Analisa Efektifitas Site Layout Pada Suatu Perumahan
Atikha Nurhayati, M. Ali Berawi, M.Eng, Sc.PhD Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia
E-mail : [email protected]
Abstrak
Maraknya pembangunan perumahan baik skala kecil maupun skala besar membuat daya saing dalam bidang properti menjadi semakin ketat, sehingga membuat pengembang perumahan bersaing untuk membuat perencanaan site layout (tapak) perumahan yang baik, yaitu konsep perumahan, penentuan tata guna lahan, perencanaan jalan, dan pembagian kavling. Tetapi untuk membuat perencanaan yang baik tentunya efektifitas menjadi penting. Untuk itulah penulis mengangkat tema untuk menganalisa efektifitas site layout perumahan dengan objek penelitan yaitu sebuah perumahan di daerah Jatiranggon, Bekasi. Tujuan penelitian adalah untuk mengetahui efektifitas perencanaan tapak perumahan tersebut. Untuk itu, penulis melakukan studi kepustakaan, studi lapangan, konsultasi dan analisa data. Dari penelitian ini, didapatkan bahwa untuk mengukur efektifitas suatu perencanaan tapak dapat dilihat dari komposisi pembagian luas dan dihubungkan dengan hasil penjualan kavling. Hasil analisa menunjukkan perumahan tersebut memiliki komposisi luas tapak untuk kavling sebesar 64.40%, untuk untuk jalan adalah 24.84% dan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial sebesar 10.75%. Hasil penjualan sudah terjual sekitar 90 % atau sekitar 7 unit per bulan, melebihi target penjualan sekitar 5 unit per bulan. Hasil ini menunjukkan perencanaan tapak sudah cukup efektif dari pembagian komposisi luas tapak dan hasil penjualan yang sudah melampaui target dari pengembang perumahan tersebut.
Kata Kunci:
Efektifitas tapak, tata guna lahan, konsep perencanaan, prinsip pembagian kavling, perencanaan jalan, keleluasaan, kelegaan.
The Effectivity Analysis Site Layout of Residential Abstract
The rise of both small-scale residential development and large scale make competitiveness in the field of property become more stringent, thus making housing developers compete to create a site layout plan good residential, the residential concept, the determination of land use, residential street planning, and layout plan. But to make good planning effectiveness must be important. That's the theme for the author to analyze the effectiveness of site layout of residential with the research object in a residential area Jatiranggon, Bekasi. The purpose of the study was to determine the effectiveness of the residential site planning. To that end, the authors conducted a literature study, field study, consultation and data analysis. From this study, it was found that for measuring the effectiveness of a site planning can be seen from the wide distribution of composition and associated with the sale of lots. The analysis shows that housing has wider tread composition for plots by 64.40%, to 24.84% for the road is and for public facilities and social facilities by 10.75%. Proceeds from sales has sold about 90% or about 7 units per month, exceeding the sales target of about 5 units per month. These results show the footprint is quite effective planning of the distribution and composition of the tread area of sales performance has exceeded the target of the housing developers.
Key Words:
Effectiveness of residential site, land use, planning concept, the principle of plots, road planning, flexibility, relief.
Pendahuluan
Dewasa ini sedang marak berkembang pembangunan perumahan baik skala kecil maupun skala besar, sehingga menimbulkan daya saing dalam bidang properti menjadi semakin ketat.
Untuk itu, para pengembang perlu membuat suatu perencanaan yang matang, dimana salah satunya adalah perencanaan site layout perumahan yang meliputi konsep perumahan itu sendiri, penentuan tata guna lahan, perencanaan jalan, dan prinsip pembagian kavling (luas kavling). Sehingga, menurut Kwanda (2002), perencanaan site layout secara tepat dapat meningkatkan daya saing dan juga dapat mengurangi biaya – biaya pengembangan suatu perumahan.
Para pengembang pun harus mengetahui dan mengerti tentang pola penggunaan lahan untuk menentukan investasi yang potensial di suatu daerah yang akan dikembangkan. Tetapi pengembang harus sadar untuk mengikuti dan mentaati peraturan atau panduan mengenai perencanaan penataan kawasan yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat atau instansi terkait demi memperoleh bentuk tata kawasan yang baik (Aryanto dkk, 2002).
