1
PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN SEBAGAI MEKANISME ASAS PUBLISITAS DALAM PENCATATAN HAK
TANGGUNGAN PADA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO
JURNAL ILMIAH
Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Dalam Memperoleh Gelar Sarjana Dalam Ilmu Hukum Pada
Fakultas Hukum Universitas Slamet Riyadi Surakarta
Oleh : KUSYANTO
13101090
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SLAMET RIYADI SURAKARTA
2 ABSTRAKSI
Tujuan dari penelitian hukum ini adalah untuk mengetahui pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan sebagai asas publisitas dalam pencatatan hak tanggungan dan mengetahui hambatan yang terjadi dalam pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan sebagai asas publisitas dalam pencatatan hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo.
Pendaftaran merupakan asas publisitas yang terdapat dalam Jaminan Hak Tanggungan. Lembaga pendaftaran Hak Tanggungan dalam hal ini adalah BPN. Perlihan hak atas tanah dapat dicek di BPN, masyarakat dapat mengetahui kebenaran keberadaan bukti kepemilikan tanah. Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan perwujudan dari asas publisitas yang bertujuan untuk Memberikan kepastian hukum kepada para pihak yang berkepentingan dalam jaminan Hak Tanggungan; Memberikan hak preferen kepada penerima Jaminan Hak Tanggungan terhadap kreditor lain.
Lokasi penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Jenis penelitian yaitu pendekatan secara yuridis empiris. Sifat penelitian menggunakan deskriptif. Sumber data penelitian menggunakan data primer dan data sekunder.. Alat pengumpulan data menggunakan wawancara dan studi pustaka.Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis kualitatif.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pelaksanaan Pendafataran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ini telah sesuai dengan ketentuan Pasal 13 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan ,dimana Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo akan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek HakTanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan, sehingga pelaksanaan pendaftararan Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo telah memenuhi asas Publisitas dalam Hak Tanggungan. Kendala yang dihadapi dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo badalah adanya ketidak lengkapan berkas yang dikumpulkan,sehingga petugas Kantor Pertanahan harus mengembalikan kembali ke PPAT yang bersangkutan untuk memperbaikinya. Dan selain masalah itu ,terkadang di dalam APHT terdapat salah penulisan identitas para pihak yang bersangkutan sehingga petugas Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo akan mengembalikan kembali ke PPAT agar memperbaiki penulisan identitas para pihak tersebut sampai benar.
1 A. Latar Belakang Masalah
Indonesia adalah negara hukum, artinya segala aspek kehidupan baik berbangsa dan bernegara senantiasa didasari oleh aturan. Dalam kehidupan bernegara, doktrin negara hukum memerintahkan setiap penyelenggaraan pemerintahan harus mengacu dan berdasar pada peraturan perundang-undangan yang sedang berlaku (hukum positif) serta mengacu pada nilai-nilai Pancasila sebagai sumber nilai dan sumber norma termasuk sebagai sumber tertib hukum di negara Republik Indonesia. Sedangkan dalam kehidupan berbangsa bertujuan memberikan perlindungan dan jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak setiap warga negara berikut mengatur hubungan-hubungan hukum di antara mereka dalam melakukan kewajiban-kewajibannya selaku warga negara.
Hukum dan pembangunan merupakan dua variabel yang selalu sering mempengaruhi antara satu sama lain. Hukum berfungsi sebagai stabilisator yang mempunyai peranan menciptakan keseimbangan dalam masyarakat dengan tujuan untuk memperlancar roda pembangunan, dan sebagai dinamisator hukum berfungsi menggerakkan dan mempercepat pembangunan itu sendiri. Sejalan dengan itu meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi yang mengelola kekuatan potensi ekonomi menjadi kekuatan ekonomi riil dengan memanfaatkan sarana permodalan yang ada sebagai sarana pendukung utama dalam pembangunan tersebut membutuhkan penyediaan dana yang cukup besar.
