BAB IV ANALISA
Analisis perencanaan dan perancangan Gedung Multi Fungsi dengan topik/tema hemat energi dimaksudkan untuk menciptakan suatu wadah sebagai salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan masyarakat urban yang bekerja di Jakarta dan membutuhkan efisiensi serta efektifitas dalam berkegiatan. Analisa perancangan dibagi menjadi 3 aspek penting yaitu: aspek manusia, aspek lingkungan dan aspek manusia.
IV.1 Aspek Manusia
Sasaran proyek ini untuk menjadi salah satu pelaku kegiatan dibagi menjadi 3 kategori sesuai dengan fungsinya, yaitu:
• Para pegawai kalangan menengah yang bekerja sekitar Sudirman-Thamrin dan keluarga yang merupakan sasaran hunian dalam kawasan ini
• Masyarakat Bendungan Hilir dan sekitarnya (terutama pegawai dan mahasiswa) sebagai pengunjung pusat perbelanjaan dan hiburan.
• Organisasi seni, seniman, senias-senias muda yang selalu berkarya dan ingin berbagi dengan masyarakat.
IV.1.1 Analisa Pelaku Kegiatan
Dalam proyek Gedung Multi Fungsi ini tentunya ada banyak jenis pelaku kegiatan yang beraktivitas di dalamnya karena banyaknya aktivitas
yang diwadahi. Pelaku kegiatan dalam proyek ini dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Penghuni Apartemen
Penghuni Apartemen ini dapat merupakan pemilik / penyewa unit hunian dalam apartemen.
2. Pengunjung Pusat Perbelanjaan
Pengunjung Pusat Perbelanjaan merupakan seseorang atau sekelompok orang yang berkunjung ke pusat perbelanjaan baik untuk berbelanja atau berekreasi serta melakukan kegiatan lainnya.
3. Pengunjung Fasilitas Seni & Budaya
Pengunjung Fasilitas Seni & Budaya merupakan seseorang atau sekelompok orang yang mengapreasiasikan suatu seni budaya (seniman-seniman) dan juga yang datang berkunjung (penikmat seni).
4. Pengelola Bangunan
Pengelola Bangunan merupakan sekelompok orang yang bertugas mengatur operasional perawatan dan operasional bangunan serta berbagai hal yang berhubungan dengan kegiatan administrasi.
5. Pemasaran
Pemasaran merupakan sekelompok orang yang mengelola event yang akan diselenggarakan, dan juga sebagai perantara penjualan / penyewaan unit hunian dan unit dagang.
6. Tamu Apartemen
Tamu Apartemen adalah seseorang atau sekelompok orang yang datang ke Apartemen untuk menanyakan informasi, mengunjungi penghuni apartemen.
7. Pegawai
Yang dikategorikan dalam Pegawai adalah pekerja selain pengelola dan pemasaran yang bertugas sebagai cleaning service bangunan, petugas keamanan, petugas parkir, valet driver.
8. Tenant Pusat Perbelanjaan
Tenant Pusat Perbelanjaan adalah penyewa dan karyawan toko retail, restaurant atau café di dalam Pusat Perbelanjaan.
