1
1.1. Latar Belakang Masalah
Bumi merupakan sebuah planet yang terdiri dari tanah, air, dan udara. Manusia membutuhkan semuanya dalam kehidupan sehari-harinya. Salah satunya adalah tanah, tanpa tanah manusia tak akan mampu hidup, karena manusia berpijak di atas tanah tersebut. Selain sebagai tempat berpijak, tanah memiliki banyak fungsi seperti: tempat untuk tumbuh-tumbuhan hidup, tempat dimana sumber air tersimpan, tempat dimana kembalinya manusia setelah meninggal yaitu tempat pemakaman, dan sebagainya.
Tanah menurut Pasal 4 ayat (1) Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disingkat menjadi UUPA), adalah “permukaan bumi yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan hukum”. Pasal 4 ayat (2) UUPA menegaskan bahwa tanah-tanah yang dimaksud pada ayat (1) memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan sekedar diperlukan untuk kepentingan langsung berhubungan dengan penggunaan tanah
dalam batas-batas menurut UUPA.1
Di negara Republik Indonesia terdapat nama atau istilah untuk merujuk hukum-hukum tentang pertanahan disebut hukum agraria. Istilah agraria pada bahasa latin disebut dengan “ager” yang berarti tanah atau sebidang tanah. Selain
itu, dalam KBBI (kamus besar bahasa Indonesia) disebutkan bahwa agraria berarti urusan pertanahan dan atau tanah pertanian serta urusan pemilikan atas tanah. Di Indonesia sendiri terdapat dasar hukum yang mengatur berbagai hal tentang agraria yaitu UUPA. Namun dalam Undang-undang ini tidak terdapat pengertian agraria ataupun pengertian hukum agraria secara jelas, melainkan hanya disebutkan secara tidak langsung pengertian agraria secara luas yaitu seluruh bumi, air, dan angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional. Kemudian seorang ahli berpendapat tentang hukum agraria yaitu Boedi Harsono memberikan pengertian terhadap hukum agraria bahwa hukum agraria bukan hanya satu perangkat bidang hukum semata. Hukum agraria merupakan satu kelompok berbagai bidang hukum yang mengatur penguasaan atas berbagai sumber daya alam. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disingkat menjadi KUHPer) memberikan kedudukan yang sangat penting bagi tanah dan benda-benda yang melekat pada tanah. Dalam rumusan Pasal 520 KUHPer yang menyatakan bahwa: “pekarangan dan kebendaan tak bergerak lainnya yang tidak dipelihara dan tiada pemiliknya, seperti kebendaan mereka yang meninggal dunia tanpa ahli waris, atau yang warisannya telah ditinggalkan, adalah milik negara”. Dari rumusan pasal tersebut dapat diketahui bahwa tanah memiliki sifat yang khusus bagi negara dan terlihat jelas dari rumusan tersebut bahwa pada prinsipnya
semua tanah harus ada pemiliknya.2
Setiap tanah ataupun bangunan diatas tanah memiliki hak-hak atas tanah bagi pemiliknya untuk menjamin perlindungan dan kepastian hukum dari sebuah tanah atau bangunan sehingga kedepannya apabila terjadi sengketa tanah dan bangunan atau sejenisnya orang yang memiliki hak-hak atas tanah tersebut dapat terlindungi dari orang-orang lain yang beritikad tidak baik yang berusaha merebut hak kepemilikan sebuah tanah atau bangunan. Kepemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan dalam UUPA.
Kemudian untuk memberikan jaminan perlindungan dan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah, pemerintah mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Pengertian pendaftaran tanah dapat dilihat pada Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (selanjutnya disingkat menjadi PP Nomor 24 tahun 1997) tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi:
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.
Selain untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, pendaftaran tanah juga bertujuan untuk untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor
Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang terdapat dalam perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disingkat menjadi PPAT) dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Di negara Republik Indonesia, terdapat suatu lembaga yang mempunyai wewenang untuk mengurusi segala hal tentang pertanahan yaitu Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disingkat menjadi BPN). BPN adalah Lembaga Pemerintah Non Kementerian yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden. (Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 63 Tahun 2013). Badan Pertanahan Nasional mempunyai tugas melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. “Dalam melaksanakan tugasnya, BPN memiliki dan menyelenggarakan beberapa fungsinya, yaitu:
1. perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan; 2. perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan;
3. koordinasi kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan; 4. pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahan;
5. penyelenggaraan dan pelaksanaan survei, pengukuran dan pemetaan di bidang pertanahan;
6. pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum; 7. pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah;
8. pelaksanaan penatagunaan tanah, reformasi agraria dan penataan wilayah-wilayah khusus;
9. penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik negara/daerah bekerja sama dengan Departemen Keuangan;
10. pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah; 11. kerja sama dengan lembaga-lembaga lain;
12. penyelenggaraan dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan;
13. pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan;
14. pengkajian dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik di bidang pertanahan;
15. pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan; 16. penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan;
17. pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan;
18. pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan;
19. pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang pertanahan;
20. pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang, dan/atau badan hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
21. fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan perundang-undangan yang
berlaku”.3
Pada lingkungan masyarakat umum, tidak sedikit masyarakat yang kurang mengetahui dan bahkan ada masyarakat yang sama sekali tidak mengetahui tentang proses-proses, dan syarat-syarat untuk melakukan pendaftaran tanah ataupun bangunan yang dimilikinya, sehingga terkadang sering terjadi kasus-kasus sengketa pertanahan seperti sertifikat ganda, sengketa hak ulayat, dan lain sebagainya. Masyarakat berhak dan sebaiknya mempelajari mencari tahu segala hal yang berkaitan dengan pertanahan sehingga kedepannya dapat mencegah terjadinya konflik pertanahan antara satu masyarakat dengan masyarakat lainnya atau antara satu kelompok masyarakat dengan kelompok lainnya. BPN memiliki peran penting untuk melakukan hal tersebut. BPN dapat menyediakan berbagai informasi yang dibutuhkan masyarakat, sehingga masyarakat yang sebelumnya tidak tahu menjadi mengerti dan memahami segala hal tentang pertanahan sehingga dapat membuat masyarakat mendapatkan solusi sendiri apabila ada masalah pertanahan yang menimpa mereka. Tetapi dibalik itu semua harus dilihat
3. BPN, 2015, “Sekilas Badan Pertanahan Nasional”, URL : http://www.bpn.go.id/Tentang-Kami/Sekilas, diakses tanggal 28 April 2015
dulu kebenaran dan ketepatan proses-proses yang dilakukan oleh BPN, apakah BPN sudah benar-benar transparan, jujur, dan sesuai kewenangannya dalam melaksanakan semua kegiatan yang menyangkut pertanahan. Khususnya pada masalah yang semakin sering terjadi di masyarakat yaitu kepemilikan sertifikat ganda yang dimiliki oleh kedua pihak yang sama-sama mengaku memiliki sertifikat, sehingga dipertanyakanlah kepastian hukum dari sertifikat ganda tersebut.
Dalam hukum pertanahan Indonesia dikenal bahwa jual beli tanah dilakukan secara terang dan tunai dalam artian penyerahan dan pembayaran jual beli hak milik atas tanah dilakukan pada saat bersamaan (tunai) dihadapan seorang PPAT
(terang).4 Penambahan terang dan tunai dalam jual beli hak milik atas tanah
disebabkan karena hukum tanah Indonesia mengadopsi aturan-aturan hukum adat. Pandangan hukum adat menyatakan bahwa jual beli atas bidang tanah telah terjadi antara penjual dan pembeli bila diketahui oleh kepala kampung yang
bersangkutan dan dihadiri oleh dua orang saksi.5 Dengan membuat suatu
perjanjian jual beli, para pihak bermaksud untuk membuat suatu perjanjian pendahuluan dalam rangka proses peralihan hak milik atas tanah. Dalam perjanjian jual beli para pihak mengutarakan keinginannya serta memuat janji-janji untuk melakukan transaksi jual beli hak milik atas tanah. Dalam suatu perjanjian pada umumnya salah satu asas yang dikenal adalah asas kebebasan berkontrak yang memberikan kebebasan kepada para pihak untuk menentukan
4. Gunawan Widjaya dan Kartini Mulyadi, 2003, Jual Beli, RajaGrafindo Persada, Jakarta, h. 87.
5. Sahat Sinaga, 2007, Jual Beli Tanah dan Pencatatan Peralihan, Pustaka Sutra, Jakarta, h. 17.
sendiri hal-hal yang disepakati dalam perjanjian namun tetap tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan norma-norma yang berlaku. Dalam perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut didasarkan pada suatu perjanjian dimana untuk sahnya suatu perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata mengandung empat syarat yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya ; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan ; 3. Suatu hal tertentu ;
4. Suatu sebab yang halal ;
Apabila keempat syarat tersebut telah terpenuhi maka perjanjian yang telah dibuat secara sah akan berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Namun suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak. Dalam keadaan tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun berdasarkan putusan pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan perjanjian jual beli hak milik atas tanah untuk dapat dikaji lebih lanjut mengingat perjanjian jual beli merupakan suatu perbuatan hukum yang mendahului proses peralihan hak milik atas tanah. Ada dua cara untuk meminta pembatalan perjanjian yaitu: pertama, pihak yang berkepentingan secara aktif sebagai penggugat membuat gugatan perdata wanprestasi ke Pengadilan Negeri setempat dan memohon kepada hakim agar perjanjian jual beli tersebut dibatalkan. Kedua adalah dengan menunggu sampai ia digugat atau sebagai tergugat melalui gugatan Pengadilan Negeri setempat,
berdasarkan bukti-bukti surat maupun kwitansi, fakta-fakta persidangan dan keterangan-keterangan saksi selama menjalani proses persidangan maka hakim membuat dasar pertimbangan untuk dapat memutus perkara perdata terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut. Dapat dikemukakan bahwa akibat hukum terhadap terjadinya pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut menyebabkan para pihak harus memenuhi kewajibannya terlebih dahulu. Perjanjian jual beli yang merupakan suatu akta otentik akan dapat memberikan suatu perlindungan serta adanya kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya.