Peran perbankan dalam pembiayaan akan semakin besar hal tersebut disebabkan dana yang diperlukan dalam pembangunan berasal atau dihimpun dari masyarakat melalui perbankan yang kemudian disalurkan kembali kepada masyarakat berupa pemberian kredit. Pelaksanaan pemberian kredit pada umumnya dilakukan dengan mengadakan suatu perjanjian. Perjanjian tersebut terdiri dari perjanjian pokok yaitu perjanjian utang piutang dan diikuti dengan perjanjian tambahan berupa perjanjian pemberian jaminan oleh pihak debitor. Secara garis besar dikenal ada 2 (dua) bentuk jaminan, yaitu jaminan perorangan dan jaminan kebendaan. Dalam praktek jaminan yang paling sering digunakan adalah jaminan kebendaan yang salah satunya adalah Hak Tanggungan.
Dalam praktek terlihat, bahwa sebagian besar benda yang menjadi objek jaminan adalah tanah. Hal ini dikarenakan tanah mempunyai nilai ekonomi yang
2
senantiasa meningkat. Kondisi yang demikian ini disebabkan oleh nilai permintaan dan ketersediaan barang (tanah) yang senantiasa semakin besar. Sesuai dengan hukum ekonomi, kondisi ini mengakibatkan nilai tanah cenderung meningkat dari waktu ke waktu. Kenyataan di atas telah menempatkan tanah sebagai benda jaminan yang ideal. Dengan demikian jelaslah, bahwa Negara harus mengatur segala sesuatunya yang berkaitan dengan tanah (merupakan bagian dari bumi) tersebut, agar digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Sehingga mengenai penggunaan dan penguasaan tanah tersebut, telah dituangkan pengaturannya dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor : 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan lebih dikenal dengan sebutan Undang-Undang Pokok Agraria (selanjutnya disingkat UUPA).
Tujuan utama diberlakukannya UUPA adalah untuk memberikan pengaturan penggunaan dan penguasaan tanah selain itu,juga terlihat dalam konsideran UUPA dibagian berpendapat yang antara lain menyebutkan : “perlu adanya hukum agraria, yang berdasrkan atas hukum adat tentang tanah, yang sederhana dan menjamin kepastian hukum bagi seluruh rakyat Indonesia“ dan “bahwa hukum agraria nasional harus memberi kemungkinan akan tercapainya fungsi bumi, air dan ruang angkasa sebagai dimaksud diatas dan harus sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia serta memenuhi pula keperluannya menurut permintaan zaman dalam segala soal agraria“
Dengan demikian jelaslah tujuan pemberlakuan UUPA tersebut adalah untuk menghilangkan sifat dualisme dalam hukum tanah nasional, yang berarti terciptanya unifikasi hukum tanah nasional dan terciptanya kepastian hukum mengenai hak atas tanah, disamping tercapainya fungsi tanah secara optimal sesuai dengan perkembangan kebutuhan rakyat Indonesia. Untuk itu diperlukan suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
Tanah yang dijadikan sebagai jamiman untuk pelunasan utang adalah tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan. Hak Tanggungan pada hakikatnya merupakan hak jaminan atas tanah. Hak ini akan dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
3
Agraria. Penggunaan Hak Tanggungan, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hak Tanggungan bisa juga dipergunakan untuk pelunasan utang tertentu, serta memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Pada dasarnya pemberian Hak Tanggungan wajib dilakukan oleh pemilik sendiri adalah sesuai dengan asas umum yang berlaku bahwa pada dasarnya tindakan hukum harus dilakukan oleh yang berkepentingan sendiri. Dengan demikian tidak berarti hak tersebut tidak dapat disimpangi apabila suatu keadaan menghendakinya. Apabila suatu tindakan hukum tidak dapat dilakukan oleh yang berkepentingan sendiri pada suatu keadaan, maka ia dapat menguasakan tindakannya tersebut pada seseorang yang ditunjuknya. Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus yaitu mengenai hanya satu kepentingan tertentu. Sehingga apabila pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menghadap sendiri pada PPAT pada saat pembuatan APHT, maka ia dapat menunjuk seseorang untuk bertindak atas namanya dengan terlebih dahulu memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Pendaftaran merupakan asas publisitas yang terdapat dalam Jaminan Hak Tanggungan. Lembaga pendaftaran Hak Tanggungan dalam hal ini adalah BPN. Perlihan hak atas tanah dapat dicek di BPN, masyarakat dapat mengetahui kebenaran keberadaan bukti kepemilikan tanah. Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan perwujudan dari asas publisitas yang bertujuan untuk Memberikan kepastian hukum kepada para pihak yang berkepentingan dalam jaminan Hak Tanggungan; Memberikan hak preferen kepada penerima Jaminan Hak Tanggungan terhadap kreditor lain. Dengan didaftarkannya Hak Tanggungan maka akan muncul hak kebendaan, munculnya hakkebendaan ini mengakibatkan kedudukan kreditor pemegang hak tanggungan menjadi kreditor preferen. Sehingga apabila debitor wanprestasi, maka Pasal 20 UUHT memberikan perlindungan hukum bagi kreditor pemegang Hak Tanggungan.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan di atas, dan untuk menegaskan pokok permasalahan sebagai pedoman dari masalah yang akan diteliti,
4
serta untuk mencapai sasaran yang hendak dicapai, maka dapat dirumuskan masalah-masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan sebagai asas publisitas dalam pencatatan hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ?
2. Apa hambatan yang terjadi dalam pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan sebagai asas publisitas dalam pencatatan hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan dalam penelitian ini antara lain adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui untuk mengetahui pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan sebagai asas publisitas dalam pencatatan hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo
2. Mengetahui hambatan yang terjadi dalam pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan sebagai asas publisitas dalam pencatatan hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo.
D. Metode Penelitian 1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah yuridis empiris. Pendekatan yuridis empiris dipergunakan untuk menganalisa praktek pelaksanaan proses pendaftaran Hak Tanggungan beserta penerbitan tanggal buku tanah serta Sertipikat Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan sebagai lembaga yang berwenang, maka maksud penelitian ini adalah melakukan penjelasan atas permasalahan yang timbul mengenai pendaftaran dan penerbitan buku tanah serta Sertipikat Hak Tanggungan apabila mengalami keterlambatan waktu dari jadwal dan ketentuan yang telah ada di dalam UUHT.
2. Sumber Data
a. Sumber Data Primer
Sumber data primer yaitu sumber data yang diperoleh langsung dari pihak yang berkaitan langsung dengan masalah yang diteliti, meliputi keterangan atau data yang diberikan pejabat yang berwenang.
5 b. Sumber Data Sekunder
Sumber data sekunder ialah sejumlah keterangan atau fakta yang secara tidak langsung diperoleh. Sumber data sekunder bersifat melengkapi sumber data primer, meliputi :
1) Bahan Hukum Primer
Bahan atau meteri yang mengikat, berupa perturan perundang-undangan, antara lain yaitu :
a) Peraturan Dasar, yaitu Undang-Undang Dasar 1945; b) Peraturan perundang-undangan, yaitu :
(1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
(2) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1992 tentang Perubahan Atas (3) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
(4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
(5) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.
2) Bahan Hukum Sekunder
Bahan hukum sekunder yaitu bahan-bahan yang erat kaitannya hubungannya dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisa dan memahami bahan hukum primer, meliputi :
a) Buku-buku mengenai, buku Hukum Hak Tanggungan, buku mengenai Hukum Jaminan, serta buku-buku metodelogi penelitian.
b) Hasil karya ilmiah para sarjana tentang Hak Tanggungan. c) Hasil penelitian tentang Hak Tanggungan.
