BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tanah mempunyai peranan yang sangat penting bagi kehidupan manusia
karena tanah merupakan pondasi dari semua kegiatan yang dilakukan oleh
manusia, baik kegiatan yang bersifat sosial, ekonomis, perdagangan, dan
lain-lain.Selain itu, tanah juga menjadi produk komoditi sekaligus berfungsi sebagai
sumber dari kekayaan karena tanah dan kandungannya bisa memberikan berbagai
sumber pendapatan bagi pemiliknya atau dapat dikuasai.Setiap pembelian properti
adalah investasi. Akan tetapi, banyak investasi pada real estate lebih banyak
dilakukan bagi kepuasan pribadi daripada untuk mendapatkan keuntungan,
misalnya pembeliyan rumah lebih banyak bertujuan untuk memperoleh kepuasan
daripada keuntungan sehingga dapat diketahui kalau real estate merupakan satu
jenis kesempatan investasi yang ada. Ada beberapa alasan masyarakat tertarik
untuk menanamkan uang pada real estate atau properti, yaitu (Prawoto, 2012:
1-2):
1. terlihat sangat nyata;
2. dapat dikontrol oleh individu;
3. kepemilikan yang bisa membanggakan;
4. tanah merupakan alat yang efektif untuk menghadapi inflasi;
5. mempunyai potensi untuk memperoleh keuntungan;
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 6, tanah memiliki
fungsi sosial dalam artian untuk kepentingan umum, di mana kepemilikan tanah
dapat diambil oleh pemerintah dengan adanya pemberian ganti kerugian yang
layak. Penafsiran ini diharapkan dapat menyeimbangkan antara manfaat yang
dapat dinikmati oleh individu dan masyarakat dari setiap penguasaan dan
pemanfaatan tanah dan sumber daya lainnya.
Jumlah tanah yang tetap (tidak dapat diproduksi) sedangkan kebutuhan akan
tanah meningkat seiring meningkatnya pertumbuhan penduduk di Indonesia,
mengakibatkan ketidakseimbangan antara persediaan tanah dengan kebutuhan
tanah oleh masyarakat. Pertumbuhan ekonomi dan meningkatnya nilai ekonomis
tanah mengakibatkan semakin tajamnya kesenjangan sosial di antara masyarakat,
yang mempunyai akses dalam hal penguasaan tanah bangunan yang melampaui
batas kewajaran, dihadapkan dengan masyarakat yang paling membutuhkan tanah,
namun berada dalam posisi tersudut. Tidak mustahil apabila hal ini dibiarkan terus
berlangsung akan dapat menjadi pemicu berbagai kerawanan di bidang pertanahan
(Sumardjono, 2010: 220). Diperlukan adanya tatanan hukum, perencanaan serta
penatagunaan yang tepat dalam pemanfaatan, dan pengelolaan tanah, sehingga
dapat memberikan manfaat yang optimal dan berimplikasi pada kenaikan nilai
tanah yang tinggi. Sebaliknya, jika pemanfaatan tanah tidak optimal atau
dibiarkan kosong tanpa ada pemanfaatan di atas tanah tersebut, hanya akan
menyebabkan produktifitas tanah yang kurang maksimum sehingga nilai tanah
tidak mencapai pada tingkat optimal.
Tujuan utama kebijakan penatagunaan tanah adalah untuk memecahkan
pembangunan dan memperkecil kemungkinan terjadinya konflik antara berbagai
penggunaan tanah pada lokasi yang sama (Sumardjono dkk, 2010: 220). Menurut
Hidayati dan Hardjanto (2003: 82-85), karateristik fisik yang mempengaruhi nilai
tanah meliputi: ukuran dan bentuk, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan
lingkungan. Dibutuhkan pengelolaan dan pemanfaatan yang tepat terhadap setiap
tanah yang kosong atau yang belum didayagunakan, sehingga keberadaan setiap
tanah kosong dapat dioptimalkan dan dapat memberikan manfaat yang besar atas
pemanfaatan tanah tersebut, serta dapat meningkatkan nilai dari tanah tersebut.
