Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso

(1)

Disusun oleh : Wika Eka S. (3609100016)

Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso

Perencanaan Wilayah dan Kota

(2)

Pertumbuhan pembangunan yang terjadi pada kawasan tersebut

termasuk pesat, akan tetapi pembangunan yang terjadi terkesan

kurang terencana dengan baik. Hal ini terbukti dengan keberadaan

bangunan-bangunan yang mangkrak, dimana keberadaan lahan

yang belum dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya seperti itu

dapat menurunkan image suatu kawasan (Hallet, 1979). Artinya

lahan tersebut memiliki dampak negatif terhadap estetika

kawasan. Lahan kosong pada wilayah penelitian memiliki dampak

ekonomi yaitu menurunnya penerimaan PAD dari sektor pajak

bagi pemerintah. Di samping itu juga mengakibatkan dampak

sosial, yaitu hilangnya kesempatan peluang kerja dan dampak

terhadap produksi pangan (Herbet dan Ferry, 1998). Dengan kata

lain lahan yang tak termanfaatkan pada wilayah penelitian

memiliki dampak negatif terhadap perekonomian pemerintah dan

masyarakat.

(3)

Secara teoritis, lahan harus dimanfaatkan secara optimal karena jumlah

dan luasannya terbatas, tetapi permintaanya terus bertambah. Kemudian

secara normative lahan memiliki fungsi sosial, dimana pemanfaatannya

harus memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi masyarakat (Ariastita,

2005). Pada kenyataannya lahan tak termanfaatkan saat ini menunjukkan

terjadinya inefisiensi pemanfaatan lahan dan tidak mendukung fungsi

sosial

lahan.

Pada

akhirnya

lahan

kosong

dapat

menghambat

pembangunan kota.

(4)

Keberadaan lahan kosong pada wilayah penelitian

memberikan dampak negatif terhadap pembangunan di

Koridor Lingkar Timur Sidoarjo. Untuk itu dibutuhkan

pemanfaatan lahan yang optimal untuk lahan kosong

pada wilayah penelitian, guna sebagai langkah antisipasi

dari pemanfaatan lahan yang tidak sesuai.

Dalam penelitian ini akan diketahui jawaban dari

pertanyaan penelitian yaitu kegiatan atau pemanfaatan

lahan apakah yang berpotensi untuk dikembangkan

pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo ?

(5)

Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah

menyusun

optimalisasi pemanfaatan lahan

kosong

pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo.

Dalam pencapaian tujuan di atas, maka dirumuskan

beberapa sasaran dalam penelitian sebagai berikut :

1. Mengidentifikasi kebutuhan akan kegiatan apa

sajakah yang berpotensi untuk berkembang pada

koridor Lingkar Timur Sidoarjo.

(6)

(7)

Lahan merupakan suatu lingkungan fisik yang meliputi

seluruh komponen biosfer, dimana didalamnya terdapat

berbagai kegiatan manusia, baik pada masa lalu maupun

sekarang dan akan datang.

Tata guna lahan adalah pengaturan penggunaan tanah

yang meliputi penggunaan permukaan bumi di daratan

dan penggunaan permukaan bumi di lautan.

(8)

Sumber

Variabel

Fanning, The Appraisal Institute

(1999;2001)

1. Kelayakan Hukum

2. Kelayakan Fisik

3. Kelayakan Keuangan

4. Produktifitas Maksimum

Hidayati dan Harjanto, 2003

1. Kelayakan Hukum

2. Kelayakan Fisik

3. Kelayakan Keuangan

4. Produktifitas Maksimum

Wijaya, 2006

1. Kelayakan Hukum

2. Kelayakan Fisik

3. Kelayakan Keuangan

4. Produktifitas Maksimum

(9)

Survey Primer

Survey

Sekunder

(10)

No

Kelompok

Jumlah Responden

1 Pemerintah

4

2 Pengusaha

13

3 Masyarakat

59

(11)

(12)