IV.1.2 Analisa Kelompok Kegiatan Apartemen
Banyaknya pelaku kegiatan dalam bangunan ini yang masing-masing pelaku kegiatan memiliki kelompok kegiatan yang dilakukan. Untuk Apartemen kelompok kegiatan yang dilakukan oleh para pelakunya, seperti penghuni dan tamu apartemen sampai pada para pegawai yang bekerja demi kelangsungan kegiatan dalam apartemen. Kelompok kegiatan yang dilakukan oleh masing-masing pelaku kegiatan akan diuraikan sebagai berikut:
1. Penghuni Apartemen
2. Tamu Apartemen
Parkir Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Pusat
Perbelanjaan
Menuju Apartemen
Menuju Unit Apartemen
Melakukan kegiatan / tinggal: • Makan & minum
• Mandi cuci kakus • Masak, simpan, cuci • Tidur, ganti, rias
• Nonton TV, santai, nge-net • Kegiatan lainnya
Keluar Unit Apartemen
Parkir
Menuju Pusat Perbelanjaan
Masuk Bangunan
Menuju Apartemen
Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Unit Apartemen Melakukan kegiatan: • Kunjungan • Urusan Bisnis • Urusan lainnya
Keluar Unit Apartemen Mencari
Informasi Fasilitas Olahraga Fasilitas Olahraga
3. Pengelola Bangunan
Pusat Perbelanjaan
1. Pengunjung Pusat Perbelanjaan Parkir
Menuju Pusat Perbelanjaan
Masuk Bangunan
Menuju Apartemen
Menuju Fasilitas seni & budaya
Menuju R. Pengelola Melakukan kegiatan:
• Operasional bangunan • Perawatan bangunan
• Urusan lainnya Keluar
Parkir
Menuju Apartemen
Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya
Menuju Pusat Perbelanjaan Melakukan kegiatan: • Belanja • Rekreasi • Urusan Bisnis • Berkumpul-kumpul • Kegiatan lainnya Keluar
2. Pegawai
3. Pemasaran Parkir
Menuju Apartemen
Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju R. Pegawai Menuju R. Pegawai Melakukan kegiatan: • Ganti • Simpan peralatan • Bersih-bersih • Istirahat Melakukan kegiatan: • Ganti • Simpan peralatan • Bersih-bersih • Istirahat Menuju Pusat Perbelanjaan Keluar Keluar Parkir Menuju Apartemen
Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya
Menuju Pusat Perbelanjaan Menuju R. Pemasaran
Melakukan kegiatan: • Pemasaran bangunan • Mencari tenant yang sesuai • Atur event
• Beri informasi • Perantara jual / sewa Keluar
4. Tenant Pusat Perbelanjaan
Fasilitas Seni & Budaya
1. Pengunjung Fasilitas seni & budaya Parkir
Menuju Apartemen
Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya
Menuju Pusat Perbelanjaan
Menuju Retail
Melakukan kegiatan: • Melayani pengunjung • Merapikan display barang • Merapikan R. Makan • Menyiapkan makanan &
minuman
• Kegiatan lainnya Keluar
Parkir
Menuju Apartemen
Masuk Bangunan Menuju Pusat Perbelanjaan
Menuju Fasilitas Seni
& Budaya Menuju R. Persiapan Menuju R. Pameran /
R. Pertunjukan Melakukan kegiatan: • Mempersiapkan
pameran / pertunjukkan • Simpan sementara
property dan barang lainnya Melakukan kegiatan: • Lihat-lihat, nonton • Tampil • Kegiatan lain Keluar
IV.1.3 Analisa Kebutuhan Ruang
Setiap pengguna ini memiliki jenis aktivitas yang berbeda, yang akan dijadikan dalam 1 massa bangunan. Aktivitas-aktivitas ini ditampung dalam suatu ruang dengan persyaratan ruang
Apartemen
No. Aktivitas Ruang Jenis
Ruang
Persyaratan Ruang Unit Kamar Apartemen
1. Melepas dan meletakkan sepatu Foyer Semi Private • fungsional • cahaya buatan 2. Tidur (beristirahat) Mengerjakan kerjaan Berpakaian dan berias
R. Tidur Private • nyaman • dekat jendela • dapat cahaya alami • cahaya buatan • tenang
3. Mandi Cuci Kakus Cuci muka dan sikat gigi
Kamar Mandi
Private • cahaya buatan 4. Menerima tamu
Menonton TV
Berkumpul dengan keluarga / teman-teman.
