BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Teori Permintaan
Berbagai teori telah banyak muncul membahas mengenai teori permintaan. Sadono Sukirno (2003:75) menjelaskan bahwa teori permintaan menerangkan tentang ciri hubungan antara jumlah permintaan dan harga. Permintaan akan suatu barang di pasar akan terjadi apabila konsumen mempunyai keinginan (willing) dan kemampuan (ability) untuk membeli, pada tahap kosumen hanya memiliki keinginan atau kemampuan saja maka permintaan barang belum terjadi, kedua syarat willing dan ability harus ada untuk terjadinya permintaan.
Miller dan Meiners (2000) menyatakan bahwa terdapat beberapa faktor permintaan selain harga, diantaranya :
a. Pendapatan,
Kenaikan dalam pendapatan akan biasanya akan menyebabkan kenaikan permintaan.
b. Selera dan Preferensi,
Selera dan preferensi dapat mempengaruhi tingkat permintaan suatu barang. Beras misalnya, meskipun harganya sama, permintaan beras di wilayah Indonesia bagian timur cenderung lebih rendah dibanding dengan wilayah Indonesia bagian barat dikarenakan masyarakat di wilayah Indonesia bagian timur seperti Papua dan Maluku cenderung lebih menyukai sagu sebagai makanan pokok ketimbang beras.
Jika harga barang berkaitan mengalami kenaikan maka akan menyebabkan permintaan terhadap barang tersebut turun cateris paribus
d. Harga barang lain yang berkaitan (substitusi dan komplementer),
Permintaan terhadap barang substitusi akan naik jika harga barang yang berkaitan naik sedangkan barang substitusinya tetapdan permintaan terhadap barang komplementer turun jika harga barang berkaitan naik.
e. Perubahan dugaan tentang harga di masa depan (ekspektasi harga),
Jika terjadi kenaikan harga suatu barang di masa depan maka akan meningkatkan permintaan terhadap barang di masa sekarang.
f. Penduduk,
Kenaikan jumlah penduduk dalam suatu perekonomian (dengan asumsi pendapatan konstan) akan menyebabkan meningkatnya permintaan
Berdasarkan uraian di atas maka fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang dapat dirumuskan sebagai berikut :
Dx = f ( Px, Y, Py, T, u ) ... (2.1) Dimana : Dx = Jumlah barang x yang diminta
Px = Harga barang x
Y = Pendapatan Perkapita/Konsumen Py = Harga barang lain
T = Selera
u = Faktor-faktor lainnya
Persamaan di atas menjelaskan bahwa tingkat permintaan terhadap barang X (Dx) dipengaruhi oleh harga barang X (Px), pendapatan konsumen (Y), harga
barang lainnya (Py) yang merupakan harga barang substitusi dari barang X, tingkat selera (T) dan faktor-faktor lainnya (u).
2.1.1 Hukum Permintaan
Hukum permintaan pada hakikatnya merupakan suatu hipotesis yang menyatakan makin rendah harga suatu barang maka makin banyak permintaan terhadap barang tersebut. Sebaliknya makin tinggi harga suatu barang maka makin sedikit permintaan terhadap barang tersebut. (Sukirno, 2003:76)
Menurut R.L Miller dan R.E Meiners (2000) kaidah permintaan dapat dinyatakan dalam cara yang paling sederhana sebagai berikut :
- Pada harga tinggi, lebih sedikit barang yang akan diminta ketimbang pada harga rendah, dimana hal-hal lain sama (cateris paribus)
- Pada harga rendah, lebih banyak barang yang akan diminta ketimbang pada harga tinggi, dimana hal-hal lain sama (cateris paribus)
Maka kuantitas yang diminta untuk suatu barang berhubungan terbalik dengan harga barang tersebut, dimana hal-hal lain sama pada setiap tingkat harga (cateris paribus). Asumsi mengenai “cateris paribus” menjelaskan bahwa permintaan hanya dipengaruhi oleh faktor harga, dimana faktor lainnya bersifat tetap, yang artinya teori yang menyatakan bahwa faktor harga berhubungan terbalik dengan tingkat permintaan akan terbantahkan jika faktor-faktor lain diluar harga ikut berubah.
