BAB IV PERANCAN6AM
1. TI N JAUAN URBAN DESIGN
A n a l i s a A s p e k arsitektural
A nalisa ini merupakan tahapan untuk menghasilkan b entuk fisik bangunan yang berkarakter, seirama dengan bangunan lain di sekelilingnya, dan dijadikan landmark pada kawasan tersebut. Jadi analisa ini meliputi pengamatan terhadap deatil-detail khas maupun ruang luar bangunan lain yang menjadi dasar acuan perancangan.
- TINJAUAN BANGUNAN SEKITAR
Bangunan yang paling menonjol pada kawasan ini adalah Bank Ekonomi, di jl. Embong Malang, dengan karakter bangunan modern, juga bangunan perkantoran pada sisi sebelah baratnya, dimana pada kondisi saat ini masih dalam tahap pelaksanaan.
Detail-detail pada bangunan ini menonjolkan ciri-ciri bangunan modern bertingkat banyak secara fungsional.
56
- Bangunan lain adalah gedung Surabaya Indah pada jalan yang sama, bangunan ini juga beraliran modern, bersih dari ornamen-ornamen maupun detail-detail yang rumit, mengacu pada bangunan fungsional.
- Gedung bioskop Arjuna, berciri arsitektur Pasca modern, sebagai hasil renovasi bentuk mula-niula dari bangunan clean design. Meskipun demikian bangunan ini kurang begitu ranenonjolkan diri dibanding gedung Surabaya Indah di sebelahnya.
TINJAUAN URBAN LANDSCAPE
Urban landscape menggambarkan penampilan kota sebagai pengaruh visual bagi pengamat, dimana keberadaannya mampu menciptakan kesenangan baik seoara visual maupun p s i k o l o g i s .
Gordon Cullen melalui bukunya "The Concise Town Space"
menunjukkan bebera pa aspek tinjauan ini , antara lain : - Seing in Detail (Penekanan Pada detail)
Pada kawasan ini kurang terdapat detail-detail yang memiliki daya tarik kuat, hal ini disebabkan hampir semua bangunan yang ada bercirikan arsitektur modern.
- Catching The Eye
Pada lokasi perencanaan ini, orang yang berada di kawaan ini seolah-olah tertarik untuk memandang gedung Surabaya Indah dan gedung Bank Ekonomi, sebelum mencapai site perencar«®"
57
- Pedestrian Way
Pedestrian way yang memungkinkan orang berlama-lama menikmati detail pada bangunan, pad a kawasan ini sudah tertata degnan baik, seiring peremajaan kawasan ini dengan bangunan baru.
- Scale
Bangunan Surabaya Indah dan Bank Ekonomi, dengan skala yang lebih besar dari bangunan s ekelilingnya membuat keberadaan bangunan ini mempunyai nilai monumental bagi kawasan tersebut.
- Silhouette
Sebagai permainan gelap dan terang pada tampak bangunan tidak terlihat pada kawasan ini, terutama pada bangunan sepanjang Jl. Kedungdoro, dengan jarak antar bangunan yang sangat rapat, sempit, dan cenderung berdekatan.
- The Road
Keberadaan lalu lintas pada kawasan ini, terutama jl.
Embong Malang sudah oukup baik, karena jalurnya satu arah, ditunjang pula oleh pelebaran jalan ini menjadi 35 m, sehingga lalu lintas kendaraan menjadi lebih leluasa.
Sedangkan pada jalan Kedungdoro dengan jalur 2 arah, menyebabkan terjadinya crossing kendaraan sehingga sering terjadi kemacetan, di t ambah banyaknya kendaraan yang parkir dibadan jalan tersebut.
58
2. PERANCANGAN T AP AK
2.1. ANALISA TA P AK
Analisa ini adalah dasar perancangan tapak dan bangunan dengan memperhatikan hubungannya dengan lingkungan sekitar, terbagi menjadi :
2.1.1. Terhadap Orientasi
Tapak mempunyai orientasi arah utara, menghadap ke jalan Embong Malang dan arah Barat menghadap ke ol.
Kedungdoro.
Sedangkan pada sisi sebelah Timur menghadap ke arah bangunan ekstension tapak.
Orientasi pada arah jalan-jalan utama ini merupakan potensi tapak yang baik tetapi tetap harus memperhatikan pengaruh lintasan matahari terhadap keberadaan bangunan
ini nantinya. ( lihat gambar 13 )
2.1.2. Terhadap Arab Lintasan Matahari
Bagian utama dari sebuah hotel adalah area kamar tidur.
Pergerakan matahari dari Timur ke Barat, walaupun sudut kemiringannya yang berbeda tiap tahunm sedangkan tapak menghadap ke arah Uara dan Barat.
Sebaiknya orientasi bangunan tidak menyebabkan pembukaan-pembukaan berhadapan langsung dengan sinar m a t a h a r i .
Dengan pertimbangan keadaan tapak, maka ada kemungkinan orientasi bangunan merupakan gabungan dari kedua
ANALISA TERHADAP ORIENTASI
G A M B A R 13.