No

Sasaran

Variabel

Sub Variabel

Definisi

Operasional

Parameter

1 Prinsip

Penggunaa

n Tertinggi

Terbaik

Kelayakan

Hukum

Penetapan

wilayah

Mengacu pada

kebijakan RTBL

dan RTRW

Kabupaten

Sidoarjo

Ketetapan aturan

zoning untukkawasan

komersial

Peraturan

bangunan

Mengacu pada

kebijakan RTBL

koridor Lingkar

Timur Sidoarjo

KDB 61-70%

KDH 20-25%

KTB 51-60%

GSB 11-15 m

KLB 3 lantai

Peraturan

lingkungan

Berdasarkan

Peraturan Menteri

Negara

Lingkungan Hidup

No 11 Tahun 2006

Luas lahan > 5 ha dan

bangunan > 10.000 m

2

wajib dilengkapi

dokumen AMDAL

(13)

No

Sasaran

Variabel

Sub Variabel

Definisi Operasional

Parameter

1 Prinsip

penggunaa

n tertinggi

terbaik

Kelayakan

fisik

Ukuran

Ukuran eksisting lahan ditentukan

berdasarkan pengukuran hasil

survey lapangan

Ditentukan berdasarkan

hasil pengamatan survey

Bentuk

Bentuk eksisting lahan ditentukan

berdasarkan pengamatan hasil

survey lapangan

Ditentukan berdasarkan

hasil pengamatan survey

Kelapangan /

tingkat kedataran

Tingkat kedataran eksisting lahan

ditentukan berdasarkan

pengamatan hasil survey lapangan

Ketinggian antara 2-4 m

dpl, kemiringan lahan

antara 0-8%

Aksesibilitas

Ketersediaan aksesibilitas

menggunakan ukuran jaringan

transportasi di Kabupaten Sidoarjo

Ketersediaan akses

berupa jaringan jalan dan

kebutuhan moda

transportasi yang

mendukung

Ketersediaan dan

kapasitas fasilitas

umum

Dukungan ketersediaan dan

kapasitas fasilitas umum terhadap

kebutuhan alternatif penggunaan

lahan

Dilengkapi infrastruktur

penunjang

(14)

No Sasaran

Variabel

Sub Variabel

Definisi

Operasional

Parameter

1 Prinsip

Penggunaa

n Tertinggi

Terbaik

Kelayakan

keuangan

Net Present

Value (NPV)

Ukuran untuk

menentukan layak

tidaknya suatu

investasi akan

dilakukan. NPV > 1,

maka investasi

layak

NPV bernilai > 0

atau NPV

bernilai positif

(+)

NPV bernilai < 0

atau NPV

bernilai negatif

(-)

Internal Rate of

Return

Ukuran

mengetahui nilai

pengembalian yang

akan diterima

harus > tingkat

suku bunga bank =

investasi layak

IRR harus >

tingkat suku

(15)

No

Sasaran

Variabel

Sub Variabel

Definisi

Operasional

Parameter

1 Prinsip

Pengguna

an

Tertinggi

Terbaik

Produktifita

s

maksimum

Profitability

index

Untuk

membandingkan

keuntungandenga

n investasi awal PI

harus > 1

PI > 1 investasi

dapat diterima,

PI < 1 investasi

ditolak

Payback

period

Tingkat

pengembalian

paling cepat

memiliki nilai

ekonomi paling

tinggi

Pengembalian

paling cepat

memiliki nilai

ekonomi paling

tinggi

(16)

Letak Lahan Kosong

Lahan kosong pada wilayah penelitian memiliki ukuran

luas sebesar 23.450 m2. Berada pada Koridor Lingkar

Timur Sidoarjo km5, Kecamatan Sidoarjo, Kabupaten

Sidoarjo. Letak lokasi lahan kosong berada di tengah

Koridor Lingkar Timur Kabupaten Sidoarjo depan

komplek pertokoan.

