1 BAB I
PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Marcus Tullius Cicero seorang ahli hukum menjelaskan bahwa, “Hukum dapat dianggap sebagai seperangkat keyakinan dan praktik sosial adat yang berlaku untuk masyarakat keseluruhan”, seperti yang ia jelaskan: Ubi Societa Ibi Ius asas ini bermakna pengertian dimana ada masyarakat, di situ pula ada hukum.".1 Dengan tidak adanya hukum akan membuat kekacauan di dalam masyarakat karena tidak adanya pedoman dan petunjuk yang mengatur perilaku warga. Oleh sebab itu, hukum yang berkembang dalam diri masyarakat itu tidak efisien dalam menjamin hak dan kewajiban masyarakat, sehingga dibutuhkannya hukum tertulis untuk suatu kepastian hukum yang mengikat serta dapat memberi sanksi yang tegas kepada siapapun itu yang dimana ia melanggar dan melawan hukum.
Negara Kesatuan Republik Indonesia yang berdasarkan UUD 1945 memberi perlindungan dan jaminan atas hak warga negara, yang dimana antara lain hak warga negara untuk mempunyai, mendapatkan, dan menikmati hak.
Setiap orang yang telah berjuang untuk mengelola dan memiliki secara hukum tanah dan tanah yang dimiliki itu akan menjadi sangat penting. Dimana tanah yang dimaksud bukan hanya tanah yang disebutkan dalam berbagai aspek dalam hukum pertanahan, tetapi juga tanah yang disebutkan hanya dalam aspek hukum, yang dimana hal ini saling berkaitan langsung dengan hak atas tanah yang merupakan bagian dari permukaan tanah itu sendiri. Dalam sistem hukum
1 Eka Sjarief, “Ubi Societa Ibi Ius”. http://www.academia.edu/2479524/Ubi_Societas_Ibi_Ius , hlm.1, Diakses Pada tanggal 5 september 2022
2 nasional, demikian halnya dengan hukum pertanahan, harus sesuai dengan konstitusi negara kita saat ini, yaitu UUD 1945.
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 atau yang dikenal dengan sebutan UUPA adalah undang-undang yang mengatur tentang dasar dan ketentuan perolehan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan sumber daya agraria nasional di Indonesia.2 UUPA memiliki arti dan cakupan hukum yang luas yang meliputi berbagai hukum yang mengatur tentang hak menguasai sumber daya alam, seperti lembaga hukum dan hubungan-hubungan hukum konkret yang berkaitan langsung dengan sumber daya alam, seperti hukum tanah, hukum air, hukum pertambangan, dan juga hubungan hukum yang mengatur hak untuk penguasaan tertentu dari ruang angkasa.3 Pasal 1 UUPA melaksanakan ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan berbagai hal sebagaimana yang dimaksud yang menyebutkan bahwa “bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya diatur pada tingkatan yang paling tinggi oleh Negara, sebagai suatu organisasi kekuasaan untuk seluruh rakyat”. Berdasarkan penjelasan dalam tersebut dapat disimpulkan bahwa hal- hal penting, yakni bumi, air, dan kekayaan yang terkandung di dalamnya, adalah milik bersama rakyat Indonesia dan berifat religius dan komunal.
Perkembangan penduduk yang semakin padat dan juga kemajuan teknologi yang sangat pesat mempengaruhi segala bidang yang berkaitan dengan kebutuhan hidup masyarakat. Sebagai akibat dari pertumbuhan penduduk yang sangat pesat ini, terasa dalam hal pembangunan tempat tinggal atau hunian yang semakin banyak dilakukan baik oleh pemerintah maupun para pengembang swasta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dari berbagai lapisan, yaitu tingkat atas,
2 Usilowati, Rini Redjeki. 2020. Pelaksanaan Jual Beli Tanah Warisan Di Kecamatan Tembalang Semarang. Jurnal Fakultas Hukum.
