BAB III SISTEM ORGANISASI DAN MANAJEMEN PROYEK. Manajemen proyek dapat didefinisikan sebagai suatu proses dari

BAB III

SISTEM ORGANISASI DAN MANAJEMEN PROYEK

3.1 Manajemen Proyek

Manajemen proyek dapat didefinisikan sebagai suatu proses dari perencanaan, pengaturan, kepemimpinan dan pengendalian dari suatu proyek oleh para anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya seoptimal mungkin untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Fungsi dasar manajemen proyek terdiri dari pengelolaan-pengelolaan lingkup kerja, waktu, biaya, dan mutu. Pengelolaan aspek-aspek tersebut dengan benar merupakan kunci keberhasilan dalam penyelenggaraan suatu proyek.

Dengan adanya manajemen proyek maka akan terlihat batasan mengenai tugas, wewenang dan tanggung jawab dari pihak-pihak yang terlibat dalam proyek baik langsung maupun tidak langsung, sehingga tidak akan terjadi adanya tugas dan tangung jawab yang dilakukan secara bersamaan (overlapping).

Apabila fungsi-fungsi manajemen proyek dapat direalisasikan dengan jelas dan terstruktur, maka tujuan akhir dari sebuah proyek akan mudah terwujud yaitu :

1. Tepat Waktu 2. Tepat Kuantitas 3. Tepat Kualitas

5. Tidak adanya gejolak sosial dengan masyarakat sekitar 6. Tercapainya K3 dengan baik

Hubungan keseluruhan antara owner (PT. KEBAYORAN PUSPITA), konsultan perencana, manajemen kontruksi, kontraktor dan subkontraktor dimaksudkan agar terdapat suatu keterkaitan antara satu dengan yang lainnya. Hubungan kerja antara owner, konsultan, perencana, manajemen konstruksi, kontraktor dan subkontraktor adalah :

a. Hubungan ikatan kontrak kerja.

b. Kontraktor melaksanakan pekerjaan proyek, kemudian menyerahkan hasil pekerjaannya kepada owner.

c. Owner membayar biaya pelaksanaan dan imbalan jasa kontruksi kepada kontraktor.

d. Konsultan perencana memberikan hasil perencanaannya kepada owner. e. Owner memberikan imbalan jasa kepada konsultan perencana.

f. Manajemen konstruksi memberikan pengendalian teknis pelaksanaan proyek.

3.2 Rencana tahapan pembangunan proyek

Rencana tahapan pembangunan proyek atau disebut juga pekerjaan pembangunan Proyek Mixed Use Kebayoran Icon sebagai berikut :

3.2.1 Pekerjaan persiapan meliputi :  Mobilisasi dan demobilisasi  Direksi Keet dan perlengkapan  Air Kerja

 Listrik Kerja

 Papan nama proyek

 Pengukuran dan pemasangan bowplank  Pagar proyek

 Bedeng Pekerja

 Pembersihan tapak bangunan  Koordinasi Pada Pihak Terkait  Dan lain-lain

3.2.2 Pekerjaan Struktur meliputi :  Pekerjaan Galian

 Pekerjaan Urugan

 Pekerjaan Pile cap & tie beam

 Pekerjaan pelat lantai

Gambar 3.2 Pekerjaan pembesian plat lantai

 Pekerjaan Dinding STP (Sewage Treatment Plant), GWT (Ground Water Tank)

 Pekerjaan core lift  Pekerjaan shear wall

 Pekerjaan Kolom

Gambar 3.4 Pekerjaan kolom  Pekerjaan ramp

Gambar 3.5 Pekerjaan ramp  Pekerjaan gutter

 Pekerjaan balok

 Pekerjaan dinding parapet

Gambar 3.7 Pekerjaan dinding parapet  Pekerjaan baja (separator beam)

 Pekerjaan waterproofing

 Pekerjaan pagar precast & galvanished steel

3.2.3 Pekerjaan arsitektur meliputi :

 Pekerjaan pasang dinding, partisi dan finishing dinding

 Pekerjaan Precast Facade (Inovasi Proyek)

Gambar 3.9 Pekerjaan Pembesian Precast  Pekerjaan Pintu dan Jendela

 Pekerjaan Plafond  Pekerjaan Lantai  Pekerjaan Railing  Pekerjaan Sanitary  Pekerjaan Waterproofing  Pekerjaan tampak curtainwall