(17)

Batas Lokasi Lahan Kosong

Berdasarkan survey lapangan yang dilakukan, lokasi lahan kosong berada

pada sebuah areal lahan milik seorang yang berdomisili di Jakarta. Pada

bagian depan (muka) lahan menghadap Jl. Lingkar Timur , sedangkan

pada bagian belakang berbatasan langsung dengan permukiman. Secara

lebih mendetail, batas-batas lokasi lahan kosong adalah sebagai berikut :



Batas utara

: Perumahan Belvara



Batas selatan

: Perkampungan Bluru Kidul



Batas timur

: Perkampungan Bluru Kidul

(18)

(19)

No Kode Jenis Penggunaan Lahan

Skoring

Jumlah Rata-Rata

1 Z Pergudangan 366 4.81

2 N Perumahan 310 4.07

3 L Perkantoran / bisnis lainnya 296 3.89

4 Q Travel pengiriman barang 275 3.61

5 W Penyaluran grosir 247 3.25

6 T Perbaikan kendaraan (bengkel) 241 3.17

7 AG Pertokoan 240 3.15

8 J Bisnis lapangan olahraga 234 3.07

9 H Klub malam dan bar 228 3.00

10 S SPBU 227 2.98

11 M Pemasaran properti 221 2.90

12 D Restoran 215 2.82

13 R Penyediaan ruang pertemuan 214 2.81

14 AE Jasa komunikasi 214 2.80

15 AC Jasa bangunan 213 2.72

16 AD Lembaga keuangan 201 2.64

17 U Pasar tradisional 200 2.63

18 AF Pusat riset pengembangan IPTEK 194 2.55

19 V Pasar lingkungan 193 2.53

20 P Penyediaan makanan dan minuman 192 2.52

21 I Studio ketrampilan 186 2.44 22 X Supermarket 185 2.43 23 B Penginapan losmen 179 2.35 24 G Gedung kesenian 170 2.23 25 C Penginapan hotel 164 2,15 26 K Taman perkemahan 149 1.96 27 O Apartment 142 1.86 28 AB Shopping center 135 1.77 29 Y Mall 129 1.69 30 F Bioskop 123 1.61 31 A Cottage 122 1.60 32 AA Plaza 116 1.52 33 E Kebun binatang 96 1.26

(20)

Hasil perhitungan skala likert memunculkan tiga jenis

alternatif penggunaan lahan, peringkat paling tinggi

diantaranya :

1. Pergudangan

2. Perumahan

(21)

(22)



_{Uji Kelayakan Hukum}

No

Parameter Uji Kelayakan

Penjelasan

Hasil Uji

1 Penetapan Wilayah (Zoning)

Mengacu

pada

ketentuan

RTRW

Kab.

Sidoarjo

2009-2029.

Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor Lingkar Timur

Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use dimana didalamnya

terdapat kawasan industry, komersil, dan permukiman. Alternatif

pergudangan tersebut termasuk dalam kegiatan industry dan komersil.

Oleh karena itu, alokasi fungsi kegiatan dianggap sesuai dengan

kebijakan pengaturan wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab

Sidoarjo

Layak

2 Aturan Tentang Bangunan

(Building Codes)

i.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 70%

ii.

Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m

iii.

Koefisien Lantai Bangunan 1 lantai

Layak

3 Kebijakan Lingkungan

(Environmental Regulation)

Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun 2006

tentang Jenis Rencana Usaha dan atau kegiatan yang wajib dilengkapi

dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL).

RKL dan RPL



Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara mandiri



Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara mandiri

(23)



_{Uji Kelayaan Fisik}

No Parameter Uji Kelayakan Penjelasan Hasil Uji

1 Ukuran (Size) Lahan kosong memiliki luas 23.450m2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut : i. Perhitungan luas lantai bangunan

Luas 1 bangunan gudang adalah 432m2_{. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan 30}

bangunan, maka luas total lahan terbangun 12.960m2_.

i. Perhitungan luas lahan parkir

Untuk lahan parkir berada di depan masing-masing bangunan yakni dengan luasan 5m x 12m yakni 60m2_{. Maka total luas lahan parkir adalah 60x30 yakni 1800m}2_.

(Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 3)

Layak

2 Bentuk (Shape) Dari hasil peninjauan lapangan, lahan memiliki bentuk agak segitiga, dimana bagian depan yang berhubungan langsung dengan Jl. Lingkar Timur Sidoarjo lebih lebar dari pada bagian belakang. Namun perbedaan tersebut tidak terlalu mempengaruhi pemanfaatan lahan karena luasan lahan yang luas memudahkan pengaturan bangunan.

