Pendaftaran Tanah Sebagai Tertib Administrasi Pertanahan dan Jaminan Kepastian Hukum Terhadap
Pemegang Hak-hak Atas Tanah'
Oleh: Meray Hendrik Mezak, SH., MH Dosen Hukum Agraria dan Hukum Real Estate
Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan Abstract
Law Registering as a prerequisite in land administration, will give benefit not just to state administration arrangement. But more than that, will give assurance to the law subject (person or corporate body) in its law certainty about rights for land, which will become a formal and strong evidence for the one who hold the certificate.
Pendahuluan
Bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dengan tujuan untuk sebesar-besarnya bagi
\ kemakmuran rakyat. Demikian makna \
\
dalam Pasal 33 ayat (3) Undang- undang Dasar 1945. Ketentuan ini merubah paradigma politik agraria kolonial yang mendasarkan kepemilikan negara terhadap tanah sebagaimana yang dimaksud adalam Pasal 1 Agrarische Besluit (S.1870 - 118)
sebagai aturan pelaksana dari Agrarische Wet 1870. Selanjutnya
regulasi agraria diwujudkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- pokok Agraria selanjutnya disingkat Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) dengan tujuan pokok:
1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran rakyat, kebahagiaan dan keadilan bagi Negara dan rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka masyarakat adil dan makmur;
1 Disampaikan pada Sosialisasi Hukum Tanah padaAparat Pcmerintah Kecamatan Cisauk Kabupatcn Tangerang pada tanggal I 5 November 2006.
66 Law Review; Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Vol VI. No.2, November 260"
Uleray Hendrik Mezak, SH., MH : Pendafturan Tanah Sebagai Tertib Administrasi
2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan;
3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya (hhat Penjelasan Umum UUPA).
Dari apa yang dikemukan sebelumnya dapat diartikan dengan UUPA, menjamin adanya suatu unifikas dan kodifikasi hukum agraria nasional, di samping itu adanya jaminan kepastian hukum bagi negara dan seluruh rakyat di bidang agraria pada umum, hukum pertanahan pada khususnya.
Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh vvilayah Republik In- donesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah (Pasal 19 ayat 1 UUPA).
Pendaftaran berasal dari kata ca- dastre (Inggris), kadaster (Belanda), suatu istilah tehnis untuk suatu rekaman {record), menunjukkan kepada luas, luas, nilai, dan kepemilikan (atau Iain- lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah. Dalam bahasa Latin disebut capistrum yang berarti suatu registrasi
atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi (Capotatio Terrens), dalam artian yang tegas ca- dastre adalah rekord
Atau rekaman dari lahan-lahan, nilai dari tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan. Ca- dastre merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan indentifikasi dari Iahan tersebut dan juga sebagai continents recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak-hak atas tanah (A.P Parlindungan, 1999:18).
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 memberikan rumusan tentang pendaftran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan danpenyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milikata satuan rumah susun serta hak- hak tertentu yang membebaninya.
Dengan demikian proses pendaftaran tanah akan menghasilkan adanya data fisik yang meliputi obyek tanah;
lokasinya, batas-batasnya, luas tanah (berdimensi panjang dan lebar) dan bangunan serta benda-benda yang ada
Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. VI, No.2. November 2006 67
Meray Hendrik Mezak, SH., MH : Pendaftaran Tanah Sebagai Tertib Administrasi
di atasnya.Kesemuanya akan dituang- kan dalam surat ukur. Data yuridis mengenai subyek; berkaitan dengan jenis hak atas tanah, siapa pemegang hak dan hubungan hukum dengan pihak lain.Kesmuanya akan dituangkan dalam buku tanah. Data fisik dan data yuridis yang bermuara pada surat ukur dan buku tanah akan menjadi satu kesatuan dalam Serifikat Hak Atas Tanah yang tidak lain sebagai alat bukti yang sah dan outentik terhadap pemegang hak atas tanah.
Sistem Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah tidak sekedar perbutan administrasi biasa atau administrasi negara akan tetapi merupakan perbuatan yang memberi jaminan kepastian hukum dan
kepastian hak atas tanah bagi setiap subyek hukum (orang dan badan hukum) yang mendaftarkan tanahnya apakah diperoleh melalui penetapan oleh pejabat yang berwewenang atau karena peralihan hak atas tanah. Pada saat dilakukan pendaftaran tanah maka hubungan pribadi antara seseorang dengan tanah diumumkan kepada pihak ketiga atau masyarakat umum (Pitlo dalam Bachtiar Efendie,
1983:30).
