BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang. Masalah pertumbuhan penduduk yang tinggi membawa konsekuensi

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Masalah pertumbuhan penduduk yang tinggi membawa konsekuensi terhadap pemenuhan kebutuhan perumahan yang berakibat pada tuntutan penyediaan lahan di perkotaan yang semakin meningkat sedangkan penyediaan ruang dan lahan di daerah perkotaan semakin terbatas. Masalah penyediaan ruang untuk pembangunan perumahan menjadi masalah utama bagi pertumbuhan dan perkembangan kota-kota di Indonesia pada umumnya. Terbatasnya lahan di pusat kota dan berubahnya persepsi masyarakat terhadap hunian yang ideal bagi tempat tinggal mendorong dipilihnya lokasi-lokasi perumahan baru di pinggir kota

Kabupaten Sleman yang merupakan daerah suburban dengan kondisi lingkungan yang masih asri menjadi pilihan pengembang real estat untuk membangun perumahan-perumahan baru sesuai dengan permintaan pasar. Kabupaten Sleman menjadi wilayah paling menarik untuk bisnis properti di DIY karena memiliki banyak faktor yang bersifat amenitif atau berdaya tarik. Beberapa faktor ini antara lain, banyaknya sarana pendidikan, banyaknya penduduk Kabupaten Sleman termasuk banyaknya mahasiswa dari luar wilayah, pangsa pasar barang dan jasa yang potensial dan prospektif yang ditunjukkan dengan adanya kenaikan daya beli penduduk Kabupaten Sleman, serta peningkatan kunjungan wisatawan ke wilayah Sleman. Kondisi keamanan yang kondusif dan kehidupan

politik yang stabil, serta letak geografis Kabupaten Sleman yang berada di utara Propinsi DIY lebih memberikan janji masih terjaganya kualitas lingkungan hidup dibandingkan dengan daerah lainnya di Propinsi DIY. Faktor-faktor pendukung inilah yang menyebabkan meningkatnya pasar perumahan di Kabupaten Sleman. Gempa dahsyat yang melanda Yogyakarta pada tahun 2006 sempat menggoyahkan bisnis perumahan di Kabupaten Sleman, akan tetapi seiring dengan berjalannya proses rekonstruksi perumahan dan berbagai sarana dan prasarana pendukung lainnya mampu mendongkrak kembali bisnis perumahan di Kabupaten Sleman.

Beragamnya permintaan akan perumahan juga menciptakan pasar perumahan tersendiri sehingga faktor penentuan lokasi perumahan semakin bervariasi. Menurut Prawoto (2003), pasar perumahan adalah interaksi antara individu yang mempertukarkan hak atas bangunan rumah dengan kekayaan lainnya (uang). Pasar perumahan dipengaruhi oleh perilaku yang ditunjukkan dengan sikap, motivasi, dan interaksi antara penjual dan pembeli pada berbagai tempat sesuai dengan alasannya masing-masing. Permintaan pasar yang besar dan dukungan kebijakan pemerintah turut mendukung pembangunan perumahan baru di Kabupaten Sleman.

Saat ini pembangunan perumahan di Kabupaten Sleman banyak terjadi di wilayah Kecamatan Depok, Ngemplak, Ngaglik, Sleman, Melati dan Gamping yang termasuk sebagai Kawasan Perkotaan Sleman sebagai akibat bersentuhannya wilayah-wilayah tersebut dengan kegiatan Kota Yogyakarta. Hal ini mengakibatkan wilayah tersebut yang pada awalnya bernuansa perdesaan lambat laun akan berubah menjadi perkotaan. Kemampuan dan kejelian pengembang real estat dalam memilih

lokasi perumahan turut menentukan perkembangan bisnis perumahan di Kabupaten Sleman. Mudahnya akses transportasi juga menjadi prasarana penting untuk mendongkrak minat pengembang dalam membangun kawasan perumahan karena kebutuhan transportasi dan kemudahan akses mobilitas adalah faktor terpenting konsumen saat memutuskan untuk memilih lokasi rumah tinggal.

Secara konsepsional pendekatan perilaku menekankan bahwa manusia merupakan mahluk berpikir yang mempunyai persepsi dan keputusan yang berbeda dalam interaksinya dengan lingkungan. Pendekatan perilaku memperkenalkan proses mental dimana seseorang atau kelompok mendapatkan, mengorganisasikan, dan menggunakan pengetahuannya untuk memberi arti dan makna terhadap ruang yang digunakannya. Perilaku pengembang perumahan pun cukup beragam antara lain perilaku dalam menentukan lokasi perumahan, perilaku dalam perolehan lahan dan perilaku pembiayaan perumahan. Trend pembangunan perumahan di Kabupaten Sleman khususnya di kawasan perkotaan yang terus meningkat mendorong peneliti untuk mengkaji perilaku pengembang real estat dalam menentukan lokasi perumahan di Kawasan Perkotaan Kabupaten Sleman. Dengan penelitian ini diharapkan dapat diketahui perilaku pengembang perumahan di Kabupaten Sleman, apakah keputusan untuk memilih satu lokasi dibandingkan lokasi lain serta keputusan untuk membayar satu harga tertentu pada satu lokasi dibandingkan lokasi lain yang memiliki harga yang lebih mahal dan memiliki kesamaan karakteristik fisik adalah merupakan hasil dari “lokasi, lokasi, lokasi”. Apakah lokasi yang dipilih tersebut merupakan suatu tempat dimana kondisi transportasi regional sangat maksimal? Ataukah daya tarik yang ada di sekitar

lokasi terpilih yang sangat berpengaruh?. Atau terdapat faktor-faktor lain yang mempengaruhi perilaku pengembang real estate dalam menentukan lokasi perumahan?