GA MB AR 14 ANALISA TERHADAP LINTASAN MATAHARI
TAPA<^ fAPA AKAH
T(MUR. JL. ^MgQTig MAUaJ-ir
59
pertimbangan di atas. Pada sisi bangunan yang menghadap orientasi matahari dapat menggunakan sunscreen untuk mengurangi radiasi matahari yang masuk ke dalam bangunan. (lihat gambar 14 )
2.1.3. Terhad ap A r a h Pandang/Vie«r
View / arah pandang suatu bangunan yang berada di d a e r a h urban, tidak sama dengan keberadaan di daerah dengan potensi view yang spesifik.
Karena bangunan yang d i rencanakan akan dibangun bertingkat banyak, pada d a sa r n y a memiliki view ke segala arah, tetapi arah pandang terbaik adalah ke arah jl.
Embong Malang dan Jl. Kedungdoro. (lihat gambar 15 )
2.1.4. T erhadap Sumber Bu nyi / Kebisingan
Area kamar tidur mutlak memerlukan ketenangan, sehingga perletakan area kamar tidur harus diperhatikan terhadap sumber kebisingan seperti dari jalan, ruang M & E dan sumber bunyi lain.
Sumber kebisingan yang terbesar berasal dari jalan besar pada sisi-sisi site, dan p a da persimpangan jalan.
Terhadap kebisingan ini diperlukan suatu penataan bangunan secara spesifik dan bila perlu dibutuhkan bahan peredam suara di dalam unit kamar dan koridor untuk mengurangi pengaruh kebisingan antar unit kamar,
( lihat gambar 16 )
GAMBAR 15.
ANALISA TAPAK TERHADAP VIEW
' G A M B A R 16.
ANALISA TAPAK
TERHADAP KEBISLNGAN
fAffy/dr t^E AgAH
J L . SMpotir i (It-- ^^^t5'90g0
Km'^iris^rt 'reeec'^AR eegAsaj, pAex ,1L. SMgoHG' MACArtg i ,'U ^rgRmcgO TgfcUTAMA Rmm. J/HATi .
HATtTthYiiv. clUSA ^R&^aL FAgi feAf^urUH E)g»rgrt^od <1 fW.T rgeget4rtt^rt')
5gSetAH UAtfAK___________________
60
2.1.5. Terhadap Arab Angin
Dalam perancangan bangunan yang m enggunakan penghawaan buatan, pergerakan angin tidak iriempengaruhi perencanaan site dan bangunan, meskipun demikian perlu diperhatikan pengaruh pembebanan pada struktur bangunan bertingkat banyak. ( lihat gambar 17 )
2.1.6. Pencapaian
Pencapaian ke tapak dapat dibedakan mrenjadi 2 bagian : - pencapaian utama untuk kendaraan bermotor (pengunjung hotel)
- pencapaian service untuk kendaraan service
Melihat potensi site yang berbatasan dengan jalan besar pada ke dua sisinya, maka pencapaian diarahkan dari jalan Embong Malang dan Jl. Kedungdoro.
Sedangkan pencapaian service adalah melalui jalur transportasi sekunder yaitu jl. K e dun g Rukem, pada sisi sebelah Selatan tapak. ( lihat gambar 18 )
2.2. KONSEP PERANCANGAN TAPAK 2.2.1. Konsep Ruang Luar
Menciptakan hierarki ruang sehingga penataan dan pengaturan tapak dapat menyatu d e ngan keberadaan hotel, dengan menggunakan sumbu-sumbu tertentu.
( lihat gambar 19 ).
G A M B A R 17.
ANALISA TAPAK TEB.HADAP ARAH ANGIN
G A M B A R 18.
AN ALISA T APAK TERHADAP PENCAPAIAN
A f ^ l h /il=Ar\ M ^M Pm gi42um reggKCAHAAH- v a& fewisutt&rf
KONSEP RUANG LUAR
G A M B A R 19.
tt. UWAP.
p. uitAM
__ KiAi-iT&s:.. .jm a M
nu&urteAr\ Lum ■___
CPOArir U;ar')._________________________
t?£MlK:lAH FU[A. ^ggAUtC-rlva.__________
M £ M A $ U K m t tZUAt^ LUA^ ^
I KPPe^fF
f^grf€vn|(M(r r^rfe ____
TAPAIC-'/ fe\ff€Urisd___________________
GA MBAR 20.