3) Bahan Hukum Tersier
Bahan yang menjelaskan bahan hukum primer dan sekunder, dalam penelitian ini adalah : Kamus Besar Bahasa Indonesia dan Kamus Hukum. 3. Teknik Pengumpulan Data
a. Wawancara
Teknik pengumpulan data primer dapat dilakukan dengan wawancara, yaitu suatu metode pengumpulan data yang dilakukan dengan cara mengadakan
6
tanya jawab kepada pihak-pihak yang dipandang mengetahui dan memahami obyek yang diteliti.
b. Studi Pustaka
Studi pustaka merupakan teknik pengumpulan data untuk mendapatkan data sekunder dengan melakukan identifikasi literatur-literatur berupa buku-buku dan artikel-artikel yang berhubungan dengan masalah yang diteliti.
4. Teknik Analisis Data
Analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis data kualitatif, yaitu suatu cara penelitian yang menggunakan dan menghasilkan data deskriptif analisis, yaitu apa yang dinyatakan responden secara tertulis maupun lisan dan juga perilaku nyata yang diteliti dan dipelajari sebagai suatu yang utuh. Penelitian ini menggunakan analisis kualitatif dengan interaktif model, yaitu komponen reduksi data dan penyajian setelah data terkumpul, maka tiga komponen tersebut berinteraksi dan bila kesimpulan dirasa kurang maka perlu ada vertifikasi dan penelitian kembali dengan mengumpulkan data di lapangan1.
E. Hasil Penelitian Dan Pembahasan
1. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Sebagai Asas Publisitas dalam Pencatatan Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo
hasil penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dengan melakukan wawancara dengan Kepala Seksi Hak Atas Tanah bahwa proses pembebanan Hak Tanggungan terdiri atas dua tahap yaitu tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan dihadapan PPAT dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Adapun proses pembebanan tersebut yaitu tahap Pemberian yang dilakukan dihadapan PPAT menurut peraturan Perundang-undangan yang berlaku, PPAT atau pejabat umum yang berwenang membuat akta pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya telah ditetapkan, sebagai buku dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak didalam daerah kerjanya
1
7
masing. Dalam kedudukannya, maka akta-akta yang dimuat oleh PPAT merupakan akta yang otentik2.
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Formulirnya disediakan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo atau dibeli di kantor-kantor pos. Sebelum dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai kewajiban untuk mengumpulkan data yuridis yaitu menyangkut subyek (calon debitor dan kreditor serta calon pemberi dan penerima Hak Tanggungan) dan data fisik dari obyek Hak Tanggungan.
Pembuatan akta yang dilakukan oleh PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.
Berikut adalah hasil penelitian penulis mengenai proses pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan oleh PPAT di Kabupaten Sukoharjo melalui beberapa tahap, tahap-tahap tersebut adalah :
a. Di dalam proses permohonan Hak Tanggungan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT ) dibuat 2 lembar yang semuanya asli “in originali”, yang ditandatangani oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan beserta dua orang saksi serta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam pembuatan APHT tidak ada “minuta akta” dan tidak juga dibuat salinannya dalam bentuk “grosse”. Lembar pertama akta tesebut disimpan pada kantor PPAT, lembar kedua dan satu lembar salinannya yang sudah diparaf oleh PPAT untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo untuk membuat sertipikat Hak Tanggungan, berikut warkah-warkah yang diperlukan disampaikan kepada Kepala Kantor
2
8
Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Penyerahan berkas-berkas ini wajib dilakukan paling lambat tujuh hari kerja setelah ditandatangani.
b. Apabila obyeknya berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang sudah didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan, maka dokumen atau berkas yang dibutuhkan adalah :
1) Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap dua dan memuat jenis surat-surat yang disampaikan ;
2) Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan ;
3) Foto copy identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan ;
4) Sertipikat asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi obyek Hak Tanggungan (yang sudah dibubuhi dengan catatan kesesuaian data yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ;
5) Lembar ke 2 APHT ;
6) Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan, untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dalam pembuatan sertipikat Hak Tanggungan ;
7) Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa
Dalam hal Surat kuasa membebankan hak tanggungan terhadap hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah kuasa tersebut diterima. Sedangkan surat kuasa membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan akta pembuatan Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.