Bagi sebagian masyarakat, membeli rumah adalah suatu keputusan yang sulit, karena tersedianya berbagai pilihan mulai dari jenis atau tipe, lokasi, luas, harga, dan lainnya. Calon pembeli perlu mempertimbangkan aspek – aspek utama yang penting dalam menentukan pilihan terhadap hunian ideal. Diantaranya, lokasi, aksesibilitas, fasilitas yang tersedia baik di kompleks perumahan maupun di sekitarnya, aspek legal kepemilikan tanah, hak dan kewajiban pembeli maupun developer, kualitas lingkungan perumahan, dan lainnnya.
Umumnya semakin luas kawasan perumahan semakin banyak dan lengkap fasilitas yang disediakan..
Contoh kasus penelitian ini, membahas tentang Perumahan X yang berlokasi di Jalan Raya Hankam, dimana perumahan ini dibangun diatas tanah seluas ±6,5 hektar. Perumahan X Jatiranggon-Bekasi ini terbagi menjadi 3 tahap dan dari kedua tahap tersebut terdiri dari 2 type rumah.
Tabel 1. Tipe Rumah dan Luas Tanah di Perumahan X Jatiranggon-Bekasi
Tahap Blok Type Rumah Luas Tanah (m2)
1 Blok A 45 ±180
2 Blok B 45 ±220
3 Blok C 60 ±360
Sampai saat ini pembangunan sudah bejalan sekitar 95% dan sudah terjual 90% dari total perumahan tahap I sampai dengan tahap III. Dalam perumahan ini terdapat beberapa fasilitas
diantaranya one gate system, lapangan basket, masjid, taman bermain, area jogging, dan lainnya.
Berdasarkan latar belakang yang telah dikemukakan, maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut:
1. “Apakah perencanaan site layout Perumahan X Jatiranggon-Bekasi efektif?” Tentunya penulis bermaksud untuk mengidentifikasi hasil perencanaan layout yang telah dilakukan pada perumahan tersebut, apa sudah efektif atau tidak, sehingga dapat menjadi output untuk melakukan optimalisasi dalam perencanaan layout di kemudian hari.
2. Setelah mengetahui perencanaan layout efektif atau tidak, maka muncul pertanyaan
“Bagaimana solusi untuk meningkatkan efektivitas lahan?”
Penulisan Skripsi ini merupakan syarat kelulusan pada program Sarjana Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Indonesia. Adapun tujuan dari penulisan Skripsi ini adalah: “Untuk mengetahui apakah perencanaan tapak Perumahan X Jatiranggon-Bekasi sudah efektif dan juga mengetahui solusi yang tepat untuk meningkatkan efektivitas.”
Tinjauan Teoritis
Secara umum kajian pustaka yang terkait dengan permasalahan yang diangkat penulis meliputi peraturan tentang rumah dan perumahan, pendapat dari para pakar terkait dengan definisi efektivitas dan instrumen pengukurnya serta definisi tentang site layout dan penilaiannya dari beberapa pakar.
Menurut Undang – Undang Republik Indonesia No.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan sarana pembinaan keluarga. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan, sedangkan pemukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Sarana lingkungan merupakan kelengkapan lingkungan yang antara lain berupa fasilitas – fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan, niaga, pemerintahan, pelayanan umum, peribadatan, rekreasi, kebudayaan, olah raga, dan lapangan terbuka serta fasilitas umum lainnya, sedangkan yang dimaksud dengan prasarana lingkungan pada daerah pemukiman adalah jalan, saluran air minum, saluran air limbah, saluran air hujan, pembuangan sampah, dan jaringan listrik.
Menurut pendapat Mahmudi dalam bukunya “Manajemen Kinerja Sektor Publik”
mendefinisikan efektivitas, sebagai berikut: “Efektivitas merupakan hubungan antara output dengan tujuan, semakin besar kontribusi (sumbangan) output terhadap pencapaian tujuan, maka semakin efektif organisasi, program atau kegiatan” (Mahmudi, 2005:92). Berdasarkan pendapat tersebut, bahwa efektivitas mempunyai hubungan timbal balik antara output dengan tujuan. Semakin besar kontribusi output, maka semakin efektif suatu program atau kegiatan.Efektivitas berfokus pada outcome (hasil), program, atau kegiatan yang dinilai efektif apabila output yang dihasilkan dapat memenuhi tujuan yang diharapkan atau dikatakan spending wisely.
Singkatnya hubungan arti efektivitas adalah sebagai berikut :
!"!#$%&%$'( = outcome output
Site adalah: “a unit of land that is ready for its intended use”(Ring, 1985). Situasi site atau daerah atau wilayah merupakan suatu bagian tertentu dari sebuah wilayah/lahan yang luas dimana di dalam suatu site tersebut telah disiapkan dan disediakan prasana seperti storage (gudang) untuk penyimpanan material, jalan, selokan, pipa pembuangan air, sarana air bersih, juga kepeluan umum seperti penyediaan listrik dan telepon.