KO NSE P URBAN LINGKUNGAN
o HAM -pferr. s.'TDg& pgrfe&ioMAH m 4 !s.4 M , qgPArfeKM HQT^L SE&AgA' fEtiaKHlE-
-M IcCTrtEi^'Ari
T1PA(< tO-EH fefcgee)^ ,'1&UH________________________
-ft- BArtfjirtAri PflTgL P&tocAU pgi^K&r
JA U H kE X ■ BUUfe&ri. seSM^l Igriszvri . /^EmiP&puriSAd APUf v^rifT
Tfegee^i^____________________________ _
■fr fg p fc e e z c ^ M fcoriwrtAr*! sefAi^lAr^E' ,'IL ^ M r ig M A - -U r t r sSgAsa; MMOKftrt iaauw i7E5Aih fte n m
HsT^l. MaoU\trt>toH teSAlW >:tiMHI56i ■■■IrttKUtiKAi^ £ HIUM
S\<Y Litfe Pltortg MAUti&
' ^tcr Ufe l<gwJrtet^RO
^ MrisuttAd homt sm cM -naM^6i m-x&^
PAggAH 5.0■& &-o.b-<^£M-
e<rfl7MAlAH'g’i< KAiuAyri C9-Pl_____________
4 tigreu sgE&fau pEMfci.m JAIM- te?t;rig~-
■vm A€-Ag.~mKE>^ecU)kl te ,\\-jaABorlfiiViA-
Uric. 7^ kt /^u JL -npatz.______
Homi_ ■gg&ivszu fertBweott^ ^ aU- 6«g fEMfegPS
£M6<l^2U,A;fe- t^rKart toMoA&Af\ !>£MU|g|HArV
Ju £ J t--n m p ^ _________________
e.Q.B '- S’-mmr fcuiUPtrtg_________
{..O-B - eiD<^ gpgfA'teP faiiu^ritr________
--- &KV Ulrt& l^t^fflcpbo -V EMecriWAUrfe
f Ptom , A fta i^ B-0.6
K A ia A ^ S.Q.R ■ CkLlMat:^ );g-Hit}ffiigD)
■» KEaKMnAT^ POT^ Vteav)CAr\ OtiODfe Keriorl-
-U r fF fgpeMPATZri /f^gtE M U A H j A U r t ______________________
61
2.2.3. Z oning
Pendaerahan tapak dapat ditinjau dari keberadaan tapak dengan sarana diseki t arn y a serta potensi tapak.
Secara garis besar : - Public area :
B e r a d a pada sisi tapak yang berhadapan dengan jalan umum, sebagai penghubu n g antara bangunan dengan umum.
- Semi Public area :
merupakan area yang digunakan oleh pengunjung hotel - Privat area :
merupakan dae r ah yang difungsikan sebagai sarana rekreasi pemakai hotel.
- Service area :
terdapat pada arah jalan Kedung Rukem sebagai jalur service.
(lihat gambar 21 )
2.2.4. Sirkulasi D a l a n T a p a k dan Parkir
( lihat gambar 22 dan gambar 23 ) 2.2.5. Konsep B e n t u k M a s s a
( lihat gambar 24 )
2.2.6. Perletakan Ma ss a Bangunan ( lihat gambar 25 )
2.2.7. Perletakan Entrance ( Lihat gambar 26 )
ZONING
G A M B A R 21.
4 »
— % 1
r‘'''p(2w»-T ‘ '
\ APS> , [ e-Arieurtfrt V-_--- ■'— r i fc)3^n^(0ft \ -i6Ml WBUC 1
\ '
(--- / f0«:ic APEi.
f ---
1
r : , ...G AMBAR 22.
SIRKULASI DALAM TAPAK
nigtlC PABI2AM TEg<i»>^l AKTai^
UTAMA m t e M eea;pA
ttijAU -rarifA :feAtfei;rlAri
9 m fgajtc ■ -ra^BiVT ^Atfei;ftorf
________________i^tam a- __________
PAa?&H fiz iv A T /' i^Aemi / bupfbiz
_______________ vm »r\ laaggAff m-ra^$inri _______________ ItoTPU.___________________
____ ^ t ^Agg&rt PEMi-
m iG W ^)fiss>l g>Ari€Ut1ferl
£K-?TBrt$ibri -PI
--- > pg^reiArt
GAMBAR 23.
PARKIR
G A M B A R 24.
K O N S E P B E N T U K M A S S A
T162S.
- e^TUK' VATte- tAmninYAi. ggg- v/M fevT3v uMUMn^tx
^ w i u
p e r^ e /ja -A ri b frt€ K & g M papa.
fnpos-
fgr>^r/«AH UrtgUlz. LAlrt pl^gpguQtW, Ti/A Xfcat^ MmtnwUfcM )gEg^ fi£5Wc p&m;TAR
- ~n[2&K. g?y(5i£i-) ca&Ui>/i mMfeitnArt gUATif7 9AI.AM
- Vfertv^Wfc.>zA<4 ggjMU72^S~ MIA •pll$l24it:<3iH Kapa ^Ati-
^ M g r ^ 6fc(vie»^rir. g ^ A pAPA TzautHy'T\s'/7aMea.< noi^K. $iae<u
PAri \A-m gg>A
B'lA PlLEi2-t;<av\ <^uH 5 m ^it\yx - gff^gri taUAM m1fe^6^AT^^
\2uArtC m AM _________________________
g^ue. ;
ferYHK TP-
Vemcisr ^-um^ BAVA E»gmm ?Ai;&
asiu ______________________
feivA msxu $(M)vm&
P/MMA (^g^Af^lArV gt;Aftg .
seSfrSzsH e^-ii;^^ .-^e P(^se[Xi^<>Tt TTgHfaVt Ma^ UfW:Afetfi- vlgt.Au;f f^rtAVi
GA M B A R 25.