3.2.4 Pekerjaan Plumbing

 Pekerjaan sistem air bersih

 Pekerjaan sistem air kotor

Gambar 3.11 Pekerjaan sistem air kotor  Pekerjaan air flushing

 Pekerjaan kitchen  Pekerjaan kolam renang  Pekerjaan air panas  Water Treatment STP

3.3 Pihak-Pihak yang Terkait dalam Pelaksanaan Proyek 3.3.1 Owner

Yaitu perorangan atau badan hukum (Pemerintah/swasta) yang mempunyai keinginan untuk mendirikan bangunan dengan dana yang dimilikinya baik dengan melaksanakan sendiri maupun dengan alasan tertentu, melainkan dengan meminta atau menyampaikan keinginan kepada perencana ahli agar dapat merencanakan dan merancang pembangunan tersebut. Pada proyek

Mixed Use Kebayoran Icon yang bertindak sebagai owner adalah PT.

Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi : a. Menyediakan dana pembangunan proyek.

b. Mengadakan pembebasan tanah.

c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek konstruksi tersebut (IMB).

d. Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan sesuai dengan kontrak.

e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan mereka (kontrak).

f. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan/pengurangan pekerjaan).

g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan pekerjaan, waktu dan biaya.

h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau perkembangan proyek.

3.3.2 Konsultan Perencana

Konsultan adalah perorangan atau badan hukum yang bergerak dibidang jasa konstruksi bangunan yang memiliki kemampuan merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi dimana konsultasi tersebut diberikan sesuai permintaan dan keinginan atau kebutuhan owner.

Pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon, yang menjadi konsultan arsitektur adalah PT. PDW (Planning & Development Workshop), konsultan strukturnya adalah PT. Tiara Handalan Larasadi, konsultan QS adalah PT. Total Citra Indonesia, sedangkan yang menjadi konsultan ME adalah PT Metakom Pranata.

Tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meliputi :

a. Memberikan konsultasi kepada pemberi tugas (owner) saat perencanaan mengenai desain, kekuatan konstruksi, dan scheduling.

b. Memberikan masukan dan usulan mengenai konstruksi pendukung bangunan.

c. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai dengan kondisi di lapangan.

d. Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan.

e. Menghadiri rapat-rapat teknis dan koordinasi agar bila ada perubahan-perubahan bisa cepat diketahui dan diantisipasi.

3.3.3 Manajemen Konstruksi

Manajemen konstruksi adalah proses penerapan fungsi-fungsi manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistematis pada suatu proyek dengan mengunakan sumber daya yang ada secara efektif dan efsien agar tercapai tujuan proyek secara optimal. Sasaran Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai

dengan persyaratan (spesification) untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan dalam rangka pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu (Quality Control), pengawasan biaya (Cost Control) dan pengawasan waktu pelaksanaan (Time Control). Yang menjadi konsultan manajemen konstruksi adalah PT. PROMACO (Project Management Consultant).

3.3.4 Kontraktor Utama

Yaitu perseroan atau badan hukum (pemerintah/swasta) atau pihak–pihak yang menerima tugas untuk mewujudkan secara fisik bangunan berdasarkan gambar kerja. Dalam pelaksanaannya kontraktor dibantu oleh pelaksana lain (sub kontraktor). Pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon, yang bertindak sebagai kontraktor Utama adalah PT. PP (Persero) Tbk.

Tugas dan wewenang dari kontraktor utama meliputi :

a. Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan. b. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada

pengawas setiap ada perubahan.

c. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya.

d. Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan.

e. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk, volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan. f. Memilih dan menetapkan Metode Pelaksanaan Konstruksi yang akan

dipakai.

g. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian waktu dan mutu.

h. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.

3.3.5 Sub Kontraktor

Tugas dan wewenang subkontraktor :

a. Wajib mengikuti jadwal waktu pelaksanaan yang dibuat oleh kontraktor utama.

b. Menyediakan bahan, alat dan tenaga kerja sendiri untuk menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan kontrak.

c. Membuat laporan kemajuan pekerjaan yang disetujui oleh kontraktor utama.

d. Wajib mentaati peraturan yang dibuat oleh kontraktor utama selama pelaksanaan pekerjaan.