1.2. Masalah Penelitian

Potensi pembangunan perumahan di Kabupaten Sleman sangat besar dan masing-masing pengembang real estat memberikan penawaran yang kompetitif. Pembangunan perumahan terjadi dimana-mana seolah setiap jengkal tanah di kawasan perkotaan Kabupaten Sleman sangat potensial dan memiliki nilai lebih. Berkembangnya perumahan-perumahan baru yang menyebar di Kabupaten Sleman menunjukkan semakin beragamnya perilaku pengembang dalam membangun perumahan terutama perilaku dalam menentukan lokasi perumahan. Hal ini kemudian memunculkan pertanyaan bagaimana perilaku pengembang real estate dalam menentukan lokasi perumahan di perkotaan Sleman? Pembelajaraan apa saja yang dapat kita ambil dari perilaku tersebut?

1.3. Tujuan Penelitian

Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji seperti apa perkembangan perumahan yang terjadi di Kabupaten Sleman, bagaimana perilaku pengembang real estat dalam menentukan lokasi perumahan yang akan mereka bangun sehingga dapat diambil pembelajaran dari perilaku pengembang real estat tersebut.

1.4. Manfaat Penelitian

1. Penelitian : penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan bagi ilmu pengetahuan terutama studi perencanaan kota dan daerah mengenai perilaku pengembang real estat dalam menentukan lokasi – lokasi perumahan.

2. Perencanaan : penelitian ini akan menghasilkan keluaran berupa perilaku pengembang real estat dalam menentukan lokasi perumahan di kawasan perkotaan Sleman sehingga dapat diketahui pembelajaran apa yang dapat kita ambil dan menjadi masukan bagi pemerintah daerah sebagai pembuat kebijakan agar pembangunan perumahan dapat direncanakan dengan lebih cermat, sesuai dengan kebijakan pembangunan daerah.

3. Ilmu pengetahuan : penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi terhadap konsep, teori dan ide-ide lainnya mengenai faktor-faktor yang dijadikan pertimbangan oleh pengembang real estat dalam menentukan lokasi perumahan, memberikan sumbangan pemikiran bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan sebagai bahan perbandingan bagi penelitian lain dalam bidang perumahan.

1.5. Keaslian Penelitian

Penelitian yang dilakukan pada intinya mengkaji perilaku pengembang real estat dalam menentukan lokasi perumahan di Kabupaten Sleman. Perilaku satu pengembang dengan pengembang lain tentunya berbeda-beda karena masing-masing pengembang memiliki motivasi dan pertimbangan tersendiri yang akhirnya membentuk perilaku tertentu. Sebelumnya telah banyak penulis yang melakukan

penelitian tentang perumahan. Perbedaan tujuan dan hasil akhir yang diharapkan membuat penelitian yang dilakukan oleh peneliti berbeda dengan penelitian sebelumnya, antara lain :

No Peneliti Judul Tujuan Metode Hasil 1. Haikal Ali Kajian Kebijakan

Pemerintah Kota Administratif Klaten dalam Penentuan Lokasi Perumahan

Melengkapi kriteria yang dipakai Pemda dalam menetapkan kebijakan penentuan lokasi perumahan untuk mengurangi terjadinya konflik pemanfaatan ruang serta mewadahi kepentigan aktor yang terlibat dalam pengadaan perumahan

Induktif kualitatif  Menghasilkan nilai daya tarik dan delineasi yang lebih teliti dari lokasi-lokasi yang telah ditetapkan oleh pemerintah kotatif Klaten

 Untuk mencapai hasil yang optimal, diperlukan penilaian yang mampu mewadahi kehendak aktor-aktor yang terlibat disamping persyaratan lokasi yang sudah merupakan ketentuan umum

2. Hudioro Faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan di Kabupaten sleman dan Kabupaten Bantul dari sudut pandang penghuni dan pengembang perumahan

Menggali faktor-faktor yang menjadi pertimbangan penghuni dan pengembang dalam menentukan lokasi perumahan

Naturalistik, induktif kualitatif

 Tidak adanya keyakinan yang irrasional yang melatarbelakangi pemikiran alamiah penghuni dan pengembang perumahan dalam penentuan lokasi perumahan.

 Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan penghuni adalah harga rumah, kedekatan terhadp jalan utama, suasana lingkungan, ketersedian air bersih, kedekatan terhadap fasilitas umum, aksesibilitas dan tersedianya dukungan infrastruktur

 Faktor yang dipertimbangkan oleh pengembang perumahan adalah harga tanah, kedekatan terhadap pusat kota, suasana pegunungan, aksesibilitas, dan dukungan infrastruktur

3. Shinta Dewi

Faktor - faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan di Kabupaten sleman

 Untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi di dalam pemilihan lokasi perumahan menurut tipe rumah sederhana, menengah dan mewah di Kabupaten Sleman

 Untuk mengetahui faktor manakah yang mempengaruhi pemakai didalam pemilihan lokasi perumahan menurut tipe rumah sederhana, menengah dan mewah di Kabupaten Sleman

Eksploratif kualitatif

 Faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan adalah tingkat ekonomi dari masing-masing tipe rumah dan lingkungan dari lokasi perumahan berupa lingkungan alam, manusia, lindungan atau bangunan, jaringan infrastruktur, serta tata letak lokasi perumahan terhadap lingkungan sekitarnya

 Pemilihan lokasi perumahan menurut tipe rumah mempunyai tingkat prioritas yang berbeda yang ditentukan oleh tingkat ekonomi masing-masing tipe rumah