PERLETAKAN MASSA BANGUNAN I
62
3. PERANCANGAN BANGUHAN
3.1. Zoning Vertikal
Bagian dasar bangunan digunakan sebagai fasilitas umum dan service, sedangkan lantai tipikal sebagai unit kamar tidur.
(lihat gambar 27 )
3.2. P o l a Unit Ruang T idu r dan Pen e n pa tan Koridor (lihat gambar 28 dan gambar 29 )
3.3. Perhitungan J un l a h L antai
Jumlah lantai suatu bangunan hotel yang direnoanakan ditentukan oleh ba n yak n ya ruang tidur yang akan ditempatkan pada lantai tersebut.
Dengan tidak adanya ketentuan pasti sebagai patokan dalam penentuan jumlah ruang tidur minimum yang harus diletakkan dalam 1 lantai, maka dapat ditetapkan dari pertimbangan-pertimbangan :
- faktor bentuk massa bangunan
faktor perbandingan antara jum l a h room boy terhadap ruang tidur yang dilayani.
KPH : 1 room boy melayani 40 ruang tidur
TSS : 1 room boy melayani 12 - 14 kamar pada singa hari 24 - 30 pada malam hari
ZONING VERTIKAL
G A M B A R 27.
POLA UNIT RUANG TIDUR
Pola Unit Ruang Tidur dipengaruhi oleh letak kamar mandi
alternatif 1-'
G A M B A R 28.
I
Kamar mandi pada si si dinding luar
- \ s w
Luas aiflang panaang iview) can car.aya ya.iq lasun :ica T.axs i m.
‘.K/iiC :id a li dapat d’ s a x a i-jtiiu 'n le n g is o lir <eo5singan oasa R orioor.
Pe.Mkatan aan penelinaraan inscalasi agaK suiit.
h g i a n tersebut nierusaKan cemcat yang tsrsaik <jn:uK oe
■jtaitnan ruang cuaak can tejica: :;d!jr.
alternatif 2 ‘'
Penempatan Kamar mandi diantara ruang tidurr ,
r
■ v r . •.aas sioang pancang can :anaya yang :asuK :icaic '.arnalang.
. .\M/W kurang oapat disaxai untux sensisoiir xesissngan pada xoricor.
. Perawaian dan peaeliharaan insialjs^ agax sulit.
alternatif 3>
Penempatan Kamar mandi pada sisi dinding sebelah dalam
i r x j i u ^ a r v i r . Luas Pidang pancang i v i i k i lan :anaya ?>ng aasuK r,2nj3 31 saxsiauiii.
. '.VAC :a :a : :i:a x a i jn:u< ^ c n g is o ;:' "S'SM ga.-! n i a m . -5rjw a:afi can pjTie’iin jr ja n :n s ia :js ; ’ i i i n lucan.
K E S I M P U L A N :
Dipilih pola unit ruang tidur 3 yaitu dengan penempatan kamar mandi pada sisi dinding sebelah dal am.
G AMBAR 29.
POLA PENEMPATAN RORIDOR Penempatan Koridor
1
alternatif 1 Di Tengah
KORIDOR
\i|U
< e ' j n : i i n g a n :
- =33i2K2un sirku la si paca Koruor a fe k tif.
- Ukuran kcridor dan fungsinya ieoin efisien - ic :a l iuas Koridor per kaiar k e c ii.
^rugia n .
- Sirkuiaji. jcara, view can ca.uya di korldof narya dari Kamar.
- 'loridor yang le ria iu aanjang anan aenjaai gelas.
alternatif 2 Di Pinggir
KORIOOR
v n v
K e u n t u n g a n 1 :
- i ) d a r j , v i e w d a n c a h a y a o a p a t S ' . n ’. K s a i i c a r i . k a j i a r 3 a a k o r i d o r ,
- U k a r a n k o j r i c o r c a p a t i e b i i i k s c i l k a r e n a n a - n y a j i e l a y ^ n i k a a a r d a r i s a t u a r a h s a j a , - X e s a n a a u p u r i s u a s a n a k c r i d o r U o i s i u a s .
K e r u g i a n ;
- L u a s k c r i ' ^ o r : e r k a i t i a r l e n j a c i i e i n o e s a r .
KESIMPULAN :
dipilih alternatif 1 karena ke'jterbatasan lahan dan keterikatan dengan perletakan platform
sehingga pola unit ruang tiBur dituntu t pada efisiensi lahan
63
Dengan jumlah ruang tidur yang direncanakan sebanyak 150 kamar, maka diperoleh jumlah lantai ruang tidur maksimum:
150 : 30 = + 5 lantai
Tetapi pada proses selanjutnya jumlah lantai ruang tidur d i te n tu k an dengan sistem trial dan error dengan pertimbangan faktor bentuk massa bangunan sebagai p e nyesuaian terhadap arahan perancangan yang ingin d i c a p a i .
4. PERANC AN GA N SISTEM STRUKTUR
Yang perlu diperhatikan dal a m masalah perancangan struktur suatu bangunan antara lain adalah :
4.1. Bahan
Dasar pertimbangan pemilihan bahan : - kemudahan pelaksanaan;
- efektivitas terhadap bentang lebar;
- ketahanan terhadap bahaya kebakaran;
- kemudahan p e m e l i h a r a a n ; - ekonomis.
