1. Pendahuluan
Nilai suatu properti hampir seluruhnya dipengaruhi secara langsung oleh kekuatan faktor sosial, ekonomi, kebijakan pemerintah, dan tekanan lingkungan yang melingkupinya (environmental). Dalam praktek penilaian, Penilai harus dapat memahami tentang batasan dari lingkungan yang mempengaruhi nilai suatu properti tersebut Meskipun secara fisik, batasan lingkungan dapat digambarkan tetapi suatu hal yang penting bagi Penilai adalah perlu melakukan proses identifikasi terhadap faktor-faktor apa saja dari lingkungan yang mempengaruhi nilai.
Batasan memberikan arah kepada lingkup pekerjaan Penilai sebelum melakukan analisis lebih lanjut terhadap subyek properti secara khusus. Pada tahap awal, penilai harus melakukan batasan wilayah yang secara geografis dapat dilihat dan diplot pada gambar/peta wilayah/ lokasi dimana properti itu berada. Lingkungan secara umum dapat dibatasi atas dasar peruntukan suatu wilayah (zoning), batas administrasi suatu wilayah, seperti Kabupaten/Kota, Kecamatan, dan Kelurahan/Desa. Secara alami batasan suatu lingkungan juga dapat dibatasi oleh jalan raya, jalan tol, sungai danau, gunung, bukit dan kampung. Secara teknis, batasan ini dapat diplot atau digambar berdasarkan peta lokasi yang dapat menunjukkan wilayah properti berada secara umum.
Dalam kenyataannya batasan-batasan wilayah sering kali mengalami perubahan yang signifikan karena kebijakan pemerintah (perubahan zoning) maupun perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya pemukiman liar). Sehubungan dengan hal ini, Penilai harus dapat mengantisipasinya. Dalam konsep penilaian dikenal prinsip perubahan (Principle of Change) yang memiliki pengaruh terhadap indikasi suatu nilai. Oleh karena itu, perubahan suatu penggunaan lahan sering diikuti proses transisi yang secara kualitatif perlu diantisipasi. Perubahan itu dapat memberikan pengaruh positif maupun sebaliknya (pengaruh negatif). Dalam menentukan Highest and best use perubahan atau transisi atas suatu peruntukan memiliki pengaruh terhadap optimalisasi lahan tersebut. Untuk itu diperlukan adanya suatu analisa
1
A
NALISIS
M
IKRO
D
AN
lingkungan dimana subyek properti itu berada.
2. Definisi
Lingkungan dalam praktek penilaian mempunyai pengertian yang bersifat fleksibel, artinya suatu lingkungan dapat dilihat dari fisiknya maupun non fisik. Secara fisik lingkungan dalam suatu area dapat ditentukan dalam batasan geografis seperti: jalan utama, jalan lingkungan , taman, fasilitas bangunan publik (pasar, rumah ibadah, rumah sakit, sekolahan dll), bangunan pabrik, kantor pemerintah dll. Penilai juga dapat melihat lingkungan dari penampilannya, misalnya arsitektur dan umur bangunan (bangunan kuno). Pandangan lain mengenai lingkungan dapat dilihat dari karakter sosial seperti; lingkungan keagamaan, lingkungan etnis, lingkungan politik, dan tingkat pemukiman berdasarkan klas sosial (perumahan mewah-sederhana).
Dari pemahaman yang demikian beragam tersebut, pemahaman lingkungan sering disebut neighborhood. Dalam praktek penilaian terminologi neighborhood sering kali diperluas seperti market area (lingkup pasar dari suatu lingkungan) atau lebih khusus, yaitu district (kawasan atau wilayah peruntukan tertentu). Ketiga terminologi tersebut dapat didefinisikan sbb: Market area
Adalah wilayah geografis yang meliputi beraneka ragam penggunaan lahan, yang mana subyek dari properti berorientasi untuk memenuhi perhatian dari pelaku pasar.
Neighborhood
Adalah wilayah dengan penggunaan lahan yang saling melengkapi, saling berhubungan dengan penghuni, bangunan maupun kegiatan usaha. District
Adalah kawasan yang memiliki karakteristik dari salah satu penggunaan lahan utama, misalnya kawasan apartemen, komersial, industri, pertanian/perkebunan dll (bersifat homogen).
Dengan demikian, market area memiliki pemahaman yang lebih luas dari neighborhood ataupun district untuk beberapa alasan:
a. Penggunaan terminologi market area, dapat menghindari kesalahpahaman dan implikasi negatif dari terminologi lainnya.
kombinasi keduanya.
c. Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut adalah penting dalam hampir setiap tahapan proses penilaian, Terminologi market area atau neighborhood dan distrik merujuk ke wilayah dimana pasar dari anggota masyarakat hidup dan bekerja. Selain merujuk kepada wilayah dimana penilai memfokuskan analisis pengaruhnya terhadap nilai.
3. Tujuan Analisis Lingkungan dan Wilayah
Tujuan melakukan analisa terhadap lingkungan, dimana subyek properti berada, adalah agar penilai mempunyai pemahaman mengenai keberadaan kekuatan lingkungan dalam kaitannya dengan nilai suatu properti. Manfaat yang dapat diambil yaitu akan membantu Penilai dalam menentukan tingkat stabilitas suatu area, membantu mendapatkan petunjuk tentang penggunaan tanah ke depan serta trend nilai di masa mendatang.
Dalam praktek penilaian lingkungan yang berorientasi pada pasar selalu berhubungan erat dengan adanya istilah Life Cycle, yaitu siklus hidup suatu lingkungan. Ada empat periode dalam siklus hidup suatu wilayah atau kawasan yang memiliki beberapa penggunaan lahan, yaitu:
Pertumbuhan ( Growth )
Periode selama pasar memberikan keuntungan kepada publik dan senantiasa tetap diterima. Pada siklus ini suatu wilayah terus tumbuh dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar.
Stabil ( Stability )
Periode dimana kondisi dalam keadaan seimbang antara permintaan dan penawaran dari suatu kebutuhan disuatu wilayah pada posisi saling mencukupi.
Menurun ( Decline )
Periode pada masa permintaan dan kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan oleh faktor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat dari kualitas bangunan, fasilitas dana saranannya, keterbatasan lahan dan lingkungan sekitar yang tidak mengikuti perkembangan yang telah maju.
Tumbuh kembali ( Revitalisation ).
Periode tumbuh kembali, dibangun kembali, dimodernisir dan permintaan kembali naik.
Evaluasi dan analisis lingkungan dalam pekerjaan penilaian dimulai dari proses identifikasi atas dasar persentase jumlah lot yang tersedia berdasarkan peruntukannya. Memberikan opini atas tingkat pertumbuhan dan indikasi nilai properti apakah naik, stabil atau turun. Selain itu, perlu dilakukan estimasi masa pemasaran, permintaan dan penawaran lokal dan prospek adanya perubahan peruntukan lahan yang sekarang. Lokasi juga mempertimbangkan kebutuhan tenaga kerja, pasar/pusat perbelanjaan, dan fasilitas sekolah. Beberapa data lain harus terekam dalam form inspeksi, yang sering disebut informasi pasar yang berlangsung, opini tambahan atas kecenderungan lingkungan
4. Karakteristik Lingkungan dan Wilayah
Nilai properti mempunyai pengaruh terhadap tipe lingkungan yang termasuk dalam pemahaman distrik (kawasan). Secara umum, Penilai mengenal beberapa jenis atau tipe kawasan, anatara lain kawasan perumahan, kawasan komersiil, kawasan industri, dan kawasan pertanian dan perkebunan.