Dalam suatu analisa site, hal – hal yang perlu dinilai antara lain: (Ring, 1985) a. Keadaan alam di daerah beserta karakteristik tanah daerah tersebut.
b. Ukuran, bentuk dari wilayah yang dinilai dari topografinya.
c. Pembangunan infrastruktur beserta kemajuan yang dicapai.
d. Keadaan zoning, bangunan, batasan wilayah dan akte kepemilikan.
e. Pertimbangan – pertimbangan akan kondisi daerah yang dinilai oleh para ahli.
f. Bangunan tambahan dan penggunaan lahan.
g. Kondisi bangunan dan kemajuannya beserta lahan hijau yang digunakan sebagai taman.
Secara singkat, penilaian site adalah menilai karakteristik fisik dan faktor legalistik dari suatu wilayah / daerah. (Phyrr, 1989)
Jika mengacu pada Keever and Ross, 1968, terdapat hubungan antara site layout dan efetif, dimana mereka menyatakan sebagai berikut : “Dalam suatu kawasan perumahan, presentase bagian luas efektif masing – masing kawasan adalah maksimal 65% untuk perumahan, 20%
untuk jalan, 10% untuk ruang terbuka dan fasilitas umum, 5% untuk keperluan komersial.”
Metode Penelitian
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode Survey dengan pendekatan deskriptif kuantitatif. Pada penelitian kuantitatif, pengujian hipotesis dilakukan dengan pengujian statistik sehingga relatif mendekati suatu kebenaran yang diharapkan. Dengan demikian, orang lebih mudah menerima suatu penjelasan pengujian, sampai sejauh mana hipotesis penelitian diterima atau ditolak (Crefwel, 2005).
Metode survey dalam penelitian adalah metode yang dapat dilakukan pada populasi besar maupun kecil, yakni untuk mengkaji populasi (Universe), yang besar maupun yang kecil serta mengkaji sampel yang dipilih dari populasi untuk menemukan identifikasi, distribusi, dan inter-relasi, dari variabel-variabel penelitian. Data yang dipelajari adalah data dari sampel yang diambil dari populasi tersebut, sehingga ditemukan kejadian-kejadian relatif distribusi dan hubungan-hubungan antar variabel (Sugiono, 2005).
Menurut Nazir (1988), pada dasarnya penelitian ilmiah adalah suatu kegiatan untuk mencari kebenaran suatu masalah. Karena itu, penelitian dan metode ilmiah mempunyai hubungan yang dekat sekali. Dengan adanya metode ilmiah, pertanyaan-pertanyaan dalam mencari dalil umum akan mudah terjawab, seperti menjawab seberapa jauh, mengapa begitu, apakah benar dan sebagainya. Supaya suatu metode yang digunakan dalam penelitian disebut metode ilmiah, maka metode tersebut harus mempunyai kriteria sebagai berikut (Nazir, 1988) :
1. Bedasarkan fakta
2. Bebas dari prasangka (bias)
3. Menggunakan prinsip-prinsip analisa 4. Menggunakan hipotesa
5. Menggunakan ukuran objektif 6. Menggunakan teknik kuantifkasi Data – data yang diperlukan meliputi :
1. Data Primer yakni keterangan yang berasal dari hasil wawancara degan pihak pengembang, masterplan atau site plan (rencana tapak), harga jual kavling per-m2.
2. Data Sekunder, yakni keterangan yang berasal dari teori – teori perencanaan tapak perumahan dan peraturan pemerintah.
Pengumpulan data merupakan prosedur yang sistematik dan standar untuk memperoleh data yang diperlukan. Selalu ada hubungan antara metode mengumpulkan data dengan masalah penelitian yang ingin dipecahkan (Nazir, 1988).
Langkah-langkah yang diambil dalam pengumpulan data yang berkaitan dan menunjang penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Penelitian kepustakaan (Library Research)
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk memperoleh data-data sekunder yang relevan untuk mengetahui indikator-indikator dari variabel-variabel yang akan diukur. Penelitian ini juga berguna sebagai pedoman teoritis pada saat melakukan penelitian lapangan atau studi kasus pada perusahaan serta untuk mendukung dan menganalisis data, yaitu dengan cara mempelajari literatur-literatur yang relevan dengan topik yang sedang diteliti.