Seperti kasus yang diangkat dalam pembahasan skripsi ini yaitu tentang jual beli hak milik atas tanah yang perkara ini sudah dikeluarkan putusannya yaitu Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 160/PDT.G/1999/PN.DPS. Dalam kasus ini penggugat yaitu Mari Talib seorang Wiraswasta menggugat A.A Ngurah Gde Agung dan I Made Rame yang selanjutnya disebut sebagai para tergugat dalam perkara pokok. Hubungan penggugat dengan para tergugat adalah penggugat sebagai pembeli tanah yang dijual oleh tergugat I yang merupakan Ketua Umum Pengurus Pengemong Pura Jurit Uluwatu dan juga selaku pemegang kuasa menjual dari para pengemong sebagai penjual tanah, sedangkan tergugat II adalah penerima kuasa substitusi dari tergugat I untuk menjual tanah tersebut. Bahwa tanah yang dijual oleh para tergugat tersebut adalah tanah Laba Pura Luhur/Jurit Uluwatu yang terletak di Jimbaran sesuai dengan sertifikat hak milik No. 5048
Desa Jimbaran, atas nama Pura Luhur/Jurit Uluwatu dengan luas 38.650 M2 .
mengadakan perjanjian atau ikatan jual beli atas tanah sengketa dan telah membayar uang muka sebanyal Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) yang langsung diterima oleh tergugat II sesuai dengan kwintansi tertanggal 9 September 1998. Kemudian karena dirasakan terlalu mahal penggugat menawar langsung kepada tergugat I yang merupakan Ketua Umum Pengemong Pura Luhur Jurit Uluwatu dan kemudian disepakati jual beli atas tanah sengketa dengan harga Rp. 15.000.000,- setiap arenya sesuai dengan bukti kwintansi tertanggal 18 September 1998. Disamping biaya tersebut, penggugat juga menambahkan beberapa biaya lain untuk kepentingan pengurusan surat ijin dari Departemen Agama dan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Badung. Sehingga total uang yang diterima tergugat I adalah sebesar Rp. 65.500.000,- (enam puluh lima juta lima ratus ribu rupiah. Namun setelah beberapa waktu berlalu transaksi jual beli ini tidak kunjung selesai dan menurut penggugat bahwa tidak ada itikad baik dari tergugat I untuk menyelesaikan penjualan tanah ini, sehingga penggugat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Denpasar agar perkara ini mendapatkan penyelesaian yang adil dan patut menurut hukum yang berlaku. Para tergugat kemudian memberikan jawabannya atas gugatan tersebut yang isinya bahwa penggugat tidak pernah bisa dihubungi oleh para tergugat untuk mendapat kepastian pembayaran tanah sengketa. Bahwa tergugat I telah mengirim surat pembatalan jual beli, karena sebelum tergugat I menanda tangani kwintansi penerimaan uang muka sebelumnya telah diperoleh kesepakatan antara penggugat dan tergugat I bahwa tergugat I hanya menjual tanah sengketa dan penggugat yang mengurus surat-surat yang berkaitan dengan penjualan tanah sengketa dan
penggugat sendiri yang telah menentukan batas waktu satu bulan untuk menyelesaikan pelunasan pembayaran sisa harga tanah sengketa terbukti pada bagian belakang kwintansi penggugat telah menulis selambat-lambatnya pelunasan sampai tanggal 18 Oktober 1998 jika tidak makan uang tanda jadi hangus, dan kemudian ditanda tangani oleh penggugat. Karena dilanggarnya kesepakatan tersebut maka penggugat sendiri yang telah melakukan perbuatan ingkar janji terhadap apa yang telah disepakati sebelumnya. Selain itu penggugat telah diberikan surat oleh tergugat I dan diminta agar datang ke rumah tergugat I untuk membicarakan penyelesaian pemasalahan pembayaran tanah sengketa, akan tetapi penggugat tidak pernah mau datang ke rumah tergugat I, dengan demikian maka terbukti bahwa penggugat sendiri yang menghindari diri untuk menyelesaikan permasalahan pembayaran tanah sengketa dengan tergugat I.
Dalam pemeriksaan ini telah datang pihak ketiga yaitu I Gusti Ngurah Ketut Sangku dan I Gusti Alit Made Diartha, keduanya bertindak selaku Ketua dan Sekretaris Yayasan Uluwatu yang selanjutnya disebut pihak penggugat dalam perkara insidentil. Inti dari alasan-alasan tersebut yaitu menyatakan bahwa Yayasan Uluwatu yang telah berbentuk badan hukum adalah sah sebagai badan pengelola yang berhak atas keseluruhan Pura Luhur Uluwatu. Tanah yang disengketakan oleh pihak penggugat dan tergugat dengan bukti sertifikat hak milik No. 5048 ternyata sebelumnya sudah ada sertifikat lain yaitu sertifikat hak milik No.1825 diterbitkan pada tanggal 31 Maret 1993 dan karena atas sebidang tanah telah terbit dua buah sertifikat yang berbeda maka sudah tentu salah satu dari sertifikat tersebut tidak benar dan harus dikesampingkan. Atas dasar itulah
penggugat dalam perkara insidentil mohon pada majelis hakim untuk menyatakan sertifikat hak milik No.1825 adalah sah dan menyatakan sertifikat hak milik No. 5048 adalah tidak sah.
