1
HUKUM PERTANAHAN DAN HUKUM BANGUNAN DALAM PERSPEKTIF HUKUM AGRARIA INDONESIA
Karya Ilmiah
Oleh
Yurisal D. Aesong
([email protected])/085240771214
A. Latar Belakang Masalah
Pertumbuhan ekonomi dan meningkatnya nilai ekonomis tanah mengakibatkan semakin tajamnya kesenjangan sosial antara mereka yang mempunyai akses yang memungkinkan penguasaan tanah bangunan yang melampaui batas kewajaran dihadapkan dengan mereka yang paling membutuhkan tanah, namun berada dalam posisi yang tersudut. Tidak mustahil apabila dalam hal ini dibiarkan berlangsung akan dapat menjadi pemicu berbagai kerawanan di bidang pertanahan.
2
Tidak dapat dipungkiri bahwa semua aktivitas kehidupan dilakukan di atas tanah, segala sesuatu berada dan berhubungan dengan tanah, dengan mana negara berperan serta berwenang mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah dan pengadaan tanah untuk memenuhi terlaksananya setiap kegiatan manusia.
Salah satu persoalan tersebut terkait juga dengan bagaimana cara memandang kedudukan hukum pertanahan dan hukum bangunan, baik secara teoritis maupun praktik ditinjau dari sudut pandang hukum agraria, terutama menyangkut pembagian di dalam disiplin ilmu hukum.
Kemudian terkait ruang lingkup dari hukum agraria, yang sebagian pakar mengangganp bahwa hukum agraria lebih luas dari sekedar mengatur tentang aspek-aspek hukum pertanahan, sedangkan kalangan yang lain menganggap bahwa ruang lingkup hukum agraria dipersempit hanya ke dalam hal-hal yang mengatur persoalan-persoalan tanah.
B. Perumusan Masalah
Bertitik tolak dari uraian latar belakang penulisan maka penulis membatasi permasalahan dengan perumusan sebagai berikut :
1) Apa asas-asas hukum yang terkandung dalam hukum pertanahan dan hukum bangunan?
2) Bagaimana kedudukan hukum pertanahan dan hukum bangunan dalam perspektif hukum agraria?
3
Metode merupakan cara yang utama yang digunakan untuk mencapai suatu tujuan, untuk mencapai tingkat ketelitian, jumlah dan jenis yang dihadapi. Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif (yuridis normatif) dengan mendasarkan pada sumber data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan tersier.
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian hukum ini yaitu melalui studi kepustakaan/studi dokumen. Teknik pengolahan dan analisis data yang digunakan oleh penulis dalam penelitian ini ialah teknik analisis data kualitatif.
D. Tinjauan Pustaka
1. Tinjauan Tentang Hukum
Sejak lahir di dunia, manusia telah bergaul dengan manusia-manusia lain di dalam suatu wadah yang bernama masyarakat. Semakin meningkat usia, manusia mulai mengetahui, bahwa dalam hubungannya dengan warga lain dari masyarakat di bebas, namun tidak boleh berbuat semaunya, dengan kata lain ada tindakan-tindakan yang boleh dilakukan dan tindakan-tindakan apa yang terlarang. Hal ini lama-kelamaan menimbulkan kesadaran dalam diri manusia, bahwa kehidupan di dalam masyarakat sebetulnya berpedoman pada suatu aturan yang oleh sebagian besar masyarakat dipatuhi dan ditaati karena merupakan pengangan baginya, dan lama-kelamaan melembaga menjadi pola-pola, dengan demikian secara sederhana dapat digambarkan mengenai hukum tersebut.
4
dikukuhkan oleh penguasa atau pemerintah, ketiga, undang-undang, peraturan, dan sebagainya untuk mengatur pergaulan hidup masyarakat, keempat, patokan (kaidah, ketentuan) mengenai peristiwa (alam dan sebagainya) yang tertentu, kelima, keputusan (pertimbangan) yang ditetapkan oleh hakim (dalam pengadilan)/ sebagai vonis atau hukuman.
2. Tinjauan Tentang Hukum Pertanahan
Sebelum berlakunya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), pengaturan mengenai hukum pertanahan di Indonesia tidak hanya terdapat dalam satu macam hukum. Peraturan dalam arti kaedah-kaedah tersebut dapat dijumpai di dalam berbagai macam bidang hukum, yaitu :
a. Hukum tanah adat. b. Hukum tanah barat.
c. Hukum tanah antar golongan. d. Hukum tanah administrasi. e. Hukum tanah swapraja.
3. Tinjauan Tentang Hukum Bangunan
5
Bangunan gedung pada dasarnya memegang peranan yang sangat penting sebagai tempat dimana manusia melakukan kegiatannya sehari-hari. Pengaturan bangunan gedung secara khusus dituangkan dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (UUBG).