Salah satu upaya yang dilakukan dalam optimalisasi aset yaitu dengan
melakukan analisis potensi penggunaan tertinggi dan terbaik atas aset yang
dimiliki, seperti optimalisasi aset tanah kosong yang dimiliki oleh Pemerintah
Daerah maupun pribadi perorangan.Metode analisis pengembangan lahan (land
development analysis) untuk tanah kosong merupakan suatu metode yang bisa
digunakan dalam meningkatkan pendapatan asli daerah Kabupaten Samosir
maupun pendapatan untuk pribadi bagi pemilik tanah kosong.
Salah satu metode penilaian terhadap tanah kosong adalah dengan
menggunakan metode Land Development Analysis (LDA) atau dikenal juga
dengan metode teknik penyisaan tanah (Land Residual Technique), penggunaan
tanah yang luas, tidak adanya data pembanding, tetapi data dapat diperoleh dari
data pasar properti yang telah dikembangkan, seperti: mall, hotel, perumahan,
resort, dan lain-lain. Nilai tanah yang dihasilkan dari pengembangan tanah
merupakan selisih antara nilai properti yang telah dikembangkan (Gross
Development Value) dikurangi dengan biaya pengembangan (Development Cost).
masyarakat, sehingga terciptanya kota yang layak huni, berkeadilan sosial,
sejahtera, berkembang secara berkelanjutan (sustainable) sesuai dengan potensi
yang dimiliki (Muliawan, 2014).
Dengan menggunakan Land Development Analysis (LDA) diharapkan agar
pemanfaatan tanah dapat optimal, efektif, dan efisien.Pemanfaatan tanah kosong
lebih menguntungkan pemilik tanah daripada menjual tanah kosong.Apabila
menjual tanah kosong, selain harganya lebih murah (dalam kondisi normal tanah
dengan luasan yang besar harga per meternya lebih murah dibanding dengan tanah
yang memiliki luasan yang kecil) dan juga untuk menjual tanah yang memiliki
luasan yang besar membutuhkan waktu lama.Untuk menghasilkan keuntungan
yang optimal sebaiknya tanah kosong tersebut dibangun properti di atasnya
sehingga memberikan keuntungan dan harga yang terbaik pemilik tanah.
Menurut Siregar (2004: 523), studi optimalisasi aset Pemerintah Daerah
meliputi: identifikasi aset-aset Pemerintah Daerah, pengembangan database aset
Pemerintah Daerah, studi highest and best use atas aset-aset Pemerintah Daerah,
pengembangan strategi optimalisasi aset-aset Pemerintah Daerah. Dalam
optimalisasi aset milik pribadi salah satu langkah bisa dilakukan yaitu studi
mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik yang dapat dirujuk dari studi
optimalisasi aset Pemerintah Daerah.
Samosir merupakan daerah yang menjadi salah satu objek wisata yang
cukup banyak diminati oleh wisatawan baik dari dalam negeri maupun luar
negeri. Keindahan Danau Toba yang dijadikan objek wisata dan semakin
banyaknya wisatawan yang tertarik untuk berekreasi ke Danau Toba,
cottage, restauran makanan khas Sumatera Utara, dan lain-lain. Walaupun sudah
banyak dilakukan pembangunan berbagai macam tempat peristirahatan, tempat
makan, dan lain-lain, masih cukup banyak lahan kosong di sekitar objek wisata
yang belum dilakukan pengembangan sehingga lahan kosong tersebut menjadi
terlantar.Beberapa lahan kosong tersebut bukan hanya milik Pemerintah Daerah
saja, tetapi juga ada milik pribadi di Samosir.
Lahan kosong milik pribadi yang belum dilakukan pengembangan sangat
memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan baik untuk pribadi maupun
dapat dijadikan kontribusi berupa pajak penghasilan untuk Pemerintah
Daerah.Salah satu lahan kosong milik pribadi terdapat di Kecamatan Simanindo
dengan luas ± 11000 m2. Dengan cukup pesatnya pembangunan pada lahan
kosong di sekitar tempat wisata sehingga peneliti tertarik untuk menganalisis dan
melihat potensi besar atau tidaknya tanah kosong harus dilakukan penelitian,
dengan tujuan agar mengetahui besarnya harga pasaran tanah di sekitar tempat
wisata dan anggaran biaya yang akan disediakan untuk membangun bangunan.