Layak

3 Kedataran (Terrain) Topografi lokasi lahan kosong dapat dikatakan datar dengan ketinggian sekitar 4m dari permukaan air laut, dan kemiringan lahan antara 0-8%. Keadaan topografi yang demikian merupakan potensi yang menguntungkan untuk pengembangan pembangunan fisik secara merata dengan biaya pembangunan yang relative murah karena tidak memerlukan pengerukan tanah.

Layak

4 Aksesibilitas (Accessibility) Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses

dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif Surabaya-Malang. Layak 5 Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Publik

(Capacity & Avaibility Of Public Utilities)

Lokasi penelitian memiliki ketersediaan prasarana yang mampu menunjang kegiatan pergudangan diantaranya :

 Jaringan listrik dari PLN

 Jaringan telepon dari Telkom

 Jaringan air bersih dari PDAM

 Saluran drainase

 Pos polisi

 Penerangan jalan umum

(24)



_{Uji Kelayakan Finansial}

No

Parameter Uji

Kelayakan

Penjelasan

Hasil

Uji

1 Total Pemasukan

Terdiskon (Net

Present Value)

i.

Biaya

investasi

awal

adalah

Rp26.813.500.000

ii. Income

pertahun

adalah

Rp5.433.300.000

iii. Nilai NPV adalah 8.929.986.356.36

(Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1)

Layak

2 Tingkat

Pengembalian

(Internal Rate of

Return)

Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada

hasil analisa menunjukkan IRR = 15%.

Menunjukkan

bahwa

investasi

tersebut

layak.

(Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada

lampiran 1)

(25)



_{Uji Produktifitas Maksimum}

Produktifitas maksimum dihitung engan dua cara yaitu

nilai Profitability Index (PI) dan Payback Period.

Berdasarkan hasil perhitungan analisis yang telah

dilakukan, maka nilai PI adalah 82,4. Sedangkan untuk

payback period adalah 5tahun dengan ketentuan income

dihitung

berdasarkan

pendapatan

konstan.

Maka

penggunaan lahan ini dapat direkomendasikan untuk

penggunaan pengembangan lahan kosong pada wilayah

penelitian.pada Koridor Lingkar Timur Sidoarjo.

(26)

(27)



_{Uji Kelayakan Hukum}

No

Parameter Uji Kelayakan

Penjelasan

Hasil Uji

1 Penetapan Wilayah (Zoning) Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo 2009-2029.

Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor

Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix

use

dimana

didalamnya

terdapat

kawasan

industry,

komersil, dan permukiman. Alokasi fungsi kegiatan

perumahan dianggap sesuai dengan kebijakan pengaturan

wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo

Layak

2 Aturan Tentang Bangunan

(Building Codes)

i.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60%

ii.

Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m

iii. Koefisien Lantai Bangunan 1 lantai

Layak

3 Kebijakan Lingkungan

(Environmental Regulation)

Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11

Tahun 2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau

kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan (AMDAL).

RKL dan RPL



Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara

mandiri



Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara

mandiri

(28)



_{Uji Kelayakan Fisik}

1 Ukuran (Size) Lahan kosong memiliki luas 23.450m2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut :

Perhitungan luas lantai bangunan

Luas 1 bangunan rumah adalah 120m2_{. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan}

105 bangunan, maka luas total lahan terbangun 12.600m2_.

Layak

4 Aksesibilitas (Accessibility) Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif Surabaya-Malang.

Layak

5 Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Publik (Capacity & Avaibility Of Public

Utilities)

 Pos polisi

(29)



_{Uji Kelayakan Finansial}

No

Parameter Uji

Kelayakan

Penjelasan

Hasil Uji

1 Total Pemasukan

Terdiskon (Net

Present Value)

i.

Biaya

investasi

awal

adalah

Rp35.507.500.000

ii. Income pertahun adalah Rp3.100.000.000

iii. Nilai NPV adalah -13.616.895.984.52

(Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1)

Tidak

Layak

2 Tingkat Pengembalian

(Internal Rate of

Return)

Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada

hasil analisa menunjukkan IRR = -2%.