Dalam hal obyek Hak Tanggungan belum terdaftar atau dengan kata lain obyek Hak Tanggungan tersebut berasal dari konversi hak yang lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan Hak Tanggungan yang bersangkutan pada kantor pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Menurut Pasal
9
10 ayat (3) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan bahwa yang dimaksud dengan hak yang lama adalah pemilikan atas tanah menurut hukum adat yang telah ada, tetapi proses administrasi dan konversinya belum selesai dilaksanakan.
Permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut diajukan bersamaan dengan pemohonan pendaftaran Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dengan demikian pembuatan APHT tidak perlu menunggu sampai hak atas tanah yang dijadikan jaminan bersertipikat atas nama pemberi Hak Tanggungan. Apabila obyeknya berupa hak atas tanah yang belum terdaftar, karena belum ada sertipikat, sebagai gantinya diserahkan surat keterangan dari Kantor Pertanahan atau pernyataan dari pemberi Hak Tanggungan, bahwa tanah yang bersangkutan belum terdaftar. Dalam hal pemberi Hak Tanggungan belum tercatat sebagai pemegang hak maka terdapat ketentuan yang mengatur mengenai peristiwa hukum seperti pewarisan dan perbuatan hukum seperti pemindahan hak jual/beli dalam tata hukum nasional yang sifatnya “tunai”, dalam arti hak atas tanah yang bersangkutan berpindah dengan pembayaran tanahnya oleh pembeli.
Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hasil pemisahan dari hak atas tanah induk yang sudah didaftar dalam suatu usaha kapling perumahan, kawasan industri atau perusahaan inti rakyat (PIR) dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak, yang wajib diserahkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo adalah dokumen yang membuktikan adanya perwarisan atau pemindahan hak tersebut yang mengakibatkan beralihnya hak atas obyek Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan, bukti pelunasan pembayaran bea pembebanan hak atas tanah dan bangunan dalam hal bea terutang dan bukti pelunasan pembayaran PPh dalam hal pajak tersebut terutang yang sertipikat aslinya adalah dari hak atas tanah yang akan dipecah (“sertipikat induk”) disertai Akta Jual Beli antara pemegang hak atas tanah induk dengan pemberi hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang merupakan bagian atau pecahan dari bidang tanah induk tersebut.
10
Apabila obyek Hak Tanggungan dalam keadaan sengketa maka menurut ketentuan Pasal 39 ayat (1) huruf (f) PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PPAT wajib menolak pemintaan untuk membuat APHT, apabila tanah yang akan dijadikan obyek Hak Tanggungan dalam keadaan sengketa atau perselisihan, karena pada umumnya PPAT tidak mengetahui ada atau tidak sengketa pada tanah tersebut, maka PPAT wajib menanyakan hal tersebut kepada pemberi Hak Tanggungan. Jika jawabannya tidak tersangkut dalam keadaan sengketa maka didalam APHT perlu dicantumkan penyataan tersebut sebagai jaminan kreditor penerima Hak Tanggungan.
Apabila pemberitahuan tidak ada maka PPAT membuat APHT sesudah pemegang hak membuat pernyataan, bahwa yang akan dijadikan jaminan Hak Tanggungan itu tidak sedang dalam sengketa, dan pernyataan tersebut diterima oleh penerima Hak Tanggungan. Setelah menerima dokumen-dokumen yang diserahkan itu, petugas Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo yang ditunjuk dalam hal ini adalah kepala seksi hak-hak atas tanah (HAT) membubuhkan cap dan tanggal penerimaanya pada lembar kedua surat pengantar.
