1 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
DKI Jakarta sebagai Ibu Kota Negara Kesatuan Republik Indonesia yang merupakan pusat pemerintahan dan saat ini telah menjadi sebuah kota metropolitan dan sebagai salah satu pusat bisnis dengan jumlah penduduk terpadat di Indonesia. Setiap orang menginginkan mendapat kesempatan bekerja dan hidup di Jakarta. DKI Jakarta yang memiliki luas wilayah sebesar 664,01 km2 dan jumlah penduduk sebesar 9.988.495 jiwa (Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 39 Tahun 2015) dengan kepadatan penduduk pada tahun 2015 adalah 15.366,87 jiwa setiap 1 km2.
Tingginya pertambahan penduduk, baik secara alamiah maupun migrasi sangat rentan terhadap masalah ekonomi, sosial, dan demografis yang kompleks. Dengan keterbatasan wilayah DKI Jakarta tentu tidak akan menopang seluruh pembangunan sehingga diperlukan daerah penyangga DKI Jakarta. Daerah penyangga DKI Jakarta yaitu Bogor, Tangerang, Bekasi, Depok dan Cianjur sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional Kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur (Jabodetabekpunjur) dan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 2008 tentang Penataan Ruang Kawasan Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur.
Bekasi yang disebut sebagai daerah penyangga tersebut terdiri dari Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta. Kota Bekasi yang mempunyai luas wilayah sebesar 210,49 km2 dengan jumlah
2
penduduk pada tahun 2015 berjumlah 2.733.740 jiwa dan Kabupaten Bekasi yang mempunyai luas wilayah sebesar 127.388 Ha dengan jumlah penduduk pada tahun 2015 berjumlah 3.246.013 jiwa. Bekasi salah satu yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta, maka harus mempersiapkan diri sebagai daerah penyangga DKI Jakarta, baik berupa pertumbuhan pusat bisnis, pertumbuhan pusat industri, pertumbuhan perumahan dan apartemen, serta pertumbuhan ekonomi baru yang dapat mendukung DKI Jakarta.
Pemerintah pusat saat ini menyiapkan pemerataan pusat ekonomi baru di daerah penyangga agar pembangunan dan ekonomi tumbuh di daerah lain selain DKI Jakarta. Oleh karena itu, pemerintah pusat menyiapkan berbagai fasilitas baik infrastruktur, transportasi, penciptaan kawasan industri baru seperti Karawang, Cibitung, Cikarang, Cikampek dan lainnya yang dapat menimbulkan pusat ekonomi baru. Pertumbuhan kawasan industri yang cukup pesat di daerah penyangga seperti di Kabupaten Bekasi tentu akan menimbulkan multiplier effect yang sangat besar seperti sektor industri.
Sektor industri menyumbangkan 78,36 persen bagi Pendapatan Domestik Regional Bruto (PDRB) Kabupaten Bekasi. Kawasan Industri yang berada di Kabupaten Bekasi ditunjukkan pada Tabel 1.1.
3 Tabel 1.1 Kawasan Industri di Kabupaten Bekasi
No. Nama Kawasan Industri Pengelola
1 Patria Manungal Industrial Estate PT. Patria Manunggal Jaya
2 Industri Gobel PT. Gobel Nusantara
3 Industri Inti Development Bekasi International Industrial Estate (BIIE)
4 Jababeka Idstrial Estate PT Jababeka Industrial
5 EJIP East Jakarta Industrial Park
6 MM2100 Industrial Town PT. Bekasi Fajar Industrial Estate
7 Lippo Cikarang PT Lippo Cikarang Tbk.
8 Greenland International PT. Purdelta Lestari
9 MM2100 Industrian Town PT. Megapolis Manunggal Industrial Development
10 Industri Terpadu Indonesia Cikarang KITIC
Marunda Center PT. Tegar Prima Jaya
Sumber:BPS KabupatenBekasi, (2016)
Selain di Kabupaten Bekasi, pertumbuhan Kota Bekasi juga cukup pesat. Karakteristik perekonomian Kota Bekasi adalah perdagangan dan jasa, namun pencapaian nilai tambah di tahun 2015 sektor industri memberikan kontribusi yang paling besar. Industri di Kota Bekasi dikategorikan menjadi industri besar sedang dan industri kecil mikro. Gambar 1.1 menunjukkan jumlah industri besar sedang yang berada di Kota Bekasi.
