DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM
2008
PENILAIAN PROPERTI DASAR
MODUL
Penyusunan Laporan Penilaian
Judul
: Penyusunan Laporan Penilaian
Penulis
: Satriotomo, SH, M.Ec.Dev
Penilai
: Qoswara, SE, Msi
Edisi
: Tahun 2008
Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan
untuk DTSS Penilaian Properti Dasar.
Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum BPPK.Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan.
Modul ‘Penyusunan Laporan Penilaian’ yang ditulis oleh Satriotomo, SH, M.Ec.Dev ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya manusia guna memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN.
Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak, diantaranya Saudara Qoswara SE, Msi (dari DJKN).
Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan.
Jakarta, Desember 2008 Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum,
Ari Wahyuni NIP 060078951
DAFTAR ISI
Halaman SAMPUL DEPAN ... i SAMPUL DALAM ... ii LEMBAR IDENTITAS MODUL ... iii LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI ... iv KATA PENGANTAR... v DAFTAR ISI... vi PENDAHULUAN ... 1 DESKRIPSI SINGKAT ... 1 TUJUAN INSTRUKSIONAL UMUM ... 1 TUJUAN INSTRUKSIONAL KHUSUS ... 1 KEGIATAN BELAJAR... 2 PENGERTIAN LAPORAN ... 2 BENTUKBENTUK LAPORAN ... 4 LAPORAN LENGKAP (NARRATIVE REPORT)... 6 A. PENDAHULUAN ... .... 6 B. DASAR PENILAIAN ... .... 7 C. PRESENTASI DATA ... .... 9 D. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN ... .... 11 E. LAMPIRANLAMPIRAN ... .... 13 CONTOH – CONTOH ... 15 RANGKUMAN... 37 TEST FORMATIF ... 39 UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT... 40 DAFTAR PUSTAKA... 41 KUNCI JAWABAN TEST FORMATIF ... 42PENDAHULUAN
A. DESKRIPSI SINGKAT/RELEVANSI/PENGANTAR
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara mempunyai tugas dan fungsi salah satunya sebagai penilai asetaset pemerintah. Hasil dari penilaian tersebut merupakan sebuah data yang penting yang digunakan oleh pemerintah di dalam menyusunan Laporan Keuangan Pemerintah Pusat. Berdasarkan hal itulah maka modul ini disusun dengan maksud agar peserta diklat dalam hal ini yang akan menjadi seorang penilai dapat membuat laporan penilaian dengan efektif dan efisien sesuai dengan standar dan peraturan yang berlaku, sehingga dapat meningkatkan kompetensi mereka untuk meningkatkan kinerja.
B. TUJUAN INSTRUKSIONAL UMUM
Setelah mengikuti mata pelajaran ini peserta diharapkan dapat menyusun laporan penilaian dengan baik dan benar C. TUJUAN INSTRUKSIONAL KHUSUS Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan mampu: a. Menjelaskan pengertian laporan penilaian b. Menjelaskan tujuan pembuatan laporan penilaian c. Menjelaskan fungsi laporan penilaian d. Menyusun laporan penilaian sesuai dengan bentuk dan format laporan penilaian e. Menyusun isi laporan penilaian
f. Menyusun laporan penilaian sesuai dengan sistematika pelaporan penilaian lengkap
KEGIATAN BELAJAR
1. PENGERTIAN LAPORAN
Laporan penilaian (valuation report) merupakan sebuah laporan tertulis dari nilai dan atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas (klien). Tujuan dari laporan penilaian ini adalah agar pembaca (klien) memahami masalah penilaian dari objek yang dinilai melalui alasan dan deskripsi data yang relevan untuk mendukung suatu opini/kesimpulan nilai. Laporan penilaian ini merupakan tahap akhir dari rangkaian proses penilaian.
American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA), memberi standar bahwa
laporan penilaian setidaknya harus mencakup beberapa hal sebagai berikut : 1. Identifikasi dan deskripsi mengenai properti subjek yang dinilai.
2. Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat dalam properti yang dinilai, yaitu melalui analisis kepemilikan, keuangan (financial), kepentingan legal dan lainlain. 3. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan
penilaian itu sendiri.
4. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan tanggal pelaporan.
5. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang dinilai (jika dianggap perlu).
6. Menerangkan prosedur penilaian yang digunakan.
7. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan nilai dalam laporan.
8. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi analisis, opini dan kesimpulan nilai.
9. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real properti.
10. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan, pendanaan dan lainlain.
Sementara itu, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, SPI 3 tentang Pelaporan PenilaianTahun 2007, laporan penilaian seharusnya :
1. Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman.
2. Mengidentifikasi pemberi tugas, maksud dan tujuan penilaian, tanggaltanggal yang relevan dengan penilaian yaitu tanggal penilaian, tanggal laporan penilaian, dan tanggal inspeksi lapangan.
3. Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai pasar dan nilai selain nilai pasar yang akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen properti dalam penilaian dinilai pada dasar selain nilai pasar.
4. Mengidentifikasi dan menjelaskan hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai, karakteristik fisik dan legal properti, golongan properti lain yang dinilai selain kategori properti yang utama.
5. Menjelaskan ruang lingkup penugasan penilaian.
6. Menjelaskan seluruh asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari kesimpulan nilai. 7. Mengidentifikasi asumsi khusus dan menentukan kemungkinan kondisi tersebut akan
terjadi.
8. Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.
9. Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara keseluruhan atau sebagian, atau referensi didalamnya, atau opini nilai atau nama dan afiliasi profesional dari penilai, tanpa persetujuan tertulis dari penilai.
10. Memuat pernyataan penilai (compliance statement) dimana penilaian telah dilakukan sesuai SPI. Pernyataan penilai tersebut harus mengkonfirmasikan :
a. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai.
b. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan. c. Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat
kepentingan tertentu harus disebutkan).
d. Imbalan jasa penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan. e. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan SPI dan KEPI.
f. Penilai telah memenuhi syarat pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh asosiasi penilai yang diakui pemerintah.
g. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai.
i. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam penyiapan laporan penilaian.
11. Mencantumkan nama, kualifikasi profesional, dan tanda tangan penilai.
Menurut SPI 2007, penyajian laporan penilaian ditentukan oleh penilai dan pemberi tugas berdasarkan instruksi dan spesifikasi penugasan. Jenis, isi, dan panjangnya laporan tergantung dari maksud dan tujuan pengguna, persyaratan hukum, jenis properti, sifat, dan kompleksitas dari permasalahan penilaian. Dokumentasi yang cukup untuk seluruh laporan penilaian harus disimpan rapi dalam arsip kerja untuk mendukung hasil dan kesimpulan dari penilaian dan harus disimpan dalam jangka waktu setidaknya lima tahun setelah penyelesaian.