Majelis Hakim kemudian mengadakan pemeriksaan setempat tanah sengketa yang dihadiri oleh para pihak yaitu pihak penggugat pokok, para tergugat pokok, dan pihak penggugat dalam perkara insidentil. Hasil dari pemeriksaan tersebut yaitu diatas tanah sengketa ada tiga orang yang tinggal disana sebagai penggarap tanah dan menurut keterangan mereka hasil tanaman garapan diserahkan kepada Puri Jambe Celagi Gendong yang turun temurun diberikan kepada Ketua Umum Pengempon Puri jambe Celagi Gendong dan saat ini adalah A.A. Ngurah Gde Agung. Hasil pemeriksaan setempat yang telah dilakukan oleh Majelis Hakim kemudian dihubungkan dengan dengan keterangan saksi-saksi penggarap tanah sengketa dan keterangan Kelian Adat Desa Pecatu terungkap pula adanya fakta hukum bahwa penggugat insidentil secara fisik tidak pernah menguasai tanah sengketa, demikian pula para penggarap tidak pernah meminta ijin kepada penggugat insidentil untuk menggarap tanah tersebut. Setelah sejarah tanah diteliti dengan cermat dan disesuaikan dengan kenyataan di lapangan ternyata tanah sengketa yang berupa laba pura tersebut memiiki hubungan yang erat dengan Puri Jambe Celagi Gendong. Pihak tergugat I sebagai Ketua Umum Pengurus Pengemong Pura Luhur/Jurit Uluwatu dan sebagai Ketua Pengempon Puri Jambe Celagi Gendong diakui pula oleh pemerintah setempat. Dari pertimbangan tersebut Majelis Hakim berkesimpulan penggugat insidentil yang bertindak atas nama Yayasan Uluwatu tidak dapat membuktikan dalil-dalil
gugatan sebagai satu-satunya pihak yang mempunyai hak untuk mengelola tanah sengketa. Dengan demikian sertifikat hak milik No. 5048 atas nama Laba Pura Luhur/Jurit Uluwatu adalah sah, sedangkan sertifikat hak milik No.1825 atas nama Laba Pura Luhur Uluwatu yang terbit ganda harus dinyatakan tidak sah. Berdasarkan atas dasar pertimbangan tersebut Majelis Hakim menyatakan gugatan penggugat insidentil dinyatakan ditolak untuk seluruhnya.
Kembali ke gugatan awal oleh penggugat dalam perkara pokok, Majelis Hakim memfokuskan terhadap kesepakatan kedua pihak penggugat dan para tergugat yang membuat kesepakatan tentang keterlambatan pelunasan harga tanah yang isinya apabila penggugat tidak melunasi pembelian tanah sampai batas waktu tanggal 18 Oktober 1998, maka uang muka akan hangus dan ini berarti perjanjian tersebut menjadi batal dengan sendirinya. Majelis Hakim kemudian menyatakan pihak penggugat yang kalah dan pihak para tergugatlah yang menang.
Namun kasus ini masih berlanjut sampai ke tingkat banding dan kasasi. Akan tetapi di kedua tingkat itu para tergugat tetap yang memenangkan kasus ini. Tidak berhenti sampai itu, sertifikat hak milik pada tanah sengketa ini yaitu sertifikat hak milik No. 5048 kembali dipermasalahkan beberapa tahun kemudian. Tahun 2005 sertifikat hak milik No. 5048 tersebut dipermasalahkan kembali di Pengadilan Tata Usaha Negara Denpasar. Hasil putusan dari pengadilan tersebut menghasilkan Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Denpasar No: 12/G.TUN/2005/PTUN.DPS. Proses perkaranya sampai tingkat Kasasi dan pemenangnya tetap A.A. Ngurah Gde Agung. Setelah beberapa tahun
berlalu, kembali dipermasalahkan sertifikat hak milik No. 5048 ini pada tahun 2010. Perkara ini menghasilkan Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No: 514/PDT.G/2010/PN.DPS yang berlangsung sampai tingkat Peninjauan Kembali dan pemenangnya tetap A.A.Ngurah Gde Agung.
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, hal ini menarik untuk diteliti dan diangkat sebagai karya ilmiah dalam bentuk skripsi yang berjudul: Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Laba Pura Luhur Uluwatu ( Studi Kasus: Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 160/PDT.G/1999/PN.DPS )
1.2. Rumusan Masalah
Dari uraian latar belakang di atas, adapun rumusan masalah yang dapat diangkat yaitu sebagai berikut :
1. Bagaimankah keabsahan penjualan hak milik atas tanah laba pura oleh Puri Jambe Celagi Gendong?
2. Apakah dasar pertimbangan hukum oleh hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 160/PDT.G/1999/PN.DPS?
1.3. Ruang Lingkup Masalah
Dalam skripsi ini, ruang lingkup permasalahan dibatasi menjadi:
1. Tentang keabsahan jual beli hak milik atas tanah laba pura oleh Puri Jambe Celagi Gendong dan pihak pembeli.
2. Bagaimanakah dasar pertimbangan hukum oleh hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. No. 160/PDT.G/1999/PN.DPS apaka sudah sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku.
1.4. Orisinalitas Penelitian
Penelitian ini merupakan penelitian yang dibuat berdasarkan pada pemikiran sendiri, penelusuran website serta hasil membaca dari berbagai literatur. Berdasarkan informasi dan penelusuran pada kepustakaan dan di website, sepanjang yang diketahui dari hasil-hasil penelitian yang sudah ada maka ditemukan penelitian yang sejenis dengan penelitian ini yaitu:
No Nama Judul
1 I Wayan Adi Purnama
Sriada
Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Tanpa Akta PPAT di Kabupaten Gianyar
2 Made Utami Jayanti
Batalnya Pengikatan Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan karena Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan oleh PT. Srikandi
Dengan demikian penelitian ini adalah asli dan secara akademis dapat dipertanggungjawabkan. Meskipun ada penelitian terdahulu yang telah pernah melakukan penelitian sejenis, namun secara pokok permasalahan yang dibahas berbeda dengan penelitian ini.