Karakteristik masing-masing kawasan sbb:
Kawasan Perumahan
Meliputi kawasan perumahan sederhana, perumahan mewah yang memiliki beberapa fasilitas penunjang, seperti club, house, hospital dll.
Kawasan Perumahan
Kawasan Rumah Tinggal Single Family
Pengertian Rumah tinggal yang meliputi kepemilikan individu
dapat berada di satu kompleks perumahan atau tidak.
Kawasan Pendukung Rumah tinggal dalam satuan unit
Rumah tinggal dalam kompleks
Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas
Pelayanan transportasi publik Akses ke pusat perbelanjaan Fasilitas pendidikan
Lingkungan sekitar bebas dari pencemaran Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Kawasan Perumahan Multifamily
Pengertian Secara umum tingkat kepadatan lebih tinggi dari perumahan individu dan biasanya ada pada rumah susun.
Kawasan Pendukung Pertokoan
Apartemen
Rumah tinggal kopel Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas
Pelayanan transportasi publik Akses ke pusat perbelanjaan Fasilitas pendidikan
Lingkungan sekitar bebas dari pencemaran Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran
Kawasan Komersial
Melingkupi lingkungan perkantoran, lingkungan pertokoan dan kawasan niaga terpadu (CBD/Central Business Districts).
Kawasan Komersiil 1. Perkantoran
Pengertian Perkantoran dengan dukungan pelayanan umum
lainnya
Kawasan Pendukung Kawasan bisnis terpadu
Kompleks rukan
Perkantoran yang terkonsentrasi secara khusus
Pengaruh Terhadap Nilai Lokasi harus mempertimbangkan jarak tempuh tenaga kerja sampai ke kantor
Aksesibilitas dan fasilitas jalan raya Pelayanan transportasi publik Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan parkir
2. Retail/Pertokoan
Pengertian Umumnya kawasan pertokoan pada suatu lokasi
pada jalan-jalan utama
Kawasan Pendukung Pusat perbelanjaan
Pasar
Pusat perbelanjaan khusus
Pengaruh Terhadap Nilai Fokusnya adalah adanya potensi pembeli secara kuantitas dan kualitas
Spesifik barang yang dijual
Lokasinya harus memiliki akses yang mudah dicapai pembeli
Fasilitas jalan raya
Pelayanan transportasi publik Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan untuk dikembangkan Ketersediaan lahan parkir
3. Pusat Perbelanjaan
Pengertian Shopping Center, Plaza Mall yang umumnya pasar
perbelanjaan yang menyediakan beraneka ragam kebutuhan sehari-hari
Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas dan Fasilitas jalan raya
Pelayanan transportasi publik
Lingkungan sekitar bebas dari pencemaran Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan untuk dikembangkan
Kawasan Industri
Meliputi kawasan industri ringan, industri berat dan campuran antara industri dan pergudangan.
Kawasan Industri
Pengertian Wilayah yang berhubungan dengan kegiatan
industri dan pendukung lainnya
Kawasan Pendukung Fasilitas Pengolahan
Fasilitas Perumahan Fasilitas Pergudangan Fasilitas Pelabuhan
Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas dan Fasilitas jalan raya/ tol road
Pelayanan transportasi publik Pengolahan limbah terpadu Sumber tenaga kerja
Fasilitas listrik, air, telepon dan gas
Keamanan dan pemadam kebakaran.
Ketersediaan lahan untuk ekspansi Akses ke pelabuhan
Akses ke bahan baku Akses ke pasar
Kawasan Pertanian dan Perkebunan
Kawasan pertanian lebih mengarah kepada komoditi tanaman pangan, palawija dan hortikultura. Kawasan perkebunan lebih mengarah kepada budidaya tanaman keras dan lebih luas serta memiliki keterkaiatan fungsi kawasan lainnya yang terkait.
Kawasan Pertanian/Perkebunan
Pengertian Wilayah yang dikembangkan untuk areal pertanian
atau perkebunan dapat terdiri dari budidaya tanaman pangan, holtikultura dan tanaman keras
Kawasan Pendukung Pembibitan
Lahan tanaman
Perumahan karyawan
Pabrik/fasilitas pengolahan Pengaruh Terhadap Nilai Iklim
Tipe dan jenis tanah Topografi
Kondisi lahan aktual Hama dan penyakit
Tipikal penggunaan lahan Transportasi
Sumber Tenaga Kerja Lingkungan Sosial Aksesbilitas
Selain kawasan seperti yang telah disebutkan di atas, masih terdapat beberapa kawasan yang dirancang secara khusus dan bersifat individu. Kawasan-kawasan tersebut meliputi:
Wilayah Rumah Sakit
Kawasan/Pusat Penelitian dan Pengembangan Ilmu Pengetahuan Pusat Pengembangan Teknologi Tinggi
Pusat Pendidikan Pusat Budaya
Kawasan Olah Raga
Kawasan Pertambangan, dll.
Secara umum, kawasan-kawasan terpadu yang dirancang secara khusus tersebut memiliki karakteristik yang sama dengan kawasan umum lainnya, kecuali untuk beberapa hal yang bersifat khusus dimana terdapat hal
bersifat khusus pula dan terkait dengan fungsi kawasan atau wilayah tersebut.
5. Analisis Lingkungan dan Wilayah yang berpengaruh terhadap Nilai
Kekuatan yang mempengaruhi nilai yang ditujukan dengan sifat yang sama pada suatu neighborhood adalah penting dalam analisis neighborhood, baik dalam pengertian market area maupuan district Setidaknya terdapat 4 (empat) karakteristik yang dapat mempengaruhi nilai, yaitu; kekuatan sosial, kekuatan ekonomi, kebijakan pemerintah dan lingkungan.
Pengaruh Sosial
Pengaruh sosial sebagai salah satu faktor yang mempengaruhi nilai relevan dengan karakteristik demografi termasuk:
Kepadatan penduduk
Kategori pekerjaan dan keahliannya Tingkat umur penghuni
Ukuran rumah tinggal
Status pekerjaan (termasuk musiman dan pengangguran) Tingkat kejadian kriminalitas
Tingkat kebersihan
Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit, tempat rekreasi, pusat budaya dan pelayanan komersiil.
Pengaruh Ekonomi
Pengaruh ekonomi sangat berhubungan dengan kapasitas keuangan yang menggambarkan kemampuan menyewa dan memiliki suatu properti pada suatu wilayah. Karakteristik ekonomi yang patut dipertimbangkan penilai adalah:
Tingkat pendapatan masyarakat sekitar Pendapatan perkapita
Pemerataan pendapatan bagi penghuni Tingkat hunian pemilik properti
Level dan trend nilai properti
Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti
Jumlah pembangunan dan konstruksi
Pengaruh Kebijaksanaan Pemerintah
Kebijakan pemerintah umumnya berhubungan dengan peraturan, regulasi dan pajak properti. Karakteristik ketentuan pemerintah atau politik yang menjadi pertimbangan penilai, antara lain meliputi:
Pajak properti Peruntukan khusus
Peruntukan dan advis planning
Kualitas pelayanan publik seperti, pemadam kebakaran, rumah sakit, sekolah dan kantor pemerintahan yang berhubungan dengan pelayanan.
