1
.ANALISIS HIGHEST & BEST USE (HBU) DALAM PENGOPTIMALISASI PEMANFAATAN LAHAN KOSONG PADA WILAYAH SEKITAR
BANDAR UDARA INTERNASIONAL KUALANAMU KAB. DELI SERDANG
TESIS
Oleh
NIA LIDYA ANGELINA NAINGGOLAN 177048021
MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2020
ANALISIS HIGHEST & BEST USE (HBU) DALAM PENGOPTIMALISASI PEMANFAATAN LAHAN KOSONG PADA WILAYAH SEKITAR
BANDAR UDARA INTERNASIONAL KUALANAMU KAB. DELI SERDANG
T E S I S
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister Manajemen
Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
NIA LIDYA ANGELINA NAINGGOLAN 177048021
3
Telah diuji pada
Tanggal : 21 Januari 2020
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Ir. Sukaria Sinulingga, M. Eng Anggota : 1. Dr. Elisabet Siahaan, SE,M.Si
2. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., Ph.D 3. Dr. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM
4. Dr. Rudy Haposan Siahaan, SH, SpN, MKn
PERNYATAAN
Judul Tesis
ANALISIS HIGHEST & BEST USE (HBU) DALAM PENGOPTIMALISASI PEMANFAATAN LAHAN KOSONG PADA WILAYAH SEKITAR
BANDAR UDARA INTERNASIONAL KUALANAMU KAB. DELI SERDANG
Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan hasil karya penulis sendiri.
Adapun pengutipan-pengutipan yang penulis lakukan pada bagian-bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika penulisan ilmiah.
Apabila di kemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis ini bukan hasil karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian-bagian tertentu, penulis bersedia menerima sanksi pencabutan gelar akademik yang penulis sandang dan sanksi-sanksi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.
Medan, 2020
Penulis,
NIA LIDYA ANGELINA NAINGGOLAN
PEMANFAATAN LAHAN KOSONG PADA WILAYAH SEKITAR BANDAR UDARA INTERNASIONAL KUALANAMU
KAB. DELI SERDANG
ABSTRAK
Analisis Highest and Best Use (HBU) merupakan salah satu metode yang dapat digunakan dalam melakukan optimalisasi pemanfaatan lahan kosong yang berada di sekitaran Bandara Internasional Kualanamu Kabupaten Deli Serdang Provinsi Sumatera Utara, dikarenakan terdapat lahan kosong yang termasuk luas dan belum dikembangkan dengan baik.
Tujuan penelitian ini dilakukan untuk merumuskan optimalisasi atas tanah kosong yang memiliki potensi untuk dikembangkan sehingga memberikan manfaat yang optimal dari pemanfaatan lahan kepada pihak pemilik lahan. Untuk mencapai sasaran tersebut digunakan alat analisis skoring untuk masing-masing jenis pemanfaatan lahan dengan menggunakan skala likert dan menguji kelayakan pemanfaatan lahan. Jenis penelitian yang dilakukan adalah penelitian deskriptif kuantitatif. Penelitian ini menggunakan analisis Highest and Best Use untuk menentukan jenis pemanfaatan yang paling optimal dari lahan objek penelitian. Pada tahap ini nanti akan ditentukan jenis alternatif pemanfaatan lahan manakah yang paling berpotensi untuk berkembang dan yang memiliki nilai penggunaan lahan tertinggi dan terbaik pada wilayah penelitian.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Analisis Highest and Best Use ditinjau dari aspek fisik terhadap alternatif penggunaan lahan sebagai Perumahan, sebagai Pergudangan (Warehouse), dan sebagai Hotel memungkinkan untuk dilakukan, berdasarkan aspek hukum terhadap alternatif penggunaan lahan sebagai Perumahan dan sebagai Pergudangan di izinkan, sedangkan penggunaan sebagai Hotel tidak di izinkan, berdasarkan aspek finansial terhadap alternatif penggunaan lahan sebagai Perumahan memenuhi 4 (empat) kriteria kelayakan yang terbaik, yaitu NPV, IRR, BCR terbesar dan Payback Period terkecil, berdasarkan nilai tertinggi adalah penggunaan lahan sebagai Perumahan berdasarkan nilai lahan yang paling tinggi. Nilai lahan jika dikembangkan sebagai Perumahan adalah sebesar Rp. 400.792,- per meter persegi atau meningkatkan nilai tanah sebesar 802% dibandingkan nilai pasar lahan kosong yang ada dilokasi penelitian yaitu sebesar Rp. 50.000,- per meter persegi. Dan sesuai dengan kondisi pasar properti yang sedang berkembang di sekitar Bandara Internasional Kualanamu terlihat pembangunan perumahan menengah – mewah yang mendukung hasil penelitian yang telah dilakukan.
Kata Kunci: Highest and best use; aspek fisik; aspek hukum; aspek finansial; nilai tertinggi.
Penulis mengucapkan Puji dan Syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang telah memberikan berkat-Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Selama melakukan penelitian dan penulisan tesis ini, penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materi dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Robert Sibarani, M.S, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Ir. Sukaria Sinulingga, M. Eng., selaku Ketua Komisi Pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan Peneliti dalam penulisan Tesis ini.
4. Ibu Dr. Elisabet Siahaan, SE., M.Ec, selaku Komisi Pembimbing sekaligus Sekretaris Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan bimbingan, arahan, dan waktu yang telah diluangkan kepada penulis untuk berdiskusi selama menjadi dosen pembimbing dan dosen perkuliahan.
5. Ibu Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., Ph.D, selaku Komisi Penguji yang telah memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
6. Bapak Dr. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM, selaku Komisi Penguji yang telah memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
7. Bapak Dr. Rudy Haposan Siahaan, SH, SpN, MKn, selaku Komisi Penguji yang telah memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
8. Ibu Dr. Khaira Amalia Fachrudin, SE. Ak, MBA., MAPPI (Cert), selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan masukan dan mengarahkan Peneliti dalam penulisan Tesis ini.
9. Seluruh Staf Pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatera Utara.
10. Ayahku tercinta Ir. Rufinus Nainggolan, MT., dan Ibuku tersayang Drg. Augustina Sihombing.
11. Adikku Sargio Harianja,SP., selaku rekan di Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan dukungan dan bantuan atas penulisan Tesis ini.
12. Rekan-rekan Sekolah Pascasarjana Magister Manajemen Properti dan Penilaian atas bantuan dan dukungan selama peneliti menempuh studi dalam penulisan tesis ini.
Penulis menyadari Tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari sempurna, namun harapan penulis semoga Tesis ini dapat bermanfaat bagi seluruh pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa selalu memberkati kita semua. Amin.
Medan, Januari 2020 Penulis,
Nia Lidya Angelina Nainggolan
Penulis, lahir di Medan pada tanggal 08 November 1994, dari pasangan Ayahanda Ir. Rufinus Nainggolan, MT, dan Ibunda Drg. Augustina Sihombing. Penulis merupakan anak pertama dari dua bersaudara, dengan adik kandung laki-laki yang bernama Paul Nainggolan.
Pendidikan sekolah dasar di SD ST. Antonius Medan 2006. Selanjutnya melanjutkan pendidikan sekolah menengah pertama SMP Putri Cahaya Medan 2009, dan melanjutkan pendidikan ke sekolah menengah atas SMA Negeri 4 Medan tamat tahun 2012. Selanjutnya melanjutkan pendidikan diploma di Politeknik Negeri Medan Fakultas Akuntansi Jurusan Akuntansi. Kemudian pada tahun 2015 selesai melanjutkan pendidikan sarjana Jurusan Ekonomi Akuntansi di Universitas Pembangunan Panca Budi Medan dan pada tahun 2017 menempuh pendidikan pascasarjana program studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian di Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara Medan.
Medan, 2020
Nia Lidya Angelina Nainggolan
DAFTAR ISI
Halaman.