Berdasarkan penjelasan sebelumnya mengenai hukum permintaan di mana adakalanya hukum permintaan tidak berlaku, misalnya kenaikan harga suatu barang justru meningkatkan permintaan terhadap barang tersebut. Sedikitnya
terdapat tiga kelompok jenis barang di mana hukum permintaan tidak berlaku, yakni :
a. Barang yang Bersifat Memiliki Unsur Spekulasi,
Seprti emas, saham dan tanah di perkotaan, di mana barang-barang tersebut menyebabkan orang akan menambah pembeliannya disaat harganya naik, dikarenakun adanya unsur spekulasi terhadap barang-barang tersebut yang diharapkan harganya terus naik sehingga dapat diperoleh keuntungan.
b. Barang Prestise,
Merupakan barang yang bersifat dapat menambah prestise seseorang yang memilikinya yang umumnya berharga sangat mahal sehingga apabila harganya naik , dapat menyebabkan naiknya permintaan terhadap barang tersebut seperti barang-barang antik, lukisan dari pelukis terkenal maupun mobil mewah.
c. Barang Giffen,
pada umumnya jika harga barang yang bersifat giffen turun justru menyebabkan permintaan terhadap barang tersebut juga turun begitu pula sebaliknya contoh dari barang jenis ini adalah makanan pokok berkualitas rendah seperti singkong dan sebagainya, di mana permintaan terhadap barang jenis ini didorong oleh kemisikinan yang membuat konsumen tidak mampu membeli barang yang lebih berkualitas.
2.1.2 Kurva Permintaan
Berdasarkan hukum permintaan yang menyatakan bahwa kuantitas barang yang diminta berbanding terbalik terhadap harga. Maka jika harga naik maka
permintaan turun begitu pula sebaliknya jika harga turun permintaan naik (asumsi cateris paribus). Sehingga kurva permintaan mempunyai slope yang menurun ke kanan (berslope negatif). Pada Gambar 2.1 dapat dilihat bahwa perubahan harga dari p1 ke p2 menyebabkan perubahan kuantitas dari q1 ke q2.
Gambar 2.1 Kurva Permintaan Individu
Kurva di atas menjelaskan perubahan quantitas permintaan (change in quantity demand) yang disebabkan oleh perubahan harga. Dimana pergerakan tingkat permintaan sepanjang kurva permintaan DD. Sedangkan jika perubahan terjadi tidak semata-mata hanya karena perubahan harga melainkan juga terjadi perubahan diluar faktor harga seperti pendapatan, selera dan sebagainya (faktor non harga) maka akan menyebabkan perubahan permintaan (change in demand) yang dapat menyebabkan pergeseran demand curve ke kiri maupun ke kanan.
Dari Gambar 2.2 dapat dilihat bahwa perubahan faktor permintaan non harga menyebabkan kurva permintaan bergeser. Misalkan jika pendapatan individu meningkat menyebabkan bertambahnya tingkat permintaan karena daya beli meningkat sehingga menggeser kurva permintaan ke kanan dari DD ke D’D’ dan sebaliknya jika pendapatan berkurang akan menyebabkan daya beli turun
sehingga tingkat permintaan berkurang yang menyebabkan kurva bergeser ke kiri dari DD ke D”D”.
Sumber : R.L. Miller & R.E. Meiners (2000: 27) Gambar 2.2 Pergeseran Kurva Permintaan 2.1.3 Elastisitas Permintaan
Dalam analisis ekonomi, secara teori maupun dalam praktek sehari-hari, adalah sangat berguna untuk mengetahui sejauh mana renponsifnya permintaan terhadap perubahan harga. Oleh sebab itu perlu dikembangkan satu pengukuran kuantitatif yag menunjukkan sejauh mana besarnya pengaruh perubahan harga terhadap perubahan permintaan yang dinamakan ukuran elastisitas permintaan (Sukirno, 2003:103).
Terdapat tiga konsep elastisitas permintaan yakni ; elastisitas permintaan harga, elastisitas permintaan pendapatan dan elastisitas permintaan silang. Dimana konsep elastisitas permintaan harga adalah konsep yang lebih penting untuk dipahami.
