleh seorang tukang batu pada sebuah rumah dapat
sesedikit mungkin.
3. Perusahaan dapat menyederhanakan desain dari rumah yang mereka
bangun sehingga pembangunan yang menggunakan batu bata dapat berkurang, lebih sederhana, dan membutuhkan lebih sedikit waktu.
4. Mengubah metode konstruksi sehingga lebih sedikit dibutuhkannya
pembangunan dengan batu bata. Ini dapat dicapai dengan menggunakan material yang sudah dibuat sebelumnya atau dengan material alternatif.
Sumber :