2. Penelitian Lapangan (Field Research)
Pengumpulan data yang dilakukan dengan mengadakan penelitian langsung pada perusahaan untuk kemudian dipelajari, diolah dan dianalisa. Pengamatan di lapangan dilakukan sepanjang bulan Mei-Oktober 2007. Adapun langkah-langkah yang dilakukan untuk memperoleh data dilakukan dengan cara meminta data-data dan informasi yang diperlukan dalam penelitian ini dari sumber penelitian atau perusahaan. Data yang diperoleh dari penelitian lapangan ini berupa data primer yang menggambarkan kondisi aktual dan sebenarnya dari perusahaan yang akan diteliti.
a. Wawancara (interview)
Wawancara adalah suatu bentuk komunikasi verbal jadi semacam percakapan yang bertujuan memperoleh informasi (Nasution, 2003). Sedangkan menurut Nazir (1988) wawancara adalah proses memperoleh keterangan untuk tujuan penelitian dengan cara tanya jawab sambil bertatap muka antara si penanya atau pewawancara dengan si penjawab atau responden dengan menggunakan alat yang dinamakan interview guide (panduan wawancara). Wawancara merupakan metode pengumpulan data dengan jalan tanya jawab sepihak yang dilakukan secara sistematis dan berlandaskan kepada tujuan penelitian (Lerbin,1992 dalam Hadi, 2007). Tanya jawab ‘sepihak’ berarti bahwa pengumpul data yang aktif bertanya, sermentara pihak yang ditanya aktif memberikan jawaban atau tanggapan. Dari definisi itu, kita juga dapat mengetahui bahwa tanya jawab dilakukan secara sistematis, telah terencana, dan mengacu pada tujuan penelitian yang dilakukan. Pada penelitian, wawancara dapat berfungsi sebagai metode primer, pelengkap atau sebagai kriterium (Hadi, 1992). Sebagai metode primer, data yang diperoleh dari wawancara merupakan data yang utama guna menjawab pemasalahan penelitian. Sebagai metode pelengkap, wawancara berfungsi sebagai sebagai pelengkap metode lainnya yang digunakan untuk mengumpulkan data pada suatu penelitian. Sebagai kriterium, wawancara digunakan untuk menguji
kebenaran dan kemantapan data yang diperoleh dengan metode lain. Itu dilakukan, misalnya, untuk memeriksa apakah para kolektor data memeang telah memperoleh data dengan angket kepada subjek suatu penelitian, untuk itu dilakukan wawancara dengan sejumlah sample subjek tertentu. Pada tahap wawancara mendalam, wawancara dilakukan dengan invidu atau seseorang secara personal dimana, responden mengikuti panduan dari topik yang diajukan sebagai bagian dari orientasi menjawab pertanyaan (Gunther, 2006). Aspek-aspek wawancara mendalam yang dapat direncanakan adalah tujuan-tujuan, pertanyaan-pertanyaan, setting, dan reaksi terhadap permasalahan-permasalahan khusus. Perencanaan semacam itu bisa memberikan kesiapan bagi si pewawancara untuk semua kemungkinan-kemungkinan yang mungkin muncul dalam proses wawancara. (Robert Kahn dan Charles Channel, 2003). Semua wawancara mendalam tersusun atas dua dimensi penting yang bisa dianalisa keefektifannya: kandungan isi dan hubungan. Yang cenderung akan lebih difokuskan adalah isi. Hendaknya melakukan wawancara untuk mendapatkan informasi atau untuk memberikan informasi. Akan tetapi, menganggap bahwa hubungan antar pewawancara dan orang yang diwawancarai sama pentingnya dalam kebanyakan situasi. Bahkan, sifat-dasar hubungan tersebut bisa menentukan apakah informasi tertentu telah disampaikan selama wawancara atau tidak. (Dr. Nurul Murtadho, 1992).
b. Responden
Responden dalam kamus bahasa Indonesia adalah yang dituntut; juru jawab; perhatian jadi responden penelitian dapat di defenisikan yaitu Responden penelitian adalah seseorang (karena lazimnya berupa orang) yang diminta untuk memberikan respon (jawaban) terhadap pertanyaan-pertanyaan (langsung atau tidak langsung, lisan atau tertulis ataupun berupa perbuatan) yang diajukan oleh peneliti. Dalam hal penelitian dilakukan dengan menggunakan tes, maka “responden” penelitian ini menjadi “testee”
(yang dites). Responden dari kata asal ”respon” atau penanggap, yaitu orang yang menanggapi. Dalam penelitian, responden adalah orang yang diminta memberikan keterangan tentang suatu fakta atau pendapat. Keterangan tersebut dapat disampaikan dalam bentuk tulisan, yaitu ketika mengisi angket, atau lisan, ketika menjawab wawancara, Pada penelitian ini, dipilih responden berasal dari PT. Y selaku pengembang Perumahan X, yaitu yaitu Bpk. Sony Suryono yang dalam hal ini bertindak sebagai Wakil Direktur / Manager Teknis.