Ukuran elastisitas permintaan dapat dilihat melalui nilai koefisien elastisitas yang berkisar di antara nol dan tak terhingga.Jika nilai elastisitas adalah lebih
besar dari satu (E > 1), maka barang bersifat elastis menyebabkan perubahan harga akan mengubah jumlah barang yang diminta. Jika nilai elastisitas kurang dari satu (E < 1), maka barang bersifat tidak elastis, dimana perubahan harga tidak terlalu signifikan mempengaruhi jumlah barang yang di minta. Sedangkan jika nilai elastisitas sebesar satu (E = 1), maka disebut elastisitas uniter, dimana perubahan harga direspon proporsional terhadap persentase jumlah barang yang diminta.
Menurut Sukirno (2003:112), terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi elastisitas permintaan barang, yaitu :
1. Tingkat kemampuan barang-barang lain untuk menggantikan barang yang bersangkutan. Jika suatu barang mempunyai banyak barang pengganti (barang substitusi), maka permintaan akan barang tersebut cenderung elastis, dikarenakan perubahan harga akan menyebabkan orang berganti ke barang lain sebagai penggantinya. Dan untuk barang yang tidak memiliki barang pengganti biasanya censerung bersifat tidak elastis dikarenakan sulit mencari barang penggantinya.
2. Persentase pendapatan yang akan dibelanjakan untuk membeli barang tersebut. Semakin besar bagian pendapatan yang diperlukan untuk membeli suatu barang, maka permintaan barang tersebut akan semakin elastis.
3. Jangka waktu pengamatan atas permintaan. Semakin lama jangka waktu permintaan dianalisis, permintaan atas barang tersebut semakin elastis. Jangka waktu yang singkat permintaan tidak bersifat elastis karena perubahan pasar belum diketahui oleh konsumen. Dalam jangka waktu lebih
lama konsumen akan mencari barang alternatif untuk menggantikan barang yang mengalami kenaikan harga.
2.1.4 Permintaan Perumahan
Menurut Sastra dan Marlina (2006:78) sistem permintaan perumahan yang terjadi di masyarakat selalu terkait dengan beberapa hal yang harus dipahami sebagai berikut :
1. Kebutuhan (Need)
Rumah merupakan kebutuhan dasar dan pokok yang bersifat objektif dan sama untuk semua orang. Dimana pengertian ‘kebutuhan’ disini terkait dengan masalah pemenuhan kebutuhan pokok manusia terhadap rumah sebagai tempat tinggal dan tempat berlindung.
2. Permintaan(Demand)
Permintaan akan rumah bagi lebih bersifat subjektif, tergantung selera dan tingkat kemampuan ekonomi. Sebab setiap orang memiliki selera dan kemampuan ekonomi yang tidak sama. Dengan adanya perbedaan tersebut, maka akan terdapat berbagai variasi kebutuhan terhadap rumah tinggal. Maka permintaan terhadap perumahan akan dipengaruhi oleh faktor seperti, kondisi sosial, ekonomi dan budaya masyarakat itu sendiri.
3. Perasaan Membutuhkan (Felt Need)
Menunjukan perasaan membutuhkan akan perumahan meskipun seseorang belum tentu benar-benar membutuhkan. Adanya perasaan seperti itu menunjukkan adanya peningkatan dalam kebutuhan akan rumah, yang tidak dijadikan sebagai kebutuhan dasar saja, melainkan sudah meningkat
menjadi kebutuhan yang lebih tinggi seperti sebagai sarana aktualisasi diri dan juga dapat dijadikan sebagai sarana berinvestasi.
Berdasarkan uraian di atas maka terdapat perbedaan kebutuhan perumahan dengan permintaan perumahan, kebutuhan akan rumah lebih bersifat objektif, dimana rumah sebagai sarana tempat tinggal dan berlindung merupakan kebutuhan dasar yang wajib dipenuhi oleh setiap orang, sedangkan permintaan akan rumah lebih bersifat subjektif, tergantung selera, kondisi sosial dan ekonomi setiap orang yang tentunya berbeda-beda.