Ketentuan dan peraturan menyangkut lingkungan
Pengaruh Lingkungan
Beberapa karakteristik lingkungan yang harus dipertimbangkan dalam analisa lingkungan adalah:
Pola penggunaan lahan Ukuran dan bentuk lot
Vegetasi dan keadaan permukaan Pola dan lebar jalan
Kepadatan dan struktur ruang terbuka Perawatan dan pemeliharaan properti Ketersediaan dan kualitas dari fasilitas
Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi dan suara)
Akses terhadap transportasi publik ke fasilitas pendidikan, ke taman, dan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan tempat kerja.
Kemungkinan terjadinya banjir Perubahan peruntukan
Perubahan pola dan arah lalu-lintas Karakteristik iklim mikro
1. Pendahuluan
Proses penilaian merupakan suatu rangkaian prosedur sistematis dengan program yang teratur, mengharuskan adanya perencanaan setiap tahapan tugas, ketersediaan cukup data, klasifikasi data, analisa data, dan interprestasi hasil, sehingga timbul pendapat nilai atas obyek penilaian yang bersangkutan.
Proses penilaian dimulai dari pekerjaan persiapan, yaitu diawali dengan menentukan batasan masalah, kemudian melakukan survey pendahuluan dan merencanakan penilaian. Tahapan selanjutnya adalah pekerjaan lapangan, meliputi kegiatan pengumpulan data dan analisa data, kemudian melakukan penerapan metode pendekatan yang relevan untuk mendapatkan indikasi nilai yang selanjutnya melakukan perpaduan indikasi nilai untuk mendapatkan kesimpulan akhir. Tahapan terakhir dari prosedur penilaian adalah penyusunan laporan penilaian.
Bagi seorang penilai tingkat pemahaman pada prosedur penilaian akan berpengaruh pada efektifitas dan efisiensi pelaksanaan praktek penilaian, oleh karena itu Penilai harus mengupayakan untuk memiliki pemahaman terhadap semua tahapan tersebut berikut kegiatan nyata yang harus dilakukan sebelum melaksanakan tugas penilaian yang diberikan. Secara skematis, seluruh tahapan dalam proses penilaian dapat dilihat pada Gambar 1.
2. Pekerjaan Persiapan
Mengenai Penetapan Batasan Masalah
Penetapan batasan masalah merupakan tahap awal dalam suatu rangkaian proses penilaian atas obyek penilaian/properti. Tahapan kegiatan ini antara lain meliputi kegiatan mengidentifikasi terhadap jenis obyek penilaian/properti, mengidentifikasi legalitas (status/hak), mengidentifikasi terhadap tujuan penilaian, menentukan tanggal penilaian, dan menentukan batasan nilai.
a. Identifikasi terhadap jenis obyek penilaian
Pada tahap ini penilai harus mengetahui mengenai jenis properti yang akan dinilai, karena untuk suatu jenis properti yang berbeda akan menghasilkan hasil penilaian yang berbeda pula. Penilai harus mengidentifikasi secara rinci setiap jenis, jumlah obyek penilaian berikut fungsi dan kegunaannya. Hal ini perlu dilakukan karena dapat membantu dalam penyusunan rencana kerja dalam rangka efektifitas dan efisiensi, khususnya berkaitan dengan penentuan jumlah tenaga dan spesifikasi keahliannya dan lama waktu pengambilan data di lapangan. Dalam tahapan ini penilai akan mengetahui properti yang dinilai:
- Apakah properti bersifat nyata (tangible) atau tidak nyata (intangible).
- Apakah properti tersebut berupa real property seperti tanah, bangunan dan pengembangan lainnya atau berupa personal property, seperti mesin, kendaraan bermontor, perlengkapan kantor, barang antik dll.
b. Identifikasi terhadap legalitas
Pada tahap ini penilai harus mempelajari hubungan/status hukum penguasaan yuridis atas obyek penilaian (biasanya tercatat dalam suatu dokumen), diantaranya:
- Bagaimana status kepemilikannnya, misalnya sertifikat atau perjanjian sewa menyewa (lease), milik perseorangan (pribadi), milik banyak orang ataupun masih dalam sengketa.
seandainya obyek penilaian berupa bangunan komersial, dsb.
Penilai harus melakukan identifikasi terhadap legalitas obyek penilaian secara cermat karena status hukum signifikan mempengaruhi nilai. Status hak milik berbeda nilainya dengan hak pakai atau sewa. Status hak pakai atau sewa sendiri perlu penelitian secara mendalam mengenai dokumen perjanjiannya, kapan berakhir dan dapat diperpanjang atau tidak. Demikian juga keberadaan surat perijinan (IMB atau Ijin Usaha), bila perlu melakukan konfirmasi kepada pihak-pihak yang mengeluarkan perijinan. Akan timbul masalah apabila bangunan yang dinilai ternyata bangunan yang berdiri tanpa IMB dan harus dibongkar secepatnya sementara penilai tidak memiliki informasi tersebut. Demikian juga terhadap obyek berstatus sewa dan penilai tidak mempertimbangkan sebagai status sewa. Sumber informasi mengenai status hukum atas obyek penilaian antara lain penilai dapat mengambil dari dokumen sertifikat, risalah lelang, putusan pengadilan, akta jual beli, surat perijinan, surat perjanjian dll.
c. Penetapan Tujuan Penilaian
Tujuan atau maksud melakukan penilaian atas obyek penilaian merupakan pedoman bagi suatu proses penilaian. Tujuan melakukan penilaian mempengaruhi penggunaan asumsi-asumsi dan pemilihan penerapan metode pendekatan, karena untuk tujuan yang berbeda hasilnya akan berbeda pula. Misalnya penilaian bangunan untuk tujuan asuransi terhadap bahaya kebakaran maka penilaian tidak mempertimbangkan pondasi karena letaknya dibawah tanah dan tidak terbakar, tetapi apabila gedung tersebut akan dijual maka penilai harus memperhitungkan nilai pondasi tersebut. Dengan demikian hasil penilaian untuk satu gedung yang sama tetapi untuk tujuan yang berbeda tidak akan sama. Beberapa tujuan penilaian antara lain untuk kepentingan:
- Pengenaan pajak (Pajak Bumi dan Bangunan)
- Menghitung kekayaan nasional, nasabah, dan kekayaan bank
- Mengetahui kekayaan Perusahaan Asing yang ada di Indonesia
- Hibah, termasuk bantuan dari pihak lain
- Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah
- Jual-beli
- Pembebasan (dasar ganti rugi) tanah bangunan dan lain sebagainya
- Penilaian sarana umum (public utilities) untuk penentuan tarif yang wajar, seperti PLN, Perumtel, Jalan Tol, dan lain sebagainya.