Sumber: BPS, 2016
Gambar1.1 Jumlah Perusahaan IBS di Kota Bekasi Tahun 2015
Kabupaten Bekasi dan Kota Bekasi yang memiliki pertumbuhan industri dan perdagangan yang cukup pesat sehingga menghasilkan multiplier effect yang sangat besar. Salah satu contoh multiplier effect yaitu membutuhkan jumlah tenaga kerja yang banyak untuk mendukung sektor industri dan perdagangan
4
tersebut. Jumlah tenaga kerja yang selalu meningkat, tentu akan membutuhkan tempat tinggal bagi pekerja dan keluarga pada sektor tersebut. Banyaknya pekerja dan keluarga menimbulkan permintaan tempat tinggal baik rumah maupun apartemen/rumah susun cukup banyak.
Dengan pertimbangan keterbatasan wilayah dan posisi letak yang strategis serta transportasi yang mudah, saat ini perkembangan jumlah apartemen atau rumah susun di Kota Bekasi atau Kabupaten Bekasi cukup pesat. Bekasi dipilih sebagai daerah penyangga mempunyai posisi letak yang sangat strategi karena berbatasan langsung dengan DKI Jakarta dan dekat dengan pusat kawasan-kawasan industri. Selain posisi letak yang strategis, Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi mempunyai sistem transportasi yang cukup lengkap yaitu adanya Jalan Tol Jakarta–Cikampek, Kereta Commuter Line, sedang dalam pembangunan jalan tol Bekasi- Kampung Melayu Jakarta, sedang dalam pembangunan Light Rapid Transit Bekasi–Jakarta sehingga aksesbilitas manusia sangat mudah dan mempunyai beberapa pilihan transportasi. Pengembangan jaringan infrastruktur transportasi di wilayah bekasi ditunjukkan pada Gambar 1.2.
Sumber: Kementerian Perhubungan, 2016 (diolah)
5
Selain infrastruktur transportasi yang sudah lengkap dengan berbagai pilihan moda transportasi, Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi juga sebagai kota perdagangan dan jasa sehingga cukup banyak pertokoan, Mall, dan tempat hiburan lainnya yang dapat menunjang kegiatan penduduknya. Atas dasar tersebut saat ini sedang berkembang cukup pesat pembangunan rumah susun atau apartemen untuk memenuhi kebutuhan atas hunian yang cukup banyak. Berikut daftar rumah susun dan apartemen yang berada di Bekasi.
Tabel 1.2 Perkembangan Apartemen di Bekasi
No Apartemen Alamat Unit Renc.
Tower Lahan
Developme nt
Development Operator 1 Grand Dhika City
(Tower 1 ) Jl. H. Djoyomartono 898 3 1.20 Ha Mixed Adhi Persada Property 2 Kemang View Jl. Pekayon Raya
No. 1 1.500 4 1.43 Ha Single Anugrah Duta Mandiri 3 Mutiara Bejasi Jl. Jend. A. Yani
No. 8 850 1 0.60 Ha Single Gayaland Prokencana 4 Grand Center Point Jl. Jend. A. Yani
Kav. 20 1.882 4 1.20 Ha Single Triputra & Perumnas 5 M-Gold Tower Jl. KH. Noer Alie
140 1 3.80 Ha Mixed Metropolotan Land 1 Grand Kamala Lagoon (twr 1&2) Jl. H. Noer Ali No. 28 1.600 2 2,20 Ha Mixed PP Property
2 The Spring Lake (twr1,2,3&4) Jl. Raya Rawa Bugel No.10 3.712 12 8,00 Ha Single Summarecon Group 3 Prima Orchard Jl. Raya
Perjuangan 328 2 0,80 Ha Mixed Olympus Development
4 Grand Icon Jl. Caman Raya
No.21 599 2 0,73 Ha Single Mitra Graha Andalan
5 City Terrace Jl. Dr. Ratna
418 1 0,80 Ha Mixed Desindo Wijayatama 6 Grand Kamala Lagoon (twr 3&4) Jl. H. Noer Ali No. 28 2.000 2 2,20 Ha Mixed PP Property
7 The Spring Lake View (twr1,2,3&4) Jl. Raya Rawa Bugel No.10 3.344 12 8,00 Ha Single Summarecon Group 1 BTC Residence Jl. H. Djoyomartono 325 2 1,60
Ha Mixed Gapura Prima
2 Tamansari Urbano Jl. Pintu Air No. 11A
1.576 3
0,95
Ha Mixed Wika Gedung
3 Indigo Jl. Siliwangi Raya
3.400 4
1,40
Ha Mixed
Prioritas Land Indonesia 4 Thamrin District Jl. Jend. A. Yani
No.5 1.000 3 2,00 Ha Mixed Pikko Land Development 5 Wismaya Residence Jl. Moh. Hasibuan
2.317 2 1,10 Ha Single Langgeng Makmur Perkasa 6 Paltinum East Residence Jl. Raya Perjuangan No.44 814 1 0,27 Ha Single Graha Karunia Persada 7 Grand Cut Meutia Jl. Cut Mutia No.