1.5 Tujuan Penelitian
Dalam penulisan skripsi ini akan dikemukakan tujuan umum dan tujuan khusus. Kedua tujuan tersebut dapat diuraikan secara singkat sebagai berikut :
1.5.1. Tujuan umum
1. Untuk memenuhi salah satu syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Udayana.
2. Untuk melaksanakan Tri Dharma Perguruan Tinggi, khususnya pada bidang penelitian.
3. Sebagai sarana bagi mahasiswa untuk berpikir kritis, rasional dan sistematis, dan bertanggung jawab.
1.5.2. Tujuan khusus
Adapun tujuan khusus yang ingin dicapai dalam penulisan ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui keabsahan jual beli hak milik atas tanah laba pura oleh Puri Jambe Celagi Gendong dan pihak pembeli.
2. Untuk mengetahui dan mengkaji dasar pertimbangan hukum oleh
hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Denpasar
No.160/PDT.G/1999/PN.DPS apaka sudah sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku.
1.6. Manfaat Penelitian 1.6.1. Manfaat Teoritis
Secara teoritis, hasil penulisan ini diharapkan dapat menambah pengetahuan di bidang ilmu hukum khususnya bidang hukum perjanjian, memberikan sumbangan yang berarti dalam bentuk kajian kritis, asas-asas, teori-teori serta kajian teoritis berkaitan dengan perlindungan hukum para pihak terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik hak atas tanah.
1.6.2. Manfaat Praktis
Secara praktis, hasil penulisan ini diharapkan dapat memberikan manfaat positif kepada para pihak yang akan melakukan perjanjian jual beli hak milik atas tanah, baik itu pihak penjual, pembeli, maupun bagi penulis sendiri.
1.7. Landasan Teoritis
Pasal 1 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah merumuskan bahwa:
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.
Pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan jaminan kepastian hukum dikenal dengan sebutan rechts cadaster/legal cadaster. Jaminan kepastian hukum yang hendak diwujudkan dalam pendaftaran tanah ini, meliputi kepastian status hak yang di daftar, kepastian subjek hak, dan kepastian objek hak. Pendaftaran tanah ini menghasilkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya. Kebalikan dari pendaftaran tanah yang rechts cadaster, adalah fiscal cadaster, yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan untuk menetapkan siapa yang wajib membayar pajak atas tanah. Pendaftaran tanah ini menghasilkan surat tanda bukti pembayaran pajak atas tanah, yang sekarang dikenal dengan sebutan Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB).6
Pemerintah melakukan kegiatan pendaftaran tanah dengan sistem yang sudah melembaga sebagaimana yang dilakukan dalam kegiatan pendaftaran selama ini, mulai dari permohonan seorang atau badan, diproses sampai dikeluarkan bukti haknya (sertifikat) dan dipelihara data pendaftarannya dalam
buku tanah.7
6. Urip Santoso, 2012, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana, Jakarta h. 278. 7. Yamin Lubis dan Rahim Lubis, 2010, Hukum Pendaftaran Tanah, CV. Mandar Maju, Bandung, h. 104.
Kemudian selanjutnya akan dijelaskan tentang tujuan dari pendaftaran tanah. Dalam Pasal 19 UUPA dijelaskan tentang tujuan pendaftaran tanah yaitu: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran
tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi: a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Kemudian dalam Pasal 4 ayat (1) juncto Pasal 3 huruf a PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menentukan bahwa untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan, kepada yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah.
Berdasarkan Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah yang dikenal dalam UUPA, yakni sertifikat hak milik dan sertifikat hak guna bangunan. Sertifikat hak milik adalah jenis sertifikat yang pemiliknya memiliki hak penuh atas kepemilikan tanah pada kawasan dengan luas tertentu yang telah disebutkan dalam sertifikat tersebut. Sertifikat hak milik juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan
pihak lain. Status sertifikat hak milik juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, sertifikat hak milik menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan. Sertifikat tanah jenis kedua adalah sertifikat hak guna bangunan. Secara sederhana, pemegang sertifikat hak guna bangunan berhak mendirikan bangunan di atas tanah yang memiliki sertifikat jenis tersebut. Akan tetapi, kepemilikan tanahnya adalah milik negara. Sertifikat hak guna bangunan mempunyai batas waktu 30 tahun. Setelah melewati batas 30 tahun, maka pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan sertifikat hak guna bangunannya. Pemilik sertifikat hak guna bangunan bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk sertifikat hak milik. Biasanya peningkatan status sertifikat dari sertifikat hak guna bangunan ke sertifikat hak milik karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal. Adapula sertifikat hak atas satuan rumah susun. Sertifikat hak atas satuan rumah susun ini berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah. Akan tetapi, selain atas kepemilikan atas satuan rumah susun, hak milik satuan rumah susun tersebut juga meliputi hak kepemilikan bersama atau yang disebut sebagai bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama, terpisah dari kepemilikan satu rumah susun.