- Dasar pengeluaran kredit (pinjaman)
- Jaminan/ Tanggungan
- Dasar perhitungan untuk dijual bila harus dilelang
- Keperluan manajemen perusahaan
- Penggabungan/pemecahan usaha perusahaan
- Pembagian harta dan warisan, dll
d. Penetapan Tanggal Penilaian
Penilai harus menentukan kapan pelaksanaan tanggal penilaian. Penilai harus memahami benar bahwa penentuan tanggal penilaian berkaitan dengan hasil penilaian, karena kondisi obyek penilaian waktu yang lalu akan berbeda dengan kondisi obyek penilaian pada saat sekarang. Penyebab perbedaan antara lain adanya perubahan kondisi fisik, fungsi, bentuk dan model (misalnya bentuknya tidak utuh seperti semula atau modelnya tidak sesuai dengan keadaan saat itu dan sebagainya), yang sekaligus akan mempengaruhi terhadap nilai dari obyek penilaian tersebut. Jadi tanggal penilaian akan menentukan secara jelas apakah penilaian yang dibuat berlaku untuk waktu yang lampau atau waktu sekarang sebab nilai dari hasil suatu penilaian hanya berlaku pada waktu penilaian itu dilakukan dengan tenggang waktu yang masih dapat diterima. Misalkan suatu obyek penilaian dinilai pada tanggal tertentu, kemudian setelah beberapa hari obyek penilaian tersebut rusak berat/tidak dapat dioperasikan lagi, maka nilai dari obyek penilaian tersebut jelas jauh berbeda dengan nilai pada saat penilaian. Jadi tanggal penilaian tidak dapat terlupakan untuk dicantumkan, karena tanggal penilaian menentukan jangka waktu yang harus ada dalam koleksi data, yang akan berguna sebagai rujukan (referensi) bila laporan penilaian dibaca dan akan menentukan dengan jelas apakah perkiraan nilai itu berhubungan dengan masa lalu, sekarang atau yang akan datang.
Penilai harus menentukan batasan nilai (definisi nilai) yang akan dihasilkan, yaitu mementukan nilai apa yang berlaku. Batasan nilai dianggap sebagai konsep ekonomi secara umum, yang dipakai sebagai ukuran di dalam analisa dan penilaian terhadap properti yang secara langsung akan mempengaruhi cara yang digunakan untuk memperkirakan nilai suatu properti. Sebagai contoh untuk penilaian tanah kosong dipergunakan Nilai Pasar, sedangkan untuk bangunan dipergunakan Nilai Sehat.
Survey Pendahuluan dan Penyusunan Rencana Kerja
Setelah menetapkan rumusan masalah dengan jelas langkah berikutnya adalah melakukan survey pendahuluan dan menyusunan rencana kerja penilaian. Kegiatan ini perlu dilaksanakan karena dapat digunakan untuk mengontrol pengumpulan data baik pada waktu peninjauan lapangan (field inspection) maupun pengumpulan data penunjang lainnya. Harapannya adalah data dan informasi yang diperoleh supaya relevan dengan obyek penilaian dan untuk memperolehnya dilakukan seefisien mungkin, artinya dengan biaya rendah, tenaga yang sedikit serta waktu yang relatif pendek akan tetapi bisa memberikan informasi yang layak (teliti). Dalam kegitan ini penilai dapat melakukan:
a. Pengecekan apakah data sekunder yang diperlukan untuk kepentingan penilaian sudah tersedia atau belum, misalnya dalam bentuk publikasi media masa (cetak ataupun elektronik) maupun informasi yang bukan untuk dipublikasikan, baik dari lembaga pemerintah maupun swasta. Misalnya mengenai harga satuan bahan bangunan dan upah tenaga kerja bangunan, harga borongan pembuatan bagian-bagian seperti lantai, atap, langit-langit, dinding, kusen atau satu unit bangunan dengan berbagai macam spesifikasi. Demikian juga untuk tanah dan sarana pelengkap bangunan. Data sekunder tersebut dapat berupa harga dasar, harga jual-beli, sewa, atau harga penawaran properti pembanding.
bangunan. Contoh formulir untuk mengumpulkan data dapat dilihat pada Lampiran 1. Kegiatan ini perlu dilakukan agar fakta atau data di lapangan jangan sampai ada yang terlewat. Penilai juga perlu menyiapkan alat ukur dan pengambil gambar (foto) serta sarana pengambilan data lainnya. Penilai perlu menyesuaikan kebutuhan peralatan dengan obyek penilaian, misalnya obyek penilaian tanah kosong luasnya sekitar 50 m2 apabila penilai dapat memperoleh hasil data secara akurat dengan meteran tentunya tidak perlu memakai Theodolit atau alat ukur lain yang rumit.
c. Menyusun perencanaan jadwal peninjauan lapangan, antara lain:
- Menentukan lokasi peninjauan
- Menentukan peninjauan tentang apa dan siapa
- Menetukan siapa yang akan meninjau
- Menetapkan kapan peninjauan
Apabila Penilai melaksanakan kegitan survey pendahuluan dan penyusunan rencana kerja dengan baik sebelum pergi ke lapangan, hal itu akan memperkuat konklusi-konklusi penilai dalam mengambil keputusan akhir nilai sehingga hasilnya menjadi lebih dapat dipertanggungjawabkan. Bila penilai tidak melakukan kegiatan itu dengan baik maka pada waktu mengolah data, biasanya barulah merasakan adanya kekurangan-kekurangan.
3. Pekerjaan Lapangan
Pengumpulan Data
kedua data tersebut dibahas pada sub materi Analisis Pengumpulan Data (sub materi–03).
Mengenai Penerapan Tiga Metode Pendekatan
Tahap ini berkaitan dengan alat analisis dan teknik analisis yang umum digunakan untuk penilaian sehingga menghasilkan estimasi nilai. Secara umum ada tiga metode pendekatan, yaitu :
- Pendekatan perbandingan data pasar (market comparison data approach),
- Pendekatan biaya (cost approach) dan
- Pendekatan kapitalisasi pendapatan (income capitalisation approach). Penilai biasanya akan menggabungkan (rekonsiliasi) indikasi-indikasi nilai dari dua atau lebih pendekatan yang relevan.
a. Pendekatan perbandingan data pasar (Market comparison data approach).
Pendekatan perbandingan data pasar (market comparison data approach), merupakan metode pendekatan yang paling sering digunakan untuk menilai tanah. Konsep dasar penilaian ini adalah membandingkan secara langsung data pembanding dengan obyek penilaian dengan menggunakan faktor-faktor penyesuaian yang lebih lengkap. Dalam aplikasinya penilai harus:
- Mencari data pembanding yang mirip dengan obyek penilaian
- Membuat ringkasan dan menyusun informasi data pembanding
- Analisa tentang obyek penilaian dan pembanding.
- Mengukur perbedaan antara obyek pembanding dengan obyek penilaian.
- Menghitung Nilai Waktu uang.
a.1 Mencari data pembanding
Untuk mencari data pembanding yang mirip dengan obyek penilaian, penilai dapat melakukan hal- hal sbb:
- Menyelidiki lingkungan obyek penilaian, dan mencari data pembanding di lingkungan tersebut. Jika data pembanding kurang lengkap penilai dapat melakukan perluasan penyelidikan keluar lingkungan tersebut.
dengan saat penilai melakukan penilaian.
- Sumber-sumber untuk mencari data tentang pembanding, penilai dapat menanyakan kepada penjual, pembeli, notaris, perantara (makelar), dealer, Lurah/Camat, atau mencari dalam iklan dan daftar harga dari media massa serta sumber lainnya.
- Jumlah data pembanding tergantung dari kemiripan antara pembanding dan obyek penilaian Pada umumnya penilai menggunakan ketentuan minimal 2 atau 3 data pembanding. a.2 Membuat/menyusun ringkasan informasi.
Setelah mendapatkan data pembanding yang relevan, selanjutnya penilai hendaknya membuat/menyusun ringkasan seluruh informasi mengenai data pembanding itu selengkap mungkin agar informatif antara lain memuat data penjual dan pembeli, waktu terjadinya jual-beli, lokasi, sifat fisik, syarat pembayaran dan motivasi terjadinya jual-beli.
a.3 Melakukan analisa data
Berdasarkan ringkasan data pembanding, penilai selanjutnya melakukan analisa data dengan cara membandingkan antara data pembanding dengan data obyek penilaian. Analisa data memuat perbedaan dan persamaan. Penilai harus memperhatikan perbedaan waktu, sifat fisik dan lokasi/lingkungan meliputi utilitas umum seperti sekolahan, pasar, transportasi dan ada tidaknya jaringan listrik, telepon dan PAM. Contoh analisis data real property.