Mendengarkan musik Bersantai
Makan dan minum
R. Duduk & R. Makan Semi Private • nyaman • sebisa mungkin dekat jendela • dapat cahaya alami
5. Memasak
Membuat minuman
Menyimpan peralatan makan dan minum
Menyimpan persediaan makanan dan minuman
Dapur Service • instalasi utilitas baik
• tempat
penyimpanan yang fungsional dan rapi • cahaya buatan 6. Mencuci pakaian
Menjemur pakaian
R. Cuci & Jemur
Service • butuh panas matahari & angina • tersembunyi Ruang Penerima dan Sirkulasi
1. Menyambut penghuni dan juga tamu-tamu penghuni Duduk-duduk
Berbincang-bincang
Lobby Publik • image bangunan • skala besar • nyaman (cozy) • kesan menyambut
Menunggu tamu
2. Mencapai unit hunian R. Lift Private • sirkulasi nyaman • penerangan cukup • cahaya buatan Ruang Pengelola, Fasilitas dan Service
1. Mengatur perawatan dan operasional bangunan apartemen
R. Building Management
Private • nyaman dan aman
2. Menyimpan peralatan kebersihan untuk fasilitas umum
R. Peralatan Service • organisasi
penyimpanan baik dan rapi
• dekat dengan ruang publik dan semi publik 3. Berenang
Bermain air
Kolam Renang
Semi Publik • tenang
• nyaman dan bersih • rilex effect • sirkulasi udara lancar 4. Membilas badan Buang air Berganti Pakaian Berias Kamar Mandi dan R. Ganti Publik • bersih • pembedaan area kering dan basah 5. Menyimpan barang-barang R. Loker Publik • aman
• dekat dengan R. Ganti
Tabel 4.1. Kebutuhan Ruang Apartemen Pusat Perbelanjaan
No. Aktivitas Ruang Jenis
Ruang
Persyaratan Ruang R. Pemasaran dan R. Perantara
1. Mempromosikan bangunan Memberikan informasi kepada calon pembeli
Perantara penjualan dan penyewaan unit hunian dan unit dagang.
Mencari tenant-tenant yang sesuai
Mengatur event-event dalam pusat perbelanjaan dan pusat
R. Marketing Semi Publik • kondusif sebagai ruang tamu sekaligus ruang kerja.
seni & budaya
2. Sebagai ruang penerima Perantara antara luar dan dalam bangunan
Lobby Publik • image pusat perbelanjaan • skala besar Swalayan
1. Memajang barang-barang yang dijual.
R. Display Publik • bersih dan rapi • penerangan cukup • cahaya buatan • tidak banyak
bukaan 2. Menyimpan daging dan
sayuran, susu, dan bahan-bahan lain yang membutuhkan freezer
R. Penyimpan
Dingin
Service • steril dan tertutup • pengaturan suhu yang khusus • pengawasan rutin • bersih • dekat dengan loading dock 3. Menyimpan barang-barang kering (makanan) Gudang Kering
Service • bersih dan kering • tidak lembab • cahaya cukup • dekat dengan
loading dock 4. Menyimpan barang-barang
kering (selain makanan)
Gudang Service • bersih
• penyimpanan yang terorganisasi baik • dekat dengan
loading dock 5. Menyimpan barang-barang
karyawan dan berganti pakaian.
Loker Private • rapi dan aman • jalur masuk khusus 6. Menurunkan barang-barang
untuk masung ke penyimpanan
Loading Dock
Service • dekat dengan ruang penyimpanan • tersembunyi (tidak berada pada sirkulasi utama Karaoke
1. Sebagai ruang penerima dan rung tunggu
Perantara antara luar dan dalam bangunan
Lobby Publik • menarik • cahaya buatan
(decorative lighting)
2. Pembayaran Kasir Service • aman
3. Bernyanyi
Berkumpul bersama
R. Karaoke Semi privat • nyaman • kedap suara 4. Simpan barang-barang
pegawai
Loker Service • rapi dan terkamuflase 4. Pusat pengaturan dan
pengecekan sound & audio system
R. Sound & Audio System
Semi privat • nyaman • kedap suara • rapi