ABSTRAK... i
ABSTRACT... ii
KATA PENGANTAR... iii
RIWAYAT HIDUP... v
DAFTAR ISI... vi
DAFTAR TABEL ... viii
DAFTAR GAMBAR ... ix
BAB I. PENDAHULUAN... 1
1.1 Latar Belakang Masalah... 1
1.2 Perumusan Masalah... 16
1.3 Tujuan Penelitian... 17
1.4 Manfaat Penelitian... 17
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ... 19
2.1 Pengertian Optimalisasi... 19
2.2 Pengertian dan Pemanfaatan Lahan... 21
2.3 Pola Pemanfaatan Lahan... 21
2.4 Pengertian Highest and Best Use... 22
2.5 Kegunaan Highest and Best Use... 27
2.6 Kriteria Highest and Best Use... 29
2.7 Analisis Jenis Alternatif Penggunaan Lahan... 30
2.8 Analisis Uji Kelayakan Pemanfaatan Lahan... 30
2.9 Properti... 31
2.10 Pendekatan Penelitian... 32
2.11 Penelitian Terdahulu... 35
BAB III. KERANGKA KONSEPTUAL PENELITIAN ... 42
3.1 Kerangka Konseptual... 42
BAB IV. METODOLOGI PENELITIAN ... 47
4.1 Jenis dan Konsep Penelitian... 47
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian... 47
4.3 Jenis dan Sumber Data... 48
4.4 Teknik Analisis Data... 50
4.4.1 Penentuan Penggunaan Alternatif... ... 50
4.4.2 Analisis High and Best Use (HBU)... 51
4.4.2.1 Analisis Aspek Fisik... 51
4.4.2.2 Analisis Aspek Hukum... 51
4.4.2.4 Produktivitas Maksimum... 55
BAB V. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN... 56
5.1 Penentuan Penggunaan Alternatif... 56
5.2 Analisis High and Best Use (HBU)... 58
5.2.1 Analisis Aspek Fisik... 58
5.2.2 Analisis Aspek Hukum... 64
5.2.3 Analisis Aspek Finansial... 68
5.2.4 Analisis Produktivitas Maksimum... 83
5.3 Aspek Kerjasama... 84
5.3.1 Dasar Kerjasama... 86
5.3.2 Bentuk Kerjasama... 88
BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN... 89
6.1 Kesimpulan... 89
6.2 Saran... 90
DAFTAR PUSTAKA... 92 LAMPIRAN
DAFTAR TABEL
Nomor. Judul Halaman.
Tabel 4.1 Klasifikasi dan Jenis Data... 49
Tabel 5.1 Alternatif Penggunaan Lahan Kosong Kabupaten Deli Serdang... 57
Tabel 5.2 Hasil Analisis Aspek Fisik Lahan... ... 63
Tabel 5.3 Hasil Analisis Aspek Hukum Lahan... ... 67
Tabel 5.4 Estimasi Investasi Perumahan... 69
Tabel 5.5 Proyeksi Tingkat Kenaikan Harga Jual Pada Tahun Penjualan Perumahan... 70
Tabel 5.6 Proyeksi Tingkat Penyerapan Hunian Perumahan... 70
Tabel 5.7 Proyeksi Biaya Operasi Perusahaan... 71
Tabel 5.8 Arus Kas Apabila Lahan Kosong Dijadikan Perumahan... 72
Tabel 5.9 Analisa Kelayakan Perumahan... 73
Tabel 5.10 Estimasi Investasi Pergudangan (Ware House)... 74
Tabel 5.11 Proyeksi Tingkat Harga Jual Pergudangan (Ware House)... 75
Tabel 5.12 Proyeksi Tingkat Penyerapan Hunian Pergudangan (Ware House)... 76
Tabel 5.13 Proyeksi Biaya Operasi Pergudangan (Ware House)... 76
Tabel 5.14 Arus Kas Apabila Lahan Kosong Dijadikan Pergudangan (Ware House)... 77
Tabel 5.15 Analisa Kelayakan Pergudangan (Ware House)... 78
Tabel 5.16 Perbandingan Kelayakan Alternatif Pengembangan... 79
Tabel 5.17 Indikasi Nilai Lahan Berdasarkan Penggunaan Properti... 83
No. Judul Halaman.
Gambar 1.1 Peta Kabupaten Deli Serdang... 14
Gambar 1.2 Wilayah Lahan Penelitian dengan Radius 7 KM dari Bandara Internasional Kualanamu Kab. Deli Serdang... 15
Gambar 3.1 Kerangka Konseptual Penelitian... 46
Gambar 5.1 Aksesibilitas Lahan pada Lokasi Penelitian... 59
Gambar 5.2 Gerbang TOL Bandara Internasional Kualanamu... 60
Gambar 5.3 Gerbang Utama Bandara Internasional Kualanamu... 60
Gambar 5.4 Stasiun Kereta Api Bandara Internasional Kualanamu... 61
Gambar 5.5 Wilayah Objek Lokasi Penelitian... 62
Gambar 5.6 Grafik Perbandingan Net Present Value (NPV)... 81
Gambar 5.7 Grafik Perbandingan Internal Rate of Return (IRR)... 81
Gambar 5.8 Grafik Perbandingan Payback Period (PP)... 82
Gambar 5.9 Grafik Perbandingan Benefit Cost Ratio (BCR)... 82
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Manusia dalam memenuhi kebutuhan hidupnya memerlukan sumber daya alam, yang berupa tanah, air, dan udara dan sumber daya alam yang lain yang termasuk ke dalam sumber daya alam yang terbarukan maupun yang tak terbarukan. Namun demikian, harus disadari bahwa sumber daya alam yang kita perlukan mempunyai keterbatasan di dalam banyak hal, yaitu keterbatasan tentang ketersediaan menurut kuantitas dan kualitasnya.
Sumber daya alam tertentu juga mempunyai keterbatasan menurut ruang dan waktu.
Oleh sebab itu, diperlukan usaha pengembangan wilayah dengan cara melakukan pengelolaan sumber daya alam yang baik dan bijaksana. Antara lingkungan dan manusia saling mempunyai kaitan yang erat. Ada kalanya manusia sangat ditentukan oleh keadaan lingkungan di sekitarnya sehingga aktivitasnya banyak ditentukan oleh keadaan lingkungan di sekitarnya. Keberadaan sumber daya alam alam, air, tanah, dan sumber daya yang lain menentukan aktivitas manusia sehari-hari. Kita tidak dapat hidup tanpa udara dan air. Sebaliknya, ada pula aktivitas manusia yang sangat mempengaruhi keberadaan sumber daya dan lingkungan di sekitarnya.
Pengembangan kawasan adalah usaha untuk mengembangkan dan meningkatkan hubungan kesalingtergantungan dan interaksi antara sistem ekonomi (economic system), masyarakat (social system), dan lingkungan hidup beserta sumber daya alamnya (ecosystem). Secara umum, tujuan dari pengembangan kawasan ini dapat dirumuskan (BAPPENAS, 2004):
1. Membangun masyarakat pedesaan, beserta sarana dan prasarana yang mendukungnya.
2. Mencapai pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
3. Mengurangi tingkat kemiskinan melalui peningkatan pendapatan masyarakat.
4. Mendorong pemerataan pertumbuhan dengan mengurangi disparitas antardaerah.
5. Meningkatkan kualitas sumber daya manusia dan konservasi sumber daya alam demi kesinambungan pembangunan daerah.
6. Mendorong pemanfaatan ruang desa yang efisien dan berkelanjutan.
Pengembangan kawasan dilaksanakan berdasarkan pada prinsip-prinsip yang sesuai dengan arah kebijakan ekonomi nasional (BAPPENAS, 2004) yaitu:
1. Mengembangkan sistem ekonomi kerakyatan yang bertumpu pada mekanisme pasar yang berkeadilan.
2. Mengembangkan perekonomian yang berorientasi global, sesuai dengan kemajuan teknologi, dengan membangun keunggulan kompetitif berdasarkan kompetensi produk unggulan di setiap daerah.
3. Memberdayakan pengusaha kecil, menengah, dan koperasi, agar mampu bekerja sama secara efektif, efisien, dan berdaya saing global.
4. Mengembangkan sistem ketahanan pangan yang berbasis pada keragaman sumber daya bahan pangan dan hortikultura, kelembagaan, dan budaya lokal.
5. Mempercepat pembangunan ekonomi daerah dengan memberdayakan para pelakunya sesuai dengan semangat otonomi daerah.
6. Mempercepat pembangunan perdesaan dalam rangka pemberdayaan masyarakat daerah, khususnya para petaninya, dengan kepastian, dan kejelasan hak dan kewajiban semua pihak.
3
7. Mempercepat pembangunan perdesaan dalam rangka pemberdayaan masyarakat daerah, khususnya para petaninya, dengan kepastian, dan kejelasan hak dan kewajiban semua pihak.