Tabel 1.
1 Harga Per m2 - 1.000.000 1.500.000 1.500.000
2 Status Hukum SHM SHM SHM SHM
3 Penggunaan Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan 4 Lokasi
Aksesibilitas Baik Cukup Baik Sangat baik
Umum
Bentuk Teratur Teratur Teratur Tidak Teratur
Permukaan Rata Tidak Rata Tidak Rata Rata
Elevasi Datar Agak miring Datar Datar
6 Waktu Transaksi - 6 bulan yg
lalu
1 bulan yg lalu
12 bulan yg lalu
a. 4 Melakukan pengukuran atas perbedaan
Setelah mengetahui perbedaan-perbedaan yang ada antara obyek penilaian dan data pendukung, selanjutnya penilai melakukan pengukuran sebelumnya, sehingga terwujud dalam nilai masing-masing perbedaan yang ada. Ada beberapa alternatif cara dalam mengukur perbedaan yang antara lain:
Metode induk atau jaringan
Metode ini merupakan metode pengukuran perbedaan perbagian dengan penggambaran dalam bentuk persentase. Setelah menjumlahkan seluruh perbedaan baru mengalikannya pada harga per m2 data pembanding.
Untuk memperoleh Nilai Indikasi, penilai dapat menjumlahkan harga per m2 dengan jumlah penyesuaian
masing-masing data pembanding.
Tabel 2.
Pengukuran Perbedaan dengan Metode Induk atau Jaringan
No Uraian Pembanding 1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000
-5 Ciri Fisik
Luas - -5% +5%
Bentuk - - +15%
Permukaan +10% +10%
-Elevasi +10% -
-6 Waktu Transaksi +6% +1% +12%
Jumlah Penyesuaian +56% +6% +2%
Indikasi Nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000
Dengan asumsi bahwa, masing-masing pembanding mempunyai tingkat kepercayaan yang sama, maka Penilai dapat menghitung nilai pasar adalah sbb:
= Rp (1.560.000 + 1.590.000 + 1.530.000): 3 = Rp 1.560.000,- (nilai pasar per m2)
Metode komponen rupiah
Alternatif kedua penilai dapat melakukan pengukuran perbedaan perbagian dalam ukuran rupiah. Seperti contoh di bawah dengan mekanisme seperti alternatif pertama.
Tabel 3.
Pengukuran Perbedaan dengan Metode Komponen Rupiah
No Uraian Pembanding 1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000
2 Status Hukum - -
-6 Waktu Transaksi +60.000 +90.000 +30.000
Metode jumlah bulat
Adalah metode pengukuran perbedaan antara obyek penilaian dengan data pembanding dengan cara mempertimbangkan satuan unit properti secara lengkap. Tabel 4
Pengukuran Perbedaan dengan Metode Komponen Rupiah
No Uraian Pembanding
1
Pembanding 2
Pembanding 3
1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000
2 Status Hukum - -
-6 Waktu Transaksi +60.000 +90.000 +30.000 Jumlah Penyesuaian +560.000 +90.000 +30.000 Indikasi nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000
Pendekatan ini menetapkan batasan pada Nilai Pasar untuk tanah bangunan dan perlengkapan dengan mempelajari harga-harga yang biasanya dibayar untuk properti yang bersaing dengan properti yang dinilai (obyek penilaian) untuk para pembeli. Transaksi jual beli diteliti untuk memberikan keyakinan bahwa para pihak yang berkeinginan untuk melakukan transaksi secara tipikal. Harga jual yang mencerminkan keinginan yang berlainan dari motivasi pelaku pasar pasar pada umumnya, misalnya pembeli atau penjual yang secara khusus berkeinginan membayar atau menerima harga transaksi di atas atau dibawah harga wajar untuk properti tertentu, harus dikecualikan.
Metode pendekatan biaya merupakan salah satu metode pendekatan untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu obyek penilaian berdasarkan biaya reproduksi atau biaya pengganti/subtitusi. Pengertian biaya reproduksi dan biaya pengganti sbb:
Pengertian biaya reproduksi (Reproduction Cost) adalah biaya-biaya untuk membuat bangunan dengan material/bahan, ukuran, bentuk dan fungsi yang sama dari bangunan penilaian dengan dasar harga sekarang.
Biaya pengganti (Replacement cost) adalah biaya-biaya untuk membuat bangunan yang sebanding dengan bangunan obyek penilaian, baik material, ukuran, bentuk maupun fungsinya dengan dasar harga sekarang.
Cara perhitungan dengan biaya reproduksi merupakan cara yang paling baik, akan tetapi cara ini kadang-kadang sulit penerapannya karena sering kali bahan-bahan bangunan tidak selalu ada di pasaran. Untuk pemakaian biaya pengganti, kelemahannya adalah sering kali ketelitian makin berkurang, karena pemberlakukan kegiatan elimininasi terhadap adanya perbedaan-perbedaan yang ada seperti bahan, desain ataupun penurunan sebagai adanya kerusakan fisik, penurunan fungsi dan ekonomi.
Dalam menggunakan metode pendekatan biaya, seorang penilai juga harus memperhitungkan insentif kewirausahaan (profit)/kerugian yang ada serta besarnya pembayaran pajak (PPN) dalam rangka pembuatan bangunan. Disamping itu untuk obyek penilaian yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan suatu estimasi penyusutan. Penyusutan dapat berupa kerusakan fisik (Physical Deterioration) dan kemunduran secara fungsional (Functional Obsolescence).
Langkah-langkah Metode Pendekatan Biaya adalah sebagai berikut: 1) Menghitung biaya pembangunan bangunan baru yang serupa
dengan bangunan obyek penilaian.
2) Menghitung besarnya penyusutan (depresiasi) bangunan obyek penilaian.
penilaian.
Perhitungan nilai bangunan dengan menggunakan metode pendekatan biaya dapat diformulasikan sbb:
Formula 1.
Nilai Bangunan = Biaya Pembangunan Baru - Depresiasi
Apabila penilai memasukkan unsur nilai tanah dalam penilaian metode pendekatan biaya, maka formulanya menjadi sbb:
Formula: 2
Nilai Properti = (Biaya Pembangunan Baru – Depresiasi) + Nilai Tanah Untuk memperoleh nilai tanah dalam keadaan kosong, penilai dapat melakukan perhitungan dengan menggunakan metode pendekatan perbandingan data pasar, yang telah dibahas sebelumnya.
1) Perhitungan Biaya Pembangunan Baru
Untuk mendapatkan biaya pembangunan baru penilai dapat melakukan penjumlahan seluruh pengeluaran dalam rangka pembangunan bangunan baik yang bersifat langsung maupun tidak langsung.Termasuk di dalamnya pengeluaran untuk pembayaran gaji/upah tenaga, biaya bahan, biaya peralatan, pajak, asuransi, administrasi, biaya direksi, biaya promosi, overhead dan profit pemborong.