c. Observasi
Observasi merupakan suatu usaha mengamati keadaan yang wajar dan yang sebenarnya tanpa usaha yang disengaja untuk mempengaruhi, mengatur, atau memanipulasikannya”. (Nasution, 2003). Observasi pada perencanaan tapak dengan data yang diperoleh pihak pengembang berupa Site Plan, dan data tipe serta ukuran perumahan.
Observasi merupakan teknik pengumpulan data, dimana peneliti melakukan pengamatan secara langsung ke objek penelitian untuk melihat dari dekat kegiatan yang dilakukan (Riduwan, 200 : 104).
Metode Observasi sering kali diartikan sebagai pengamatan dan pencatatan secara sistematik terhadap gejala yang tampak pada subyek penelitian. Teknik observasi sebagai pengamatan dan pencatatan secara sistematik hendaknya dilakukan pada subyek yang secara aktif mereaksi terhadap obyek. Adapun kriteria yang hendak diperhatikan oleh observeser antara lain:
• Memliki pengetahuan yang cukup terhadap obyek yang hendak diteliti.
• Pemahaman tujuan umum dan tujuan khusus penelitian yang dilaksanakannya.
• Penentuan cara dan alat yang dipergunakan dalam mencatat data.
• Penentuan kategori pendapatan gejala yang diamati.
• Pengamatan dan pencatatan harus dilaksanakan secara cermat dan kritis.
• Pencatatan setiap gejala harus dilaksanakan secara terpisah agar tidak saling mempengaruhi.
• Pemilikan pengetahuan dan keterampilan terhadap alat dan cara mencatat hasil observasi.
Hasil Penelitian
Perumahan X ini berada di daerah Bekasi. Akses perumahan ini dapat melewati Jalan Raya Hankam. Perumahan ini didirikan di atas lahan seluas 7,5 ha yang ditata oleh arsitek Pengembang Y. Fasilitas yang disediakan pada perumahan ini adalah masjid, taman bermain, lapangan basket. Selain itu juga terdapat kompleks ruko pada perumahan ini. Pembangunan Perumahan X direncanakan secara bertahap menjadi 3 tahap, yaitu tahap I dimana pada site plan disebut blok A, tahap II dimana pada site plan disebut blok B dan tahap III dimana pada site plan disebut blok C (Site Plan dapat dilihat pada gambar di atas). Pembagian tahapan pembangunan dilakukan sebagai bentuk strategi pengembang dalam melakukan penjualan rumah/kavling dan pembebasan lahan, dimana pembangunan tahap I digunakan untuk melihat
SKALA 1 : 1000 U
63 64 6261 6968
67 66 70 71 72 73
65 44
43
42414039383736 35
34 33
32 31
515049 4847
46 45 57 56 55 54 52 53
26 25 27
28 24
6059
19 18 17 9 16 8 7
6 1011121314 15
22 23 5 4 3 2 1
Masjid Jl. Tarumanegara
59 58
A
63B 65 66 67
68 697071
63A6362616059
71A7273 51
52 53A53 54 55
1314151617 181920
21222324 1 2 3 54 6 7 8 9 10 11 12
42 43 44 45
37 38 39
40 25
26 27 28 34 35
33 32
31 29
B
1 2 3 4 26
35 36 48a 49
42 43 41
44 45 27 23a
50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
61 62 63 64
69 70 71 72
77 78 79 80 81 82
46 47
65 66 67 68
73 74 75 76 92
8485 8686a 83
40
91 90 89 88 87 25 24
23 22 21 20 19 18
5 6 7 8 9 10
34 33
37
C 38
pangsa pasar/market, setelah rumah tahap I terjual semua, dilakukan pembebasan lahan dan pembangunan tahap II, begitupun selanjutnya sampai dengan tahap III dengan nilai investasi dan harga tanah yang semakin meningkat tentunya.
Gambar 1. Site Layout Perumahan X
Konsep perencanaan untuk perumahan X adalah dengan konsep perencanaan PUD. Konsep perencanaan PUD adalah suatu pengembangan multifungsi yang fleksible tanpa ada pembagian yang kaku untuk setiap zona kegiatan. Kawasan perumahan yang cukup luas sehingga pembangunannya tidak dilakukan secara keseluruhan melainkan secara bertahap.