Restaurant
1. Makan dan minum Duduk bersantai Berbincang-bincang Hot spot-an
Mengelar acara (ketemu client, arisan, kumpul-kumpul)
R. Makan Publik • nyaman, bersih, rapi • penerangan cukup • ruangan menarik 2. Memasak Menyiapkan pesanan Menyimpan bahan-bahan makanan dan minuman
Dapur + penyimpanan
Service • rapi dan bersih • instalasi utilitas
yang baik 3. Pembayaran
Menyajikan makanan dan minuman (prasmanan)
Meja Saji + Kasir
Service • rapi dan bersih
3. Ganti, istirahat pegawai Simpan alat bersih-bersih
R. Pegawai Service • nyaman dan rapi
4. Cuci tangan R. Cuci
Tangan
Publik • bersih dan kering Café
1. Makan dan minum
(biasanya lebih ringan) Relax
Mendengarkan live music Hang-out
Ketemu client
Café (R. Makan)
Umum • nyaman, bersih, rapi
• penerangan cukup • ruangan menarik
2. Mempersiapkan Pesanan
Simpan bahan-bahan makanan dan minuman
Pembayaran
Pantry + Kasir
Service • rapi dan bersih • instalasi utilitas
yang baik 3. Ganti, istirahat pegawai
Simpan alat bersih-bersih
R. Pegawai Service • nyaman dan rapi 4. Cuci tangan
Buang air
toilet service • bersih • tidak bau Fashion Store
barang-barang lain. Rekreasi belanja Window shopping • rapi • cahaya buatan (decorative lighting) 2. Mencoba Pakaian Kamar Pas Private • tertutup
• rapi dan bersih • terang
3. Simpan Barang storage Service • rapi
• terkamuflase (efisiensi ruang) 4. Simpan barang, istirahat
pegawai
R. Pegawai Service • nyaman dan rapi Fitness Center
1. Berolahraga
Menjaga stamina tubuh
R. Olahraga Publik • penerangan cukup • sirkulasi udara
baik (lancar) • nyaman 2. Menerima pengunjung
Pendaftaran
Lobby Publik • menyambut dan ramah
3. Simpan barang, ganti pakaian R. Ganti + Loker Semi Private • aman
• rapi, bersih dan kering
• penerangan cukup 4. Mandi, buang air, rias Kamar
Mandi
Private • bersih
• pembedaan area basah dan atau kering
5. Ganti, istirahat, kumpul pegawai
R. Pegawai Service • nyaman dan rapi Parkir
1. Memarkirkan kendaraan Parkir mobil dan motor
Publik • sirkulasi yang nyaman
• penerangan cukup • aman
Tabel 4.2. Kebutuhan Ruang Pusat Perbelanjaan Fasilitas Seni & Budaya
No. Aktivitas Ruang Jenis
Ruang
Persyaratan Ruang R.Pertunjukan
1. Pementasan teater, musik, dan seni tampil lainnya
Auditorium Publik • akustik ruang yang baik
• efisiensi dan nyaman • pencapaian visual ke panggung yang baik • cahaya buatan 2. Persiapan pentas (latihan
sebelum naik panggung) Ganti, rias, simpan barang
R. Ganti + Rias
Private • sirkulasi udara yang baik
• bersih, kering dan nyaman • tempat penyimpanan yang baik • penerangan yang baik
3. Cuci muka, mandi, buang air Kamar Mandi
Private • bersih
• pembedaan area kering dan basah 4. Duduk, bincang-bincang,
menunggu
R. Tunggu Publik • nyaman • hangat dan
komunal
• penghawaan dan pencahayaan alami lebih baik
5. Operasional cahaya dan suara
R. Light & Sound
Service • efisiensi dan fungsional • instalasi utilitas yang baik • memiliki akses khusus Galeri Pameran
1. Pameran lukisan, foto, seni pahat, dll
Interaksi
R. Pamer Publik • faktor penerangan sangat penting • sirkulasi udara
yang baik • tidak lembab 2. Simpan barang pameran Gudang Service • tidak lembab
(sirkulasi udara baik)
• kering dan rapi Tabel 4.3. Kebutuhan Ruang Fasilitas Seni & Budaya
IV.1.4 Analisa Dimensi Ruang Keterangan:
NAD : Neufert Architecture Data TSS : Time Saver Standart
DM & RI : Dimensi Manusia & Ruang Interior SB : Studi Banding
AS : Asumsi
Apartemen 1 Unit Kamar Tidur
No. Kebutuhan Ruang Elemen Ruang Standar Luas (m2)
1. Foyer Rak sepatu AS 2
2. R. Duduk & Makan Sofa, lemari, meja-kursi makan NAD 15 3. Kamar Tidur Tempat tidur (double bed), meja
kursi kerja/rias, lemari pakaian
DM & RI 10 4. Dapur Kompor, bak cuci, lemari es,
penyimpanan
SB 2.1 5. Kamar Mandi Kloset, bak mandi (bath up),
wastafel
NAD 4
6. Balkon Meja-kursi NAD 2.5
7. Cuci Jemur Mesin cuci, jemuran NAD 2.4
8. Sirkulasi 20 % Luas Unit 7.6
Total Luas Unit 45.6
Tabel 4.4. Dimensi Ruang Apartemen 1 KT
Apartemen 2 Unit Kamar Tidur
No. Kebutuhan Ruang Elemen Ruang Standar Luas (m2)
1. Foyer Rak sepatu AS 2
2. R. Duduk & Makan Sofa, lemari, meja-kursi makan NAD 20 3. Kamar Tidur Tempat tidur (double bed), meja
kursi kerja/rias, lemari pakaian
DM & RI 10 4. Kamar Tidur Tempat tidur (single bed), meja
kursi kerja/rias, lemari pakaian
DM & RI 6 5. Dapur Kompor, bak cuci, lemari es,
penyimpanan
SB 2.1 6. Kamar Mandi Kloset, bak mandi (bath up),
wastafel
7. Kamar Mandi Kloset, bak mandi (shower), wastafel
3.4
8. Balkon Meja-kursi NAD 2.5
9. Cuci Jemur Mesin cuci, jemuran NAD 2.4
10. Sirkulasi 20 % Luas Unit 10.48
Total Luas Unit 62.9
Tabel 4.5. Dimensi Ruang Apartemen 2 KT
Pusat Perbelanjaan - Restaurant
Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2) Kasir + meja saji 1.3 – 1.9 + 15% area makan TSS 5 (5 x 1.9) + 15% x 190 38 R. Makan 1.3 – 1.9 TSS 100 100 x 1.9 190 Dapur + penyimpanan 30% + 30% area makan TSS 2 .(30% x 190) 104 R. Pegawai 1.5 – 2.0 TSS 10 10 x 2 20 R. Cuci Tangan 1.5 TSS 4 4 x 1.5 6 Sirkulasi 20% Luas 72
Total Luas Unit 430
Tabel 4. 6. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Restaurant Pusat Perbelanjaan - Café
Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2) Kasir + 1.3 – 1.9 + TSS 5 (5 x 1.9) 10 R. Makan 1.3 – 1.9 TSS 80 80 x 1.9 152 Dapur + penyimpanan 20% + 20% area makan TSS 2 .(20% x 190) 76 R. Pegawai 1.5 – 2.0 TSS 10 10 x 2 20 Sirkulasi 20% Luas 52
Total Luas Unit 310
Tabel 4.7. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan – Café
Pusat Perbelanjaan - Karaoke Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2) R. Karaoke 1.5 m2 / org DM & RI 150 150 x 1.5 m2 225
Lobby + kasir 8% R. Karaoke AS 8% x 225 18
Loker 1.5 – 2.0 TSS 20 20 x 2 40
Sirkulasi 20% Luas 59
Total Luas Unit 354
Tabel 4.8. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Karaoke
Pusat Perbelanjaan – Fashion Store Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2) R. Display 60 % area AS 5 60% x 80 48 Kasir 1.3 – 1.9 TSS 2 2 x 1.9 4 Penyimpanan 20% area AS 20% x 80 16 R. Pegawai 1.5 – 2.0 TSS 6 2 x 6 12 Sirkulasi 20% Luas 16
Total Luas Unit 96
Tabel 4.9. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan – Fashion Store Pusat Perbelanjaan – Fitness Center Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2) R. Olahraga 4 m2 / org AS 60 60 x 4 m2 240 R. senam 3 m2 / org AS 35 35 m2 x 3 108 Loker 1.5 – 2.0 TSS 12 12 x 1.5 18 R. Ganti + WC 3.0 NAD 16 16 x 3 48 Lobby 8% R.Olahraga AS 8% x 240 19 R. Pegawai 1.5 – 2.0 TSS 15 15 x 2 30 Sirkulasi 20% Luas 93
Total Luas Unit 556
Tabel 4.10. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Fitness Center Pusat Perbelanjaan – Swalayan Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2)