Pengetahuan mengenai UUBG ini menjadi penting mengingat hal-hal yang diatur dalam UU Bangunan Gedung tidak hanya diperuntukan bagi pemilik bangunan gedung melainkan juga bagi pengguna gedung serta masyarakat. Diatur dalam UU Bangunan Gedung, pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung.
4. Tinjauan Tentang Hukum Agraria
Istilah tanah (agraria) berasal dari beberapa bahasa, dalam bahasas latin agre yang berarti tanah atau sebidang tanah, dan agrarius yang berarti
persawahan, perladangan, pertanian. Menurut kamus besar Bahasa Indonesia agraria berarti urusan pertanahan atau tanah pertanian juga urusan pemilikan tanah, dalam bahasa inggris agrarian selalu diartikan tanah dan dihubungkan usaha pertanian, sedang dalam UUPA mempunyai arti sangat luas yaitu meliputi bumi, air dan dalam batas-batas tertentu juga ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya.
6
Menurut Andi Hamzah, agraria merupakan masalah tanah dan semua yang ada di dalam dan di atasnya.
Menurut Subekti dan R. Rjitrosoedibio, agraria adalah urusan tanah dan segala apa yang ada di dalam dan di atasnya. Apa yang ada di dalam tanah misalnya batu, kerikil, tambang, dan yang ada di atas tanah dapat berupa tanaman, dan bangunan. Dipakai dalam arti tanah, baik tanah pertanian maupun non-pertanian.
E. Pembahasan
1. Asas-asas Hukum Dalam Hukum Pertanahan dan Hukum Bangunan
Asas hukumlah yang mendasari esensi dari sebuah lembaga atau bagian-bagiannya. Asas dalam hukum pertanahan termasuk kategori asas hukum khusus
yang “berfungsi dalam bidang yang lebih sempit seperti dalam bidang hukum
perdata”, dengan demikian, asas dalam hukum pertanahan merupakan sebuah
pondasi pikiran yang mendasari pembentukan kaidah-kaidah hukum pertanahan serta peraturan perundang-undangan yang terkait dengan tanah.
Asas hukum dalam hukum pertanahan dan hukum bangunan terdiri dari beberapa perspektif, yaitu perspektif hukum perdata, hukum agraria dan, secara khusus membahas asas pemisahan horizontal dan asas pelekatan vertikal, sebagai asas hukum hukum pertanahan dan hukum bangunan.
7
sebagai asas hukum pertanahan, sebagai lawan dari asas acessie khususnya acessie verticale.
Salah satu aspek yang penting dalam hukum pertanahan dan hukum bangunan ialah tentang hubungan antara tanah dengan benda yang lain yang melekat padanya. Kepastian hukum terkait dengan kedudukan hukum dari benda yang melekat pada tanah itu sangat penting, karena hal ini mempunyai pengaruh yang luas terhadap segala hubungan hukum menyangkut tanah dan benda yang melekat padanya.
Asas pemisahan horizontal yang dianut dalam hukum adat memisahkan hak atas tanah dari segala sesuatu yang melekat padanya, hal itu berangkat dari pemikiran hukum adat yang meletakkan benda tanah sedemikian tingginya dibandingkan dengan benda lain. Menurut Iman Sudiyat bahwa “hak mempunyai dan mendiami rumah sendiri di atas pekarangan orang lain (hak tersebut dapat dicabut kembali) di samping rumah pemilik pekarangan sendiri, disebut hak menumpang pekarangan (recht als bijwoner), sedangkan hak mempunyai dan mendiami rumah sendiri di atas pekarangan orang lain yang tidak didiami oleh pemiliknya, disebut hak menumpang rumah (recht als opwoner). Penumpang rumah atau penumpang pekarangan seperti indung, lindung, magersari, penumpang.
8
pokok dan benda pelengkap terdapat dalam rumusan Pasal 500 KUH-Perdata, yang berbunyi :
“Segala apa yang karena hukum pelekatan termasuk dalam sesuatu
kebendaan, seperti pun segala hasil daripada kebendaan itu, baik hasil karena alam, maupun hasil karena pekerjaan orang selama yang akhir ini melekat pada tanahnya, kesemuanya itu adalah bagian daripada kebendaan
tadi”.
Berdasarkan rumusan pasal tersebut hubungan antara benda pokok dan benda pelengkap, harus dipandang sebgai bagian yang tidak terpisahkan dari benda pokoknya. Asas pelekatan di dalam KUH-Perdata terbagi menjadi dua yakni asas pelekatan secara mendatar (horizontal) dan asas pelekatan tegak lurus (vertikal). Asas pelekatan horizontal, melekatkan suatu benda sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari benda pokoknya seperti halnya balkon dengan rumah induknya sebagaimana dinyatakan pada Pasal 588 KUH-Perdata, dan asas pelekatan vertikal terkait antara hubungan tanah dengan benda (bangunan atau tanah) yang ada diatasnya maupun di dalamnya. Asas pelekatan vertikal merupakan konsep hukum yang diambil dari Hukum Romawi dengan asas hukumnya seperficies ceedit solo yang berarti “pemilik sebidang tanah juga menjadi pemilik atas bangunan di atasnya. Anda tidak dapat memiliki lantai dari
sebuah bangunan”.