2. BENTUKBENTUK LAPORAN
Bentuk laporan penilaian tergantung dari kebutuhan dan tujuan penilaian. Secara garis besar bentuk laporan penilaian dibagi menjadi laporan lisan dan laporan tertulis. Namun demikian, bentuk laporan penilaian yang lazim digunakan dalam praktek penilaian properti dikelompokkan menjadi 4 (empat) macam, yaitu :
a) Laporan lisan/oral report, yaitu laporan lisan dari penilai. Laporan ini diperlukan jika keadaannya mendesak atau klien tidak memerlukan pelaporan secara tertulis.
b) Surat/letter report, yaitu laporan penilaian yang berbentuk surat dan berisikan hasil investigasi dan analisis yang disimpulkan dalam sebuah surat (contoh SPPTPBB). Estimasi nilai disampaikan melalui suatu surat yang disahkan dengan tanda tangan penilai. Surat ini biasanya hanya berisi opini nilai dari properti, tanpa disertai dukungan data, informasi dan analisis. Laporan semacam ini biasanya disiapkan atas permintaan pelanggan (klien), namun setidaknya laporan penilaian berbentuk surat ini berisikan tentang :
· Identifikasi yang mencukupi mengenai properti dan hak kepemilikan yang terdapat dalam properti yang dinilai;
· Pernyataan mengenai tujuan penilaian;
· Deskripsi mengenai bentuk analisis yang dipakai;
· Tanggal penilaian, tanggal pelaporan dan semua batasanbatasan masalah (limiting condition).
c) Formulir/form report, adalah laporan penilaian dalam bentuk formulir khusus yang disediakan oleh perusahaan penilai dan bentuk formulir tersebut adalah standar. Bentuk laporan ini biasanya digunakan oleh institusi keuangan, asuransi, dan pemerintah. Form report ini merupakan bentuk laporan yang memuat tentang hasil penilaian dari suatu properti secara singkat dan biasanya berisikan informasi berkaitan dengan :
· Tanah, yaitu mencakup mengenai luas tanah, bentuk tanah, jenis hak atas tanah, topografi, ada/tidaknya banjir, lebar depan (frontage) dan ciri khusus lainnya yang berkaitan dengan onsite dan offsite improvement.
· Bangunan, yaitu mencakup informasi mengenai luas bangunan, jumlah lantai bangunan, kegunaan bangunan, umur bangunan/tahun dibangun, jumlah ruangan, kondisi bangunan secara umum, spesifikasi bangunan (lantai, atap, dinding dan langitlangit), fasilitas bangunan (mekanikal dan elektrikal), desain, bangunan pelengkap, pagar dan taman.
· Sertifikasi nilai, yaitu kesimpulan/opini nilai yang dihasilkan melalui sebuah analisis, tandatangan/pengesahan, asumsi dan kondisi pembatas.
Dalam pembuatan bentuk laporan ini, hal yang harus diperhatikan adalah ketika form tidak dapat mengakomodir data penilaian yang penting dan krusial maka sebaiknya penilai tetap memasukkan data tersebut ke dalam laporan dengan tidak mengubah struktur form.
d) Laporan lengkap/narrative report, adalah laporan penilaian yang disampaikan secara lengkap, disertai deskripsi properti (tanah dan bangunan), datadata pendukung, analisis dan disertai juga dengan datadata pendukung lainnya seperti foto, site plan, building plan, gambar detail dan potongan bangunan, denah/peta yang menunjukkan letak objek dan informasi lain yang mendukung opini nilai. Laporan penilaian bentuk ini harus lengkap, jelas, terperinci dan sistematis sehingga pembaca dapat mengikuti langkahlangkah penilaian hingga sampai pada kesimpulan nilai akhir. Dalam laporan lengkap ini, penilai harus memisahkan bagian deskriptif dengan bagian analisis dan interpretasi. Data faktual dan deskriptif biasanya terletak di awal laporan sehingga memudahkan dalam analisis dan interpretasi. Data faktual tersebut menjadi dasar bagi penilai untuk menganalisis faktorfaktor yang mempengaruhi nilai dan dasar bagi penilai untuk melakukan interpretasi.
3. LAPORAN LENGKAP (NARRATIVE REPORT)
Sebagaimana diterangkan di atas bahwa laporan penilaian berbentuk naratif haruslah memuat secara lengkap, jelas, rinci dan sistematis mengenai data dan analisis penilaian yang dilakukan. Untuk itu setiap laporan penilaian berbentuk naratif haruslah memuat beberapa hal, diantaranya adalah
A. PENDAHULUAN
Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting, yaitu halaman judul, surat pengantar, daftar isi, sertifikasi/pernyataan nilai dan ringkasan konklusi penting (summary of important conclusion). Secara lengkap bagianbagian tersebut dapat dijabarkan sebagai berikut :
a) Halaman judul. Halaman judul ini sekaligus juga digunakan sebagai halaman sampul laporan. Halaman ini biasanya berisi properti dan alamat properti yang dinilai, nama dan alamat penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian tersebut dilaksanakan.
b) Surat pengantar atau sering disebut sebagai letter of transmital merupakan surat yang dibuat oleh penilai kepada pelanggan (klien) yang menyatakan bahwa penilai telah melakukan penilaian atas objek yang ditunjuk pada tanggal tertentu dan untuk tujuan tertentu serta pernyataan/opini nilai atas objek yang dinilai. Surat pengantar ini berisikan antara lain : · tanggal surat dan pihak yang memberi tugas; · alamat properti; · pernyataan identifikasi kepentingankepentingan yang terdapat dalam properti yang dinilai; · Pernyataan mengenai telah dilaksanakannya inspeksi terhadap properti; · tanggal penilaian efektif; · estimasi nilai; · batasan masalah; · tanda tangan penilai.
c) Daftar isi (table of content), yaitu memuat mengenai daftar pokok bahasan yang terdapat dalam laporan penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto objek.
d) Sertifikasi nilai, yaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai akhir, tanda tangan penilai, tanggal dan cap/stempel dengan uraian/pernyataan seperti contoh
berikut : “Kesimpulan nilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini adalah berdasarkan fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan dan pengetahuan penilai…”.
e) Rangkuman konklusi penting, rangkuman ini diperlukan bila laporan terlalu panjang dan terdiri dari beberapa objek.