Bahan yang umum dipakai dalam suatu bangunan adalah baja, beton dan bahan komposit (be t o n - b a j a ) .
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan di atas, maka dipilih bahan bangunan dari beton bertulang, dengan pertimbangan :
64
- kebebasan bentuk;
- ukuran tidak terbatas, dibandingkan baja yang ukurannya sudah tertentu sesuai standar pabrik;
- pemeliharaan relatif mudah;
- ketahanan terhadap resiko kebakaran dibandingkan bad a;
- ketahanan terhadap pengaruh gempa dibanding baja.
4.2. Pemilihan Jenis Struktur
Penentuan sistem struktur suatu bangunan harus memperhatikan masalah pembebanan yang akan dipikul sistem tersebut,
Jenis sistem struktur yang umum dipakai adalah sistem gabungan antara portal dan core, dengan pertimbangan :
- ekonomis, efisiensi biaya;
- kemudahan da n kecepatan pelaksanaan;
- kestabilan dan kekuatan terhadap gaya-gaya dari luar seperti pengaruh gempa;
- kebebasan kemungkinan pembukaan di luar core;
- sesuai terhadap fungsi bangunan dan fleksibilitas ruang;
- relatif ringan.
Sistem ini dapat digunakan untuk bangunan bertingkat banyak sampai dengan 60 lantai.
Maka dipilih sistem struktur rangka dan gabungan antara core dan portal, dengan pertimbangan:
65
- sistem struktur mampu untuk ruang dengan bentang lebar, misalnya : r. serba guna/banquet room,lobby, fasilitas olah raga tertutup.
- karena bangunan relatif tinggi (lebih dari 2 lantai), maka dipertimbangkan terhadap beban gempa. Bangunan struktur rangka dengan core lebih fleksibel dibanding dengan sistem dindi ng p e m i k u l .
4.3. Penentuan Modal
Modul digunakan untuk aouan d a l a m menentukan dimensi bangunan dan bagian-bagiannya.
Sasaran penggunaan modul adalah :
- memudahkan pengaturan dan fleksibilitas ruang;
- menoiptakan elemen estetis b a ik di luar bangunan maupun di d alam bangunan;
- memudahkan dan mempercepat p elaksanaan dan pemasangan bahan bangunan;
- efisiensi penggunaan bahan bangunan.
Ada 2 maoam modul, yaitu
- modul vertikal : ditentukan oleh ketinggian plafond minimum, tinggi balok dan tinggi ducting.
p e r t i m b a n g a n - p e r t i m b a n g a n : + Ketinggian Ruang eCektif i.
Berdasarkan KPH. tinggi mi nimum hotel berbintang 3
= 2,60m, maka ditetapkan tinggi ruang efektif adalah lebih dari 2,60 m
66
+ £isi£ja SirulsLtJui
Bila dianggap lebar bentang struktur = 7.00 - 8.00m, maka tinggi balok = + 60 - 70 cm
+ aiaisiQ. Utilitas
Ruang Ducting A.C. antara 40 - 70 cm, dip ili h 40 cm. Maka ketinggian per lantai (modul vertikal):
2,60 + 0,60 + 0,40 = 3,60 m
Modul Horisontal :
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan :
+ modul dasar, sesuai dengan modul dimensi bahan bangunan yang dipakai, antara lain: lantai, dinding dan plafond. Berdasarkan studi literatur, maka modul dasar bahan dan modul gerak adalah sebesar 30 x 30 cm.
+ Modul Struktur
Modul struktur sebaiknya merupakan kelipatan dari modul dasar, dan pertimbangan terhadap bentang efektif bahan struktur bangunan yang digunakan, sebesar 3 m - 13,5 m.
Pertimbangan lain ialah dalam pe nat aan/pembagian ruang yang dibutuhkan, dimana jarak antar kolom tidak terlalu dekat agar tidak me mpengaruhi fleksibilitas ruang.
G A M B A R 30. M O D U L
1S»M W -M.
1 PORS£LCN
2 TE C C L W * fC L .K £ H A M IK 1 T F C C t . TF H A S O KCNAMMC
4 T c c e i .
iA C C O U S T tK O M A O 6 T R in .C * T O K W O O O .
NAfu> aoAMo. so^rsOAMo.
MO«.Tirt.£K
I <unv : H£iA 1 KUitsi fAnb (. ncu miUM
\ miA SAMPlMO
» f it j * aiAS T V A »4ttA S«
i ftUFfCT 1 SAN3UCT CtSK S CICS£T
; • t c h p a i t i o u b i : : M ttt t u i r t s t w t l f*.t s s e x a . l E M n A « 4 A C (R n B A fH I v 8 ■ : i T-Mf»Af '« 0 o » :
• • •
1
I t 1
1 f
< •
M t l
U •
11 u •
' H M
67
Dari petimbangan - pertimbangan di atas, maka modul horisontal yang dipakai berkisar antara 4,5-12 m.