Dalam penerbitan sertifikat diperlukan suatu proses yang melibatkan pihak pemohon, para pemilik tanah yang bersebelahan, Pamong Desa maupun pihak instansi yang terkait untuk memperoleh penjelasan dan surat-surat sebagai alas hak yang berhubungan dengan permohonan sertifikat tersebut. ”penjelasan baik lisan maupun tertulis dari pihak terkait memiliki peluang untuk terjadinya
pemalsuan, daluwarsa bahkan adakalanya tidak benar atau fiktif sehingga timbul
sertifikat cacat hukum.8
Permasalahan tanah sejak dahulu merupakan persoalan hukum yang pelik dan kompleks serta mempunyai dimensi yang luas baik di negara maju maupun
berkembang, sehingga tidak mudah untuk diselesaikan dengan cepat.9 Tanah
merupakan kebutuhan dasar dalam pelaksanaan kegiatan produktif manusia, baik
sebagai wadahnya maupun sebagai faktor produksi.10
Salah satu permasalahan yang sering menjadi resiko jual beli properti adalah timbulnya sertifikat hak milik ganda. Sertifikat ganda adalah sertifikat-sertifikat yang menguraikan satu bidang tanah yang sama. Jadi, satu bidang tanah diuraikan dengan dua sertifikat atau lebih yang berlainan datanya. Hal ini sering disebut dengan sertifikat tumpang tindih, baik tumpang tindih sebagian maupun keseluruhan.
Adanya dua sertifikat atau lebih dalam satu bidang tanah tentu akan berimbas pada hal berikut:
a. Menimbulkan keidakpastian hukum. Ini karena tujuan seseorang melakukan pendaftaran tanah adalah untuk memperoleh sertifikat sebagai alat pembuktian yang sempurna. Namun, dengan timbulnya sertifikat ganda, menimbulkan ketidakpastian hukum dalam hal pendaftaran tanah. b. Menimbulkan kerugian karena sertifikat hak milik ganda akan banyak
menimbulkan kerugian karena tanah yang dalam berperkara akan sangat sulit untuk dijual. Hal ini disebabkan jaminan kepastian hukum baik subjek maupun objek belum ada sehingga harga jual tanah tersebut akan rendah.
8. Ali Achmad Chomzah, Op. Cit, h. 25.
9. Irawan Soerodjo, 2002, Kepastian Hukum Hak atas Tanah di Indonesia, Arkola, Surabaya, h. 25.
Penyebab terjadinya sertifikat hak milik ganda ada beberapa sebab, seperti yang sering terjadi adalah pada waktu dilakukan pengukuran ataupun penelitian di lapangan, pemohon pendaftaran hak tanah dengan sengaja atau tidak sengaja menunjukkan letak tanah dan batas-batas yang salah atau adanya surat bukti atau pengakuan hak di belakang hari terbukti mengandung ketidakbenaran, kepalsuan, atau dokumen-dokumen kepemilikan tanah si pemohon pendaftaran tanah sesungguhnya sudah tidak berlaku lagi. Sebab yang lain adalah sebab teknis di kantor pertanahan, misalnya belum tersedia peta pendaftaran tanah atau kurangnya cermat dan tidak telitinya petugas kantor pertanahan saat memeriksa permohonan sertifikat. Berdasarkan hal tersebut, perlu upaya lebih dari pihak BPN dalam meningkatkan kinerjanya sebagai lembaga yang mempunyai wewenang untuk mengurusi segala hal tentang pertanahan negara.
Berdasarkan uraian diatas, adapun teori-teori yang dapat dipergunakan untuk membahas permasalahan dalam skripsi ini yaitu:
a. Teori Tujuan Hukum
Kepastian hukum merupakan salah satu tujuan hukum seperti apa yang dikemukakan oleh Gustav Radbruch dalam teori gabungan etis dan utility yang konsep hukumnya adalah hukum bertujuan untuk keadilan, kegunaan dan kepastian.11
Teori tujuan hukum menurut Radbruch dalam Theo Huijbers adalah Hubungan antara keadilan dan kepastian hukum perlu diperhatikan. Oleh sebab kepastian hukum harus dijaga demi keamanan dalam negara, maka hukum positif selalu harus ditaati, pun pula kalau isinya kurang adil, atau juga kurang sesuai dengan tujuan hukum. Tetapi terdapat kekecualian, yakni bilamana pertentangan antara isi
tata hukum dan keadilan menjadi begitu besar, sehingga tata hukum itu nampak
tidak adil pada saat itu tata hukum itu boleh dilepaskan.12
Dengan adanya suatu kepastian hukum, maka tujuan dari hukum yaitu keadilan akan dapat dicapai. Yang utama dari nilai kepastian hukum adalah adanya peraturan itu sendiri. ”Tentang apakah peraturan itu harus adil dan mempunyai
kegunaan bagi masyarakat, adalah di luar pengutamaan nilai kepastian hukum”13
Dalam kaitannya dengan perjanjian jual beli hak milik atas tanah, peran Notaris yang independen dan tidak memihak sangat diperlukan dalam membuat perjanjian jual beli untuk dapat tercapainya keadilan di dalam perjanjian tersebut, bermanfaat pula bagi pihak pembeli dalam hal pelunasan jual beli hak milik atas tanah kepada pihak penjual serta adanya kepastian hukum agar para pihak terlindungi secara hukum sebagai akibat dari perjanjian jual beli, maka di dalam perjanjian jual beli harus memperhatikan ketiga tujuan hukum menurut skala prioritas agar dikemudian hari tidak menimbulkan keberatan maupun gugatan dari para pihak atas perjanjian jual beli tersebut.