Sebagai prinsip dalam hukum kebendaan asas keterbukaan merupaka prinsip mendasar oleh sebab itu siapapun yang melakukan peralihan dan pendaftaran hak tas tanah harus diumumkan dan sejak diumumkan mak setiap orang dianggap telah mengetahuinya.
Berikut int beberapa sistem pendaftaran tanah:
1. Sistem Torrens
Sistem ini konsep dari Sir Robert Torrens dari Australia Selatan yangmulai berlaku sejak 1 Juli 1958 yang dikenal dengan sebutan The Real Property Act atau Torrens Act. Kelebihan dari sistem ini sebagai berikut:
a. Ketidakpastiandiganti dengan kepastian;
b. Biaya-biaya peralihan berkurang dari pound menjadi shilling dan waktu dan bulan menjadi hari;
c. Ketidakjelasan dan berbelitnya uraian menjadi singkat dan jelas;
d. P e r s e t u j u a n - p e r s e t u j u a n disederhanakan sedemikian rupa, sehingga setiap orang akan dapat sendiri mengurus kepentingannya;
68 Law Review, Fakullas Hukum Ihiiversilas Pelita Harapan, Vol VI. No.2. November 2006
Meray Hendrik Mezak, SH., MH : Pendaftaran Tanah Sebagai Terlib Administrasi
e. Penipuansangatdihalangi;
f. Banyak hak-hak milik atas tanah yang berkurang nilainya karena ketidak pastian hukum hak atas tanah, telah dikembahkan kepada nilai yang sebenarnya;
g. Sejumlah proses-proses (prosedur) dikurangi dengan meniadakan beberapa hal (Bachtiar Effendie, 1983:31).
Sertifikat tanah menurut sistem ini sebagai alat bukti pemegang hak atas tanah yang paling lengkap serta tidak dapat diganggu gugat.
Ganti rugi terhadap pemilik asli diadakan melalui asuransi, kecuali proses penerbitan sertifikat dilakukan secara palsu dan atau penipuan.
2. Sistem Positif
Dalam sistem Positif pendaftaran tanah menentukan apa yang tercantum dalam buku tanah dan surat bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat bukti mutlak. Jika ada pihak ketiga yang bertindak atas bukti-bukti tersebut, maka dia mendapat perlindungan mutlak walaupun kemudian hari temyata bahwa keterangan yang tercantum dalam sertifikat tersebut tidak
Law Review, Fakultas Hukum thiiversitas Pelita
benar. Oleh karena itu, pelaksana pendaftaran tanah berperan aktif menyelidiki dengan teliti apakah hak atas tanah dapat didaftarkan untuk nama seseorang (Suardi, 2005:147)
Jika dilihat dan sistem positif tersebut, sistem ini mempunyai keunggulan yaitu; kepastian buku tanah bersifat mutlak, pelaksana pendaftaran tanah aktif dan tingkat ketelitian terjamin, prosedur pendaftaran tanah mudah dipahami oleh kaum awam. Akan tetapi mempunyai kelemahan seperti waktu cukum lama untuk mendapatkan data yang akurat, pemilik yang asli jika terjadi penipuan/manipulasi data akan kehilangan hak, dan pengadilan terikat dengan data yang ada pada sertifikat tersebut karena bersifat mutlak.
3. Sistem Negatif
Menurut sistem negatif ini lalah bahwa segala apa yang tercantum dalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya di muka Pengadilan( Bachtiar Effendie, 1983:33). Asas yang diterapkan dalam sistem ini yaitu
moan. Vol. VI, No.2, November 2006 69
Mcray Hendrik Mezak, SH., MH : Pendaftaran Tanah Sebagai Tcrtih Administrasi
asas nemo plus iuris. Suatu asas yang memberikan pembenaran yakni melindungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan haknya tanpadiketahui oleh pemegang hak atas tanah yang sebenarnya. Keunggul-an dari sistem negatif ini yaitu adanya perlindungan kepada pemegang hak atas tanah sejati (sesungguhnya).
Sedangkan kelemahannya yaitu peran pelaksana pendaftran tanah bersifat pasif karena hanya tertumpuh pada bukti-bukti yang diajukan oleh pemohon secara for- mal Di samping itu mekanisme dalam proses penerbitan sertifikat agak rumit dan kurang dipahami oleh kaum awam.