Penggunaan lahannya juga bervariasi untuk perumahan, fasilitas umum, perkantoran, dan lain – lain. Pemilihan konsep PUD pada kawasan ini hanya memiliki satu jalan keluar atau one gate system dan pembangunan secara bertahap. Dalam perumahan ini dikelompokkan menjadi
beberapa kelompok yang dapat dilihat pada site plan perumahan X yang terdapat pembagian – pembagian yang terlihat jelas pada pembangunan perumahan X.
Untuk penggunaan tata guna lahan dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 2. Prosentase Pembagian Tata Lahan Tahap I
Tata Lahan Luas (m2) Persentase (%)
Perumahan / Kavling ±11,261.64 54.11
Jalan & Fasilitas Umum ±9,550.18 45.89
Jumlah ±20,811.82 100.00
Tabel 3. Prosentase Pembagian Tata Lahan X Tahap II
Tata Lahan Luas (m2) Presentase (%)
Perumahan / Kavling ±12528.73 65.63
Jalan & Fasilitas Umum ±6,560.49 34.37
Jumlah ± 19089.22 100.00
Tabel 4. Prosentase Pembagian Tata Lahan X Tahap III
Tata Lahan Luas (m2) Presentase (%)
Perumahan ±18144.48 73.46
Jalan & Fasilitas Umum ±6556.18 26.54
Jumlah ±24700.66 100.00
Untuk pembagian hirarki jalan dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 5. Pembagian Hirarki Jalan Perumahan X Tahap I
Hirarki Jalan Luas (m2) Persentase (%)
Arteri Sekunder 3660.60 24.93
Kolektor Sekunder 6615.10 45.05
Lokal 4406.74 30.02
Jumlah 14682.44 100.00
Tabel 6. Pembagian Hirarki Jalan Perumahan X Tahap II
Hirarki Jalan Luas (m2) Persentase (%)
Kolektor Sekunder 12070.482 64.85
Lokal 6542.4432 35.15
Jumlah 18612.925 100.00
Tabel 7. Pembagian Hirarki Jalan Perumahan X Tahap III
Hirarki Jalan Luas (m2) Persentase (%)
Kolektor Sekunder 18050.372 67.78
Lokal 7634.280 32.22
Jumlah 25684.650 100.00
Untuk pembagian pola jalan dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 8. Pembagian Pola Jalan Perumahan X Tahap I
Pola Jalan Luas (m2) Persentase (%)
Grid 5147.85 35.06
Culdesac 7329.22 49.92
Loop 2205.33 15.02
Jumlah 14682.40 100.00
Tabel 4.8 Pembagian Pola Jalan Perumahan X Tahap II
Pola Jalan Luas (m2) Persentase (%)
Grid 6525.524 35.05
Culdesac 4648.231 24.97
Loop 7439.170 39.97
Jumlah 18612.925 100.00
Tabel 4.9 Pembagian Pola Jalan Perumahan X Tahap III
Pola Jalan Luas (m2) Persentase (%)
Grid 7432.437 37.297
Culdesac 7764.263 38.961
Loop 4731.624 23.743
Jumlah 19928.32 100.00
Pada perumahan ini, tidak terjadi perbedaan lebar jalan yang signifikan, yaitu lebar jalan utama adalah 7 meter dan jalan penghubung lainnya adalah 6 meter. Dapat dikatakan hampir seluruh kavling memiliki lebar jalan yang relatif sama. Hal ini menjadi batasan oleh pengembang, karena harus menyediakan lahan yang cukup besar untuk sistem saluran air hujan (drainase) yang masuk dari luar perumahan dan air hujan dari dalam perumahan pada setiap sisi jalan.
Strategi pembagian luas kavling merupakan suatu hal penting dalam industri ini. Pengembang harus jeli melihat peluang pasar pada lokasi tersebut. Menurut pengembang, sekitar tahun 2000, lokasi Jatiranggon – Bekasi merupakan lokasi potensial untuk berkembang dan harga tanah masih relatif murah. Ketika pintu tol JOR di Jatiwarna sudah dapat beroperasi, maka lokasi yang hanya berjarak 2 km tersebut akan berkembang pesat dan nilai investasi akan cepat meningkat. Atas dasar itulah pengembang membuat konsep perumahan minimalis (type kecil, : 45 dan 60) dengan luas tanah yang relatif besar yaitu 180 – 250 m2 dengan lebar muka 9 – 10 meter.