8. Memaksimalkan peran pemerintah sebagai fasilitator dan pemantau seluruh kegiatan pembangunan di daerah.
Lebih lanjut, selain tujuan-tujuan tersebut, dipandang dari segi kepentingan daerah, pengembangan kawasan dapat diarahkan untuk mencapai hal-hal berikut:
1. Meningkatkan kesejahteraan, kualitas hidup, kemampuan, dan kapasitas ekonomi dan sosial masyarakat pedesaan.
2. Meningkatkan ikatan komunitas masyarakat atau rakyat sekitar kawasan yang memiliki tanggung jawab untuk menjaga kelestarian dan keamanannya.
3. Meningkatkan mutu, produktivitas, dan keamanan kawasan.
4. Menciptakan lapangan kerja, meningkatkan kesempatan berusaha, dan meningkatkan pendapatan negara dan pendapatan masyarakat atau rakyat.
5. Mendorong dan mempercepat pengembangan wilayah demi mencapai kemajuan dan kemandirian daerah.
Perencanaan pengembangan wilayah adalah suatu perencanaan berbasis prakarsa masyarakat, yaitu perencanaan yang sepenuhnya mencerminkan kebutuhan konkret masyarakat dalam proses penyusunannya, dan benar-benar melibatkan rakyat sekitar wilayah yang akan dikembangkan itu.
Langkah ini memerlukan adanya perubahan kebijakan lama yang membatasi dan tidak mengakui aspirasi rakyat, dan memberi pendidikan politik kepada rakyat agar rakyat menyadari peran politiknya dan sekaligus melatihnya untuk menentukan dan merumuskan apa yang telah menjadi keinginannya selama ini untuk berpartisipasi aktif
dalam pembangunan daerah tempat tinggalnya. Hal ini tidak berarti bahwa peran pemerintah akan berkurang, tetapi justru malah akan semakin besar, khususnya dalam memberikan bimbingan kepada masyarakat. Sejalan dengan prinsip-prinsip dan tujuan pengembangan wilayah seperti tersebut, maka pembangunan wilayah memerlukan penentuan lokasi atau wilayah yang tepat dan efisien. Untuk itu diperlukan suatu perencanaan yang matang yang sedapat mungkin melibatkan partisipasi masyarakat atau rakyat, atau setidaknya mengakomodasi seluruh aspirasi rakyat. Adapun hasil rumusannya tidak bersifat kaku, tetapi merupakan dokumen yang senantiasa dapat diperjuangkan untuk diubah, jika memang dikehendaki atau tidak sejalan lagi dengan kepentingan rakyat. Meskipun demikian, dalam hal yang masyarakat belum memiliki kemampuan, pemerintah harus mengambil prakarsa untuk memfasilitasinya tanpa memberi kesan mendikte.
Dalam hal-hal yang bersifat teknis, umpamanya, biasanya partisipasi pemerintah lebih dapat diharapkan dan diandalkan daripada partisipasi rakyat.
Kriteria wilayah yang berhasil antara lain:
1. Memiliki kegiatan ekonomi yang dapat menggerakkan pertumbuhan daerah.
2. Mempunyai sektor ekonomi unggulan yang mampu mendorong kegiatan ekonomi sektor lain dalam wilayah itu sendiri maupun di wilayah sekitarnya.
3. Memiliki keterkaitan kedepan (memiliki daerah pemasaran produk-produk yang dihasilkan) maupun ke belakang (mendapat suplai kebutuhan komponen produksinya dari daerah belakang) dengan beberapa daerah pendukung.
4. Memiliki kemampuan untuk memelihara SDA sehingga dapat dimanfaatkan secara berkelanjutan dan mampu menciptakan kesejahteraan ekonomi secara adil dan merata bagi seluruh masyarakat.
5
Demikian pula dalam hal perencanaan lokasi suatu wilayah, secara teknis partisipasi pemerintah dalam memberikan pertimbangan-pertimbangan ekonomis lebih banyak diperlukan daripada pertimbangan-pertimbangan dari masyarakat. Tetapi dalam pelaksanaannya, baru, partisipasi rakyat harus lebih banyak dilibatkan. Perencanaan wilayah dilakukan melalui kegiatan survei (penyelidikan) yang dapat melibatkan banyak partisipasi rakyat, dan analisis kawasan yang lebih banyak melibatkan partisipasi pemerintah tetapi dengan tidak menutup kemungkinan adanya partisipasi rakyat, dengan mempertimbangkan berbagai aspek yang melingkupinya.
Dalam pengembangan suatu wilayah sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu Kab. Deli Serdang, lahan memiliki peranan yang sangat penting, yakni sebagai wadah yang menampung berbagai aktivitas-aktivitas wilayah bandara yang kompleks.
Keberadaan dari lahan menjadi sumber daya yang terbatas, karena jumlahnya yang tetap namun kebutuhan akan lahan terus meningkat seiring dengan pertumbuhan penduduk.
Lahan sebagai unsur ruang dan modal utama pembangunan merupakan kebutuhan pokok yang menyangkut hajat hidup orang banyak dan wahana bagi penyelenggaraan kegiatan manusia. Oleh karena itu, dalam perkembangan lahan mempunyai sifat yang beragam dimensi, yaitu fisik, ekonomi, sosial budaya, politik dan pertahanan keamanan.
Dengan demikian, lahan mempunyai peranan strategis bagi pembangunan, dan karena itu pula pengelolanya harus dapat menjamin terselenggaranya pelaksanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan secara berkesinambungan. Di cirikan dari beragam kekhususan sifatnya, walaupun pada akhir-akhir ini makin terasa peranan lahan sebagai komoditas ekonomi yang merupakan fungsi dari hukum permintaan dan penawaran, lahan akan selalu tetap sulit untuk diasimilasikan dengan benda ekonomi lainnya dalam ilmu ekonomi.
Optimalisasi penggunaan lahan tidak hanya di tentukan oleh perubahan-perubahan fisik, tetapi juga dipengaruhi oleh pemanfaatan lahan di sekitar bidang lahan itu berada, perkembangan nilai-nilai sosial dan budaya, unsur-unsur ekonomi, dan kebijaksanaan pembangunan yang digariskan dan melekat padanya. Pada hakikatnya, timbulnya masalah pemanfaatan lahan disebabkan oleh kebutuhan akan sumber daya lahan yang terus meningkat, sejalan dengan meningkatnya pembangunan, sedangkan potensi dan luas lahan yang tersedia terbatas, dan sebagian besar telah dikuasai dan/atau dimiliki oleh orang-orang atau badan hukum dengan berbagai bentuk hubungan hukum.
Peningkatan kebutuhan lahan selain akibat meningkatnya jumlah penduduk dan kegiatannya, juga sebagai konsekuensi keberhasilan pembangunan yang menuntut mutu kehidupan yang lebih sempurna. Dengan demikian, pemanfaatan lahan harus dilakukan secara optimal sehingga memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi seluruh yang berkepentingan di wilayah sekitar bandara.
Wilayah sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu memiliki daya tarik bagi investasi usaha karena adanya potensi-potensi yang dimiliki kawasan tersebut.
Kedekatan Lahan kosong pada wilayah sekitar bandara dengan Bandar Udara Internasional Kualanamu Kab. Deli Serdang merupakan daya tarik utama karena bandara memiliki peranan penting dalam penyelenggaraan penerbangan, dengan harapan bandara dapat berperan dalam hal pertumbuhan, pendorong maupun penggerak serta pemerataan pembangunan nasional. Hampir semua kawasan strategis masih ada peluang untuk berinvestasi mulai dari masalah perekonomian, perindustrian, perdagangan, peternakan, perikanan, pertanian dan wisata. Kemudian akses, serta ketersediaan infrastruktur yang memadai, menjadikan wilayah sekitar bandara ini sangat berpotensi untuk berkembang.
Saat ini wilayah sekitar bandara sedang melakukan pemerataan pembangunan. Hal ini
7
ditunjukkan dengan pembangunan kawasan komersial seperti hotel, pusat perbelanjaan dan layanan jasa, pergudangan, dan CBD (Central Business District).
Namun pada kondisi yang diamati pada wilayah penelitian, pembangunan yang terjadi kurang terkonsep dengan baik, sehingga menimbulkan berbagai permasalahan yaitu:
1. Keterbatasan anggaran untuk perencanaan
2. Ketersediaan, keakuratan, dan Integrasi Data termasuk Peta 3. Kemampuan SDM, Ketersediaan Perangkat analisis
4. Konflik kepentingan dan kualitas rencana 5. Kurangnya koordinasi antar instansi
Hal ini terbukti dari ragam pemanfaatan lahan yang menyebabkan munculnya permasalahan-permasalahan lingkungan fisik termasuk iklim, topografi/relief, hidrologi bahkan keadaan vegetasi alami (natural vegetati-on) yang semuanya secara potensial akan berpengaruh terhadap penggunaan lahan, dan masih belum jelas kebijakan dalam pemanfaatan lahan kosong pada wilayah sekitar bandara.