Dokumen tersebut merupakan tanda bukti penerimaan berkas yang bersangkutan dan disampaikan kembali kepada PPAT melalui petugas dari Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo yang menyerahkan berkasnya. Setelah itu maka proses pendaftaran Hak Tanggungan dan penerbitan sertipikat siap berjalan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. APHT (Akta Pemberi Hak Tanggungan) ini dibuat rangkap 4 (empat), yang 2 (dua) lembar bermaterai, 1 (satu) lembar digunakan sebagai arsip di kantor PPAT (pejabat Pembuat Akta Tanah) dan 1(satu) lembar lagi digunakan untuk mendaftar ke Kantor Pertanahan Kabupaten Tegal.
Sedang 2 lembar lagi dibuat tidak bermaterai untuk diberikan kepada debitor dan kreditor, masing-masing memegang 1(satu) lembar APHT (Akta Pemberi Hak Tanggungan), maka setelah dibuatnya APHT oleh PPAT, kewajiban bagi PPAT untuk segera mendaftarkan APHT tersebut ke Kantor
11
Pertanahan Kabupaten Sukoharjo, yaitu untuk memenuhi asas publisitas sebagai syarat lahirnya Hak Tanggungan.
Pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo berpedoman pada :
1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agrarian (UUPA).
2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
3) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1996 Tentang Pendaftaran Hak Tanggungan.
4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksana PP No. 24 Tahun 1997 .
5) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pengajuan pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo selambat-lambatnya adalah 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) (Pasal 13 ayat (2) UU No. 4 tahun 1996). Menurut keterangan Kepala Seksi Hak Atas Tanah (HAT) Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo APHT wajib dikirimkan pada Kantor Pertanahan oleh PPAT beserta warkah lain yang diperlukan. Karena di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo berlaku 5 hari kerja yaitu Senin sampai Jum’at maka jika tujuh hari tersebut jatuh pada hari sabtu atau minggu dapat diproses kembali pada hari Senin.
Pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo yaitu dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan maka Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo menerbitkan sertipikat Hak
12
Tanggungan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku yaitu PP Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah jo Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional. Nomor 3 tahun 1997.
Sertipikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Sertipikat Hak Tanggungan diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan (kreditor). Berikut adalah syarat-syarat yang harus dilengkapi dalam pendaftaran Hak Tanggungan ke Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo meliputi :
1) Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ;
2) Sertipikat asli Hak Milik jika tanah sudah pernah terdaftar jika belum maka harus membawa persyaratan seperti pada saat permohonan pendaftaran pertama kali hak atas tanah;
3) Surat pemohonan pembebanan Hak Tanggungan; 4) Foto copy KTP pemberi Hak Tanggungan;
5) Foto Copy KTP Penerima Hak Tanggungan/Bank.
Adapun mekanisme pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo sebagia mekanisme asas publisitas adalah sebagai berikut
1) Mendaftarkan pada loket pendaftaran; 2) Mengisi blanko permohonan pendaftaran;
3) Pemeriksaan keabsahan akta oleh kepala sub seksi peralihan, pembebanan hak, dan PPAT;
4) Membayar biaya pendaftaran sebesar Rp. 25.000,-;
5) Proses pengerjaan berupa pengetikan blanko sertipikat Hak Tanggungan, mengisi atau membuat buku tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan;
6) Salinan APHT dijilid bersama sertipikat Hak Tanggungan;
7) Diserahkan pada kepala sub seksi peralihan, pembebanan hak dan PPAT; 8) Akta asli yang bermaterai menjadi arsip buku tanah Hak Tanggungan;
13
9) Kemudian dikoreksi oleh kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah dan diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo untuk ditandatangani;
10)Setelah penandatanganan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo kemudian diberikan kepada petugas pembukuan dan ; Sertipikat Hak Tanggungan sudah dapat diambil di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo oleh PPAT yang bersangkutan.