2. Kedudukan Hukum Pertanahan dan Hukum Bangunan Dalam
9
Terkait hubungan antara hukum pertanahan dan hukum agraria, menjadi perdebatan panjang di antara para ahli hukum, perdebatan tersebut terkait dengan ruang lingkup dari hukum agraria. Bagi sebagian pakar hukum, memandang ruang lingkup hukum agraria lebih luas dari sekedar mengatur tentang aspek hukum pertanahan, dan kalangan yang lain menganggap ruang lingkup hukum agraria dipersempit hanya ke dalam hal-hal yang mengatur persoalan-persoalan tanah.
Pandangan yang mempersempit hukum agraria hanya sebatas pada hukum pertanahan yang memiliki dasar argumentasi yang memadai. Hal ini disebabkan sebagian besar dari ketentuan-ketentuan dalam UUPA mengatur tentang aspek-aspek dari hukum pertanahan. Mulai dari kelembagaan hak atas tanah sebagaimana diatur pada Pasal 16 ayat (1) UUPA, Pendaftaran Tanah di dalam Bagian II Pasal 19 UUPA sampai dengan ketentuan Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan pada Pasal 46 UUPA. Terkait dengan perbedaan dalam memandang ruang lingkup agraria di dalam UUPA, apabila membaca berbagai pasal-pasal dari UUPA akan jelas, bahwa UUPA kadang kala berbicara mengenai bumi, air dan ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan tentang tanah.
Boedi Harsono melakukan pembagian hukum agraria berdasarkan pendekatan yang luas ke dalam hak-hak penguasaan atas sumber-sumber alam tertentu yang terdiri dari :
1. Hukum pertanahan, yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah, dalam arti permukaan bumi.
2. Hukum air, yang mengatur hak-hak penguasaan atas air.
10
4. Hukum perikanan yang mengatur hak-hak penguasaan atas kekayaan alam yang terkandung di dalam air.
5. Hukum penguasaan tenaga dan unsur dalam ruang angkasa (bukan space law) mengatur hak-hak penguasaan atas tenaga dan unsur ruang angkasa yang dimaksud oleh Pasal 48 UUPA.
Hubungan atau kedudukan antara hukum pertanahan dan hukum bangunan, berpengaruh pada hukum perdata lainnya, yakni terkait dengan tanah dan jaminan sebagai objek jaminan, dalam Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia (UUJF), pada Pasal 1 ayat (4) yang menyebutkan
“benda ialah segala sesuatu yang dapat dimiliki dan dialihkan, baik yang
berwujud maupun tidak berwujud, yang terdaftar maupun tidak terdaftar, yang bergerak maupun tidak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan atau
hipotik”.
Pembentukan hukum bangunan terlepas dari hukum pertanahan, akan tetapi, karena sifat hubungan yang diatur pada pasal-pasalnya tersebut merupakan
bagian “tidak terpisah dengan tanah”, jadi dalam perspektif hukum, UUBG
11 F. Penutup
1. Asas dalam hukum pertanahan dan hukum bangunan merupakan sebuah pondasi pikiran yang mendasari pembentukan kaidah-kaidah hukum pertanahan, bangunan serta peraturan perundang-undangan yang terkait, konsekuensinya terutama dalam pemilikan tanah serta bangunan di Indonesia.
12
DAFTAR PUSTAKA
Arie S. Hutagalung, Suparjo Sujadi, Hendriani Parwitasari, Marliesa Qadarani, Hukum Pertanahan di Belanda dan Di Indonesia, Seri Penyusunan Bangunan Negara Hukum, Penerbit Pustaka Larasan, Edisi Pertama, Denpasar, 2012.
Boedi Harsono, Hukum Agrarian Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I Hukum Tanah Nasional, Djambatan, Jakarta, 2005.
Iman Sudiyat, Hukum Adat Sketsa Asas, Liberty, Yogyakarta, 1981.
Komar Andasasmita, Hukum Apartemen (Rumah Susun), Ikatan Notaris Indonesia Komisariat Daerah Jawa Barat, 1986.
Maria S.W. Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya, Penerbit Buku Kompas, Jakarta, 2009.
Martin Roestamy, Konsep-konsep Hukum Kepemilikan Properti Bagi Asing, Penerbit P.T. Alumni, Bandung, 2011.
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004.
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum Cet ke - 3, UI Press, Jakarta, 1986.
Soerjono Soekanto, Pokok-pokok Sosiologi Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2009.
Sugiyono, Memahami Penelitian Kualitatif, Penerbit CV. Alvabeta, Bandung, 2005.
Tim Penyusun, Hukum Agraria, Bahan Ajar, Universitas Sam Ratulangi Fakultas Hukum, Manado, 2007.