Alasan pemilihan lokasi dikarenakan pertumbuhan pembangunan yang terjadi pada kawasan tersebut termasuk pesat, akan tetapi pembangunan yang terjadi terkesan kurang terencana dengan baik. Hal ini terbukti dengan keberadaan bangunan-bangunan yang terbengkalai, dimana keberadaan lahan yang belum dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya seperti itu dapat menurunkan image suatu wilayah. Artinya lahan tersebut memiliki dampak negatif terhadap estetika wilayah.
Lahan kosong pada wilayah penelitian memiliki dampak ekonomi yaitu menurunnya penerimaan Pendapatan Asli Daerah (PAD) bagi sektor pajak bagi pemerintah. Di samping itu juga mengakibatkan dampak sosial yaitu hilangnya kesempatan peluang
kerja dan dampak terhadap produksi pangan. Dengan kata lain lahan yang tak termanfaatkan pada wilayah penelitian memiliki dampak negatif terhadap perekonomian pemerintah dan masyarakat. Keberadaan lahan kosong pada wilayah penelitian memberikan dampak negatif terhadap pembangunan di wilayah sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu. Untuk itu dibutuhkan pemanfaatan lahan yang berpotensi berkembang untuk lahan kosong pada wilayah penelitian guna sebagai langkah antisipasi dari pemanfaatan lahan yang tidak sesuai.
Tidak terdapat lahan kosong yang terlantar di wilayah sekitar Bandara Internasional Kualanamu. Tanah yang diindikasi terlantar adalah tanah yang diduga tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya yang belum dilakukan identifikasi dan penelitian. Sedangkan tanah terlantar adalah tanah yang sudah diberikan hak oleh negara berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.
Dalam penjelasan PP No. 11 Tahun 2010 disebutkan bahwa tanah yang telah dikuasai dan/atau dimiliki baik yang sudah ada hak atas tanahnya maupun yang baru berdasar perolehan tanah di beberapa tempat masih banyak dalam keadaan terlantar.
Akibatnya cita-cita luhur untuk meningkatkan kemakmuran rakyat menjadi tidak optimal. Padahal tanah merupakan salah satu perwujudan kesejahteraan rakyat, untuk kehidupan yang lebih berkeadilan, menjamin keberlanjutan sistem kemasyarakatan dan kebangsaan Indonesia, serta memperkuat harmoni sosial. Selain itu, optimalisasi pengusahaan, penggunaan, dan pemanfaatan semua tanah di wilayah Indonesia
9
diperlukan untuk meningkatkan kualitas lingkungan hidup, mengurangi kemiskinan dan menciptakan lapangan kerja, serta untuk meningkatkan ketahanan pangan dan energi.
Berdasarkan fenomena di atas, maka studi pemanfaatan lahan kosong pada wilayah sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu Kab. Deli Serdang akan memberikan dampak positif terhadap daerah dan masyarakat. Selain mengefisiensikan aset penelitian ini dibutuhkan untuk mengantisipasi permasalahan lahan pada wilayah penelitian. Secara legalitas, lahan kosong pada wilayah penelitian direncanakan sebagai kawasan komersial. Hal ini dapat dijadikan sebagai dasar dalam proses analisis dengan menggunakan metode HBU (Highest and Best Use).
Bandara Kualanamu merupakan bandara internasional terbesar kedua di Indonesia setelah Bandara Soekarno-Hatta di Jakarta, Bandara Internasional Kualanamu terlatak di Kecamatan Beringin dan Kecamatan Pantai Labu. Pembangunan Mega proyek Bandara Kualanamu memiliki luas lahan sebesar 1.396 ha, dimana bandara tersebut akan memiliki kapasitas 8 juta penumpang pertahun. Pembangunan mega proyek bandara ini telah mengakibatkan perubahan penggunaan lahan di sekitarnya, dengan adanya bandara tersebut maka terjadi alih fungsi lahan dari perkebunan menjadi lahan terbangun.
Lahan merupakan aset permanen yang tidak memiliki umur ekonomis, keberadaannya akan melampaui umur semua bangunan dan segala penggunaan yang berada di atasnya. Setiap lahan memiliki nilai ekonomi tertentu tergantung dari karakteristik fisik dan jenis pemanfaatannya. Lahan yang dibiarkan kosong akan menimbulkan kesenjangan sosial, penurunan tingkat kesejahteraan masyarakat, menurunkan kualitas lingkungan sekitar, dan akan berdampak pada hilangnya potensi nilai ekonomi serta nilai manfaat dari lahan tersebut (opportunity lost). Hal ini disebabkan karena terjadinya ketidakseimbangan antara potensi nilai manfaat (sosial dan
ekonomi) dari lahan, dengan potensi sumber daya yang ada disekitarnya. Antara terbatasnya jumlah lahan, dengan tingginya kebutuhan akan lahan seiring pertumbuhan jumlah penduduk dan peningkatan nilai ekonomi lahan.
Menurut Undang-Undang 41 Tahun 2009 menyatakan Lahan adalah bagian daratan dan permukaan bumi sebagai suatu lingkungan fisik yang meliputi tanah beserta segenap faktor yang mempengaruhi penggunaannya seperti iklim, relief, aspek geologi, dan hidrologi yang terbentuk secara alami maupun akibat pengaruh manusia. Ketersediaan lahan di sekitar bandara sekarang ini menjadi sangat terbatas atau semakin menipis, jumlah luas lahan produktif pun mengalami hal yang sama. Lambat laun ketersediaan lahan yang ada di sekitar bandara tersebut akan menipis disebabkan oleh pertumbuhan manusia di sekitarnya. Masyarakat yang berada di sekitar bandara merupakan masyarakat yang bekerja sebagai petani dan juga buruh bangunan, hal ini menyebabkan sebagian masyarakat tersebut beralih menjadi penjual usaha kelontong maupun buruh dari pembangunan bandara itu sendiri bagi masyarakat sekitar.
Perubahan penggunaan lahan yang terjadi di sekitar bandara membutuhkan sebuah reka ulang ataupun rekonstruksi untuk mengetahui pola sebaran pembangunan dan juga mengetahui dampak spatial perubahan penggunaan lahan di sekitar bandara dari tahun 2008 – 2013. Rekonstruksi digunakan untuk mengetahui dan menyusun perubahan penggunaan lahan sekitar bandara. Hasil dari rekonstruksi spatial tersebut sebagai landasan dalam menentukan pola, mengetahui perubahan penggunaan lahan dan dampak terhadap masyarakat sekitar.
Persoalan mengenai lahan kosong perlu dicermati secara mendalam, karena keberadaan dari lahan kosong akan menimbulkan inefisiensi penggunaan lahan yang dapat menghambat masyarakat dalam mendapatkan manfaat optimal dari suatu lahan.
11
Pemanfaatan lahan yang sesuai dan optimal diharapkan mampu mendorong kawasan yang responsif terhadap kebutuhan masyarakat, menambah nilai manfaat, dan meningkatkan nilai ekonomi dari lahan tersebut. Nilai lahan akan menjadi tinggi apabila pemanfaatannya digunakan secara maksimal dan sesuai dengan properti yang seharusnya dikembangkan di atasnya. Sebaliknya lahan yang pemanfaatannya tidak sesuai dengan tingkat produktivitas optimal, maka akan mengurangi tingkat produktivitasnya, sehingga potensi nilai manfaat dan nilai ekonomi dari lahan tidak akan mencapai titik maksimum.
Secara fisik, lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga serta tidak dipengaruhi oleh faktor waktu, secara fisik pula lahan merupakan aset yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya dengan melalui usaha reklamasi. Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat berubah tetapi lahannya sendiri bersifat stationer (tetap). Atas dasar sifat ini, ketentuan penetapan harga lahan akan sangat bersifat spesifik yang ditentukan oleh permintaan dan penawaran/persediaan (demand and supply) lahan pada suatu wilayah tertentu.
Pertimbangan faktor lokasi di dalam penentuan harga lahan untuk berbagai penggunaan tidak sama. Hal ini sangat ditentukan oleh pertimbangan tata ruang (Sujarto, 1986, dalam Prayudho, 2009).
Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003; 82), karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai lahan meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lingkungan dan lokasi. Lokasi lahan merupakan salah satu karakter fisik lahan yang harus menjadi pertimbangan utama, karena lokasi yang strategis akan memberikan kontribusi yang tinggi terhadap nilai lahan. Meskipun demikian, lokasi lahan yang strategis bila pengembangan di atasnya tidak sesuai atau tidak diberdayakan (dibiarkan
kosong), maka akan berdampak pada tidak tercapainya/hilangnya potensi nilai manfaat dan nilai ekonomi (opportunity lost) dari lahan tersebut. Oleh karena itu, untuk mendapatkan nilai maksimum dan untuk mengetahui jenis pemanfaatan yang paling sesuai dengan karakteristik fisiknya, maka harus dilakukan analisis yang tepat sebelum dimanfaatkan.
Salah satu metoda untuk menganalisis dan menentukan jenis pemanfaatan lahan dalam bidang penilaian adalah dengan menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Kelebihan dari metoda ini, selain memperhatikan aspek memungkinkan secara karakter fisik lahan, memungkinkan secara peraturan dan mengidentifikasi keuntungan yang paling optimal, juga memperhatikan kekuatan pasar. Tingkat kekuatan (daya serap) pasar dapat diramalkan dengan melakukan analisis permintaan dan penawaran terhadap properti yang akan dikembangkan.
Menurut Prawoto (2012: 91), analisis pasar dilakukan untuk menentukan apakah ada dukungan pasar yang memadai bagi properti yang sudah ada berdasarkan penggunaan tertentu yang diusulkan pada tempat tertentu, pada waktu yang akan datang. Analisis pasar juga merupakan dasar untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik.
Menurut The Appraisal Institute (2008: 277), penggunaan tertinggi dan terbaik adalah kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah lahan kosong atau properti yang telah ditingkatkan, yang memungkinkan secara fisik, wajar, memungkinkan secara keuangan dan memberikan nilai yang paling tinggi. Dengan melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik diharapkan pemanfaatan lahan dapat lebih efektif, memberikan keuntungan yang optimal dan dapat meningkatkan nilai manfaat dari lahan tersebut, baik kepada pemilik maupun kepada masyarakat disekitarnya. Pada penelitian ini, dalam menentukan jenis pemanfaatan lahan
13
menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik pada sebidang lahan yang belum di manfaatkan, yaitu lahan kosong yang berlokasi pada wilayah sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu Kabupaten Deli Serdang.
Menurut Hari, KKOP merupakan kebijakan dari Kementrian Perhubungan yang tertuang dalam undang-undang nomor 1 tahun 2009 tentang Penerbangan dan Peraturan Menteri Perhubungan No. 11 tahun 2010 tentang tatanan Kebandarudaraan Nasional, Kebijakan itu ditunjukkan kepada pengelola bandara untuk mengatur standar keamanan dan penerbangan pesawat di sekitar kawasan bandara. Melalui rancangan kebijakan itu, maka KKOP dibagi menjadi tiga ring.
a. Ring I, radius 4 km dengan ketinggian maksimal gedung 46 m.
b. Ring II, radius 6 km dengan ketinggian gedung antara 46-151 m.
c. Ring III, radius 9 km dengan ketinggian gedung juga 151 m.
Dasar kebijakan ini adalah masalah keselamatan dan keamanan. Karena dalam bisnis penerbangan hal itu yang utama.
Melihat dari beberapa bandara-bandara yang sudah ada di Indonesia, bandara besar seperti Bandara Internasional Soekarno Hatta Jakarta, Bandara Internasional Ngurah Rai Bali, dan Bandara Internasional Juanda Surabaya, pada sekitarnya terdapat kawasan komersial. Beberapa kawan komersial seperti Hotel, Pusat Perbelanjaan dan Layanan Jasa, Pergudangan, dan CBD (Central Business District). Maka layak diteliti penggunaan apa yang paling tepat untuk lahan/area yang ada disekitar Bandara Internasional Kualanamu yang tergolong masih memiliki lahan yang dapat dikembangkan yang berada disekitar Bandara Internasional Kualanamu.
Kabupaten Deli Serdang merupakan bagian dari wilayah Pantai Timur Provinsi Sumatera Utara terletak diantara 2o 57 Lintang Utara dan 3o 16 Lintang Selatan dan 90o
33 – 99o 27 Bujur Timur dengan luas wilayah 2.497,72 km2. Wilayah sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu Kab. Deli Serdang dalam radius 7 km seluas 13.990 ha dengan lahan kosong seluas 7.748 ha (55,39%) dan lahan yang sudah dimanfaatkan seluas 6.242 ha (44,61%). Ada pun lahan yang telah dimanfaatkan terdiri dari Permukiman, Lahan Pertanian, Lahan Industri, Perhotelan, Kuliner, dan Pergudangan.
Lahan Penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.2 dengan dengan skala 1 : 100.000.
Jumlah penduduk Kabupaten Deli Serdang berdasarkan hasil sensus penduduk (SP) 2010 adalah 1.790.431 jiwa, dan memasuki Agustus tahun 2016 tercatat sebanyak 2.073.000 jiwa (BPS Kabupaten Deli Serdang Tahun 2017).
Gambar 1.1 Peta Kabupaten Deli Serdang
Sumber : Bappeda Kabupaten Deliserdang, 2018
15
Gambar 1.2 Wilayah Lahan Penelitian dengan Radius 7 km dari Bandara Internasional Kualanamu Kab. Deli Serdang
Sumber: Kementrian ATR/BPN Kantor Pertanahan Kab. Deli Serdang
Dalam tatanan perwilayahan seharusnya lahan tersebut tidak boleh dibiarkan terlantar dan tidak jelas pemanfaatannya. Suatu lahan harus bisa dijadikan sebagai wadah dalam menampung aktivitas-aktivitas di bandara, apalagi lokasi lahan memiliki fungsi yang sangat strategis bagi lokasi lahan pertumbuhan ekonomi wilayah Kualanamu
Kabupaten Deli Serdang. Oleh karena itu, diperlukan optimalisasi pemanfaatan lahan secara maksimal serta harus segera dipikirkan jenis pemanfaatan yang terbaik, agar dapat meningkatkan nilai ekonomi dan dapat memberikan manfaat yang besar bagi masyarakat.
Berdasarkan dari latar belakang yang telah dikemukakan, maka judul dari penelitian ini adalah ANALISIS HIGHEST & BEST USE (HBU) DALAM PENGOPTIMALISASI PEMANFAATAN LAHAN KOSONG PADA WILAYAH SEKITAR BANDAR UDARA INTERNASIONAL KUALANAMU KABUPATEN DELI SERDANG
1.2 Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah dijelaskan, maka permasalahan yang akan dicari penyelesaiannya melalui penelitian ini ialah masih belum jelas kebijakan dalam pemanfaatan lahan kosong yang ada pada wilayah sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu Kabupaten Deli Serdang. Hal ini mengakibatkan sulitnya untuk menemukan cara pemanfaatan lahan yang paling optimal.
Sehubungan dengan permasalahan tersebut maka beberapa pertanyaan yang perlu dijawab ialah:
1. Faktor-faktor apakah yang perlu dipertimbangkan dalam mencapai optimalisasi pemanfaatan lahan kosong pada wilayah sekitar Bandar Udara Kualanamu Kabupaten Deli Serdang?
2. Berapa besarkah nilai lahan jika digunakan pemanfaatan lahan yang paling baik?
17
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah:
1. Mengidentifikasi kebutuhan akan kegiatan apakah yang berpotensi untuk berkembang pada wilayah penelitian, untuk mencapai sasaran tersebut digunakan alat analisis scoring. Pada tahap ini dilakukan skoring untuk masing-masing jenis pemanfaatan lahan dengan menggunakan skala likert.
2. Menguji kelayakan pemanfaatan lahan, untuk mencapai sasaran ini digunakan analisis Highest and Best Use. Pada tahap ini nanti akan ditentukan jenis alternatif pemanfaatan lahan manakah yang paling berpotensi untuk berkembang dan yang memiliki nilai penggunaan lahan tertinggi dan terbaik pada wilayah penelitian.
1.4 Manfaat Penelitian’
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah:
1. Berupa sumbangan pikiran dan rekomendasi kepada pemilik lahan dalam hal pemanfaatan lahan kosong yang berlokasi pada Wilayah Sekitar Bandar Udara Internasional Kualanamu Kabupaten Deli Serdang.
2. Bagi Pemerintah, hasil penelitian ini dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam rangka optimalisasi aset non operasional dan memberikan alternatif pemanfaatan aset sesuai konsep penggunaan tertinggi dan terbaik, sehingga dapat memberikan manfaat kepada pemerintah daerah berupa kontribusi Pendapatan Asli Daerah (PAD).