Faktor penting dalam menganalisis permintaan pasar perumahan (Appraisal Institute, 2001: 273) antara lain :
1. Jumlah populasi pada area pasar 2. Tingkat pendapatan perkapita
3. Jenis pekerjaan dan tingkat pengangguran 4. Jumlah pemilik dan penyewa
5. Pertimbangan keuangan 6. Pola penggunaan tanah
7. Pertumbuhan dan Perkembangan kota
8. Faktor fisik lingkungan properti (seperti topografi, cuaca) 9. Struktur pajak daerah
10. Ketersediaan fasilitas pendukung dan jasa publik.
Menurut Sastra dan Marlina (2006:84) dalam mengidentifikasi permintaan perumahan dapat dilihat dari beberapa hal seperti :
2. Pola konsumsi pengeluaran
3. Harga pasar rumah sekarang (sewa atau beli) 4. Sistem penghunian (huni, sewa atau kontrak)
5. Lokasi yang dikehendaki, harga yang terjangkau, tipe rumah dan sistem pembayaran.
Sedangkan menurut Awang Firdaos (1997:14) menjelaskan bahwa permintaan konsumen terhadap rumah dipengaruhi oleh faktor – faktor sebagai berikut :
1. Lokasi,
Keberadaan lokasi rumah, apakah dipusat atau pinggiran kota sangat mempengaruhi minat konsumen dalam membeli rumah. Semakin strategis letak rumah tersebut berarti semakin baik dan memiliki tingkat permintaan yang semakin tinggi. Jarak menuju tempat kerja, tempat hiburan, dan fasilitas umum sebagai motif efesiensi waktu dan biaya transportasi merupakan faktor ekonomi yang menjadi pertimbangan konsumen di dalam memilih lokasi rumah yang dimaksud.
2. Pertambahan penduduk,
Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat tinggal sebagai tempat berlindung, maka setiap pertambahan penduduk baik secara alami maupun non alami (karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan akan rumah. Sehingga dalam suatu keluarga apabila jumlah anggota keluarga bertambah maka kebutuhan akan rumah ikut meningkat. Hal ini logis mengingat bahwa manusia ingin memenuhi kebutuhan pokok keluarganya.
3. Pendapatan Konsumen,
Kemampuan seseorang di dalam memiliki rumah sangatdipengaruhi pendapatan yang diperolehnya. Apabila pendapatan seseorang meningkat dan kondisi perekonomian tidak terjadi resesi dan inflasi, kecenderungan untuk memiliki rumah akan meningkat baik secara kualitas maupun kuantitas.
4. Kemudahan Mendapatkan Pinjaman,
Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan dipengaruhi juga oleh kebijakan pemerintah dan institusi keuangan seperti perbankan. Karakteristik pasar properti yaitu membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen sangat tergantung pada kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan ini dapat berupa fasilitas kredit pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman, dan jangka waktu pelunasan pinjaman. Apabila kemudahan tersebut dapat diperoleh konsumen, dipercaya permintaan akan rumah oleh konsumen akan bertambah. Sebaliknya jika syarat mendapatkan pinjaman sangat ketat, atau suku bunga pinjaman yang tinggi akan menurunkan permintaan rumah oleh masyarakat.
5. Fasilitas dan Sarana Umum,
Fasilitas disini meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial,diantaranya infrastruktur, sarana pendidikan, kesehatan, keagamaan,sarana transportasi, dan lain-lain. Keberadaan fasilitas tersebutmembangun serta menarik minta investor yang selanjutnya akanmeningkatkan permintaan akan rumah di kawasan tersebut.
6. Harga Pasar Rumah,
Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran, semakin tinggi harga barang akan mengakibatkan penurunan permintaan akan barang yang dimaksud. Apabila harga rumah menengah naik, sementara kecenderungan memiliki rumah dengan tingkat harga tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke rumah dengan harga yang lebih rendah.
7. Undang-undang,
Peraturan yang mengatur tentang jenis penggunaan lahan/tanah yang membatasi hak atas tanah tersebut turut menjadi faktor yang mempengaruhi permintaan konsumen akan rumah. Demikian juga dengan peraturan lain seperti peraturan perpajakan (PBB dan BPHTB) turut menjadi faktor yang menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah.