9 2.700 3 2,30 Ha Mixed Selaras Mitra Sejati 8 Tamansari Iswara Jl. Cut Mutia No.
2
1.500 2
0,80
6
9 Sutan Raja Jl. Cut Mutia
413 1
0,64
Ha Single Sabar Ganda
10 Midle Jl. Cut Mutia
756 2 n/a Single Nusa Kirana RE
11 Kemang 88 Residence Jl. Siliwangi No.87 2.500 4 5,00 Ha Mixed Trio Propertindo Jaya
12 Bekasi Central Jl. Letnan Marsaid 1.922 2 0,72 Ha Single Intersatria Landmark 13 Bintara Residence Jl. Raya Bintara
1.800 3 n/a Single
Jakarta Cipta Utama
14 Lagoon Resort Jl. Cut Mutia
1.900 2 10,80 Ha Mixed Binakarya Propertindo Group 15 Metropolitan Park Jl. Kali Abang
2.000 2
1,70
Ha Single
Starindo Kapitsl Indonesia
16 Frontera Jl.KH Noer Alie
1.029 2
2,80
Ha Single Sentul City
Sumber: Hasil Observasi (2016)
Dari Tabel 1.2 dapat diketahui bahwa perkembangan jumlah apartemen atau rumah susun di Bekasi cukup banyak, baik yang telah beroperasi berjumlah 5 apartemen dengan total 5270 unit dan tujuh apartemen yang masih tahap konstruksi dengan total 12.001 unit serta 16 unit jadi total ada total 25.952 unit.
Dengan potensi jumlah penduduk, industri, dan pekerja di sekitar Kota Bekasi dan yang bekerja di Jakarta yang banyak membutuhkan sarana tempat tinggal bagi para pekerja. Oleh karena itu, masih terdapat peluang bagi perusahaan untuk membangun rumah susun atau apartemen dengan lokasi yang strategis.
Terbukanya peluang pembangunan rumah susun atau apartemen di Bekasi tersebut dimanfaatkan oleh PT X, yang merupakan perusahaan swasta yang bergerak di bidang pembangunan properti komersial. PT X bekerja secara profesional untuk selalu mengembangkan usaha sesuai dengan fokus usaha, yaitu pengembangan properti dengan memanfaatkan sumberdaya yang ada dengan mempertimbangkan risiko yang ada. Berbekal pengalaman PT X telah mengembangkan usaha properti komersial yang cukup sukses untuk pembangunan rumah susun atau apartemen di berbagai daerah, maka saat ini PT
7
X akan membangun sebuah apartemen dengan fasilitas yang lengkap di kawasan Bekasi yang terlah dilengkapi fasilitas pendukung seperti adanya mall atau tempat hiburan yang menyatu dengan lokasi pembangunan apartemen.
Lokasi yang dipilih untuk pengembangan apartemen baru yaitu pembangunan apartemen di atas lahan seluas ± 4.710 m2 yang berlokasi di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi. Lokasi pembangunan yang strategis, berada di Kota Bekasi dan merupakan pinggiran utama (fringe of main) Jalan Tol Jakarta – Cikampek sehingga punya akses langsung terhadap jalan tol dan merupakan wilayah yang dilalui oleh transportasi LRT (Light Rapid Transit) Bekasi Timur – Cawang yang sesuai akan beroperasi mulai tahun 2019.
Penelitian ini memfokuskan pada analisis kelayakan keuangan pembangungan apartemen di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi oleh PT X yang dapat digunakan untuk pertimbangan pengambilan kebijakan investasi pada perusahaan X tersebut dengan mempertimbangkan tiga kondisi pasar yaitu optimis, netral, dan pesimis. Oleh karena itu, penelitian ini berjudul Studi Kelayakan Pembangunan Apartemen XYZ di Bekasi.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian tentang studi kelayakan investasi telah dilakukan oleh beberapa peneliti sebelumnya, dengan pembeda pada objek dan lokasi penelitian yang dipergunakan pada studi kelayakan investasi tersebut. Berikut hasil penelitian-penelitian sebelumnya tentang studi kelayakan adalah sebagai berikut.