3. Bagi Penilai, sebagai bahan referensi untuk melaksanakan Analisis metode Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use).
4. Bagi Manajer Properti, dapat menjadi bahan refrensi untuk melaksanakan pengembangan suatu lahan yang penggunaannya belum maksimal.
5. Bagi Akademisi, sebagai bahan rujukan dan tambahan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan optimalisasi lahan dan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest & Best Use).
6. Bagi Peneliti, sebagai bahan referensi dalam melakukan penelitian yang lebih mendalam kedepannya, sehingga dapat memperkaya ilmu pengetahuan khususnya analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest & Best Use).
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Optimalisasi
Optimalisasi menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia ialah tertinggi, paling baik, sempurna, terbaik, paling menguntungkan. Mengoptimalkan berarti menjadikan sempurna, menjadikan paling tinggi, menjadikan maksimal. Optimalisasi berarti pengoptimalan.
Optimalisasi adalah proses pencarian solusi yang terbaik, tidak selalu keuntungan yang paling tinggi yang bisa dicapai jika tujuan pengoptimalan adalah memaksimumkan keuntungan, atau tidak selalu biaya yang paling kecil yang bisa ditekan jika tujuan pengoptimalan adalah meminimumkan biaya.
Ada tiga elemen permasalahan optimalisasi yang harus diidentifikasi, yaitu tujuan, alternatif keputusan, dan sumberdaya yang dibatasi.
1. Tujuan
Tujuan bisa berbentuk maksimisasi atau minimisasi. Bentuk maksimisasi digunakan jika tujuan pengoptimalan berhubungan dengan keuntungan, penerimaan, dan sejenisnya. Bentuk minimisasi akan dipilih jika tujuan pengoptimalan berhubungan dengan biaya, waktu, jarak, dan sejenisnya. Penentuan tujuan harus memperhatikan apa yang diminimumkan atau maksimumkan.
2. Alternatif Keputusan
Pengambilan keputusan dihadapkan pada beberapa pilihan untuk mencapai tujuan yang ditetapkan. Alternatif keputusan yang tersedia tentunya alternatif yang menggunakan sumberdaya terbatas yang dimiliki pengambil keputusan. Alternatif keputusan merupakan aktivitas atau kegiatan yang dilakukan untuk mencapai tujuan.
3. Sumberdaya yang Dibatasi
Sumberdaya merupakan pengorbanan yang harus dilakukan untuk mencapai tujuan yang ditetapkan. Ketersediaan sumberdaya ini terbatas. Keterlibatan ini yang mengakibatkan dibutuhkannya proses optimalisasi.
Manfaat Optimalisasi:
1. Mengidentifikasi tujuan 2. Mengatasi kendala
3. Pemecahan masalah yang lebih tepat dan dapat diandalkan 4. Pengambilan keputusan yang lebih cepat.
Dalam proses produksi untuk mencapai optimalisasi banyak hal yang harus diperhatikan terutama dalam menyusun rencana produksi ini akan menjadi landasan dalam melakukan produksi. Optimalisasi proses produksi merupakan cara untuk memaksimalkan hasil produksi (output).
Optimalisasi produksi dapat dicapai dengan meningkatkan produktivitas, sehingga tingkat efisiensi akan menjadi tinggi, dan berdampak pada produk yang dihasilkan akan menjadi tinggi dan berdampak pada produk yang dihasilkan akan menjadi tinggi sehingga rencana produksi atau target produksi dapat dicapai dengan tepat.
Optimalisasi adalah usaha memaksimalkan kegiatan sehingga mewujudkan keuntungan yang diinginkan atau dikehendaki.
Dengan demikian, maka kesimpulan dari optimalisasi adalah sebagai upaya, proses, cara, dan perbuatan untuk menggunakan sumber-sumber yang dimiliki dalam rangka mencapai kondisi yang terbaik, paling menguntungkan dan paling diinginkan dalam batas-batas tertentu dan kriteria tertentu.
21
2.2 Pengertian dan Pemanfaatan Lahan
Lahan merupakan suatu lingkungan fisik yang meliputi lahan iklim topografi, hidrologi, dan vegetasi. Dimana kondisi fisik dasar tersebut dapat mempengaruhi potensi penggunaannya. Termasuk di dalamnya terdapat berbagai kegiatan manusia, baik pada masa lalu maupun sekarang dan akan datang. Lahan sebagai salah satu sumber daya alam yang sangat penting bagi manusia, mengingat kebutuhan masyarakat baik untuk melangsungkan kehidupannya maupun untuk kebutuhan kegiatan kehidupan sosial, ekonomi dan sosio-budaya. Lahan termasuk jenis sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui karena keberadaannya sebagai keadaan yang berharga.
Menurut Ritohardoyo (2013), pemanfaatan lahan adalah interaksi manusia dan lingkungannya, dimana fokus lingkungan adalah lahan, sedangkan sikap dan tanggapan kebijakan manusia terhadap lahan akan menentukan langkah-langkah aktivitasnya, aktivitas tersebut adalah kegiatan manusia di permukaan bumi untuk memenuhi kebutuhan hidupnya.
2.3 Pola Pemanfaatan Lahan
Menurut Undang-Undang Penataan Ruang No. 26 tahun 2007, pola penggunaan lahan diartikan sebagai bentuk pemanfaatan ruang yang menggambarkan ukuran, fungsi, serta karakter kegiatan manusia, dan atau kegiatan alam di dalamnya tercermin bentuk hubungan antar berbagai aspek sumberdaya alam, sumberdaya manusia, sosial, budaya, dan estetika lingkungan dimensi ruang dan waktu yang dalam kesatuan secara utuh menyeluruh serta berkualitas membentuk ruang. Menurut Yunus (2008), arti pola adalah kekhasan distribusi gejala tertentu di dalam ruang atau wilayah, dimana pola tersebut dapat membentuk sebuah pola mengikuti jalan, mengikuti aliran sungai dan lain sebagainya.
Kesesuaian lahan pada hakikatnya merupakan penggambaran tingkat kecocokan sebidang lahan untuk suatu penggunaan lahan tertentu. Kualitas lahan yang menentukan tingkat kesesuaian lahan diantaranya ketersediaan air lahan, ketersediaan unsur hara, kemasaman, ketahanan terhadap erosi, sifat lahan, kondisi iklim, dan kondisi daerah perakaran tanaman.
2.4 Pengertian Highest and Best Use
Menurut Prawoto (2014) terdapat dua kelompok Highest and Best Use (HBU) yang dikenal dalam praktek penilaian yaitu :
1. Highest and Best Use pada lahan kosong (HBU on vacant land)
Penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah lahan kosong adalah mengasumsikan bahwa lahan kosong atau dapat dibuat kosong melalui pembongkaran bangunan, dengan mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada saat ini dengan semua kegunaan potensialnya.
2. Highest and Best Use pada lahan yang sudah dikembangkan (HBU on land development)
Penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah lahan yang telah dikembangkan adalah terkait dengan penggunaan yang seharusnya ada pada lahan tersebut sejalan dengan perkembangannya. Lahan yang telah dilakukan pengembangan, nilainya didasarkan atas penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai lahan kosong dan siap untuk dibangun menjadi penggunaan yang terbaik secara ekonomi.
Penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah lahan yang telah dikembangkan adalah terkait dengan penggunaan yang seharusnya ada pada lahan tersebut sejalan dengan perkembangannya. Lahan yang telah dilakukan pengembangan, nilainya didasarkan atas penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai lahan kosong
23
dan siap untuk dibangun menjadi penggunaan yang terbaik secara ekonomi.
Penggunaan tertinggi dan terbaik dipengaruhi oleh seberapa besar pengembangan-pengembangan yang ada guna menambah atau memberi kontribusi nilai properti.
Nilai suatu properti bergantung kepada apakah pengembangan lahan dengan alternatif properti tertentu memenuhi kriteria Highest and Best Use maka nilai pasar suatu property akan optimal karena sudah sesuai dengan ketentuan dan pasar, ataua sebaliknya suatu property yang tidak Highest and Best Use nilai akan kurang optimal.
Prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) ini melekat pada lahan.
Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003) dalam menganalisis suatu penggunaan tertinggi dan terbaik terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi, yaitu:
1. Dimungkinkan secara fisik (Physically Possible)
Kelayakan secara fisik, lokasi, aksesibilitas, bentuk dan luas lahan, utilitas mempunyai pengaruh terhadap penggunaan bidang lahan, demikian juga lebar depan dan panjang lahan. Selain itu dalam analisis fisik yang juga perlu dipertimbangkan adalah kapasitas dan tersedianya fasilitas umum.