5. PERANCAHGAN SISTEM UTILITAS BAHGUNAN
5.1. Sisten Distribusi Air B e rsi h
Sumber air bersih yang digunakan berasal dari PDAM dan sumur artesis sebagai sumber cadangan. Di dalam suatu hotel pemakaian air tidak terbatas pada air dingin saja, namun juga terdapat pemakaian air panas sesuai dengan yang disyaratkan oleh peraturan dari D e p p a r p o s t e l . Air dingin digunakan untuk keperluan- keperluan KM/WC tamu, restaurant, cafe shop, bar &
lounge, kolam renang, toilet dan air untuk kebakaran, sedangkan air panas digunakan hanya untuk KM/WC tamu.
Sistem distribusi yang sesuai dan umum dipakai da lam bangunan bertingkat ba nyak adalah sistem down-feed, yaitu suplai air bersih dilakukan dari atas ke bawah.
Sistem ini sangat efisien karena memanfaatkan gaya gravitasi sebagai gaya pendorong air sehingga pemakaian pompa dapat dikurangi / efisien. Pompa hanya dipakai untuk menaikkan air dari tandon bawah ke tandon atas .
S K E M A 4.1 .
68
5.2. S isten Penghawaan Buatan
Merupakan sistem pengkondisian udara dengan mengatur kelembaban, temperatur dan sirkulasi udara untuk kenyamanan para pemakai. Penghawaan buatan ini dipakai dengan pertimbangan luas area yang ada cukup besar sehingga tidak seluruhnya dapat dijangkau oleh sistem penghawaan alami, tidak terpengaruh oleh perubahan cuaca, dan kelembaban serta temperaturnya dapat diatur sesuai dengan kebutuhan.
Sistem penghawaaan yang dipakai adalah sistem air- water chilled system, sistem ini merupakan gabungan antara air dan udara yang didinginkan. Mula-mula air d i p om p a menuju ruang AHU, kemudian air tadi didinginkan lagi karena pada ketinggian lantai tertentu suhunya sudah naik dan tidak dingin lagi. Setelah didinginkan di ruang AHU, air tadi dilewatkan pada kisi-kisi yang kemudian dihembus oleh udara yang berasal dari Fan/
blower menuju tiap unit kamar lewat ducting.
5.3. Sistem Pembuangan
Sistem pembuangan ini mencakup pembuangan air kotor, kotoran, air hujan dan sampah. Untuk pembuangan air kotor dan kotoran dipakai sistem sewage treatment, karena pemakaian septic tank tidak dimungkinkan / terlalu besar, pembuangan air hujan dilakukan melalui saluran tertutup dengan penempatan b a k-bak kontrol pada jarak tertentu, sedang pembuangan sampah dilakukan dengan
S K E M A 4 . 3 . . S K E M A 3 I S T E M AC.
TDWe-E.
M K ’IH
A>
t = A H
A « U
-^AIR. W e i H
6UE^5.T (ZOOM
P-AtVSKJE-T
Pe6Jl2iiJRAHT
&Ak‘£ toot^
t?UL.
fErtSHAWAAH w a t^ <sY^reM
SKEMA 4.4.
SKEMA SISTEM PEMBUANGAN KOTORAN
S K E M A 4.5.
S K E M A S I S T E M P E M B U A N G A N A I R H U J A N
A T A F
TAUriS' Ho05Ortm-
)C0fr5[5oU
/j>iL
I
6-Epvice.
fe6.K
-T2.rtMA
SKEMA 4.6.
SKEHA SISTEM PEMBUANGAN SAMPAH
«^6MA j-
temw-^^sMpaH UilT
^V tC E P W 1---- > PUCT ««-L-EaD^2^
7EU<-
SKEMA 4.7.
SKEMA SISTEM DISTRIBUSI LISTRIK
PLH
1
C ^ \ X PLH
“7 1 ^
r^iU'
-5^& KSifML.- ■{7|5neiB>if7>
VaYa — )
t^iWeA-rl s /
j-
«ife
•5C&
BiSHlU.
fe£<A.
ias«ji8!vr
0i.12L W11R6-T SKEMA 4.8.
SKEMA SISTEM KOMUNIKASI
i m ^ o w
HaEforl C-pgUoM-)
•*»<*
--- 1 <1 TagMltfeHi/4>0K. - p
MPF TA&X
fesvTTea-Y
Eoy:~[^
6 9
tenaga manusia pada tahap pengumpulan dari ruangan- ruangan dan diangkut dengan mobil menuju tempat pembuangan sementara dan tempat pembuangan akhir.
5.4. Sisten Penerangaxi Buatan
Penerangan yang digunakan adalah penerangan buatan dan alami. Penerangan buatan dipakai karena ada ruang- ruang yang tidak dapat seluruhnya dijangkau oleh sinar matahari dan ada juga ruang-ruang yang nemerlukan penerangan tidak pada siang hari saja misalnya banquet,
restaurant, cafe shop, lobby dan sebagainya. Sumber listrik utama berasal dari PLN, sumber listrik cadangan berasal dari genset.
5.5. S is t em Konunikasi A u di o Visual
Alat komunikasi yang digunakan antara lain : - Telepon
- Intercom
- Paging/loudspeaker - T elex
- Facsimile
Sedang untuk sistem audio visual b i asanya digunakan TV yang dipasang pada tiap kamar dengan perlengkapan radio, tape recorder, parabola, video.
SKEMA 4.9.
SKEMA PROTEKSI KEBAKARAN
AUA»2M
PB-TCkrtOe. C
KiHBL iccomtzot- /
pfcMUTUS-AH
AUPAH
t^rt€TAJcTlf^
AL/«T r&MAt?54A
SKEMA 4.10,
SKEMA SISTEM AUDIO VISUAL
Am m iL 1
---> ffcOtjp^M
•^tecTOp.
/
VliTeO 1
AMfUflfeR.
4 AMPWFIPR
TV MOrttTDlS.
-r ) TV MCHTTDts
TY- MoHttDR
TV. V t e H l T D R
m / A . M .
P^OD^
Mic^rHoni^
---1
^PC>Gr^^A
MoHfroP.
'
i7K?TteJ^I
70
5.6. Sisten Proteksi Kebakaran
Pencegahan kebakaran dapat dilakukan dengan 2 cara yaitu secara aktif dan pasif. Pencegahan secara aktif dapat dilakukan dengan :
- pemakaian alarm pendeteksi psnas ( bekerja pada 70oC) - Pemakaian automatic sprinkler (bekerja pada 135oC-
160oC)
- Pemakaian Automatic isolator door (bekerja serentak dengan alarm)
Sedangkan pencegahan secara pasif dilakukan dengan : - pemakaian bahan bangunan dan struktur yang tahan api - penempatan fire hose pada tiap lantai bangunan
- penempatan portable fire extinguisher pada ruang ter- tentu.
- penyediaan hydrant pipe pada tapak.
5.7. Sisteo Penangkal Petir
Sistem penangkal petir yang efektif dan umum dipakai adalah penangkal petir dengan sistem Faraday. Sistem ini memakai tongkat-tongkat yang dihubungkan satu de nga n yang lainnya pada konduktor yang akan bekerja bersama- sama dalam meneruskan aliran listrik.
1. Kebutuhan Modal Investasi
1.1. Tanah = 18.000 x R p .2.000.000,- - Rp. 36.000.000.000,-
1.2. Biaya Konstr-uk,si
- Gue.st room area & publik area
9744,74 m2 x Rp. 800.000,- = R p . 7.308.555.000, - Sport & Recreational Area, staff area
1446,71 X Rp.500.000,- = R p . 723.355.000,- - Servise Area
1690,49 X Rp.250.000,- = R p . 422.822.000,- - Parkir Area
1645,88 X Rp. 150.000,- = R p . 246.882.000,- STUDY FINANCIAL
Total Biaya Konstruksi = R p .8.701.414.000,-
1 . 3 . Biaya Perabot dan Peralatan ( 2 5 % dari biaya konstruksi)
= 2 5 % X Rp. 8 . 7 0 1 . 4 1 4 . 5 0 0 , -
= Rp. 2 . 1 7 5 . 3 5 3 . 6 2 5 , -
1 . 4 . Mekanikal & Elektrikal dan Instalasi
= 1 5 % X Rp. 8 . 7 0 1 . 4 1 4 . 5 0 0 , -
= Rp. 1 . 3 0 5 . 2 1 2 . 1 7 5 , -
1 . 5 . Biaya M.P. ( 3% dari biaya konstruksi )
= 3 % X Rp. 8 . 7 0 1 . 4 1 4 . 5 0 0 , -
= Rp. 2 6 1 . 0 4 2 . 4 3 5 , -
Total biaya Investasi Modal Bank
Modal Sendiri
Bunga Bank saat ini
= Rp. 48.443.022.000,-
= 40% X Rp. 48.443.022.000,
= Rp. 19.377.208.000,-
= 80% X Rp. 48.443.022.000,
= Rp. 29.065.813.000,- - 18%
2. Kebutuhan Modal Kerja - Biaya Tetap per tahun - Biaya variabel per Tahun
Total Modal Kerja
= Rp. 989.976.800,-
= Rp. 340.710.300,-
= R p . 1.330.687.100,-
3. B i a y a Penyusutan Jenis Penyusutan
1. Bangunan 2. Perabotan
+ Peralatan
3. ME dan Instalasi
Umur Ekonomis
20th 5th
7th
Investasi Biaya/tahun
8.701.414.500 435.070.725 2.175.353.625 435.070.725
1.353.212.175 186.458.882 Total 1.056.600.882
1. Sewa untuk guest area
Sewa untuk guest area R p . 9.140.512.500,- 2. Rental area
Rental area R p . 1.142.920.800,-
- Kolam renang
asumsi 1 hari 50 orang/orang =Rp. 7500,-
1 tahun = 60 X 7500 x 30 x 12=Rp. 162.000.000, - Fitness Centre
anggota 200 orang
perbulan R p . 60.000 1 tahun= 200 x 60.000 x 12
= Rp. 144.000.000 - Banguet Hall
Sewa = 723 m X $ 17 = $ 12.410.