Dengan konsep tersebut maka didapat jumlah kavling di perumahan ini sebagai berikut :
Tabel 10. Jumlah Unit Perumahan X
Pembangunan Tahap Jumlah Unit
I 73
II 70
III 93
Berdasarkan site plan, pengembang menempatkan tipe yang lebih besar yaitu type 60 di jalan utama dan tipe 45 di lokasi yang lain. Hal ini menunjukan pengembang juga sudah menerapkan seperti yang disampaikan oleh Keever and Ross, 1968, yaitu “Pada jalan utama biasanya didesain untuk kavling yang mempunyai tipe besar, sedangkan pada jalan yang semakin ke dalam dengan lebar lebih kecil, maka didesain untuk kavling yang tipe kecil.
Sehingga rata – rata luas kavling pada lebar jalan yang lebih besar akan lebih luas dibandingkan dengan luas kavling pada jalan yang lebih kecil.”
Dari jurnal penjualan, didapat data penjualan kavling pada maisng – masing tahap sebagai beirkut :
Tabel 11. Penjualan Properti
Penjualan Tahap I Penjualan Tahap II Penjualan Tahap III
Unit Properti yang terjual
Waktu Rata- rata unit properti/bu lan
Unit Properti yang terjual
Waktu Rata- rata unit properti/bu lan
Unit Properti yang terjual
Waktu Rata- rata unit
properti/bula n
73 1,5 thn 4 70 1,5 thn 4 84 1 thn 7
Pembahasan
Dari data – data tersebut di atas dapat di analisa bahwa persentase luas tapak yang digunakan untuk lahan perumahan sebesar 64.40%, sedangkan luas tapak untuk untuk jalan adalah 24.84% dan luas tapak untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial sebesar 10.75%.
Tabel 12. Prosentase Penggunaan Lahan Keseluruhan
Tahap I Tahap II Tahap III Jumlah %
Perumahan 11,261.64m2 12,528.73 m2 18,144.48 m2 41,934.85 m2 64.40 Jalan 6,935.78 m2 4,678.96 m2 4,124.15 m2 15,738.89 m2 24.84 Fasilitas Umum 2,614.40 m2 1,881.53 m2 2,432.03 m2 6,927.96 m2 10.75 Total 20,811.82 m2 19,089.22 m2 24,700.66 m2 64,601.70 m2 100.00
Menurut Keever dan Ross, dengan prosentase seperti ini, perumahan tersebut dinilai cukup efektif karena luas tapak untuk perumahan masih di bawah 65%. Sedangkan untuk
penyediaan lahan komersil, developer memang tidak menyediakan secara khusus, karena konsep perumahan yang dipilih adalah konsep kelegaan dan keleluasaan. Kelegaan yang dimaksud adalah banyaknya ruang terbuka atau open space beserta penghjauan yang tersedia di kompleks perumahan sehingga membuat sirkulasi udara menjadi lebih sejuk dan perumahan menjadi tempat huni yang nyaman. Menurut developer, lebih baik memberikan porsi lahan untuk fasilitas umum dan sosial yang lebih besar dengan harapan akan lebih memberi manfaat dan kenyamanan kepada penghuni.
Pada Tabel 11 di atas, unit yang terjual pada tahap I yaitu 73 unit properti atau bisa dikatakan terjual habis semua unit properti. Pada tahap II unit properti yang terjual yaitu 70 unit atau bisa dikatakan juga terjual semua. Dan pada tahap III baru terjual 84 unit properti dari total unit properti sebanyak 93 unit. Dari tabel di atas, dapat terlihat perbedaan yang cukup mencolok pada rata – rata penjualan antara tahap I dan II dengan tahap III dimana tahap III lebih banyak penjualannya sebesar 7 unit perbulannya. Menurut pihak pengembang target awal unit properti yang terjual rata – rata perbulannya sebanyak 6 unit properti pada tahap I dan tahap II dan sebanyak 10 unit pada tahap III. Hasil penjualan properti yang terjual dikatakan efektif karena lebih dari 50% sudah tercapai.
Kesimpulan
Dalam perencanaan site layout pada suatu areal perumahan, unsur pembagian komposisi tapak sangat penting mengingat tuntutan kenyamanan dalam tempat tinggal sudah menjadi kebutuhan masyarakat perkotaan dewasa ini. Hal ini menjadi tantangan bagi developer perumahan yang sedang mengembangkan suatu areal perumahan untuk bersaing mendapatkan customernya, yaitu calon pembeli rumah. Salah satu hal yang menjadi pertimbangan para calon pembeli ini adalah selain lokasi yang strategis juga konsep perumahan dan site layout perumahan itu sendiri.