Dalam penilaian ada 3 (tiga) cara untuk menghitung biaya pembangunan baru, yaitu: cara penelitian jumlah (The quantity survey method), cara nilai kesatuan (The unit in-place method) dan cara perbandingan per-meter persegi (The compare square method)
a) Cara penelitian jumlah (The quantity survey method)
secara mendetail kemudian baru membuat rekapitalisasi biaya, karena itu untuk membuatnya memerlukan estimator yang berpengalaman.
Contoh perhitungan biaya pembangunan baru dengan cara penelitian jumlah untuk rumah tipe 45, dengan spesifikasi sbb:
Pondasi : Batu kali
Struktur : Rangka beton bertulang
Dinding : Batu bata diplester halus
Kosen Pintu/Jendela: Kayu kamper
Pintu jendela : Pintu utama panel kayu kamper
Pintu lainnya : Double teakwood
Atap : Genteng semen
Lantai : Keramik 30 X 30
Plafon : Rangka kayu borneo dan triplek
Kamar mandi : bak air dari porselen 9x9 /closet
duduk
Instalasi air : PAM
Instalasi Telepon : ada
Instalasi listrik : PLN 900 Watt/ 220 Volt
Langkah perhitungan biaya pembangunan baru meliputi: i) Langkah pertama :
Penilai melakukan perhitungan secara terperici seluruh biaya pembelian bahan dan pembayaran upah sesuai dengan spesifikasi yang ada sebagaimana Tabel 5
Tabel 5.
Uraian Analisa Biaya Bahan dan Upah
Sub jumlah pekerjaan tanah 60.65 rekapitulasi pengeluaran/ biaya perjenis pekerjaan, sebagaimana tabel di bawah sehingga mendapatkan jumlah biaya pembuatan bangunan baru.
Tabel 6
Rekapitulasi Pengeluaran Perjenis Pekerjaan
No Uraian pekerjaan Biaya Jumlah
Bahan Upah
I Pekerjaan tanah - 60.656 60.656
II Pekerjaan beton dan lantai 7.105.818 2.850.330 9.956.148
III Pekerjaan pasangan/plesteran 5.696.014 3.550.626 9.246.640
IV Pekerjaan kayu 3.775.498 3.644.462 7.419.960
V Pekerjaan atap dan lisplank 2.005.895 1.203.271 3.209.166
VI Pekerjaan mengecat 1.643.150 1.692.738 3.335.888
VIII Pekerjaan instalasi air Perkiraan 1.500.000
IX Pekerjaan instalasi telepon 1.250.000
X Pekerjaan lain-lain 1.000.000
Jumlah I-X (A) 38.478.458
PPN 10%xA (B) 3.847.846
Overhead dan profit 10%xA (C) 3.847.846
Pengeluaran tak terduga 10%x A (D) 3.847.846
Biaya pembangunan baru (E) 50.021.995
Biaya pembuatan bangunan baru per m2
(F) 1.111.600
Pembulatan (G) 1.100.000
b. Cara nilai kesatuan (The Unit in-place Method)
Cara ini menggunakan harga terpasang dari macam-macam komponen dari bangunan. Cara ini sebenarnya penyederhanaan dari cara penelitian jumlah, biasanya tiap penilai sudah mempunyai arsip analisa bahan dan pekerjaan dari bermacam bangunan. Penilai biasanya membagi ke dalam beberapa dasar misalnya pekerjaan tanah per m, pekerjaan dinding dihitung per m, pekerjaan cat dihitung per m, pipa per m dll.
c. Cara perbandingan per-meter persegi (The compare square method)
Cara ini mendasarkan atas pengetahuan dari nilai-nilai bangunan yang ada dari bangunan-bangunan pembanding dan melakukan pencocokan pada setiap perbedaan antara obyek penilaian dan bangunan pembanding. Perhitungan dengan cara perbandingan per-meter luas ini untuk bangunan dibedakan menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu luas lantai bangunan pokok/induk, luas lantai bangunan tambahan/rumah samping dan luas lantai teras/serambi dan selasar. Cara ini baik dipergunakan bila bangunan yang dinilai mempunyai banyak persamaan dengan bangunan pembandingnya dalam hal kualitas, konstruksi, ukuran bangunan, bentuk dan model arsitektur dsb.
Tabel 7.
No Uraian Luas Lantai (m2)
Taksiran Harga per
m2 (Rp)
Jumlah Harga (Rp)
1 Bangunan induk 45 1.100.000 49.500.000
2 Bangunan samping 20 500.000 10.000.000
3 Serambi + selasar 10 300.000 3.000.000
Jumlah 62.500.000
Dari ketiga cara tersebut dalam aplikasinya penilai tidak terikat pada satu cara saja, dalam arti bahwa penilai dapat menggunakan cara-cara tersebut secara bersama apabila dengan cara demikian akan mempermudah dalam melakukan penilaian. Pemilihan dari cara-cara perhitungan didasarkan pada bentuk bangunan, tujuan penilaian dan pengalaman penilaian.
2) Perhitungan Penyusutan (depresiasi) Bangunan
Penyusutan menggambarkan pengurangan (pengeluaran) dari biaya perolehan bangunan semula di bawah konvensi biaya historis, tanpa memandang dasar pengeluaran tersebut. Bagi penilai penyusutan merupakan fungsi dari pasar. Penyusutan adalah perbedaan antara harga bangunan pada tanggal penilaian dengan harga bila kita membangun kembali pada watu yang sama.
Menurut penyebabnya, penilai dapat membedakan penyusutan menjadi 3 (tiga) macam, yaitu antara lain penyusutan karena: kerusakan fisik (Physical Deterioration), kemunduran fungsi (Functional Obsolescence) dan kemunduran ekonomi (Economic Obsolescence).
sifatnya penyusutan karena kerusakan fisik ada yang dapat diperbaiki ada juga yang tidak.
i. Kerusakan fisik yang dapat diperbaiki, yaitu kerusakan yang karena pemeliharaan yang kurang baik dan dapat ditanggulangi dengan cara memperbaiki terhadap bagian yang rusak tersebut. Misal: kerusakan atap/genting pecah, mencat dinding, mengganti daun pintu dll.
ii. Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki, yaitu untuk kerusakan komponen bangunan tertentu, kadang-kadang tidak ekonomis lagi untuk memperbaikinya, karena ongkos yang dikeluarkan akan besar sekali. Misalnya keretakan pada dinding akibat penurunan pondasi, biaya perbaikannya akan mahal sekali karena sama saja dengan suatu pembangunan bangunan baru. Karena adanya kerusakan fisik yang tidak ekonomis lagi untuk diperbaiki maka penyusutannya ditambah misalnya menjadi 60%. Penambahan ini adalah sesuai dengan kebijaksanaan kita sebagai penilai
- Kemunduran Fungsional (Fungsional obsolescence)
Kemunduran fungsional penyebabnya karena perencanaan yang kurang baik atau tidak memadahi, misalnya arsitektur yang ketinggalan jaman, plafond yang terlalu tinggi/rendah tidak sesuai dengan lingkungan alam, penempatan fasilitas tidak pada seharusnya seperti kolam tidak sesuai dengan tempatnya, tidak adanya fasilitas yang mestinya ada sehubungan dengan perkembangan kebutuhan. Pada umumnya sulit untuk memperbaiki suatu bangunan yang telah mengalami kemunduran funsional, walaupun demikian apabila masih memungkinkan secara ekonomis maka upaya untuk memperbaikinya dapat dilakukan.