2.2 Konsep dan Kategori Perumahan
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.
a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.
b. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan
c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat tahun 1992 Properti perumahan dapat dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :
1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling antara 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintan kelas C yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerinah kelas C sampai A yang berlaku.
3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan/ atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
Harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan rumah dinas pemerintah adalah harga satuan per m2 tertinggi yang tercantum dalam Pedoman Harga Satuan per m2 tetinggi untuk pembangunan gedung pemerintahan dari rumah dinas yang secara berkala ditetapkan oleh departemen Pekerjaan Umum dan Direktorat Jenderal Cipta Karya.
Perumahan sederhana merupakan jenis perumahan yang umumnya diperuntukkan untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang mempunyai keterbatasan daya beli, sehingga rumah jenis ini biasanya memiliki sarana dan prasarana yang masih minim. Jenis perumahan menengah biasanya sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana pendukung yang lebih memadai dan umumnya terletak tidak jauh dari pusat kota sehingga mendukung aksesbilitas yang lebih baik bagi penghuninya. Sedangkan jenis perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang diperuntukkan khusus bagi masyarakat berpenghasilan tinggi, dimana sarana dan prasarana yang tersedia di dalamnya sudah sangat lengkap yang lokasinya biasanya berada di pusat kota dan pusat bisnis.
2.3 Fungsi dan Peran Rumah
Rumah sebagai kebutuhan dasar manusia mempunyai fungsi yang sangat penting, tidak hanya sebagai tempat tinggal yang melindungi serta memberikan rasa aman. Fungsi dasar rumah adalah untuk melindungi gangguan alam dan binatang.Sejalan dengan peradaban, fungsi rumah berkembang sebagai sumber rasa aman dankenyamanan. Secara sosial rumah juga berfungsi sebagai tatus simbol dan ukurankemakmuran, dan juga digunakan sebagai sarana investasi (E. Cahyana, 2002: 23).
Menurut Turner (1982:14) rumah mempunyai fungsi sebagai berikut :
Sumber : Turner, (1982: 14)
Gambar 2.3 Fungsi Rumah (Hunian)
Berdasarkan gambar di atas Turner menjelaskan bahwa pertama, rumahberfungsi sebagai penunjang identitas yang diwujudkan pada kualitas hunian atau perlindungan yang diberikan oleh rumah (The quality of shelter provided byhousing). Kedua, rumah berfungsi sebagai penunjang kesempatan bagi keluarga untuk mengembangkan diri dalam kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi atau sebagai fungsi pengembangan keluarga. Dalam fungsi ini akses ke sumber-sumber daya menjadi sangat penting. Ketiga, rumah berfungsi sebagai pemberi rasa amanuntuk keluarga yang mencakup jaminan masa depan dan jaminan kepemilikan atas rumah dan tanah.
Berdasarkan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa rumah tidak hanya menyangkut fungsi dasarnya sebagai tempat bernaung atau berteduh yang memberikan perlindungan serta rasa aman bagi penghuninya namun juga mencakup fungsi sosial yang dapat memberikan kesempatan untuk mengaktualisasikan diri bagi penghuninya.
SHELTER
Penunjang Identitas Keluarga
ACCESSIBILITY
Penunjang Kesempatan Keluarga
SECURITY
Pemberi Rasa Aman Keluarga Pembangunan
Rumah (Hunian)
Fungsi Rumah (Hunian)
2.4 Permukiman Kota
Kota adalah daerah atau lingkungan yang terdiri atas bangunan rumah yang merupakan kesatuan tempat tinggal dari berbagai lapisan masyarakat. Dapat pula berarti sebagai daerah yang merupakan pusat kegiatan pemerintah, ekonomi, kebudayaan dan sebagainya. (Kamus Besar Bahasa Indonesia Depdikbud, 1990).
Permukiman merupakan usaha padat tanah (land intensive), dimana sekitar lima puluh persen tanah kota merupakan lahan untuk permukiman. Besarnya pengeluaran masyarakat untuk permukiman pada umumnya berkisar antara lima belas persen sampai dengan dua puluh persen dari penghasilannya (Sukanto, 2001: 73).