3.4 Struktur Organisasi (KONTRAKTOR : PT. PP Persero Tbk)

Struktur organisasi yang terlibat pada aktivitas diatas disusun dalam bagan struktur organisasi dengan hubungan kerja organisasi di atas digambarkan secara umum dalam skema sebagai berikut :

Gambar 3.12 Struktur Organisasi Kontraktor 3.4.1 Penjelasan Bagian-bagian Struktur Organisasi proyek

1) Manajer Proyek

Dalam proyek yang sedang berjalan selalu ada pemimpin proyek yang mengkoordinir para teamnya untuk dapat bekerja sama dan bertanggung jawab terhadap pekerjaannya. Manajer proyek pada proyek Mixed use kebayoran icon ini adalah Bapak Ir. Narwanto. Manajer proyek adalah posisi yang tertinggi di dalam struktur organisasi proyek. Manajer proyek ditetapkan oleh pemimpin perusahaan untuk memimpin dalam melaksanakan proyek yang sedang dikerjakan. Memiliki tugas dan wewenang terhadap pekerjaan dan keputusan yang tepat di lapangan, antara lain :

 Bertanggung jawab penuh di lapangan terhadap keputusan dalam pembangunan proyek yang ditanganinya.

 Berperan aktif dalam memonitor seluruh pekerjaan yang ada di proyek.

 Memberi keputusan mutlak terhadap semua permasalahan yang ada di proyek.

 Berwenang dalam pemberian tugas kepada seluruh bawahannya.  Memastikan proyek telah berjalan sesuai dengan project planning.  Melaksanakan dan memimpin rapat secara internal maupun

eksternal dengan owner.

 Membuat laporan lengkap selama kegiatan proyek hingga selesai dan masa pemeliharaannya dalam buku.

 Membuat schedule pelaksanaan proyek.

 Mengatur manajemen dan mengawasi pelaksanaan proyek.

 Bertanggung jawab atas kemajuan dan kesuksesan selama pembangunan proyek.

2) Quality Control

Quality Control pada proyek Mixed use Kebayoran icon dijabat oleh

Bapak Yunan Yanuar. Bertugas mengawasi pelaksanaan pekerjaan dan

3) SHE Manager (Safety Human Environment)

Sebagai pihak pertama yang merespon apabila terjadi kecelakaan di tempat kerja. Tugas dari human safety environment adalah Bapak Asep

Syaefullah. SHE mempunyai tugas, yaitu :

 Menciptakan lingkungan pekerjaan yang aman, nyaman dan ramah lingkungan.

 Menyiapkan tempat tinggal pekerja konstruksi dan MCK (Mandi, Cuci, Kakus).

 Memasang tanda-tanda keselamatan kerja dan memberi batas aman area kerja. Seperti tangga emergency, bambu pembatas, dan rambu-rambu keselamatan kerja.

 Memastikan pekerja memakai APD (Alat Pelindung Diri). Seperti helm, safety belt, safety shoes, google (kacamata pelindung), air plug (pembatas kebisingan).

4) Site Engineer Manager (SEM)

Pada proyek ini Site Engineer Manager (SEM) dijabat oleh Bapak

Buyung S. SEM membawahi pelaksanan operasional proyek (POP),

quality surveyor, pelaksana dan drafter serta mengkoordinasikan pengadaan logistik dan peralatan.

5) POP (Pengendalian Operasional Proyek)

Pada proyek ini POP (Pengendalian Operasional Proyek) dijabat oleh

Bapak Eko, POP mempunyai tugas yaitu:

 Bertugas membuat perencanaan operasional Quality Plan.  Melaksanakan pengawasan terhadap pendatang material.

6) Quantity Surveyor

Kepala Quantity Surveyor pada proyek ini adalah Bapak Krisna

Nurdianyoto Quantity Surveyor mempunyai tugas dan tanggung jawab,

sebagai berikut:

 Tersedianya back up data RAB serta evaluasinya.  Mereview perhitungan dan analisa RAB.

 Mengevaluasi analisa RAB dan kontrak.

 Terlaksananya pengendalian claim dan tagihan pihak mandor/sub kontraktor.

 Terlaksananya tagihan/claim ke owner tepat waktu.

 Membuat tagihan ke owner sesuai yang tercantum dalam kontrak.  Memonitor tagihan/pembayaran termin.

 Terlaksananya kegiatan/proposal pekerjaan tambah kurang.