Asas-asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah dalam PP 24 Tahun 1997
1. Asas Sederhana
Asas sederhana yang dimaksud agar prosedur dan pelaksanaannya mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan baik oleh pemohon, pihak ketiga yang berkepentingan dan pelaksana pendaftaran hak atas tanah (kadaster).
2. Asas Aman
Asas aman yang dimaksud yaitu untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah yang didaftarkan.
3. Asas Terjangkau
Asas ini lebih ditujukan pada biaya yang dapat dijangkau oleh semua lapisan masyarakat, khususnya bagi golongan ekonomi lemahyang kemampuannya terbatas.
4. Asas Mutakir
Asas ini berkaitan dengan data yang akurat dalam perkembangan tehnologi dan juga berkaitan dengan sistem administrasi negara yang dapat dipertanggung jawabkan secara berkala dan berkesinambu- ngan.
5. Asas Terbuka
Asas ini sebagai konsekwensi penerapan asas keterbukaan pada hukum kebendaan di mana setiap peralihan kebendaan terbuka untuk dapat diakses oleh publik. Demikian juga terhadap pendaftraran dan
atau peralihan hak atas tanah harus diumumkan pada halayak.
70 Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. VI, No. 2, November 2006
Meray Hendrik Mezak, SH.. MH : Pendajt,
Pari asas-asas pendaftaran tersebut.
tujuan pendaftaran tanah meliputi: a), untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas: suatu bidang tanag, suatu satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar; b). terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang- bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; c).
terwujudnya sistem administrasi pertanahan (Lihat Pasal 19 UUPA Jo Pasal 3 PP 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).
Pelaksanaan dan Obyek Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah dilaksanakan dalam dua cara yaitu:
Pertama, secara sistematik yaitu pelaksanaan secara terencana meliputi wilayah suatu desa/kelurahan atas prakarsa pemerinta dibantu Panitia Ajudikasi. Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik mengenai suatu atau kebenaran obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftaran. Kedua. secara Sporadik, yaitu suati inisitatif pendaftran tanah datang dan individu baik sendiri-sendiri
Law Review. Fakidtas Hukum Universitas Peli,
an Tanah Sebagai Tertib Administrasi
maupun massal atas permintaan yang berkepentmgan.
Hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah adalah hak-hak masing berisikan kewenangan, tugas.
kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan bidang tanah yang dihaki. Apa yang boleh, wajib ataupun dilarang untuk diperbuat itulah yang membedakan hak penguasaan atas tanah yang satu dengan yang lain (Boedi Harsono, 1999:5).
Obyek hukum tanah adalah hak penguasaan atas tanah yang dibagi menjadi dua yaitu: 1). Hak penguasaan ata tanah sebagai lembaga hukum.
Hak penguasaan atas tanah ini belum dihubungkan dengan tanah dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang haknya.; 2).
Hak penguasaan atas tanah sebagai hubungan hukum yang kongkrit. Di mana hak ini sudah dihubungkan dengan hak tertentu sebagai obyeknya dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang haknya (Urip Santoso, 2005:4).
Obyek pendaftaran tanah meliputi:
a), bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai; b). tanah
Harapan, Vol. VI. No. 2. November 2006 71
Meray Hendnk Mezak, SH., MH : Pendaftaran Tanah Sebagai Tertib Admmistrasi
hak pengelolaan; c). tanah wakaf; d).
hak milik atas satuan rumah susun; d).
hak tanggungan; f). tanah negara (Pasal 9 ayat (1) PP No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).
Berkaitan dengan ohyek pendaftaran tanah selain pencatatan dalam daftar tanah juga diterbitkan sertifikat, kecuali obyeknya bidang tanah yang berstatus tanah negara tidak diterbitkan sertifikat.
Pembuktian Hak dan Pembukuannya 1. Pembuktian hak baru untuk
keperluan pendaftaran tanah:
a. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwewenang memberikan hak yang ber- sangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah pengelolaan.
b. Asli akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik.
c. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan atas pejabat yang berwewenang.
d. Tanah wakaf dibuktikan dengan ikrar wakaf.
e. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan.
f. Hak tanggungan dibuktikan dengan akta hak tanggungan.