Keinginan memiliki rumah dibatasi oleh tingkat penghasilan serta biaya pembangunan perumahan. Tingkat penghasilan rendah serta biaya pembangunan tinggi mengakibatkan orang tidak dapat membangun rumah yang memenuhi syarat, meski kebutuhan permukiman merupakan kebutuhan primer. Kondisi ini akan menyebabkan munculnya rumah yang tidak memenuhi persyaratan kelayakan sebuah rumah (Sukanto, 2001: 77).
2.5 Masalah dan Kebijakan Permukiman Perkotaan
Menurut Adisasmita (2010: 139) masalah utama dalam penyediaan sarana hunian, khususnya di permukiman perkotaan adalah :
1. Tingginya kebutuhan tempat tinggal, tempat usaha, dan tempat memproduksi beserta prasarana dan sarana pendukungnya, sedangkan lahan yang tersedia terbatas.
3. Belum optimalnya sistem penggalangan dana masyarakat sebagai sumber pembiayaan pembangunan sarana hunian.
4. Belum mantapnya sistem penyediaan sarana hunian bagi masyarakat berpendapatan rendah dan masyarakat miskin.
5. Masih rendahnya kualitas pelayanan prasarana dan sarana permukiman seperti air bersih, air limbah, persampahan, drainase dan penanggulangan banjir, jaringan jalan, lalu lintas dan transportasi umum, pasar, sarana sosial, dan jalur hijau.
Tujuan pokok pembangunan permukiman adalah meningkatkan tersedianya sarana rumah dan permukiman yang terjangkau oleh masyarakat, khususnya masyarakat berpendapatan rendah, dan meningkatkan sistem permukiman yang teratur, layak huni, berbudaya, ramah lingkungan dan efisien yang mampu mendukung produktivitas dan kreativitas masyarakat, serta meningkatkan kualitas sumberdaya alam dan kelestarian lingkungan. Untuk mencapai tujuan pembangunan permukiman, maka strategi kebijakan yang dilakukan (Adisasmita, 2010: 141) :
1. Mengembangkan sistem penyediaan, pembangunan dan perbaikan sarana hunian yang layak, murah dan terjangkau oleh masyarakat, khususnya masyarakat berpendapatan rendah.
2. Meningkatkan kemampuan pengelolaan pelayanan prasarana dan sarana permukiman di kawasan perkotaan dan pedesaan.
3. Meningkatkan kerjasama investasi dan pengelolaan pelayanan prasarana dan sarana permukiman antara pemerintah dan masyarakat.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat Nomor 648-384 tahun 1992, Pasal 2 (1) menyebutkan, Pembangunan suatu kawasan atau lingkungan perumahan dan permukimanoleh badan usaha dibidang pembangunan perumahan dan permukiman, wajib diselengarakan untuk mewujudkan perumahan dan permukiman dengan lingkungan hunian yang berimbang dengan perbandingan jumlah rumah sederhana, berbanding rumah menengah, berbanding rumah mewah sebesar (enam) atau lebih berbanding 3 (tiga) atau lebih berbanding I (satu), sesuaidengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 1.
Konsep pola hunian 1 : 3 : 6 merupakan peraturan wajib dari pemerintah bagi pihak pengembang (developer) yang akan membangun proyek hunian berskala kota dalam satu lokasi, yaitu membangun fasilitas hunian dengan perbandingan satu rumah mewah, tiga rumah menengah dan enam rumah sederhana (RS) dan rumah sangat sederhana (RSS). Dengan konsep ini maka penghuni kawasan RS/RSS juga akan dapat menikmati berbagai fasilitas yang tersedia di kawasan perumahan yang dikembangkan oleh pihak developer.
2.6 Pendapatan Regional
Di Indonesia Pendapatan regional dikenal dengan istilah Produk Domestik Regional Bruto (PDRB), memiliki pengertian yang tidak jauh berbeda dengan Produk Domestik Bruto (PDB). PDRB merupakan penjumlahan nilai output bersih perekonomian yang ditimbulkan oleh seluruh kegiatan ekonomi di suatu wilayah tertentu (provinsi dan kabupaten /kota)dalam satu kurun waktu tertentu (satu tahun kelender).