Mengawali laporan penilaian, penilai juga harus menyatakan siapa pemberi tugas, untuk siapa laporan tersebut dibuat dan menyatakan bahwa properti telah dilakukan pemeriksaan/inspeksi. Penilai dalam hal ini juga dapat menegaskan batasanbatasan penggunaan laporan penilaian tersebut dan tanggung jawab penilai hanya terbatas pada tujuan sebagaimana dinyatakan dalam laporan, kecuali klien telah meminta izin terlebih dahulu kepada penilai.
B. DASAR PENILAIAN
Bagian berikutnya dari suatu laporan penilaian adalah dasar penilaian. Dasar penilaian yang dimaksud adalah segala hal yang dipakai sebagai dasar dalam penentuan nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai. Pada bagian ini biasanya merangkumi tentang :
a. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini nilai dan kondisikondisi yang membatasi validitas opini tersebut.
b. Tujuan dan kegunaan penilaian tersebut dilakukan.
c. Definisi jenis nilai yang dipakai/diestimasi dan tanggal ditetapkannya nilai. d. Hakhak yang terdapat dalam properti yang dinilai.
Secara detail halhal diatas dinyatakan pada bagianbagian dari laporan sebagai berikut :
i. Asumsi dan kondisi pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas ini dinyatakan dalam laporan adalah bertujuan untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan penyalahgunaan hasil penilaian yang telah dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan penilaian adalah asumsi pasar wajar, opini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik dilakukannya penilaian serta batas tanggung jawab penilai.
ii. Tujuan penilaian (the objective of solution)
Tujuan penilaian haruslah dinyatakan dengan jelas pada laporan penilaian apakah untuk tujuan jual beli, agunan bank, asuransi, lelang, pajak, pembebasan tanah dan lain sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan dengan jelas karena mempunyai kaitan erat dengan jenis nilai yang dihasilkan dan sejauh mana tanggung jawab penilai terhadap opini nilai yang diberikan. Sebagai contoh, apabila tujuan penilaian adalah untuk tujuan pajak (misalnya Pajak Bumi dan Bangunan), maka jenis yang diestimasi adalah nilai jual objek pajak (NJOP) dimana dalam penentuannya perlu memperhatikan peraturan peraturan yang berlaku seperti kelas tanah dan bangunan, daftar biaya komponen bangunan (DBKB) dan zona nilai tanah (ZNT) serta tanggung jawab penilai hanya sebatas untuk tujuan/kepentingan pajak saja dan bukan untuk tujuan lainnya.
iii. Tanggal pemeriksaan (inspection date)
Tanggal pemeriksaan adalah tanggal dilakukannya pengecekan fisik, pengukuran dan pengidentifikasian langsung di lapangan terhadap objek yang dinilai. Tanggal pemeriksaan lapangan ini perlu disebutkan dengan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya, sesuai dengan waktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini dapat berupa suatu tanggal tertentu, misalnya 3 Maret 2001, ataupun dapat berupa suatu periode waktu, misalnya 3 Mei 2001 sampai dengan 10 Mei 2001.
iv. Tanggal penilaian (date of valuation)
Tanggal penilaian adalah tanggal dimana nilai ditetapkan. Tanggal penilaian ini harus dinyatakan dengan jelas dan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya. Mungkin tanggal penilaian ini sama atau mungkin juga berbeda dengan tanggal pemeriksaan lapangan, tergantung dari masingmasing keadaan. Sebagai contoh : tanggal penilaian untuk tujuan pajak (PBB) adalah selalu ditetapkan berdasarkan keadaan objek per tanggal 1 Januari dari tahun pajak yang bersangkutan, jadi apabila pada tanggal 1 Januari tahun pajak yang bersangkutan bangunan tersebut ada dan pada tanggal 10 Januari tahun yang sama bangunan tersebut terbakar, maka Pajak Bumi dan Bangunannya tetap dikenakan berdasarkan tanggal penilaian per tanggal 1 Januari tahun pajak tersebut. Untuk tujuan jualbeli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien atau ditetapkan sama sesuai tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan, sedangkan untuk asuransi nilai ganti rugi/penggantian adalah berdasarkan pada nilai objek pada tanggal sebelum terjadinya musibah. Jadi tanggal penilaian biasanya ditetapkan berdasarkan tujuan penilaian tersebut dilakukan.
v. Dokumen kepemilikan Semua item yang berkaitan dengan kepemilikan properti pada bagian ini perlu dinyatakan dengan jelas, yaitu meliputi antara lain : Alamat :jalan, no, RT/RW, kelurahan, kecamatan, kota/kabupaten. Jenis hak : hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha, dan lainlain. Nama pemilik : nama dari pemegang hak apakah pribadi/badan. Luas tanah : berapa meter persegi luas tanah yang dimiliki/dikuasai. Status tanah : apakah sedang dijadikan jaminan bank dikuasai pihak lain dan sebagainya. vi. Deskripsi lokasi
Dalam bagian ini perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan jelas, sehingga pembaca jika menghendaki dapat menemukan properti tersebut hanya dengan berpatokan pada alamat yang disampaikan tersebut. Penilai pada bagian ini juga perlu menguraikan lokasi properti atau objek yang dinilai dari suatu landmark tertentu di suatu kota dimana objek yang dinilai terletak, seperti tugu, alunalun, balai kota, pasar, kantor pos besar (central post office) dan sebagainya. Selain lokasi, penilai juga perlu menguraikan mengenai aksesibilitas menuju ke objek yang dinilai, seperti pencapaian dari jalan besar, sarana transportasi umum yang tersedia, lingkungan sekitar dan halhal lain yang dapat menjelaskan keberadaan properti yang dinilai.
C. PRESENTASI DATA
Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang membahas secara lebih rinci mengenai : · Identifikasi properti. · Identifikasi personal properti/items yang bukan termasuk real properti. · Data luas area dan persekitaran (neighborhood). · Zoning. · Ukuran data. · Deskripsi mengenai bangunan (improvement). · Studi pemasaran (jika diperlukan). i. Identifikasi properti
Identifikasi properti yang dimaksud adalah meliputi dua hal, yaitu identifikasi terhadap tanah dan identifikasi terhadap pengembangan yang ada di atas tanah tersebut.
Jika properti yang dinilai berupa tanah kosong, maka identifikasi hanya dilakukan terhadap tanah saja, sedangkan bila properti yang dinilai berupa tanah yang sudah dikembangkan/dibangun, maka selain terhadap tanah, identifikasi dilakukan juga terhadap bangunan, bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan yang dilakukan di atas tanah properti subjek.