(Lihat Pasal 23 PP No. 24 Tahun 1997)
2. Pembuktian hak lama untuk kepentingan pendaftaran hak-hak atas tanah.'
a. Asal konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik dianggap cukup.
b. Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana
72 Law Review, Fakullas llukum Universilas Pelita Harapan. Vol VI. No.2. November 2006
Merav Hendrik Mezak, 5/7., MH : Pendafiaran Tanah Sebagai Tertib Adnunistrasi
ian
>ai
m
tersebut sebelumnya, pembuku- an hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan pe- nguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut- oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu- pendahulunya, dengan syarat:
1). penguasaan tersebut dilakukan dengan etikat baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksiaan orang yang dapat dipercaya;
2). Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman yang di- syaratkan tidak diper- masalahkan oleh masya- rakat hukum adapt atau desa/kelurahan yang bersangkutan atau pun pihak lainnya (Lihat Pasal 24 PP No. 24 Tahun
1997).
Kekuatan Pembuktian
Setelah melalui prosedurdan atau tata cara yang ditentukan sebagaimana
diuraikan sebelumnya, pemohon dapat memperoleh sertifikat sebagai jaminan kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik yang tertuang dalam surat ukur dan data yuridis sebagaimana telah terdaftar dalam buku tanah. Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktiaan yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan (Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Thn. 1997). Dikatakan sebagai alat bukti yang kuat karena sepanjang tidak dibuktikan lain di muka pengadilan maka hakim terikat dengan alat bukti sertifikat tersebut bahkan pengadilan tidak berwe^venang membatalkan sertifikat hak atas tanah karena bukan kompetensinya melainkan termasuk kewenangan administrasi negara (Lihat Putusan Mahkamah Agung No. 383/
K/Sip/1971 tanggal 3 November 1971).
Kendati Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ini menganut sistem publikasi negatif, namun demikian Pasal 32 ayat (2) memberikan jaminan kepastian hukum di mana diberi batas waktu lima tahun sejak diterbitkan
Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Vol. VI. No.2, November 2006 73
Meray Hendrik Mezak, SH., MH : Pendaftaran Tanah Sebagai Tertih Administi asi
sertifikat tersebut jika tidak ada gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut baik pada Kantor Pertanahan maupun ke Pengadilan.
Dengan demikian sistem publikasi negatif yang dianut oleh PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah tidak lagi murni menganut sys- tem publikasi negatif akan tetapi sudah mempunyai tendensi positif, kendatipun hukum adat tidak mengenal hapusnya hak karena lampau waktu (acquisitieve verjaring), akan tetapi demi keadilan dan kepastian hukum digunakan lembaga pelepasan hak (rechtsvei-werking), yangjuga dikenal dalam hukum adat mengingat dasar hukum agraria nasional Indonesia sebagaimana yang dikehendaki oleh Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) yaitu hukum adat. Lembaga pelepasan hak atas tanah ini sudah dikongkritkan dalam Pasal 27, 34 dan 40 UUPA hal mana mewajibkan pemegang hak atas tanah untuk mengerjaklan tanahnya dan tidak menelantarkannya.
Kesimpulan
Pendaftaran tanah tidak sekedar proses administrasi dalam rangka tertib administrasi pertanahan, akan tetapi menyangkut aspek hukum yaitu adanya kepastian hukum bagi pemegang hak- hak atas tanah. Di samping itu sebagai antisipasi dalam rangka meningkatnya kegiatan pembangunan nasional di bidang pertanahan yang memerlukan tersedianya informasi yang akurat dan mutakir.
Saran
Dalam rangka mengantisipasi pembaharuan hukum pertanahan ke depan, perlu dipikirkan untuk mengadopsi Sistem Torrens yang ternyata pada beberapa negara terutama Australia, dapat menanggulangi akibat k^rugian pemilik asli kalau ternyata terjtdi kekeliruaan dalam proses pendaftaran tanah mengingat Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yang berlaku saat ini menganut prinsip pendaftaran tanah sistem publikasi negatif yang bertendensi positif.
74 Law Review; Fakultas Hukum ilniversiias Pelila Harapan, Vol. VI, No.2, November 2006
Meray Hcndiik Mezak. SH., MH : Pendaftaian Tanah Sebagai Tertib Adnunistrasi
Daftar Pustaka
Harsono, Boedi. Hukum Agraria In- donesia Jakarta: Djambatan, 1999
Bfendie, Bachtiar. Pendaftaran Tanah, Bandung: Alumni, 1983
Paelindungan, A.P. Komentar Atas
Undang-undang Pokok Agraria, Bandung: Mandar Maju,
1998
Santoso, Urip. Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, Jakarta, Prenada Media. 2005
Suardi. Hukum Agraria, Jakarta:
Iblam, 2005
Law Review, Fakitltas .Hukum Universitas Pelita Harapan. Vol VI, No 2, November 2006 75