Selain itu, untuk mengetahui seberapa besar pajak yang diberikan kepada
Pemerintah Daerah untuk menjadi Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang berasal
dari pajak hotel dan restoran yang didapat dari total pendapatan pengembangan
properti.
Berdasarkan uraian sebelumnya, maka penelitian difokuskan dengan
menggunakan analisis land development analysis agar dapat memberikan
kontribusi terhadap Pendapatan Asli Daerah Pemerintah Provinsi Sumatera Utara
dan kepada pemilik tanah itu sendiri. Gambar 1.1 merupakan lokasi tanah kosong
Sumber: Data Primer (diolah)
Gambar 1.1 Pulau Samosir 1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian empiris mengenai pengembangan tanah kosong telah banyak
dilakukan, sebagai berikut.
Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu Peneliti
(Tahun) Analisis Kesimpulan Penelitian
Robinson
(1996) LRA
Melakukan penilaian lahan diperkotaan dimana pembanding data pasar sulit ditemukan dan kesimpulannya adalah, Residual method merupakan alat analisis yang tepat digunakan untuk menentukan nilai suatu lahan. LeyMoyne
(2000) DCF
Melakukan penelitian tentang kelayakan investasi dan kesimpulannya adalah metoda matematis untuk menganalisis kelayakan investasi dalam konservasi penilaian adalah discounted cash flow.
Luce (2012) HBU Mengetahui kelayakan pengembangan yang akan dilakukan agar dapat memberikan produktifitas maksimal.
Putri (2012) Feasibility
Study
Kelayakan proyek investasi pembangunan ruko ditinjau dari aspek keuangannya dengan menggunakan kriteria investasi adalah Pay Back
Period, NPV, IRR, dan PI (Profitability Index).
Pradhani
(2013) HBU
Kegunaan yang terbaikataslahan kosong menggunakan penggunaan
tertinggi dan terbaik yaitu
analisisproduktivitas,analisispasaruntukmasing-masing pilihan penggunaan,dan analisiskeuangan. Susanto (2014) LDA dan DCF
Menentukan Opportunity Cost di Daerah Taman Satwa (DTS) Kebun Binatang Surabaya Kota Surabaya.
Djoharam (2014)
LDA dan DCF
Menentukan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik di Pemerintah Kabupaten Bolaang Mongondow Utara
Dari Tabel 1.1 ditunjukkan bahwa dalam melakukan penelitian terhadap properti
terdapat beberapa metode yang dapat digunakan diantaranya adalah Land
Development Analysis (LDA), Discounted Cash Flow (DCF), Highest and Best Use (HBU), Feasibility Study (FS), Direct Capitalization. Dan penelitian tersebut
didapatkan kesimpulan yang menjadi referensi oleh penulis.
Terdapat beberapa kesamaan dalam penelitian ini dengan penelitian
terdahulu.Salah satu persamaannya adalah alat analisis yang digunakan dan
perbedaan yang ada pada penelitian ini dan terdahulu yaitu lokasi penelitian, di
mana peneliti melakukan penelitian di Pulau Samosir Kabupaten Samosir
Kecamatan Simanindo, waktu penelitian, dan objek yang diteliti. Dalam penelitian
ini, peneliti menggunakan metode Land Development Analisysis (LDA) dan
Discounted Cash Flow (DCF) untuk menentukan alternatif penggunaan tertinggi
dan terbaik, serta menentukan nilai wajar berdasarkan nilai pasar atas estimasi
nilai lahan kosong. Terdapat kelebihan dan kekurangan pada penerapan metode
analisis yang digunakan pada penelitian terdahulu dan sekarang yang dapat dilihat
pada Tabel 1.2 (Djoharam 2014).
Tabel 1.2Kelebihan dan Kelemahan Penelitian Terdahulu dan Sekarang
Metoda Kelebihan Kelemahan
Highest and Best Use
Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data pembanding, mampu mengikuti dinamika pasar, sangat sesuai untuk penilaian income producing property.
Sulit melaksanakan proyeksi dengan tepat, sarat dengan risiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian).