Ada dua macam penggunaan harga dalam perhitungan PDB maupun PDRB, yaitu :
1. PDB/PDRB atas dasar Harga Berlaku,
Perhitungan pendapatan domestik yang menggunakan harga berlaku pendapatannya disebut sebagai pendapatan nominal, yang memperhatihan faktor inflasi.
2. PDB/PDRB atas dasar harga Konstan,
Perhitungan penggunaan harga konstan disebut pendapatan riil tanpa memperhatikan faktor inflasi, dan penggunaan biasanya lebih dikarenakan untuk melihat kenaikan umum dari harga-harga secara berkala.
2.6.1 Pendapatan Perkapita
Pendapatan perkapita merupakan total pendapatan suatu daerah dibagi jumlahpenduduk di daerah tersebut untuk tahun yang sama. Atau total PDRB atas dasar harga berlaku maupun atas dasar harga konstan dari suatu daerah dibagi dengan jumlah penduduk di daerah tersebut.
2.7 Inflasi
Inflasi merupakan salah satu bentuk penyakit ekonomi yang sering muncul dan dialami oleh hampir semua negara Dalam teori ekonomi cukup banyak definisi mengenai inflasi. Inflasi seperti yang dikemukakan oleh Samuelson (2002: 683) yang menyatakan “Inflation occurs when the general level of prices is rising”, atau dengan kata lain inflasi terjadi ketika tingkat harga-harga secara umum meningkat. dan Nopirin (1987: 25) menyatakan inflasi adalah proses kenaikan harga-harga umum barang-barang secara terusmenerus. Akibat dari
inflasi secara umum adalah menurunnya daya beli masyarakat karena secara riel tingkat pendapatan juga menurun.
2.7.1 Teori Inflasi
Secara garis besar terdapat 3 kelompok teori mengenai inflasi yaitu : 1. Teori Kuantitas (Persamaan Pertukaran dari Irving Fisher → MV = PQ),
Teori ini menyoroti peranan dalam proses inflasi dari jumlah uang yangberedar dan harapan masyarakat mengenai kenaikan harga-harga(expectations).
2. Teori Keynes,
Menyatakan bahwa inflasi terjadi karena masyarakat hidup di luar batas kemampuan ekonominya. Teori ini menyoroti bagaimana persaingan memperoleh kamapanan ekonomi antar golongan masyarakat bisa menimbulkan permintaan aggregat yang lebih besar dari pada jumlah barang yang tersedia yaitu bila I > S.
3. Teori Strukturalis (Teori Inflasi Jangka Panjang),
Teori ini menyoroti penyebab inflasi yang berasal dari kekakuan (rigidities) struktur ekonomi khususnya bagi negara-negara sedang berkembang. Karena inflasi dikaitkan dari faktor-faktor struktural dari perekonomian (faktor-faktor yang hanya bisa berubah secara gradural dan dalam jangka waktu panjang), maka teori ini dapat disebut teori inflasi jangka panjang.
2.8 Penelitian Terdahulu
Sebelumnya telah ada beberapa penelitian mengenai rumah dan permukiman yang dilakukan oleh beberapa peneliti terdahulu, diantaranya dapat dilihat melalui tabel di bawah ini :
Tabel 2.1 Penelitian Terdahulu
Nama Judul Hasil Penelitian
Handayani (2010) Faktor-faktor yang Mempengaruhi Permintaan Rumah Sederhana Sehat (RSH) Type 36 di kota Padang
Terdapat pengaruh yang signifikan antara variabel permintaan rumah sederhana sehat (RSH) type 36 dengan variabel Harga Rumah dan Tingkat PDRB, sedangkan variabel Jumlah Penduduk tidak berpengaruh signifikan terhadap permintaan rumah sederhana sehat (RSH) di kota Padang selama periode 1997-2007.