3 Samun Ismaya. 2011. Pengantar Hukum Agraria,Graha Ilmu, Yogyakarta. Hlm. 61
3 tingkat menengah maupun tingkat bawah. Di beberapa negara, basis pertumbuhan ekonomi selalau didorong oleh peningkatan penjualan apartemen sehingga hal inilah yang menyebabkan pemerintah untuk meningkatkan minat orang asing untuk berinvestasi di sektor properti.4
Mengacu pada sejumlah peraturan yang berlaku, Negara telah memberikan hak dan wewenang untuk memberikan hak atas tanah kepada semua orang secara individu ataupun bersama-sama, Warga Negara Indonesia (WNI), Warga Negara Asing (WNA) dan Badan Hukum yang didirikan di Indonesia dengan jenis hak atas tanah yang sudah ditetapkan dalam undang-undang. Perlu diperhatikan bahwa Asas Nasionalitas, sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1),(2),(3) UUPA, tidak memungkinkan bagi Warga Negara Asing untuk mempunyai tanah dengan status Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha yang tercantum dalam beberapa pasal di UUPA. Dalam UUPA, Hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh WNA adalah Hak Pakai, dimana dalam hal ini dijelaskan dalam Pasal 42 UUPA. Hal ini agar mengurangi adanya ketersediaan kepemilikan hak atas tanah bagi orang asing. Selain mencegah orang asing menguasai tanah warga negara Indonesia, hal ini juga dapat membantu Warga Negara Indonesia menggunakan tanah hak miliknya untuk menunjang kehidupannya mencari nafkah.5 Meskipun UUPA melarang orang asing memiliki hak milik atas tanah, namun UUPA tidak menutup kesempatan WNA dan Badan Hukum Asing untuk memiliki hak atas tanah dengan beberapa batasan dan pengecualian tertentu.6
4 Urip Santoso. 2017. Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, & Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Cet. I, Edisi Pertama, Jakarta: Kencana Prenadamedia Group. Hlm. 215
5 Op-cit, Hlm. 25
6 Rokilah dan Mia Mukaromah. Pemilikan Hak Atas Tanah bagi Warga Negara Asing, Universitas Serang Raya, Vol. 2 No.2, Desember 2018.
4 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja dengan Peraturan Pelaksana PP Nomor 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah dalam Pasal 71 ayat (1) huruf b yang memberikan kesempatan kepada WNA untuk memiliki hunian atau rumah susun di atas Hak Guna Bangunan. Dan dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 71 ayat (2) mengatur WNA boleh memiliki HGB yang digunakan untuk bangunan rumah susun (rusun) dan berada di Kawasan khusus, seperti KEK, KPBPB, KI dan kawasan khusus lainnya. PP Nomor 18 Tahun 2021 merupakan salah satu PP Pelaksana UUCK. Kemudian dalam konsideran „mengingat‟ yang dimana UUPA sampai sekarang masih berlaku, PP ini sama sekali tidak mencantumkan UUPA padahal subjek regulasi yang di atur adalah masalah tanah, sehingga beberapa ketentuan dalam PP Nomor 18/2021 ini tidak sesuai atapun tidak sinkron dengan UUPA dan juga saling tumpang tindih dengan UU Rumah Susun.
Sehingga dalam hal ini, menurut pendapat penulis terdapat kontradiksi norma dan/atau inkonsistensi norma, yang dimana pemberian kepemilikan sarusun diatas HGB kepada WNA adalah eror in persona. Dan juga hal ini tidak sejalan dengan Asas kenasionalan, dan Asas hanya WNI yang mempunyai Hak Milik Atas Tanah sebagai asas dalam hukum pertanahan nasional. Dalam konteks kepemilikan tanah, kepentingan dan kebutuhan warga negara Indonesia harus di istimewakan dan diutamakan. Pernyataan untuk mengistimewakan warga nergara juga mendapat alasan pembenar secara teori, sebagaimana disebut oleh Jhon Chesterman dan Brian Galligan yang menyatakan bahwa: citizenship has traditionally been an exlusory category because citizens have basic rights and privilages that non citizens do not share (warga negara secara tradisional merupakan hak dasar dan hak istimewa yang tidak dimiliki oleh bukan warga
5 negara).7 Selain itu, hal ini juga mendegradasi fungsi sosial atas keberadaan tanah negara. Pada prinsipnya, tanah dikelola oleh negara adalah untuk kepentingan warga negara. Bahkan, sebagaimana yang disebutkan dalam Pancasila yang ke-5 yaitu “ Keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia” dapat diwujudkan lewat tanah negara dengan menggunakan tanah bersama sebagai objek reforma agraria untuk dibagikan kepada masyarakat miskin yang tidak memiliki tanah atau rumah.