Menunjukkan bahwa investasi tersebut tidak

layak.

(Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada

lampiran 1)

Tidak

Layak

(30)

(31)



_{Uji Kelayakan Hukum}

No

Parameter Uji Kelayakan

Penjelasan

Hasil Uji

1 Penetapan Wilayah (Zoning)

Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo 2009-2029.

Berdasarkan

aturan

kebijakan

tersebut,

maka

koridor

Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use

dimana didalamnya terdapat kawasan industry, komersil, dan

permukiman. Alokasi fungsi kegiatan perkantoran dianggap

sesuai dengan kebijakan pengaturan wilayah yang telah

ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo, karena perkantoran

termasuk pada kegiatan komersil

Layak

2 Aturan Tentang Bangunan

(Building Codes)

i.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60%

ii.

Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m

iii. Koefisien Lantai Bangunan 3 lantai

Layak

3 Kebijakan Lingkungan

(Environmental Regulation)

Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun

2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau kegiatan yang

wajib

dilengkapi

dengan

Analisis

Mengenai

Dampak

Lingkungan (AMDAL).

RKL dan RPL



Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara

mandiri



Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara

mandiri

(32)



_{Uji Kelayakan Fisik}

1 Ukuran (Size) Lahan kosong memiliki luas 23.450m2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut :

Perhitungan luas lantai bangunan

Luas 1 bangunan rumah adalah 120m2_{. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan}

105 bangunan, maka luas total lahan terbangun 12.600m2_.

Layak

4 Aksesibilitas (Accessibility) Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif Surabaya-Malang.

Layak

5 Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Publik (Capacity & Avaibility Of Public

Utilities)

 Pos polisi

(33)



_{Uji Kelayakan Finansial}

No

Parameter Uji

Kelayakan

Penjelasan

Hasil Uji

1 Total Pemasukan

Terdiskon (Net Present

Value)

i.

Biaya

investasi

awal

adalah

Rp74.567.050.000

ii. Income pertahun adalah Rp7.950.000.000

iii. Nilai NPV adalah

-19.649.910.072.61

(Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1)

Tidak

Layak

2 Tingkat Pengembalian

(Internal Rate of

Return)

Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada

hasil

analisa

menunjukkan

IRR

=

1%.

Menunjukkan bahwa investasi tersebut tidak

layak.

(Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada

lampiran 1)

Tidak

Layak

(34)

Uji Kelayakan Pergudangan Perumahan Perkantoran Penjelasan

Kelayakan Hukum

Penetapan

Wilayah Layak Layak Layak Penggunaan lahan sudah sesuai dengan _{peraturan yang ditetapkan}

Aturan Bangunan Layak Layak Layak Aturan bangunan sesuai dengan

pedoman dalam acuan RTRW Kebijakan

Lingkungan Layak Layak Layak

Aktifitas kegiatan wajib dilengkapi dokumen AMDAL

Kelayakan Fisik

Ukuran Layak Layak Layak Ukuran representativ mengikuti dengan

kondisi bangunan dan lahan

Bentuk Layak Layak Layak

Bentuk bangunan mengikuti kebijakan dalam aturan teknis yang telah ditetapkan dalam acuan RTRW Kedataran Layak Layak Layak Kedataran sekitar 4m dari permukaan air

laut

Aksesibilitas Layak Layak Layak Aksesibilitas lokasi mudah dijangkau dan berada pada kelas jalan arteri sekunder Ketersediaan

Infrastruktur Layak Layak Layak

Ketersediaan infrastruktur cukup memadai dan didukung dengan sarana

dan prasarana yang cukup baik

Kelayakan Keuangan

Net Present Value Layak Tidak Layak Tidak Layak Hasil NPV untuk pergudangan: >1, perumahan: <1, dan perkantoran: <1 Internal Rate of

Return Layak Tidak Layak Tidak Layak

Hasil IRR untuk pergudangan: 23%, perumahan: 4%, dan perkantoran: 1% Produktivitas