R. Display 300 - 500 NAD 500
Kasir 3.2 x 2.4 NAD 2 2 . (3.2 x 2.4 ) 16
Penyimpanan 15% area NAD 15% x 500 75
R. Pegawai 10% area NAD 10% x 500 50
Loading Dock 28 m2 / 1 mobil box AS 1 mobil box 28 Sirkulasi 20% Luas 134
Total Luas Unit 803
Fasilitas Seni & Budaya – R. Pertunjukan Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2) Auditorium (2/3 area) 0.72 / orang NAD 186 2/3 x a = 0.72 x 186 a = 200 200 R. tunggu 0.20 orang AS 186 186 x 0.20 37 R. persiapan 2.6 / orang NAD 50 50 x 2.6 130 Kamar Mandi 3.0 NAD 8 3.0 x 8 24 R. Operator 5 % auditorium AS 5 % x 200 10 Sirkulasi 20% Luas 80
Total Luas Unit 481
Tabel 4.12. Dimensi Ruang Fasilitas Seni & Budaya – R. Pertunjukan Fasilitas Seni & Budaya – Galeri Pameran Ruang Standar
(m2)
Sumber Kapasitas Perhitungan Luas (m2) R. Pamer 1 / orang AS 80 80 x 1 80 Gudang 60 % r.pamer AS 60 % x 80 48 Sirkulasi 20% Luas 22
Total Luas Unit 150
Tabel 4.13. Dimensi Ruang Fasilitas Seni & Budaya – Galeri Pameran
IV.1.5 Analisa Komposisi Unit Apartemen
Dari hasil wawancara yang dilakukan pada tanggal 25 Maret 2009 kepada seorang pedagang di sekitar lokasi, didapatkan informasi bahwa sebagian besar ( ± > 70%) pegawai yang nge-kost di daerah Bendungan Hilir dan Karet Tengsin adalah pegawai yang belum berkeluarga. Lalu pada tanggal 28 Maret 2009, melakukan wawancara dengan salah satu karyawan yang nge-kost pada salah satu rumah kos didapatkan informasi bahwa dari
20 kamar kos yang disewakan, hanya 2 kamar yang disewa oleh karyawan yang sudah memiliki keluarga dan jumlah penghuni yang nge-kost adalah 1-2 orang/kamar. Dari data yang diperoleh tersebut didapatkan sasaran proyek hunian ini adalah para pegawai muda yang bekerja di sekitar Sudirman – Thamrin dan Kuningan. Berdasarkan hasil studi banding komposisi unit di The 18th Residences dan The Groove Suites, Rasuna Epicentrum yang menghasilkan komposisi unit:
Jenis Unit The 18th Residences The Groove Suites Ratio
1 kamar tidur 2 38 m2 – 47 m2 7 61 m2 9 5 2 kamar tidur 1 61 m2 – 73 m2 1 75 m2 – 81 m2 2 1 Tabel 4.14. Komposisi Unit Apartemen
Data tersebut sesuai dengan kebutuhan sasaran proyek ini, sehingga dalam proyek ini, hunian terdiri dari: unit 1 BR dan 2 BR dengan rasio 5 : 1, dengan luasan per unit 38 m2 untuk yang 1 BR dan 61 m2 untuk yang 2 BR. Jumlah unit 1 BR = 208 unit dan jumlah unit 2 BR = 42 unit.
IV.2 Aspek Lingkungan
IV.2.1 Analisa Peraturan dalam Tapak Luas Tapak : 7,700 m2
KDB : 60 % KLB : 4.5
Luas tapak maksimal yang dapat dibangun = 60 % x 7,700 m2 = 4,620 m2 Luas bangunan maksimal = 4.5 x 7,700 m2 = 34,650 m2
Jumlah lapis bangunan 12 lt.
Jumlah lantai untuk hunian = 10 lt (2 tower). Jumlah total unit apartemen = 238 unit Luas Lantai Tipikal (1 tower) = 800 m2
Luas Total Hunian = 2 x (10 x 800 m2) = 16,000 m2
Luas Area Komersial (Pusat Perbelanjaan + Fasilitas seni & budaya + Semi Basement) = 3,780 m2 + 770 m2 + 4,140 m2 + (1/2 x 2280 m2) = 3,780 m2 + 770 m2 + 4,140 m2 + 1140 m2 = 9,830 m2
Luas Bangunan = Luas Hunian + Luas Komersial 34,650 m2 = 16,000 m2 + 9,830 m2
34,650 m2 = 25,830 m2 Sisa Luas Bangunan = 8,820 m2
IV.2.2 Analisa Kebutuhan Parkir Kebutuhan Parkir Apartemen
Diketahui Standar Parkir: luar = 25 m2 dan dalam 35 m2 Ratio Parkir = 1 KT dan 2 KT = 1 slot parkir.