Budi S (2009) Analisis Permintaan Rumah Sederhana di Kota Semarang
Pada tingkat kepercayaan α = 5% variabelbebas Harga Rumah, Pendapatan, Tingkat Suku Bunga Kredit Rumah (KPR), Harga Sewa Rumah, dan Jarak Tempuh ke CBD secara agregate berpengaruh signifikan terhadap permintaan rumah sederhana di kota Semarang sebesar 97% (R2 = 0,970147). Faktor yang berpengaruh tidak signifikan pada α =5%, terhadap permintaan adalah tingkat suku bunga dan harga sewa rumah sederhana. Berdasarkan hasilpenelitian ternyata faktor harga rumahsederhana memiliki pengaruh yang palingelastis terhadap permintaan, sebaliknya faktor faktor yang pengaruhnya paling tidak elastis terhadap permintaan adalah jarak lokasi perumahan terhadap CBD.
Patty (2001) Permintaan dan Penawaran Rumah Sederhana di Provinsi Jawa Barat
Kredit Rumah Sederhana merupakan faktor yang mempengaruhi Jumlah Rumah Sederhana yang diminta dan yang ditawarkan secara signifikan. PDRB per kapita, Tenaga Kerja sektor konstruksi, tidak berpengaruh secara signifikan terhadap jumlah rumah
sederhana yang diminta.Tenaga Kerja sektor kontruksi, KapasitasListrik terjual, Tingkat Pengangguran, dan Panjang Jalan tidak berpengaruh secara signifikan terhadap jumlah Rumah Sederhana yang ditawarkan di Jawa Barat.
Ismail (2001) Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi jumlah rumah yang diminta di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta
Menunjukkan permintaan rumah di Propinsi Daerah lstimewa Yogyakarta selama periode tahun 1993-1999 tidak atau kurang dipengaruhi secara signifikan oleh adanya krisis ekonomi yang melanda Indonesia pada pertengahan tahun 1997. Faktor harga rumah riil dan tingkat suku bunga riil dalam jangka panjang mempunyai pengaruh yang signifikan secara negatif terhadap permintaan rumah. Selanjutnya faktor pendapatan per kapita riil berupa PDRB per kapita atas dasar harga konstan tahun 1993 dalam jangka panjang berpengaruh secara signifikan secara positif terhadap permintaan rumah. Mastaria Malau (2002) Analisis permintaan Kredit Pemilikan Rumah oleh masyarakat pada Bank Tabungan Negara (BTN) cabang Medan
Menunjukkan bahwa Harga Rumah, Pendapatan Perkapita dan Jumlah Penduduk berpengaruh secara signifikan terhadap permintaan akan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Bank Tabungan Negara (BTN) cabang Medan, dimana faktor Pendapatan Perkapita merupakan faktor yang paling mempengaruhi permintaan terhadap KPR melalui bank BTN di kota Medan.
2.9 Kerangka Konseptual
Adapun kerangka konseptual pada penelitian ini dapat dilihat pada skema berikut :
Gambar 2.4 Kerangka Konseptual Penelitian
Kerangka konseptual di atas menjelaskan bahwa tingkat permintaan rumah berbagai tipe di kota Medan dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor seperti harga rumah berbagai tipe, pertumbuhan pendapatan perkapita, serta tingkat inflasi
Tingkat Permintaan Rumah (Tipe Sederhana, Menengah
dan Mewah) Harga Rumah
(Tipe Sederhana, Menengah dan Mewah)
Tingkat Inflasi Pertumbuhan Pendapatan
2.10 Hipotesis
Hipotesis adalah jawaban sementara terhadap permasalahan yang menjadiobjek penelitian, di mana tingkat kebenarannya masih perlu diuji secara empiris.Berdasarkan latar belakang dan pembatasan masalah, serta uraian pada penelitian terdahulu serta kerangka pemikiran teoritis, maka dalam penelitian ini dapat diajukan beberapa hipotesis sebagai berikut:
1. Harga Rumah diduga memberikan pengaruh negatif terhadap Permintaan Rumah di kota Medan.
2. Pertumbuhan Pendapatan perkapita diduga memberikan pengaruh positif terhadap Permintaan Rumah di kota Medan.
3. Tingkat Inflasi diduga memberikan pengaruh negatif terhadap Tingkat Permintaan Rumah di Kota Medan.