Berdasarkan analisa penulis, Perumahan X yang menjadi objek penelitian telah membuat suatu perencanaan site layout / tapak dengan komposisi sebagai berikut : 64,4% untuk perumahan, 24,84% untuk jalan dan 10,75% untuk fasilitas umum dan sosial. Dengan komposisi ini, pengembang perumahan telah mampu menjual 90% dari total keseluruhan rumah yang dijual. Hal ini membuktikan bahwa dengan bentuk dan luas lahan yang tersedia, pengembang perumahan tersebut telah membuat komposisi tapak yang cukup efektif.
Saran
Dalam hal perencanaan site layout, pengembang perumahan sebaiknya memberikan porsi lebih terhadap lahan terbuka dan fasilitas umum dan sosial. Tidak hanya berfokus unutk memaksimalkan lahan yang ada untuk dijual tetapi lebih memperhatikan kebutuhan penghuni akan kenyamanan dalam bertempat tinggal. Selain itu, komposisi jalan juga ikut mempengaruhi efektifitas suatu site layout perumahan.
Daftar Referensi Buku :
Keever, M.C and Ross, J (ed). (1986). The Community Builders Handbooks, the Urban Land Institute. Washington D.C.
Departemen Pendidikan dan Kebudayaan. (1990). Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta : Balai Pustaka.
Departemen Pekerjaan Umum. (2006). SKBI-2.3.51.1987 tentang Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota. Jakarta: Author.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 80 tahun 1999 tentang kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 39 tahun 2006 tentang tata cara pengendalian dan evaluasi pelaksanaan rencana pembangunan Indonesia.
Rancangan pedoman perencanaan lingkungan perumahan untuk kota – kota di Indonesia tahun 1972 tentang standar lebar jalan.
Kamarwan, Sudjadi. (1976). Dasar – dasar Feasibility Study Jalan Raya. Jakarta: Pekerjaan Umum.
Drucker, P. (1997). The Effective Executive : Eksekutif Efektif. (Agus Teguh Handoyo, Trans.). Jakarta : Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia.
Nazir, Moh. (1998). Metode Penelitian. Jakarta: Ghalia Indonesia.
Ibid, Whitney. (1960). Metode Penelitian. Jakarta: Ghalia Indonesia.
De Chiara, Joseph, and Lee. (1975). Urban Planning and Design Criteria. New York: Van Nostrand Reinhold Company.
Richard & Robert. (1983). Perencanaan Tapak Untuk Perumahan. Bandung: Penerbit Intermedia.
Nasution. (2003). Metode Research: Penelitian Ilmiah Jakarta : Bumi Aksara.
Untermann, Richard and Small, Robert. (1986). Perencanaan Tapak untuk Perumahan dengan Tapak Berukuran Kecil. Bandung : Penerbit Intermedia.
White, E.T. (1985). Analisis Tapak. Bandung: Penerbit Intermatra
Jurnal Penelitian :
Peiser, Richard B. dan Schwanke, Dean. (1992). Professional Real Estate Development: The ULI Guide to The Business. Washington, D.C.: ULI-The Urban Land Institute.
Kwanda, Timoticin. (1998). Dampak Industri Perumahan pada Kualitas Lingkungan Perumahan Sederhana di Indonesia. Jurnal Dimensi, 25, 5-8.
Jurnal online :
Fauzi,M.(14 Agustus 2007). Efektivitas dan Efisien.
http://mrzie3r.wordpress.com/tag/motivasi.
Kisdarto. (2002). Efektivitas dan Efisien. 9 September 2001.
http://www.damandiri.or.id/file/suwandiunair bab2.pdf.
Unikom. (2005, agustus 25). Peranan Struktur Pengendalian Intern Penjualan dalam Mendukung Efektifitas Penjualan. http://digilid.unikom.ac.id/go.php?Id=jbptunikompp-gdl- s1-2005-iceurelawa-1198&q=efektifitas+penjualan.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 34 tahun 2004 tentang jalan. (n.d.).
http://www.depdagri.go.id.file_profil_uk pp 20no 34 20th 2006 acr pdf.
Undang – undang Republik Indonesia nomor 38 tahun 2004 tentang jalan. (n.d.).
http://www.depdagri.go.id.file_profil_uk pp 20no 38 20th 2006 acr pdf.
Wawancara :
Lamadupa, Hasan. (2011, November 20). Personal Interview Suhaeni, Lilis. (2011, November 20). Personal Interview Suryono, Sony. (2011, November 20). Personal Interview