Deskripsi mengenai tanah adalah menjelaskan mengenai keadaan fisik tanah, yaitu meliputi luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi, lebar depan (frontage), daya dukung tanah, lokasi tanah (kebaikan dan kekurangannya) dan view. Deskripsi terhadap bangunan dalam hal ini adalah meliputi deskripsi mengenai kualitas fisik/ material bangunan, desain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan bangunan. Secara lengkap deskripsi mengenai tanah dan bangunan ini akan diterangkan pada bab selanjutnya.
ii. Lingkungan sekitarnya (neighborhood)
Lingkungan sekitarnya merupakan bagian penting yang harus diterangkan juga dalam laporan, karena bagaimanapun juga nilai suatu properti sangat dipengaruhi oleh keadaan lingkungan sekitar. Beberapa item yang biasa diterangkan adalah fasilitas lingkungan sekitar seperti : sekolah, toko/mal, terminal, stasiun, bandara, tempat rekreasi dan sebagainya. Fasilitas lingkungan ini dapat berdampak positif dan dapat pula berdampak negatif. Sebagai contoh apabila properti terletak berdekatan dengan kampus, pusat perbelanjaan, bandara atau terletak dengan jalan besar maka otomatis akan berpengaruh positif terhadap nilai properti. Sebaliknya, apabila suatu properti terletak berdekatan dengan kuburan, tempat penimbunan sampah (TPA) atau terletak dekat dengan kawasan kumuh, maka otomatis akan berpengaruh negatif terhadap nilai properti. iii. Perencanaan kota/zoning
Untuk melakukan penilaian beberapa properti tertentu, penilai perlu menyatakan apakah zoning yang ditetapkan pemerintah pada kawasan di mana properti tersebut berada. Dari informasi zoning tersebut maka penilai perlu menganalisis apakah penggunaan properti sesuai dengan zoning yang ditetapkan oleh pemerintah dan bagaimana kaitannya dengan nilai properti. Nilai suatu properti akan mencapai suatu nilai yang tertinggi dan terbaik apabila memenuhi kriteria the highest dan best use, yaitu bahwa properti tersebut harus memenuhi 4 (empat) kelayakan, yaitu kelayakan secara fisik, kelayakan secara legalitas/peraturan, kelayakan secara finansial dan menghasilkan keuntungan yang maksimal. Dari keempat syarat di atas, zoning merupakan bagian syarat penting bagi suatu properti untuk dapat menghasilkan nilai yang tertinggi dan terbaik.
iv. Ukuran data
Ukuran data disini penting untuk dikemukakan supaya tidak terjadi salah penafsiran dan untuk memudahkan pemahaman. Ukuran data biasanya menggunakan ukuran yang lazim digunakan pada kawasan dimana properti tersebut terletak, apakah menggunakan meter persegi, kaki persegi, yard, tombak, hektar, accre dan sebagainya. v. Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan
Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan ini penting untuk memberikan informasi mengenai identifikasi gambaran fisik dari bangunan yang akan dinilai. Dalam melakukan identifikasi ini penilai perlu membagi bangunan menjadi 3 (tiga) bagian, yaitu : bangunan utama, yaitu bangunan yang mempunyai luas paling besar dan mempunyai kegunaan yang utama dan paling dominan; bangunan tambahan dan pengembangan lainnya (others land improvement/OLI).
Beberapa hal yang penting untuk diuraikan dalam deskripsi bangunan ini antara lain meliputi : § Fungsi bangunan/jenis penggunaan bangunan; § Luas bangunan; § Jumlah lantai bangunan; § Tahun dibangun; § Tahun renovasi; § Struktur utama bangunan;
§ Komponen penutup bangunan, yaitu komponen/material yang menjadi penutup atap, dinding, lantai dan langitlangit;
§ Komponenkomponen khusus bangunan, seperti relief dinding, bentuk atap, meterial khusus bangunan dan sebagainya;
§ Fasilitas pelengkap bangunan, yaitu listrik, telepon, sistem pendingin udara, sound system, sistem pemadam kebakaran, pasokan air bersih, sistem pembuangan air kotor, sistem pemanas air dan lift/eskalator;
§ Pengembangan tanah lainnya, yaitu meliputi ada tidaknya kolam renang, taman, lapangan tenis, jalan lingkungan, perkerasan halaman dan pagar.
D. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian analisis, yaitu analisis :
· Penggunaan tertinggi dan terbaik bilamana properti berupa tanah kosong (vacant land) ataupun telah dikembangkan. · Dasar penilaian. · Nilai tanah. · Pendekatan perbandingan. · Pendekatan biaya. · Pendekatan pendapatan. · Rekonsiliasi nilai/indikasi nilai akhir properti. i. Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik
Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik ini diperlukan untuk melihat apakah kegunaan dan keberadaan properti subjek/properti yang dinilai telah memenuhi kriteria sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai kelayakan secara fisik, kelayakan secara legalitas, kelayakan secara finansial dan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik ini dapat dilakukan baik kepada objek berupa tanah kosong/tanah yang dianggap kosong maupun terhadap tanah yang sudah terdapat pengembangan diatasnya.
ii. Dasar penilaian
Dalam item dasar penilaian ini ada dua hal yang harus dijelaskan, yaitu definisi nilai dan metodemetode penilaian yang digunakan dalam penilaian tersebut. Dalam penjelasan tentang metode penilaian, penilai menguraikan secara jelas metode penilaian apa yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti. Selain menjelaskan metode penilaian yang dipakai, pada bagian ini juga perlu dijelaskan pula datadata pendukung yang diperoleh untuk penerapan masingmasing metode. Sebagai contoh, datadata harga jual properti pembanding disertakan jika pendekatan data pasar (market data approach) digunakan dalam penilaian properti tersebut dan jika digunakan pendekatan pendapatan (income approach) maka perlu diuraikan mengenai datadata yang berkaitan dengan perbandingan sewa properti sejenis di lingkungan sekitarnya, tingkat hunian (occupancy
rate) properti sejenis, trend pasar dan sebagainya.
iii. Nilai tanah
Pada bagian ini diuraikan mengenai dasar dan metode yang dipakai dalam menentukan nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisis perbandingan data pasar ataukah berdasar pada metode penentuan nilai tanah yang lain seperti metode alokasi, metode ekstraksi, metode subdivision of development, metode residual ataukah metode
pengkapitalisasian sewa dasar tanah. Metode perbandingan data pasar adalah metode terbaik dan paling umum digunakan, karena metode ini lebih mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya dari properti sejenis. Namun dalam penentuan nilai tanah untuk tujuan pajak, seringkali penentuan nilai tidak mendasarkan secara murni metode perbandingan data pasar, tetapi sudah terdapat unsur kebijakan yang tertuang dalam klasifikasi tanah sebagaimana saat ini dipakai dalam penentuan NJOPPBB untuk bumi.
iv. Penilaian (valuation)
Dalam bagian ini penilai menguraikan secara ringkas semua metode dalam penilaian yang digunakan, baik secara pendekatan biaya (cost approach), pendekatan pendapatan (income approach) maupun pendekatan perbandingan data pasar (market data
approach) yang sesuai dengan tujuan penilaian tersebut dilakukan. Selain menguraikan
mengenai metode penilaian yang digunakan adalah cukup penting juga untuk menyatakan bagaimana proses dan hasil penilaian yang dihasilkan serta rekonsiliasi nilai dari metode metode penilaian yang dipakai.
v. Kesimpulan Nilai (Statement of Value)
Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiap metode yang dipakai serta setalah melakukan rekonsiliasi nilai, maka selanjutnya dalam bagian ini penilai menyampaikan keputusan tentang opini nilai yang dihasilkannya. Kesimpulan nilai properti ini harus disertai tandatangan asli dari penilai dan sebaiknya antara halaman kesimpulan nilai dan tanda tangan penilai tidak terdapat pada halaman yang terpisah, yaitu untuk tujuan keamanan dan guna menghindari adanya pemalsuan.
E. LAMPIRANLAMPIRAN
Datadata pendukung yang perlu diketahui oleh pembaca perlu disertakan dalam laporan penilaian, yaitu pada bagian lampiran. Datadata yang dilampirkan tersebut antara lain meliputi : § Plot plan, yaitu peta (plan) yang menunjukkan letak dari tiaptiap unit bangunan yang dinilai pada tanah properti subyek. § Plan and elevation of building, yaitu peta (plan) yang menunjukkan denah/pembagian ruang tiap unit bangunan serta gambar tampak bangunan, baik dari depan maupun dari samping, yang berguna bagi pengidentifikasian dan penghitungan biaya reproduksi baru pada pendekatan biaya.
§ Photo/gambar, yaitu berguna untuk memberi gambaran riil mengenai kondisi bangunan, sebagai media untuk mengingat keadaan bangunan yang sebenarnya dan
sekaligus sebagai barang bukti sekiranya pada suatu ketika diperlukan sebagai alat bukti di pengadilan.
§ Peta kota, kawasan dan petapeta lainnya. Hal ini berguna untuk memberi gambaran mengenai lokasi/letak properti. § Bagan dan grafik. § Abstraksi mengenai sewa/penyewaan. § Data pendapatan dan pengeluaran. § Spesifikasi bangunan. § Estimasi detail mengenai biaya bangunan baru (RCN). § Data penjualan/data pembanding. § Analisis pasar (trend and occupancy).
4. CONTOHCONTOH
a. Contoh Surat Pengantar yang memuat secara lengkap informasi mengenai Letter of
Transmital Surabaya, 15 Agustus 2007 Nomor Surat : ... Sifat : Penting/segera Lampiran : Satu set Perihal : Penilaian Properti ... Yth. Pemerintah Kota Sby Jalan ... Nomor... ... Dengan Hormat,
Berdasarkan kontrak Perjanjian Kerja Nomor: ... tertanggal ..., kami telah melakukan peninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis dan penilaian terhadap sebuah properti yang terletak di Jalan Tunjungan Nomor 3, Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kota Surabaya, Propinsi Jawa Timur, sesuai dengan datadata fisik dan legal (dokumendokumen), pernyataanpernyataan, dan keteranganketerangan yang diberikan Pemberi Tugas.
Tujuan penilaian adalah sesuai dengan yang telah dinyatakan dalam Kontrak Perjanjian Kerja Nomor: ... tertanggal ..., yaitu untuk menentukan Nilai Pasar atas properti sebagaimana dimaksud di atas untuk Dasar Negosiasi Penentuan Bagi Hasil dan Kerjasama Operasi antara Pemerintah Kota Surabaya dan PT.X berdasarkan sisa BOT sampai 31 Maret 2009 dan renovasi yang akan dilakukan PT.X Laporan penilaian ini tidak direkomendasikan untuk tujuan penilaian lainnya.
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, dan sesuai dengan hasil peninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis, dan penilaian serta dengan mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif, maka dengan asumsiasumsi, syaratsyarat dan/ atau pembatasanpembatasan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam laporan penilaian ini, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Properti yang terletak di Jalan Tunjungan Nomor 3 Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kota Surabaya, Propinsi Jawa Timur pada tanggal 15 Agustus 2007 adalah sebagai berikut:
Rp 59.527.961.000,00
(Lima puluh sembilan milyar limaratus dua puluh tujuh juta sembilan ratus enam puluh satu ribu rupiah)
Nilai pasar tersebut merupakan nilai dari properti yang harus dianggap sebagai satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.
Kami menyatakan bahwa kami tidak memiliki kepentingan apapun dan dalam bentuk apapun, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang terhadap properti yang dinilai maupun pendapat nilai properti yang kami nyatakan dalam laporan penilaian ini.
Demikian penilaian properti ini dilakukan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan sesuai kapasitas kami sebagai Perusahaan Penilai. Kami ucapkan terimakasih atas kepercayaan yang telah Saudara berikan kepada kami. Hormat kami, Appraisal Nama lengkap Pimpinan Ijin Penilai:
b. Contoh Daftar Isi yang lengkap Daftar Isi Halaman Surat Pengantar Daftar Isi Pernyataan Penilai Ringkasan Nilai AsumsiAsumsi dan SyaratSyarat Pembatasan Umum I. Pendahuluan I.1. Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian I.2. Tujuan Penilaian I.3. Tanggal Inspeksi dan Penilaian I.4. Pengertian dan definisi I.5. Pendekatan dan Metode Penilaian I.6. Profil Objek Penilaian I.7. Data/Dokumen yang Diberikan II. Penilaian Plasa dan Parkir II.1. Penjelasan Umum Properti II.1.1. Lokasi dan Identitas II.1.2. Fasilitas dan Keadaan Lingkungan II.1.3. Kondisi dan Pasar Properti II.1.4. Analisa Dampak Lingkungan II.1.5. Data Kepemilikan Tanah
II.1.6. Peruntukan Lahan (Town Planning) II.1.7. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik II.2. Proses Penilaian II.2.1. Pendekatan Biaya II.2.2. Pendekatan Pendapatan II.2.3. Rekonsiliasi (Kesimpulan) Nilai LampiranLampiran Apendik A : Tabel Perhitungan Apendik B : Peta Lokasi Apendik C : FotoFoto Apendik D : Gambar Situasi Tanah
c. Contoh General Assumptions and Limiting Conditions yang Lengkap
AsumsiAsumsi dan SyaratSyarat Pembatasan Umum
(General Assumptions and Limiting Conditions)
Penilaian properti ini berdasarkan pada asumsiasumsi dan syaratsyarat pembatasan sebagai berikut:
1. Bahwa kami bertindak sebagai penilai tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap properti yang dinilai dan hasil dari penilaian yang dilakukan;
2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen asli yang diberikan atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka penilaian properti ini adalah sah, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahwa dokumendokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotocopy, turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan dokumen asli yang dianggap sah, lengkap serta sesuai dengan kenyataan sebenarnya;
3. Bahwa dokumendokumen, pernyataanpernyataan dan keteranganketerangan yang diberikan oleh Pemberi Tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan penilaian properti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diberikannya penilaian properti ini;
4. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen asli yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen foto copy, turunan dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi Tugas kepada kami;
5. Bahwa instansi pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau menerbitkan izin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat dan /atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakantindakan tersebut dan diwakili oleh orang(orang) yang berhak dan mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan/atau bukti tanda pendaftaran yang bersangkutan;
6. Bahwa dalam melakukan penilaian properti ini, kami tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan didalamnya atas properti yang terkait;
7. Bahwa dalam melakukan penilaian properti ini, kami tidak memeriksa kelengkapan/syaratsyarat yang harus dipenuhi layaknya sebgai jaminan pengikatan hak tanggungan dan oleh karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syaratsyarat tersebut termasuk di dalamnya aspek legalitas;
8. Kecuali dinyatakan secara tegas dalam penilaian properti ini, tidak dapat diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas properti yang dinilai;
9. Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik di dalam maupun di luar pengadilan) yang berkaitan dengan properti yang dinilai tidak menjadi tanggung jawab kami;
10. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk rupiah;
11. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari – orang (manday) dan bukan ditentukan berdasarkan besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian; 12. Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapt cap (seal) dan tanda tangan
asli dari pihak kami;
13. Bahwa perubahanperubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta yang berkaitan dengan kondisi properti, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami;
14. Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada Pemberi Tugas dimaksud dan kami tidak bertanggung jawab terhdap pihak lain yang menggunakan Laporan Penilain ini; 15. Bahwa kami mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagianbagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan kami tidak memberikan jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat;
16. Bahwa dalam penilaian ini, mesinmesin dirincikan sebagai satu unit kerja lengkap, yaitu termasuk semua bagian (part) dan perlengkapan (accessories) yang secara teknis tergabung dalam unit tersebut;
17. Bahwa tanggung jawab material dalam penilaian ini adalah sebatas fee yang sudah kami terima;
18. Laporan penilain ini baik sebagian maupun seluruhnya bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum melalui iklan, berita, penjualan atau media lainnya tanpa ijin dari kami;
19. Penilaian properti ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dan penilai tidak bertanggungjawab terhdap penggunaan untuk tujuan lainnya.
d. Contoh Pernyataan Penilai yang Lengkap
Pernyataan Penilai
Kami sebagai penilai yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa kesimpulan nilai dalam penilaian properti dimaksud adalah:
§ Berdasarkan pengetahuan kami dan berdasarkan data yang kami percaya;
§ Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta tersebut adalah benar;
§ Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini, dan kondisi profesional penilai;
§ Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau pribadi baik sekarang maupun pada masa yang akan datang atas properti yang dinilai; § Telah disiapkan, dibuat, disusun sesuai dan tunduk pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Penilai, Appraisal Nama Lengkap Pimpinan Ijin Penilai: Anggota MAPPI:
e. Contoh Laporan Penilaian Yang Lengkap
Untuk memberi gambaran tentang laporan penilaian yang lengkap, maka disampaikan contoh laporan penilaian sebagai berikut : Contoh Laporan Penilaian yang Lengkap I.Pendahuluan I.1. Dasar Penugasan dan Lingkup Penilaian
a. Sesuai dengan Kontrak Perjanjian Kerja Nomor ... tertanggal ..., penilaian ini dilakukan atas permintaan Pemerintah Kota Sby sebagai Pemberi Tugas.
b. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah sesuai dengan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2007, dengan ruang lingkup meliputi peninjauan lokasi dan
fisik, pemeriksaan, investigasi datadata pembanding, penilaian dan menyampaikan Laporan Penilaian.
c. Objek penilaian adalah:
Properti, terletak di Jalan Tunjungan Nomor 3, Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kota Surabaya, Propinsi Jawa Timur.
Properti ini meliputi sebidang tanah dengan luas 4.130 m2, diatasnya berdiri bangunan plasa, gedung parkir, perkantoran bertingkat, dan sarana pelengkap lainnya dengan luas kurang lebih 31.244 m2, berikut mesinmesin dan peralatannya.
Alas hak properti objek penilaian adalah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 295 atas nama PT. W, Surat Ukur No. 437/1989 tanggal 02 Mei 1989 dan berakhir haknya pada tanggal 30 April 2009. Sertifikat mana berdiri diatas Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah Nomor : 1 atas nama Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Sby diterbitkan pada tanggal 23 Sepetember 1988, Surat Ukur No. 1037/1988 tanggal 22 September 1988.
I.2. Tujuan Penilaian
Penilaian ini dibuat untuk tujuan menentukan Nilai Pasar atas properti sebagaimana dimaksud diatas untuk Dasar Negosisasi Penentuan Bagi Hasil dan Kerjasama Operasi antara Pemerintah kota Surabaya dan PT. X berdasarkan sisa BOT sampai 31 Maret 2009 dan renovasi yang akan dilakukan PT.X. I.3. Tanggal Inspeksi dan Penilaian Inspeksi lapangan dilakukan pada tanggal 8 Juni – 28 Juli 2007. Penilaian dibuat per tanggal penilaian 01 Agustus 2007, dengan asumsi tidak ada perubahan sejak tanggal inspeksi di lapangan. I.4. Pengertian dan Definisi a. Harga
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan faktor historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 4.2).
b. Nilai
Nilai adalah konsep ekonomis yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 4.5).
c. Nilai Pasar
Nilai pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau industri tertentu. ( SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 4.9).
d. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Highest and Best Use
Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebgai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secera memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 6.3).
I.5. Pendekatan dan Metode Penilaian
Terdapat beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian suatu properti. Prinsipnya semua pendekatan dapat diaplikasikan terhdap semua jeinis properti, tetapi pada kenyataannya ada beberapa pendekatan yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan sehubungan dengan datadata yang disyaratkan oleh pendekatan bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih disebabkan oleh tujuan dari penilaian itu sendiri. Untuk kasuskasus tertentu, penilaian suatu properti dapat melibatkan beberapa pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasar metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada masing masing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut :
a. Pendekatan Data Pasar
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 9.2.1.1).
Pendekatan Data Pasar atau Pendekatan Perbandingan Data Pasar disebut juga Perbandingan Langsung. Konsep dasar dari pendekatan penilaian ini adalah pada prinsip supply and demand, yaitu keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yang tinggi pada properti/ aset yang ditawarkan lebih murah dibanding properti/ aset sejenis (identik) yang lebih mahal.
Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan properti/ aset lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti/ aset yang dinilai dengan properti/ aset yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar. Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudian melakukan analisa hubungan korelasi dari faktorfaktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian. Apabila properti/ aset yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa nilai (positif), sebaliknya bila properti/ aset yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan datadata pembanding yang tersedia.
Faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbedabeda pada tiap jenis properti. Faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada masingmasing penilaian objek.
Jika jumlah properti/ aset yang dinilai relatif banyak, maka asumsi penjualannya harus dilakukan secara bertahap dengan memperhatikan daya serap pasar properti/ aset bersangkutan. Harga jual dapat diproyeksikan mengalami kenaikan sesuai dengan kondisi riil pasar. Hasil penjualan dikurangi biaya yang timbul dalam proses penjualannya merupakan laba bersih (net income operational) masingmasing tahap yang kemudian didiskon (present value) dengan discount rate tertentu untuk mendapatkan nilai sekarang yang sebanding. Jumlah keseluruhan nilai sekarang dari masingmasing tahap penjualan merupakan
Indikasi Nilai Pasar dari properti/ aset bersangkutan. b. Pendekatan Biaya
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, sesseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan resiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi
depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 9.2.1.2)
Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/ aset berdasarkan perhitungan seluruh biayabiaya yang diperlukan untuk pengadaan, pembangunan/ pengganti properti/ aset yang identik dengan properti/ aset yang dinilai. Perhitungan dilakukan seolaholah properti yang dinilai masih dalam keadaan baru sehingga nilai yang dihasilkan disebut sebagai Biaya Penggantian
Baru.
Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukan penyesuaianpenyesuaian dengan memperhitungkan penyusutanpenyusutan yang terjadi sesuai kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan serta kondisi lingkungan sekitar yang berpengaruh dari properti/ aset yang dinilai.
Umumnya penyusutan dapat dikatagorikan sebagai berikut : § Kerusakan fisik (Physical Deterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang pertimbanganpertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik yang ada.
§ Kemunduran fungsional (Functional Obselesence)
Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal perencanaan yang kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/desain, ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas serta kemajuan teknologi dan lainlain.
§ Kemunduran ekonomi (Economic Obsolescense)
Faktorfaktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai serta kondisi lingkungan, peraturanperaturan pemerintah seperti zoning dan peraturan peraturan lain yang membatasi penggunaan suatu properti/ aset.
Nilai yang diperoleh setelah Biaya Penggantian Baru dikurangi dengan penyusutanpenyusutan yang terjadi merupakan indikasi Nilai Pasar dari properti/ aset tersebut.
c. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proeses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 9.2.1.3).
Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar suatu properti sangat tergantung potensi suatu properti untuk menghasilkan pendapatan.
Ada empat metodologi yang lazim digunakan dalam pendekatan pendapatan, diantaranya ialah Gross Income Multiplier (GIM), Direct Capitalization, Discounted Cash Flow (DCF) dan Residual Technique.
Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti bersangkutan dan metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.
Apabila pendapatan dari properti yang dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaian dapat menggunakan Metode Arus Kas yang didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah Discounted Cash Flow (DCF). Dengan pendekatan ini nilai pasar dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operational Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti.
Hasil penilaian dengan Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung delam operasional seperti tanah, gedung, sarana pelengkap, mesinmesin dan peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
I.6. Profil Objek Penilaian
Properti Jalan Tunjungan Nomor 3 Surabaya
Properti ini berupa bangunan plasa, gedung parkir dan gedung perkantoran yang terletak di Jalan Tunjungan Nomor 3, Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng Kota Surabaya Propinsi Jawa Timur.
Pada mulanya, aset ini dibangun di atas lahan bekas kebakaran sesuai dengan Surat Perjanjian No.511.3/3/03/411.12/1985 tanggal 16 Januari 1985 oleh PT. Y dengan peruntukan plasa dan gedung parkir untuk parkir kendaraan pengunjung pertokoan di Jalan Tunjungan dengan sistem BOT dangan diberi Hak Guna Bangunan selama 20 tahun dan menerima pembayaran atas penjualan hak pakai stan pertokoan serta menerima penghasilan lain yang timbul dari hak yang diberikan dengan tetap membayar retribusi kepada Pemerintah Kota, dengan membayar sumbangan investasi sebesar Rp.170,000,000.00 (seratus tujuh puluh juta rupiah) yang harus dibayar pada saat penandatanganan kontrak.
(lihat Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 295 atas nama PT.W, Surat Ukur No. 437/1989 tanggal 02 Mei 1989 (berakhir haknya pda tanggal 30 April 2009). Sertifikat mana berdiri di atas Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah No. 1 atas nama Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Sby, Surat Ukur No. 1037/1988 tanggal 22 September 1988).
Dalam perjalanannya, pada tahun 1996 atas persetujuan Pemerintah Kota Sby pengelolaannya telah diambil alih oleh PT.W.
Berdasarkan Surat Permohonan PT.X No...tertanggal 27 September 2005 perihal Permohonan Penyerahan Kembali kepada PemKot Sby dan Perpanjangan Kerjasama Pengelolaan Gedung Tunjungan Center dengan PT. X
Menurut zoning tata ruang wilayah Kotamadya Surabaya, obyek berada di kawasan komersial dengan KDB tinggi, KLB tinggi, aksesibilitas baik, sarana infrastruktur PLN, Telkom dam saluran air telah tersedia.
Penggunaan tanah obyek tersebut saat ini telah sesuai dengan peruntukan tata ruang kotamadya setempat.