b. Teori Perjanjian
Pengertian perjanjian berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata adalah “suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.” Pendapat lain dikemukakan oleh Schoordijk bahwa kekuatan mengikat perjanjian harus dicari dalam kepercayaan yang dimunculkan atau dibangkitkan pada pihak lawan. Kepercayaan tersebut
12. Theo Huijbers, 1982, Filsafat Hukum Dalam Lintasan Sejarah, Kanisius, Yogyakarta, h. 163
13. Gustav Radbruch dalam Satjipto Rahardjo, 2006, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 19
tertuju pada suatu perilaku faktual tertentu.14
Dalam KUHPerdata menentukan mengenai hukum perjanjian diatur dalam Buku III tentang Perikatan, yang mengatur dan memuat hak dan kewajiban yang berlaku terhadap orang-orang atau pihak tertentu. Pengertian perjanjian berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata memiliki beberapa kelemahan, maka beberapa ahli hukum mencoba merumuskan defenisi perjanjian salah satunya Handri Raharjo yang menyatakan terdapat kata sepakat antara subjek hukum, dan saling mengikatkan diri sehingga subjek yang satu berhak atas prestasi dan subjek hukum yang satu berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya sesuai “kesepakatan yang telah disepakati para pihak tersebut serta menimbulkan akibat
hukum”.15
Seseorang yang mengadakan perjanjian dengan pihak lain, menumbuhkan kepercayaan di antara kedua pihak itu bahwa satu sama lain akan memegang janjinya, dengan kata lain akan memenuhi prestasinya di belakang hari. Tanpa adanya kepercayaan itu, maka perjanjian itu tidak mungkin akan diadakan oleh para pihak. Dengan kepercayaan, para pihak mengikatkan dirinya dan perjanjian tersebut mempunyai kekuatan mengikat berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak. Menurut KUHPerdata perjanjian jual beli itu belum memindahkan hak milik, perjanjian jual beli baru memberikan hak dan meletakkan kewajiban pada kedua belah pihak, yaitu memberikan kepada si pembeli untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang yang dijual. Mengenai sifat jual beli diatas,
14. Subekti dan Tjitrosudibio, 1996, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata terjemahan Burgerlijk Wetboek, Cet.28, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, h. 323.
15. Handri Raharjo, 2009, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, h. 42.
dijelaskan dalam Pasal 1459 KUHPerdata, yang menyatakan: “hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah tangan kepada si pembeli selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan 616.”
Berhubung dengan sifat jual beli tersebut, maka tidak mudah untuk dapat dimengerti yang dimaksud dalam Pasal 1471 KUHPerdata yang menyatakan: “jual beli barang orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk ganti rugi, jika si pembeli tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain”. Karena jual beli itu berarti belum memindahkan hak milik, tentulah tidak keberatan apabila seorang menjual sesuatu barang belum kepunyaannya, asal nanti pada waktu diserahkan barang tersebut, benar-benar menjadi hak milik si pembeli. Pasal 1460 KUHPerdata sebagaimana dengan Pasal 1471, tanpa disadari bahwa pasal tersebut dalam KUHPerdata yang menentukan saat pemindahan hak milik pada saat dilakukannya penyerahan, tidaklah tepat. Dalam Pasal 1460 KUHPerdata terdapat keganjilan, dan toleh para sarjana dan yuriprudensi dibatasi keberlakuannya, hingga hanya mengenai barang tertentu saja. Artinya barang tertentu adalah, suatu barang yang sudah ditunjuk dan ditentukan oleh kedua belah pihak.
Penjual mempunyai dua kewajiban utama yaitu, menyerahkan barangnya dan menanggungnya. Menyerahkan adalah memindahkan barang yang telah dijual itu menjadi milik pihak pembeli. Jadi penyerahan itu suatu perbuatan hukum yang harus dilakukan untuk memindahkan hak milik dari satu orang ke orang lain, dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Kewajiban utama pihak pembeli adalah membayar harga pembelian pada waktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian. Harga tersebut berupa sejumlah uang. Dalam pengertian jual
beli sudah terdapat pengertian bahwa disatu pihak ada barang dan dilain pihak ada uang.