Sertipikat terdiri dari salinan buku tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT yang keduanya dibuat dalam satu sampul dokumen. Pada sampul sertipikat dibubuhkan irah-irah yang berbunyi “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. Dan dengan demikian mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Jadi irah-irah yang dicantumkan pada sertipikat Hak Tanggungan tersebut dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada sertipikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitor cidera janji (wanprestasi) siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Kemudian sertipikat Hak Tanggungan diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Adanya penjelasan mengenai pembebanan Hak Tanggungan yang didapat dari hasil penelitian penulis di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo, bahwa sertipikat Hak Tanggungan pada dasarnya merupakan suatu tanda bukti mengenai adanya Hak Tanggungan. Menurut penulis proses Pembebanan Hak Tanggungan yang dilakukan didalam prakteknya sudah sesuai dengan ketentuan yang ada dalam Undang-undang Hak Tanggungan yaitu meliputi pemberian Hak Tanggungan yang dibuatnya APHT oleh PPAT. Pada Pasal 10 ayat (1 & 2) Bahwa Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu dan Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta
14
Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Yang kemudian didaftarkan kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatangan APHT oleh Kepala Kantor Pertanahan. Selanjutnya Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah yang menjadi obyek Hak tanggungan serta menyalin cacatan tersebut pada sertipikat Hak Atas Tanah yang bersangkutan. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap syarat yang diperlukan bagi pendaftaran Hak Tanggungan, kemudian Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo mengeluarkan sertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan.
Berdasarkan uraian tersebut, maka secara singkatnya bahwa dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Sebagai Mekanisme Asas Publisitas dalam Pencatatan Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Di dalam proses pembebanan Hak Tanggungan yang diawali dengan pemberian Hak Tanggungan kemudian pendaftarannya dilakukan oleh Kantor Pertanahan. Dalam pemberian Hak Tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT. Jika karena suatu sebab tidak dapat hadir, ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan surat kuasa kantor Pertanahan hak tanggungan (SKMHT) yang berbentuk akta otentik. Pembuatan akta yang dilakukan oleh PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan juga memberikan penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan, dan prosedur pendaftaran ke Kantor Pertanahan Kabupten Sukoharjo yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku.
15
Buku tanah Hak Tanggungan selesai dibuat, maka Petugas Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo akan mencatatnya di Buku tanah hak atas tanah. Buku tanah hak atas tanah ini tidak boleh sembarang orang yang dapat melihatnya, kecuali Petugas yang bekerja di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Setelah Buku Tanah Hak Tanggungan selesai dibuat maka Hak Tanggungan tersebut lahir, dan kemudian Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan, setelah itu sertifikat tersebut diserahkan kepada pemegang hak tanggungan. Seluruh proses pendaftarah hak tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dari awal hingga akhir tidaklah lebih dari 7 hari.
Di dalam Sertipikat Hak Tanggungan terdapat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANANYANG MAHA ESA”. Selain itu juga terdapat APHT yang menyertainya dan dibendel menjadi satu dengan Sertipikat Hak Tanggungan, yang kemudian Sertipikat Hak Tanggungan tersebut diberikan kepada Pemegang hak Tanggungan. Setelah melihat dari keseluruhan proses pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo mulai dari proses pemasukkan berkas hingga menjadi sebuah Sertipikat Hak Tanggungan maka dapat dilihat adanya suatu kecocokan dengan Pasal 10 ,11 ,12 , 13, 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ini merupakan implementasi dari asas Publisitas dalam Hak Tanggungan karena Hak Tanggungan wajib didaftarkannya di kantor pertanahan setempat sesuai Pasal 13 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelahpenandatanganan APHT. PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek HakTanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.
16
2. Hambatan dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Sebagai Asas Publisitas Dalam Pencatatan Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo
Proses pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ini, terkadang menemui hambatan. Hambatan tersebut yakni pada saat petugas PPAT memasukkan berkas ke loket pemasukan berkas, seringkali petugas Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo menemukan adanya ketidaklengkapan data sebagai syarat pendaftaran hak tanggungan Maksud dari pengembalian tersebut agar petugas PPAT melengkapi syarat-syarat syarat tersebut sampai jangan ada yang lupa dimasukkan ke dalam stopmap khusus dari Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Apabila dirasa syarat-syarat yang dibutuhkan sudah lengkap semuanya, hendaknya segera dimasukkan lagi ke loket pemasukan berkas di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo kembali.