8
1. Mudzakir (2016) melakukan Studi Kelayakan Pemanfaatan Lahan PT X Dengan Pola Kerjasama Operasi (KSO). Hasil penelitian ini berdasarkan analisis kerja sama operasi yang didapat PT X menghasilkan Net Present Value sebesar Rp 27.690.562.000 > 0, lalu IRR yang diperoleh sebesar 10,92 persen. Berdasarkan kerjasama operasi yang didapat PT Y menunjukkan Net Present Value Rp73.056.903 > 0 lalu IRR 18,03 persen. Dari hasil kedua analisis ini proyek tersebut layak dilaksanakan.
2. Purnamasari (2015) melakukan studi kelayakan resort di Situ Patenggang Ciwidey Kabupaten Bandung. Hasil penelitian ini berdasarakan aspek, legalitas, teknis dan keuangan menghasilkan keputusan layak direalisasikan. Sisi aspek keuangan menghasilkan Net Present Value (NPV) Rp27.074.819.782, Internal Rate of Return (IRR) sebesar 16,17 persen di atas discount rate 11,37 persen dan payback period selama 6 tahun 8 bulan. 3. Hendra (2013) melakukan studi kelayakan investasi pembangunan Rumah
Sakit Sehat Bahagia Pekanbaru. Hasil penelitian adalah Net Present Value sebesar (NPV) Rp211.601.679.237, Payback Period selama 8 tahun 8 bulan, dan Internal Rate of Return (IRR) sebesar 18 persen pada tingkat diskonto 10,75 persen.
4. Zulkarnain (2007) melakukan studi kelayakan pemanfaatan terbaik tanah dan bangunan mess Pemda Kabupaten Tanggamus sehingga dapat meningkatkan pendapatan bagi Pemerintah Kabupaten Tanggamus. Dengan membuat 2 alternatif pengembangan yaitu investasi hotel dan investasi kamar kos. Alat analisis yang digunakan adalah Net Present Value, Internal Rate of Return,
9
dan Payback Period. Hasil pada penelitian ini menunjukkan pengembangan hotel lebih menguntungkan dibandingkan kamar kos.
5. Yulianti (2011) melakukan analisis mengenai kelayakan finansial sebelum perluasan landasan pacu Bandara Rendani Manokwari Provinsi Papua Barat. Hasil Penelitian ini adalah Net Present Value (NPV) dengan tingkat diskonto sebesar 12 persen menghasilkan nilai NPV yang positif > 1 sehingga investasi tersebut layak.
1.3 Rumusan Masalah
Pembangunan properti komersial khususnya Apartemen XYZ di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi yang saat ini kondisi perekenomian yang masih melambat secara nasional. Hal ini diperlukan analisis kelayakan keuangan yang mendalam terhadap pembangunan Apartemen XYZ di Bekasi Selatan untuk dilaksanakan atau tidak investasi tersebut dengan mempertimbangkan tiga kondisi pasar yaitu pasar optimis, pasar netral, dan pasar pesimis.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah di atas, maka pertanyaan penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut.
1. Apakah pembangunan apartemen XYZ layak secara keuangannya?
2. Berapa besarnya risiko pengembangan apartemen XYZ yang diukur dengan standar deviasi atas tiga skenario (optimis, netral, pesimis)?
10 1.5Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan keuangan investasi pembangunan Apartemen XYZ di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi yang dilakukan oleh PT X. Perhitungan kelayakan keuangan investasi pembangunan apartemen XYZ mempertimbangkan tiga kondisi pasar yaitu pasar optimis, pasar netral, dan pasar pesimis sehingga menghasilkan perhitungan keuangan yang akurat.
1.6Manfaat Penelitian
Manfaat yang ingin dicapai dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Sebagai dasar pertimbangan untuk dapat memutuskan pelaksanaan investasi
pembangunan apartemen XYZ di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi denga telah mempertimbangkan dalam tiga kondisi pasar yaitu pasar optimis, pasar netral, dan pasar pesimis.
2. Bagi akademis, sebagai bahan referensi pada penelitian selanjutnya.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan pada penulisan studi kelayakan pembangunan Apartemen di Bekasi sebagai berikut. Bab I Pendahuluan membahas latar belakang penelitian, manfaat dan tujuan, serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori memuat tinjauan pustaka dari sumber-sumber informasi yang relevan. Bab III Metode Penelitian menjelaskan mengenai strategi penelitian dengan memuat tahap penelitian, penyelesaian masalah, dan pengujian teori untuk mengidentifikasi temuan baru berdasarkan data penelitian sebelumnya. Bab IV Analisis menjelaskan gambaran umum mengenai objek penelitian dan deskripsi
11
penelitian, yang disajikan secara sistematis serta mendeskripsikan data. Bab V Simpulan dan Saran menyajikan simpulan penelitian sesuai dengan rumusan dan pertanyaan penelitian.