7) Engineering

Engineering pada proyek ini adalah Bapak Muzzakir Y dan Bapak

Agus Susilo, Engineering bertugas dalam proyek ini sebagai berikut:  Mengkoordinir pembuatan master schedule dan breakdown

 Mengkoordinir penentuan schedule material dan persetujuan material dari owner.

 Mengkoordinir pembuatan shop drawing.

 Memaksimalkan kemungkinan pemanfaatan value engineering (VE).

 Mengkoordinir pembuatan laporan progress pelaksanaan proyek secara periodik.

8) Drafter

Drafter pada proyek ini adalah Bapak Eka, Bapak Ferry Tiwa dan

Bapak Subhan, drafter sendiri mempunyai tugas dan tanggung jawab,

sebagai berikut:

 Membuat gambar pelaksanaan/gambar shop drawing.

 Menyesuaikan gambar perencana dengan kondisi nyata dilapangan.  Menjelaskan kepada pelaksana lapangan/surveyor.

 Membuat gambar akhir pekerjaan/as built drawing.

9) Logistik

Tugasnya adalah sebagai berikut :

 Melakukan pengecekan persediaan bahan-bahan.

 Membuat surat pesanan jika persediaan bahan-bahan menipis.  Mencatat transaksi pembelian bahan.

 Membuat rekapan laporan sediaan bahan untuk diserahkan ke bagian administrasi dan manajer proyek.

10) Site Administration Manager (SAM)

Site Administrasi Manager pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon ini adalah Bapak Orwandono C. K. Tyas. Bagian administrasi ditetapkan oleh manajer proyek yang berfungsi dalam penanganan keadministrasian yang berkaitan dengan urusan proyek.

Tugas dan tanggung jawab SAM :

 Menyelenggarakan inventarisasi, pemeliharaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan proyek serta perlengkapannya.

 Menyusun laporan perusahaan.

 Membuat schedule kerja, administrasi perusahaan, keuangan, dokumentasi, surat menyurat dan logistik.

11) Site Operational Manager

Site Operational Manager pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon ini adalah Bapak Suherman. Bertugas merencanakan struktur pada bangunan, serta mengawasi pekerjaan struktur di lapangan.

12) Kordinator Lapangan (GSP/ General Superintendent)

Pada proyek ini pelaksana lapangan dijabat oleh Bapak Maman dan

Bapak Daryono, yang memiliki beberapa pengawas lapangan, yang

bertugas mengawasi serta mengarahkan proses pelaksanaan dilapangan.  Mengarahkan kegiatan Subkontraktor agar sesuai dengan yang

 Mengkoordinir para pelaksana agar mencapai hasil yang sesuai dengan yang direncanakan.

 Memantau dan mengontrol atas hasil kemajuan serta melakukan tindakan-tindakan koreksi atas terjadinya penyimpangan.

 Memantau dan mengevaluasi persediaan bahan, peralatan dan tenaga guna memenuhi kebutuhan operasional.

 Memantau dan mengarahkan penggunaan alat, bahan dan tenaga agar bisa mencapai hasil yang optimal.

13) Pelaksana (SP/ Superintendent)

 Memimpin dan mengkoordinir pelaksanaan kegiatan pekerjaan agar dapat berjalan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan baik terhadap segi waktu, biaya, dan mutu.

 Merinci serta menjelaskan maksud dan tujuan suatu jenis pekerjaan kepada para mandor/pekerja/Subkontraktor sebagaimana tercantum dalam rencana kerja.

 Memimpin dan mengarahkan pada mandor/pekerja agar menghasilkan pekerjaan sebagaimana yang telah direncanakan baik kualitas dan kuantitas maupun waktunya.

14) Mechanical & Plumbing Engineer

Mechanical & Plumbing Engineer pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon adalahBapak Edi Yusuf. Bertugas merencanakan sistem instalasi

plumbing pada bangunan, serta mengawasi pekerjaan plumbing di lapangan.

15) Surveyor

Surveyor mempunyai tugas dan tanggung jawab, sebagai berikut :  Melakukan pengukuran awal.

 Menentukan level ± 0.00 bangunan.  Menentukan as bangunan.

 Melakukan pengukuran sesuai schedule pelaksanaan.  Menentukan level bangunan.

 Pekerjaan marking.

 Pengecekan secara vertikal dan horizontal terhadap struktur bangunan dan bekisting.