Land Development Analysis
Menghasilkan nilai akurat atau mencerminkan estimasi harga pasar, proyeksi pendapatan bersih selama jangka jangka waktu investasi.
Hanya diterapkan pada tanah yang luas dan data pasar sulit diperoleh, dan pada daerah yang sudah berkembang.
Discounted Cash Flow
Memberikan informasi rinci, potensi pertumbuhan pendapatan bersih, harga properti, tingkat imbal hasil investasi, tingkat kapitalisasi pendapatan awal dan terminal (ketika dilakukan penjualan properti diakhir waktu investasi).
Rumit dalam pelaksanaannya karena penilai harus mengestimasi pendapatan,biaya, tingkat hunian selama periode proyeksi, hasil bersih properti diakhir investasi dan tingkat imbal hasil investasi yang wajar, mendiskonto pendapatan
1.3 Rumusan Masalah
Seiring dengan berkembangnya industri pariwisata dan banyak usaha
promosi yang dilakukan oleh pemerintah untuk daerah-daerah yang berpotensi
menjadi objek pariwisata, maka banyak pihak yang melakukan pengembangan
lahan-lahan yang masih kosong untuk dibangun bangunan. Lahan kosong tersbeut
bisa dikembangkan sebagai tempat beristirahat, makan, hiburan, dan lain-lain bagi
para wisatawan, bangunan tersebut seperti: hotel, wisma, resort, rumah makan,
dan lain-lain.
Dengan berkembang pesatnya pembangunan tempat-tempat wisata,
membuat banyak pemilik tanah di berbagai daerah yang memiliki potensi wisata
untuk mengembangkan potensi tanahnya dengan membangun hotel, cottage,
restoran, dan lain-lain.Akan tetapi, untuk melihat potensi besar atau tidaknya
tanah kosong harus dilakukan penelitian dengan tujuan agar mengetahui besarnya
harga pasaran tanah.
Berdasarkan uraian di atas, maka untuk menilai potensi tanah kosong untuk
dioptimalkan dapat menggunakan metode land development analysis. Dengan
menggunakan metode ini diharapkan pemilik tanah dapat mengetahui besar nilai
tanahnya dan besar potensi yang dimiliki.Jika dilakukan pengembangan lahan
seperti membangun resort, hotel, rumah makan, dan lain-lain.
1. Berapa nilai pasar tanah yang terletak pinggiran Pulau Samosir, Kabupaten
Samosir, Provinsi Sumatera Utara menggunakan metode land development
analysis?
2. Apakah tanah kosong di Pulau Samosir memiliki potensi yang besar sebagai
kawasan pariwisata dan dapat meningkatkan pendapatan ekonomi daerah?
1.5 Tujuan Penelitian
Penelitian ini memiliki tujuan sebagai berikut.
1. Menganalisis nilai pasar tanah yang terletak di Pulau Samosir, Kabupaten
Samosir, Provinsi Sumatera Utara menggunakan metode land development
analysis.
2. Menganalisis tiga alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong
yang mampu memberikan nilai dan keuntungan optimal bagi pemilik tanah
maupun Pemerintah Daerah berdasarkan faktor-faktor fisik, peraturan,
keuangan, penggunaan yang mampu memberikan nilai, dan keuntungan yang
optimal.
1.6 Manfaat Penelitian
Penelitian ini memiliki manfaat sebagai berikut.
1. Bagi pemilik tanah dapat menghindari kesalahan mengambil keputusan
investasi terhadap suatu tanah kosong atau tanah yang akan dikembangkan.
2. Bagi investor dapat dijadikan alternatif investasi di Samosir.
3. Sebagai referensi bagi praktisi yang bergerak di bidang penilaian tanah kosong
dan properti serta sebagai acuan untuk penilai berikutnya.
Sistematika penulisan dalam penelitian ini, yaitu: Bab I merupakan
Pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan
penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan, Bab II merupakan
Landasan Teori dan Alat Analisis, Bab III merupakan Metoda Penelitian, Bab IV
merupakan Analisis Data dan Pembahasan yang menjelaskan mengenai cara
penelitian, analisis produktivitas, analisis keuangan, analisis pasar, dan analisis