Kemunduran fungsional yang dapat diperbaiki,
Biaya untuk membuat kamar mandi pada rumah yang telah ada sebesar Rp
1.500.000,- Biaya untuk membuat kamar mandi pada bangunan baru sebesar Rp
1.250.000,- Jadi besarnya penyusutan fungsional adalah Rp 1.500.000 – Rp 1. = Rp
250.000,- Kemunduran fungsional yang tidak dapat diperbaiki,
misalnya suatu losmen yang tata letak ruangnya kurang baik, maka harga sewanya berkurang Rp 1.000.000 per bulan bila penilai membandingkannya dengan losmen yang baik tata letak ruangannya. Perhitungannya menggunakan cara capitalization rate, yaitu suatu cara yang biasanya dipakai dalam metode pendekatan pendapatan (income approach).
- Kemunduran ekonomi (Economic obsolescence)
Kemunduran ekonomi penyebabnya adalah karena adanya perubahan dari luar obyek penilaian, seperti infiltrasi lingkungan oleh masyarakat atau penggunaan yang tidak sesuai/cocok, sebagai akibat rendahnya lingkungan dan perubahan ekonomi atau karena perubahan peraturan perundang-undangan. Kemunduran ekonomi pada umumnya tidak dapat diperbaiki. Misalnya suatu tempat peristirahatan (bungalow) yang terletak di daerah yang bising serta padat, maka uang sewanya lebih murah Rp 1.000.000 per bulan apabila dibandingkan dengan bungalow yang terletak di daerah yang tenang.
a) Metode perhitungan garis lurus ( straight line method )
Cara ini dipakai untuk menghitung penyusutan rata-rata akibat fisik, fungsi dan ekonomi untuk jangka waktu yang sama, misalnya setiap tahun, sampai umur bangunan. Metode ini menggunakan asumsi bahwa obyek penilaian dalam fisik rata-rata, kemunduran kondisi bangunan pada tanggal penilaian sesuai dengan umurnya.
Contoh perhitungan penyusutan cara garis lurus:
Penilai menaksir umur fisik suatu bangunan adalah 50 tahun, maka penyusutan fisiknya adalah 2% pertahun ,
Apabila bangunan tersebut ditempati selama 20 tahun, maka besarnya penyusutan fisik adalah 2% x 10 = 20%.
Catatan :
Asumsi penyusutan bangunan tiap tahun konstan tidak selalu berlaku, karena banyak variabel yang mempengaruhi keadaan fisik dari bangunan, misalnya: adanya pemeliharaan yang berbeda-beda dari waktu kewaktu baik bagian dari bangunan maupun frekuensi dan kualitasnya.
b) Metode perhitungan penyusutan kondisi terlihat ( observed condition )
Metode ini penggunaannya dengan cara mengetahui penyusutan fisik per komponen-komponen bangunan seperti fondasi, dinding, lantai, atap dll. Penggunaan metode ini menuntut seorang penilai melakukan peninjauan secara teliti sehingga penilai dapat menghitungnya berdasarkan cara kesatuan atau penelitian jumlah. Meski cara ini sukar untuk bangunan-bangunan yang tua, tetapi dapat lebih memungkinkan untuk memberikan hasil yang lebih baik asalkan berdasarkan observasi yang cermat.
satu komponen bangunan umurnya akan lebih pendek dari pada umur total bangunan. Namun demikian perhitungan ini terasa lebih rumit dalam pelaksanaannya. Cara perhitungan garis lurus keuntungannya sederhana, namun demikian sering kali tidak mencerminkan kondisi sebenarnya atas obyek penilaian. Contoh perhitungan penyusutan kondisi terlihat untuk bangunan dengan umur fisik 50 tahun, umur kronologis 5 tahun dalam Tabel 8.
Tabel 8
Perhitungan Penyusutan dengan Metode Kondisi Terlihat
No Komponen Bangunan Biaya Reproduksi
Baru Rp
Penyusutan
% Rp
1 Beton 40.000.000 10 4.000.000
2 Rangka baja 25.000.000 11 2.750.000
3 Dinding bata 35.000.000 10 3.500.000
4 Plafond 10.000.000 11 1.100.000
5 Atap 15.000.000 50 7.500.000
6 Kayu 11.000.000 10 4.000.000
7 Fasilitas 10.000.000 20 2.000.000
Total 146.000.000 24.850.000
Persentase penyusutan = (24.850.000/146.000.000) x 100% = 17,02 %
Perhitungan penyusutan di atas hanya berdasarkan biaya langsung saja, untuk itu biaya tak langsung juga harus dimasukkan dan tentu juga akan mengalami penyusutan.
bangunan yang tidak terlihat, misalnya fondasi. Untuk mengetahui kondisi fondasi suatu bangunan secara langsung tentunya sulit, namun demikian dengan perantaraan umur dari bangunan dapat kiranya kondisi bangunan dapat diperkirakan kondisi fondasinya.
3) Umur bangunan
Sehubungan dengan adanya beberapa istilah umur bangunan dan sarana pelengkap, maka penilai perlu memahami konsepnya masing-masing agar tidak terjadi kesalahan dalam proses penilaian:
(a) Umur kronologis, yaitu umur bangunan sejak bangunan berdiri, misalnya bangunan berdiri tahun 1994, maka hingga tahun 2002, umur kronologisnya adalah 2002-1994 = 8 tahun. (b) Umur efektif adalah umur bangunan yang ditaksir berdasarkan keadaan fisiknya. Misalnya bangunan tersebut di atas dipelihara dengan baik maka umur efektifnya pada tahun 2002 ditaksir 6 tahun, bukan 8 tahun.
(c) Umur fisik adalah umur bangunan sejak didirikan hingga diperkirakan akan ambruk. Menurut American Society of Appraisers (ASA) umur fisik untuk bangunan rumah adalah 60 tahun.
(d) Umur ekonomis adalah umur bangunan yang diharapkan untuk ditempati. Menurut ASA bangunan rumah tinggal umur ekonomisnya 45 tahun.
Hubungan antara umur kronologis/efektif dengan umur ekonomis dalam kaitannya dengan penyusutan secara grafis pada Gambar 2.
Gambar 2
Hubungan antara Umur Bangunan dan Tingkat Penyusutan
Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 34
0 10 20 30 40 tahun %
100
Berdasarkan grafik di atas terlihat bahwa:
i Umur bangunan total secara ekonomi adalah = 40 tahun Penyusutan tiap tahun = 100%/40 = 2,5% (cara garis lurus).
Apabila bangunan telah ditempati selama 20 tahun, maka bangunan tersebut mengalami penyusutan sebesar = 2,5% x 20 = 50%
ii Jika umur fisik bangunan ditaksir 50 tahun, maka kerusakan fisik bangunan adalah 2% per tahun (100% : 50). Kerusakan fisik selama 20 tahun adalah 2 % x 20 = 40 %
iii Dari keterangan di atas penilai dapat menghitung besarnya penyusutan fungsional dan ekonomi sbb:
Penyusutan total = 50%
Penyusutan fisik = 40%
Jadi penyusutan fungsional dan ekonomi = 50% - 40% = 10%.