Luas Basement = (7,700 m2 – Luas GSB)
= (7,700 m2 – (2,188 m2 + 1,100 m2 ))
= 4,412 m2
Kapasitas = 4,412 m2 / 35 m2 = 126 mobil / basement Jumlah total unit apartemen = 238 unit
Kebutuhan Parkir Hunian = 238 parkir mobil
Jumlah Basement = 238 : 126 = 1.8 basement ≈ 2 basement Kebutuhan Parkir Pusat Perbelanjaan dan Fasilitas Seni & Budaya Diketahui Standar Parkir: luar = 25 m2 dan dalam 35 m2
Diketahui Ratio Parkir: 1: 60
Luas bangunan komersial = 9,830 m2
Kebutuhan Parkir Pusat Perbelanjaan = 9,830 m2 : 60 m2 = 163 mobil Luas Tapak : 7,700 m2
KDB : 60 % KLB : 4.5
Luas tapak maksimal yang dapat dibangun = 60 % x 7,700 m2 = 4,620 m2 Sisa Lahan = 7,700 m2 – 4,620 m2 = 3,080 m2
Diasumsikan sisa lahan tersebut difungsikan untuk sirkulasi, parkir karyawan dan ruang hijau terbuka (RTH).
Jumlah basement yang dibutuhkan = 163 : 126 = 1.29 ≈ 1.5 basement Dalam proyek ini, parkir basement diperuntukan baik untuk hunian maupun untuk pusat perbelanjaan dan fasilitas seni & budaya sehingga kebutuhan total parkir untuk basement = 238 + 163 = 401 mobil. Dengan kapasitas basement = 126 mobil / basement, maka jumlah basement yang dibutuhkan = 401 : 126 = 3.2 ≈ 4 basement. Sedangkan maksimal basement yang boleh dibangun adalah 3 basement. Melihat adanya kekurangan lahan dan mempertimbangkan fasilitas
transportasi sekitar tapak yang memadai (halte bus dan Trans Jakarta berada 60 m dari tapak) sehingga:
• jumlah parkir kendaraan diprioritaskan untuk penghuni apartemen (1 unit= 1 slot parkir)
• jumlah parkir kendaraan untuk bangunan komersial: • 57 parkir mobil (11 untuk disable + 46)
• 105 parkir motor
IV.2.3 Analisa Pencapaian Tapak
Foto 2. Foto Satelit Bendungan Hilir
Sumber: Google Earth Potensi Lokasi Tapak
sangat strategis. Berada di kawasan segitiga eman (Sudirman, Thamrin, Kuningan)
• Pencapaian menggunakan kendaraan pribadi dapat ditempuh dengan mudah dari seluruh penjuru Jabodetabek karena dekat dengan semanggi. • Pencapaian ke tapak menggunakan kendaraan pun sangat mudah karena
bus kota dari Jabodetabek melewati kawasan ini.
• Kawasan Benhil dilewati Jalur Trans Jakarta koridor 1, dekat dengan Terminal Blok M, stasiun dalam kota Sudirman dan stasiun luar kota Gambir.
• Kawasan ini juga dekat dengan pintu tol Semanggi. Kekurangan Lokasi (-)
• Kawasan Benhil merupakan kawasan pusat niaga di Jakarta sehingga keramaian aktivitas terjadi sepanjang hari kerja terutama saat waktu pergi dan pulang kerja.
• Kebijakan lalu lintas 3 in 1 pada jam tertentu di pagi dan sore hari.
IV.2.4 Analisa View Karakteristik Tapak • Terletak di hook 2 sisi
→ pandangan bebas di 2 sisi (+) • Adanya Kali (sungai) Krukut
→ pandangan bebas karena tidak ada penghalang pandangan, seperti bangunan (+)
→ air sungai dapat menjadi berier panas matahari dari sisi timur (+) → air sungai kotor berwarna cokelat (-)
→ daerah bantaran sungai kurang terpelihara dengan baik (ada tempat pembuangan sampah yang diletakkan di tepi sungai, di ujung Jl. Bendungan HIlir 5) (-)
• Tempat parkir teduh Gedung Resona
→ menjadi RTH yang cukup baik di sekitar tapak (+)
→ pandangan rimbun dan bebas (4 lt ke atas) karena adanya pohon-pohon rindang (+)
• Pasar Benhil
→ lokasi yang berseberang-seberangan dengan pasar benhil dapat dikatakan sebagai saingan pusat perbelanjaan yang akan dibangun. (-)
→ aktivitas sepanjang hari di Pasar Benhil menyebabkan kepadatan dan kebisingan. (-)
→ sebagai magnet pengunjung (+)
→ kebiasaan parkir sembarangan yang perlu ditertibkan karena menyebabkan kesemrawutan. (-)
Alternatif 2
Keuntungan (+) Kekurangan (-)
• Area privat yang diletakkan di bagian depan mendapatkan pemandangan yang terbaik yaitu situasi kota Jakarta.