Oleh karena itu, Hak Kepemilikan tanah hanya terbatas untuk orang Indonesia, sedangkan hak menghuni dan menempati oleh warga negara asing hanya dimungkinkan dengan cara hak sewa atau hak pakai atas rumah.8
Dalam UUPA, kepemilikan hak atas tanah pada unit rumah susun merupakan kepemilikan bersama karena dalam UU ini tidak sepenuhnya menganut Asas Pemisahan Horizontal. Oleh karena itu, hal ini penting untuk diperhatikan karena dalam Undang – Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Satuan Rumah Susun telah memutuskan dan menetapkan bahwa unit rumah susun hanya dapat dibangun di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan. Yang dimana rumah susun dan tanah merupakan hak yang terpisah, karena mengingat bahwa Hukum Pertanahan menganut Asas Pemisahan Horizontal, sehingga bangunan dan tanaman yang terdapat di atas tanah tersebut tidak lagi termasuk menjadi bagian dari tanah tersebut, maka kepemilikan bangunan dan juga tanaman di atas tanah tersebut tidak lagi dianggap sebagai bagian dari hak milik dari sipemilik tanah, sehingga perbuatan hukum yang dilakukan dengan secara otomatis tidak meliputi bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah milik sipemilik tanah tersebut.9
7 UU Cipta Kerja dan Hunian Untuk WNA ( https://analisis.kontan.co.id/news/uu-cipta-kerja-dan- hunian-untuk-wna Diakses pada tanggal 8 Februari 2022)
8 Ibid.
9 Mentari Putri Lijaya, dkk. Karakteristik Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Bagi Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Vol 4, No.1 Agustus 2021.
6 Menurut penjelasan dari ketentuan baru tersebut, kepemilikan Hak Milik Satuan Rumah Susun untuk WNA adalah kepemilikan bangunan atau unitnya saja, bukan tanah tempat bangunan atau rusun itu berada. Jika orang asing menjual kembali HMSRS tersebut kepada orang Indonesia, maka hak atas tanah tersebut akan disertakan kembali hak atas tanah bersamanya. Pada kenyataannya, hal itu akan mempersulit konstruksi hukum. Hal ini karena untuk dapat menerbitkan sertifikat hak milik satuan rumah susun harus terdiri dari salinan buku tanah dan surat atas hak tanah bersama sesuai ketentuan, gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menujukan satuan rumah susun yang dimiliki, serta perhitungan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.10
Menurut pendapat penulis, PP Nomor 18/2021 ini juga bertentangan dengan UU Nomor 20/2011 Tentang Rumah Susun yang dimana dalam Pasal 47 menyatakan bahwa “ SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Yang dimana dalam hal ini, UUCK tidak mengubah pasal 47 tersebut, sehingga muncul ketidaksinkronan atau inkonsistensi antar UU Rumah Susun dan PP No.18/2021.
Dalam penelitian ini sangatlah berhubungan dengan UU No.12/2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang–Undangan Pasal 6, yang dimana harus mencerminkan prinsip – prinsip kemanusiaan, kebangsaan, kekeluargaan, keadilan, bhineka tunggal ika, kedudukan yang sama dalam hukum dan
10 Adrian Sutedi. 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Sinar Grafika, Jakarta. Hlm.203
7 pemerintahan. Berdasarkan ketentuan diatas, pembentukan undang – undang di Indonesia harus fokus pada pencapaian tujuan dan kepentingan nasional untuk menjamin jaminan sosial. Maka dari itu, apabila penelitian terkait dengan permasalahan ini tidak di proses akan menyebabkan dampak yang buruk seperti kesejahteraan masyarakat yang hilang dan itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat yang berusaha mencari keadilan.
Dengan latar belakang inilah penulis tertarik untuk membuat suatu karya ilmiah (skripsi) dengan judul “Analisis Yuridis Hak Milik Atas Rumah Susun di atas Hak Guna Bangunan oleh WNA”.
B. Rumusan Masalah
Dari yang telah penulis jelaskan diatas, penulis memfokuskan masalah kedalam 2 rumusan masalah.
Hal ini dilakukan untuk mencegah penulis agar tidak meluasnya penelitian yang penulis lakukan, yang dimana rumusan masalah tersebut sebagai berikut :
1. Bagaimana Pengaturan Hak Milik Atas Rumah Susun oleh WNA ?
2. Bagaimana Inkonsistensi Pengaturan Kepemilikan Sarusun di atas Hak Guna Bangunan oleh WNA?
C. Tujuan Penelitian
Dari latar belakang yang telah penulis jelaskan diatas, maka tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui Pengaturan Hak Milik Atas Rumah Susun oleh WNA 2. Untuk mengetahui Inkonsistensi Pengaturan Kepemilikan Satuan Rumah
Susun di atas Hak Guna Bangunan oleh WNA
8 D. Manfaat
Berdasarkan tujuan penelitian yang ingin dicapai, maka penelitian ini diharapkan mempunyai manfaat bagi pihak – pihak terkait. Manfaat yang didapat dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Manfaat Teoritis
Dengan adanya penulisan skripsi ini, penulis berharap tulisan ini dapat memberikan informasi dan juga pemikiran bagi pihak terkait untuk perkembangan undang – undang tentang rumah susun yang lebih baik.
2. Manfaat Praktis
Penulisan skripsi ini diharapkan untuk dapat digunakan sebagai pedoman atau referensi untuk penelitian dengan topik pembahasan yang sama, dan juga selain itu dapat digunakan sebagai masukan atau pertimbangan untuk makalah selanjutnya dengan topik yang sama.
3. Bagi Penulis :
Dalam penelitian ini, penulis berharap agar penelitian ini bermanfaat baik bagi penulis maupun pembaca, khususnya dalam hal menambah pengetahuan pembaca tentang masalah yang telah penulis jelaskan.
E. Kegunaan Penelitian
Sejalan dengan tujuan penulis yang telah diuraikan diatas, dalam hal ini penulis berharap penelitian ini dapat memberikan kegunaan sebagai berikut :
1. Memperdalam dan memperluas pemahaman tentang hukum, khususnya hukum perdata. Sehingga penelitian hukum ini dapat berwawasan ilmiah.
Selain itu, juga diharapkan dapat memberikan sumbangan ilmu pengetahuan
9 bagi almamater kami, yaitu Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
2. Sebagai masukan bagi masyarakat umum. Dengan berfokus pada hukum/peraturan positif yang berlaku di Indonesia, penelitian ini diharapkan dapat memberikan wawasan kepada para pembaca. Dan juga dibuat agar penulis untuk memenuhi tugas akhir dan mendapatkan gelar sarjana.
F. Metode Penelitian
Penelitian hukum adalah bentuk penelitian yang secara khusus diterapkan atau diberlakukan khusus pada ilmu hukum itu sendiri.11 Rencana penelitian adalah panduan untuk mengumpulkan dan memproses data untuk analisis dan konstruksi selanjutnya.12 Dalam melakukan penelitian hukum harus menggunakan suatu pendekatan. Melalui pendekatan ini peneliti memperoleh informasi dari berbagai aspek yang berkaitan dengan pertanyaan yang sedang diusahakan untuk dicari jawabannya.13 Metode penelitian mempengaruhi analisis masalah yang penulis jawab secara ilmiah.
1. Metode Pendekatan
Pendekatan adalah suatu proses menyikapi masalah hukum dan masalah yang terkait dengan tujuan dilakukannya penelitian ini. Selain itu, penulis mengkaji dalam penelitian ini secara holistik dan komprehensif, sesuai dengan masalah yang diuraikan, dimana penulis menggunakan penelitian yang yuridis normatif14 Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode yuridis normatif atau pendekatan perundang-
11 F. Sugeng Sanyoso, Penelitian Hukum, CV. Ganda, Yogyakarta : 2007, hlm. 29
12 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press Cet. 3, Jakarta : 1986, hlm. 164
13 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana , Jakarta : 2010, hlm. 93
14Amiruddin, Zainal Asikin, Pengantar metode penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta : 2006, hlm. 118.
10 undangan (Statue Approach). Hal ini dengan pertimbangan karena titik tolak dalam penelitian ini adalah analisis terhadap peraturan perundang- undangan Indonesia tentang Hak Milik Atas Rumah Susun.
Yang dimaksud dari penelitian yuridis adalah penelitian yang menggunakan konsep legal positif, yaitu bahwa hukum identik dengan norma tertulis yang dibuat dan diundang-undangkan oleh lembaga atau pejabat Negara yang berwenang15 Dengan pendekatan perundang-undangan diharapkan produk hukum tidak sekedar dibangun untuk ruang yang kosong. Sebaliknya, ia juga tampak menyelesaikan masalah sebagai produk legislasi hukum dalam sebuah perundang-undangan.16
Sehingga yuridisnya ialah mengkaji peraturan perundangan-undangan seperti UU Nomor 5 Tahun 1996 tentang Undang-Undang Pokok Agraria, UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, maupun Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
2. Jenis Bahan Hukum
Bahan Hukum Primer merupakan bahan yang sifatnya mengikat.
Bahan hukum yang mengikat tersebut adalah :
a) Undang – Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tuhan 1945 b) Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1996 tentang Pokok Agraria c) Undang – Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun d) Undang – Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
15 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, (Jakarta: Kencana, 2006), hlm. 96
16Abu Yasid, Aspek-aspek Penelitian Hukum; Hukum Islam – Hukum Barat, (Yogyakarta:
Pustaka Pelajar, 2010), hlm. 87
11 e) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Atas Tanah f) Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Rumah Susun g) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan,
Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
Bahan Hukum Sekunder adalah buku yang ditulis oleh beberapa ahli hukum, tesis, maupun jurnal, atau beberapa referensi yang berkaitan dengan kepemilikan atas sarusun oleh WNA.
Bahan Hukum Tersier merupakan bahan yang memberi arah dalam penjelasan pada hukum primer maupun sekunder. Bahan Hukum Tersier yang digunakan adalah : Website Resmi
3. Metode Pengumpulan Bahan Hukum
Metode yang digunakan untuk mengumpulkan bahan-bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah model penelitian studi kasus yang meliputi pengumpulan informasi dalam berbagai model, seperti pengkajian informasi cetak maupun online dari berbagai sumber yang diperlukan untuk penelitian normatif ini, penelitian yang didasari pada perundang undangan yang dijadikan sebagai obyek yang dilakukan oleh penulis dengan cara kompherensif dan holistik yang kemudian disusun sebaik mungkin untuk menyelesaikan penulisan ini. Data ini diedit secara sistematis dan mendalam sampai diperoleh sebuh gagasan yang mendekati kebenaran.17
17 Lexi Moeloeng, Metode penelitian Kualitatif, Rosda Karya, Bandung : 2000, hlm. 2.
12 4. Metode Analisis
Metode analisis yang digunakan penulis adalah normative menggunakan analisis kualitatif. Analisa yang akan di lakukan dalam pembahasan yaitu Hak Milik Atas Rumah Susun oleh WNA. Metode kualitatif menurut Miles and Huberman dilakukan secara interaktif melalui proses proses reduksi data, tampilan data, dan validasi.
G. Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan penelitian hukum ini terdiri dari 4 (empat) bab, yang diuraikan sebagaimana berikut :
BAB I : Pendahulan
Pada Bab (1) pertama merupakan penjelasan latar belakang, yang memuat dasar ideal das sollen dan realita das sein, latar belakang yaitu suatu masalah yang memerlukan kajian lebih mendalam. Rumusan masalah yang akan diturunkan dari latar belakang berisi pertanyaan yang akan diangkat dan dibahas. Selain itu tujuan penelitian, kepentingan penelitian, kegunaan, metode dan sistem penelitian untuk memudahkan penyusunan penulisan penelitian hukum ini.
BAB II : Tinjauan Pustaka
Pada Bab (II) dua ini, penulis menguraikan konsep, maupun kajian dari teori pokok penelitian yang berkaitan dengan permasalahan yang penulis telesuri yaitu pembahasan- pembahasan yang berkaitan dengan pembahasan Hak Milik Atas Rumah Susun Oleh WNA.
13 Bab III : Hasil Penelitian dan Pembahasan
Pada Bab (III) tiga ini, merupakan penjelasan yang menjadi pokok bahasan sebagai objek penulisan. Fokus pembahasan dalam bab ini pertama terkait dengan pengaturan hak milik atas rumah susun oleh WNA, dan kedua mengenai inkonsistensi pengaturan hak milik atas rumah susun diatas Hak Guna Bangunan oleh WNA.
Bab IV : Penutup