2. Diijinkan secara peraturan (Legally Permissible)
Perihal yang dikaji adalah (Zoning), aturan mengenai bangunan dan peraturan- peraturan yang berkenan dengan lingkungan, seperti yang berkenaan dengan udara bersih, lingkungan bersih, air bersih, maupun yang berkenaan dengan keamanan. Sebelum dilakukan analisis kelayakan keuangan terlebih dahulu dilakukan analisis pasar dengan memperhatikan setiap kekuatan permintaan dan penawaran untuk alternatif penggunaan yang memungkinkan.
3. Kelayakan Keuangan (Financialy Feasible)
Setelah faktor fisik dan faktor peraturan, maka analisis kelayakan keuangan baru dapat dilakukan. Untuk menentukan kelayakan keuangan perlu diestimasi dan diproyeksikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam melihat prospek kedepan dapat dengan menggunakan estimasi pendapatan kotor yang akan diterima atau dengan melihat perbandingan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis kelayakan keuangan ini dengan memperhatikan tingkat kekosongan, biaya operasi, pendapatan bersih (Net Operating Income) dan tingkat pengembalian (Payback Period).
4. Memberikan hasil yang maksimal (Maximally Productive)
Kegunaan yang layak secara fisik, memungkinkan secara peraturan, faktor permintaan dan penawaran setiap alternatif penggunaan, layak secara keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan nilai tertinggi dan yang tingkat pengembaliannya konsisten merupakan kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam menganalisis kelayakan keuangan gunaan, layak secara keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan nilai tertinggi dan yang tingkat pengembaliannya konsisten merupakan kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam menganalisis kelayakan keuangan yang memiliki penggunaan yang memberikan hasil yang maksimal, beberapa alat analisis dan tolak ukur yang sering digunakan adalah aliran tunai bersih (Net Present Value), Internal Rate of Return (IRR), tingkat pengembalian (Payback Period), rasio antara manfaat bersih yang bernilai positif dengan manfaat bersih yang bernilai negatif (Benefit Cost Ratio).
Menurut Appraisal Institute (2008) penggunaan secara rasional memungkinkan dan diizinkan atas lahan kosong atau pengembangan properti, yang secara fisik
25
memungkinkan, secara legal didukung, dan secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi. Highest and Best Use (HBU) sebidang lahan tidak ditentukan dengan analisis subjektif dari pemilik, pengembang ataupun penilai, melainkan dibentuk oleh daya saing antara pasar dimana properti berada.
Menurut Wijaya et al. (2008) bahwa analisis dengan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik dapat memberikan solusi atas permasalahan dalam menentukan pemanfaatan lahan yang paling sesuai, dengan ataupun tanpa eksistensi alternatif pemanfaatan, dimana dapat diidentifikasi dari observasi awal kepada para pemangku kepentingan untuk selanjutnya ditentukan jenis pemanfaatan lahan yang paling sesuai.
Menurut Prawoto (2014) definisi Highest and Best Use, merupakan kemungkinan yang rasional dan sah penggunaan lahan atau properti yang sudah dikembangkan dimana secara fisik dimungkinkan, mendapat dukungan yang cukup secara peraturan dan secara finansial dinyatakan layak dan menghasilkan nilai tertinggi.
Definisi Highest and Best Use berdasarkan KEPI & SPI (2018) edisi VII adalah penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik memungkinkan dan telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Dapat ditarik kesimpulan bahwa definisi Highsest and Best Use dapat diartikan pemanfaatan fungsi dan peruntukan lahan secara maksimal, dimana secara fisik dimungkinkan dan paling mungkin digunakan, secara hukum diizinkan dan secara keuangan layak dan menghasilkan produktivitas yang paling maksimal dari lahan.
Faktor-faktor HBU untuk properti berupa lahan dan bangunan:
1. Fisik, antara lain:
a. Lokasi lahan.
b. Aksesibilitas lahan.
c. Bentuk dan ukuran lahan.
d. Sarana dan Prasarana.
2. Peraturan Pemerintah, antara lain:
a. Peruntukan berdasarkan rencana tata kota.
b. KDB (Koefisien Dasar Bangunan).
c. KLB (Koefisien Lantai Bangunan).
d. KDH (Koefisien Dasar Hijau).
e. GSB (Garis Sempadan Bangunan).
f. Tinggi Maksimum Bangunan.
3. Supply and Demand, antara lain:
a. Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar.
b. Demand dari pasar properti yang sejenis dengan yang akan dikembangkan.
c. Harga sewa dari Properti sejenis.
d. Harga jual dari Properti sejenis.
e. Dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah, kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil tertinggi.
2.5 Kegunaan Highest and Best Use
Menurut Prawoto (2014), ada 2 (dua) kelompok Highest and Best Use (HBU) yang dikenal dalam praktek penilaian yaitu:
27
1. Highest and Best Use pada lahan kosong (HBU as though vacant).
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari lahan kosong adalah mengasumsikan bahwa lahan adalah kosong atau dapat dibuat kosong melalui pembongkaran bangunan, dengan mempertimbangkan hubungan antara kegunaan eksisting dengan kegunaan potensialnya.
2. Highest and Best Use pada lahan yang sudah dikembangkan (HBU Property as Improved).
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah lahan yang telah dikembangkan adalah terkait dengan kegunaan seharusnya ada pada lahan tersebut sejalan dengan perkembangannya dimana nilainya didasarkan pada penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai lahan kosong dan dibangun berdasarkan penggunaan terbaik secara ekonomi. Penggunaan tertinggi dan terbaik dipengaruhi oleh pengaruh setiap pengembangan yang ada menambah atau memberi kontribusi nilai properti.
Menurut Appraisal Institute 2008, faktor yang membentuk nilai suatu properti merupakan:
a. Kegunaan (Utility) yakni kemampuan untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan.
b. Kelangkaan (Scarcity) yakni kondisi Kekurangan pasokan barang terhadap permintaan.
c. Keinginan (Desirebility) yakni keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia.
d. Daya beli (Purchasing Power) yakni kemampuan untuk berpartisipasi di pasar dengan kemampuan menyertakan uang maupun sesuatu yang setara.
Menurut Ratterman (2009) nilai suatu properti bergantung kepada pengembangan lahan dengan beberapa alternatif properti berdasarkan prinsip Highest and Best Use atau tidak. Dengan memenuhi prinsip Highest and Best Use maka nilai properti akan optimal sesuai dengan ketentuan dan pasar. Prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) ini melekat pada lahan.
Dalam Standar Penilaian Indonesia Tahun 2015 disebutkan bahwa properti adalah suatu konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan atau badan usaha dan Hak Kekayaan Finansial atau kombinasi darinya (MAPPI 2015).
2.6 Kriteria Highest and Best Use
Adapun kriteria Highest and Best Use adalah sebagai berikut:
1. Secara Fisik dimungkinkan (Physically Possible).
Lokasi, aksesibilitas, bentuk dan ukuran, serta utilitas lahan sangat berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dibangun diatas, sebagai contoh dengan tersedianya fasilitas utilitas seperti halnya PDAM, PLN, dan TELKOM akan sangat mempengaruhi nilai lahan, dengan Kontur yang relatif datar akan mempengaruhi operational cost, dalam membangunnya yakni relatif lebih efisien
29
dibandingkan dengan lahan berkontur karena harus melakukan fill and cut pada lahan.
2. Diijinkan secara peraturan (Legally Permissible).
Perihal peruntukan (Zoning) dan KDB, KLB, KDH dan Sempadan Bangunan, Jalan, Sungai (Building Code) dan pelestarian Kawasan/Kota Tua bersejarah maupun daerah reservasi hutan sesuai regulasi yang berlaku untuk pelestarian dan keseimbangan alam.
3. Kelayakan keuangan (Financially Feasible).
Setelah lolos seleksi kualifikasi diatas maka dilanjutkan dengan kegunaan yang dimungkinkan dimana perlu analisis lebih lanjut untuk menghasilkan pendapatan ekonomi yang maksimal dan optimal, dengan mempertimbangkan tingkat pengembalian (return), antara pendapatan dengan biaya operasional, dan diharapkan memberikan nilai positive return, sehingga dianggap layak secara keuangan.