I.7. Data/Dokumen yang diberikan
Data/dokumen berupa fotocopy yang kami terima dari Pemkot Sby (Pemilik aset yang dinilai) adalah berdasarkan dokumen yang diberikan pada penilaian sebelumnya sebagai berikut : 1. Sertifikat tanah. 2. Lay out Denah Gambar Tanah dan Bangunan. 3. Rekening listrik dan air. 4. IMB. 5. SPPT dan Bukti Pembayaran PBB tahun 2005. 6. Perjanjian Pembangunan Gedung Parkir, Pertokoan dan Perkantoran Bertingkat. 7. Addendum Perjanjian Pembangunan Gedung Parkir, Pertokoan dan Perkantoran
Bertingkat.
8. Permohonan penyerahan kembali dan perpanjangan kerjasama pengelolaan Gedung Tunjungan Center. 9. Perincian Biaya Renovasi. 10. Closing Advice dari Asuransi PT. A. 11. Daftar luas stand dan masa penyewaan. 12. Biaya Pegawai (ditunjukan). 13. Struktur Organisasi. II. Penilaian Properti II.1. Penjelasan Umum Properti I.1.1. Lokasi dan Identitas Properti ini berupa bangunan plasa yang terletak di Jalan Tunjungan Nomor 3 dan Jalan Gentengkali yang dikenal sebagai pusat penjualan elektronik berada di Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kotamadya Surabaya, Propinsi Jawa Timur.
Untuk menuju Lokasi ini dapat dicapai dari arah Utara kearah Selatan melalui Jalan Gemblongan, dari arah Barat ke Selatan melalui Jalan Praban, maupun dari arah Timur ke Selatan melalui Jalan Gentengkali.
Lokasi properti terletak sekitar 35 meter dari pertemuan antara Jalan Gemblongan dengan Jalan Praban, Jalan Gentengkali dan Jalan Tunjungan dan berjarak radial sekitar 1,14 km ke arah Selatan dari pusat kota (Tugu Pahlawan).
Bangunanbangunan di sekitar obyek yang dapat dijadikan petunjuk antara lain :
§ Gita Tamtama. § Bank Mandiri. § Perhutani. Batasbatas properti ditandai dengan : § Sebelah Utara : Siola dan Jalan Gentengkali. § Sebelah Timur : Jalan Genteng Arnowo. § Sebelah Selatan : Tunjungan Electronic Center. § Sebelah Barat : Siola dan Jalan Tunjungan.
Kami juga mengidentifikasi beberapa faktor penambah dan faktor pengurang dari lokasi properti yang dinilai.
Faktor Penambah :
Properti tersebut terletak di pusat kota (CBD). Faktor Pengurang :
Pembangunan awalnya digunakan untuk mendukung lahan parkir di Jalan Tunjungan sehingga jumlah luas yang dapat disewakan relatif kecil dan dalam pengelolaannya kurang diminati oleh penyewa/pedagang.
I.1.2. Fasilitas dan Keadaan Lingkungan
Objek ini terletak di lokasi yang strategis, yaitu jalan utama pusat kota, jalan terbuat dari perkerasan aspal hotmix dengan lebar badan jalan lebih kurang 12 m, jalan ini dilengkapi saluran air tertutup di kedua sisinya.
Topografi objek datar, dengan elevasi tanah kurang lebih 1 m dari permukaan jalan exsisting.
Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar obyek adalah jaringan listrik, jaringan telepon, saluran air, fasilitas umum yang tersedia di sekitar lokasi antara lain pasar Genteng, Kantor PemKot, sekolahsekolah, tempat ibadah dan sebagainya.
Angkutan penumpang umum dapat ditemui di depan lokasi dengan jenis angkutan berupa bis kota, angkot dan taksi yang lewat di depan lokasi.
Kondisi lingkungan objek aman dan bebas banjir.
I.1.3. Kondisi Pasar Properti
Lokasi obyek merupakan salah satu area untuk kawasan komersial berupa perdagangan, bank, perkantoran dan sebagainya yang cukup diminati investor maupun pengguna langsung (user) dengan harga cukup tinggi dan terletak di tepi jalan utama dengan aksesibilitas baik dan kondisi lingkungan aman, ramai dan bebas banjir.
Waktu yang diperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 sampai dengan 1,5 tahun, pendekatan yang terbaik untuk penjualan melalui agen properti, dijual langsung melalui media massa cetak maupun oleh penjual.
Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa properti tersebut tidak pernah digunakan dalam kegiatan berkaitan dengan kontaminasi, pencemaran dan polusi lingkungan.
Kami tidak melakukan penelitian perihal penggunaan masa lalu maupun saat ini, baik di properti yang bersebelahan untuk kemudian menetapkan ada atau tidaknya kontaminasi maupun polusi lingkungan, sehingga kami beranggapan tidak adanya masalah tersebut.
Namun demikian apabila ternyata ditemukan adanya kontaminasi maupun potensi kontaminasi lingkungan di properti tersebut ataupun properti yang bersebelahan, kami menyatakan bahwa penilaian ini dengan sendirinya tidak berlaku dan perlu segera dilakukan penilaian ulang.
I.1.5. Data Kepemilikan Tanah
Berdasarkan informasi dan dokumen yang kami terima, data kepemilikan atas tanah objek ini adalah sebagai berikut :
Tanggal No. Hak Kepemilikan Luas (m2) Atas
Nama Penerbitan Berakhir Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 295, Surat Ukur No. 437/1989 4.130 PT. W 06/05/1989 30/04/2009 1. Berdiri di atas : Sertifikat Hak Pengelolaan No.1, Surat Ukur No. 1037/1988 4.130 Pemkot Surabaya 22/09/1988 Selama dipergunakan
Tanah tersebut mempunyai bentuk huruf L, dengan panjang bagian depan (frontage) yang memanjang pada Jalan Tunjungan kurang lebih 37 meter, panjang ke belakang kurang lebih 76 meter, panjang bagian depan yang memanjang pada Jalan Gentengkali kurang lebih 47,5 meter, panjang ke belakang kurang lebih 53 meter.
Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh, melainkan dengan mengambil sampling ukuran yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas (diwakili Bapak ...). Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang dinyatakan dalam salinan surat tanah tersebut di atas.
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa perpanjangan masa berlaku Sertifikat Hak Guna Bangunan atas objek penilaian dapat diberikan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya. Selain itu, kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari surat tanah di atas dan menyarankan kepada Pemberi Tugas agar menunjuk konsultan hukum independent untuk melakukannya.
Untuk penilaian ini, kami beranggapan bahwa properti objek penilaian telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun selain dikemukakan dalam laporan ini.