Asumsi + bulan 4x sewa = $ 49.640.
1 tahun $ 595.680.
= Rp. 1. 250.928.000,- Total Pendapatan R p . 11.840.361.300,-
Annuitas Modal Pinjaman ( 5 th ) Ko = 19.337.208.000,- + i
= 19.337.208.000 + 3. 480.697.440
= 22.817.905.000
R = 22.817.905.000 x 0,18 ( 1 + 0,18
I I .
( 1 + 0 , 1 8
= 4.846.523.022
Pendapatan ( per tahun ) Laba / Rugi
B iaya
Modal Kerja - PPN 10 %
Annultas Laba Kotor
PPH 35%
Rp. 11.840.361.300,-
Rp. 1.330.687.100,,- Rp. 1.184.036.130,- Rp.4.846.523.012,- Rp. 4.479.115.048,- Rp. 1.567.690.267,-
Laba Bersih R p . 2.911.424.781,-
B r ea k Event Point
BEP = 989.976.800 + 1.056.600.332
1- 340.710.700 11.840.361.300
= 2.109.873.332 atau 2.109.873.332
11.840.361.300
X 100 %
= 2.046.577.132 0,97
'^indapdtan
Modal fe r ja
Bunqa + angsaran
Penyubutan
T sta l psnqeliiaran
Laba/ Rugi
PPN iOX
laba sbq pajak PPN 35a
Laba te rs ih
Proyeksi Laba Rugi
ti io:;
b ri 55;
4J3s=lw=5:C
532.274=840
4=846=523.022
1=056=400=332
6=435.398=194
•1.699=153=674
473=614.452
■3=903.461.717
6,512.1W,715
731=377=905
4=846.523.022
1=056=600.332
6=635=001=259
-122.802.544
651=219,871
-774.022.415
Jv m
7.696.23^=845
864=946.615
4.346=523.022
1.056=6«!=332
bJtsm,w
928=164.076
769.623=484
158.541=392
55.409.487
103.051.905 70X
8.288.252=910
931.480.970
4.846.523=022
1=056=600.332
6.834=604.324
1.453.648.586
828.325.291
624=823.295
218.688.153
406.135.142 th VI
FOX
9,472.205.040
1.064=540.680
4.846.523.022
1.056.600.332
6.967.673.034
2.504,616.006 947.228.904
1.557.387.102
545.085.485
1.012.301.617
9Ci
10=656,325=000
1.197=610=390
5.903.123.354
3.555.583.256
1.065,632.500
2.498=950.756
874.632.764
1.624.317.992
th V Ii I
lOOX
11=840.361=300
1=330=687=100
5.903.123=354
4.606.550.846
1.184.036.130 3.442=514=716
1.197.880.150 2=224.634.566
-ot-'-jh-i'DJ X v=T'r-:«-JZi«.-4-r-jr.-A
C-A -. .|
r-:»
•rr *' ■r--~
^5:r--- .-ct
o"r>-•-i:i
~-o•<>i.r.> tj". ■oDrjo*
> >rt-h-*.'-o
C-Air-l C'-i
U“| r*"u-ir--.r~»"r-i•>i:i
r~-~ D=-—1
c6C-AO-
-o1
C-A
s; Kf-.' ■Ct•nj-r-.io*O' r--lr~'CO
— r--.t•K3-h;"!* •c»-
P:-j CD
>^aci^
U1~«r--. ti~«U“j
'nf
r--Ll~«r--a--^■
> o*h*:*
O' h-!IC-At-z>o-Cl'-
Li-il ■«.t-C--JU-Jt
o~•-Q O*O'*r<i
O'
C-A«T-»4“to•-0O'-■-4-so*
> U't
s f..-^C-4
ilO 9?toCM
•-a o"
COC-'A
U-JO*Cr- *s4“U~4hO o-UTlr--;! O*
g
;s >!—< lOos h'"C--4so- tor-.
§O'
I
‘k»QJ LO•-0to
CL.
LJ to-—I<a- *■-*-U-JbO D--a-i t21 1—1 r-si
8 I--!' \:-At—«sKC--J
«4-r-»r--.t rocP*
cj-“ Ci"C-A
U-!i «;»• •»—1 r-o r--.•^—1h-V--At-.- C-AC-\o- r---jni
♦—t »—4'4f-Oo-0-. o"r-.■-i:i-■airriO' r--"u’-i
Ki"03 cr^ o"'4nst- t-"!*( ^.i•Uf^-1■Cl•r4"
O'
CMC--Jc:»
-!d“
ccl
crmc:3-i
■t1
• •—1 fil-tticr*i/«
•j-i1...«.ntii0_ .^rin ■li ~i>■ -ir;
Jiy
>-■rTi •"Cl f—1t~ _c:»T**55; •'U-J.JUl111> Ot.. Tn-.-H.—I JCZ
o..■=i:—• *'f.<U":* <x: (DOo,ooaOSI—i3a34-
'Jijtoccrj C Kl (—i D XICOG3x:as-p
CO