4. Memberikan hasil yang maksimal (Maximally Productive).
Tahap terakhir setelah melakukan analisis kelayakan keuangan dari setiap alternatif potensi kegunaan maka dapat dilihat nilai tertinggi merupakan penggunaan terbaik dan bisa dilanjutkan.
2.7 Analisis Jenis Alternatif Penggunaan Lahan
Tahap berikutnya adalah menentukan alternatif penggunaan lahan. Ada 2 tahapan yang akan dilakukan antara lain:
1. Mencari nilai rataan dari setiap alternatif penggunaan lahan. Output tahap ini adalah nilai rata-rata alternatif berdasarkan 3 sumber.
2. Merankingkan kembali nilai hasil tahap 2 dengan menjadikan nilai rataan paling tinggi sebagai peringkat paling tinggi.
2.8 Analisis Uji Kelayakan Pemanfaatan Lahan
Untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang lahan kosong maka beberapa langkah pengujian harus dilakukan. Proses pengujian tersebut melibatkan 4 kriteria dengan persyaratan masing-masing yang harus dipenuhi berdasarkan Standar Penilaian Indonesia. Kriteria-kriteria tersebut adalah sebagai berikut (Fanning, The Appraisal Institute, 1999; 2001):
1. Secara hukum diizinkan (Legally Permissible).
2. Secara fisik memungkinkan (Physically Possible).
3. Secara finansial layak (Financial Feasible).
4. Berproduksi secara maksimal (Maximally Productive).
Proses seleksi berdasarkan kriteria tersebut, sering dilakukan secara berurutan. Uji kriteria pertama dan kedua perlu dilakukan terlebih dahulu sebelum kriteria berikutnya.
Hal ini mungkin saja penggunaan dari aspek keuangan memungkinkan tapi dari aspek hukum dan aspek fisik tidak memungkinkan dilakukan.
Output yang diperoleh dari perataan peringkat tersebut adalah peringkat alternatif dari yang tertinggi ke yang terendah dengan skor rataan paling tinggi yang dijadikan peringkat teratas. Berdasarkan kategori peringkat paling tinggi diperoleh lima alternatif penggunaan lahan sebagai berikut. Hasil perhitungan skala likert memunculkan tiga jenis alternatif penggunaan lahan, peringkat paling tinggi diantaranya:
1. Pergudangan 2. Perumahan
3. Perkantoran/bisnis lainnya.
31
Selanjutnya hasil dari penilaian jenis alternatif tertinggi diatas akan menjadi inputan bagi analisis selanjutnya dalam proses pengujian analisis penggunaan lahan tertinggi dan terbaik atau Highest and Best Use (HBU).
Setelah melalui empat uji kelayakan pada analisis HBU, maka diperoleh hasil yang dapat menjadi masukan sebagai bahan rekomendasi pilihan alternatif penggunaan lahan.
Berdasarkan hasil analisis, komplek pergudangan merupakan yang paling potensial dan sesuai untuk diimplementasikan pada lokasi penelitian. Dibandingkan dengan perumahan dan perkantoran, pergudangan merupakan pemanfaatan lahan yang memiliki nilai tertinggi dan terbaik, baik dari segi kelayakan hukum, kelayakan fisik, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimum.
2.9 Properti
Menurut Kotler (2008) Properti adalah hak kepemilikan tak berwujud baik itu berupa benda nyata (real estate) maupun finansial/saham dan obligasi.
Menurut KEPI & SPI (2015) dinyatakan bahwa properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan, Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya.
The Appraisal of Real Estate (2008) membagi Real Estate menjadi 4 (empat) klasifikasi, yaitu:
a. Residential Real Estate
Perumahan penduduk, baik itu milik pribadi maupun dimiliki oleh pemerintah dan institusional yang memenuhi kebutuhan dasar perlindungan bagi manusia.
b. Commercial Real Estate
Perumahan komersil terdiri dari bangunan perkantoran dan properti retail.
c. Industrial Property
Meliputi pabrik manufaktur berat dan ringan, pergudangan untuk penyimpanan dan pendistribusian produk.
d. Special Purpose Property
Hotel, motel, klub, resort, rumah sakit, teater, sekolah, universitas, institusi pemerintah, tempat ibadah. Denominasi umum dari properti tersebut adalah fakta bahwa aktifitas yang terjadi dalam properti tersebut merupakan bisnis khusus.
2.10 Pendekatan Penilaian
Menurut Fanning (2005), untuk melakukan analisis Highest and Best Use digunakan alat analisis sebagai berikut:
1. Pendekatan data pasar (Market Data Approach)
(Hidayati dan Hardjanto: 2003) mengatakan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan properti yang akan dinilai dengan properti lain sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui. Tersedianya data jual beli atau harga sewa wajar, dan selanjutnya dilakukan penyesuaian-penyesuaian. Penyesuaian ini meliputi penyesuaian waktu, kondisi fisik, lokasi dan sumber data. Untuk melakukan penilaian dengan metode data pasar maka prosedur yang harus dilakukan penilai adalah:
a. Penilai harus melakukan penelitian pasar tentang informasi yang berkenaan transaksi penjualan yang terjadi, pendaftaran dan penawaran atau permintaan properti yang serupa dengan properti yang akan dinilai, mencakup ciri-ciri jenis properti, ukuran, kondisi properti secara fisik, lokasi, dan zoning.
33
b. Melakukan verifikasi informasi dengan melakukan konfirmasi bahwa data yang diperoleh tersebut akurat dan transaksi mencerminkan suatu transaksi yang wajar antara Willing Seller dan Willing Buyer, mencerminkan kondisi pasar, Verifikasi akan mendatangkan tambahan informasi tentang pasar.
c. Penilai memilih properti pembanding yang relevan seperti harga per hektar, harga per meter persegi dan sebagainya serta mengembangkan analisis terhadap setiap unit properti tersebut.
d. Membandingkan harga properti pembanding dengan properti yang dinilai berdasarkan unsur-unsur yan dibandingkan dan sesuaikan harga setiap pembanding dengan properti yang dinilai.
e. Melakukan rekonsiliasi berbagai macam indikasi yang diperoleh dari analisis ke dalam suatu nilai indikasi atau kisaran nilai. Dalam pasar yang penuh ketidakpastian karena perubahan okupansi dan kondisi ekonomi, kisaran nilai merupakan konklusi yang lebih baik dibandingkan dengan satu nilai indikasi.
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Menurut SPI (2007) menjelaskan dalam pendekatan biaya, penilai membuat estimasi nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk membangun properti baru untuk menggantikan properti yang ada. Pendekatan ini berdasarkan pada jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau membangun baru setiap komponen utama, material dan fasilitas bangunan. Besarnya nilai bangunan properti diperoleh dari perkalian luas bangunan dengan biaya pembangunan per meter per segi. Nilai properti dari penjumlahan nilai lahan dan nilai bangunan yang diperoleh dari pembuatan atau pembangunan baru dikurangi dengan depresiasi. Untuk memperoleh estimasi biaya bangunan secara lengkap penilaian
harus mempertimbangkan biaya langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung meliputi biaya material, tenaga kerja, dan keuntungan pengembang yang diperlukan untuk membangun baru pada tanggal penelitian. Biaya tidak langsung adalah biaya-biaya yang tidak termasuk dalam biaya konstruksi langsung, antara lain biaya pajak selama pembangunan, professional fee seperti tenaga arsitek, penilai, ahli hukum, dan lainnya.
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Menurut Amin (2015), pendekatan ini disebut juga dengan pendekatan investasi, merupakan salah satu pendekatan yang dapat digunakan dalam penilaian properti yang menghasilkan. Nilai properti merupakan fungsi dari pendapatan bersih (nett income) yang dihasilkan oleh properti tersebut dengan tingkat kapitalisasi pendapatan bersih yang diperoleh dari pengurangan pendapatan yang didapat (gross income) dengan semua biaya yang dikeluarkan.
Menurut Amin (2015), pendekatan ini disebut juga dengan pendekatan investasi, merupakan salah satu pendekatan yang dapat digunakan dalam penilaian properti yang menghasilkan. Nilai properti merupakan fungsi dari pendapatan bersih (nett income) yang dihasilkan oleh properti tersebut dengan tingkat kapitalisasi pendapatan bersih yang diperoleh dari pengurangan pendapatan yang didapat (gross income) dengan semua biaya yang dikeluarkan.
2.11 Penelitian Terdahulu
Adapun penelitian terdahulu yang pernah dilakukan yang terkait dengan pengaruh variabel-variabel tertentu terhadap penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use), dipaparkan secara ringkas sebagai berikut:
