Pendekatan Kalkulasi Biaya DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA DIREKTORAT PENILAIAN

Pendekatan Kalkulasi Biaya

DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA DIREKTORAT PENILAIAN

Pendahuluan

Under the cost approach, reproduction cost new of the improvement, less all elements of accrued depreciation, is added to site value to obtain an estimate of

total value.

• Dalam Pendekatan Kalkulasi Biaya, Nilai diperoleh dari Biaya pembangunan baru dikurangi penyusutan yang tepat.

The cost approach is more reliable when accurate construction cost are

available and little depreciation is involved.

• Pendekatan Kalkulasi Biaya akan lebih dapat diandalkan, pada saat biaya pembangunan yang akurat tersedia dan penyusutan yang ada cukup kecil.

2

Dasar Pemikiran

Basic idea is that an informed buyer won’t pay more than the

cost of constructing an equal, substitute property minus the

depreciation and assuming no delay.

• Pemikiran yang mendasari pendekatan kalkulasi biaya ini adalah seorang

pembeli yang faham tidak akan mau membayar lebih dari biaya pembangunan konstruksi yang sejenis dikurangi penyusutan dengan asumsi tidak ada

penundaan.

Market data is used to value the components of the subject

property including the land.

• Data pasar digunakan untuk menilai komponen dari objek penilaian, termasuk tanah (untuk objek berupa properti)

Prinsip

Rumah Jadi Rp X,- Bangun Baru Rp Y,- Substitusi HBU Supply and Demand Externality

Perlu diingat!

Even though both the cost and sales

comparison approaches use market data

DO NOT mix the two; the cost approach

uses a different methodology.

Walaupun Pendekatan Kalkulasi Biaya dan

Pendekatan Perbandingan Data Pasar sama-sama menggunakan data pasar, jangan menggabungkan ke-dua pendekatan tersebut. Pendekatan Kalkulasi

Penerapan

• Objek Penilaian baru dibangun dan difungsikan sesuai dengan penggunaan terbaik dan tertingginya.

• Objek penilaian memiliki karakteristik yang typical pada wilayah tersebut

• Objek penilaian merupakan sebuah objek dengan penggunaan khusus.

• Tersedia data untuk menilai komponen objek penilaian tapi data terbatas untuk menilai secara satu kesatuan.

Lebih tepat diterapkan dalam kondisi:

• Tidak terdapat penjualan tanah kosong

• Biaya pembangunan sangat sulit untuk diukur • Penyusutan sangat sulit untuk diukur

• Objek penilaian sudah sangat tua.

Penerapan

Procedur

Collecting data and on- site survey

Investigating, compiling, comparing and analyzing cost and related expenses.

Choosing a proper method to estimating building cost and estimating other costs and profits.

Calculating total costs

Estimating accured depreciation and calculating cost value of the building

Problem

• Is there a sufficient supply of buildable land that construction is aviable alternative to purchase of an existing property?

• Is the building in question anything that would actually be built again in that market?

Some fairly large assumptions

• How do you estimate cost?

• Is it based on reproduction of an exact replica or something that is judged to be functionally equivalent?

• Can you even estimate cost very exactly?

• When a project is put up to bid, is there not usually a range of prices offered for the same plans and specifications?

• Is the final cost of a project equal to the original bid? How should profit be treated? • How do you estimate depreciation?

methodological issues which can be problematic

9

It is generally considered that the cost approach gives the best indication of market value when the property in question is new and an appropriate (highest and best) use.

Variabel Pendekatan Biaya

Nilai Tanah

Biaya pembangunan gedung

atau struktur

Besar penyusutan, pengurang

biaya pembangunan

Nilai Tanah

dalam Pendekatan Biaya

Nilai Tanah mereka nilai tanah dalam keadaan

kosong (belum mengalami pengembangan)

Pengertian Tanah yang belum mengalami

pengembangan adalah:

• Pada daerah perkotaan, tanah tanpa bangunan atau

strukture, namun mungkin sudah memiliki pagar,

perkerasan, saluran air dsb.

• Pada daerah perdesaan, tanah yang benar-benar belum

mengalami pengembangan termasuk pagar, perkerasan,

saluran air dsb.

Nilai Tanah

dalam Pendekatan Biaya

Dalam pendekatan biaya, tanah dikategorikan dalam

beberapa kelas seperti, perumahan, komersial,

pertanian, industri dsb.

Perhitungan nilai tanah objek penilaian didasarkan

pada data penjualan tanah kosong dalam kelas yang

sama dengan objek penilaian.

Perhitungan penyesuaian plus minus seperti

pendekatan data pasar tidak dilakukan (kecuali untuk

penyesuaian waktu)

Nilai Tanah

dalam Pendekatan Biaya

Di Amerika, estimasi nilai tanah didasarkan pada penggunaan

yang terbaik dan tertinggi. (Ratterman 2009)

• The reasonably probable and legal use of a vacant land or improved property, which is physically possible, and that result in the highest value. (Appraisal Institite 1996)

Di Inggris, estimasi nilai tanah didasarkan pada penggunaan

tanah saat ini (EVS 2009)

• The value of the property is determined by a prudent assessment…taking into account….the current use.

Nilai Tanah

dalam Pendekatan Biaya

Nilai Tanah harus mencerminkan biaya tapak tanah yang sesuai untuk fasilitas ekuivalen modern dengan mempehatikan syarat-syarat:

• Keluasan • Tempat/Lokasi • Kondisi Geografis

Tanah Surplus atau area yang berupa tanah kosong harus diketahui peruntukannya di masa depan

• Jika tidak diketahui peruntukannya harus dilaporkan terpisah

Penentuan besarnya biaya pembebasan tapak pada tanggal penilaian

• Asumsi Perizinan • Sifat yang Sangat Khusus

14

Nilai Bangunan

dalam pendekatan biaya

15

Dapat didasarkan pada data biaya

pembangunan gedung standar yang

sudah dipublikasikan oleh Developer,

kontaktor, atau pemilik bangunan

Perhitungan biaya dilakukan dengan:

Reproduction cost, atau

Nilai Bangunan

dalam pendekatan biaya

16

• Biaya pembangunan duplicat atau replica bangunan dengan tingkat harga saat ini dan memiliki material, standar konstruksi, design, layout dan kualitas pekerja yang sama dengan objek penilaian

• Reproduction cost akan sulit diukur karena ada

material dan metode yang sudah tidak tersedia lagi. • Dapat diterapkan untuk mencari nilai historical

bangunan

Reproduction Cost

• Biaya pembangunan replica bangunan dengan tingkat harga saat ini dan memiliki material, standar

konstruksi, design, layout dan kualitas pekerja yang berlaku saat ini

• Diterapkan dalam sebagian besar kategori properti.

Metode perhitungan biaya bangunan

• Penilai harus menyusun seluruh biaya secara mendetail • Penilai harus memiliki pengetahuandi bidang konstruksi • Menghitung Biaya Langsung maupun Biaya Tidak Langsung

Metode Survey Kuantitas

• Tidak terlalu detail seperti survei quantitas

• Menyusun biaya pembangunan berdasarkan unit-unit tertentu

• Penilai dapat melakukan penyesuaian untuk beberapa jenis bangunan

Metode Unit Terpasang

• Metode yang sederhana, dimana biaya pembangunan dihitung berdasarkan luas bangunan dikalikanbiaya pembangunan bangunan sejenis per meter. • Harga per meter persegi perlu mempertimbangkan tipe dan kualitas

konstruksi, ukuran dan mungkin juga bentuk bangunan.

Metode Meter Persegi

• Digunakan jika terdapat data historis biaya pembangunan bangunan sejenis.

Metode Indeks Biaya

Sumber Data

Biaya pembangunan bangunan yang sedang dikerjakan.

Kontaktor yang membangun bangunan sejenis

Biaya pembangunan yang sudah

dipublikasikan untuk area objek penilaian

Estimasi biaya dari profesional.

Perbandingan

• Persiapan tapak

• Biaya tambahan membuat pondasi mesin dan peralatan • Tahapan pekerjaan

• Kondisi Kerja Optimal

• Biaya tambahan hak atau izin • Perubahan Kontrak

• Perubahan Perencanaan • Biaya Pengadaan

Faktor-faktor yang mengakibatkan biaya sebenarnya berbeda dengan biaya pengganti aset ekuivalen modern

Penyusutan

20

Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan Baru.

Pengurangan nilai dapat berasal dari pemakaian dan

kerusakan atau keadaan sekarang yang kurang baik

dan juga faktor luar yang menyebabkan

pengurangan nilai.

Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari keadaan

Faktor-faktor yang Mempengaruhi

21

Penyebab Kemunduran

yang disebabkan oleh pasar

Harus diingat bahwa bangunan dibangun untuk keperluan pasar

khusus pada saat tertentu. Bangunan tidak dapat berubah seperti

pasar, maka tanpa adaptasi yang efektif atau pengguna pasar

yang baru, properti akan secara gradual mengalami kemunduran.

Beberapa penyebab kemunduran yang disebabkan pasar adalah

• Perubahan teknologi

• Urbanisasi dan pertumbuhan daerah perkotaan

• Perubahan strategic manajemen perusahaan manajemen • Ide design dan philosopy design yang berubah

• Kegiatan Pemerintah

Group Kemunduran

Alat memantau kemunduran

Menggolongkan properti Memahami trend makro Memahami trend lokal Memahami trend type bangunan Membandingkan objek yang sama –

menguji variasi biaya/pemasukan Survei penghuni bangunan / pengguna / penyewa Mengembangkan dan menggunakan teknik yang standar 24

Menentukan Penyusutan

D al am menentukan besarny a peny usutan , met ode y ang digunakan didasarka n kepada :

• Pengetahuan dan pertimbangan

profesional

• Pengetahuan pasar

• Pemahaman sifat aset

• Jenis penggunaan dimana aset

berada

Metode perhitungan penyusutan

Age-life methods

Observed

condition methods

Market methods

26

Perbandingan

Metode Age-Life

Umur

Umur Ekonomis/Umur Manfaat/Umur Fungsional

• Umur yang dikaitkan dengan

keekonomisan/manfaat/kontribusi objek untuk dapat digunakan sesuai fungsinya. Umur ini tergantung pada kualitas bahan yang digunakan..

Umur Aktual

• Umur Objek dari pembuatan/pembangunan sampai dengan penilaian

Umur Efektif/Fisik

• Umur objek berdasarkan kondisi objek tersebut pada saat penilaian. Umur ini akan tergantung pada perawatan.

Estimating depreciation

Economic age-life method:

• Depreciation = Effective age/economic life * replacement cost

Actual age is when it was built but there could have been extensive

remodeling that would change the effective age; the effective age is based on condition and utility of the structure; there are judgments that has to be made

Economic life is the time where the improvements contribute to the property value; they can be extended

Remaining economic life is time left where the improvements continue to contribute to the property value

Estimating depreciation

Econ. life = effective age + remaining econ.

life

Effective age = Econ. Life - remaining econ.

life

Remaining econ. life = Econ. life - effective

age

A major problem with this approach is that it

groups the types of depreciation together.

Example

• $100,000 Reproduction cost • 10 yrs Effective age • 50 yrs Economic life • 40 yrs. Remaining econ. life

• 20%

• Total Depreciation $20,000 Ratio for cost

• $80,000 Depreciated value of improv. • $250,000 Land value • $330,000 Value indicated by cost

Modified Econ. Age/life method

The appraiser can recognize the curable items of

physical deterioration and functional obsolescence

by estimating the cost to ‘cure’ them.

This amount is then subtracted from the

replacement costs.

The appraiser has to recognize the impact this

adjustment might have on the effective age and

economic life

Example of modified econ. life

• Reproduction cost $100,000 • Minus curable items $3,000 • Effective age 9 yrs

• Economic life 50 yrs • Remaining econ. life 41 yrs. • Ratio for cost (9/50) 18%

• RC minus the curable $97,000

• Other depreciation

17,460

• Total Depreciation (+ $3,000)

$20,460

• Depreciated value of improv. $79,540

• Land value $250,000 • Value indicated by cost approach (rounded)

$329,500

Metode Pasar

Market abstraction

• First step is to estimate the depreciation from a sale

• Second step is to apply this estimate to the subject building

This works for properties either with similar problems as

the subject with respect to curable and incurable or for

properties without physical curable or incurable short live

items

The appraiser is trying to estimate the annual percentage

depreciation from the sale and apply it to the subject

Annual Percent depreciation example

• Sales price $400,000 • Land value $100,000 • Contributory value of improve. $300,000 • Reproduction cost new (RCN) $500,000 • Accrued Depreciation ($500,000 - $300,000)

$200,000

• Overall percentage ($200/$500) 40%

• Effective age 10 yr • Annual percent depreciation 4%/yr.

Application to the subject

• Reproduction cost

$600,000

• Effective age

15 years

• Total depreciation percentage 60%

• Total depreciation ($600,000 * 60%)

$360,000

• Contributory value of improvements

$240,000

• Land value

$150,000

• Value estimated by cost approach $390,000

Considering curable items

• The market abstraction approach can also be modified

to consider the curable depreciable items

• Sales price $1,700,000 • Land value $ 100,000 • Contributory value of improve. $1,600,000 • Reproduction cost new (RCN) $2,875,000 • Accrued Depreciation (RCN – contrib. value $1,275,000

• Physically curable

$

200,000

• Long lived depreciation $

1,075,000

• Long lived costs (RCN – curable)

$2,675,000

• Long lived dep. ($1,075/$2,675)

40% • Effective age 20

40

Contoh

Sebuah rumah tinggal dibangun tahun 1996 dengan luas

tanah 300 m

2

_{dan luas bangunan 200 m2. pada tahun}

2006 rumah tersebut dinilai kembali. Nilai tanah

Rp500.000,- / m2.

Berdasarkan data pasar rumah tinggal dengan LT= 300

m2

dan

LB

200

m2,

nilainya

adalah

sebesar

Rp220.000.000.

Biaya untuk membangun bangunan baru rumah tersebut

sebesar Rp 400.000/m2.

Tentukan besarnya penyusutan berdasarkan data pasar

tersebut ????

41

Solution

Cost

Approach

Market

Approach

Nilai Tanah

Nilai Bangunan

Baru

150.000.000,-

80.000.000,-

-

-

Nilai Rumah

230.000.000,-

220.000.000

Perbedaan Nilai

Properti

10.000.000,-

Depresiasi = (10.000.000/80.000.000) x 100 % = 12, 5 % Besarnya depresiasi per tahun = 12,5 % / 10 th = 1,25%

42

Metode Observasi Kondisi

Metode Terinci

(Breakdown Method)

Kerusakan

Fisik

Kemunduran

Fungsi

Kemunduran

Ekonomis

44

Breakdown Method

• Dapat diperbaiki (curable)

• Tidak dapat diperbaiki (incurable)

Kerusakan

Fisik:

• Dapat diperbaiki (curable)

• Tidak dapat diperbaiki (incurable)

Kemunduran

Fungsi

• Tidak dapat diperbaiki (incurable)

Kemunduran

Ekonomi

Metode ini digunakan untuk untuk menghitung

depresiasi

bangunan

yang

diakibatkan

oleh

kerusakan

fisik,

kemunduran

fungsi

maupun

kemunduran ekonomi.

45

Kerusakan Fisik (curable)

Disebabkan karena pemeliharaan yang kurang

baik, kondisi komponen bangunan yang kurang

baik

Kondisi ini dapat diperbaiki sehingga menjadi

lebih baik

Berkurangnya nilai karena kerusakan fisik yang

dapat diperbaiki dapat diperkirakan pada jumlah

biaya yang dikeluarkan untuk memperbaikinya.

46

Kerusakan Fisik (incurable)

Pada prinsipnya secara teknis semua kerusakan

bangunan dapat diperbaiki

Apabila besarnya biaya yang digunakan untuk

perbaikan tidak seimbang dengan peningkatan nilai,

maka dikatakan tidak dapat diperbaiki (incurable)

47

Kemunduran Fungsi (curable)

Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki

seperti :

• modernisasi dapur

• penambahan kamar mandi • Penambahan kamar tidur

• penggantian sistem pipa dan listrik • penggantian sistem pendingin

Besarnya kemunduran fungsi adalah sebesar

biaya yang dikeluarkan untuk memperbaikinya.

48

Kemunduran Fungsi (incurable)

Kemunduran fungsi yang tidak dapat diperbaiki meli

puti:

• Menyangkut tata ruang

• Dimensi ruang yang tidak efisien

• Letak kolom yang tidak kurang tepat

• Tidak terpenuhinya prinsip HBU

49

Kemunduran Ekonomi (incurable)

Contoh :

Suatu rumah tinggal di gunung putri yang sejuk

dikontrakkan dengan harga Rp 5 juta/th. Karena

adanya pabrik semen yang menyebabkan polusi

udara harga kontrak rumah turun menjadi Rp 3 juta

/th. Pengali kotor (GIM) di daerah ini sebesar 20

50

Solusi

Kontrak Pasaran/th = Rp 5.000.000

Kontrak yang diterima

= Rp 3.000.000

Kerugian kontrak/th

= Rp 2.000.000

GIM

20

Kemunduran Ekonomi:

Terima Kasih