• Area service diletakkan di arean dengan pemandangan yang tidak bagus.
• Area privat yang diletakkan di depan menciptakan kekagetan pemandangan dari depan karena sebelah kiri dan kanan adalah area tanpa bangunan, yaitu tempat parkir Resona dan Kali Krukut. Alternatif 3
Keuntungan (+) Kekurangan (-) • Area publik diletakkan di sebelah
kiri tapak menguntungkan karena memiliki kesamaan fungsi guna bangunan yaitu ruang publik. • Area privat diletakkan di sebelah
kanan, menghadap ke arah Kali Krukut diharapkan dapat menjadi berier panas matahari
• Area private terlalu memanjang searah tapak menciptakan view dari luar ke dalam tapak yang kurang menarik karena menghadirkan susunan privat yang memanjang ke belakang.
IV.2.5 Analisa Letak Entrance
Alternatif 1
Keuntungan (+) Kekurangan (-)
• Pintu masuk kawasan bukanlah jalan umum sehingga mempercepat sirkulasi masuk.
• Pintu keluar kendaraan dibuat 2 buah karena diperuntukkan bagi kendaraan yang hanya drop off sehingga bisa langsung keluar kawasan, lalu untuk kedaraan yang diparkir dapat keluar di Jl. Jend. Sudirman.
• Entrance bagi pejalan kaki
• Pintu masuk yang hanya 1 menunjukkan tidak ada sirkulasi khusus untuk apartemen dikhawatirkan akan terjadi antrian masuk saat pusat perbelanjaan sedang ramai.
→ alternatif kendaraan umum untuk menghadapi kemacetan Jakarta (+) → parkir ojek yang tidak tertib menambah kesemrawutan.(-)
Alternatif 1
Keuntungan (+) Kekurangan (-)
• Area publik seperti plaza, pusat perbelanjaan dan juga fasilitas seni & budaya menghadap best view yaitu situasi perkotaan Jakarta
• Area publik yang diletakkan di bagian depan tapak untuk merespon tempat parkir Resona dan sungai sehingga kesan mengundang dapat tercipta.
• Area privat memerlukan view yang bagus, pertimbangan diletakkan agak ke belakang karena privat berada di lantai 4 ke atas sehingga view kota Jakarta masih dapat terlihat, didukung dengan area publik yang terbuka.
• Area privat ada yang menghadap ke arah tempat pembuangan sampah dan hal ini mengganggu pemandangan.
disediakan 2 di sisi Jl. Jend. Sudirman dan Jl. Bendungan Hilir untuk dapat melayani pengunjung dari setiap arah.
Alternatif 2
Keuntungan (+) Kekurangan (-)
• Pintu masuk kawasan dibedakan menjadi 2, yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen.
• Entrance bagi pejalan kaki diletakkan di hook sebagai interaksi dengan 2 jalan dan sebagai interest point.
• Ada sedikit kekhawatiran, entrance pejalan kaki tidak melayani pengunjung di Jl. Bendungan Hilir dan pada akhirnya menggunakan sirkulasi keluar kendaraan dan terjadi crossing.
Alternatif 3
Keuntungan (+) Kekurangan (-)
• Pintu masuk kawasan dibedakan menjadi 2, yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen.
• Ada 2 entrance pejalan kaki sehingga dapat melayani pengunjung dari 2 sisi.
• Pintu masuk dan keluar utama berada di Jl. Bendungan Hilir berdampak baik karena pencapaian ke tapak lebih menguntungkan (menghindari 3 in 1) melalui jalur belakang tapak.
• Pintu masuk dan pintu keluar utama diletakkan di JL. Bendungan Hilir dimaksudkan untuk menghindari 3 in 1 yang diberlakukan pada waktu-waktu pulang kerja dan supaya tidak terjadi antrian yang terlalu panjang di Jl. Jend. Sudirman karena lebar sisi daerah ini terlalu pendek. Tetapi Jl. Bendungan Hilir pun cukup padat dikarenakan aktivitas di pasar, seberang tapak yang meningkat saat waktu semakin malam.