Pada beberapa kondisi, penilai harus dapat melakukan penyesuaian dalam menghitung penyusutan bangunan, sebab perhitungan penyusutan secara fisik dan ekonomi menunjukkan perbedaan yang cukup besar. Sering kali terjadi bahwa penyusutan fungsional dan ekonomi lebih besar dibandingkan dengan penyusutan fisik, salah satu penyebab dalam hal ini kemungkinan adalah karena tuntutan kebutuhan manusia selalu berubah-ubah. Cara melakukan penyesuaian ada bermacam-macam, misalnya total penyusutan 2,5% dapat dibagi kedalam: kerusakan fisik 1,00% per tahun
kemunduran fungsi 0,75% per tahun kemunduran ekonomi 0,75% per tahun
Pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah teknik penilaian yang didasarkan pada pendapatan bersih yang dihasilkan oleh properti, selanjutnya diproses dengan perhitungan melalui capitalization. Penilai dapat menggunakan metode ini dengan syarat obyek penilaian dapat menghasikan, antara lain bangunan kantor yang disewakan, pertokoan, bioskop, hotel, losmen, perkebunan besar, pertanian dan properti lainnya yang dapat menghasilkan.
Pendekatan ini bertitik tolak dari prinsip antisipasi, yang menganggap bahwa nilai terjadi karena harapan atas keuntungan yang akan diperoleh dimasa depan (income stream). Di dalam pendekatan ini, Nilai Pasar tergantung dari kapasitas penghasilan pendapatan dari penguasan properti. Dalam aplikasinya, penilai harus melakukan 5 (tahap), yaitu:
1) Menghitung pendapatan kotor tiap tahun yang diharapkan dari kepemilikan
2) Menaksir kerugian sewa yang memungkinkan per tahun yang disebabkan oleh pengosongan dan kegagalan sewa dan mengurangi kerugian dari pendapatan kotor untuk mencapai pendapatan kotor efektif.
3) Menghitung biaya pasti dan operasi per tahun yang akan terjadi 4) Mengurangi biaya-biaya dari pendapatan kotor sehingga
mendapatkan taksiran pendapatan bersih.
5) Melakukan proses perhitungan kapitalisasi untuk menghasilkan estimasi nilai.
Gambar: 3
Tahapan Penilaian dengan Metode Pendekatan Pendapatan
Dikurangi Kekosongan Sama dengan Pendapatan kotor efektif
Dikurangi Biaya operasional
Sama dengan Pendapatan bersih
Yang didapat dari
tanah Bangunan S.
Pelengkap Menghasilkan
Kesimpulan nilai
Pendapatan kotor yang diharapkan
Pendapatan kotor yang diharapkan adalah perkiraan seluruh penghasilan dari obyek penilaian baik penghasilan sewa maupun pemasukan pelayanan lainnya. Pemasukan pelayanan antara lain meliputi ongkos cuci, penyediaan makanan dan minuman, penyediaan angkutan (taxi) dll. Penaksiran pendapatan kotor tersebut didasarkan pada kenyataan kemampuan properti untuk menghasilkan seluruh pendapatan sesuai dengan tanggal penilaian.
Untuk mendapatkan pendapatan kotor, misalnya obyek yang disewakan Penilai dapat mengambil data harga sewa atas obyek penilaian pada saat melakukan pendataan dan survey sewa-menyewa pada properti yang sejenis (fungsi, kontruksi, umur dll). Kegiatan survey akan lebih baik bila penilai melakukannya dalam daerah yang berdekatan. Daftar sewa merupakan sumber yang penting, akan tetapi dalam penggunaanya Penilai harus terlebih dahulu melakukan analisis/ membandingkan dengan data hasil survey persewaan properti sejenis.
Kekosongan
kadang dapat besar dan kadang dapat kecil. Untuk itu penilai harus memperkirakan kekosongan secara rata-rata. Kekosongan dapat terjadi paling tidak ketika gedung mengalami perbaikan seperti pengecatan, perombakan dekorasi dll.
Biaya atau pengeluaran
Biaya atau pengeluaran operasional suatu properti dihitung dalam satu tahun meliputi biaya gaji karyawan, iklan/pemasaran, pajak, asuransi. Untuk obyek penilaian berupa hotel, penilai harus memperhitungkan diskon atau komisi yang diberikan kepada biro perjalanan, biaya pengurusan, biaya perbaikan dan pengganti bagian-bagian yang usang, adalah pengeluaran dalam rangka untuk penggantian bagian bangunan dan barang-barang yang bergerak yang mempunyai umur pendek dari pada umur ekonomis suatu gedung misalnya atap, langit-langit, mobil dll.
Penentuan tingkat kapitalisasi
Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti/obyek penilaian, caranya adalah:
(a) Tentukan nilai properti, hal ini dapat diperoleh melalui 2 cara, yaitu transaksi jual beli atau nilai investasi ditambah keuntungan.
(b) Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut, dengan jalan mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi.
Contoh perhitungan: Hotel A mempunyai nilai jual wajar dipasar Rp 500 Juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 Juta.
Tingkat kapitalisasinya adalah =(45:500) x 100 % = 9 %.
Mengenai Penentuan Kesimpulan Akhir atas Nilai
Apabila perhitungan dari masing-masing pendekatan menghasilkan perbedaan nilai yang sangat jauh berbeda. Penilai harus meninjau kembali kebenaran data yang dipergunakan dan asumsi-asumsi yang telah diterapkan dalam menentukan pendapatnya (opini), kemudian melakukan perhitungan ulang sampai dengan tidak ada lagi perbedaan yang menyolok dari hasil perhitungan masing-masing metode pendekatan.
Dalam laporan penilaian, Penilai harus mempertanggungjawabkan setiap penggunaan metode atau teknik Hasil nilai dari penggunaan metode pendekatan harus dipadukan (dikombinasikan) dengan kode etik penilaian serta tidak bisa lepas dari pengalaman seorang penilai dalam menentukan nilai.
4. Penyusunan Laporan
Fungsi Laporan Penilaian
Fungsi nyata yang paling utama dari laporan penilaian adalah untuk menyampaikan kesimpulan Penilai tentang Nilai kepada klien dan kepada orang lain yang mungkin berkepentingan dengan hasil penilaian itu. Fungsi lain dari laporan penilaian adalah suatu catatan lengkap dengan terperinci dari nilai suatu properti dipandang dari berbagai sudut kegunaan dan kepentingan sesuai dengan keadaan (circumstance) dan situasi yang berlaku.
Laporan penilaian juga dapat dipergunakan untuk melindungi properti dari macam-macam kemungkinan yang dapat merugikan si pemilik dari kejadian-kejadian yang tidak disangka-sangka. Laporan penilaian merupakan sesuatu yang mutlak dalam kehidupan dunia usaha dan bisnis, yang sangat diperlukan oleh setiap manajemen bagi kepentingan pengembangan usahanya dan menimbulkan kredibilitas, baik dari lembaga-lembaga keuangan maupun dari masyarakat luas. Laporan penilaian merupaskan laporan yang bertanggungjawab yang ditunjang oleh sikap mental yang tangguh, dipercaya dengan kode etik profesi yang dianut.
Bentuk Laporan Penilaian
Ada beberapa bentuk laporan penilaian tergantung dari kebutuhan atau tujuannya.
a. Perbandingan Penglihatan (Visual Comparison)
dan membandingkannya, kemudian diambil kesimpulan/keputusan. b. Laporan Sederhana (Form Report)
Adalah suatu laporan yang memuat tentang hasil penilaian suatu properti . biasanya yang ditulis adalah keadaan dan bentuk, ukuran properti dengan penulisan yang masih sederhana.
c. Laporan Tertulis (Letter Report)
Bentuk laporan ini lebih lengkap dari pada Form Report. Hasil penilaian ditunjang oleh data yang dapat dipercaya dan bahan-bahannya dikumpulkan oleh penilai dan disusun dalam satu arsip. d. Laporan Lengkap (Narrative Report)