Hukum perjanjian pada dasarnya merupakan hukum pelengkap, kedua belah pihak diperbolehkan dengan janji khusus, memperluas atau mengurangi kewajiban-kewajiban yang ditetapkan oleh Undang-undang, bahkan kedua belah pihak diperbolehkan mengadakan perjanjian bahwa si penjual tidak akan diwajibkan menanggung suatu apapun. Namun hal ini ada batasannya, yaitu meskipun telah diperjanjikan bahwa penjual tidak akan menanggung sesuatuapapun, namun ia tetap bertanggung jawab tentang suatu akibat dari suatu perbuatan yang telah dilakukan olehnya. Segala persetujuan yang bertentangan dengan hal ini adalah batal seperti yang disebutkan dalam Pasal 1494 KUHPerdata. Maka yang menjadi alat ukur tentang tercapainya persesuaian kehendak tersebut adalah pernyataan-pernyataan yang telah dilakukan oleh kedua belah pihak dalam perjanjian jual beli. Pernyataan timbal balik dalam perjanjian jual beli oleh kedua belah pihak merupakan sumber untuk menetapkan hak dan kewajiban diantara mereka. Dalam perjanjian jual beli atau yang disebut juga dengan perjanjian timbal balik, hanya berlaku Pasal 1266 KUHPerdata, yang berbunyi: “syarat batal selalu dipersangkakan ada dalam perjanjian timbal balik, dalam hal salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya”. Berdasarkan ketentuan pasal ini maka perjanjian yang ditutup adalah perjanjian timbal balik, dan salah satu pihaknya tidak memenuhi kewajiban perikatan sebagaimana mestinya, maka pihak yang lawan janjinya berhak menuntut pembatalan perjanjian yang mereka tutup, seakan-akan para pihak memang menutup
perjanjian tersebut dengan syarat seperti itu. Hal terpenting bagi para pihak adalah bagaimana upaya mereka dalam mengantisipasi maupun mencegah kemungkinan terjadinya pembatalan terhadap perjanjian jual beli. Jika pada akhirnya permasalahan berkembang menjadi lebih rumit, maka upaya penyelesaian yang umumnya dilakukan atau dipilih oleh para pihak adalah pada dua pilihan, yaitu penyelesaian melalui jalur litigasi dan penyelesaian melalui jalur nonlitigasi
1.8. Metode Penelitian
Untuk melengkapi penulisan skripsi ini ini dengan tujuan agar dapat lebih terarah dan dapat dipertanggung jawabkan secara ilmiah, maka metode penulisan yang digunakan antara lain :
1.8.1. Jenis penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Hukum dikonsepkan sebagai apa yang tertulis dalam peraturan perundang-undangan. Penelitian hukum normatif merupakan penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka. Penelitian hukum normatif ini mencakup:
1. Penelitian terhadap asas-asas hukum. 2. Penelitian terhadap sistematika hukum.
3. Penelitian terhadap taraf sinkronisasi vertikal dan horizontal. 4. Perbandingan hukum.
5. Sejarah hukum.16
Penelitian hukum normatif dapat disebut juga sebagai penelitian hukum
yang meletakkan hukum sebagai sebuah bangunan sistem norma.17 Penelitian
16. Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2009,Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, h. 14
dilakukan dengan maksud memberikan argumentasi hukum sebagai dasar penentu apakah suatu peristiwa sudah benar atau salah serta bagaimana sebaiknya
peristiwa itu menurut hukum.18
1.8.2. Jenis Pendekatan
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian hukum ini adalah pendekatan kasus, yaitu suatu pendekatan yang dilakukan dengan cara menelaah kasus-kasus terkait dengan isu yang sedang dihadapi, dan telah menjadi putusan yang mempunyai kekuatan hukum tetap. Yang menjadi kajian pokok di dalam pendekatan kasus yaitu pertimbangan pengadilan untuk sampai kepada suatu putusan. Secara praktis ataupun akademis, pendekatan kasus mempunyai kegunaan dalam mengkaji pertimbangan pengadilan untuk sampai kepada suatu putusan tersebut merupakan referensi bagi penyusunan argumentasi dalam
pemecahan isu hukum.19
1.8.3. Sumber Bahan Hukum
Sumber-sumber penelitian hukum dapat dibedakan menjadi sumber- sumber penelitian hukum yang berupa bahan-bahan hukum primer dan bahan-bahan hukum sekunder. Bahan-bahan hukum dalam penelitian ini terdiri dari :
a Bahan hukum primer yaitu Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
17. Mukti Fajar Nur Dewata dan Uianto Achmad, 2010,Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta,h. 34
18. Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji,op.cit, h. 36
pokok Agraria, dan Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 160/PDT.G/1999/PN.DPS.
b Dalam penulisan ini bahan hukum sekunder yang digunakan adalah berupa buku-buku atau literatur terutama di bidang Hukum Perdata dan Hukum Agraria, hasil-hasil karya dari kalangan hukum serta artikel-artikel yang didapat melalui internet yang berkaitan dengan permasalahan yang diangkat dalam skripsi ini.
1.8.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Teknik pengumpulan bahan hukum yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah melalui studi kepustakaan. Bahan hukum yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan pertama-tama dilakukan pemahaman dan mengkaji isinya secara mendalam untuk selanjutnya dibuat catatan sesuai permasalahan yang dikaji baik
langsung maupun tidak langsung.20 Dalam penelitian ini menggunakan penelitian
bahan hukum berupa buku-buku yang berkaitan dengan jual beli dan hak milik atas tanah. Disamping itu juga digunakan peraturan perundang-undangan.
1.8.5. Teknik Analisis Bahan Hukum
Seluruh bahan hukum yang telah terkumpul dalam penelitian selanjutnya dipilih dan dibandingkan dengan bahan hukum lainnya, ditafsirkan lalu dianalisis dengan teknik deskripsi yaitu uraian apa adanya terhadap suatu hal yang bertujuan untuk menjelaskan atau mendeskripsikan suatu keadaan atau peristiwa.
20 Amiruddin dan H. Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta, h. 58.