Masalah lain yang sering dijumpai dalam Pendaftaran Hak Tanggungan adalah masalah kesalahan dalam penulisan identitas para pihak mengenai kesalahan dalam penulisan Nama lengkap, alamat, tempat tanggal lahir, pekerjaan, serta nomor Kartu Tanda Penduduk di dalam APHT. Oleh karena itu Petugas yang bertugas di loket penerimaan berkas juga memeriksa kesamaan data identitas para pihak yang ada tertulis di APHT dengan fotocopy KTP (Kartu Tanda Penduduk) para pihak. Penulisan tersebut haruslah sama persis dengan ada yang tertulis dalam KTP. Apabila terjadi kesalahan penulisan nama lengkap ataupun salah satu huruf saja, maka petugas loket akan mengembalikannya ke petugas PPAT.
Didalam masalah kesalahan penulisan ini, berkas-berkas tersebut dikembalikan kepada petugas PPAT agar segera diperbaiki lagi APHT nya. Walaupun syarat-syarat sudah terpenuhi tetapi ada kesalahan dalam penulisanidentitas, maka berkas tersebut harus dibenarkan dahulu. Setelah dirasa benar segera di daftarkan kembali ke Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo agar segera diproses kembali.
17 F. Kesimpulan
1. Pelaksanaan Pendafataran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ini telah sesuai dengan ketentuan Pasal 13 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan ,dimana Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo akan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek HakTanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan, sehingga pelaksanaan pendaftararan Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo telah memenuhi asas Publisitas dalam Hak Tanggungan. 2. Kendala yang dihadapi dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor
Pertanahan Kabupaten Sukoharjo badalah adanya ketidak lengkapan berkas yang dikumpulkan,sehingga petugas Kantor Pertanahan harus mengembalikan kembali ke PPAT yang bersangkutan untuk memperbaikinya. Dan selain masalah itu ,terkadang di dalam APHT terdapat salah penulisan identitas para pihak yang bersangkutan sehingga petugas Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo akan mengembalikan kembali ke PPAT agar memperbaiki penulisan identitas para pihak tersebut sampai benar.
18
DAFTAR PUSTAKA
Advendi. S & Elsi Kartika.S, 2007, Hukum dan Ekonomis Edisi II, Jakarta :Grasindo. Bambang Sunggono, 1997, Metode Penelitian Hukum, Jakarta : PT. Raja Grafindo
Persada
Boedi Harsono, 2007, Hukum Agraria Indonesia - Sejarah Pembentukan
Undang-Undang Pokok Agraria, isi dan Pelaksanaannya - Jilid 1 - Hukum Tanah Nasional,
Jakarta : Djambatan
C.S.T. Kansil, 1977, Pokok-Pokok Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah, Jakarta : Pustaka Sinar Harapan.
Gunarto Suhardi, 2003, Usaha Perbankan Dalam Perspektif Hukum, Yogyakarta : Kanisius
Henry S. Siswosoediro, 2009, Buku Pintar Pegurusan Izin & Dokumen, Jakarta: Visimedia.
HB. Sutopo, 2002. Metode Penelitian Kualitatif. Surakarta : UNS Pres.
Maria S.W. Sumardjono, 2007, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan, Jakarta : Kompas
Purwahid Patrik dan Kashadi, 2008, Hukum Jaminan Edisi Revisi dengan UUHT, Semarang : Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.
Sri Soedewi Masjchoen, 1980, Pokok-pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Jakarta : Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakiman.
Soekanto, Soerjono. 1986. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta : UI Press. Triantono, 2007, Mekanisme Pembebanan Hak Atas Tanah, Semarang : UNNES Undang-Undang
Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1992 tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.
